2024_CBS_02543 - OMV_2023105943 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren en renoveren van 2 panden naar 3 wooneenheden, het renoveren en uitbreiden van een eethuis, het vervangen en uitbreiden van dakvolume en het heraanleggen van de binnentuin - met openbaar onderzoek - Zwartezustersstraat, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

BATIM ART BV met als contactadres Zwartezustersstraat 32, 9000 Gent, DONKERSTEEG NV met als contactadres Simon de Mirabellostraat 16A, 9000 Gent, De heer Mohammed Alsaeed met als contactadres rue de l'Aérodrome 45, 1130 haren en Mevrouw Vera Geeraert met als contactadres Simon De mirabellostraat 16 bus a, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023105943) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 9 augustus 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het regulariseren en renoveren van 2 panden naar 3 wooneenheden, het renoveren en uitbreiden van een eethuis, het vervangen en uitbreiden van dakvolume en het heraanleggen van de binnentuin

• Adres: Zwartezustersstraat 30, 30A, 30B en 32, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nrs. 1034S en 1034R

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 4 december 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De 2 te verbouwen panden bevinden zich langs de Zwartezustersstraat in de wijk Elisabethbegijnhof – Prinsenhof – Papegaai – Sint-Michiels. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen, handelshuizen en een gemeenschapsvoorziening (school). De panden in kwestie betreffen een handelshuis met 1 woonentiteit en een meergezinswoning met 2 woonentiteiten (beiden 2 bouwlagen en een dak).

Beide panden staan samen opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 81665) en worden in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven:

“Breedhuis van zes traveeën met twee bouwlagen onder zadeldak (Vlaamse pannen), in kern opklimmend tot de 17de-18de eeuw. Verankerde baksteenbouw boven een gecementeerde plint. Rechthoekige vensters in gecementeerde omlijsting met doorlopende arduinen onderdorpels op de bovenverdieping. Rechts toegevoegde garagepoort. Gedeeltelijk zichtbare zijpuntgevel.”

Beide percelen samen hebben een breedte van 14m13 thv de rooilijn en een maximale diepte van 17m45.

Beide hoofdgebouwen beslaan samen de volledige breedte van beide percelen. Ze sluiten naadloos op elkaar aan, hebben een doorlopend zadeldak met een nok parallel aan de rooilijn en een diepte van 5m47 tot 5m52.

Voorbij het rechter hoofdgebouw (nr. 30 en 30b) bevindt zich een aanbouw met 2 bouwlagen en een zadeldak. De nok van deze staat loodrecht op de rooilijn (h nok: 9m89 tov het straatpeil). Deze aanbouw is max. 6m63 breed en tot 9m95 diep.

Aansluitend op het linker hoofdgebouw (nr. 32) bevindt zich een 1ste aanbouw met 2 bouwlagen en een plat dak (h dakrand: 6m51 tov het straatpeil). Deze aanbouw is max. 7m97 breed en tot 4m46 diep.

Voorbij deze aanbouw bevindt zich, thv de linker zijperceelsgrens, een 2de aanbouw met 1 bouwlaag en een plat dak (h dakrand: 3m27 tov het straatpeil) . Deze aanbouw is 2m94 breed en ca. 4m15 diep.

Ten slotte bevindt zich in de hoek van de linker- en de achterste perceelsgrens een bijgebouw met 1 bouwlaag en een lessenaarsdak. De nok (h: 4m63 tov het straatpeil) van deze loopt ca. parallel met de rooilijn. Het dak loopt af richting achterste perceelsgrens met de kroonlijst thv deze achterste perceelsgrens (h kroonlijst :2m50 tov het straatpeil). Dit bijgebouw is ca. 6m breed en ca. 3m40 diep.

Achteraan het perceel rest een buitenruimte (koer) van 67,51m² welke ontsloten wordt door zowel de reca-zaak (links) als de gelijkvloerse woonentiteit (rechts).

Het geheel is als volgt ingericht:

Pand nr 32 (links)

De volledige gelijkvloerse verdieping functioneert als eethuis met achteraan in het bijgebouw de keuken. Centraal in de verbruikszaal bevindt zich een – afgesloten – trap naar de 1ste verdieping.

Op de 1ste verdieping bevindt zich een woonentiteit met een keuken/badkamer, 1 slaapkamer en een leefruimte. Er is een trap naar de dakverdieping van dit pand welke is ingericht als zolder.

Pand nr 30 en 30b (rechts)

Op het gelijkvloers bevindt zich een gemeenschappelijke inkomhal met fietsberging en tellerkast. Hier bevindt zich een afgesloten trap naar de 1ste verdieping. Verder wordt ook de 1ste woonentiteit op het gelijkvloers ontsloten via deze inkomhal. Deze gelijkvloerse woonentiteit beschikt over een leefruimte met open keuken, een badkamer en 1 slaapkamer. Deze woonentiteit heeft ook een ontsluiting naar achterliggende koer.

