2024_CBS_02544 - OMV_2023138171 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met horecaruimte op het gelijkvloers zonder functiewijziging en het wijzigen van het aantal woonunits - met openbaar onderzoek - Limburgstraat, 9000 Gent - Weigering

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

KALAS-RijnKAT NV met als contactadres Lindenlaan 42A, 9940 Evergem heeft een aanvraag (OMV_2023138171) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 18 oktober 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een meergezinswoning met horecaruimte op het gelijkvloers zonder functiewijziging en het wijzigen van het aantal woonunits

• Adres: Limburgstraat 22-22G, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 3 sectie C nr. 604N

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 4 december 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

OMGEVING

De aanvraag is gelegen in de historische binnenstad, op de hoek van de Limburgstraat en de Gouvernementstraat. De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing met een variërende bouwhoogte, langs de zijde van de Limburgstraat kent de bebouwing een economische plint. De omgeving kent een rijke bouwgeschiedenis en tal van beschermde gebouwen, aan de overzijde van de Limburgstraat bevindt zich het Maaseikplein en de Sint-Baafskathedraal.

Voorliggende aanvraag situeert zich enkel op het perceel adres Limburgstraat 22 (in tegenstelling met voorgaande voorwaardelijke vergunning OMV_2022080903- zie 2.Historiek).

Het pand Limburgstraat 22 betreft een hoekpand met hoofdvolume gelegen op de hoek van de Limburgstraat en de Gouvernementstraat en een aanbouwvolume langsheen de Gouvernementstraat.

Het pand is opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed:

https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/25350

Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 105m².

Het hoofdgebouw heeft een gevelbreedte van 8m71 in de Limburgstraat en 16m24 in de Gouvernementstraat. De afgeschuinde hoek heeft een gevelbreedte van 3m19.

Het hoekpand is nagenoeg volledig onderkelderd, telt 3 bouwlagen en is afgewerkt met een hellend dak. Op het gelijkvloers beschikt het pand (zijde Gouvernementstraat) over een beperkt aanbouwvolume van 1 bouwlaag afgewerkt met een plat dak.

PROGRAMMA

Het pand betreft een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning bestaande uit een gelijkvloerse horecazaak en zeven woonentiteiten op de verdiepingen. 

INDELING

De gelijkvloerse horecafuncties van Limburgstraat 26 en Limburgstraat 22 werden voorheen wederrechtelijk samengevoegd tot 1 horecazaak. In voorliggende aanvraag wordt de opspliting uit  OMV_2022080903 bevestigd, beide panden worden van elkaar gescheiden.

De horecazaak beschikt nu nog over 1 verbruikzaal op de gelijkvloerse verdieping. In het aanbouwvolume  rest er nog een trap naar de verbruikzaal in het pand in de Gouvernementstraat nr. 26.

Het pand beschikt over een toegangsdeur zijde Limburgstraat van waaruit men rechtstreeks toegang heeft tot de gelijkvloerse horecazaak. De tweede toegang bevindt zich in de voorgevel van het hoofdvolume zijde Gouvernementstraat. Deze toegang leidt tot een gemeenschappelijke inkomhal van waaruit men zowel toegang heeft tot het restaurant, de kelderruimte en de traphal naar de bovengelegen kamers. In de kelder bevindt zich een bijkomende berging en keuken.

Op het eerste en tweede verdiep beschikt het pand telkens over drie kamers waarvan twee kamers aan de zijde Limburgstraat en één kamer aan de zijde Gouvernementstraat. Centraal bevindt zich een traphal. Onder het hellend dak bevindt zich een zevende woonentiteit.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Op het gelijkvloers

• Het pand wordt functioneel afgescheiden van het pand in de Gouvernementstraat nr. 26. Hiertoe wordt de verbindingstrap in het aanbouwvolume gesupprimeerd en de opening tussen beide panden wordt dichtgemaakt.

• Waar voorheen zich de verbindingstrap naar het pand nr. 26 bevond, wordt nu een nieuwe trap voorzien. Deze trap verbindt de sanitaire voorzieningen voor de horecaruimte gelegen in de kelderverdieping met de verbruikzaal op het gelijkvloers.

• De  gemeenschappelijke inkomhal met trap gelegen aan de 2de toegang in de Gouvernementstraat wordt gesupprimeerd. 

