2024_CBS_00877 - OMV_2023127433 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van een vrijstaande magazijn met kantoren, het wegnemen van tent met tijdelijke opslag en waterdoorlatende verharding en het rooien van bomen - zonder openbaar onderzoek - Landegemstraat, 9031 Gent - Advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

GOVI PRODUCTION COMPANY NV met als contactadres Landegemstraat 8, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023127433) ingediend bij de deputatie op 21 november 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het slopen van een vrijstaande magazijn met kantoren, het wegnemen van tent met tijdelijke opslag en waterdoorlatende verharding en het rooien van bomen

• Adres: Landegemstraat 8 en 8A, 9031 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie D nrs. 798D en 799F

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 8 januari 2024.

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op
8 januari 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 24 januari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het perceel uit de aanvraag situeert zich langs de Landegemstraat in het industriepark van Drongen langs de E40. De hoofdactiviteit van GOVI NV is het produceren van watergedragen emulsies.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het slopen van een vrijstaande magazijn, het wegnemen van de tent met tijdelijke opslag, het uitbreken van verharding (parking en wegenis) en het rooien van 8 bomen.
 

Bedoeling is het terrein vrij te maken in afwachting van een nieuwbouwproject voor het oprichten van een nieuw magazijn met kantoren, en het aanleggen van een nieuwe toegangsweg en parking voor personenwagens (parking voor eigen personeel en bezoekers).

Het aanvraagdossier voor het nieuwbouwproject is in opmaak. Reden van het afsplitsen van de aanvraag voor de sloop van het aanvraagdossier voor het nieuwbouwproject is een gepland saneringsproject van een gedeelte van het terrein, voorafgaand aan het nieuwbouwproject (BSP – OVAM-dossiernr. 1651).

2.       HISTORIEK

Volgende relevante vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 11/04/2019 werd een vergunning afgeleverd voor het veranderen door uitbreiding en wijziging van een productiebedrijf van industriële preparaten + plaatsen van 4 nieuwe tanks en het wegnemen van 2 tanks (OMV_2019004387).

* Op 07/01/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het veranderen van een productiebedrijf van industriële preparaten (OMV_2020080125).

* Op 07/04/2022 werd een gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het veranderen van een productiebedrijf van industriële preparaten en het plaatsen van een koeltoren, hs-cabine en bijkomende opslagtanks (OMV_2021167715).

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 15/05/2014 werd een vergunning afgeleverd voor het samenvoegen v 2 percelen, aanpassen circulatie,aanleg nieuwe toegangsweg, aanpassen&uitbreiden bestaande rioleringen,scheiden v afvalwaters op terrein, realiseren gescheiden aansluiting op straatriolering, aanpassen tankenpark, plaatsen gascabine. (2014/10028)

* Op 29/01/2015 werd een vergunning afgeleverd voor de aanleg van een centrale nieuwe toegangsweg (in beton) - supprimeren bestaande toegangsweg - verplaatsen bestaande terreinafsluiting - aanpassen en uitbreiden van bestaande parking - plaatsen van 2 fietsenbergingen. (2014/10164)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Wettelijk verplichte externe adviezen worden opgevraagd door de vergunningverlenende overheid.

-      Gunstig advies van Fluxys NV afgeleverd op 9 januari 2024 onder ref. TPW-OL-2024977014:
Fluxys Belgium bezit geen aardgasvervoerinstallaties die beïnvloed worden door uw aanvraag. Wij hebben bijgevolg geen bezwaar tegen de aflevering van de bovenvermelde vergunning(en) en danken u ons geraadpleegd te hebben in het kader van het onderzoek de commodo et incommodo.
Voor inlichtingen kan u terecht bij Dirk Van De Riet, tel. 02/282.73.27.

Referentie van uw aanvraagzone
Dit antwoord is gebaseerd op onderstaande intekening en interpretatie van ontvangen gegevens uit uw aanvraag. Indien deze zone niet overeenstemt met uw aanvraagzone, vragen wij u opnieuw een aanvraag in te dienen met de aanduiding van de correcte aanvraagzone:

-      Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 15 januari 2024 onder ref. 028979-028/JT/2024:
Besluit: GUNSTIG.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in industriegebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de ander industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De vergunningverlenende overheid staat in voor de opmaak van de waterparagraaf. Met betrekking tot de waterparagraaf wordt volgend advies uitgebracht:

6.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

7.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Deze aanvraag voorziet in het slopen van een aantal constructies en de parking van een bedrijf in het industriepark in Drongen als voorbereiding voor het saneren en opnieuw bebouwing van het terrein. De werken staan in teken van de functionering van dit bedrijf en kunnen op zich positief beoordeeld worden. De aanvraag zal echter omwille van onduidelijkheid rond de mobiliteitsimpact en het rooien van 8 bomen zonder duidelijke reden ongunstig geadviseerd worden.