Op de 1ste verdieping bevindt zich de 2de woonentiteit in dit pand. Deze woonentiteit heeft een inkomhal, een badkamer, een nachthal, 1 slaapkamer, een berging, een apart toilet en een leefruimte met open keuken.

Op de 2de verdieping bevindt zich een leefruimte met open keuken, een apart toilet en 1 slaapkamer met douche en lavabo. Deze woonentiteit is echter niet vergund, noch rechtmatig tot stand gekomen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Noot van de omgevingsambtenaar: Voorliggende aanvraag betreft een regularisatie. Er werden echter slechts 2 plannensets aan de aanvraag toegevoegd: de bestaande toestand en de nieuwe toestand. Bij nazicht blijkt dat de ‘bestaande toestand’ , de vergunde toestand betreft en de ‘nieuwe toestand’ een geheel is van onrechtmatig tot stand gekomen wijzigingen en toekomstig gewenste wijzigingen. Dit staat echter een correcte beoordeling van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen niet in de weg. De aanvraag wordt bijgevolg zo beoordeeld.

1/ Bestemming en samenstelling:

• Beide panden worden samengevoegd en omgevormd tot 1 meergezinswoning met reca (eethuis) op het gelijkvloers en – deels – op de 1ste verdieping.
• Het totaal aantal woonentiteiten in beide panden blijft gelijk op 3 maar worden gereorganiseerd op de 1ste - en de dakverdieping.

In nieuwe toestand is er een studio, een 2-slk appartement en een 1-slk appartement.

2/ Morfologisch:

• Op het gelijkvloers:

De 2de aanbouw thv de linker zijperceelsgrens wordt verbreed met ca. 3m47 tot een totale breedte van max.  ca. 6m08. Het plat dak wordt plaatselijk verhoogd van 3m27 naar 3m81 tov het straatpeil. Het nieuw deel van dit dak wordt namelijk uitgevoerd als een lessenaarsdak.

• Op de 1ste verdieping:

-      Op het gedeelte van het dak van de 2de aanbouw dat vlak blijft, wordt een groendak ingericht. Er wordt een nieuwe deur voorzien tussen het reca salon en dit groendak. 

-      Uiterst rechts op de achtergevel wordt een nieuw balkon ingepland. Dit balkon heeft een breedte van 3m en een diepte van 2m (6m²).

Zo wordt de bouwdiepte thv dit balkon op de 1ste verdieping verdiept van 9m93 tot 11m88. De huidige rechter scheidingsmuur blijft ongewijzigd en heeft een hoogte van 2m05 tov de vloerpas van dit nieuw balkon.

-      Uiterst rechts, thv de voorgevel, wordt de steektrap naar de zolderverdieping vervangen door een draaitrap voor gemeenschappelijk gebruik. Deze zal de nieuwe woonentiteit op de dakverdieping ontsluiten. 

• Op de dakverdieping: 

-      Achteraan het voorste zadeldak wordt centraal een dakuitbouw ingepland. Deze dakuitbouw bevindt zich thv het achtergevelvlak en verhoogt zo de kroonlijsthoogte plaatselijk met 2m15 tot een totale hoogte van 8m65 tov het straatpeil. De dakuitbouw heeft een breedte van 4m84 en houdt 2m74 afstand van de linker zijperceelsgrens. 

-      Thv van de dakuitbouw wordt het plat dak van de 2de  bouwlaag deels ingericht als terras en deels ingericht als groendak. Zo heeft de private buitenruimte van deze woonentiteit een oppervlakte van 14,69m² en blijft de afstand van het terras tot aan de dakrand min. 1m90 in elke richting. 

3/ Het nieuw geheel wordt als volgt ingericht:

• Op het gelijkvloers blijft de bestaande opdeling tussen beide panden behouden.

Het linker pand met reca (eethuis)

In het linker pand wordt de bestaande reca functie behouden. De voordeur geeft rechtstreeks ontsluiting aan een tochtsas en, daar voorbij, de eetzaal. Deze eetzaal met receptie/afhaalbalie en bar beslaat het volledig gelijkvloers van het voormalig linker pand nr. 32 (hoofdgebouw en uitgebreide aanbouw).

Centraal in de eetzaal is een trap naar de kelder en naar de 1ste verdieping. Het bijgebouw achteraan dit perceel wordt ingericht als sanitair en berging.

Het is op de plannen niet duidelijk welke inrichting (de bar of de afhaalbalie) wordt ingericht als warme keuken. Vanaf de afhaalbalie vertrekt volgens het plan een afvoerkanaal, maar deze wordt op de bovenliggende verdiepen of het dakenplan niet hernomen. Het traject van dit kanaal is bijgevolg onduidelijk.

Rechter pand met gemeenschappelijke inkomhal en 1 woonentiteit.

Deze inkomhal met een oppervlakte van 12,83 m², heeft een fietsenstalling met 7 plaatsen, een trap naar de kelder- en naar de 1ste verdieping en een tellerkast.

