2024_CBS_02549 - OMV_2023143230 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen en de exploitatie van een grootschalige studentenhuisvesting (met warmtepompen) na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Gestichtstraat, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

MM Founded I BV met als contactadres Veldestraat 140A, 9850 Deinze heeft een aanvraag (OMV_2023143230) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 1 december 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het bouwen en de exploitatie van een grootschalige studentenhuisvesting (met warmtepompen) na het slopen van de bestaande bebouwing

• Adres: Gestichtstraat 8, 10 en 10A, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie B nrs. 17R2, 17Y2, 17P2 en 17Z2

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 29 december 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het bouwterrein situeert zich op de hoek van de Gestichtstraat en de Ebergiste De Deynestraat, ten oosten van de schoolcampus De Deyne dat is opgenomen als ‘Medisch Pedagogisch Instituut Sint-Jozef’ in de inventaris van het bouwkundig erfgoed onder de volgende omschrijving: ‘Gesticht en schoolcomplex van de Broeders van Liefde, opgericht circa 1928-1930 in het domein van een voormalig kasteel zogenaamd "Blekerij" met gedeeltelijk bewaarde parkaanleg en vijver. Ruim gebouwencomplex in art-decostijl naar ontwerp van architect A. Van de Vijver’

De site bevindt zich ten noorden van de R4 in een woonstraat die in de huidige toestand aantakt op de R4. De bebouwing in de omgeving kenmerkt zich door gekoppelde bebouwing met een diepe voortuin aan de westzijde van de straat en gekoppelde bebouwing zonder voortuin aan de overzijde van deze straat. 

Het terrein is ca. 5078 m² groot en is bebouwd met een vrijstaande woning met achteraan diverse bijgebouwen en garages. De bebouwing op het terrein wordt integraal gesloopt. Op het terrein staan een aantal hoogstammige bomen. In het noordwesten van het perceel werden in het verleden drie waardevolle bomen zonder vergunning gerooid (in de periode 2019/2020). 

De aanvraag betreft de realisatie van een nieuwbouwvolume voor grootschalige studentenhuisvesting met 93 studentenkamers na sloop van de bestaande bebouwing op de site. De nieuwbouw bestaat uit twee gekoppelde L-vormige volumes die twee binnentuinen insluiten. De toegang tot elke blok gebeurt via de Ebergiste De Deynestraat. Elk blok beschikt over een inpandige fietsenstalling. Aan de Ebergiste De Deynestraat wordt een ruimte voor de conciërge, een afvalberging en een tellerlokaal ingericht. Elk L-blok wordt opgedeeld in 4 leefgroepen, telkens met eigen sanitair en leefruimtes. Elk L-blok beschikt daarnaast over een gemeenschappelijke leefruimte die gekoppeld is aan de binnentuin. In het gebouw wordt een variatie aan studentenkamers voorzien, namelijk 33 kamers zonder eigen voorzieningen, 31 kamers met eigen sanitair en 29 studentenstudio’s.

Het volume is 30,28 m breed aan de Gestichtstraat en ca. 62,5 m breed aan de Ebergiste De Deynestraat. De volumes parallel aan de Gestichtstraat bestaan uit drie bouwlagen (10,12 m ten opzichte van de nulpas) en de overige gebouwdelen uit twee bouwlagen (maximale hoogte
6,88 m ten opzichte van de nulpas). Ten zuiden van het perceel wordt een distributiecabine gepland. 

De gevels worden alzijdig afgewerkt in een donkerbruine, bijna zwarte, houten beplanking met een stootvaste, betonnen plint tot op 80 cm hoog.  De lagere volumes, parallel aan de Ebergiste De Deynestraat, worden afgewerkt met een vlakke, verticale beplanking. In deze lagere volumes wordt een massieve, houten pergolastructuur en een regelmatig grid van raamopeningen aangebracht waardoor de kamers op de eerste verdieping over een beperkte buitenruimte (diepte 60 cm) kunnen beschikken. 

