2024_CBS_02547 - OMV_2023103864 K - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een studentenhuisvesting en het exploiteren van een warmtepomp na het slopen van een meergezinswoning, het rooien van bomen en de exploitatie van een bronbemaling in functie van de aanleg van een kelder - Patijntjestraat, 9000 Gent - Ongunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Jonas Van Poucke met als contactadres Veldstraat 2B bus 101, 8755 Ruiselede en WRight Developments BV met als contactadres Ooigemstraat 47, 8760 Meulebeke hebben een aanvraag (OMV_2023103864) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 augustus 2023.

De aanvraag werd op 7 december 2023 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 31 januari 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het bouwen van een studentenhuisvesting en het exploiteren van een warmtepomp na het slopen van een meergezinswoning, het rooien van bomen en de exploitatie van een bronbemaling in functie van de aanleg van een kelder

• Adres: Patijntjestraat 272, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 9 sectie I nr. 239R2

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 31 januari 2024.

ADVIES

Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015  tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:

1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;

2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;

3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;

4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;

5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;

6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 7 december 2023 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.

Aangezien in het beroepschrift nieuwe elementen, nieuwe argumenten of een aangepast voorstel wordt toegevoegd, voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:

1.  BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL

1/ Er zal een aangepast plan worden overgemaakt om tegemoet te komen aan de strijdigheid met betrekking tot integrale toegankelijkheid, de hoogte van de dakverdieping en de afsluitingen voortuin. 

2/ Er wordt gesteld dat grootschalige studentenhuisvesting (GSHV) wel degelijk een woonvorm is en daardoor in overeenstemming is met bestemming ‘wonen’. Er wordt verwezen naar een aantal uitspraken van de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Het college van burgemeester en schepenen (CBS) kan niet enkel op basis van het Algemeen bouwreglement (ABR) besluiten dat GSHV louter als gemeenschapsvoorziening moet worden beschouwd, en niet langer als woonproject. Hiermee overschrijdt het CBS haar bevoegdheid (conform artikel 2.3.1. VCRO).  

Het ABR bevestigt net dat GSHV inpasbaar is in woongebieden, het is niet de bedoeling van het ABR om GSHV in woongebied uit te sluiten. De kwalificatie van GSHV als gemeenschapsvoorziening geldt enkel voor de toets aan het ABR en kan niet zomaar doorgetrokken worden naar de toets aan de bestemmingsvoorschriften van een RUP.  

3/ Het RUP stelt dat binnen stedelijk woongebied ‘wonen’ de hoofdbestemming is, zonder een beperking van woonvormen. Uit niets blijkt dat GSHV enkel in de multifunctionele zone toegelaten zou zijn. In beide zones zijn alle woonvormen toegelaten. Naast wonen is ook gemeenschapsvoorzieningen toegelaten. Het RUP omvat geen definitie van wat als ‘buurtondersteunend’ of ‘een directe band met de omgeving’ moet worden beschouwd.  

Ter hoogte van het perceel zijn er verschillende functie aanwezig. Een GSHV is hier perfect inpasbaar, temeer rekening houdend met de nabijheid van meerdere HOI’s.  

GSHV is buurtondersteunend omdat bestaande EGW’s en MGW’s gevrijwaard worden van studenten. GSHV heeft een direct band met de omgeving gezien nabijheid van HOI’s.  

4/ Het ontworpen mansardedak is wel degelijk inpasbaar in de omgeving. Er wordt een overgang gemaakt tussen de bebouwing langs de Roeispaanstraat dmv een historisch kenmerkende dakvorm.  

Het CBS gaat hierbij uit van een te beperkte interpretatie van het RUP. Het lijkt alsof enkel dezelfde dakvorm als de aanpalende gebouwen moet worden gehanteerd, hetgeen niet de bedoeling kan zijn volgens de voorschriften van het RUP (vrij dakvorm).  Het RUP laat expliciet een functionele bouwlaag in het dakvolume toe. Door de afschuining, materialisatie en sierlijst leest het dakvolume als een dak.  

5/ Indien het dakvolume wordt gezien als een bijkomende bouwlaag (quod non), dan is dit alsnog in overeenstemming met het RUP. Er kan een bouwlaag in meer of min worden afgeweken. Een volume van 4 bouwlagen is in harmonie met het straatbeeld en maakt de overgang tussen de Roeispaanstraat en de Patijntjestraat. 

6/ De inrichting/beheer van het tweede gedeelte van de tuin wordt verduidelijkt: het betreft een private collectieve moestuin. Zonder publiek karakter, maar toegankelijk voor gebruiksrecht. Dit is een meerwaarde voor woningen zonder private tuinzone. De bemerkingen omtrent de hoge verhardingsgraad in de tuinzone worden niet bijgetreden.  

