2024_CBS_00897 - OMV_2023146863 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 6 woonentiteiten - zonder openbaar onderzoek - Muidepoort, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Mattias Verschueren met als contactadres Lage Heirweg 3, 9830 Sint-Martens-Latem en V.D.H.-LIBERTY BVBA met als contactadres Lage Heirweg 3, 9830 Sint-Martens-Latem hebben een aanvraag (OMV_2023146863) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 6 november 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 6 woonentiteiten

• Adres: Muidepoort , 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 3150D

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 4 december 2023.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 25 januari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De bouwplaats is gelegen langsheen de Muidepoort in de wijk Muide-Meulestede. De omgeving is erg divers met residentiële bebouwing, handel en reca functies. Het perceel is een bovengrondse parkeerhaven voor 8 autoparkeerplaatsen met langs straatzijde een afsluitingsmuur met toegangspoort.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 6 woonentiteiten zonder vervangen van de parkeergelegenheden. Het perceel heeft een trapezium achtige vorm met een diepte langs rechts van 25,7m en langs links ca. 24,2m. De breedte langs straatzijde bedraagt ca. 9,81m en achteraan is het perceel ca. 11,45m. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt ca. 246,03m².

VOLUME

Het voorziene volume omvat 6 bouwlagen. Gelijkvloers wordt langs de rechterperceelsgrens een bouwdiepte voorzien van ca.20,69m. Langs de linkerperceelsgrens wordt de bouwdiepte beperkt tot ca. 14,51m. De bouwdiepte van de verdiepingen langs de linkerperceelsgrens bedraagt 14,51m en langs de rechterperceelsgrens 13m en komen langs beide zijdes niet voorbij het aanpalende volume.

Centraal is de bouwdiepte vanaf de 2e verdieping ruimer en reikt de maximale bouwdiepte tot 16,47m ten opzichte van de rooilijn.

De kroonlijsthoogte langs straatzijde ligt op 17,3m hoogte en de achtergevel heeft zijn dakrand liggen op 17,52m.

PROGRAMMA

De meergezinswoning bestaat uit een 1 2-slaapkamer duplex appartement gelijkvloers en op de eerste verdieping, 1 kleine entiteit op de eerste verdieping en 4 grote entiteiten met een gemiddelde netto vloeroppervlakte van ca. 94,05m². Gelijkvloers wordt aan straatzijde een fietsenberging ingericht en aan de tuinzijde een duplex 2-slaapkamer appartement met private tuin van ca. 70,7m². Langs straatzijde van de eerste verdieping wordt een 1-slaapkamer appartement ingericht van ca. 60,1m².  Tweede tot en met de 5de verdieping zijn ingericht met gelijkaardig plan. Ieder appartement heeft terras aan de straatzijde van 13,2m².

GEVELAFWERKING

De gevel wordt afgewerkt met zichtbeton in betongrijze kleurstelling. Het schrijnwerk, inclusief de bekleding van de plint wordt afgewerkt in grijs. Wachtgevels worden afgewerkt in matte leitegels in antraciet kleurstelling.

MOBILITEIT

Er wordt gelijkvloers inpandig een fietsenberging voorzien voor 23 fietsen waarvan 2 voor buitenmaatse fietsen. Er worden geen autoparkeerplaatsen voorzien, noch worden de verdwenen parkeerplaatsen gecompenseerd op eigen terrein.

Bij de aanvraag wordt een huurcontract bijgevoegd om in de nabije omgeving 4 garages te huren voor één jaar ter compensatie.
 

ERFDIENSTBAARHEID

Het project maakt gebruik van een bestaande zijdeur naar een aanpalend perceel om de achterin gelegen woonentiteit op het gelijkvloers een tweede evacuatieroute te bieden. Volgens de meest recente kadastrale gegevens is het aanpalende perceel van dezelfde eigenaar.