Mobiliteit

De personeelsparking wordt gesupprimeerd waarbij voor de wagens van het eigen personeel en bezoekers tijdelijk parkeerplaatsen worden gehuurd in de directe omgeving (Durabrik). Het eigen bedrijfsverkeer (levering van grondstoffen en afhaling afgewerkte producten) blijft de bestaande toegang midden op het terrein gebruiken. 

Parkeren

Fiets

Volgens het vergunde toestand plan (die werd meegegeven in voorbespreking voorjaar 2023) en het advies van het Mobiliteitsbedrijf uit 2014 moesten er 12 fietsparkeerplaatsen voorzien worden. 8 overdekte en afgesloten voor personeel die voor het te slopen gebouw (op de huidige autoparking) zouden voorzien worden en 4 voor bezoekers vlakbij de ingang van het te slopen gebouw. In de bestaande toestand zien we, afgaande op luchtfoto’s, dat er een fietsparking aanwezig is bij de ingang, maar het is niet duidelijk hoeveel fietsparkeerplaatsen hier aanwezig zijn. Ook op het plan van de bestaande toestand staat dit niet aangeduid. Wij gaan uit van de vergunde toestand wat betekent dat met deze sloopaanvraag 12 fietsparkeerplaatsen gesupprimeerd zouden worden. Er wordt in de aanvraag niets vermeld over fietsparkeren en dus ook niet hoe hiermee in de tijdelijke situatie zal worden omgegaan. 

Auto

Wat de autoparking betreft is het zo dat er in het plan vergunde toestand (die werd meegegeven in de voorbespreking voorjaar 2023) 34 autoparkeerplaatsen voorzien worden. Er zijn er 28 aan de oostelijke kant van de parking en 6 degelijk te bereiken plaatsen een de westelijke kant. Deze 6 zijn volgens het plan bestaande toestand en afgaande op de luchtfoto’s in realiteit ingenomen daar een tentconstructie voor tijdelijke opslag. Wij gaan uit van deze 34 autoparkeerplaatsen die door de sloopaanvraag dus zouden gesupprimeerd worden.

Er wordt aangegeven dat tijdelijk parkeerplaatsen voor het eigen personeel en bezoekers worden gehuurd in de directe omgeving bij Durabrik. Hierbij hebben we enkele belangrijke bezorgdheden/vragen:

-      Het is niet duidelijk vanuit de aanvraag hoeveel personeel (en bezoekers) er in de tijdelijke situatie op de site zullen aanwezig zijn. Het westelijke gebouw op de site “Govi 2” van ongeveer 1600m² bvo (870 m² kantoor en 720m² opslag) wordt gesloopt. Het oostelijke gebouw op de site “Govi 1” van ongeveer 2500 m² bvo met kantoor, opslag, productie en labo wordt wel behouden. De vraag stelt zich hoeveel werknemers van het te slopen gebouw en waar zij in de tijdelijke situatie zullen werken. Deze info is belangrijk om in te schatten hoe groot de parkeerbehoefte is in de tijdelijke situatie en hoe deze in de tijdelijke situatie kan worden opgevangen.

-      Er wordt aangegeven dat er tijdelijk autoparkeerplaatsen voor het personeel en bezoekers zullen worden gehuurd bij Durabrik. Qua locatie is het bedrijf Durabrik net naast de site gelegen wat goed is, maar het is onduidelijk hoeveel parkeerplaatsen gehuurd zullen worden en voor welke tijdsperiode (is er overeengekomen dat dit tot de oplevering van het nieuwbouwproject is?). Deze zaken zijn voor ons heel belangrijk om in te schatten of de parkeerbehoefte tijdelijk kan worden opgevangen zonder het openbaar domein te hinderen. We zien immers dat er in de bestaande situatie soms al langs de Landegemstraat wordt geparkeerd wat niet wenselijk is. Bovendien is het voor ons ook belangrijk dat er een bewijsstuk wordt toegevoegd aan het dossier van hetgeen hierrond met Durabrik is afgesproken zoals bvb mailverkeer of een (bij voorkeur ondertekende) overeenkomst.

