2024_CBS_02508 - OMV_2023163364 R - omgevingsaanvraag voor het realiseren van 4 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen en het overwelven van de gracht - met openbaar onderzoek - Merendreesesteenweg, 9031 Gent - Vergunning

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

HYBOMA NV met als contactadres Den Triangel 2, 8610 Kortemark heeft een aanvraag (OMV_2023163364) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 15 december 2023.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het realiseren van 4 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen en het overwelven van de gracht

• Adres: Merendreesesteenweg , 9031 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie A nrs. 364C, 364/2 A en 365C

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 januari 2024.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 5 maart 2024:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag heeft betrekking op onbebouwde percelen (percelen 365C, 364c en 364/2A) langs de Merendreesesteenweg in het gehucht Luchteren in Drongen. De omgeving wordt gekenmerkt door halfopen en open bebouwing in een landelijk kader. Het linker lot (perceel 365c + strook 364/2A) heeft een oppervlakte van 1.324,29 m² en het rechter lot (364c + strook 364/2A) heeft een oppervlakte van 1.227,30 m². Langs de achterste perceelsgrenzen bevinden zich enkele bomen. Op het linker lot bevinden zich twee bomen t.h.v. de bestaande gracht.

De huidige aanvraag betreft het verkavelen van twee gronden bestemd voor telkens twee halfopen eengezinswoningen. De loten hebben een oppervlakte tussen de 613 m² en 642 m² groot.
De afstand tot de zijdelingse kavelgrenzen bedraagt steeds 3 m. De woningen verkrijgen een voortuinstrook van minimaal 8 m diep. Een strook van 2 m breed t.h.v. de rooilijn wordt aangeduid als ‘in te lijven in het openbaar domein’, dit worden de loten 1a, 2a, 3a en 4a. Om de bouwloten te kunnen bereiken zullen twee overwelvingen van de gracht worden voorzien binnen deze zone (zone in te lijven in het openbaar domein). Er dient een verlichtingspaal verplaatst te worden voor het overwelven van de gracht t.h.v. het lot 3.

De bouwzones hebben een bouwdiepte van 15m op het gelijkvloers , 12 m op de verdieping en een bouwbreedte van 8 m. Er worden twee bouwlagen en een dakverdieping toegelaten met een maximale kroonlijsthoogte van 7 m. De opritten tot de loten worden gekoppeld voorzien.

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

•    Op 16/11/2023 werd een weigering afgeleverd voor het verkavelen van 4 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen en het overwelven van de gracht. (2023 DR 545/00/W)

> Er werd geoordeeld dat de aanvraag op basis van de bezorgde informatie niet in overeenstemming was met de wettelijke bepalingen en niet verenigbaar werd geacht met de goede ruimtelijke ordening (ontsluiting, voortuinstrook, distributiecabine).

Verkavelingsvergunningen

•    Op 04/03/1970 werd een vergunning afgeleverd voor nieuwe verkaveling. (1969 DR 170/00)

BEOORDELING AANVRAAG

3.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

3.1.   Agentschap Wegen en Verkeer

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op
7 februari 2024 onder ref. AV/411/2024/00071 1:
 

Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten. (zie bijlage Omgevingsloket)

3.2.   Farys

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 8 februari 2024 onder ref. VK-23-988 – 2de advies:
 

Drinkwater

Deze aanvraag betreft het realiseren van 4 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen en het overwelven van een gracht.

De loten 1, 2, 3 en 4 (bouwkavels) van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet.

Er is geen uitbreiding noodzakelijk.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van Stad Gent ligt de verkaveling in het collectief te optimaliseren buitengebied.

In de zone van de geplande verkaveling ligt heden een grachtenstelsel waarop kan worden aangesloten.

In de toekomst wordt er een project gepland waarbij een nieuw gescheiden rioleringsstelsel zal worden aangelegd. Er is echter op dit ogenblik hierover nog geen verdere info of  timing gekend.

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent. 

