Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Mevrouw Sofie Bracquené met als contactadres Nuchten 120, 9506 Geraardsbergen heeft een aanvraag (OMV_2023136424) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 16 oktober 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: regularisatie van een dakuitbouw in een meergezinswoning
• Adres: Begijnengracht 89, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 2878A
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 10 november 2023.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 24 januari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Het betrokken pand is gelegen in de Begijnengracht, in het historische stadscentrum. De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing, hoofdzakelijk opgebouwd uit 3 bouwlagen met hellende bedaking. De Begijnengracht draagt nog vele sporen van voormalige handels- of dienstenactiviteiten op de gelijkvloerse verdiepingen. Bij een aantal panden is deze nog aanwezig.
Het pand Begijnengracht 89 is in vergunde toestand opgebouwd uit 3,5 bouwlagen aan de straatzijde met een asymmetrisch hellend dak (aan de achterzijde ligt de kroonlijst lager op 3 bouwlagen). Het perceel is volledig bebouwd, een oorspronkelijke buitenruimte werd afgesplitst en verkocht. Hierdoor bevinden alle gevels zich op de perceelsgrens. Daarnaast is het pand deel van de aanduiding als beschermd stads- of dorpsgezicht, intrinsiek “Gevelwand Begijnengracht” (deze bescherming is geldig sinds 19-11-1996) en is het pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr. 74409) en wordt hierin als volgt omschreven:
Heden twee rijhuizen met drie bouwlagen van samen drie traveeën onder zadeldak (pannen). Sober bepleisterde voorgevel van 1824 met houten winkelramen op de begane grond en empire-getinte rondboogvensters op de bel-etage, verbonden door imposten. Mogelijk behouden oudere kern (muurankers).
Het pand staat gekend als een meergezinswoning met 6 studio’s (vergunning 1984): het gelijkvloers, de eerste en tweede verdieping zijn telkens ingericht met 2 studio’s, aan elke zijde van de centrale trap. De studio’s hebben een oppervlakte van 21 tot 28 m². Er werden destijds 2 woningen samengevoegd om dit te realiseren.
De dakverdieping wordt in vergunde toestand als zolder gebruikt.
In bestaande toestand wordt de dakverdieping samen met de onrechtmatig tot stand gekomen dakuitbouw en dakterras gebruikt als gemeenschappelijke ruimte.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Voorliggende aanvraag strekt tot het regulariseren van een wederrechtelijk tot stand gekomen dakuitbouw met dakterras en het omvormen van 1 studio naar een duplexappartement.
- De gemeenschappelijke inkomhal wordt beperkt uitgebreid en er wordt plaats gemaakt voor een fietsstalling voor max. 3 fietsen.
- In studio 1 worden 2 binnenmuren verwijderd zodat er 1 aaneengesloten ruimte gecreëerd wordt voor slapen, koken en wonen. Enkel een sanitaire cel wordt nog voorzien in een aparte ruimte.
Het bestaande dakvlakraam in de sanitaire cel wordt verwijderd en er wordt een nieuw dakvlakraam voorzien ter hoogte van de slaaphoek van de studio met een oppervlakte van 1,35 m².
Deze studio heeft een oppervlakte van 25 m².
- In studio 2 worden 2 binnenmuren en een houten trap verwijderd zodat er 1 aaneengesloten ruimte gecreëerd wordt voor slapen, koken en wonen. Enkel een sanitaire cel wordt nog voorzien in een aparte ruimte. Het bestaande dakvlakraam ter hoogte van de slaaphoek wordt vergroot tot een oppervlakte van 1,35 m².
Deze studio heeft een oppervlakte van 28 m².
Op de 1ste verdieping worden volgende wijzigingen aangevraagd:
- In studio 3 worden 2 schouwmantels verwijderd en wordt een technische koker voorzien. Zo wordt er 1 aaneengesloten ruimte gecreëerd voor slapen, koken en wonen. Enkel een sanitaire cel wordt nog voorzien in een aparte ruimte. Deze studio heeft een oppervlakte van 21 m².
- In studio 4 worden een houten trap en een schouwmantel verwijderd. Zo wordt er 1 aaneengesloten ruimte gecreëerd voor slapen, koken en wonen. Enkel een sanitaire cel wordt nog voorzien in een aparte ruimte. Deze studio heeft een oppervlakte van 21 m².
Op de 2de verdieping en de dakverdieping worden volgende wijzigingen aangevraagd:
- Studio 5 op de 2de verdieping wordt uitgebreid naar de dakverdieping en wordt zo een duplex appartement met 1 slaapkamer.