Hier wordt een nieuwe inkomhal gecreëerd met trap. Deze inkomhal blijft afgescheiden van de horecafunctie op het  gelijkvloers. De trap ontsluit de woonentiteiten op de verdiepingen.

De kelder

De kelder wordt ingericht met de keuken met aparte berging en het sanitair voor de horecavoorziening. Er wordt een hemelwaterput met een inhoud van 7500L voorzien en een septische put met een inhoud vaan 3000L.

Op de 1ste verdieping
De bestaande trapgehelen worden verwijderd en vervangen door de nieuwe trap. De 3 kamers met gemeenschappelijke badkamer worden omgevormd naar 2 studio’s.

Studio 1 beschikt over een netto vloeroppervlak van 38,9m².

Studio 2 beschikt over een netto vloeroppervlak van 27,1m².

Op de 2de verdieping

De bestaande trap wordt verwijderd en vervangen door de nieuwe trap. De 3 kamers met gemeenschappelijke badkamer worden omgevormd naar 2 studio’s.

Studio 3 beschikt over een netto vloeroppervlak van 38,9m².

Studio 4 beschikt over een netto vloeroppervlak van 27,1m².

Op de dakverdieping

De bestaande trap wordt verwijderd en vervangen door de nieuwe trap.

De bestaande woonentiteit wordt heringericht tot studio 5 waarvan het bruikbaar oppervlak conform de voorschriften van het ABR een netto vloeroppervlakte heeft van ca. 30m² (met h> 1m80 in het slaapgedeelte en h>  2m20 in de andere woonruimtes)

Nood van de omgevingsambtenaar: Er wordt geen publiciteit voorzien op de gevels in nieuwe toestand. Er wordt op gewezen dat dergelijke zaakgebonden publiciteit vergunningsplichtig is. Deze maakt geen deel uit van voorliggende aanvraag en kan bijgevolg niet beoordeeld of vergund worden.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 06/01/2022 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning en een kamerwoning met handelsgelijkvloers (horeca) (OMV_2021091924).

* Op 14/12/2023 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het verbouwen, uitbreiden en functiewijziging van een handelswoonst en een kamerwoning tot 2  meergezinswoningen met horeca (OMV_2022080903).

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 14/02/1972 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en aanpassen van het gelijkvloers van een handelshuis, de benedenvoorgevels inbegrepen. (KW L-1-72)

* Op 30/10/1972 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en aanpassen van het gelijkvloers van een handelshuis tot drankgelegenheid, de benedenvoorgevels inbegrepen. (KW L-21-72)

Stedenbouwkundig misdrijf

*Op 02/10/2023 werd volgende vastgesteld:

- Ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping is dwars tegen de voorgevel een verlicht publiciteitsinrichting geplaatst van ca 60 cm x 85 cm.

Dit stedenbouwkundig misdrijf is ondertussen strafrechtelijk verjaard. De strafrechtelijke verjaringstermijn voor de wederrechtelijke uitvoering van deze werken bedraagt namelijk 5 jaar en de instandhouding van deze werken is op zich niet strafbaar meer in de huidige wetgeving. De toestand wordt daardoor evenwel niet geregulariseerd en blijft dus onvergund.

Er werd op 11/10/2023 aangemaand om ofwel:

- een omgevingsvergunningsaanvraag in te dienen conform aan de uitvoering.

- volgende aanpassingswerken uit te voeren:

  de dwars op de voorgevel geplaatste verlichte publiciteitsinrichting thv de gelijkvloerse verdieping te verwijderen.

Ter info wordt er meegedeeld dat het pand als vergund geacht kan worden beschouwd voor 7 entiteiten, namelijk 6 kamers en 1 dakappartement

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

1/ Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 22 december 2023:
BESLUIT: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. 

Bijzonder aandachtspunt: 

-      De brandwerende inkomdeuren van de appartementen in de nieuwbouw nummer 26/002 moeten brandwerende deuren met vrijloopfunctie zijn, welke zijn aangesloten op de automatische branddetectie-installatie met detectoren in het trappenhuis en in de inkomzone van elk appartement. 

