2024_CBS_02534 - OMV_2023170981 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning in gesloten bebouwing en een functiewijziging van een handelsruimte naar kantoorruimte - zonder openbaar onderzoek - Prinses Clementinalaan, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

CITYNEST BVBA met als contactadres Kortrijksesteenweg 1004, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023170981) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 21 december 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een meergezinswoning in gesloten bebouwing en een functiewijziging van een handelsruimte naar kantoorruimte

• Adres: Prinses Clementinalaan 42-48, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 9 sectie I nr. 697Z

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 16 januari 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De te verbouwen meergezinswoning bevindt zich langsheen de Prinses Clementinalaan in de stationsbuurt Gent-Sint-Pieters. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten bebouwing. Het pand in kwestie betreft een meergezinswoning met 3 woonentiteiten.

Het pand in kwestie heeft 1 semi-ondergrondse bouwlaag en 3 volwaardige bouwlagen, en is afgewerkt met een hellend dak aan de voorzijde en platte daken aan de achterzijde.

De verdoken gelijkvloerse verdieping omhelst een handelsruimte, dewelke tot volledig achteraan het perceel doorloopt. Het vloerpeil van deze verdieping ligt op 52cm onder het niveau van de voortuin. Aan de achterzijde van het perceel bevindt zich nog een koer met een oppervlakte van ca. 1m².

Op de eerste en tweede verdieping bevindt zich heden appartement 1, met 2 slaapkamers op de gelijkvloerse verdieping en leefruimtes op de eerste verdieping. Op een tussenverdieping achteraan op het perceel is nog een 3de slaapkamer aanwezig.

Op de derde verdieping bevindt zich appartement 2. Dit appartement heeft 2 slaapkamers, een leefruimte van ca. 16,50m², een keuken, een badkamer en beschikt aan achterzijde over een terras van 3m².

Op de vierde verdieping (onder het zadeldak aan straatzijde, plat dak aan achterzijde) bevindt zich appartement 3. Dit appartement heeft 2 slaapkamers, een leefruimte van ca. 13,60m², een keuken en een badkamer. Bij dit appartement is geen buitenterras aanwezig.

Het perceel heeft een straatbreedte van ca. 6m en een maximale diepte van ca. 20m. Het perceel heeft een oppervlakte van 110,43m².

Het burgerhuis op de Prinses Clementinalaan nr. 42-48 is gelegen binnen het stadsgezicht ‘Sint-Pietersstation en woningen met omgeving’, beschermd bij ministerieel besluit van 10 november 1995 (met ID 2954) omwille van de artistieke, historische en in casu architectuurhistorische waarden. De Prinses Clementinalaan vormde een belangrijke verbindingsstraat in de nieuwe aangelegde stationswijk, waarbij het straatbeeld tot op vandaag gekenmerkt wordt door burgerhuizen in diverse architectuurstijlen uit de eerste helft van de 20ste eeuw, ontworpen door vooraanstaande architecten.

Het pand Prinses Clementinalaan 42-48 is eveneens opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed als relict met ID136114, dat als volgt wordt beschreven:

“Burgerhuis van drie traveeën (een op de bovenverdieping) en drie bouwlagen onder zadeldak (pannen), volgens bouwaanvraag naar ontwerp van architect U. Crommen van 1911. Geglazuurd bakstenen parement op arduinen plint en dito banden. Gemarkeerde middentravee met gebogen erker en bekronend ijzeren hek op de bovenverdieping. Vierlicht met arduinen deelzuiltjes op de bovenste verdieping. Sterk overkragende gebogen kroonlijst op ijzeren consoles. Rechthoekige deur met lateiconsooltjes, faiencetegeltableau en getoogd bovenlicht. Gelijkaardige tableaus in de borstweringen van de benedenvensters (rechts verdwenen). Verbouwde kelderverdieping en verdwenen voortuin”.

De voorgevel is redelijk gaaf bewaard, met inbegrip van het buitenschrijnwerk. In de jaren 1960 werd een dakkapel toegevoegd en werden de ramen in de onderste geleding en de voordeur aangepast. Ook de balustrade ter hoogte van de bel-étage verdween. Op basis van het beheersplan behoort het historisch hekwerk rondom de voortuin niet tot deze woning, maar een burgerwoning verder in de Prinses Clementinalaan.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag behelst het verbouwen van een meergezinswoning met kantoor. Volgende handelingen worden voorzien:

Wijziging indeling kantoor/appartementen

De indeling van het pand wordt grondig gewijzigd.

