Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Mevrouw Cennet Gökcan met als contactadres Muidepoort 101A, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023151209) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 14 november 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het regulariseren van een meergezinswoning
• Adres: Hundelgemsesteenweg 247 en 249, 9050 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 20 sectie A nr. 309C16
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 december 2023.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 25 januari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
OMGEVING
Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Hundelgemsesteenweg in Ledeberg. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing, opgebouwd uit 2 en 3 bouwlagen met een hellend dak. Het pand uit de aanvraag betreft een hoekgebouw grenzend aan de Hundelgemsesteenweg, een spoorwegbedding en een onderdoorgang tussen de Hundelgemsesteenweg en de Frans de Coninckstraat aan de andere kant van de spoorwegbedding.
Het perceel in kwestie is ca. 300m² met een totale diepte van 21m17 bij een breedte van 10m75 aan de straatkant en een breedte van 19m83 aan de achterzijde van het perceel. Achteraan het perceel is er een verhoogde spoorweg gelegen. Het gebouw bestaat uit 2 volwaardige bouwlagen met een hellend dak langs de Hundelgemsesteenweg en heeft een 3de bouwlaag op de hoek van het gebouw met een plat dak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het regulariseren van verbouwingswerken aan een meergezinswoning. Er werden ten opzichte van de laatst vergunde toestand vergunningsplichtige werken uitgevoerd.
MORFOLOGIE
Vergunde toestand
De bouwdiepte van het vergunde hoofdgebouw bedraagt ca. 14m15 (gemeten vanaf de rooilijn). De kroonlijsthoogte bedraagt +8m92 voor het deel met het platte dak en een kroonlijsthoogte van +7m85 met een nokhoogte van +10m88 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) voor het deel met het hellende dak.
De vergunde aanbouw was voorzien op de rechter perceelsgrens met een breedte van 10m90, een bouwdiepte van 7m02 en tot op de achterste perceelsgrens met een diepte van 21m17 (gemeten vanaf de rooilijn). Deze aanbouw had een totale hoogte van +3m82 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil).
De vergunde toestand bestaat uit een meergezinswoning met 6 entiteiten:
- Gelijkvloerse verdieping (+0)
- Eerste verdieping (+1)
- Tweede verdieping op de hoek (+2)
Bestaande toestand
Er werd zonder vergunning in het hellende dak een dakuitbouw in het voorste en achterste dakvlak voorzien. Beide dakuitbouwen zijn voorzien op ca. 1m00 achter de gevellijn met een totale hoogte van 1m85 en een breedte van 2m40. De dakuitbouwen houden een afstand van 2m00 t.o.v. de rechter perceelsgrens.
Verder werden er werden werken uitgevoerd aan de vergunde aanbouw. Deze werd voorzien tot de achterste perceelsgrens in functie van het creëren van bijkomende slaapkamers. Echter beschikken deze kamers enkel over een dakkoepel voor natuurlijke daglichttoetreding.
De interne opdeling werd hierbij ook gewijzigd:
- Gelijkvloerse verdieping (+0)
- Eerste verdieping (+1)
- Tweede verdieping (+2)
Nieuwe toestand
In de aanvraag wordt een regularisatie aangevraagd voor de aanwezige dakuitbouwen te behouden.
Als nieuw element worden er ter hoogte van de achtergevel van de eerste en tweede verdieping verschillende uitpandige dakterrassen voorzien. Op de eerste verdieping worden er 2 dakterrassen voorzien tot op een diepte van 16m80. De terrassen houden een afstand van 2m25 van de rechter perceelsgrens. Op de tweede verdieping wordt er een dakterras voorzien tot op een diepte van 10m00 en op een afstand van 6m50 van de rechter perceelsgrens.
De bestaande aanbouw wordt in de aanvraag deels gesloopt en wordt er ter hoogte van de rechter perceelsgrens voorzien tot op een diepte van 17m10 (gemeten vanaf de rooilijn) en met een totale hoogte van +3m82 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Achter dit aanbouwvolume, ter hoogte van de rechter perceelsgrens en tot op de achterste perceelsgrens, wordt er een buitenruimte voorzien. De scheidingsmuur dient hiervoor niet aangepast te worden.