-      Het triplexappartement 26/102 moet worden uitgerust met een automatische branddetectie-installatie van het type “totale bewaking”. Dit betekent dat elk lokaal van het triplexappartement van detectie op centrale moet voorzien zijn.

2/ Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 21 december 2023 onder ref:

AD-21-1244 – 3de advies

Drinkwater

M.b.t. het verbouwen van de bestaande gebouwen moet indien nodig door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

Verder hebben we geen bezwaren en/of opmerkingen voor het verbouwen van een meergezinswoning met horecaruimte op het gelijkvloers zonder functiewijziging en het wijzigen van een aantal woonunits.

Ons advies is gunstig.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt geplande ontwikkeling in het centraal gebied. In de straat ligt een gemengd riolering waarop aangesloten kan worden. 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

*     Overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag.

*     Kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden.

*     Inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water.

*     de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier – V3

Gezien de gewijzigde versie inhoud geen invloed heeft op het rioleringsconcept blijft het oorspronkelijk advies behouden.

De aanvraag betreft de verbouwing, uitbreiding en functiewijziging van een handelswoonst, een meergezinswoning en een kamerwoning tot 2 meergezinswoningen met horeca. De omgevingsvergunning betreft het verbouwen, renoveren en herorganiseren van de gebouwen nr. 22 en 26 in de Limburgstraat.

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.

Verbouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Limburgstraat dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Voor Limburgstraat 22 dient de bestaande aansluiting maximaal herbruikt te worden. Op de plannen bestaande toestand staat de bestaande aansluiting niet aangeduid. Op de plannen geplande toestand voorziet men een aansluiting in de Gouvernementstraat. Indien men een nieuwe aansluiting wenst moet deze aangevraagd worden via de site van Farys. Hier voorziet men volgens de wetgeving een privaat gescheiden stelsel.

Voor Limburgstraat 26 voor deel langsheen de Limburgstraat dient de bestaande aansluiting op de riolering maximaal herbruikt te worden. Voor het bestaande gebouw langs de Limburgstraat wordt enkel een afvalwaterleiding getekend, met de tekst “vuilwater en regenwater: aansluiting op bestaande afvoer, gescheiden tot aan de perceelsgrens”. Dit klopt niet met de tekst verder op het plan dat het regenwater via een regenwaterput zal aansluiten op de openbare riolering in de Gouvernementstraat.

Verder geldt de regel: 1 lot 1 afvalwater aansluiting, 1 regenwateraansluiting.

Op het perceel van lot 26 wordt nog een nieuwbouw voorzien die grenst aan de Gouvernementstraat. Gezien de ligging van dit gebouw grenzend aan de Gouvernementstraat, met toegang langs de Gouvernementstraat, zal deze nieuw met het private rioleringsstelsel kunnen aansluiten op de bestaande riolering in de Gouvernementstraat. Voor deze nieuwbouw zal een nieuwe aansluiting moeten aangevraagd worden bij Farys. De grootte van de septische put wordt niet gemeld op de plannen en dient te worden verduidelijkt cfr het aantal aangesloten IE’s.

Voor de nieuwe aansluiting dient een aanvraag te worden ingediend bij Farys. De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Besluit

Het ontwerp wordt als volgt geadviseerd: ”gunstig met voorwaarden”.

Volgende voorwaarden worden opgelegd

*  Tijdig aanvragen bij Farys voor een nieuwe rioolaansluiting via de site indien van toepassing. U dient rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen aanvraag – opmaak offerte – uitvoering – afrekenen factuur.

3/ Voorwaardelijk gunstig advies van Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken afgeleverd op 19 december 2023 onder ref. 8740:
Noodzaak van een ASTRID-indoorradiodekking : NEE.

Het advies is: GUNSTIG

Motivering

Gezien de huidge aanvraag niet binnen de criteria van de VCA valt, is er geen verplichting tot ASTRID indoordekking. De Veiligheidscommissie ASTRID geeft wel mee, dat indien de bouwheer terugvalt op het reeds vergunde project (OMV_2022080903), de verplichting tot ASTRID wel van toepassing blijft onder de motivatie "Gezien de gezamelijke mogelijke gelijktijdige publieke toegankelijkheid in de ruimten 26/001 en 26/002 het criterium van 150 personen overschrijdt, heeft de commissie besloten dat er indoordekking dient aanwezig te zijn in deze ruimten. Bovendien is de ruimte 26/002 volledig ondergronds, publiek toegankelijk en groter dan 25 m2".