Ten opzichte van de vorige aanvraag (OMV_2022126405) zijn volgende elementen gewijzigd:

• Het aantal entiteiten daalt van 7 naar 6.
• De gelijkvloerse bouwdiepte werd beperkt waarbij het aandeel tuinzone vergroot;
• De raamwerking van de gelijkvloerse studio is aangepast;
• De aangevraagde mix is gewijzigd waarbij er één 2 slaapkamer appartement als duplex wordt voorzien, een 1 slaapkamer appartement en 4 grote entiteiten.
• De fietsenberging gelijkvloers werden 23 fietsen ingetekend en er worden 4 garages gehuurd in de nabije omgeving.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

• Op 16/06/2022 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 8 woonentiteiten (OMV_2022010801).
• Op 04/05/2023 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 7 woonentiteiten (OMV_2022126405).

Stedenbouwkundige vergunningen

• Op 31/01/1972 werd een vergunning afgeleverd voor het gedeeltelijk verbouwen van de benedenvoorgevel, het uitvoeren van binnenverbouwings- en aanpassingswerken op het gelijkvloers en het aanleggen van een niet overdekte parking ernaast. (KW M-1-72)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 27 december 2023:
BESLUIT: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. 

Bijzondere aandachtspunten: 

De deuren van de appartementen moeten vrijloopdeuren zijn (= enkel-bij-brand-zelfsluitend). 

Vluchtdeur naar naastgelegen perceel (tuinzone) is vereist zoals weergegeven op de plannen voor Brandweerzone Centrum.

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 28 december 2023 onder ref. JMS 533153:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

*    Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

*    Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

*    Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

*    De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

*    Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

Voorwaardelijk gunstig advies van Wyre afgeleverd op 5 december 2023:
Netuitbreiding nodig:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken.

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90

cbs@wyre.be.

Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Geen tijdig advies van Fluvius System Operator. De adviesvraag is verstuurd op 4 december 2023. Op 22 januari 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluxys NV afgeleverd op 15 december 2023 onder ref. TPW-OL-2023968348:

Fluxys Belgium bezit een aardgasleiding onder de Muidelaan.

Onze onderneming kan een gunstig advies verlenen, mits het respecteren van de voorwaarden (zie integraal advies op het omgevingsloket:

* Ten allen tijden dienen zowel de specifieke voorwaarden en veiligheidsmaatregelen op te worden nageleefd in het kader van uw aanvraag.

Geen tijdig advies van Onroerend Erfgoed. De adviesvraag is verstuurd op 4 december 2023. Op 22 januari 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel braakliggend maar volledig verhard.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Verharding

De verharding kan zonder dat hiervoor een afvoersysteem wordt aangelegd (met uitzondering van dakgoten en regenpijpen) afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen.

Hemelwaterput

Volgens  het formulier B25 wordt een hemelwaterput van 12700 liter voorzien, volgens het rioleringsplan wordt een hemelwaterput van 6500 liter voorzien.

Er moet een hemelwaterput van minimaal 12240 liter geplaatst worden, conform de afwaterende opp. x 100 l/m².

Per begonnen putvolume van 5000 liter dient minimaal 1 woongelegenheid aangesloten te worden.

Volgens het aanvraagformulier worden 2 wooneenheden aangesloten. Er moeten 3 wooneenheden aangesloten worden.

De hemelwaterput moet voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt.

Er dienen aanvoerleidingen aangelegd naar elk toilet en naar de plaats waar de wasmachine wordt voorzien, van elke aan te sluiten woongelegenheid, en naar de tuin. Het opgevangen hemelwater dient maximaal gebruikt voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is.

Volgens het formulier B25 worden de aftappunten niet correct voorzien.

Groendak

Het groendak (24,5 + 26,2 m²) moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten. Volgens het aanvraagdossier wordt onder de planten een buffervolume voorzien van 35 l/m².

Infiltratievoorziening

De bouwheer vraagt op basis van artikel 12 van de GSV een uitzondering op de verplichting om een infiltratievoorziening te plaatsen, er wordt overgeschakeld naar buffering met vertraagde afvoer.

Volgens het gemotiveerd verzoek, toegevoegd aan het dossier, kan de uitzondering niet toegestaan worden. De infiltratiekaart van de stad Gent is steeds indicatief geweest, deze kaart is sinds 2 oktober 2023 niet meer van toepassing.

Indien infiltratie niet mogelijk is, moet dit aangetoond worden met infiltratieproeven en peilbuismetingen (grondwaterstand).