De dwarse beuken krijgen eveneens een afwerking in houten beplanking met horizontale, geprofileerde banden die zich continueren in de balustrades bij de ramen en terrassen. Diezelfde 

houten profilering wordt ingezet als hekwerk ter afsluiting van beide binnentuinen ten aanzien van de Ebergiste De Deynestraat. Het schrijnwerk wordt voorzien in antracietkleurig aluminium.  

De toegangen aan de Ebergiste De Deynestraat worden geaccentueerd door overkragende terrassen die eveneens dienst doen als evacuatieplatform.  

De binnentuinen gelegen tussen de nieuwbouwvleugels zullen worden aangelegd als groene buitenruimte voor de studenten. Elke binnentuin heeft een oppervlakte van ca. 347 m² en wordt gekoppeld aan de leefruimtes. De overige onbebouwde ruimte op het terrein wordt als groene bufferzone ontworpen. Aan de zuidelijke zijde van het gebouw wordt een groenbuffer gepland met een breedte van minimum 20 m. In deze groenbuffer wordt een struikengordel aangeplant in functie van de creatie van een natuurlijke afscheiding met de omliggende percelen. Aan de Ebergiste De Deynestraat worden twee infiltratiegrachten aangelegd, aangevuld met een reeks nieuwe bomen. 

Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

Volgende rubrieken worden aangevraagd:

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend: 

Omgevingsvergunningen 

* Op 26/11/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het vellen van 4 hoogstammige bomen (regularisatie) (OMV_2020120431).

* Op 23/12/2021 werd een weigering afgeleverd voor het verkavelen van een grond in 12 loten bestemd voor 10 eengezinswoningen en 1 meergezinswoning (bestaande uit 12 appartementen) en 1 lot bestemd voor private wegenis. (2020 GE 173/00/W)

Stedenbouwkundige vergunningen 

* Op 18/03/1969 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van 39 autobergplaatsen. (1969 ZW 1034)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

3.1.   Agentschap Wegen en Verkeer

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 26 januari 2024 onder ref. AV/411/2023/02251:
Het agentschap Wegen en Verkeer adviseert voorwaardelijk. De volgende voorwaarden worden opgelegd:

* De distributiecabine van Fluvius dient ingeplant te worden achter de bouwlijn.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten. (zie integraal advies op het omgevingsloket)

3.2.   Brandweer

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 23 januari 2024 onder ref. 060986-006/MLE/2024:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en

reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten:

-      De inplanting van de nieuwe bomen tussen de opstelplaats van de brandweer en de bereikbare kopse gevel van blok 1 moet herbekeken worden zodat deze de bereikbaarheid van de gevel aan blok 1 niet belemmeren.

-      De bestaande boom tussen de opstelplaats van de brandweer en de bereikbare kopse gevel van gebouw 2 moet gesnoeid worden zodat deze de bereikbaarheid van de gevel aan blok 2 niet belemmeren.

-      De paden rondom de gebouwen moeten bij voorkeur verhard worden, moet duidelijk leesbaar zijn en afgeboord worden. De paden moeten aansluiten op de verharde paden aan de inkomhallen naar de Ebergiste de Deynestraat.

Het beëindigen van de werken moet gemeld worden aan de brandweer via de website www.brandweerzonecentrum.be/preventie teneinde een controlebezoek te kunnen laten plaatsvinden.

Om bovenstaande voorwaarden scherper te stellen werd na telefonisch overleg door Brandweerzone Centrum het volgende aangevuld:

-      De bestaande boom tussen de opstelplaats van de brandweer en de bereikbare kopse gevel van gebouw 2 moet zodanig worden ingesnoeid zodat het raam van de leefkeuken op de 1ste en 2de verdieping bereikbaar is voor de brandweerwagen. 

-      De paden rondom de gebouwen moeten niet verhard worden en mogen in gemaaid gras worden uitgevoerd, maar er moet een duidelijk leesbaar pad rondom de gebouwen worden aangelegd dat wordt afgeboord met een boordsteen. Dit pad rondom de gebouwen moet bovendien aansluiten op de verharde toegangspaden tot het gebouw. 