4/ Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 11 december 2023 onder ref. 5000053710:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Voorwaardelijk gunstig advies

Voor dit project dient Fluvius geen werken uit te voeren, noch kosten aan te rekenen indien de gevraagde vermogens de standaardwaarden niet overschrijden.

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven. Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkaveli-gen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project:5000053710.

Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen.

5/ Geen tijdig advies van Onroerend Erfgoed. De adviesvraag is verstuurd op 4 december 2023. Op 30 januari 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

6/ Voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 28 december 2023 onder ref: JMS 514218
 

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

*    Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

*    Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

*    Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

*    De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

*    Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

7/ Gunstig advies van Wyre afgeleverd op 5 december 2023:

Aansluitbaar Wyre:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren.

Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee.  Deze kan de abonnee later opvragen bij de gekozen provider.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015 66 66 66 op de hoogte te brengen.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Voor deze evaluatie zie punt 8.Omgevingstoets- erfgoedevaluatie en behoud van erfgoedwaarde.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgend punt:

·          Artikel 4.17 stelt dat de minimum netto vloeroppervlakte van een studio 30 m² bedraagt.

Deze oppervlakte is noodzakelijk om een minimale woonkwaliteit in studio’s te garanderen voor permanente bewoning.

De vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de studio mag bij nieuwbouw niet lager zijn dan 2,5 meter en bij verbouwing van bestaande gebouwen niet lager zijn dan 2,20 meter, behoudens voor dat deel van studio dat de opgelegde minimum netto vloeroppervlakte overtreft.

Toetsing: niet conform: De huidige samenstelling van de meergezinswoning betreft 6 kamers en een studio. Op de 1ste en de 2de verdieping worden in totaal 2 kamers en 2 gemeenschappelijke badkamers omgevormd tot 2 studio’s (studio 2 en studio 4). Deze studio’s hebben elk een oppervlakte van 27,1m². Dit is te klein volgens het voorschrift.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening:

De aanvraag heeft geen betrekking op handelingen aan meergezinswoningen met minstens 6 wooneenheden en met toegangsdeuren tot wooneenheden op meer dan 2 niveaus – het pand heeft na verbouwing 5 woonentiteiten – zodat de aanvraag niet onder het toepassingsgebied valt van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende toegankelijkheid voor wat het woongedeelte betreft (artikel 5, 1e lid van de verordening).

De horecazaak valt echter wel onder het toepassingsgebied van de toegankelijkheidsverordening. 

Zij heeft een publiek toegankelijke oppervlakte van minder dan 150 m².

Conform artikel 3 van de verordening moet de toegang van een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150 m² voldoen aan artikel 10 §1, artikel 12 t.e.m. 14, artikel 16, 18, 19, artikel 22 t.e.m. 25 en artikel 33.

Die verplichting geldt echter niet bij verbouwingswerken als de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing.

De deuropeningen van de bestaande publiek toegankelijke functies in de plint van het pand Limburgstraat 22 voldoet niet.

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen, zijn grote aanpassingen vereist (verplaatsen trap, vergroten deuropening, verlagen deurdorpel).

Dit wordt thans niet voorzien. Het voorzien van een helling naar de deurdorpel kan evenmin, daar deze helling op openbaar domein (het voetpad) zou moeten geplaatst worden. Bijkomend gaat het om panden die opgenomen zijn in de vastgestelde Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed. Wijzigingen aan de voorgevel zijn niet wenselijk vanuit erfgoedoogpunt.

In de toelichting bij artikel 3 van de toegankelijkheidsverordening wordt o.a. het volgende vermeld:

“De verplichtingen voor de kleine gebouwen die wel een toegankelijke toegangsdeur moeten hebben, worden met deze wijziging uitgebreid tot alle verplichtingen m.b.t. de toegang tot een gebouw en de mogelijkheid om deze toegang te gebruiken. Het heeft immers geen zin de toegangsdeur toegankelijk te maken, als de weg ernaar toe, door bv. de aanwezigheid van trapjes voor de deur, niet toegankelijk is of als er geen ruimte voor de deur die een rolstoelgebruiker in staat stelt de deur te openen. Dit kan er uiteraard niet toe leiden dat bij verbouwingswerken bv. het grondpeil van de gelijkvloerse verdieping verlaagd moet worden. Dit zou te ver gaan. Dit zijn duidelijk werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing in de zin van dit besluit.