Links van dit aanbouwvolume wordt er nieuwe aanbouw voorzien met een breedte van 4m30, tot op de achterste perceelsgrens en met een totale hoogte van +3m82. Deze aanbouw is voorzien van een fietsenstalling.
In de aanvraag wordt de indeling ten opzichte van de vergunde toestand aangepast:
Op de gelijkvloerse verdieping wordt appartement 1 omgevormd naar een 2-slaapkamer appartement (93,5m²) met een buitenruimte van 21m². Links blijven de vergunde studio 1 en 2 behouden.
Op de eerste verdieping blijft appartement 2 behouden maar wordt deze voorzien van een terras van 10,8m². Appartement 3 (duplex) wordt omgevormd naar een 3-slaapkamerappartement van 76,10m² met een terras van 10,4m²
Op de tweede verdieping wordt studio 3 omgevormd naar een 1-slaapkamerappartement van 75m² met een terras van 10,9m².
Voor het overige worden er geen stedenbouwkundige handelingen gevraagd aan gevels en worden bijgevolg niet beoordeeld.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
- Op 07/07/1980 werd een vergunning afgeleverd voor het ver bouwen van een bestaande bakkerij. (KW H-24-80)
- Op 13/07/1995 werd een vergunning afgeleverd voor het bekleden van de voorgevel met baksteneplaketten. (1995/20116)
- Op 10/06/1999 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een reclame-inrichting (voorstel tot regularisatie). (1999/20105)
- Op 15/09/2010 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing tot een meergezinswoning van een handelspand met woning. (2010/20169)
- Op 07/04/2016 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een meergezinswoning (2015/03282)
Handhaving
Er is een proces-verbaal met nummer 66.97.10013/05 opgemaakt op 24/03/2020 voor:
- het heroprichten en uitbreiden van een bijgebouw bij een handelspand.
Er is een proces-verbaal met nummer 66.97.10039/21 opgemaakt op 6/10/2021 voor:
- plaatsen van 2 dakuitbouwen in het voorste en achterste dakvlak de studio en de slaapkamers van het appartement van de bovenste verdieping werden samengevoegd tot een appartement.
- het uibreiden van de achterste studio gelijkvloers met de aanliggende fietsenbergingen tot een appartement waarbij de slaapkamers achteraan enkel daglicht ontvangen via dakkoepels.
- interne verbouwing en uitbreiding van de gelijkvloerse appartement rechts door inname deel berging die omgevormd is tot slaapkamer.
- leefruimte van het appartement rechts op de 1ste verdieping is opgesplitst tot een slaapkamer en leefruimte waarbij de leefruimte geen rechtsstreeks daglicht ontvangt.
Op 17/12/2021 vorderde de gemeentelijk stedenbouwkundig inspecteur als herstelmaatregel het volgende:
- het herstel van de meergezinswoning naar de oorspronkelijk vergunde toestand conform de door het college van burgemeester en schepenen op 7 april 2016 verleende stedenbouwkundige vergunning 2015/03282 met naleving van de opgelegde bijzondere voorwaarden.
Op 28/01/2022 verleende de Hoge Raad voor Handhavingsuitvoering een positief advies.
Dit advies beperkt zich tot de herstelvordering en doet geen uitspraak over de toepassing van de dwangsom noch de gevorderde hersteltermijn.
Betrokkene werd op 29/11/2022 gedagvaard om te verschijnen voor de Rechtbank van Eerste Aanleg Oost-Vlaanderen.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven (Raadpleegbaar op het Omgevingsloket):
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 22 december 2023:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.
Bijzonder aandachtspunt:
Op +0 moet de toegangsdeur van het appartement 3 een branddeur zijn.
De brandwerende toegangsdeur mag niet op +1 liggen gezien het ontbreken van een rookluik.
Voorwaardelijk gunstig advies van INFRABEL afgeleverd op 10 januari 2024.
Infrabel heeft geen principiële bezwaren bij bovenvermelde aanvraag.
Ter info:
De veiligheidsafstanden en de algemene voorwaarden m.b.t. bouwaanvragen dienen strikt te worden nageleefd (zie bijlage op het omgevingsloket).
