Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Sukru Kirer met als contactadres Lourdesstraat 56, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023129760) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 3 oktober 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het wijzigen van de functie van handelspand met appartement naar eengezinswoning met appartement
• Adres: Lourdesstraat 62, 9041 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nr. 1657X
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 13 december 2023.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 25 januari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Het pand waarop de aanvraag betrekking heeft, bevindt zich langs de Lourdesstraat in Oostakker. De achtertuin van het pand grenst aan de Groenvinkstraat. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit rijwoningen, vaak met een commercieel gelijkvloers.
Het pand in kwestie betreft een rijwoning met handelsfunctie op het gelijkvloers. Het pand heeft 2 bouwlagen en een hellend dak. In het voorste en achterste dakvlak zitten twee dakkapellen. In de achtertuin bevindt zich een berging met werkplaats en een garage die bereikbaar is via de Groenvinkstraat.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft een functiewijziging (regularisatie) waarbij de gelijkvloerse handelsruimte wordt omgevormd tot een woonentiteit. Hiervoor wordt de woning ter hoogte van het gelijkvloers intern heringedeeld. Intern worden enkele muren gesloopt om een aaneengesloten zit- en eetruimte te vormen. De bestaande keuken in de aanbouw zal worden omgevormd tot slaapkamer en de bestaande wasplaats zal worden omgevormd tot badkamer. Deze gelijkvloerse woonentiteit beschikt over een terras en tuinzone.
Op de verdiepingen blijft de bestaande woonentiteit behouden. Op het plat dak van de aanbouw wordt een dakterras aangelegd met een oppervlakte van ca. 8,5 m². Verder blijft de indeling grotendeels behouden.
Na de werken beschikt het pand over twee woonentiteiten nl. één gelijkvloerse entiteit van ca. 115 m² en één woonentiteit t.h.v. de verdiepingen van ca. 125 m². Beide entiteiten hebben een gemeenschappelijke toegang via de voorgevel.
De bestaande berging/werkplaats en de garage in de achtertuin blijven behouden. Een deel van dit volume wordt als fietsenberging ingericht.
Voorliggende aanvraag is een herneming van een recent geweigerde omgevingsvergunning, zie historiek. Deze aanvraag werd geweigerd omwille van volgende redenen:
- De woningtypetoets gaf hier een score 9 waardoor ééngezinswoningen verplicht zijn.
- Er waren verschillende strijdigheden met het algemeen bouwreglement.
De aanvrager voegt bij deze aanvraag een uitgebreide nota toe, met een eigen berekening van de woningtypetoets. De plannen werden beperkt aangepast om tegemoet te komen aan de punten die strijdig waren met het algemeen bouwreglement.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
* Op 25/05/2023 werd een weigering afgeleverd voor een functiewijziging van een handelspand met appartement naar eengezinswoning met appartement (OMV_2023036266).
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 22/11/2013 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning. (2013/50184).
* Op 07/08/2014 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van de voorgevel. (2014/50074).
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 4 januari 2024 onder ref. 038602-003/PJ/2024:
Gunstig
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 15 december 2023 onder ref. 5000054779:
Voor dit project dient Fluvius geen werken uit te voeren, noch kosten aan te rekenen indien de gevraagde vermogens de standaardwaarden zoals hieronder beschreven onder de technische bepalingen niet overschrijden. Wij brengen de gemeente hiervan op de hoogte. De gemeente zal volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, dit advies opnemen in de omgevingsvergunning.
Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.
De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.
De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.
Dit advies blijft geldig tot 6 maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.
Technische bepalingen voor meergezinswoningen en appartementen
Voor Elektriciteit:
Het appartement is aansluitbaar op het bestaande distributienet, dit voor zover de gevraagde vermogens de gebruikte standaardwaarden niet overschrijden (17,3kVa (15,9kVa indien 230V)). Indien de gevraagde vermogens deze waarden overschrijden, kan het noodzakelijk zijn dat er alsnog een netversterking en/of het plaatsen van een distributiecabine noodzakelijk is. Deze netversterking zal dan ook aangerekend worden. Ruimte voor de distributiecabine dient dan voorzien te worden in het project.