2.  BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL

1/ Tot op heden (d.d. 07/03/2024) is geen aangepast plan (al dan niet via een nieuw projectinhoudversie) raadpleegbaar voor het College van burgemeester en schepenen en kan dan ook niet beoordeeld worden. De geopperde wijzigingen komen in elk geval slechts gedeeltelijk tegemoet aan de opgeworpen weigeringsgronden in de beslissing in eerste aanleg.

2/ Het CBS beschouwt “grootschalige verblijfsaccommodaties voor studenten opgericht door private ontwikkelaars” als een gemeenschapsvoorziening in de zin van het KB van 1972 bij de gewestplannen of vergelijkbare zones in RUP’s of BPA’s.

Het CBS baseert zich hiervoor op (huidig) artikel 4.1. van het ABR. In artikel 4.1. ABR wordt een definitie gegeven over wat - in het kader van het bouwreglement - als “woning” wordt beschouwd, en wat niet.

Bij de uitzonderingen op het begrip woning is in “punt b” opgenomen: “collectieve verblijfsaccommodaties, zoals de tehuizen voor bejaarden, de verpleeginrichtingen, de kazernes, de internaten, verblijfsaccommodatie voor studenten opgericht door erkende onderwijsinstellingen, de kloosters, de opvangcentra, de gevangenissen, …” Niemand kan ernstig betwisten dat deze opsomming niet zou gaan over gemeenschapsvoorzieningen.

Naar analogie met “punt b” is bij de wijziging van het ABR in 2010 een “punt c” toegevoegd, waarin een andere uitzondering opgenomen, m.n. “grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen, bestaande uit minstens 30 entiteiten die enkel verhuurd worden aan studenten ingeschreven in het hoger onderwijs.”

In het verordenend gedeelte van dit artikel staat verder: “Deze initiatieven zijn – omwille van de schaalgrootte en omwille van de verplichting tot afsluiten van een overeenkomst (zoals voorzien in artikel 4.25) met een erkende onderwijsinstelling – te aanzien als gemeenschapsvoorzieningen.”

In de toelichting bij dit artikel wordt dit nogmaals bevestigd: “Het feit dat deze vorm van studentenhuisvesting als een gemeenschapsvoorziening te aanzien is, hangt samen met de schaal, het collectieve karakter ervan en de specifieke overeenkomst die moet afgesloten worden met een onderwijsinstelling. Het is immers de bedoeling om zo nauw mogelijk aan te sluiten bij het begrip “verblijfsaccommodatie voor studenten opgericht door erkende onderwijsinstellingen” in punt b.”

Hieruit volgt dat er - in Gent – twee soorten studentenhuisvesting bestaan:

enerzijds de in 2010 bestaande (studenten)kamerwoningen: die moeten gekwalificeerd worden als woning, aangezien deze niet vallen onder de uitzondering (b) of (c) op het begrip woning zoals opgenomen artikel 4.1. van het huidige bouwreglement

en anderzijds sinds 2010 in toepassing van artikel 4.1., uitzondering (c) gebouwde grootschalige studentenhuisvesting, die – enkel in Gent – uitdrukkelijk gekwalificeerd worden als gemeenschapsvoorziening, zodat deze projecten ook vergund kunnen worden in zones voor gemeenschapsvoorzieningen in de gewestplannen of vergelijkbare zones in BPA’s of RUP’s op het grondgebied van Gent.

De figuur “grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen, bestaande uit minstens 30 entiteiten die enkel verhuurd worden aan studenten ingeschreven in het hoger onderwijs” vindt aldus zijn oorsprong in het bouwreglement van Gent, zodat die figuur niet zomaar op Vlaams niveau kan bekeken worden.

Rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RVVB) over studentenhuisvesting is om die reden enkel relevant in de mate dat die rechtspraak betrekking heeft op de Gentse situatie van nà 2010, én bovendien enkel op die vormen van studentenhuisvesting die een vergunning bekomen hebben met toepassing van uitzondering (c) in huidig artikel 4.1. van het bouwreglement.

In het beroepsdossier wordt verwezen naar een aantal arresten van de RVVB.

Arrest nr. A/2014/0832 van 9 december 2014:

Bij de beoordeling van het 3de en 4de middel waarbij de verenigbaarheid van een grootschalige Studentenhuisvestingproject met de goede ruimtelijke ordening en met de bestemming woongebied in vraag gesteld wordt, redeneert de RVVB als volgt: “In de mate dat de verzoekende partij de schending aanvoert van de voorschriften van het gewestplan, mist het juridische grondslag. Het aangevraagd project betreft immers een studentencomplex, zijnde een woonproject, en kan derhalve niet beschouwd worden als een bedrijf, voorziening of inrichting in de zin van artikel 5, 1.0, tweede lid van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.”