Er dient aldus geconcludeerd te worden dat de aanvraag niet strijdig is met de bepalingen van de toegankelijkheidsverordening, daar de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing.

Milieutechnische aspecten

Afvalwater

De opstapeling van vetten afkomstig van afvalwater van restaurants kan leiden tot verstoppingen van het eigen of openbaar rioleringsstelsel.

Deze verstoppingen kunnen waterschade, geurhinder en grote herstellingskosten tot gevolg hebben.

Indien een restaurantfunctie wordt voorzien, moet het afvalwater afkomstig van de keuken via een genormeerde vetafscheider (NEN-EN 1825 / DIN 4040) of gelijkwaardig geloosd worden.

Geur

De uitlaat van de keukendampen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal wordt beperkt.

Volgens artikel 8 van het algemeen bouwreglement moet de uitlaat zich 1 meter boven de nok van het hellend dak of de dakrand van het plat dak waarop de uitlaat geplaatst wordt, situeren. En 2 meter boven elk terras en de bovenrand van alle deur-,venster-en ventilatieopeningen die zich binnen een straal van 10 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

Volgens het dossier zal elke horecaruimte over een apart afvoerkanaal beschikken conform het ABR.

Geluid

Voor lokalen met elektronisch versterkte muziek worden in de Vlaamse regelgeving (Vlarem) 3 categorieën afgebakend:

- Categorie 1: geluidsniveau tot 85 dB(A) LAeq,15min. Er gelden geen administratieve verplichtingen.

- Categorie 2: geluidsniveau tot 95 dB(A) LAeq,15min. Het betreft een meldingsplichtige inrichting volgens Vlarem. 

- Categorie 3: geluidsniveau tot 100 dB(A) LAeq,60min. Het betreft een vergunningsplichtige inrichting volgens Vlarem.

In principe mag de exploitant zelf kiezen tot welke categorie deze wenst te behoren. Hoe hoger het geluidsniveau hoe meer flankerende maatregelen de exploitant moet nemen. Er moet ook steeds voldaan zijn aan de omgevingsnormen voor geluid. Hierdoor zal in een pand met minder gunstige akoestische eigenschappen minder luide muziek kunnen geproduceerd worden dan in een pand met goede akoestische isolatie.

Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen.

Bij het spelen van achtergrondmuziek heeft een horecafuncitie voldoende met een categorie 1 - geluidsniveau.

Voor dergelijke inrichtingen mag het maximaal geluidsniveau, voortgebracht door muziek, LAeq,15min 85dB(A) niet overschrijden. Als het maximale geluidsniveau gemeten als LAmax,slow 92 dB(A) niet overschreden wordt, wordt geacht hieraan te zijn voldaan. In het pand moet echter ook aan de omgevingsnormen in de buurt worden voldaan: De muziekactiviteiten moeten zo ingericht zijn dat de LAeq,1s,max gemeten in de buurt :

1° niet hoger is dan 5 dB(A) boven de LA95,5min, indien deze lager is dan 30 dB(A);

2° niet hoger is dan 35 dB (A) indien de LA95,5min ligt tussen 30 en 35 dB(A);

3° niet hoger is dan de LA95,5min indien die hoger is dan 35 dB (A). LA95,5min wordt gemeten bij uitschakeling van alle muziekbronnen.

De omgevingsnormen in de buurt zijn niet gekoppeld aan dag-, avond- of nachtperiodes, dit betekent dat deze normen te allen tijde gelden.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

-       niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

-       niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

-       niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

-       niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd.

Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Hemelwaterput

Met voorliggende aanvraag wordt de meergezinswoning met horecaruimte verbouwd. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht.

De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt 89,8 m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 7.500 l. Deze wordt voorzien in voorliggende aanvraag. De hemelwaterput moet echter worden uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.

Infiltratievoorziening

Het perceel is kleiner dan 120 m² waardoor er geen infiltratievoorziening dient aangelegd te worden.