Tellerlokaal:
Het tellerlokaal elektriciteit dient te voldoen aan volgende voorwaarden.
https://www.fluvius.be/nl/publicatie/algemene-richtlijnen-plaats-meteropstelling-elektriciteit-vanaf-2-meterkasten
Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.
Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatin-gen, ... te verkrijgen.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project:5000054779.
Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken. We helpen u graag verder.
Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 10 januari 2024 onder ref. AD-23-1523:
Drinkwater
M.b.t. het verbouwen/regularisatie van de bestaande bebouwing moet indien nodig door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.
Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.
We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor de functiewijziging van handelspand met appartement naar eengezinswoning met appartement.
Ons advies is gunstig.
Riolering
Algemeen
Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied. In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.
Recent is er echter een nieuw gescheiden rioleringsstelsel aangelegd in de Lourdesstraat. Dit rioleringsproject zit momenteel in de fase van voorlopige oplevering.
Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen
Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.
De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.
De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. De inhoud van de septische put bedraagt 300 l per IE(inwoner equivalent) (vanaf 11 IE bedraagt dit 225 l/IE) met een minimum van 2.000 liter, waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.
Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:
* het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;
* overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;
* kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;
* inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;
* de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.
Specifieke bemerkingen op het dossier
Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.
Bemerking op het rioleringsplan “BA_KIRERfunctiewijziging_P_N_1_rioleringsplan”:
DWA: op het rioleringsontwerp is er geen volume voor de septische put vermeld. Door het ontbreken van het aantal IE is het tevens niet mogelijk het nodige
volume van de septische put te bepalen. Dit dient aangevuld te worden op het rioleringsplan.
RWA: Farys adviseert om de overloop van het groendak aan te sluiten op de infiltratievoorziening in plaats van te voorzien in een rechtstreekse aansluiting op de RWA.
In kader van het recent rioleringsproject in de Lourdesstraat werd ter hoogte van de voorgevel van Lourdesstraat 62 een huisaansluitputje voor RWA en een huisaansluitputje voor DWA voorzien. De voorste dakhelft van de ingesloten bebouwing mag aangesloten blijven op het recente RWA-huisaansluitputje terwijl de DWA-aansluitput in wacht werd geplaatst met oog op een mogelijke aansluiting bij toekomstige herbouw.
Verbouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Groenvinkstraat dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.
Verbouwing: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij Farys dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de Stad Gent.
Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Voor de bepaling van het infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view.
Overstromingsgevoeligheid: sinds 01/01/2023 zijn er nieuwe richtlijnen van toepassing waarvoor de nieuwe Watertoets-kaarten kunnen geraadpleegd worden via www.Waterinfo.be. De richtlijnen van de bevoegde waterloopbeheerder moeten gevolgd worden.
De oppervlakte die in mindering gebracht kan voor het plaatsen van een grotere hemelwaterput dient bepaald te worden via tabel B het technisch achtergronddocument bij de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, of via http://www.integraalwaterbeleid.be/watertoetsinstrument/ - rekentool hemelwaterhergebruik.
Farys raadt steeds aan om een controle van de grondwatertafel uit te voeren zodat er geen grondwater wordt afgevoerd van de infiltratievoorziening naar de openbare riolering.
Farys raadt steeds aan infiltratieproeven uit te voeren zodat duidelijk is of infiltratie wel mogelijk is en er dus een infiltratievoorziening moet worden voorzien. Indien uit metingen blijkt dat infiltratie niet mogelijk is moet er een bufferbekken met vertraagde lozing worden voorzien.
Een jaarlijkse reiniging van de infiltratievoorziening is noodzakelijk om een goede werking te behouden.
Besluit
Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.
Voorwaarden:
* de bestaande aansluiting in de Groenvinkstraat dient hergebruikt te worden.