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Art. 5; Bij handelingen aan meergezinswoningen, waarbij de constructie na de handelingen toegangsdeuren tot wooneenheden bevat op meer dan twee niveaus en minstens zes wooneenheden bevat, is dit besluit van toepassing op de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid. Voor die gebouwen, die uit verschillende aansluitende delen bestaan, zijn de bepalingen van de verordening die gelden voor de verdiepingen en voor de trappen naar andere niveaus alleen van toepassing op de onderdelen die toegangsdeuren tot wooneenheden op meer dan twee niveaus hebben.
De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende artikels:
Artikel 18 bepaalt hoe niveauverschillen overbrugd moeten worden. Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.
Toetsing: het niveauverschil ter hoogte van inkom bedraagt 22cm. Dit niveauverschil wordt niet overbrugd met een helling.
Om de aanvraag in overeenstemming te brengen, zijn dus aanpassingen aan de voorgevel vereist (verlagen deurdorpel, voorzien van een helling). Dit wordt thans niet voorzien. Het voorzien van een helling naar de deurdorpel kan evenmin, daar deze helling op openbaar domein (het voetpad) zou moeten geplaatst worden.
Gemeenschappelijke delen van dergelijke gebouwen kunnen niet toegankelijk of aangepast gemaakt worden op individueel initiatief van een bewoner. De goedkeuring van de medebewoners is vereist. Om deze reden bepaalt het besluit dat de gemeenschappelijke delen toegankelijk gebouwd moeten worden.
Met “gemeenschappelijke delen” wordt o.a. bedoeld: het toegangspad, de gemeenschappelijke inkompartij, de gemeenschappelijke verticale en horizontale circulatiezone, fietsenstallingen, vuilniscontainerruimtes, bewonersparking, maar niet de ruimtes die enkel voor privatief gebruik bedoeld zijn. Het pand beschikt in de laatst vergunde toestand niet over een lift of toegankelijke gemeenschappelijke delen. De verbouwingswerken betreffen vooral een gelijkvloerse uitbreiding en een interne heropdeling zonder verhoging van het aantal entiteiten. Het heeft immers geen zin de toegangsdeur toegankelijk te maken, als de weg ernaar toe, door bv. de aanwezigheid van trapjes voor de deur, niet toegankelijk is of als er geen ruimte voor de deur die een rolstoelgebruiker in staat stelt de deur te openen. Dit kan er uiteraard niet toe leiden dat bij verbouwingswerken bv. het grondpeil van de gelijkvloerse verdieping verlaagd moet worden. Dit zou te ver gaan. Dit zijn duidelijk werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing in de zin van dit besluit.”
Er dient aldus geconcludeerd te worden dat de aanvraag niet strijdig is met de bepalingen van de toegankelijkheidsverordening, daar de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
HEMELWATERPUT
Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande woning uitgebreid met een gelijkvloers aanbouwvolume. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt 100m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 5.000l. In het voorstel wordt een hemelwaterput met een inhoud van 5.000l voorzien waardoor deze voldoet. De hemelwaterput dient te worden uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
INFILTRATIEVOORZIENING
Het perceel is groter dan 120m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De overloop van de hemelwaterput is niet aangesloten op een bovengrondse infiltratievoorziening. Het horizontale dakoppervlakte dat in rekening moet worden gebracht bedraagt 138m². Als er een hemelwaterput met hergebruik aanwezig is, mag de afwaterende oppervlakte met 30m² verminderd worden. Bij een meersgezinswoning mag ook het aantal wooneenheden die aangesloten zijn op een hemelwaterput in vermindering worden gebracht per schrijf van 30m²/entiteit. Vanuit de aanvraag wordt er geen hergebruik gemotiveerd. Er dient dus bijgevolg 70m² dakoppervlakte in rekening worden gebracht. Als bijzondere voorwaarde wordt opgenomen dat er 5,6m² infiltratieoppervlakte met een buffervolume van minimaal 2.310l dient te worden voorzien.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werd 1 bezwaar ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
De bezwaren worden als volgt samengevat:
- De bezwaarschrijver stelt dat de tuinmuur ter hoogte van de perceelsgrens behouden moet blijven.
- Verder stelt de bezwaarschrijver dat het programma van de woning te groot is voor de woning en dat deze veel overlast ondervind van het project.
Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
- De bestaande tuinmuur blijft behouden en er worden geen wijzigingen aangebracht aan de scheidingsmuur. Het niet rechtmatige volume dat tegen de tuinmuur werd aangebouwd wordt gesloopt en vervangen door een kwalitatieve buitenruimte voor het gelijkvloerse appartement.