-      Daarnaast is het ook belangrijk dat uit dit bewijsstuk blijkt dat Durabrik voldoende overschot aan parkeerplaatsen heeft op de eigen parking om de tijdelijke parkeerbehoefte van Govi op te vangen.  

Oppervlaktes in kader van parkeerbehoefte voor aanvraagdossier nieuwbouwproject

Graag geven we hierbij ook al mee dat in kader van de beoordeling van het aanvraagdossier voor het nieuwbouwproject (die nog zal volgen) het belangrijk is te weten hoeveel extra m² bvo per functie er bijkomt t.o.v. de vergunde/bestaande toestand. Vandaar dat we in deze sloop-aanvraag al willen meegeven van welke oppervlakte(s) uit de vergunde/bestaande toestand van het te slopen gebouw we wensen uit te gaan. In deze sloop-aanvraag wordt aangegeven dat het te slopen gebouw (met de functies opslag en kantoren/vergaderruimte) in totaal 1668 m² bedraagt. Aangezien er in het dossier niet gespecifieerd wordt hoeveel m² opslag en hoeveel m² kantoren, gaan we uit van de info die tijdens de voorbespreking in voorjaar 2023 werd meegegeven, namelijk 870m² kantoor en 720 m² opslag. In totaal is dit 1590m². Dit stemt niet volledig overeen met de 1668m². Echter, nameting leert dat de totale bvo van het gebouw net iets meer dan 1600 m² bvo bedraagt, waardoor dit qua grootteorde ongeveer overeenstemt met de 1590m². Hierdoor kunnen we de 870m² bvo kantoor en 720 m² bvo opslag als oppervlaktes nemen voor de te slopen functies. Deze oppervlaktes kunnen dan vergeleken worden met de oppervlaktes van de functies in de nieuwe toestand, om het aantal parkeerplaatsen te bepalen in de nieuwe toestand. Hiervoor gaven we ook al feedback mee via de dienst Stedenbouw op basis van de plannen in voorjaar 2023.  

Circulatie logistiek verkeer

Er wordt aangegeven in de aanvraag dat het eigen bedrijfsverkeer (levering van grondstoffen en afhaling afgewerkte producten) in de tijdelijke situatie de bestaande toegang in het midden op het terrein zal blijven gebruiken. In de plannen wordt er aangegeven dat de betonverharding van en rond de weegbrug (dus vak na de bestaande toegang voor het logistiek verkeer) ook zal worden opgebroken. Daarom is het voor ons onduidelijk hoe het logistiek verkeer in de tijdelijke situatie precies zal circuleren op de site en of het openbaar domein hierbij niet gehinderd zal worden.

Conclusie

Het is vanuit de aanvraag onduidelijk wat de precieze parkeerbehoefte voor wagens (en fiets) in de tijdelijke situatie zal zijn en hoe die precies zal worden opgevangen. Hiervoor is er nood aan duidelijkheid over het aantal werknemers (en bezoekers) op de site in de tijdelijke situatie en hoeveel auto-(en evt fiets)parkeerplaatsen en voor hoe lang deze zullen kunnen gehuurd worden bij Durabrik. Daarbij is het ook belangrijk dat wordt aangetoond dat Durabrik voldoende overschot aan parkeerplaatsen heeft om de tijdelijke parkeerbehoefte van Govi op te vangen zodat duidelijk is dat het openbaar domein hierdoor niet gehinderd zal worden. Dit moet gestaafd worden met een bewijsstuk. Daarnaast moet gezien het opbreken van de weegbrug ook duidelijkheid komen over de circulatie van logistiek verkeer in de tijdelijke situatie.
 

Groen

Ook het rooien van de 8 bomen als voorafname voor het toekomstig op te trekken gebouw wordt ongunstig beoordeeld. In de vergunningsaanvraag van de nieuwbouw zal beoordeeld worden of de bomen effectief onvermijdelijk moeten verwijderd worden. Voor de saneringswerken is het vellen van de bomen niet noodzakelijk.

Omwille van bovenstaande redenen zal de aanvraag ongunstig geadviseerd worden.
 

CONCLUSIE

Ongunstig advies omwille van onduidelijkheid rond de precieze parkeerbehoefte van het bedrijf en hoe dit opgevangen zal worden.

De aanvraag wordt beslist door de deputatie (art. 15 van het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014).

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over omgevingsvergunningsaanvragen die door de deputatie worden behandeld (klasse 1 inrichtingen en/of provinciale projecten).

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Niet van toepassing.