-      De handelsruimte op de verdoken verdieping wordt gewijzigd naar kantoorruimte (32,68m²) en een deel ervan wordt opgenomen bij appartement 1 (gelijkvloerse verdieping). De bestaande patio wordt vergroot en doorgetrokken tot op het niveau van deze bouwlaag zodat langs de achterzijde een raampartij kan voorzien worden bij een slaapkamer (1) van appartement 1.

-      Het appartement 1 wordt intern gewijzigd en dus uitgebreid met een slaapkamer, badkamer en berging in de halfondergrondse verdieping. Op het gelijkvloers worden nog 2 slaapkamers voorzien, alsook de leefruimte met open keuken. Appartement 1 zal zo een netto-vloeroppervlakte hebben van 89,22m², 3 slaapkamer en een buitenruimte van 9,45m² aan de achterzijde van het perceel. Deze buitenruimte is gelinkt aan een slaapkamer.

-      Appartement 2 (op heden gesitueerd op verdieping +3) wordt ingericht op verdieping +1. Appartement 2 beschikt over een leefruimte van 24,80m² aan straatzijde, 1 slaapkamer, badkamer, keuken, alsook over een terras van 8,39m² aan achterzijde. De netto-oppervlakte van dit appartement bedraagt 54,35m². Dit terras is gelinkt aan de keuken.

-      Appartement 3 (op heden gesitueerd op verdieping +4) wordt ingericht op verdiepingen +2 en +3. Appartement 3 beschikt over 3 slaapkamers, 2 badkamers, een terras van 4,72m² op de tweede verdieping en een terras van 5,3m² op de derde verdieping. Het grootste terras is hierbij gelinkt aan de leefruimte/keuken. Dit appartement heeft een netto-oppervlakte van 99,35m².

Achterbouw

Het hoofdgebouw blijft volledig behouden. Het linkergedeelte van de achterbouw wordt ter hoogte van de verdoken verdieping, gelijkvloers en eerste verdieping verkort om buitenruimtes te kunnen realiseren, alsook meer daglicht binnen te trekken in de ruimtes aan de achterzijde. De ramen van de achtergevel worden op verschillende plaatsen aangepast in functie van de vernieuwde achterbouw. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in zwart pvc.

De vernieuwde achterbouw situeert zich op minimum ca. 2,14 meter en max. ca. 4,10 meter tot de achterste perceelsgrens. Deze achterbouw wordt uitgevoerd met plat dak met een kroonlijsthoogte van 6,13 meter ten opzichte van het peil in de voortuin. Bovenop de nieuwe achterbouw wordt het terras van appartement 2 (op verdieping +1) ingericht. De balustrade van dit terras wordt voorzien in het verlengde van de achtergevel van de achterbouw, tot op een hoogte van 6,92m tov het peil in de voortuin.

Het buitenterras van appartement 3 wordt aangebracht tegenaan de achtergevel van het hoofdvolume, bevestigd tussen de gemene muur aan linkerzijde en de bestaande muur van het te behouden gedeelte van de achterbouw aan rechterzijde. Het terras is ca. 2,75m breed en 1,72m diep. De balustrade bevindt zich op een hoogte van 10,68m ten opzichte van het peil in de voortuin.

De gemeenschappelijke muren blijven hierbij ongewijzigd, de vrijgekomen delen van de gemene muren (door het verkorten) worden afgewerkt met een grijze cementering.

Werken aan voorgevel

Het bestaande schrijnwerk in de voorgevel bevindt zich in een slechte staat en wordt vernieuwd (volgens nota: teruggezet naar het originele ontwerp). Daarnaast wordt de voorgevel opgekuist.

Riolering/heraanleg voortuin

Er wordt een gescheiden afvoerstelsel aangelegd, waarbij het faecaal afvalwater wordt opgevangen in een septische put met een inhoud van 2.000l. De septische put wordt in de koer aan de achterzijde voorzien.