Voorbij de inkomhal blijft de woonentiteit behouden. Het appartement wordt omgevormd naar een studio door de deur tussen de 2 kamers de verwijderen.

Het NVO van deze woonentiteit is 39,73m².

Van de huidige koer rest er nog een oppervlakte van 51,14m². Deze wordt volledig onthard en met natuurlijk groen aangelegd. Muv 2 terrassen:

-        1 terras links -thv de reca zaak- heeft een oppervlakte van 5,17m².

-        1 terras -thv de gelijkvloerse woonentiteit- heeft een oppervlakte van 3,64m².

Beide terrassen worden uitgevoerd in een open plankenstructuur en wateren bijgevolg af op eigen terrein, in de nieuwe groenzone.

• Op de 1ste verdieping wordt links vooraan een 2de verbruikszaal en links achteraan een salon voor de recazaak ingericht.

Rechts op de 1ste verdieping wordt de 2de  woonentiteit ingericht. Deze woonentiteit beschikt over 2 slaapkamers (14,15 en 11,30 m²), een berging, een apart toilet, een badkamer en een leefruimte met open keuken (25,42m²). De woonentiteit beschikt over het nieuwe balkon als private buitenruimte (6m²). Het NVO van deze woonentiteit is 73,54m².

• De dakverdieping wordt volledig ingericht met de 3de woonentiteit. Deze woonentiteit beschikt over 1 slaapkamer . De NVO van deze woonentiteit staat fout ingetekend op de plannen. Bij een H > 2m20 is de leefruimte met open keuken 39,45m².

De keuken staat bovendien ingetekend op een locatie die lager is dan 1m80.

Bij een H> 1m80 beschikt de slaapkamer over een oppervlakte van 13,59m².

Deze woonentiteit heeft een totale NVO van 54,38m².

De woonentiteit beschikt over een dakterras als private buitenruimte (14,69m²).

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 09/03/2023 werd een weigering afgeleverd voor het renoveren en uitbreiden van een eethuis, het renoveren en ombouwen van 3 naar 2 appartementen, het vervangen en uitbreiden van dakvolume en het heraanleggen van de binnentuin (OMV_2022140751).

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 25/10/2001 werd een weigering afgeleverd voor de verbouwing van een gelijkvloerse winkelruimte tot 1 studio. (2001/268)

* Op 31/10/2002 werd een vergunning afgeleverd voor de bestemmingswijziging van een winkelruimte naar een appartement op het gelijkvloers. (2002/663)

Stedenbouwkundig misdrijf

Er werd op 20/12/ 2021 het volgende vastgesteld en volgende conclusie genomen:

Het betreft twee aanpalende panden met:

• In nr. 32 een horecagedeelte op het gelijkvloers, rechtmatig tot stand gekomen en op de 1ste  verdieping een woonentiteit (appartement) gelijkmatig tot stand gekomen.
• In nr. 30 twee rechtmatig tot stand gekomen appartementen (1 op gelijkvloers en 1 op 1ste V).

De doorbreking tussen beide panden op de zolderverdieping is een verjaard bouwmisdrijf. Dit stedenbouwkundig misdrijf is ondertussen strafrechtelijk verjaard. De strafrechtelijke verjaringstermijn voor de wederrechtelijke uitvoering van deze werken bedraagt namelijk 5 jaar en de instandhouding van deze werken is op zich niet strafbaar meer in de huidige wetgeving. De toestand wordt daardoor evenwel niet geregulariseerd en blijft dus on-vergund.

Er werd op 24/12/2021 een aanmaning verstuurd voor:

Het uitvoeren van volgende aanpassingswerken:

• De deuropening tussen de beide panden op de zolderverdieping dicht te maken en af te werken als een gladde, volle muur.

Proces-Verbaal

Er werd op 15/05/ 2023 een proces verbaal (nr. D2023334.002) opgemaakt voor:

• de panden nr 30 (rechts) en 32 (links) zijn samengevoegd tot een meergezinswoning met reca op het gelijkvloers en deels op de eerste verdieping.
• Het rechtergedeelte is volledig ingericht, het linkergedeelte moet nog ingericht worden op de eerste verdieping is een drie slaapkamerappartement ingericht.

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

1/ Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 27 december 2023 onder ref. 038073-008/PJ/2023:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. 

Bijzondere aandachtspunten: 

• Appartement 02.01 moet op de verdieping +2 brandwerend gescheiden zijn van de traphal door een wand EI 60 en moet toegankelijk zijn via een branddeur EI1 30. 
• Bovenaan de gemeenschappelijke traphal dient een verluchtingsopening (rookluik) met minimale oppervlakte 0,5 m² geplaatst te worden. Dit rookluik is manueel bedienbaar voor de brandweer vanaf het gelijkvloers. 
• De nieuwe gemeenschappelijke trap (+1 à +2) moet voldoen aan de constructievoorwaarden in dit verslag.