Er moet een bovengrondse infiltratievoorziening geplaatst worden. De dimensies zijn gebaseerd op volgende getallen: 122,4 m² (dakopp. aangesloten op hemelwaterput) + 50,7 m² (groendak buffercapaciteit slechts 35l/m²) - 90 m² (aansluiting 3 wooneenheden) = 83,1 m²

Volume: 2742 liter

Infiltratieoppervlakte: 6,7 m²

Er wordt momenteel niet voldaan aan de GSV en het ABR. Bovenstaande maatregelen dienen nageleefd te worden.

Voor de praktische toepassing van de regelgeving wordt verwezen naar het Technisch achtergronddocument bij de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater (CIW-rapport, 2023).

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder.

De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
VOLUME

Bouwhoogte

De bouwhoogte in het ontwerp zijn 6 bouwlagen onder een plat dak. De teruggetrokken 7de bouwlaag (uit de eerdere geweigerde aanvraag) is niet meer voorzien. Langs links sluit de kroonlijst aan op de hoogte van het aanpalende volume en langs rechts wordt deze overschreden met ca. ¾ van een bouwlaag. In deze specifieke context is de stedelijke schaal van toepassing waardoor het uitgangspunt is dat er 4 à 5 bouwlagen kunnen worden gerealiseerd, met een maximum van 6 bouwlagen. Er dient ook benadrukt te worden dat enkel de twee aanpalende volumes links en rechts, dergelijke bouwhoogte bevatten terwijl de kenmerkende bouwhoogte eerder 2à 3 bouwlagen met een dak is.
Het voorstel is redelijk tegemoet gekomen aan de eerdere weigeringsgronden qua schaal en bouwhoogte. De aansluiting links is aanvaardbaar en deze ten opzichte van rechts kan aanzien worden als beperkt in impact. Het voorgestelde volume werkt in deze context de straatwand af en zorgt voor een afgewerkt zicht. Deze uitzonderlijke hoogte mag echter geen precedent vormen voor de nabije omgeving, deze is enkel aanvaardbaar als afwerking tussen beide aanpalende bestaande bouwvolumes.

Bouwdiepte gelijkvloers

De bouwdiepte gelijkvloers langs linkerzijde beperkt zicht tot het volume van het links aanpalende pand. Dit is dan ook aanvaardbaar. Langs rechts is de bouwdiepte nu voorzien op 20,69m. De gangbare norm voor een gelijkvloers verdieping bedraagt 2m voorbij de minst diepe buur tot 18m maximum. Er kan akkoord gegaan worden met maximale bouwdiepte van circa 20m in deze context. De overschrijding van 18m is te verdedigen vanwege het beperken van de bouwdiepte links en er voldoende kwalitatieve buitenruimte voorzien wordt. De bouwdieptes gelijkvloers zijn positief te beoordelen.

Bouwdiepte verdiepingen

Op verdiepingen worden bouwdieptes tot maximaal 15m toegestaan. Het feit dat deze vandaag centraal ten opzichte van de rooilijn nog komt tot 16,47m. Dit is bijna 1,5m voorbij wat gangbaar en aanvaardbaar is. Binnen deze context, vanwege de afgeschuinde rooilijn en het respecteren van de bouwdieptes ten opzichte van de linker en rechter aanpalende volumes, is het aanvaardbaar deze diepte wel aan te houden. De bouwdieptes van de verdiepingen zijn positief te beoordelen.

WONINGYPETOETS

Op basis van onze informatie zijn de resultaten van de woningtypetoets voor het betreffende pand als volgt:
De Muidepoort is opgenomen als invalsweg op de lijst B2 waardoor score 1 wordt toegekend voor vraag 1. Voor vraag 2 kan gesteld worden dat de buurt overwegend meergezinswoningen en handelspanden betreft waardoor score 0 van toepassing is. Beide buren zijn eveneens meergezinswoningen en krijgt score 0 voor vraag 3. Het parkeren kan gelijkvloers of met een lift ondergronds opgevangen worden en krijgt voor vraag 4 daarom een score van 1. In deze context is een stedelijke schaal mogelijk waardoor het aantal bouwlagen bij vraag 5 meer dan 3 bouwlagen kan zijn en bijgevolg een score 0 toegekend wordt. De perceelsconfiguratie laat niet toe om makkelijk 2 kleinere eengezinswoningen op te trekken of één te grote eengezinswoning op te trekken. Gezien de aanpalende volumes meergezinswoningen zijn met een hoger aantal bouwlagen kan gesteld worden dat het perceel zich niet goed leent tot een invulling met eengezinswoning en bijgevolg een score 0 krijgt.