De voorwaarden van de brandweer worden op basis van het bovenstaande aangepast. 

3.3.   FARYS

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 19 januari 2024 onder ref. AD-24-001:
Drinkwater

* Met de voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag wordt de sloop van bestaande constructies en de realisatie van een grootschalige, collectieve studentenhuisvesting aangevraagd. Er wordt voorzien in 93 studentenhuisvestingsunits.

* Samen met de vraag tot realisatie van het studentenhuisvestingscomplex wordt ook de exploitatie van 1 warmtepomp aangevraagd.

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

We verwijzen u ook graag naar de “richtlijnen meterlokalen” via onze website www.farys.be, bouwen en verbouwen – individuele bemetering, dan onder de rubriek “Publicaties”. Daar kan u de voorschriften voor gegroepeerde watermeteropstellingen terugvinden. 

Er kan op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienetwerk van de Gestichtstraat.

We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor de realisatie van een grootschalige, collectieve studentenhuisvesting welke voorzien zal zijn van 93 studentenhuisvestingsunits.

Ons advies is gunstig.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de ontwikkeling in het centraal gebied.

In de zone van de geplande ontwikkeling ligt enkel een gemengd stelstel in de straat.

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van oktober 2023, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put. De inhoud van de tank onder het wateroppervlak bedraagt 300 l per IE(inwoner equivalent) (vanaf 11 IE bedraagt dit 225 l/IE) met een minimum van 2.000 liter. Dit geldt voor putten waar enkel zwart water mag op worden aangesloten.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

* het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

* overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

* kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

* inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

* de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier

De aanvraag betreft de voor een nieuw studentenhuisvestingsproject, gesitueerd op de hoek van de Gestichtstraat en de Ebergiste de Deynestraat. Het project beslaat een totale oppervlakte van ongeveer 5 078 m².

De bestaande villa en bijhorende garagecomplex hebben beide een aparte toegang via de Gestichtstraat. Deze toegang wordt verlaten en voorzien via de Ebergiste de Deynestraat.

De aanvraag betreft een sloop en verbouwing/nieuwbouw: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Gestichtstraat dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys. De aanvraag kan gebeuren via de website https://www.farys.be/drinkwater-riolering-aanvragen. Deze nieuwe aansluiting zal tegen kostende/forfaitaire prijs worden aangerekend aan de bouwheer. De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus. Standaard wordt een aansluiting met diameter 160mm voorzien. Indien de bouwheer van mening is dat een grotere diameter noodzakelijk is, dient dit bij de aanvraag van de aansluiting aangetoond te worden op basis van een hydraulische nota. De doorlooptijd van een volledig dossier voor het realiseren van een huisaansluiting riolering is 6 tot 8 weken waarvan 4 weken na ontvangst van het klantakkoord.

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden met een maximale tussen afstand van 0.60 m ter hoogte van de rooilijn.

Grondwaterpeilmetingen (K2236_toelichtingsnota_bijlage 3)

Er zijn peilbuizen geplaatst op het terrein p 27.10.2023. De gemeten waarden op dit moment is een moment opname en niet representatief voor de metingen.

Voor de beoordeling van de geplande infiltratie/buffervoorzieningen zijn deze metingen noodzakelijk. Het best worden metingen uitgevoerd gedurende 1 jaar met minstens metingen in de winterperiode (dec – april). Deze dienen blijvend te worden opgemeten ter controle van hoogste peil. Indien dit peil hoger komt dan de bodem van de voorziene infiltratievoorziening, moet dit worden aangepast bij uitvoering.

Infiltratiemetingen (K2236_toelichtingsnota_bijlage 2)

Er zijn 3 proeven uitgevoerd op het terrein. Deze zijn verspreid op het terrein uitgevoerd, maar niet ter hoogte van de voorziene infiltratievoorziening. De 3 proeven geven ook verschillende resultaten en sterk afwijkende resultaten weer. Bij de uitvoering van de infiltratievoorziening zal voldoende aandacht moeten besteed worden aan de te gebruiken materialen zodat een goede infiltratiecapaciteit bekomen wordt.

