Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Andreas Standaert met als contactadres Brouwerijstraat 4/A, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023136362) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 12 oktober 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het bouwen van een poolhouse
• Adres: Brouwerijstraat 4A, 9031 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie C nr. 1403B
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 13 november 2023.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 25 januari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de omgeving
De aanvraag heeft betrekking op een perceel gelegen in 3de bouwlijn, bereikbaar via een lange oprit vanuit de Brouwerijstraat. Het perceel is bebouwd met een vrijstaande woning.
Volgens de vergunde plannen is een oprit in grasdallen voorzien tot aan de oostgevel van de woning, dewelke toegang biedt aan de inpandige garage aan noordoostzijde van de woning. Tussen de noordelijke perceelsgrens en deze oprit werd een niet-verharde strook van 2,10m breed weerhouden ter realisatie van een wadi.
In de bestaande toestand (af te leiden op het plan bestaande toestand, alsook op luchtfoto’s) is deze wadi niet aangelegd. Bovendien werd de oprit groter uitgevoerd dan vergund. Aan oostzijde van de woning bevindt zich heden ook een bijgebouw (7,5m * 3,5m = 26,25m²) op ca. 1,6m van de woning en ca. 1,6m van de oostelijke perceelsgrens. Van het bijgebouw zijn geen verdere gegevens bekend. Aansluitend aan het bijgebouw werd een grindverharding van ca. 137m² aangelegd.
Het perceel (lot 2 uit een verkaveling) heeft een oppervlakte van ca. 2.099m².
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Voorliggende aanvraag betreft het bouwen van een poolhouse, het aanleggen van een zwembad en het realiseren van een terras tussen het poolhouse en het zwembad.
Het zwembad wordt aangelegd op ca. 6m van de westgevel van de woning, op ca. 9,40m van de noordelijke perceelsgrens (kavelgrens met lot 1) en op 3m van de westelijke perceelsgrens. Het zwembad is 10m lang en 4m breed en is aan de buitenzijden voorzien van boordstenen van 25cm breed. Inclusief boordsteen, heeft het zwembad een lengte van 10,5m en een breedte van 4,5m.
Het poolhouse wordt ingeplant op 2,5m ten westen van het zwembad, op ca. 3m van de noordelijke perceelsgrens en ca. 13,25m van de westelijke perceelsgrens. Het poolhouse is 10m lang en 4m breed. Het wordt uitgevoerd met plat dak met een kroonlijsthoogte van 2,68m. De gevels worden afgewerkt met houten gevelbeplanking.
Tussen poolhouse en zwembad wordt een terras aangelegd met een totale oppervlakte van 40m².
Volgens een toegevoegde nota zal het hemelwater dat terecht komt op het poolhouse, terrasverharding, alsook het zwembad, op natuurlijke wijze kunnen infiltreren in de naastliggende niet-verharde tuinzone.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
- Op 6/12/2018 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het bouwen van een eengezinswoning (OMV2018116264)
- Op 17/09/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het bouwen van een eengezinswoning (wijziging vergunning omv_2018116264 - regularisatie). (OMV_2020087531)
Verkavelingsvergunningen
- Op 08/02/2018 werd een verkaveling van een perceel in twee kavels voor open bebouwing. (2017 DR 511/00)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 2017 DR 511/00 van 8 februari 2018). De aanvraag heeft betrekking op lot 2. De zonering volgens deze verkaveling is zone voor hovingen en bijgebouwen.
De aanvraag is NIET in overeenstemming met volgende voorschriften van de verkaveling.
Oppervlakte bijgebouwen
Voorschrift: Volgens de verkavelingsvoorschriften zijn vrijstaande bijgebouwen toegelaten in functie van een carport of een tuinberging. De gezamenlijke oppervlakte is beperkt tot maximaal 40m² en voorzien op minimaal 2m van de perceelsgrens.
Toetsing: De bestaande tuinberging aan oostzijde van de woning heeft een oppervlakte van ca. 26,25m². Het gevraagde poolhouse heeft een oppervlakte van 40m². De totale 40m² aan bijgebouwen wordt bijgevolg overschreden met voorliggende aanvraag.
Hoogte bijgebouwen
Voorschrift: Voor vrijstaande gebouwen bedraagt de maximale hoogte, bij gebruik van platte daken, 2,5m.
Toetsing: het poolhouse wordt uitgevoerd met plat dak met een kroonlijsthoogte van 2,68m.
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een verkaveling, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
De afwijking op de voorschriften van de verkaveling is NIET aanvaardbaar om volgende redenen:
Gelet op de ruime perceelsoppervlakte, kan gesteld worden dat de gevraagde werken in verhouding zijn tot het perceel en ruimtelijk inpasbaar in deze omgeving.
