Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
LC GHENT BV met als contactadres Marnixplaats 16/1e verd, 2000 Antwerpen heeft een aanvraag (OMV_2023159699) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 1 december 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het plaatsen van een zonneluifel
• Adres: Jakobijnenstraat 1-3, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nrs. 1171A en 1172B
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 14 december 2023.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 26 januari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Het pand in kwestie ligt in de Jakobijnenstraat. De omgeving is erg divers en bestaat uit zowel handelspanden, horecazaken als woningen. De aanvraag betreft het plaatsen van een zonneluifel aan de voorgevel bij een horecazaak.
De luifel is 14 m breed en bevindt zich in ingeklapte toestand ongeveer 2,30 m boven het trottoir. De kleur van deze luifel is beige en draagt geen opschrift. Het zonnescherm springt in uitgeklapte toestand 226 cm verder uit dan de omkasting. In totaal bedraagt de uitkraging
2,40 m ten opzichte van de voorgevel. Het bestaande trottoir is 4,66 m breed. De minimale vrije hoogte bij de uitgeklapte toestand bedraagt 2,50 m.
Inventaris bouwkundig erfgoed
Beide panden zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed
(ID 134134 en 134138) en worden in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven:
“Jakobijnenstraat 1 – Burgerhuis
Breedhuis van vier traveeën en drie en een halve bouwlaag, uit de tweede helft van de 19de eeuw. Bepleisterde en beschilderde lijstgevel met hardstenen plint. Begane grond met imitatiebanden en benedenvensters met rolluikkasten. Steekboogvormige bovenvensters in geprofileerde omlijstingen met versierde sluitsteen. Balkon met gietijzeren leuning voor twee middentraveeën. Kroonlijst met tandlijstversiering op bewerkte modillons waartussen kleine vensters werden ingewerkt.”
“Jakobijnenstraat 3 – Burgerhuis
Breedhuis van drie traveeën en drie en een halve bouwlaag onder zadeldak met recente dakkapel, uit de tweede helft van de 19de eeuw. Bepleisterde en witgeschilderde lijstgevel met uitspringende middentravee, gemarkeerd door een deurvenster met balustrade, frontonbekroning en stucversiering. Rechthoekige bovenvensters met geprofileerde omlijsting; boven sluitsteen van tweede bouwlaag: opengewerkte medaillons in geprofileerde omlijsting, mannenborstbeelden. Hoofdgestel met kleine vensters in het fries, kroonlijst met tandlijst, klossen en consoles met vrouwenhoofdjes.”
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
Stedenbouwkundige vergunningen
Proces-Verbaal
Er is een proces-verbaal met nummer 66.97.10103/11 opgemaakt op 21/12/2011 voor:
Het samenvoegen van een te beschermen eengezinswoning met handelszaak
(Jakobijnenstraat 3) met een meergezinswoning met handelszaak (Jakobijnenstraat 1) door het creëren van een deuropening in de scheidingsmuur.
Herstelvordering na proces-verbaal
Op 19/12/2013 vorderde gemeentelijk stedenbouwkundig inspecteur of het college van burgemeester en schepenen of de burgemeester als herstelmaatregel het volgende:
Het herstel in de oorspronkelijke toestand wordt bevolen. De openingen tussen de panden Jakobijnenstraat 1 en Jakobijnenstraat 3 moeten terug dichtgemetseld worden en de gelijkvloerse ruimtes moeten in de oorspronkelijke toestand worden hersteld.
De handelingen moeten uitgevoerd worden binnen de door de Rechtbank bepaalde uitvoeringstermijn, onder verbeurte van een dwangsom van 150 euro per dag vertraging.
Voor het geval dat de aanpassingswerken niet binnen de opgelegde termijn worden uitgevoerd, wordt tevens gevorderd dat het vonnis:
- beveelt dat het college van burgemeester en schepenen ambtshalve in de uitvoering ervan kan voorzien, en
- de overtreder verplicht tot vergoeding van alle uitvoeringskosten.
Plaats in vorige staat herstellen of strijdig gebruik staken.
Op 09/01/2014 vorderde de gewestelijk stedenbouwkundig inspecteur als herstelmaatregel het volgende:
Akkoord met de vordering van het college, het herstel van het perceel in de oorspronkelijke toestand.