In de voortuin wordt een hemelwaterput geplaatst met een inhoud van 5.000l. Tevens wordt de bestaande begroeiing en verharding verwijderd en vervangen met een nieuwe verharding. Dit zou volgens de nota een reconstructie van de originele tuinaanleg zijn.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen:

* Op 10/08/1964 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een woonhuis tot winkel en 3 appartementen. (Litt. P-11-64)

* Op 18/12/1967 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van de annexen. (KW P-24-67)

* Op 18/01/1971 werd een vergunning afgeleverd voor het bijbouwen van een annexe tussen de eerste- en tweede verdieping en het uitvoeren van een binnenaanpassing. (KW P-25-70)

Omgevingsvergunningen:

* Op 30/11/2023 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een meergezinswoning en kantoor in gesloten bebouwing (OMV_2023110971).

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Onroerend Erfgoed afgeleverd op 30 januari 2024 onder ref. 4.002/44021/942.15:

Voor de gevraagde handelingen adviseren we deels gunstig onder voorwaarden en deels ongunstig (omgevingsvergunning art. 6.4.4, §2 / milieuvergunning art. 6.4.4, §3, eerste lid / Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013).

Motivering

De burgerwoning aan de Prinses Clementinalaan 42-48 is beschermd als stadsgezicht bij ministerieel besluit van 10 november 1995 omwille van de artistieke, historische en in casu architectuurhistorische waarden. De woning naar ontwerp van Urbain Crommen is ook vastgesteld op de inventaris van het bouwkundig erfgoed.

De aanvrager wenst de achterbouw op gelijkvloerse en kelderverdieping in te korten t.b.v. meer buitenruimte en daglichttoetreding in de woning. De nieuwe achtergevel werkt men af met een cementering. Elke woonentiteit is voorzien van een terras achteraan. De ramen in de achtergevel worden ook aangepast. Het aantal woonentiteiten blijft behouden, maar de handelsruimte wordt herbestemd tot kantoorruimte. De voorgevel, met inbegrip van het buitenschrijnwerk, wordt gerestaureerd. De aanleg van de voortuin wijzigt.

Gunstig advies met voorwaarden

Volgende handelingen krijgen een gunstig advies onder voorwaarden:

- het herbestemmen van de handelsruimte tot kantoorruimte;

- de verbouwingswerken aan de achterbouw en de achtergevel;

- interieurwerken;

- het bovendaks verwijderen van de storende dakdoorvoeren;

- het uitvoeren van onderhoudsschilderwerken aan het schrijnwerk en smeedwerk.

We raden aan om de achtergevel van het historisch volume af te werken met een dampopen afwerkingslaag om de vochthuishouding in het historisch metselwerk niet te verstoren.

Deze handelingen doen geen afbreuk aan de bescherming en stemmen overeen met de direct werkende normen uit de regelgeving Onroerend erfgoed, als ze voldoen aan de volgende voorwaarden:

-  Werken aan het interieur mogen geen negatieve impact hebben op het exterieur (zoals bijvoorbeeld het plaatsen van verlaagde plafonds die in conflict komen met raamopeningen);

-  Het houten schrijnwerk (ramen en kroonlijst) en smeedwerk schildert men in de oorspronkelijke kleurstelling op basis van een stratigrafisch kleuronderzoek. Voor uitvoering legt u de kleurcodes en de verfsystemen ter goedkeuring voor aan het agentschap Onroerend Erfgoed.

Dit advies geldt enkel als toelating voor de gunstig geadviseerde handelingen.

Ongunstig advies

Volgende handelingen krijgen een ongunstig advies, omdat in het dossier informatie ontbreekt om de ingrepen ten gronde te beoordelen en/of om een kwalitatieve uitvoering te garanderen. Het gaat om de aanleg van de voortuin en de restauratieve werken aan de gevel en het buitenschrijnwerk. Meer concreet:

- Het reinigen van de voorgevel;

- Baksteenmetselwerkherstel, hervoegen, scheurvorming en herstel van het gevelparement; - Natuursteenherstel;

- Restauratie van het schrijnwerk en waar nodig vervanging van het schrijnwerk;

- Het plaatsen van een nieuwe voordeur identiek naar historisch model;

- De heraanleg van de voortuin.