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 december 2023 tot 10 januari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
Bezwaarhebber vreest een verlies aan zicht en licht vanop het eigen dakterras door de beperkte ophoging/optimalisatie van het dak in voorliggende aanvraag.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag wordt het bezwaar  als volgt besproken:
In voorliggende aanvraag wordt de dakhelling van het huidig dak nauwelijks gewijzigd. Wel loopt het hellend dak nu door tot een nok. De ophoging is bijgevolg beperkt en plaatselijk. De nieuwe uitbreiding zal inderdaad een zekere impact hebben op de lichtinval en het uitzicht van de aanpalende percelen. De voorgestelde uitbreiding voldoet echter aan de gangbare normen én zoekt een evenwicht tussen het uitbreiden van de beschikbare woonoppervlakte van het te verbouwen pand enerzijds, en het beperken van de impact daarvan op de aanpalende percelen anderzijds. Het zoeken van een passend evenwicht tussen beide is eigen aan het stedelijk wonen.

Daarenboven werd voorliggende morfologische wijziging reeds voorwaardelijk vergund in OMV_2022080903 en werd deze beslissing bevestigd door de voorwaardelijke vergunning van de Deputatie op 14 december 2023.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

1/Erfgoedevaluatie en behoud van erfgoedwaarde

Het pand is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en wordt er als volgt beschreven:
‘Hoekhuis met drie bouwlagen van respectievelijk drie, één en vier traveeën onder lichthellend afgesnuit dak (kunstleien) met dakkapel op afgesnuite hoektravee, uit einde 19de eeuw. Behouden bepleisterde en beschilderde bovenverdieping geritmeerd door kolossale pilasters met lijstkapiteel op hoge geblokte sokkels, waartussen steekboogvormige en rechthoekige vensters met geriemde omlijsting, sluitsteen, oren en lekdrempels op panelen. Een gekornist hoofdgestel met gelede architraaf, fries met panelen en kroonlijst op klossen en uitgelengde consoles on de pilasters sluit gevel af. Gedeeltelijk gewijzigde begane grond met drie behouden steekboogvensters (Gouvernementstraat).’

De site werd ter plaatse bezocht door de dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg op 16 september 2020 waarbij de erfgoedwaarde ervan geëvalueerd werd.

Het pand Limburgstraat nr. 22 heeft een historische, architecturale en esthetische erfgoedwaarde die tot uiting komt in volgende aspecten:

-      Het uitzicht van de gevels met hun indeling, geleding (horizontaliserende kordonlijsten en verticaliserende lisenen), gevelafwerking met gladde bepleistering met decoratieve sierelementen (raamomlijstingen, spiegels, schijnvoegen, diamantkoppen, consoles) en buitenschrijnwerk (ramen, deuren, geprofileerde en gekorniste kroonlijst op klossen).

-      Het uitzicht van de daken met hun volume en dakafwerkingsmateriaal.

-      De dragende structuur: dragende muren, houten vloerroosteringen, keldergewelven (bakstenen gewelfjes op ijzeren liggers), houten dakconstructie.

-      De indeling: kenmerkende plattegrond voor de periode (eind 19de-eeuw) en functie (burgerwoning mogelijks met handelsfunctie) waarvoor het pand werd opgericht.

-      De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de indeling en dragende structuur.

-      Authentieke interieurelementen: zijn in dit geval in dit pand niet bewaard gebleven. 

Al deze elementen hebben waarde en bepalen het karakter van het pand. Ze moeten maximaal behouden blijven en geïntegreerd worden in het ontwerp.

De motivatienota bij deze aanvraag vermeldt: “De aanvraag tot omgevingsvergunning is een subdeel van de reeds aangevraagde en goedgekeurde vergunning OMV_2022080903. De plannen bijhorend aan deze aanvraag zijn volledig identiek aan deze betreffende het pand met nr.22 die ingediend en goedgekeurd werden in OMV_2022080903”. Na vergelijking van de plannen uit dossier OMV_2022080903 zijn er toch een aantal verschillen op te merken. Vanuit erfgoedoogpunt zijn volgende verschillen relevant:

-      De indeling van de woonentiteiten op de verdiepingen is in voorliggende aanvraag meer en beter afgestemd op de bestaande kamerindeling. Dit is positief. Op die manier kan de dragende structuur behouden blijven en blijft de oorspronkelijke kamerindeling beter afleesbaar.