Voor de dimensionering van de infiltratievoorziening verwijzen we naar advies van de milieudienst inzake de berekening van hergebruik.

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Volgende gegevens zijn beperkt in dossier om een gefundeerd advies te kunnen opmaken 

* Grondwatertafelmetingen zijn meting van 1 moment. Deze moeten blijven opgemeten worden tot eind mei 2024

* Infiltratiemetingen niet genomen op de locatie van de infiltratievoorziening en zijn zeer gevarieerd

Volgende voorwaarden worden opgelegd: 

* Indien uit de grondwaterpeilmetingen blijkt dat het hoogste grondwaterpeil hoger komt dan voorziene bodempeil van de infiltratievoorziening, moet deze aangepast worden. Het volume en infiltratieoppervlakte moet even groot worden voorzien.

* Er dient blijvend gravitair te worden aangesloten op het openbaar huisaansluitputje

3.4.   Fluxys NV

Gunstig advies van Fluxys NV afgeleverd op 29 december 2023 onder ref. TPW-OL-2023973930:
Fluxys Belgium bezit geen aardgasvervoerinstallaties die beïnvloed worden door uw aanvraag. Wij hebben bijgevolg geen bezwaar tegen de aflevering van de bovenvermelde vergunning(en).

3.5.   Proximus

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 4 januari 2024 onder ref. JMS 474083:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

3.6.   Wyre

Voorwaardelijk gunstig advies van Wyre afgeleverd op 2 januari 2024:
Netuitbreiding nodig:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: 

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90, cbs@wyre.be.

Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen. 

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt grotendeels in woongebied en voor een klein gedeelte in gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.  

In de gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn de voorzieningen toegelaten, welke gericht zijn op het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. 

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

In het bijzonder voor grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten is Hoofdstuk 3, Afdeling 1 en 2 van het Algemeen Bouwreglement (grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen) integraal van toepassing:

-          Artikel 4.22 - Niet ter vervanging van een te beschermen eengezinswoning

Het project wordt gerealiseerd na sloop van een bestaande eengezinswoning. Deze vrijstaande villa betreft een eengezinswoning, doch geen te beschermen eengezinswoning. Artikel 4.1 stelt dat een te beschermen eengezinswoning een netto vloeroppervlakte van maximum 220 m² moet beschikken. De bestaande villa op het terrein heeft een netto vloeroppervlakte van meer dan 220 m² en is bijgevolg geen te beschermen eengezinswoning.  

-          Artikel 4.23 - Minimum aantal units (minimum 50 studentenkamers).

Er worden 93 studentenunits gerealiseerd in het nieuwbouwvolume dat een functioneel en ruimtelijk aaneengesloten geheel vormt. Het project voorzien in twee L-vormige bouwblokken die via een evacuatieplatform aan elkaar zijn gekoppeld. Onder meer de conciërgeruimte en de afvalberging worden gedeeld voor het totaalproject. Ook het evacuatieplatform op de verdieping ter hoogte van de onderdoorgang is gedeeld. 

-          Artikel 4.24 – Conciërgewoning toegelaten

Het ontwerp voorziet niet in een conciërgewoning, maar wel in een ruimte voor de conciërge. 

-          Artikel 4.25 - Verplichte beheersovereenkomst met een hoger onderwijsinstelling in functie van beheer, verhuur en onderhoud  

Aan de aanvraag werd een ondertekende beheersovereenkomst toegevoegd met Universiteit Gent. De beheersovereenkomst is gebaseerd op het model van beheersovereenkomst dat ter 

beschikking wordt gesteld en dat alle minimaal te vermelden informatie en afspraken bevat.  

-          Artikel 4.26 - Verplichte menging per project. Elke grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten moet verplicht een menging van verschillende types (qua voorzieningenniveau) en groottes (in oppervlakte) van units omvatten. 

De kamers variëren in oppervlakte en voorzieningenniveau. Van de 93 studentenunits worden er 33 kamers van 12 m² zonder voorzieningen ingericht (36%), 31 kamers van 15 m² met eigen sanitair (33%) en 29 studentenstudio’s van 21 m² (31%). 