In het dossier ontbreken namelijk:

- Gevelreiniging: de voorgevel bestaat uit geglazuurde bakstenen met licht verdiepte voeg, blauwe hardstenen elementen en figuratieve tegeltableaus. De verschillende gevelelementen moeten op de juiste manier gereinigd worden om geen schade aan de gevelmaterialen te veroorzaken. De beschreven uitvoeringswijze volstaat niet om een kwalitatieve uitvoering te garanderen;

- Baksteenmetselwerkherstel: de uitvoeringswijze en materiaalgebruik zijn onvoldoende beschreven. Het is niet toegelaten om bakstenen te verharden met een steenverharder;

- Natuursteenherstel: natuursteenherstel bij waterbelaste onderdelen en bij elementen in blauwe hardsteen gebeurt steeds via het verlijmen van invulstukken (met een minimale lijmnaad) en niet met restauratiemortel;

- De aanvraag omvat scheurherstel en herstel van lokale mechanische schade aan het parement De locatie, de uitvoeringswijze en materiaalgebruik zijn niet omschreven in de aanvraag;

-  De lamellen boven de gevelopening ter hoogte van de sous-sol mag u verwijderen en vervangen door een natuurstenen cordonlijst met profilering naar historisch model. Voor uitvoering legt de uitvoerder een detailtekening van de profilering van de cordonlijst ter goedkeuring voor aan het agentschap Onroerend Erfgoed.

- Bij eventueel gedeeltelijke vervanging van de kroonlijst of consoles moet u voorafgaand aan de uitvoering detailtekeningen met afmetingen (op schaal 1/1 of 1/2) ter goedkeuring voorleggen aan het agentschap Onroerend Erfgoed.

-  Het zeer verfijnd, geprofileerd houten schrijnwerk is grotendeels behouden. Het schrijnwerk mag enkel vervangen worden na aanduiding ter plaatse in bijzijn van de bevoegde erfgoedconsulent. De ramen moeten identiek vervangen worden naar historisch model (naar materiaalgebruik, typologie, profilering, indeling en dimensionering van de kaders, waterlijsten, onderdorpels, tussenregels, makelaars, etc.) Hiertoe voegt u detailtekeningen met afmetingen van de bestaande en nieuwe toestand toe (schaal 1/1 of 1/2) van het aanzicht, horizontale en verticale snede. Het voorgaande geldt ook voor de te vervangen voordeur naar historisch model;

- Heraanleg voortuin:

* er is een inconsistentie tussen de erfgoednota enerzijds en de plannen anderzijds. In de nota ambieert men de reconstructie van de originele tuinaanleg. Dit ontwerp verschilt van de ingetekende tuinaanleg op de architecturale plannen met verharding in dolomiet.

* Dolomiet is geen passend verhardingsmateriaal binnen deze beschermde context. De verharding moet u uitvoeren in een materiaal dat aansluit bij de historisch oorspronkelijk gebruikte materialen, zijnde natuursteen of gebakken tegels.

* Het gebruik van lage beplanting is toegestaan en gewenst, maar er wordt betreurd dat er niet verder gewerkt wordt op het historisch tuinontwerp. Een herstel van de oorspronkelijke vormgeving zou een grote meerwaarde betekenen binnen het stadsgezicht.

De bovenstaande restauratieve werken worden uit de vergunning gesloten. Hiervoor moet de aanvrager een melding indienen bij stad Gent. het merendeel van de bovenstaande werken komt echter in aanmerking voor een premie. In dat geval kan de aanvrager een gecombineerde toelatings-en premieaanvraag indienen bij het agentschap Onroerend Erfgoed

Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 18 januari 2024 onder ref. 071542-002/PV/2024:

BESLUIT: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Geen tijdig advies van Vlaamse Vervoermaatschappij - De Lijn. De adviesvraag is verstuurd op 16 januari 2024. Op 5 maart 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

In de gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Er gebeuren werken aan de afwatering waardoor de aanleg van een hemelwaterput verplicht is.

Op basis van de plannen blijkt dat de bestaande platte daken (inclusief dakkapellen) die niet worden benut als dakterras worden aangelegd als groendak met een buffervolume van 50 liter/m². In de aanvraag ontbreken snedes door al deze daken, maar uit snedes en gevels blijkt dat de inrichting naar groendak gebeurt binnen de bestaande dakrandhoogtes. De groendaken zijn ook niet getekend op de relevante snedes. Hierdoor, en doordat de dakopstanden slechts 20 à 25cm bedragen (waardoor een omvorming naar een groendak met een buffercapaciteit van 50 liter/m² onrealistisch lijkt), wordt geen rekening gehouden met de groendaken.