In de bestaande toestand werden echter meer verhardingen gerealiseerd dan vergund en werd een bijgebouw geplaatst, beiden in strijd met de verkavelingsvoorschriften. Bovendien werd de wadi, verplicht aan te leggen tussen de oprit en de noordelijke perceelsgrens, niet uitgevoerd, maar werd de oprit hier uitgevoerd tot tegen de noordelijke perceelsgrens. De totale verharde oppervlakte is hiermee buitenmaats en strijdig met de algemene strekking van de verkaveling. .
Het is aangewezen dat men zich vooreerst in regel stelt, alvorens een vergunning kan worden verleend voor een zwembad/poolhouse/terrasverharding.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
- Artikel 3.2 - Beperken van verhardingen
De bestaande verhardingen werden ruimer aangelegd dan vergund. Zo werd de oprit breder aangelegd dan vergund (waardoor de wadi niet kon worden gerealiseerd) en werd daarbovenop ca. 163,25m² van het perceel werden verhard/bebouwd (ca. 127m² steenslagverharding/ 26,25m² bijgebouw) zonder voorafgaandelijke vergunning. Het verder verharden/bebouwen van het perceel zou leiden tot een te grote verhardingsgraad, strijdig met de doelstellingen uit verkavelingsvoorschriften.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De gewestelijke hemelwaterverordening is niet van toepassing op voorliggende aanvraag (zie art. 4 van deze verordening).
In een toegevoegde nota geeft de aanvrager aan dat het hemelwater dat valt op het poolhouse zal afwateren in de tuin (gras). Het hemelwater zal dus op eigen terrein infiltreren in de niet-verharde zone, zonder dat daarvoor een afvoersysteem moet worden aangelegd.
Ook de overloop van het zwembad, alsook het terras, zal infiltreren in eigen bodem.
De oppervlakte onverharde zone rondom poolhouse, zwembad en verharding is groter dan ¼ van de bebouwde/verharde oppervlakte.
Er moet opgemerkt worden dat er een toilet wordt voorzien in het poolhouse. Het is dus mogelijk om het hemelwater dat op het poolhouse terecht komt te hergebruiken.
Er wordt niet voldaan aan art. 12 van het algemeen bouwreglement, dat stelt dat het verharden van oppervlaktes, om de problematiek van wateroverlast en verdroging verder te voorkomen, tot een minimum moet worden beperkt.
De totale oppervlakte aan (bestaande + aangevraagde) overdekte en niet-overdekte constructies is te groot, temeer gelet op de ligging van het perceel binnen een gebied dat gevoelig is voor overstromingen door intense neerslag (weliswaar met een kleine overstromingskans onder klimaatverandering). In de bestaande toestand werden meer verhardingen gerealiseerd dan vergund en werd een bijgebouw geplaatst, beiden in strijd met de verkavelingsvoorschriften. Bovendien werd de wadi, verplicht aan te leggen tussen de oprit en de noordelijke perceelsgrens, niet uitgevoerd, maar werd de oprit hier uitgevoerd tot tegen de noordelijke perceelsgrens.
Het is aangewezen dat de aanvrager zich vooreerst in regel stelt met de gerealiseerde, vergunningsplichtige, aanleg van verhardingen en bijgebouw. Indien men alsnog een poolhouse/zwembad/bijkomende verhardingen wenst te realiseren, is het hierbij noodzakelijk de bestaande verharding gedeeltelijk te verwijderen en te voorzien van een groenaanplant, alsook dient de wadi (verplicht aan te leggen bij de woning) nog te worden uitgevoerd.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 november 2023 tot 22 december 2023.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het poolhouse, zwembad en bijhorende terrasverharding op zich hebben gebruikelijke oppervlakte en zijn in verhouding zijn tot het perceel. Het gevraagde poolhouse is echter in strijd met de voorschriften van de verkaveling waardoor het niet voor vergunning in aanmerking komt.
De totale (bestaande + aangevraagde) verharde en bebouwde oppervlakte zal met voorliggende aanvraag bovenmaats en zijn en niet langer in verhouding tot het perceel. In de bestaande toestand werd echter meer verhardingen gerealiseerd dan vergund en werd een bijgebouw geplaatst, beiden in strijd met de verkavelingsvoorschriften. Bovendien werd de wadi, verplicht aan te leggen tussen de oprit en de noordelijke perceelsgrens, niet uitgevoerd, maar werd de oprit hier uitgevoerd tot tegen de noordelijke perceelsgrens.
Indien men alsnog een poolhouse/zwembad/bijkomende verhardingen wenst te realiseren, is het aangewezen de bestaande verharding gedeeltelijk te verwijderen en te voorzien van een groenaanplant, alsook dient de wadi (verplicht aan te leggen bij de woning) nog te worden uitgevoerd.
Er kan bijgevolg niet geconcludeerd worden dat de goede ruimtelijke ordening niet zal worden geschaad.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is strijdig met de verkavelingsvoorschriften, niet in overeenstemming met het Algemeen Bouwreglement van stad Gent en niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het bouwen van een poolhouse aan Andreas Standaert gelegen te Brouwerijstraat 4A, 9031 Gent.