-          Artikel 4.27 - Minimale vrije hoogte van de units (minstens 2,50 m in geval van nieuwbouw)

De vrije hoogte bedraagt 2,82 m.

-          Artikel 4.28 - Gemeenschappelijke fietsenberging. Iedere collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten moet beschikken over één of meerdere afzonderlijke gemeenschappelijke bergruimte(s) voor minstens evenveel fietsen als er units zijn. Een gemeenschappelijke bergruimte voor fietsen moet vanaf de openbare weg goed toegankelijk zijn. Deze bergruimte moet bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte en is overdekt. De gemeenschappelijke bergruimte voor fietsen moet een minimum oppervlakte van 1 m² per unit bezitten. Als geopteerd wordt voor meerdere bergingen, moet de totale oppervlakte aan deze norm voldoen.

Er worden twee fietsenbergingen voorzien die elk over een oppervlakte van 92,70 m² beschikken. Deze fietsenbergingen zijn goed toegankelijk vanaf de openbare weg en palen direct aan de inkom van beide bouwblokken.  

-          Artikel 4.29 - Gemeenschappelijk afvallokaal. Elke collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten moet beschikken over een gemeenschappelijk afvallokaal, waarin ruimte is voor gemeenschappelijke afvalcontainers in functie van selectieve afvalverzameling. Dit lokaal moet vlot ontsloten zijn naar de openbare weg.

Er wordt voorzien in een afvallokaal met een oppervlakte van 13,20 m² dat via een toegangssas rechtstreeks wordt ontsloten naar het toegangspad dat uitgeeft op de Ebergiste De Deynestraat. 

-          Artikel 4.30 - Minimale oppervlakte van de units. De minimum totale vloeroppervlakte van een unit bedraagt 12 m². Per voorziening (een kookruimte, bad/douche of wc) die toegevoegd wordt in de unit bedraagt de minimum totale vloeroppervlakte 3 m² meer. 

De kamers voldoen aan deze minimale normen.

-          Artikel 4.31 - Minimale voorzieningen van de units, hetzij privaat in de kamer, hetzij gemeenschappelijk.

Er worden voldoende gemeenschappelijke voorzieningen voorzien voor die kamers die niet over eigen sanitair en/of keuken beschikken.

-          Artikel 4.32 - Gemeenschappelijk sanitair. Bij gebrek aan een wc in minstens één unit, moet de collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten per begonnen groep van zes units zonder wc, beschikken over één wc. Hetzelfde geldt voor een douche/bad. Bijkomend geldt een nabijheidsregel. 

Er is voldoende gemeenschappelijk sanitair en het is voldoende gespreid. Geen enkele student moet zich naar een andere verdieping verplaatsen om gebruik te maken van een wc of douche.

-          Artikel 4.33 – 4.35 – Gemeenschappelijke keuken/leefruimte/leefkeuken. Elke collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten waarin units voorzien zijn die niet beschikken over een 

eigen kookgelegenheid, moet uitgerust zijn met één of meerdere gemeenschappelijke keukens. Er moet ook steeds minstens één gemeenschappelijke leefruimte worden ingericht. Ter vervanging van een gemeenschappelijke keuken en leefruimte kan ook voorzien worden in een gemeenschappelijke leefkeuken die voldoet aan een minimale oppervlaktenorm en een nabijheidsregel. 

Er zijn voldoende gemeenschappelijke leefkeukens die ruim genoeg zijn en voldoende gespreid worden over het project. 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023) 

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg (Gestichtstraat). De toegangen tot de gebouwen worden voorzien aan de zijde van de Ebergiste De Deynestraat die op heden geen openbare wegenis betreft. Aan het dossier is een akkoord toegevoegd van de eigenaar van de Ebergiste De Deynestraat (Broeders van Liefde) voor het vrij gebruik van de Ebergiste De Deynestraat, met verbod op gemotoriseerd verkeer (met uitzondering van hulpdiensten). 