De zolderverdieping (met nieuwe dakuitbouw en terras) wordt niet langer als gemeenschappelijke ruimte voorzien maar wordt nu ingericht met de leefruimte, kitchenette en apart toilet van het nieuwe duplex appartement. Op de ondergelegen verdieping bevindt zich het slaapgedeelte met badkamer. Beide ruimtes zijn intern verbonden met een trap. De netto vloeroppervlakte bedraagt in totaal 50 m².
- In studio 6 worden een houten trap, een binnenmuur en een schouwmantel verwijderd. Zo wordt er 1 aaneengesloten ruimte gecreëerd voor slapen en koken en wonen. Enkel een sanitaire cel wordt nog voorzien in een aparte ruimte. Deze studio heeft een oppervlakte van 21 m².
- De dakverdieping wordt uitgebreid met een dakuitbouw en een dakterras in het achterste dakvlak. Ten opzichte van de laatste (geweigerde) Omgevingsvergunningsaanvraag zijn de afmetingen van de dakuitbouw gewijzigd:
De dakuitbouw zet nog steeds aan ter hoogte van de nok van het hellend dak (2m89 boven de bestaande kroonlijsthoogte) maar ze wordt nu voorzien met een totale breedte van 5m15 (in plaats van de huidige 6m20). De afstand tussen de linker zijperceelsgrens en de dakuitbouw wordt zo min. 1m35. De afstand tussen de dakuitbouw en de rechter zijperceelsgrens blijft 1m35.
Er wordt een plat dak voorzien palend aan een deel van de dakuitbouw. Dit plat dak wordt deels ingericht als terras (3,50 m²) en deels als groendak (1,63 m²). Tussen terras en groendak wordt een glazen valbeveiliging voorzien met een hoogte van 1m10.
2. HISTORIEK
Stedenbouwkundige vergunningen
Omgevingsvergunningen
Handhaving
Op 9 september 1985 werd er is een proces-verbaal opgemaakt voor:
Het ontpleisteren van de voorgevel ter hoogte van de eerste- en tweede verdieping.
Op 17 november 1988 vorderde de gemeentelijk stedenbouwkundige inspecteur of het college van burgemeester en schepenen of de burgemeester als herstelmaatregel het volgende:
De volgende aanpassingswerken dienen uitgevoerd te worden, namelijk het uitvoeren van de bijzondere voorwaarden nrs. 3 en 4 bij de bouwvergunning nr. 84/892 van 14/02/1985:
- het bezetten van de volledige gevel hetzij met kalkmortelbepleistering, hetzij met een crépi in lichte tint (grijs of beide);
- het schilderen van het schrijnwerk van de vensters op de verdiepingen in wit.
Geen herstelvordering door gewestelijk stedenbouwkundige inspecteur en geen advies van de Hoge Raad.
Betrokkene werd gedagvaard om te verschijnen voor de Rechtbank van Eerste Aanleg Oost-Vlaanderen op 4 december 1989.
Op 4 december 1989 sprak de rechtbank van Eerste Aanleg Oost-Vlaanderen het volgende vonnis uit:
De rechtbank bepaalt dat de strafvordering lastens beide partijen vervallen is, ingevolge het betalen van een minnelijke schikking van 2.000 BEF, destijds aangeboden door het Parket.
Er werd op 18 oktober 2018 het volgende vastgesteld:
- Aan de achterkant van het pand is een dakkapel met een breedte van ca. 5,75 meter opgericht.
Er werd op 22 oktober 2018 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.
Op 23 juli 2023 is er een proces-verbaal met het nummer R2018997.006 opgemaakt voor:
In de meergezinswoning met 7 studio’s is:
- Op de derde verdieping aan de achterkant van het pand een dakuitbouw met een breedte van ca. 6,20 m en ca. 2,90 m boven de bestaande hoogste kroonlijksthoogte opgericht.
- Palend aan de dakuitbouw een dakterras van ca. 5 m² ingericht.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven en integraal raadpleegbaar op het omgevingsloket:
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als verwevingszone.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften en wijkt af op volgende punten:
Artikel 3.3.6. stelt dat elk hoofdgebouw moet bedekt worden met hellende daken. De dakhelling van deze gebouwen moet gevat worden binnen een hoek van 35 en 55 graden met het horizontale (gevel)vlak. Ook uitbouwen, zoals dakkapellen en staande ramen, moeten onder het vlak (gevormd door 55 graden vlak doorheen de kroonlijst) gesitueerd worden.
Dit artikel stelt tevens dat aan de achterzijde de totale breedte van dakkappelen en dakramen beperkt dient te worden tot 2/3 van de gevelbreedte.
