Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Filip Overmeire met als contactadres Oude Weg 39, 9991 Maldegem en De heer Vic Huys met als contactadres Oude Weg 39, 9991 Maldegem hebben een aanvraag (OMV_2023117009) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 5 september 2023.
De aanvraag werd op 16 november 2023 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 8 januari 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het bouwen van 13 eengezinswoningen
• Adres: Edmond Ronsestraat lot 1 t/m lot 13, 9041 Oostakker
• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nr. 1728A
Op 26 januari 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Dit wijzigingsverzoek werd niet geëvalueerd.
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 8 januari 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 16 november 2023 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
1. BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL
In het beroepschriftstaan volgende relevante elementen en/of argumenten:
De plannen worden gewijzigd (nieuwe projectinhoudversie). Zo zullen de tuinbergingen worden uitgebreid opdat er voldoende plaats is voor buitenmaatse fietsen.
Aangezien in het beroepschrift een aangepast voorstel wordt toegevoegd, voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:
Op 26 januari werd een wijzigingsverzoek (projectinhoudversie 3) ingediend. Dit wijzigingsverzoek bevat aangepaste plannen met betrekking tot de fietsenstallingen. De voorziene tuinbergingen op de loten 1, 2, 3, 4, 5, 8 en 9 worden groter voorzien. Deze zullen een oppervlakte van 10 m² verkrijgen. Voor het overige zullen de bergingen op de loten 1 tot en met 12 op een gewijzigde plaats worden ingeplant. De constructies worden telkens per twee gekoppeld op de zijdelingse perceelsgrens.
2. BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL
Het huidige advies omvat een gewijzigd standpunt ten opzichte van de beslissing in eerste aanleg voor die elementen die hieronder worden beschreven en gemotiveerd:
Op 26 januari 2024 werd door de aanvrager een wijzigingsverzoek ingediend in beroep naar aanleiding van een ongunstige beslissing van het college. De aanvraag werd geweigerd op 16 november 2023. In het kader van deze weigering werden verschillende plannen aangepast. De gewijzigde plannen komen tegemoet aan de weigeringsgronden in eerste aanleg. De voorziene fietsenbergingen zijn voldoende groot. Daarnaast is voldoende plaats voorzien voor buitenmaatse fietsen. Er zijn 10 plaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien waardoor voldaan wordt aan de parkeerrichtlijnen die minstens 6 plaatsen voor buitenmaatse fietsen vragen voor dit project.
Voor het overige zijn de stedenbouwkundige voorschriften van de verkaveling 2021 OO 527/00 voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven. Omdat het voorstel overeenstemt met deze voorschriften, getuigt het dus ook van een goede ruimtelijke ordening.
Omwille van voormelde redenen kan de aanvraag vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening worden aanvaard.
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Huidig advies herneemt de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met uitzondering van de onder punt 2 besproken elementen.
Deze afweging maakt dat de initiële beslissing ‘weigering’ wordt omgezet naar een ‘gunstig advies met voorwaarden’
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt voorwaardelijk gunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het bouwen van 13 eengezinswoningen van de heer Filip Overmeire en de heer Vic Huys, gelegen te Edmond Ronsestraat lot 1 t/m lot 13, 9041 Oostakker.
Verzoekt de deputatie om volgende voorwaarden voor de geplande werken op te nemen:
Externe adviezen:
- De voorwaarden opgenomen in het advies van Farys (advies van 13 oktober 2023 met ref. AD-23-908 – 2de advies) moeten strikt worden nageleefd.
- De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 16 oktober2023 met ref. 5000046899) moeten strikt worden nageleefd.
- De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus (advies van 26 oktober 2023 met ref. JMS 579139) moeten strikt worden nageleefd.
- De voorwaarden opgenomen in het advies van Wyre (advies van 22 september 2023 met ref. 25061710) moeten strikt worden nageleefd.
Bomen:
De beuken en andere te behouden bomen worden tijdens de werken beschermd door een aanééngesloten hekwerk van minstens 2 m hoogte geplaatst op minstens 5 m van de stam van de beuken (2 meter voor de overige bomen) en dit gedurende de volledige werftermijn (van start tot einde).
Openbaar domein
De aanvraag is gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling OMV_2021182251. Voor de aanleg van deze verkaveling dient/diende een technisch dossier overgemaakt te worden aan de Dienst Wegen-, Bruggen en Waterlopen. Pas na de uitvoering (en voorlopige oplevering) van deze wegen- en rioleringswerken kunnen de betreffende woningen in gebruik genomen worden.
Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande/toekomstige peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.
Voor de bereikbaarheid van de individuele woningen wordt een toegangspad met een breedte van maximaal 1,5m (dus voor elke woonentiteit afzonderlijk). De rest van de voortuin dient groen aangelegd te worden. Het privaat terrein dient verder fysiek afgesloten te worden van het (toekomstig) openbaar domein. Het pad op het (toekomstig) openbaar domein dient aangelegd te worden n.a.v. de aanleg van de verkaveling.
De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.
Riolering:
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :
- De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
- Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat het afvalwater (incl. overloop septische put) aangesloten wordt op de (DWA-)straatriolering, voor elke woonentiteit afzonderlijk. Zoals ingetekend op de ontwerpplannen dient het regenwater ter plaatse te infiltreren (cfr. Infiltratieveld/regenwaterput).
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer
Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel, voor elke woonentiteit afzonderlijk.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Opmerkingen:
Openbaar domein:
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
Bescheiden woonaanbod:
Deze aanvraag geeft uitvoering aan de last bescheiden wonen opgenomen in de verkaveling met dossiernummer OMV_2021182251
Huisnummering:
De bouwheer is zelf verantwoordelijk voor het aanvragen van een huisnummeringsattest na goedkeuring van de bouwvergunning. Aanvragen worden online ingediend. Deze informatie vindt men op de website van Stad Gent. https://stad.gent/nl/burgerzaken/verhuizen-en-adres/nieuw-huisnummer-aanvragen
Binnen een termijn van 30 dagen na de aanvraag vergezeld van de nodige documenten stelt de Stad het huisnummer dan wel de wijziging of schrapping vast, of worden de aanvrager en/of de eigenaar in kennis gesteld van de richttermijn waarbinnen de aanvraag zal worden behandeld.
Uitzetten bouwlijn:
Als bouwheer ben je zelf verantwoordelijk voor de correcte uitzetting van de bouwlijn. Dit wordt niet langer gecontroleerd door de Landmeetcel van Stad Gent.
Als de bouwlijn samenvalt met de rooilijn (grens openbaar/privaat domein), kijk dan zeker na of je de correcte rooilijn volgt. Let er bij voorbeeld zeker op in het geval een aanpalend pand gevelisolatie heeft die voor de rooilijn komt, dit geen verschuiving van de rooilijn inhoudt.
Bij twijfel over de juiste ligging van de rooilijn kan je contact opnemen met Projectbureau Ruimte (landmeetcel@stad.gent).
Rookmelders:
De woning / elke woonentiteit moet op elke verdieping uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.