2/ Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 11 december 2023 onder ref. 500053714:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Gunstig advies met voorwaarden

Voor dit project dient Fluvius geen werken uit te voeren, noch kosten aan te rekenen indien

de gevraagde vermogens de standaardwaarden niet overschrijden.

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven. Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project:5000053714. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen.  

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als referentie toegelaten bouwhoogte (in meter), zone B voor woningen en tuinen, zone C voor woningen en tuinen en zone voor openbare ruimten.

De aanvraag is NIET in overeenstemming met de voorschriften van het BPA:

1/ Art. 2.3 Zone B voor woningen en tuinen (bestemmingsvoorschrift)

Wonen is de hoofdbestemming (min. 50%), waarbij het aantal woningen het aantal bouwlagen niet mag overschrijden.

De bestemming reca is toegelaten onder volgende voorwaarden:

• Basisvoorschrift: reca toegelaten tot 150m² van het BVO (bruto vloeroppervlak) én kleiner dan 50% van het BVO
• Mits machtiging: reca toegelaten tot 300m² van het BVO en én kleiner dan 50% van het BVO

TOETSING

In bestaande toestand is de BVO van de reca-functie 108,92m².

In voorliggende aanvraag is de totale BVO 390,76m² (waarvan  179,94 m² reca en 210,82m² voor de meergezinswoning:

• BVO gelijkvloers: 193,17m² (waarvan 127,54 m² reca, en 65,63 m² meergezinswoning);
• BVO 1ste verdieping: 144,9m² ( waarvan 52,40 m² reca en 92,50 m² meergezinswoning);
• BVO dakverdieping  52,69 m² (volledig meergezinswoning).

De BVO van de reca is meer dan de toegestane oppervlakte in het basisvoorschrift maar wel kleiner dan de helft van de totale BVO.

Aanvragen tot het bekomen van een machtiging worden cfr. de voorschriften van het BPA beoordeeld op basis van 2 stedenbouwkundige aandachtspunten: de verenigbaarheid van de omvang van de nevenactiviteiten met de hoofdbestemming en de draagkracht van de omgeving.

Afwegingskaders voor het beoordelen van de machtigingsaanvragen worden gebaseerd op:

• het ruimtelijk profiel: de schaal, de ligging ten opzichte van andere functies, de beplantingen, de structuur van de bebouwing en de historische evolutie;
• het mobiliteitsprofiel: de bereikbaarheid, de parkeergelegenheid en de verkeerstrafiek;
• het economisch profiel: de plaatsgebondenheid, de uitbreidingsmogelijkheden en de bedrijfsdynamiek;
• het milieuprofiel: de normale en de extra milieuhinder en de ligging ten opzichte van kwetsbare functies.

Er kan voor voorliggende aanvraag een machtiging gegeven worden op basis van bovenstaande toetsingskaders. Deze beoordeling wordt verder in het verslag geduid in punt 8. Omgevingstoets.

2/ Art. 3.2.2 Waardevolle straat- en pleinwanden

Op het plan zijn waardevolle straat- en pleinwanden aangeduid. Deze aanduiding beschermt zowel de individuele waardevolle panden alsook kwaliteitsvolle en samenhangende straat- en pleinwanden. In deze zone zijn slechts werken en handelingen toegelaten die verenigbaar zijn met de cultuurhistorische identiteit van het gebied en de aanwezige waardevolle gebouwen. Deze beschermende bepalingen behelzen onder meer de bepleistering en ontpleistering van gevels, de gevelopbouw, architectuur, bouwstijl en bouwperiode alsook op het kleurengebruik, aard, kwaliteit en materiaalgebruik van kroonlijst en schrijnwerk. Alle wijzigingen aan gevels of gevelelementen worden beoordeeld volgens de voorschriften van dit plan.

Aanvragen tot het wijzigen van gevels die deel zijn van waardevolle panden en straat- en pleinwanden worden onder meer beoordeeld op basis de verenigbaarheid met de cultuurhistorische identiteit van het gebied, de stedenbouwkundige inpassing van het voorgestelde project en het omgaan met de ruimtelijke draagkracht. Enkele ruimtelijke afwegingskaders zijn:

• de relatie tussen oude en nieuwe architectuur,
• de relatie met het bestaande weefsel (straat, straatdeel),
• de wijze waarop de ingreep uitgevoerd wordt (kopiërend of vernieuwend, losstaand of anticiperend),
• de functie en de historiek van het gebouw.

TOETSING

Het ontwerp is -mits inachtneming van de bijzondere voorwaarden- verenigbaar met de cultuurhistorische identiteit van het gebied. Deze beoordeling wordt verder in het verslag geduid, zie punt 8. Omgevingstoets- erfgoedwaardering en behoud van erfgoedwaarde.

3/ 3.3.5.1 Bouwhoogte van de gevels

De kroonlijst van nieuwe gebouwen moet gevat worden binnen een marge waarvan de grenzen zich 10% hoger of lager dan de aangeduide referentiebouwhoogte bevinden.

De referentiehoogte is voor deze percelen 7m (zie grafisch plan BPA).