Insprongen in het dakvlak kunnen toegestaan worden tot maximum 1/3 van het dakvlak en enkel wanneer de aanzet van deze insprong zich tenminste 1 meter achter het gevelvlak bevindt.
Toetsing:
- De bestaande kroonlijsthoogte bevindt zich op 9,04 meter. De kroonlijsthoogte van de nieuwe dakuitbouw valt buiten de dakhelling van 55° met ca. 0m41.
- De te regulariseren dakkapel en staand raam krijgen in voorliggende aanvraag samen een breedte van ca. 5m15 op een gevelbreedte van 7,58 meter. Dit is 10 cm meer dan twee derden van de gevelbreedte.
- De insprong ter hoogte van het dakterras heeft een breedte van 2m50 en bevindt zich ter hoogte van de dakrand in het gevelvlak.
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de voorschriften van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
De afwijkingen op de voorschriften van het BPA worden als volgt beoordeeld:
- De afwijking op de breedte van de dakuitbouw (combinatie van dakkapel en staand venster) is aanvaardbaar. De afwijking betreft 10 cm en is als beperkt te beschouwen.
- De afwijking op de hoogte van de dakuitbouw wordt met 41 cm als beperkt beschouwd en wordt bijgevolg als aanvaardbaar beoordeeld.
- De afwijking op de aanzet van de insprong thv de dakrand is niet aanvraardbaar om volgende redenen:
Het deel van de insprong tussen de dakrand en de valbeveiliging van het terras wordt niet gebruikt en heeft geen functionneel nut maar het wegnemen van dit deel van het hellend dak heeft wel een aanzienelijke ruimtelijke impact.
Dit deel van het hellend dak moet dan ook gereconstrueerd worden zodat de ruimtelijke impact van de dakuitbouw met terras beperkt wordt. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde. Om geen afbreuk te doen aan de functionele kwaliteit van het terras mag de afstand van 84 cm tov de dakrand behouden blijven. Dit wordt beoordeeld als een beperkte afwijking (intekening zie plannen).
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
Een appartement moet een individuele functionele berging binnen de woning hebben van minimum 3 m².
Op gemotiveerd verzoek van de aanvrager kan de vergunningverlenende overheid in volgende gevallen een afwijking op deze voorgaande bepalingen met betrekking tot de oppervlaktenormen toestaan: Voor woningen die gebouwd werden voor de inwerkingtreding van de aanpassing van dit artikel kan het gebeuren dat de oppervlaktenormen van de verschillende leeffuncties kleiner uitvallen dan wat nu gevraagd wordt. Deze oppervlaktes mogen behouden blijven. Nieuw te bouwen gebouwdelen moeten wel voldoen aan deze oppervlaktenormen.
Toetsing: Studio 5 wordt omgevormd naar een 1-slaapkamer appartement. Dit betreft dus een nieuwe woningtypologie in de meergezinswoning. Daarenboven wordt het bewoonbaar oppervlak vergroot door de dakuitbouw. Het nieuwe appartement (met nieuwe gebouwdelen) voldoet echter niet aan de oppervlaktenormen uit het algemeen bouwreglement van de Stad. Zo heeft de leefruimte bij een hoogte van min. 2m20 slechts een oppervlakte van 20,86 m². Ook de berging is te klein. Ze heeft een oppervlakte van 2,50 m² en bij een hoogte van 2m20 is de oppervlakte slechts 1,02 m².
Toetsing: De private buitenruimte van het nieuwe appartement heeft slechts een oppervlakte van 3,50 m² terwijl het netto vloeroppervlak van het nieuwe appartement 50 m² is.
De private buitenruimte van de nieuwe woonentiteit is te klein.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023).
Zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- ter hoogte van de straat gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming) en klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.
De uitbreiding genereerd daarenboven geen extra dakoppervlak en er worden geen aanpassingen aan het rioleringsstelsel voorzien.
Het perceel is en blijft volledig dichtgebouwd.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 november 2023 tot 17 december 2023.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Erfgoedevaluatie en behoud van erfgoedwaarde
Het pand is deel van de aanduiding als beschermd stads- of dorpsgezicht, intrinsiek “Gevelwand Begijnengracht”. Deze bescherming is geldig sinds 19-11-1996.
Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr. 132406) en wordt hierin als volgt omschreven:
Heden twee rijhuizen met drie bouwlagen van samen drie traveeën onder zadeldak (pannen). Sober bepleisterde voorgevel van 1824 met houten winkelramen op de begane grond en empiregetinte rondboogvensters op de bel-etage, verbonden door imposten. Mogelijk behouden oudere kern (muurankers).