4.5.   Archeologienota

Het dossier bevat een archeologienota (ID https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/ID 27961). Deze nota is bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 27 november 2023. De archeologienota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1.   Ligging project 

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop. 

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project: 

-      niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

-      niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

-      de randen van het perceel zijn gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

-      de randen van het perceel zijn gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

-      de randen van het perceel zijn gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

-      niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd. 

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd worden. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst:

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater. 

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt, in de mate dat het niet wordt geïnfiltreerd, uit in de (nog niet gescheiden) openbare riool.

Verharding

Volgens de aanstiplijst hemelwater is een deel van de verharding (65 m²) niet waterdoorlatend of kan niet afwateren naar de onverharde omgeving. De verharding wordt aangesloten op een infiltratievoorziening.

De overige de verharding wordt voorzien in waterdoorlatende materialen / of kan afwateren naar de omgeving.

Deze waterdoorlatende verharding moet uitgevoerd worden met waterdoorlatende materialen, geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag en onderfunderingslaag. De hellingsgraad moet < 2% zijn.

De verhardingen die natuurlijk infiltreren, moeten, zonder dat hiervoor een afvoersysteem wordt aangelegd (met uitzondering van dakgoten en regenpijpen) kunnen afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 25% van de oppervlakte van de afwaterende oppervlakte zijn. Hieraan wordt voldaan. 

Dakoppervlakte

De platte dakoppervlakten (volledig gebouw) worden voorzien van groendaken met een buffercapaciteit van 50 l/m² (nota hemelwater).

Deze groendaken worden aangesloten op hemelwaterputten (totaal 60 m³) met hergebruik van het hemelwater voor het sanitair (alle toiletten) en dienstkranen (tuin).

De hemelwaterputten moeten voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt. Dit is niet af te lezen op de plannen. Bij voorkeur wordt er ook voorzien in een automatisch bijvulsysteem.

Het groendak wordt aangesloten op een hemelwaterput. Opdat de kwaliteit van het hemelwater afkomstig van het groendak geschikt zou zijn voor nuttig hergebruik moet een filter (actief kool) geplaatst worden voor de pompinstallatie. Volgens het aanvraagdossier wordt deze voorzien.

Infiltratievoorziening

De infiltratievoorziening is bovengronds (2 aaneengesloten infiltratiekommen). In het aanvraagdossier wordt aangetoond dat door de combinatie groendak en hergebruik, de infiltratievoorzieningen strikt genomen niet noodzakelijk zal zijn. Er is echter wel nog een kleine oppervlakte aan verharding die dient aangesloten te worden. Niet tegenstaande voorgaande wordt er toch een voorziening geplaatst met volgende dimensies: 34 340 liter, diepte 60 cm en een oppervlakte van 74,8 m². 

De afwaterende oppervlakte aangesloten op de voorziening is groter dan 1 000 m² en de voorziening is dieper dan 50 cm. 

Het aanvraagdossier bevat conform de GSHV een grondwaterpeilmeting en drie infiltratieproeven op de locatie waar de infiltratievoorziening wordt uitgevoerd. Uit de proeven blijkt dat infiltratie mogelijk is en de bodem van de voorziening hoger voorzien is dan de  gemiddelde hoogste grondwaterstand. Alle oppervlaktes en volumes van de bovengrondse infiltratievoorziening mogen in rekening genomen worden voor de dimensionering van de voorziening.

Er kan voldaan worden aan de GSV en het ABR inzake hemelwater, mits het in acht nemen van enkele randvoorwaarden. 

Volgens het aanvraagdossier is er geen grondwaterbemaling noodzakelijk.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans (huidig klimaat) ter hoogte van de wegenis en de randen van het perceel. De gewestelijke verordening inzake hemelwater wordt stringent toegepast. Mits het nemen van enkele bijkomende randvoorwaarden wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/publicaties/waterwegwijzer-bouwen-en-verbouwen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast zal voordoen.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat. 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 8 januari 2024 tot 6 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 9 bezwaren ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat en besproken:
 

-          Strijdig met Algemeen Bouwreglement: 

• Artikel 4.22 – grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten is niet toegelaten op een terrein waar een (of meer) te beschermen eengezinswoning(en) aanwezig is (zijn). 