* de dakafvoer van de voorste dakhelft mag aangesloten blijven op de recent aangelegde RWA in de Lourdesstraat.
* in de Lourdestraat is tevens een DWA-aansluiting in wacht voorzien in kader van eventuele herbouw.
* het rioleringsplan dient aangepast te worden betreffende het volume van de septische put, het ontbrekend aantal IE en de aansluiting van de overloop van het groendak.
* Een nieuwe aansluiting kan (indien nodig) aangevraagd worden via de website van Farys of door gebruik te maken van de link https://www.farys.be/nl/nieuwe-rioolaansluiting .
* De aanvrager dient rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen datum van aanvraag en ontvangst factuur voor de uitgevoerde aansluitingen. Gelieve dan ook tijdig de aanvraag in te dienen in kader van eventuele nodige verkoopbaarheidsattesten.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Er gebeuren werken aan de afwatering waardoor de aanleg van een hemelwaterput verplicht is.
De horizontale dakoppervlakte, waaraan werken worden uitgevoerd, bedraagt 175 m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 10.000 l.
De hemelwaterput wordt uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
Er wordt evenwel opgemerkt dat de werken/functiewijziging reeds werden uitgevoerd. Men kan zich de vraag stellen in welke mate er dan nog kan voorzien worden in hergebruik van hemelwater.
Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De overloop van de hemelwaterput is aangesloten op voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.
In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.
Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/publicaties/waterwegwijzer-bouwen-en-verbouwen.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat, indien er ook effectief nog kan voorzien worden in hergebruik van hemelwater voor het spoelen van toiletten, wasmachine, tuin, …
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende aanvraag is een herneming van een recent geweigerde omgevingsvergunning, zie hoger. Deze aanvraag werd geweigerd omwille van volgende redenen:
- De woningtypetoets gaf hier een score 9 waardoor ééngezinswoningen verplicht zijn en een opdeling van het bestaande pand niet aanvaardbaar was.
- Er waren verschillende strijdigheden met het algemeen bouwreglement.
De aanvrager voegt bij deze aanvraag een uitgebreide nota toe, met een eigen berekening van de woningtypetoets. De plannen werden beperkt aangepast om tegemoet te komen aan de punten die strijdig waren met het algemeen bouwreglement.
De aanvraag betreft het verbouwen van een eengezinswoning met nevenfunctie op een perceel dat kleiner is dan 1500 m², niet gelegen is in een binnengebied en waarvoor in een verordenend plan geen woningtype werd opgelegd. In dat geval wordt de woningtypetoets als beoordelingskader gehanteerd. Deze woningtypetoets gaat aan de hand van zes te onderzoeken parameters na welk woningtype het meest geschikt is voor een specifiek perceel. Deze parameters worden hieronder besproken.
- De woning is gelegen langs de Lourdesstraat die gekenmerkt wordt als een handelswoonstraat waar voornamelijk rijwoningen met hier en daar een handelsgelijkvloers voorkomen (score 2).
- De onmiddellijke omgeving wordt gedomineerd door eengezinswoningen in gesloten bebouwingsvorm. Aan beide zijdes van het perceel in kwestie komen een aantal handel- en horecazaken voor. Tussen de helft en minder dan driekwart van de in de selectie opgenomen panden betreft een eengezinswoning. Hieruit kan worden besloten dat de omgeving wordt gekenmerkt door het gemengd voorkomen van enerzijds eengezinswoningen en anderzijds handel- en horecazaken (score 1).
- De aanpalende panden betreffen beide eengezinswoningen (score 2).
- Parkeren kan op het eigen terrein worden opgevangen (score 1).
- Het mogelijk aantal bouwlagen bestaat uit drie bouwlagen (score 1).
- Daar de oorspronkelijke functie in het gebouw in kwestie een eengezinswoning betreft, kan niet worden gesteld dat het bouwvolume niet geschikt is voor een eengezinswoning. (score 2).