De Stad Gent was geen partij bij dit arrest. Tegen dit arrest is door de betrokken partijen geen cassatieprocedure bij de Raad van State ingediend, zodat de standpunten in dit arrest zeker niet vaststaand moeten beschouwd worden. De Stad Gent zelf kon geen cassatieberoep aantekenen bij de Raad van State. Bovendien heeft het indienen van een cassatieberoep tegen een niet decisief standpunt geen zin. Kortom, dit arrest bestaat wel, maar de standpunten in dit arrest hoeven niet zomaar als definitief en algemeen geldend overgenomen te worden.

Inhoudelijk gaat de Stad Gent zeker niet akkoord met de kwalificatie die de Voorzitter in dit arrest heeft gemaakt zonder enige concrete motivering en zonder verwijzing naar toenmalige artikel 1 van het ABR. Indien de Voorzitter het bouwreglement correct zou toegepast hebben, had deze Voorzitter enkel kunnen vaststellen dat het niet om woningen gaat, maar om een gemeenschapsvoorziening. Anders had de Voorzitter het bouwreglement op dit punt als onwettig buiten toepassing moet laten, wat hier om evidente redenen niet is gebeurd.

Arrest nr. A/1617/1070 van 25 juli 2017: 17 kamers, in het arrest wordt enkel de verenigbaarheid van het project met de bestemming woongebied besproken.

Dit arrest gaat over een project met 17 kamers, zodat dit volgens het Gentse bouwreglement – niet kan vallen onder de uitzonderingsregels op het begrip woning, zodat hier wel degelijk terecht sprake is van woningen. In het arrest komt de vraag of studentenhuisvesting moet beschouwd worden als woningen, zelfs niet aan bod.

Arrest nr. RvVb/A/1516/075 van 08 maart 2016 m.b.t. 31 studentenkamers: “(…) verkrijgt het begrip wonen zowel in de rechtspraak van de Raad van State als in de rechtspraak van de Raad een ruime invulling. Ook een meergezinswoning met overwegend studentenkamers (studentencomplex) is planologisch verenigbaar met de estemmingsvoorschriften van het woongebied. (…) Het aangevraagde project betreft immers een meergezinswoning als studentencomplex, zijnde een woonproject in de brede zin van het woord en kan dus beschouwd worden als planologisch bestaanbaar en verenigbaar met het woongebied.”

Dit arrest slaat op “de rechtspraak van RVVB en Raad van State in het algemeen” en gaat dus zeker niet over de specifieke begrippen in het ABR van Gent. Bovendien gaat de feitelijke situatie in dit arrest over een studentenvoorziening in Leuven, zodat de interpretatie in dit arrest van zowel het begrip “wonen” als de kwalificatie van het begrip “studentenhuisvesting”, niet zomaar te transponeren is naar de Gentse juridische realiteit, aangezien de bouwverordening van de Stad Leuven niet dezelfde verordenende bepalingen kent als het Gentse ABR.

Voorts volgens de beroepsindiener “kan het college van burgemeester en schepenen thans niet eenzijdig op basis van het ABR besluiten dat een studentenhuisvesting steeds (louter) als een gemeenschapsvoorziening moet worden beschouwd en niet langer als een woonproject.”

Het CBS kan dit wel degelijk en past daarbij het bouwreglement telkens letterlijk toe, zoals het op vandaag bestaat. Het CBS gaat telkens na of het project beantwoordt aan een uitzondering op het begrip woning zoals opgenomen in artikel 4.1. van het ABR. Van zodra het project beantwoordt aan de voorwaarden vermeld in uitzondering (c), moet elke vergunningverlenende overheid, en dus ook het college, het project beschouwen als een gemeenschapsvoorziening. Artikel 4.1. ABR laat hier geen speelruimte toe.

Het CBS treedt hier enkel op als vergunningverlenend orgaan (artikel 15 OMV-decreet), en niet als (voorbereidende) plannende overheid in het kader van artikel 2.3.1 VCRO.

Eigenlijk komt de kritiek van de beroepsindiener erop neer dat het ABR in strijd zou zijn met artikel 2.3.1. VCRO en – volgens deze hypothese –  dan ook onwettig. In dit laatste geval is het project van de beroepsindiener uiteraard niet vergunbaar, want dan zou dit moeten getoetst worden aan de normen in het ABR die gelden voor (meergezins-)woningen, waaraan het project evident niet beantwoordt.

De punten 3, 4, 5 en 6 werden reeds afdoende gemotiveerd/weerlegd in de beslissing in eerste aanleg. 

CONCLUSIE 

Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies. 

 WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.