-      Op het grondplan van de 3e verdieping NT worden aan de zijde van de Limburgstraat 3 dakkapellen ingetekend. Dit wijkt af van de eerdere vergunning maar komt ook niet overeen met de gevelplannen en met de motivatienota (“In het nieuwe dakvolume worden tevens 6 dakkappellen voorzien waarvan 2 langs de zijde Limburgstraat, 1 op de hoek, 2 langs de zijde Gouvernementstraat en 1 in de achtergevel”). 

-      In de zijgevel (gevel Gouvernementstraat) worden geen ramen gedicht. Volgens de plannen worden alle raam- en deuropeningen voorzien van wit geschilderd houten schrijnwerk. Ook hier stemmen de plannen niet overeen met wat in de motivatienota staat (“Tevens worden er in de gevel (zijde Gouvernementstraat) 2 boven elkaar liggende ramen op de verdiepingen dichtgemaakt”). 

-      Op de grondplannen van de verdiepingen is afleesbaar dat alle ramen op de kopgevel worden gesupprimeerd. Dit komt niet overeen met de bestaande toestand en ook niet met de gevelplannen nieuwe toestand. Er kan niet akkoord gegaan worden met het sluiten van deze raamopeningen. De kopgevel is prominent aanwezig in het straatbeeld en vraagt een volwaardige (zij het smalle) kopgevel met behoud van de raamopeningen (inclusief passend schrijnwerk).

Voor wat de overige werken betreft herneemt De Dienst stadsarcheologie en monumentenzorg dienst het eerder ingenomen standpunt: 

-      Er kan akkoord gegaan worden met het supprimeren van de bestaande 19de-eeuwse trap(pen). Alhoewel deze nog uit de oorspronkelijke bouwfase dateren zijn ze het enige interieurelement uit deze periode dat nog aanwezig is. 

-      Het bestaande dakvolume heeft een flauwe helling (alhoewel uit de plannen niet af te leiden is hoeveel deze precies bedraagt). Alhoewel deze tot de oorspronkelijke bouwfase behoort kunnen we niet blind zijn voor de noodzaak tot stedelijke verdichting en het inrichten van zolderruimtes tot woonruimtes. Daarom kan akkoord gegaan worden met het herbouwen van het dak waarbij de hellingsgraad geoptimaliseerd wordt. Het nieuwe dakvolume moet zich qua typologie en afwerking integreren binnen de 19de-eeuwse context van het gebouw. 

-      Het is positief dat de gevel zal hersteld worden naar zijn oorspronkelijke toestand/geïnspireerd op de oorspronkelijke toestand. 

Vanuit het behoud van erfgoedwaarde worden de aangevraagde werken negatief geadviseerd omdat de opgesomde contradicties tussen de nota en de plannen de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen onduidelijk maken. Deze dienen uitgeklaard te worden en duidelijk en eenvormig aangevraagd te worden. 

Hierbij dient steeds rekening gehouden te worden met volgende voorwaarden:

BUITENSCHRIJNWERK

De panden zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Voor renovaties van gebouwen vastgesteld in de inventaris van het bouwkundig erfgoed gelden volgende vrijstellingen voor de bestaande, niet herbouwde gebouwen of gebouwdelen:

* Vrijstelling van de maximale U-waarden voor de gevelonderdelen (muren en ramen) die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg.

* Vrijstelling van de luchttoevoereisen in de ruimten waar alleen ramen zichtbaar zijn vanaf de openbare weg (https://www.vlaanderen.be/epb-pedia/epb-plichtig-toepassing-en-eisen/uitzonderingen-op-epb-plicht-epb-eisen/algemene-uitzonderingen-op-de-epb-eisen-voor-bouwaanvragen-vanaf-01-01-2023#bouwkundig-erfgoed). Verluchtingsroosters aan de straatzijde (in de gevel of het schrijnwerk) zijn niet aanvaardbaar. De afwijking dient te worden gemeld in de startverklaring. De EPB-eisen voor de rest van het gebouw blijven van toepassing.