De standaard marge op de referentiebouwhoogte kan mits machtiging (en behalve indien anders bepaald) aangepast worden van 10% naar ‘3m + 10%’ van de referentiebouwhoogte. De nokhoogte mag niet hoger zijn dan 6m boven de toegestane kroonlijsthoogte. Aanvragen tot het bekomen van machtiging worden onder meer beoordeeld op basis van de stedenbouwkundige inpassing van het voorgestelde project. Enkele ruimtelijke afwegingskaders voor het beoordelen van de aanvraag tot machtiging zijn:

• de relatie tussen het gebouw en de aanpalende gebouwen en de omgeving.
• de relatie met het straatdeel,
• de functie en de historiek van het gebouw en de locatie.

TOETSING

De bestaande kroonlijst van de voorgevel bevindt zich op een hoogte van 6m86 tov het straatpeil. De bestaande kroonlijsthoogte op de achtergevel is 6m51.

Achteraan het zadeldak wordt centraal een dakuitbouw ingepland.

Deze dakuitbouw bevindt zich thv het achtergevelvlak en verhoogt zo de kroonlijsthoogte plaatselijk met 2m15 tot een totale hoogte van 8m66. Deze afwijking op het BPA komt voor machtiging in aanmerking omwille van het beperkte karakter en mits behoud van de bestaande spanten van de dakconstructie. Deze beoordeling wordt verder in het verslag geduid, zie punt 8. Omgevingstoets – erfgoedevaluatie – behoud van erfgoedwaarde.

4/ Art. 3.3.7 Gevelopbouw

Gevels mogen slechts gewijzigd of verbouwd worden voor zover de werken de bestaande kwaliteiten van de gevel en het straatbeeld verbeteren.

De bepalingen met betrekking tot de vorm en grootte van de kroonlijst, uitbouwen in het gevelvlak, de plaatsing van de ramen en de gevelopbouw kunnen mits machtiging aangepast worden. Aanvragen tot het bekomen van machtiging worden onder meer beoordeeld op basis van de stedenbouwkundige inpassing van het voorgestelde project en de vrijwaring van de ruimtelijke draagkracht.

Enkele ruimtelijke afwegingskaders voor het beoordelen van de aanvraag zijn:

• de relatie met aanpalende gebouwen,
• de relatie met het straatdeel en het binnengebied,
• de functie en de beeldwaarde van de straat,
• de functie en historiek van het gebouw en de locatie.

TOETSING

De ligging, vooruitspringend ten opzichte van de bouwlijn van het hoekpand gelegen aan het Ingelandgat, maakt dat ook de linker zijgevel en de dakvorm een beeldbepalende aanwezigheid hebben in het straatbeeld.

Ingrepen zoals het hermetsen van vrijwel de volledige linker zichtbare zijgevel van het pand lijken te drastische ingrepen om de stabiliteit te verbeteren. Een meer restauratieve aanpak met behoud van de zijgevel en het inbrengen van een verankering in de voegen is meer gepast voor een pand met dergelijke erfgoedwaarde.

Er kan geen machtiging gegeven worden voor deze handeling door de relatie van dit gebouwdeel met het straatdeel,  de functie en de beeldwaarde van de straat.

Deze beoordeling wordt verder in het verslag geduid, zie punt 8. Omgevingstoets – erfgoedevaluatie – behoud van erfgoedwaarde.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022. 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

• Artikel 3.9 stelt dat bij elke nieuwe horecafunctie – zowel in nieuwbouw als via een functiewijziging van een (deel van een) bestaand pand – en elke horecazaak die zijn oppervlakte uitbreidt, moet een ruimte hebben voor tijdelijke stockage van bedrijfsafval. Deze ruimte moet minimaal 4 m² groot zijn en voldoende verlucht zijn.

TOETSING

Er werd op de plannen geen afvalruimte voor de recazaak ingetekend.

Indien mogelijk kan dit voorzien worden in de kelder, indien dit niet mogelijk is, dient de ruimte achteraan, rechts van de publieke toiletten, ingericht worden als afvallokaal. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

• Artikel 3.10 stelt dat lucht of dampen afkomstig uit bedrijfs- en horecaruimtes waarin eetwaren bereid worden, moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen, die moeten uitmonden in de openlucht. De uitlaat van de kanalen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal wordt beperkt. Minstens moet de uitlaat zich 1 meter boven de nok van het hellend dak of de dakrand van het plat dak waarop de uitlaat geplaatst wordt, situeren, en in ieder geval 2 meter boven elk terras en de bovenrand van alle deur-, venster- en ventilatieopeningen die zich bevinden binnen een straal van 10 meter, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal. De uittredende lucht moet zoveel mogelijk ongehinderd verticaal worden afgeblazen.

TOETSING

Het is op de plannen niet duidelijk welke inrichting (de bar of de afhaalbalie) wordt ingericht als warme keuken. Vanaf de afhaalbalie vertrekt op plan een afvoerkanaal maar deze wordt op de bovenliggende verdiepen of het dakenplan niet hernomen. Het traject van dit kanaal is bijgevolg onduidelijk.