De huidige toestand van de gevels voldoet nog aan deze beschrijving in de inventaris, uitgezonderd de bepleisterde toestand.
De Begijnengracht wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van tal van winkelpuien uit verschillende tijdsperioden. Deze gevels bepalen mee het karakter van deze straat en hebben een grote historische waarde.
Daarnaast heeft dit pand ook een intrinsieke erfgoedwaarde met enerzijds de empiregevel met houten winkelpuien en anderzijds een oudere kern. Deze oudere kern zal zich uiten in de draagstructuur van het pand.
Het pand werd in het verleden reeds intern grondig verbouwd, doch met behoud van de draagstructuur en kapconstructie.
Het voorliggende voorstel wijzigt niets aan de waardevolle gevel en de draagstructuur. Hierdoor is de impact op deze erfgoedwaarde minimaal.
Het achterste dakvlak wordt voorzien van een dakkapel en een inpandig dakterras. Volgens de erfgoednota werden hierbij de aanwezige kapspanten behouden, doch ingepakt. Deze ingreep doet dan ook geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand. Ook zijn deze ingrepen niet zichtbaar van op het openbaar domein waardoor dit geen impact heeft op het beschermde stadsgezicht.
De gevel was oorspronkelijk bepleisterd. De foto uit 1976 op de inventaris van bouwkundige erfgoed en de beschrijving hierbij, bevestigt dit. In de vergunning van 1984 werd het bepleisteren van de gevel dan ook gevraagd. Het opnieuw pleisteren van de gevel zou de erfgoedwaarde van deze beschermde gevel opnieuw herstellen.
Het schrijnwerk van de voorgevel, welke was vergund als houten schrijnwerk in 1984 (met voorwaarde om dit wit te schilderen), werd uitgevoerd in donkergrijs. Ook hier zou het herstel naar meer oorspronkelijke indeling, kleur en profilering de erfgoedwaarde herstellen.
Vanuit erfgoedcontext kan de aanvraag gunstig geadviseerd worden. Er wordt echter gewezen op volgende voorschriften:
Impact op de omgeving
De ruimtelijke impact van de wederrechtelijk tot stand gekomen dakuitbouw met terras wordt aanvaardbaar door enerzijds de breedte van de dakuitbouw te beperken tot 5m15 en anderzijds door het deel van de insprong tussen de dakrand en de valbeveiliging van het terras te reconstrueren als hellend dak (zie 4.1 Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg).
Woonkwaliteit
De aanvraag gaat uit van het omvormen en uitbreiden van één van de vergunde woonentiteiten, nl. ‘studio 5’. Deze entiteit wordt omgevormd tot een duplexappartement waarbij de slaapruimte met badkamer zich op de tweede verdieping bevindt en de leefruimte met open keuken op de derde verdieping (zolderruimte). Hoewel het inzetten van de zolderruimte als uitbreiding van een bestaande woonentiteit principieel een aanvaardbaar uitgangspunt is wordt bij een appartement een hoger wooncomfort gevraagd dan bij een studio.
In voorliggende aanvraag heeft het nieuwe appartement mét nieuwe gebouwdelen (de dakuitbouw) echter onvoldoende woonkwaliteit:
- De berging is te klein (2,50 m² in plaats van 3 m²).
- De private buitenruimte is te klein (3,50 m² in plaats van 5 m²).
- De leefruimte is te klein (20,86 m² bij h>2m20 in plaats van 24 m²).
Bovendien wordt door het vergroten van deze woonentiteit van studio naar appartement ook een grotere nood aan fietsparkeerplaatsen gegenereerd. Bij 6 studio’s wordt een fietsenberging gevraagd van 6 m². Hier kan van afgeweken worden bij verbouwing van een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning waarbij het aantal woningen niet verhoogd wordt. Voor 1 appartement en 5 studio’s wordt echter een fietsenberging van 7 m² gevraagd. Momenteel wordt een fietsenberging van 1,07 m² voorzien. Het verhogen van het aantal potentiële bewoners wordt dus niet vertaald in het verhogen van het potentieel aantal fietsparkeerplaatsen.
Daarenboven wordt 1 woonentiteit vergroot zonder dat de woonkwaliteit van de bestaande woonentiteiten er op vooruit gaat. Deze bestaande studio’s voldoen geen van allen aan de huidige voorschriften (algemeen bouwreglement van de Stad). Geen van deze studio’s heeft immers een oppervlakte van 30 m² of een voldoende ruime fietsenbergplaats.