De totaalscore komt hierdoor op een score 2 waardoor er geen voorkeur is voor een bepaald woningtype. Het realiseren van een meergezinswoning is bijgevolg mogelijk.

INRICHTING

Het voorstel voorziet in een (beperkte) mix in typologieën van appartementen. Er wordt een duplex entiteit voorzien, een 1 slaapkamer appartement voorzien en op de bovenliggende verdiepingen entiteiten met 3 slaapkamers. De gemiddelde netto-vloeroppervlakte is ook ruim genomen met 94m². Er wordt voldoende daglichtopeningen voorzien om voldoende natuurlijk daglicht te voorzien intern. De grote entiteiten zijn in deze aanvraag ingevuld als 3 slaapkamer appartement. Het programma en de inrichting kan positief beoordeeld worden.

GEVELAFWERKING

De gevel wordt afgewerkt met stedelijk materialen. Deze is eveneens inpasbaar in het straatbeeld. De plint is voldoende levendig en heeft voldoende rekening gehouden met de bruikbare oppervlakte van de achterliggende woning. De gevelwerking kan positief beoordeeld worden.

MOBILITEIT

De Muidepoort heeft comfortabele voetpaden en fietssuggestiestroken in een zone 30. Het project is zeer goed bereikbaar te voet en met de fiets.

In de nabije omgeving is ook een goede ontsluiting met het openbaar vervoer

-          Halte Gent Muidebrug bevindt zich op 160m, waar bus 6 en tram 4 halteren.

-          Station Gent-Dampoort bevindt zich op 2km.

-          Binnen een straal van 500m zijn verschillende autodeelstandplaatsen beschikbaar.

-          De locatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer.

Gezien de ligging vlakbij de R40 is de locatie ook goed bereikbaar met de wagen.

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: wonen
2. Ligging: groene zone
3. Grootte: 6 wooneenheden waarvan één 1-slaapkamerappartement, één 2-slaapkamerappartement en 4 3-slaapkamerappertementen

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimaal 21 comfortabele fietsparkeerplaatsen en minimaal 4 tot maximaal 6 autoparkeerplaatsen voor dit project voor bewoners. Voor bezoekers vragen we 1 fiets- en 1 autoparkeerplaats. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project.

FIETSPARKEREN

-      Er is een fietsenstalling voorzien op het gelijkvloers met plaats voor 23 fietsen. 

-      De fietsenstalling is comfortabel ingericht en er werd rekening gehouden met de richtlijn van 10% buitenmaatse fietsen. 

-      De fietsenstalling is rechtstreeks toegankelijk van de straat met een voldoende brede deur. 

-      Er worden geen plaatsen voor bezoekers voorzien, maar gezien het gaat om zo’n beperkt aantal kunnen we hier mee akkoord gaan. 

AUTOPARKEREN

-      Er wordt geen autoparking voorzien op eigen terrein. 

-      Om de parkeerdruk niet af te wentelen op het openbaar domein werd een contract toegevoegd voor 4 autoparkeerplaatsen op afstand voor 1 jaar. Daarnaast is er een engagement van de ontwikkelaar om dit contract steeds te verlengen voor minimum 10 jaar. Dit werd op voorhand besproken en goedgekeurd. 

-      Ook voor autoparkeren kunnen we akkoord gaan dat de nodige parkeerplaats wordt opgevangen op openbaar domein. 

Vanuit mobiliteitsoverweging kan positief beoordeeld worden

Milieutechnische aspecten

Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen.

Deze akoestische norm moet nageleefd worden.

Bodem en grondwater

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII van het nieuw VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan
250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.