Er dient een afvoerkanaal die voldoet aan bovenvermelde voorschriften voorzien te worden vertrekkend vanuit de warme keuken. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

• Artikel 4.18 stelt o.a. dat de vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de woonkamer, de keuken en de slaapkamer bij nieuwbouw niet lager mag zijn dan 2m50 en bij verbouwing van bestaande woningen niet lager dan 2m20, behoudens voor dat deel van het lokaal dat de opgelegde minimum vloeroppervlakte overtreft.

TOETSING

Bij de woonentiteit die voorzien wordt op de dakverdieping staat de open keuken ingetekend op een locatie die lager is dan 1m80. De open keuken moet verplaatst worden naar een locatie in de leefruimte waar de vloer/plafond hoogte min. 2m20 bedraagt. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Milieutechnische aspecten

Afvalwater horeca

De opstapeling van vetten afkomstig van afvalwater van restaurants kan leiden tot verstoppingen van het eigen of openbaar rioleringsstelsel.

Deze verstoppingen kunnen waterschade, geurhinder en grote herstellingskosten tot gevolg hebben.

Het afvalwater dat afkomstig is van de keuken moet via een correct gedimensioneerde en genormeerde vetafscheider (NEN-EN 1825 / DIN 4040) of gelijkwaardig geloosd worden.

Geluid horeca

Voor lokalen met elektronisch versterkte muziek worden in de Vlaamse regelgeving (Vlarem) 3 categorieën afgebakend:

- Categorie 1: geluidsniveau tot 85 dB(A) LAeq,15min. Er gelden geen administratieve verplichtingen.

- Categorie 2: geluidsniveau tot 95 dB(A) LAeq,15min. Het betreft een meldingsplichtige inrichting volgens Vlarem. 

- Categorie 3: geluidsniveau tot 100 dB(A) LAeq,60min. Het betreft een vergunningsplichtige inrichting volgens Vlarem.

In principe mag de exploitant zelf kiezen tot welke categorie deze wenst te behoren. Hoe hoger het geluidsniveau hoe meer flankerende maatregelen de exploitant moet nemen. Er moet ook steeds voldaan zijn aan de omgevingsnormen voor geluid. Hierdoor zal in een pand met minder gunstige akoestische eigenschappen minder luide muziek kunnen geproduceerd worden dan in een pand met goede akoestische isolatie.

Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen.

Bij het spelen van achtergrondmuziek heeft de horecazaak waarschijnlijk voldoende met een categorie 1 - geluidsniveau.

Voor dergelijke inrichtingen mag het maximaal geluidsniveau, voortgebracht door muziek, LAeq,15min 85dB(A) niet overschrijden. Als het maximale geluidsniveau gemeten als LAmax,slow 92 dB(A) niet overschreden wordt, wordt geacht hieraan te zijn voldaan. In het pand moet echter ook aan de omgevingsnormen in de buurt worden voldaan: De muziekactiviteiten moeten zo ingericht zijn dat de LAeq,1s,max gemeten in de buurt : 1° niet hoger is dan 5 dB(A) boven de LA95,5min, indien deze lager is dan 30 dB(A); 2° niet hoger is dan 35 dB (A) indien de LA95,5min ligt tussen 30 en 35 dB(A); 3° niet hoger is dan de LA95,5min indien die hoger is dan 35 dB (A). LA95,5min wordt gemeten bij uitschakeling van alle muziekbronnen. De omgevingsnormen in de buurt zijn niet gekoppeld aan dag-, avond- of nachtperiodes, dit betekent dat deze normen te allen tijde gelden.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Cfr. artikel 3 van de verordening moet de toegang van een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150m² voldoen aan artikel 10 §1, artikel 12 tot en met 14, artikel 16, 18, 19, artikel 22 tot en met 25 en artikel 33. Die verplichting geldt echter niet bij verbouwingswerken als de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing. 

TOETSING

De bestaande toegangsdeur heeft een opstap van 12cm naar het sasgedeelte, dit hoogteverschil wordt niet opgevangen door een helling. De opstap is echter bestaand. Gezien de grootteorde van de gevraagde verbouwingen in het pand én de erfgoedwaarde van het voorgevelensemble wordt er echter geoordeeld dat de nodige aanpassingswerken niet in verhouding zijn tot de gevraagde verbouwing.

De aanvraag is bijgevolg niet strijdig met artikel 18 van de verordening.

De bestaande toegangsdeur in de voorgevel blijft behouden. Deze deur zal permanent open staan tijdens de openingsuren. Achterliggend wordt inpandig een sas voorzien. De sasdeur fungeert als inkomdeur. Deze sasdeur heeft geen vrije en vlakke draairuimte aan de trekzijde/buitenzijde en is hierdoor strijdig met artikel 24 van de verordening.

