Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Mevrouw Semiha Tutkal met als contactadres Haagwindestraat 5, 9030 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023171013) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 28 december 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het regulariseren van uitgevoerde werken, het aanleggen van een buitenzwembad
• Adres: Haagwindestraat 5, 9030 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 29 sectie A nr. 473P2
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 23 januari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag is gelegen langs de Haagwindestraat, in de deelgemeente Mariakerke. De nabije omgeving kenmerkt zich door vrijstaande eengezinswoningen (1 – 2 bouwlagen,
hellende/ platte daken). Op het perceel van de aanvraag bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning (1 bouwlaag, zadeldak), ingeplant op 10 m achter de rooilijn. Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 1075 m².
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het regulariseren van een aantal uitgevoerde werken en het aanleggen van een buitenzwembad.
Te regulariseren werken:
- Aan de achterzijde van de woning zijn de terrasoverkappingen (vergund in dossier 2010/40256 dd. 08/07/2010) toegevoegd aan de woning door deze dicht te maken met raampartijen.
- Links achteraan de woning (achter de toegemaakte terrasoverkapping) werd een veranda geplaatst in het verlengde van de linker zijgevel. De veranda heeft een oppervlakte van ca. 20 m², een hoogte van ca. 2,60 m en is volledig afgewerkt in glas. Inclusief de veranda heeft de woning een maximale bouwdiepte van ca. 23 m.
- In de voortuinstrook en in de zijtuinstroken werd tegelverharding aangelegd in functie van het vergroten van de oprit en het aanleggen van paden naar en rondom de woning. De totale oppervlakte aan bijgekomen verharding bedraagt ca. 121 m². In functie van het aanleggen van het zwembad dat in deze aanvraag ook wordt aangevraagd wordt ca. 67 m² van de bijgekomen verharding terug uitgebroken.
- De woning werd aan de buitenzijde afgewerkt met witte crepie.
- Het plaatsen van een houten tuinberging, ingeplant langs de linker en achterste perceelsgrenzen. Deze heeft een oppervlakte van ca. 47 m² en een hoogte van 2,40 m (plat dak).
De aanvraag betreft eveneens het aanleggen van een nieuw zwembad, ingeplant links achteraan in de tuinzone, op ca. 5 m van de linker perceelsgrens en op ca. 7 m van de achterste perceelsgrens. Het zwembad heeft een oppervlakte van ca. 28 m². Rondom het zwembad en achter de woning wordt tegelverharding aangelegd in functie van een terras en paden
(ca. 40 m²).
Tevens wordt een hoogstammige boom (spar – stamomtrek 115 cm) in de voortuinstrook gerooid.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
3. DIENST TOEZICHT WONEN, BOUWEN EN MILIEU
Stedenbouwkundig misdrijf
Er werd op 12/09/2023 het volgende vastgesteld:
- Achteraan rechts is de terrasoverkapping toegevoegd tot de woning door deze dicht te maken met raampartijen (vergunningsplichtig).
- Aan de terrasoverkapping linksachter is een veranda toegevoegd van circa 18 m² (meldingsplichtig).
Er werd op 15/09/2023 een aanmaning verstuurd om tegen uiterlijk 20/11/2023
een omgevingsvergunningsaanvraag in te dienen conform aan de uitvoering, met name voor de volume-uitbreiding achteraan rechts en voor de veranda aanbouw achteraan links. Je kan deze werken samen in één en hetzelfde dossier opnemen in een omgevingsvergunning.
Tevens zijn de volgende verjaarde bouwmisdrijven vastgesteld:
- Aan de rechterzijde van de oprit tot de voorbouw is er bijkomende verharding in natuursteentegels aangelegd voor ca. 23 m² (in 2014).
- Het toegangspad in natuursteentegels naar de voordeur is ca. 2m50 meter breed aangelegd (in 2012).
Dit stedenbouwkundig misdrijf is ondertussen strafrechtelijk verjaard. De strafrechtelijke verjaringstermijn voor de wederrechtelijke uitvoering van deze werken bedraagt namelijk 5 jaar en de instandhouding van deze werken is op zich niet strafbaar meer in de huidige wetgeving. De toestand wordt daardoor evenwel niet geregulariseerd en blijft dus onvergund.
BEOORDELING AANVRAAG
4. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
5. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
5.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
GRUP
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgestelddoor de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
GEWESTPLAN
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van het gewestplan.
5.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
5.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgend artikel:
Artikel 3.2. – Beperken van verhardingen: zie punt 9. Omgevingstoets.
Dit vormt een weigeringsgrond.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
5.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
6. WATERPARAGRAAF
6.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning.
6.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Verharding
Met de aanvraag worden op het perceel een aantal verhardingen aangelegd. In de achtertuinzone kunnen de niet-waterdoorlatende verhardingen afwateren naar een voldoende grote onverharde groenzone (die minstens ¼ van de afwaterende oppervlakte is). In de voortuinstrook wordt de niet-waterdoorlatende tegelverharding afgevoerd via een accodrain naar een infiltratievoorziening.
Desalniettemin is de hoeveelheid voorziene verharding wel strijdig met artikel 3.2. van het algemeen bouwreglement (zie supra), aangezien deze niet tot een minimum wordt beperkt.