Plaats in vorige staat herstellen of strijdig gebruik staken.
Op 16/12/2022 werd volgende besloten:
- geen verder gevolg door de Stad ;
- na ongunstig advies van de hoge raad werd besloten om geen verdere stappen te ondernemen (versterken tijdsverloop - beperkte impact).
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven en integraal raadpleegbaar op het omgevingsloket:
Gunstig advies van De Vlaamse Waterweg afgeleverd op 5 januari 2024 onder ref. AB/2023/1139:
De Vlaamse Waterweg nv – afdeling Regio West verleent aan vermelde omgevingsvergunningsaanvraag voor het plaatsen van een zonneluifel Lucy Chang in de Jakobijnenstraat 1-3 (kadaster: Afd: 15 Sec: F 1172B, 1171A) te 9000 Gent een gunstig advies.
Gezien de aard van de aanvraag kan in alle redelijkheid verwacht worden dat er geen significante effecten op het watersysteem zullen optreden. De aanvraag is verenigbaar met de doelstellingen en beginselen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’. Er wordt door de aangevraagde werken evenmin een impact op het beheer en/of de exploitatie van de waterweg en het patrimonium van De Vlaamse Waterweg nv verwacht.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van het gewestplan betreffende woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als referentie toegelaten bouwhoogte (in meter), zone C voor woningen en tuinen en zone voor openbare ruimten.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften:
3.2.2 Waardevolle straat- en pleinwanden
“Op het plan zijn waardevolle straat- en pleinwanden aangeduid. Deze aanduiding beschermt zowel de individuele waardevolle panden alsook kwaliteitsvolle en samenhangende straat- en pleinwanden. In deze zone zijn slechts werken en handelingen toegelaten die verenigbaar zijn met de cultuurhistorische identiteit van het gebied en de aanwezige waardevolle gebouwen.”
De aanvraag omvat het plaatsen van een zonneluifel die op de gevels wordt bevestigd. De luifel omvat bijna de volledige gevelbreedte van beide gevels samen. De luifel wordt op de gevel Jakobijnenstraat 1 dwars over de gevelopeningen aangebracht zodat de traveeverdeling van de gevel en de volledige omvang van de deur en de ramen niet meer zichtbaar is. De luifel wordt tegen de onderzijde van de consoles van het balkon bevestigd.
Door deze positie en breedte verbergt de luifel op de gevel Jakobijnenstraat 1 alle architecturale details op deze hoogte. De doorlopende breedte van de luifel over beide gevels maakt de afzonderlijke architectuur van beide gevels moeilijker afleesbaar. De gevelbrede luifel zorgt ook voor een storende visuele opdeling van de gelijkvloerse gevel Jakobijnenstraat 1 ten opzichte van de eerste en tweede verdieping van de gevel. Door haar omvang en positie verbergt en domineert de luifel de waardevolle architectuur van beide gevels. Door de detaillering van de gevel en de balkonconsoles van Jakobijnenstraat 1 is een hogere of andere positie voor een zonneluifel hier ook niet mogelijk zonder de erfgoedwaarden van het pand en de omgeving aan te tasten.
De voorgestelde gevelbrede luifel is bijgevolg in strijd met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand en met de bepalingen van het BPA Sint-Michiels. Op deze waardevolle straatwand wordt de voorgestelde luifel beoordeeld als niet verenigbaar met de cultuurhistorische identiteit van het gebied en de in deze zone aanwezige waardevolle gebouwen zelf.
Het gebruik van losse parasols voor het terras voor de gevel blijft wel mogelijk.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afdeling Regio West.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder.
De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd.
Overstromingen
Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De luifel heeft een te nadelige impact op de panden in kwestie en de waardevolle straatwand.
Zie uitvoerige toelichting onder ‘4. Toetsing aan wettelijke en reglementaire voorschriften’.
De aanvraag om die reden ook niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Het gebruik van losse parasols voor het terras voor de gevel blijft wel mogelijk.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het plaatsen van een zonneluifel aan LC GHENT bv (O.N.:0768386587) gelegen te Jakobijnenstraat 1-3, 9000 Gent.