De horizontale dakoppervlakte bedraagt bijgevolg 87m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 7500 liter. Er wordt een hemelwaterput met een inhoud van 5000 liter voorzien. Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat er een hemelwater met een inhoud van minimaal 7500 liter moet voorzien worden. De voortuin lijkt voldoende groot om dit te kunnen voorzien. De hemelwaterput wordt uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Schaalgrootte en ruimtegebruik
Met voorliggende aanvraag blijft het bestaande hoofdgebouw, bestaande uit 4 bouwlagen volledig behouden. De bestaande achterbouw wordt ingekort om meer daglichttoedreding te bekomen bij appartement 1, alsook om buitenruimte/terrassen te creëren voor alle appartementen.

De gemene muren blijven ongewijzigd behouden. De gedeeltes die bloot komen te liggen door het inkorten van de aanbouw, worden afgewerkt met een grijze gevelcementering. De nieuwe terrassen worden voorzien tussen de gemene muur en de zijgevel van een te behouden uitbouw. De impact op de beleving van de aanpalende panden is dan ook beperkt. De geplande werken aan de achterzijde van het pand geven het perceel iets meer ademruimte.

Voorliggend ontwerp is, wat betreft schaalgrootte, ruimtelijk inpasbaar in deze omgeving.

Woonkwaliteit
Voorliggende aanvraag voorziet in buitenterrassen, hetgeen een duidelijke verbetering op de woonkwaliteit met zich meebrengt tov de bestaande toestand. Ten opzichte van een eerder geweigerde Omgevingsvergunningsaanvraag (zie rubriek ‘HISTORIEK’) worden de buitenterrassen – waar mogelijk – gekoppeld aan de leefruimtes alsook vergroot. De oppervlaktes van de buitenruimtes staat tevens beter in verhouding tot de oppervlaktes van de woonentiteiten. De meergezinswoning omvat nu twee grote woonentiteiten (met 3 slaapkamers) en één kleine woonentiteit (1 slaapkamer). De gemiddelde netto vloeroppervlakte bedraagt ca. 81m², en dus meer dan 75m².

Voorliggende aanvraag komt zodoende tegemoet aan de bezorgdheden/opmerkingen die hebben geleid tot de eerdere weigering. 

Bouwprogramma
Met de geplande werken blijft het bouwprogramma, bestaande uit 3 appartementen en een kantoorruimte, ongewijzigd.

Op 10 augustus 1964 werd een bouwvergunning afgegeven voor het verbouwen en uitbreiden van een woonhuis tot winkel en 3 appartementen. We spreken hier dus over een vergunde meergezinswoning met winkel op de gelijkvloerse verdieping. De winkel wordt omgevormd tot kantoor. Het betreft een kleinschalige kantoorruimte. De te verwachten mobiliteitsimpact is dan ook beperkt en de functie past zich goed in in de nabije omgeving. Het voorstel om een kantoor te voorzien is aanvaardbaar.

Erfgoed
Het pand heeft een historische en architecturale waarde die tot uiting komt in volgende aspecten:

-       Het uitzicht van de gevels: de indeling, geleding, ritmering, materialisatie en buitenschrijnwerk. De volumetrie, het geveluitzicht en de gevelmaterialisatie van het pand bleven tot op heden bijna integraal oorspronkelijk bewaard;

-       Het uitzicht van de daken: met hun volume en dakafwerkingsmateriaal;

-       De dragende structuur: dragende muren, dragende houten vloerroosteringen, dragende houten dakconstructie, dragende keldergewelven en de trappartijen;

-       De indeling: kenmerkende en intact bewaarde plattegrond van een vroeg 20ste-eeuwse burgerwoning;

-       De ruimtelijkheid die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling;

-       Authentieke vaste interieurelementen waaronder de schouwlichamen en schouwmantels, de stucwerkplafonds, het binnenschrijnwerk, de lambrisering, etc. bleven tot op heden bijna allen integraal behouden.

Al deze elementen bepalen mede de historische en artistieke waarde van het pand, ze moeten maximaal behouden blijven. De behouden vroeg 20ste-eeuwse architectuur van de straatgevel en het dak zorgen ervoor dat het pand de omgevende ruimtelijke structuur ondersteunt en een bepalend deel is van het vroeg 20ste-eeuwse straatbeeld van dit beschermde stadsgezicht. 