- Het pand bestaat uit een vergunde meergezinswoning met 6 entiteiten. In de huidige aanvraag blijft het aantal entiteiten behouden maar wordt er een interne heropdeling voorzien om zo de woonkwaliteit te verbeteren. Het programma is reeds vergund en wijzigt hierbij niet.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
MORFOLOGIE
Er worden beperkte wijziging doorgevoerd aan het gebouw. De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor deze meergezinswoning. De gelijkvloerse uitbouw wordt gesloopt om ruimte te maken voor een buitenruimte bij de gelijkvloerse entiteit. Bijkomend wordt er een voldoende ruime fietsenberging voorzien. Verder worden er op de verdiepingen dakterrassen voorzien op het platte dak van de onderliggende verdieping. De dakterrassen zorgen voor een algehele verhoging van de woonkwaliteit zonder een negatieve impact te hebben op de aanpalende percelen. Verder worden er in het hellende dak beperkte dakuitbouwen voorzien. Dit zorgt ervoor dat de bewoonbare oppervlakte van het onderliggende appartement vergroot, wat positief bevonden kan worden. Het bijkomende volume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en hoogte. De impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg beperkt.
Echter valt op dat de gevelisolatie vergund in dossier 2015/03282 niet meer getekend werd op de plannen van de vergunde toestand. Op de aangeleverde foto’s is de uitsprong voorbij de rooilijn door het aanbrengen van deze gevelisolatie wel duidelijk op te merken. Vanop de plannen wordt de aangebracht gevelisolatie voorzien binnen de rooilijn. Gezien er foutieve plannen werden aangeleverd is er geen beoordeling ten gronde mogelijk van de aangebrachte gevelisolatie. Er worden in de aanvraag geen handelingen aan de gevels aangevraagd dus deze worden ook niet verder beoordeeld. Enige wijzigingen of verschillen tegenover de laatst vergunde toestand worden bijgevolg niet beoordeeld. Er wordt vanuit gegaan dat de gevels conform dossier 2015/03282 werden uitgevoerd en dus ook blijvend van toepassing is. Dit wordt voor de volledigheid benadrukt in bijzondere voorwaarden.
INDELING
De beoogde interne heropdeling zorgt voor een verhoging van de algehele woonkwaliteit. Het aantal vergunde entiteiten blijft behouden maar er wordt gestreefd naar een betere mix en een verhoging van de algehele woonkwaliteit. Dit wordt bekomen door één van de vergunde studio’s om te vormen tot een voldoende ruim appartement. Bijkomend worden alle appartementen voorzien van een voldoende grote en kwalitatieve buitenruimte en wordt er een gemeenschappelijke fietsenberging voorzien. Er kan hierbij geoordeeld worden dat de verbouwingswerken een positieve impact hebben op de meergezinswoning.
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het regulariseren van een meergezinswoning aan mevrouw Cennet Gökcan gelegen te Hundelgemsesteenweg 247 en 249, 9050 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
Legt volgende voorwaarden op:
Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen
De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 22 december 2023 met kenmerk 019734-003/NVDV/2023).
De voorwaarden opgenomen in het advies van INFRABEL (advies van 10 januari 2024 met kenmerk 3516.2023.634.Gentbrugge) moeten strikt nageleefd worden.
Hemelwaterput
Er dient een hemelwaterput met een min. inhoud van 10.000l te worden voorzien. De hemelwaterput dient te worden uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
Infiltratievoorziening
Er moet 8,64m² infiltratieoppervlakte met een buffervolume van minimaal 3.564l te worden voorzien.
Riolering
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer
Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.
Openbaar domein
Opbouw
Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.
De poort moet volledig binnen de rooilijn open en dicht draaien, rollen, wentelen, schuiven of kantelen.
Deuren en ramen op het gelijkvloers mogen niet opendraaien over openbaar domein.
Er worden geen handelingen aan de gevels aangevraagd. Enige wijzigingen of verschillen tegenover de laatst vergunde toestand werd bijgevolg niet beoordeeld. De uitvoering van de gevels dient conform dossier 2015/03282 uitgevoerd te worden en is blijvend van toepassing.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Openbaar domein
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).
Voor het eventueel wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.