De voorgestelde achterliggende tochtsas moet aangepast worden zodat ze aan het artikel voldoet. Het tochtsas dient dus voldoende groot te worden gedimensioneerd zodat een vrije en vlakke draairuimte aan de trekzijde/buitenzijde voorzien wordt. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Er wordt op het perceel (thv de koer) onthard en vergroend. Er worden 2 hemelwaterputten voorzien van samen 5000L.

Vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent zijn er echter geen verplichtingen voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets  doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 december 2023 tot 10 januari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

1/ Erfgoedwaardering en behoud van erfgoedwaarde

De opname in het woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde (gewestplan) en op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en de aanduiding als waardevolle straatwand in het vigerend BPA bevestigen de cultuurhistorische waarde van het pand.

Op basis van archiefonderzoek en de plannen van de ingediende aanvraag blijkt dat het pand zijn oorspronkelijke structuur in de hoofdbouw behield. De oorspronkelijke hoofdbouw betreft de vleugel aan de straatzijde. Tot de oudste bouwfasen behoren de twee vleugels afgedekt met een zadeldak.

Het pand heeft een architecturale, esthetische en historische waarde. Deze erfgoedwaarden komen tot uiting in volgende aspecten:

• Het uitzicht van de voor- en zijgevels met hun indeling, ritmiek, gevelgeleding, materialisatie en buitenschrijnwerk
• Het uitzicht van de zadeldaken met hun volumes en dakafwerkingsmateriaal.
• De dragende structuur: de dragende muren, de houten vloerconstructies, de houten dakconstructies van de hellende daken, de keldergewelven.
• De indeling: kenmerkende plattegrond voor de functie en periode waarin het gebouw is opgericht.
• De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling.
• Authentieke interieurelementen zoals vloerafwerkingen, trap, deuren, schouwen met hun schouwmantel, stucwerkplafonds, e.d.m.

Al deze elementen hebben erfgoedwaarde en bepalen het karakter van het gebouw. Ze moeten maximaal behouden blijven.

De behouden 18de-eeuwse architectuur van de straatgevels en de zadeldaken zorgen ervoor dat het pand de omgevende ruimtelijke structuur ondersteunt en een bepalend deel is van het straatbeeld.  De ligging, vooruitspringend ten opzichte van de bouwlijn van het hoekpand Ingelandgat, maakt dat ook de zijgevel en de dakvorm een beeldbepalende aanwezigheid hebben in het straatbeeld.

Voorliggende aanvraag voor de verbouwing van dit pand gaat uit van -grotendeels-  behoud van de bestaande indeling en structuur van het pand waarbij ook de zadeldaken, met uitzondering van de ingreep voor de dakuitbouw, behouden blijven.

Het hermetselen van (een deel van) de zijgevel van het pand wordt echter niet verduidelijkt op de plannen of in de beschrijvende nota van de aanvraag. Deze aanpak wordt beoordeeld als een te drastische ingreep om de stabiliteit te verbeteren. Een meer restauratieve aanpak met behoud van de zijgevel en het inbrengen van een verankering in de voegen is meer gepast voor een pand met dergelijke erfgoedwaarde.

De combinatie van een deel van de horecazaak en een woonentiteit op de eerste verdieping lijkt moeilijk verenigbaar met de te behouden constructie en indeling van het pand. De te behouden moer- en kinderbalken van de vloerconstructies kunnen nog akoestisch verbeterd worden door middel van ingrepen tussen en op de te behouden balken, maar de dunne halfsteense wanden  tussen beide compartimenten kunnen moeilijk afdoende akoestisch verbeterd worden. Dit doet vermoeden dat ook deze wanden omwille van de voorgestelde combinatie van beide functies zullen worden vervangen. De kamerindeling met zowel de dragende als de niet-dragende structuren moeten echter behouden blijven.

De voorgestelde aanvraag wordt vanuit behoud van erfgoedwaarde gunstig geadviseerd mits aan onderstaande bijzondere voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden beogen een behoud en waar mogelijk herstel van de erfgoedwaarden:

• Het schrijnwerk van de straatgevel

Het is niet duidelijk of dit wordt vervangen aangezien het materiaal niet werd beschreven in de legende.

Wanneer het buitenschrijnwerk (ramen, deur en kroonlijst) van de straatgevel zou vervangen worden, moet dit gebeuren door geschilderd houten schrijnwerk met een raamindeling en -profilering identiek aan het 19de-eeuwse schrijnwerk (ramen en inkomdeur) zoals zichtbaar op de foto d.d. 03/12/1975 van de inventaris van het bouwkundig erfgoed (Gent Zwartezusterstraat 30-32 | Beeldbank Onroerend Erfgoed). Het buitenschrijnwerk vormt een beeldbepalend onderdeel van de architectuur van het pand.