Het buitenschrijnwerk (ramen, deur en kroonlijst) van de straatgevel dient bij voorkeur behouden te blijven. Dit verfijnde schrijnwerk maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand. Wanneer om bouwfysische of constructieve reden vervanging noodzakelijk is, kan dit enkel gebeuren door geschilderd houten schrijnwerk met een raamindeling en -profilering identiek aan het originele schrijnwerk. Aanpassing naar dubbele beglazing is hierbij wel aanvaardbaar.

Nieuw buitenschrijnwerk dat wordt voorzien in nieuwe raam- of deuropeningen moet eveneens gebaseerd worden op het originele schrijnwerk.

GEVELS

Wanneer de straatgevel en kroonlijst worden geschilderd, moet dit in de kleur wit (of een tint van wit) gebeuren. Het pleisterwerk en de kroonlijst van deze neoclassicistische architectuur heeft in oorsprong een lichte (vaak witte) kleur die de subtiele detaillering van deze architectuur tot haar recht laat komen. De gevel of kroonlijst schilderen in een donkere, uitgesproken of felle kleur zou deze verfijnde detaillering én de totale gevelarchitectuur vervlakken. De dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg kan op vraag de geschikte kleurcodes voor dit type architectuur aanleveren.

INTERIEUR

De dragende houten vloerroosteringen moeten behouden blijven. Het vervangen van al deze vloeren door nieuwe vloeren (al dan niet volgens een nieuw systeem) kan niet. Deze zijn onlosmakelijk verbonden met het gebouw en maken deel uit van de erfgoedwaarde ervan.

DAKKAPEL

Ter vervanging van de huidige dakkapel op de hoektravee kan een nieuwe hedendaagse dakuitbouw voorgesteld worden. Deze moet beschouwd worden als een accent in het bestaande dakvolume dat daarbij voldoende afleesbaar blijft.

Woonkwaliteit

Op de 1ste en de 2de verdieping worden in totaal 2 kamers en 2 gemeenschappelijke badkamers omgevormd tot 2 studio’s (studio 2 en studio 4). Deze studio’s hebben elk een oppervlakte van 27,1m².  Om een minimale woonkwaliteit voor permanente bewoning in studio’s te garanderen is een minimum oppervlakte van 30m² noodzakelijk. (cfr. de voorschriften van het algemeen bouwreglement).

De andere 2 studio’s- 1 op elk verdiep- hebben echter elk een oppervlak van 38,9m². Er bestaat dus een mogelijkheid om de beide studio’s welke in voorliggende aanvraag te klein zijn te vergroten zodat elke studio een minimale oppervlakte van 30m² heeft.

Daarom wordt de aanvraag vanuit het garanderen van voldoende woonkwaliteit negatief geadviseerd.

impact op de omgeving

In voorliggende aanvraag wordt de dakhelling van het huidig dak nauwelijks gewijzigd. Wel loopt het hellend dak nu door tot een nok. De ophoging is bijgevolg beperkt en plaatselijk. De voorgestelde uitbreiding voldoet aan de gangbare normen én zoekt een evenwicht tussen het uitbreiden van de beschikbare woonoppervlakte van het te verbouwen pand enerzijds, en het beperken van de impact daarvan op de aanpalende percelen unningsaanvraag weten we dat er 11 fietsparkeerplaatsen aanwezig zijn op het binnenplein voor de ganse site. Dit binnenplein maakt geen onderdeel uit van de huidige vergunningaanvraag.

De belangrijkste wijzigingen t.o.v. de vergunde situatie zijn:

-      De huidige 2 toegangsdeuren tot het gelijkvloers worden gewijzigd naar 2 toegangsdeuren voor de gelijkvloerse horeca en 1 meer uitgebreide toegang voor de studio’s. De connectie met het horecapand op nr. 26 verdwijnt. 

-      Het schrappen van 2 van de 7 studio’s om meer ruimte te creëren voor de 5 resterende. 

Gezien er een gunstige beoordeling was voor de totaalsite, met dezelfde plannen voor nr. 22, wordt er ook gegaan met dit voorstel.

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg om volgende redenen:

• De contradicties tussen de nota en de plannen waardoor de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen onduidelijk worden. Deze dienen uitgeklaard te worden en duidelijk en eenvormig aangevraagd te worden. 
• 2 van de 5 nieuwe studio’s zijn te klein volgens de voorschriften van het algemeen bouwreglement van de Stad.