Het resultaat van de woningtypetoets geeft met een score van 9 aan dat eengezinswoning(en) verplicht zijn. De vestiging van een meergezinswoning, zoals wordt aangevraagd, kan niet worden aanvaard. De aanvrager geeft in zijn nota aan dat voor vraag 2 een score 0 kan behaald worden, wat wil zeggen dat minder dan de helft van de panden in de nabije omgeving een eengezinswoning is. Dit werd nagekeken en op basis van het kadaster en het vergunningenregister blijkt dat minstens de helft van de omliggende panden een eengezinswoning is. Mocht alsnog blijken dat hier een score 0 zou kunnen behaald worden, zouden we uitkomen op een totaalscore van 8 voor de woningtypetoets. Ook bij deze score hebben eengezinswoningen nog steeds de voorkeur. Hier kan getrapt op afgeweken worden waarbij de eerste trap een opdeling is in twee schakelwoningen met elk een tuin. Dit werd niet onderzocht, de aanvrager motiveert ook niet waarom een eengezinswoning hier niet op zijn plek is. Dit weigeringsargument blijft dan ook overeind.
Er werden beperkte planaanpassingen uitgevoerd om tegemoet te komen aan de strijdigheden met het algemeen bouwreglement. Er worden een septische put en een hemelwaterput aangelegd. Uit de plannen blijkt dat de werken/functiewijziging reeds werden uitgevoerd. Men kan zich de vraag stellen op welke manier deze aanpassingen dan nog uitvoerbaar zijn. In de tuin wordt een deel van de berging omgevormd naar een fietsenberging, op het plat dak van de aanbouw wordt een dakterras voorzien voor het appartement. Hiermee worden de strijdigheden met het algemeen bouwreglement theoretisch weggewerkt. Dit neemt evenwel niet weg dat er aantal bemerkingen zijn met betrekking tot de goede ruimtelijke ordening en de woonkwaliteit.
Het project gaat uit van het behoud van alle bebouwing op het perceel. De bebouwing loopt door van de Lourdesstraat tot aan de achterliggende Groenvinkstraat en heeft zo een heel grote bouwdiepte. Een garage in de tuinzone wordt bereikt via een oprit die de tuinzone doorkruist. De bezettingsgraad op dit perceel ligt heel hoog, er worden geen inspanningen geleverd om het aandeel bebouwing/verharding op dit perceel te reduceren. Het valoriseren van het pand gaat geenszinss gepaard met een kwaliteitsverhoging op perceelsniveau.
Op de verdieping wordt een dakterras voorzien. Dit dakterras is kleiner dan de voorgeschreven maatvoering vanuit het algemeen bouwreglement (10 % van de woonoppervlakte), hierdoor beschikt de grootste woonentiteit hier over de kleinste buitenruimte. Dit dakterras bevindt zich heel dicht tegen de rechter perceelsgrens en wordt niet voorzien van een zichtscherm waardoor het strijdig is met het burgerlijk wetboek. Dit dakterras bevindt zich vlak naast de kleine buitenruimte van deze rechter aanpalende waardoor overlast onvermijdbaar is.
Er wordt tenslotte nog opgemerkt dat er op de rooilijn langs de Groenvinkstraat een gesloten afsluiting werd aangebracht van meer dan 1 m hoog. Dit is visueel heel storend en niet aanvaardbaar. Een gesloten afsluiting kan toegestaan worden met een maximale hoogte van 1 m.
CONCLUSIE
Ongunstig, de woningtypetoets bepaalt voor dit perceel dat eengezinswoningen verplicht zijn, een meergezinswoning is ruimtelijk niet inpasbaar. De valorisatie van het pand gaat niet gepaard met een kwaliteitsverhoging op perceelsniveau. Het dakterras is strijdig met het burgerlijk wetboek en vormt een bron van overlast ten opzichte van de rechter aanpalende.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie van handelspand met appartement naar eengezinswoning met appartement aan de heer Sukru Kirer gelegen te Lourdesstraat 62, 9041 Gent.