De aanvraag betreft werken aan het buitenschrijnwerk aan de straatzijde. De recenter vernieuwde voordeur wordt naar historisch model hersteld. De detaillering van de historische deur naar model wordt niet meegestuurd. De werken aan de ramen worden niet verder verduidelijkt. Het schrijnwerk aan de voorgevel wordt uit de vergunning gesloten, hier moet een aparte melding werken aan een niet-beschermde constructie in een beschermd stads- of dorpsgezicht worden ingediend. De voortuin wordt heraangelegd cfr. origineel model.

Aan de achterzijde worden een nieuwe doorbraken gemaakt en terrassen toegevoegd. Vanuit erfgoedoogpunt kan akkoord gaan met de voorgestelde werken aan de achterzijde van het pand aangezien deze werken een beperkte impact hebben op de erfgoedwaarde van het pand en niet storend zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein.

De historische planopbouw bleek intact bewaard. De aanpassingen i.f.v. het vernieuwen van de appartementen hebben een beperkte impact op de bestaande, te behouden structuur. Ook de bestaande interne trappen blijven behouden tot op de 3de verdieping. Heel wat interieurelementen bleven intact bewaard tot vandaag en worden ook bij de werken behouden.  De indeling en constructie van het gebouw zorgen ervoor dat de voorgestelde functie verenigbaar is met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand. Op de eerste verdieping vooraan wordt een schouw verwijderd, wat de leesbaarheid van deze ruimte verminderd. Hieraan wordt een voorwaarde verbonden.

De erfgoednota B33 werd toegevoegd. De nota vermeld onder meer het mogelijk vervangen van schrijnwerk naar model, het vervangen van glas en het schilderen van schrijnwerk en kroonlijst, het heraanleggen van de voortuin. Deze werken worden echter niet gespecifieerd. Zo ontbreken de detailtekeningen bestaande en nieuwe toestand van het schrijnwerk, informatie over dikte en type glas, resultaat van kleuronderzoek en bijgevolg de nieuwe kleur voor het buitenschrijnwerk, aard beplanting en verharding voortuin etc. Door gebrek aan deze informatie kan de afweging of de erfgoedwaarde al dan niet wordt aangetast, niet gebeuren. Het is bijgevolg onduidelijk of de voorgestelde verbouwing verenigbaar is met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand en het uitzicht van het beschermde stadsgezicht. Deze ingrepen die een impact hebben op de wezenlijke eigenschappen van het stadsgezicht worden bijgevolg uit de vergunning gesloten.

Er worden aanvullend een aantal bijzondere voorwaarden opgelegd die het behoud en waar mogelijk herstel van de erfgoedwaarden van het pand beogen.

Heraanleg voortuin

In de voortuin wordt evenwel de nieuwe hemelwaterput voorzien. Dit impliceert dat de bestaande begroeiing, waaronder, twee bomen, verwijderd worden. Vermits het vanuit erfgoedoogpunt wenselijk is de beplanting in de voortuin te beperken tot lage beplanting, kan akkoord worden met het verwijderen van de bestaande begroeiing. 

Om de uitvoering van voorliggende aanvraag niet te hypothekeren door de (enkel) meldingsplichtige werken die worden uitgesloten uit de vergunning, kan het plaatsen van de hemelwaterput en bijhorende aanpassingen aan het rioleringsstelsel wel al worden uitgevoerd. Het voorzien van een nieuwe verharding in de voortuin daarentegen nog niet; vermits deze afhankelijk is van een nog te verkrijgen toestemming.

Bij het reconstrueren van de originele tuinaanleg dient rekening te worden gehouden met het feit dat de verharding in de voortuinzone tot een minimum beperkt dient te worden.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden en mits het uitsluiten van het vervangen van schrijnwerk naar model, het vervangen van glas en het schilderen van schrijnwerk en kroonlijst aan de voorgevel en het heraanleggen van de voortuin, is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Ongunstig voor het vervangen van schrijnwerk naar model, het vervangen van glas en het schilderen van schrijnwerk en kroonlijst aan de voorgevel en het heraanleggen van de voortuin.

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.