Uit het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het uitbreiden van studio 5 tot een appartement niet op voldoende kwalitatieve manier gerealiseerd kan worden en dat de uitbreiding van deze woonentiteit de ruimtelijke draagkracht van het perceel overschrijdt. Het omvormen van studio 5 naar een appartement is daarom niet aanvaardbaar en wordt uit de vergunning uitgesloten.
De uitgebreide dakverdieping (met een max. breedte van de dakuitbouw van 5m15) kan echter blijvend ingezet worden als een gemeenschappelijke ruimte voor alle bestaande woonentiteiten. Zo vergroot de woonkwaliteit van het geheel.
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, voor de dakuitbouw met aangepaste dimensionering en het aangepaste dakterras. Mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is dit deel van de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Ongunstig voor het omvormen van 1 van de studio’s naar een appartement. Dit deel van de aanvraag voorziet in te weinig woonkwaliteit, is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor regularisatie van een dakuitbouw in een meergezinswoning aan mevrouw Sofie Bracquené gelegen te Begijnengracht 89, 9000 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
Legt volgende voorwaarden op:
Volgende handelingen worden uit de vergunning gesloten:
Het omvormen van studio 5 naar een duplexappartement wordt uit de vergunning uitgesloten.
Studio 5 moet in de bestaande toestand behouden blijven.
De dakverdieping moet behouden blijven als gemeenschappelijke ruimte.
De verticale circulatie met een gemeenschappelijke trap naar de dakverdieping moet behouden blijven.
Voorwaarden volgend uit externe adviezen
De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 27 november 2023 met kenmerk ).
Gedeeltelijke reconstructie van het hellend dak
Het hellend dak moet gereconstrueerd worden tussen de dakrand en de valbeveiliging van het terras (zoals aangeduid op de plannen).
Behoud en herstel van erfgoedwaarde
In een beschermd stadsgezicht, moeten alle wijzigingen aan het uitzicht van de gevels en bedaking zichtbaar vanaf het openbaar domein voorafgaandelijk aan de werken worden gemeld aan het stadsbestuur. Zelfs de wijzigingen die niet onderhevig zijn aan een omgevingsvergunning, dienen te worden gemeld met het formulier voor werken aan een niet-als monument beschermde constructie in een beschermd stadsgezicht. Vervangen van schrijnwerk, wijzigen van kleur of afwerking van de gevel of schrijnwerk, enz. zijn slechts enkele voorbeelden van aanpassingen die op deze wijze moeten worden gemeld. Voor meer informatie zie:
Het buitenschrijnwerk (ramen, winkelpui, deuren en kroonlijst) van de straatgevel maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand. De ramen en de kroonlijst werden echter in het verleden reeds vervangen door hedendaags buitenschrijnwerk. Indien deze elementen in de toekomst opnieuw vervangen worden, dient er gekozen te worden voor geschilderd houten buitenschrijnwerk met een indeling en profilering identiek aan het originele schrijnwerk. Aanpassing naar verdunde dubbele beglazing voor de ramen is uiteraard aanvaardbaar.
Septische put
Gelet op de aard van de verbouwing wordt een vrijstelling verleend met betrekking tot het plaatsen van een nieuwe septische put. Een eventueel bestaande septische put moet behouden blijven en geïntegreerd worden in het nieuwe rioleringsstelsel.
De vrijstelling is gekoppeld aan deze bouwvergunning en heeft (is) geen blijvend karakter (recht) voor het perceel (zo kunnen bij toekomstige wijzigingen en verbouwingen in het kader van een bouwaanvraag andere voorwaarden gelden).
Het weglaten van een septische put brengt een groter risico mee voor verstoppingen in het buizenstelsel zelf. We adviseren dan ook om geen geheel “onbereikbaar gesloten” stelsel uit te voeren en te voorzien in voldoende controleputjes of andere toegangsmogelijkheden.
Riolering
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/(her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :
* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor rioleringssystemen: www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die je via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.
De interne riolering moet zo ver mogelijk gescheiden aangelegd worden zodat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Het is toegestaan het regenwater ter plaatse te laten infiltreren.
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden en zal dit voor de aangelanden opgelegd worden.
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer.
De regenwaterpijp op de straatgevel mag maximaal 10 cm uitspringen. Deze moet onderaan, tot 1 m hoogte, uitgevoerd worden in gietijzer of in een ander materiaal dat evengoed bestand is tegen breuk of blijvende beschadiging.
Indien de regenwaterpijp verder dan 1,50 m van de rioolvertakking verwijderd is, moet de bouwheer deze binnenshuis op het interne rioleringssysteem aansluiten.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Openbaar domein
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gen of met de post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (U maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).