• Linker zijgevel

De tekening van de linker zijgevel in nieuwe toestand ontbreekt en op de tekening zijgevel bestaande toestand werd niet vermeld dat de nieuwe toestand gelijk zou zijn aan de bestaande toestand. Op het plan eerste verdieping wordt echter aangeduid “hermestelen onstabiele muur” bij deze zijgevel. Er wordt als voorwaarde gesteld dat deze zijgevel aan de buitenzijde ongewijzigd moet behouden blijven en stabiliteitsproblemen vanuit het interieur moeten worden opgelost. Het inbinden van scheuren kan door het inbrengen van wapeningen in de voegen of het plaatselijk aanbrengen van voorgespannen lateien die beperkt blijven in diepte zodat deze niet zichtbaar zijn aan de buitenzijde. Verpoederde stenen mogen aan de buitenzijde wel 1 op 1 vervangen worden, maar het volledig hermetsen van (een deel van) deze zijgevel is niet aanvaardbaar. De authenticiteit en het uitzicht van deze beeldbepalende gevel moet bewaard blijven

• Houten roostering/vloeren

Alle moer- en kinderbalken moeten behouden blijven.

• Nieuwe muren

De toegevoegde wanden op de 1ste – en de dakverdieping moeten compatibel zijn met het vereiste behoud van de moer- en kinderbalken (vloeren 1ste – en dakverdieping). Bijgevolg wordt als voorwaarde gesteld dat de toe te voegen wanden als een lichte wand en niet als metselwerk worden uitgevoerd.

• Dakterras

De dakuitbouw aan de achterzijde moet in breedte beperkt blijven zodat de dakstructuur maximaal kan behouden blijven. De dakuitbouw moet bijgevolg beperkt worden tot de zone tussen 2 spanten zodat alle spanten integraal kunnen behouden blijven. De spanten moeten in het interieur behouden blijven.

2/ Woonkwaliteit van de nieuwe woonentiteiten

Het aantal woonentiteiten in de meergezinswoning blijft ongewijzigd op 3. De woonkwaliteit van de individuele entiteiten verhoogt echter. Zo wordt er onthard en vergroend op de gelijkvloerse buitenruimte en krijgt elke woonentiteit een private buitenruimte. Er wordt een fietsstalling voorzien en de woonruimtes voldoen bovendien aan de voorschriften van het algemeen bouwreglement van de Stad. Bij de woonentiteit op de dakverdieping moet de keuken wel verplaatst worden naar een zone waar de vloer/plafond hoogte minstens 2m20 is. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

3/ Impact op de omgeving

Dit is ook een afwegingskader voor de machtiging voor afwijking op het BPA bij een reca-functie met BVO groter dan 150m²:

• het economisch profiel: de plaatsgebondenheid, de uitbreidingsmogelijkheden en de bedrijfsdynamiek;
• het milieuprofiel: de normale en de extra milieuhinder en de ligging ten opzichte van kwetsbare functies.

De woonentiteit op het gelijkvloers heeft in bestaande en in nieuwe toestand minstens mede-gebruik van de buitenruimte achteraan het perceel.

In voorliggende aanvraag krijgen zowel de woonentiteit als de reca functie een eigen afgebakend terras. Het terras van het eethuis heeft een oppervlak van 5,17m² met een breedte van 92cm langsheen de buitengevel van het eethuis. Om de gebruikskwaliteit van de buitenruimte van de gelijkvloerse woonentiteit te garanderen en om de gebruiksdynamiek en het bijhorend geluid van de reca in de binnentuin centraal in dit bouwblok te beperken wordt het gebruik van de buitenruimte door het eethuis beperkt tot het voorgestelde terras. Het eethuis mag bijgevolg geen gebruik maken van de groenzone. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

4/Publiciteit

Er wordt geen zaakgebonden publiciteit op de gevels aangevraagd. Op de voorgevel werd wel een banner aangebracht op de eerste verdieping met een hoogte gelijk aan deze van de vensters op deze verdieping. Voor deze banner werd geen inname publieke ruimte aangevraagd en de afmetingen en positie voldoen niet aan de voorwaarden opgegeven in het politiereglement (Politiereglement op de privatieve inname van de openbare weg of het openbaar domein | Stad Gent) om aan een uitzondering voor de inname publieke ruimte te kunnen voldoen.

Ofwel wordt hier alsnog een aanvraag inname publieke ruimte voor ingediend

ofwel wordt de publiciteit aangepast zodat deze voldoet aan volgende voorwaarden:

* Aantal: maximum 1 keer de naam van het pand op de gevel en maximum 1 dubbelzijdig uithangbord per handelspand

* Plaats van de publiciteit: boven de gevelopeningen van de gelijkvloerse verdieping en onder de dorpels van de eerste verdieping

* Op het gevelvlak is enkel losse belettering is toegestaan. De letters moeten rechtstreeks op de gevel worden aangebracht en niet via een paneel of een (al dan niet verlicht) bord. De omvang mag niet domineren in het gevelbeeld van de gelijkvloerse verdieping en moet de schaal en architectuur van het pand respecteren.

* Dwars op de  gevel: max. afmetingen 60 x 60x10 cm (bevestiging inbegrepen).

Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg. 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.