Conform de Vlarem regelgeving dienen woningen te worden uitgerust met een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 3.000 liter tot 5 IE en 600 liter/IE vanaf meer dan 5 IE en 450 l/IE vanaf 11 IE per bijkomend IE (IE = Inwoner Equivalent), waarbij zowel grijs als zwart afvalwater moet aangesloten worden op de septische put. Na uitvoering van rioleringswerken op openbaar domein (aanleg gescheiden stelsel aangesloten op een zuiveringsinstallatie) wordt aangeraden, bij aansluiting op de riolering, om het grijs water van de septische put af te koppelen en aan te sluiten op de overloopleiding van de septische put voor een optimale werking van de septische put. De buizen voor deze latere afkoppeling worden dan ook best nu reeds voorzien zodat deze ingreep op gemakkelijke wijze kan uitgevoerd worden zonder bijkomende opbraak. Deze buizen kunnen in tussentijd afgesloten worden door middel van het plaatsen van stoppen.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

* het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

* overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

* kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

* inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

* de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier

Elk lot dient afzonderlijk te worden aangesloten op de riolering. Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater.

De aanvraag betreft een verkavelingsaanvraag voor het realiseren van 2 x 2 kavels en het overwelven van de bestaande gracht.

Bemerkingen m.b.t. het dossier bij het tweede advies:

In de verantwoordingsnota staat te lezen dat AWV adviseert om de RWA aan te sluiten op de gracht en de DWA aan te sluiten op de hoofdriolering of om bij afwezigheid van riolering in de straat een IBA te voorzien.

Farys adviseert om de RWA inderdaad aan te sluiten op de gracht, maar om ook de DWA aan te sluiten op het deel in te buizen gracht.

Het perceel is gelegen in een groene cluster en dit betekent dat de aansluitingen in de toekomst collectief gesaneerd dienen te worden. Dit laatste kan echter pas gebeuren wanneer er een gescheiden rioleringsstelsel wordt aangelegd, hetgeen in de toekomst al voorzien wordt. Er is echter nog geen termijn gekend waarbinnen dit ingepland wordt.

Op niveau van de Vlaamse wetgeving dient inmiddels nog overlegd te worden of in afwachting van de aanleg van een nieuw gescheiden rioleringsstelsel een IBA noodzakelijk zou zijn gedurende de periode van de aanvraag en de effectieve aanleg van een nieuw gescheiden rioleringsstelsel.

Farys adviseert om in tussentijd de richtlijnen te volgen en een septische put van 3.000 liter te voorzien waarop zowel grijs als zwart water dient aangesloten te worden en dit zolang er geen gescheiden rioleringsstelsel in de straat aanwezig is.

Het eerste advies dient integraal overgenomen te worden:

De verkavelingsaanvraag betreft een splitsing van 2 bestaande loten in telkens 2 nieuwe loten per bestaand lot. In de straat ligt een bestaand grachtenstelsel en hierdoor moet na de rooilijn het afvalwater worden aangesloten op de geplande overwelving (a.d.h.v. een ingebuisde gracht m.b.v. een betonbuis)  ter hoogte van de geplande opritten en het regenwater dient aangesloten te worden op de bestaande open gracht. Er dient bij de aanleg van de private stelsels rekening gehouden te worden met de beschikbare niveaus.

Voor elk van deze 4 loten is een nieuwe aansluiting noodzakelijk. Zowel de aansluitingen voor de 4 nieuwe loten als de lokale inbuizing van de bestaande gracht dienen aan de hand van een goedgekeurd Technisch Dossier (zoals opgelegd door stad Gent) uitgevoerd te worden.

Hiertoe dient een Technisch Dossier te worden ingediend bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van de stad Gent en bij Farys. Op dit in te dienen dossier kan Farys bijkomende technische opmerkingen formuleren. Indien nodig kan er voorafgaand op het indienen van het Technisch Dossier een overleg voorzien worden. Het definitieve Technisch Dossier moet bestaan uit een grondplan met alle rioleringswerken en wegeniswerken, bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken, een bestek en een raming. Een aangepaste hydraulische nota maakt tevens deel uit van het Technisch Dossier.

Het Technisch Dossier dient als basis voor de aanbesteding. Zonder goedkeuring van het Technisch Dossier kan niet worden aanbesteed en kan Farys steeds wijzingen opleggen.

Bijkomend dient per aansluiting van de nieuwe loten voorzien te worden in een camera-inspectie van de geplande betonbuis en van de aansluitingen, huisaansluitfiches van alle aansluitingen, een as-built, proctorproeven en slagsondeproeven.

De aanwezigheid van bestaande nutsleidingen dient te worden nagegaan voorafgaand op de start van de werken. De DWA-aansluiting dient in het bovenste kwadrant van de betonbuis te gebeuren.

Overstromingsgevoeligheid: sinds 01/01/2023 zijn er nieuwe richtlijnen van toepassing waarvoor de nieuwe Watertoets-kaarten kunnen geraadpleegd worden via www.Waterinfo.be. De richtlijnen van de bevoegde waterloopbeheerder moeten gevolgd worden.