Zwembad
De overloop/leegloop van het buitenzwembad dient op de regenwaterleiding of RWA aangesloten te worden (bij leegloop moet de chloordosering op tijd stoppen), terugspoelwater/de backwash van de filter moet op de vuilwaterleiding of DWA aangesloten te worden.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
6.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
8. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag betreft het regulariseren van een aantal stedenbouwkundige handelingen, alsook het aanleggen van een nieuw zwembad.
Veranda
Een van de hoofdzaken die men wenst te regulariseren betreft het toevoegen van een veranda aan de woning. Dit betreft een gesloten volume en brengt de maximale bouwdiepte van de woning op ca. 23 m. De maximale bouwdiepte bij woningen ligt gangbaar rond de 18 m. Bij de uitbreiding vergund in 2010 (dossier 2010/40256 dd. 08/07/2010) werd reeds bij uitzondering een bouwdiepte van ca. 19 m toegestaan. Een verdere uitbreiding van de footprint van de woning is stedenbouwkundig niet te verantwoorden, in het bijzonder omdat de woning al een ruime footprint heeft en er voldoende uitbreidingsmogelijkheden op de verdieping zijn. Het verder uitsmeren van de footprint gaat in tegen het principe van compact bouwen en is strijdig met de goede ruimtelijke ordening. Deze uitbreiding vormt het voornaamste weigeringsmotief waardoor de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking komt.
Hieronder worden ter volledigheid en in functie van een nieuwe aanvraag alsnog de overige stedenbouwkundige handelingen kort beoordeeld:
- Tuinberging
De te regulariseren tuinberging staat er volgens de aanvraag al reeds meerdere jaren en werd accidenteel in de voorgaande vergunning niet mee opgenomen. Luchtfoto’s bevestigen dat deze tuinberging er al een hele tijd staat. De tuinberging komt voor vergunning in aanmerking, deze dient mee opgenomen te worden in een nieuwe aanvraag.
- Rooien spar
In de voortuin staat een spar met een stamomtrek van 115 cm, die onderaan werd opgesnoeid. De kapping is vergunningsplichtig, maar werd niet aangevraagd. Op het plan nieuwe toestand werd de kapping wel opgenomen, maar er werd geen motivatie opgenomen. De tuinzone ter hoogte van de spar zal gedeeltelijk onthard worden, waardoor deze boom kan behouden blijven en beter zal kunnen uitgroeien. Bijgevolg wordt er een ongunstig advies gegeven voor het rooien van de spar.
- Zwembad
Het aanleggen van een zwembad is principieel aanvaardbaar, gelet op de afstand tot de aanpalende percelen. Echter, de oppervlakte van het zwembad (incl. boordsteen) samengeteld met de verharding in de voortuinstrook (zie verder), brengt de totale bezetting van het perceel (incl. bebouwing) op ca. 507 m². Op een perceel van ca. 1075 m² komt dit op een totale bezettingsgraad van ca. 47 %. In functie van de klimaatdoelstellingen (art. 3.2. algemeen bouwreglement) streeft de Stad Gent naar zo weinig mogelijk verharding, daarbij zoekend naar een balans tussen wat noodzakelijk is en wat aanvaardbaar is. Er wordt geoordeeld dat de terreinbezettingsgraad met dit ontwerp te hoog wordt. Dit is niet aanvaardbaar en in strijd met artikel 3.2. van het algemeen bouwreglement van de Stad Gent.
- Verharding
In tegenstelling tot de vergunde situatie, werd er onrechtmatig heel wat verharding in de voortuinstrook aangelegd in functie van een extra brede oprit/ autostaanplaatsen/ toegangspaden. In voortuinstroken is echter uitsluitend strikt noodzakelijke verharding (toegangspad/minimale oprit) toegelaten. Autostaanplaatsen in voortuinen zijn stedenbouwkundig gezien niet wenselijk. Ook esthetisch gezien is het absoluut niet wenselijk om voortuinen in te richten als autostaanplaatsen. Voortuinen vormen een wezenlijk deel van het straatbeeld en vervullen een verfraaiende functie met de omgeving. Autostaanplaatsen in de voortuin worden om die reden niet toegestaan. Bijkomstig werd de voortuinverharding doorgetrokken tot op het openbaar domein, wat uiteraard niet toegestaan is. In een nieuwe aanvraag zal de oprit moeten beperkt worden tot de breedte van de garagepoort, vanaf deze oprit kan een toegangspad naar de voordeur van de woning aftakken. Ter hoogte van de rooilijn moet de breedte van de oprit beperkt worden tot 4,50 m.
Door de oppervlakte aan verharding en bebouwing die er extra zonder vergunning is bijgekomen, is de bezettingsgraad op het perceel te hoog om nog bijkomende niet-overdekte constructies (zwembad) te kunnen voorzien. Met ander woorden, de bijkomende oppervlakte van het zwembad dient elders op het perceel gecompenseerd te worden.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is strijdig met artikel 3.2. van het algemeen bouwreglement (beperken van verharding) en is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening omwille van een te hoge maximale bouwdiepte, een te hoge bezettingsgraad op het perceel en het vellen van een gezonde, behoudbare boom.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het regulariseren van uitgevoerde werken, het aanleggen van een buitenzwembad aan mevrouw Semiha Tutkal gelegen te Haagwindestraat 5, 9030 Gent.