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Voorwaarden:

* voor elk van de 4 geplande loten is een nieuwe rioolaansluiting noodzakelijk.

* de RWA van elk lot dient aangesloten te worden op de gracht en de DWA van elk lot dient aangesloten te worden op het deel ingebuisde gracht (nog aan te leggen).

* De aanvraag voor de 4 nieuwe rioolaansluitingen dient a.d.h.v. een Technisch Dossier ingediend te worden: Aangezien voor deze aanvraag niet enkel 4 rioolaansluitingen maar ook een overwelving met lokale inbuizing van de bestaande gracht (inclusief de aanleg van opritten) van toepassing zijn, dient een aangepast Technisch Dossier opgemaakt te worden (aangepast aan de bijzondere voorwaarden en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen of hydraulische noodzaak) dat bestaat uit een grondplan van alle rioleringswerken en wegeniswerken met bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken. Tot het Technisch Dossier behoren naast de plannen ook een bestek en een raming. De werken kunnen pas aanvatten na schriftelijke goedkeuring van Farys op dit Technisch Dossier. Zonder deze  schriftelijke goedkeuring op het Technisch Dossier kan Farys steeds opmerkingen formuleren.

We vragen om Farys minimum 14 dagen vóór de aanvang der werken in te lichten zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken.

3.3.   Fluvius System Operator

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 23 januari 2024 onder ref. 5000057110:
 

Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Deze 4 loten zijn voor een standaard aansluitvermogen E (22,2kVA) niet aansluitbaar aan openbaar domein. Er dient er een netuitbreiding te gebeuren in de verkaveling waarvoor een strook van 1 m noodzakelijk is voor de aanleg van de nutsleidingen.

Op heden zijn er nutsleidingen zoals middenspanning en laagspanning aanwezig op lot 3 in aanwezige erfdienstbaarheidstrook. Deze dienen verplaatst of gesaneerd te worden in functie van nieuwe kopmuren.

Gelieve voorwaarden op te vragen via frederic.decaluwe@fluvius.be met vermelding van facturatiegegevens en dwg.-plan van de verkaveling. Uw referentie = PA5000044044

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelingsvergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project:5000057110.

Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken.

3.4.   Proximus

Voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 29 januari 2024 onder ref. JMS 580197:
 

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

3.5.   Watering Oude Kale en Meirebeek

Gunstig advies van Watering Oude Kale en Meirebeek afgeleverd op 30 januari 2024:
 

Geen verdere opmerkingen.

3.6.   Wyre

Gunstig advies van Wyre afgeleverd op 24 januari 2024 onder ref. 25125331:
 

Aansluitbaar Wyre met clausule

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Indien blijkt dat wij, binnen het jaar na het afleveren van de vergunning, een melding krijgen van de elektriciteitsmaatschappij dat de palen worden weggenomen dan zal bovenstaand advies komen te vervallen. Er zal een geactualiseerde offerte worden opgemaakt aan de aanvrager om het Wyre netwerk ondergronds te brengen, en dit in synergie met de elektriciteitsmaatschappij.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

4.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

GEWESTPLAN

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is, in zoverre na kan worden gegaan voor een verkaveling, in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg. 

5.    WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Watering Oude Kale en Meirebeek.. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

De percelen zijn momenteel braakliggend.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Aangezien er, als gevolg van het project, minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om een negatieve impact te vermijden:

• Verhardingen dienen beperkt te worden en waar mogelijk worden aangelegd in waterdoorlatende materialen;
• In de voortuinstrook moeten de verharde oppervlaktes tot een minimum beperkt worden i.f.v. toegangspaden en opritten naar een eventuele inpandige garage;

• In de zijtuinstrook kan enkel een pad aansluitend bij het hoofdgebouw worden aangelegd;
• In de achtertuin laten de voorschriften toe dat er een terras van 30 m² aangelegd wordt en dit in niet waterdoorlatende verharding. Dit voorschrift doet geen uitspraak over verhardingen in functie van andere inrichtingen (paden, zwembad,…) en laat toe dat er een grote oppervlakte verharding aangelegd wordt. Bijgevolg wordt het volgende aan het voorschrift toegevoegd: “De oppervlakte van de verhardingen wordt beperkt tot maximaal 20% van de tuinzone.” Bijkomend wordt toegevoegd dat “autobergplaatsen in de achtertuin niet toegestaan zijn”. Autobergplaatsen in de achtertuin zorgen altijd voor een grote oppervlakte verharding om deze bereikbaar te maken. De wagen kan tot diep in het perceel getrokken worden. Aangezien de voorschriften ruimte laten om een inpandige garage te creëren zijn er betere oplossingen.
• De voorschriften laten in de achtertuin een bijgebouw met een maximale oppervlakte van 24 m² toe.
• Er worden geen nieuwe wegen voorzien. De gewestelijke verordening inzake hemelwater voor verkavelingsaanvragen is niet van toepassing. Er dienen geen bijkomende maatregelen getroffen worden.

Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS.

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden (www.gent.be/bouwreglement).

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...).

Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/publicaties/waterwegwijzer-bouwen-en-verbouwen (p 19)).

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 januari 2024 tot 23 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.    OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Het doel van de aanvraag betreft het verkavelen van gronden in vier loten elk bestemd voor het oprichten van halfopen eengezinswoningen. Het principe om het betreffende perceel te verkavelen in vier loten voor halfopen bebouwing kan ruimtelijk worden aanvaard. Er wordt een bouwdichtheid van ca. 15 woningen per hectare bereikt wat voldoet aan de gewenste dichtheid in Buitengebied. In Buitengebied wensen we immers op een laagdynamische manier gezinsvriendelijk wonen te voorzien.

De verkavelingsvoorschriften laten twee bouwlagen en een dakverdieping toe. Dergelijke bouwhoogte is naar woonkwaliteit en uit energetisch oogpunt een hoogte waarbij compact gebouwd kan worden. Een bouwdiepte van maximaal 15 m op het gelijkvloers en een bouwdiepte van 12 m op de verdieping kan ruimtelijk worden aanvaard, dit is een gangbare maat die op vele plekken terugkomt in het stedelijk weefsel. De afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen nl. 3 m is eveneens voldoende om de impact op de aanpalende woningen te beperken. De bouwlijn die een voortuinstrook van 8 m diep garandeert, sluit aan bij deze van de woningen in de omgeving en is bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar. In deze voortuinstrook worden geen constructies toegelaten en wordt de verharding beperkt tot de strikt noodzakelijke toegangen en opritten. Hierdoor wordt een maximale groene aanleg van deze strook gegarandeerd, wat een gunstig effect heeft op het straatbeeld.

De aanvraag laat geen overdekte constructies in de zijtuinstrook toe, dit om de doorzichten naar de tuinzone te bewaren. In de achtertuin kan een vrijstaand bijgebouw geplaatst worden met een maximale oppervlakte van 24 m². Hiermee wordt een ruimtelijke versnippering van de achterliggende tuinzone door meerdere vrijstaande gebouwen tegengegaan. Door het toelaten van één bijgebouw resteert een aaneengesloten tuinzone. Bijkomend mag 20 % van de achtertuin verhard worden in functie van terrassen, zwembaden,… Deze toegelaten oppervlaktes bijgebouwen en verhardingen zijn ruimschoots voldoende om de behoefte van een eengezinswoning op te vangen.

Langs de rooilijn zal per lot een perceelsbrede strook van 2 m overgedragen worden naar het openbaar domein. De wegbeheerder AWV gaat hiermee akkoord. Om de loten te bereiken zal per twee loten telkens één overwelving voorzien worden. Deze overwelvingen moeten voldoen aan de bijzondere voorwaarden. Om de overwelving ter hoogte van het lot 3 te realiseren zal een verlichtingspaal verplaatst moeten worden.

Tot slot zal er ter hoogte van lot 3a één hoogstammige wilg ( stamomtrek > 50 cm) gerooid moeten worden als gevolg van de ligging van de overwelving. Er kan akkoord worden gegaan met het rooien van de wilg mits het aanplanten van minstens één hoogstammige (HS 15/20) streekeigen boom. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

De verkavelingsvoorschriften zijn voldoende gedetailleerd om een degelijke inpassing in de omgeving te kunnen bekomen, doch voorzien voldoende vrijheid inzake materiaalgebruik, architectuur, gabarit edm. Mits de nodige aanpassingen van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft de tuinzones kunnen de voorgestelde verkavelingsvoorschriften worden bijgetreden. Deze aanpassingen worden via voorwaarden bij deze omgevingsvergunning opgelegd. Voorliggende verkavelingswijziging wordt positief beoordeeld in het kader van een goede plaatselijke aanleg en de principes van een goede ruimtelijke ordening.

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden  – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.

§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.

§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.

Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.