De villa aanwezig op het terrein is een te beschermen eengezinswoning. 

• Artikel 4.23 - een collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten die gerealiseerd wordt als nieuwbouwproject moet in totaal minimum 50 units bevatten. Het ontwerp voorziet in twee afzonderlijke entiteiten van elk minder dan 50 studentenunits. Er werd geen motivatie toegevoegd om af te wijken van de ondergrens van 50. 
• Artikel 2.9 – Er worden 2 toegangen tot het aangevraagde project voorzien, hoewel er slechts 1 toegang wordt voorgeschreven. De motivatie dat het gebouw twee zelfstandig werkende volumes huisvest en dat de verharding hiermee zou worden beperkt is onvoldoende. 

→        Bespreking bezwaar:

• Artikel 4.22

Het project wordt inderdaad gerealiseerd na sloop van een bestaande eengezinswoning. Deze vrijstaande villa betreft een eengezinswoning, doch geen te beschermen eengezinswoning. Artikel 4.1 van het ABR stelt dat een te beschermen eengezinswoning over een netto vloeroppervlakte van maximum 220 m² moet beschikken. De bestaande villa op het terrein heeft een netto vloeroppervlakte van meer dan 220 m² en is bijgevolg geen te beschermen eengezinswoning. Het studentenhuisvestingsproject is in overeenstemming met artikel 4.22 van het ABR. 

• Artikel 4.23

Er worden 93 studentenunits gerealiseerd in het nieuwbouwvolume dat een functioneel en ruimtelijk aaneengesloten geheel vormt. Het project voorzien in twee L-vormige bouwblokken die via een evacuatieplatform aan elkaar zijn gekoppeld. Onder meer de conciërgeruimte en de afvalberging worden gedeeld voor het totaalproject. Ook het evacuatieplatform op de verdieping ter hoogte van de onderdoorgang is gedeeld. Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat het aantal studentenkamers van het gehele project als geheel mag worden beschouwd. Met 93 studentenkamers wordt voldaan aan artikel 4.23 van het ABR. 

• Artikel 2.9 

Het project voorziet niet in een oprit voor gemotoriseerd verkeer zoals bedoeld in artikel 2.9, doch enkel in twee toegangspaden voor fietsers en voetgangers vanaf de Ebergiste De Deynestraat. Dit artikel is enkel van toepassing op opritten en niet voor toegangspaden. Er is hier bijgevolg geen sprake van een strijdigheid met dit artikel. Een afwijking is niet aan de orde. 

Door twee afzonderlijke toegangspaden te voorzien vanaf de Ebergiste De Deynestraat wordt rekening gehouden met de logische looplijnen en kan effectief de verharding op het terrein tot een minimum worden beperkt. 

-          Strijdig met artikel 5.99 Vlaamse Codex Wonen die voorschrijft dat een bouwproject met uitsluitend studentenkamers aan de volgende voorwaarden moet voldoen:

• het bevoegde bestuursorgaan van de ambtshalve geregistreerde instelling voor hoger onderwijs formeel zijn instemming met de samenwerkingsovereenkomst heeft verleend;
• én de samenwerkingsovereenkomst is afgesloten voor een periode van ten minste 27 jaar, en niet eenzijdig kan opgezegd worden binnen deze periode 
• én er in de samenwerkingsovereenkomst afspraken over de huurprijs van individuele kamers zijn opgenomen.

Aan voorwaarden 2 en 3 wordt niet voldaan, waardoor een bescheiden last moet worden opgelegd aan het project. 

→        Bespreking bezwaar: Stad Gent heeft gekozen om in het Algemeen Bouwreglement (ABR)  grootschalige studentenhuisvesting te kwalificeren als gemeenschapsvoorziening en niet als een woonfunctie. 

‘Grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen’ is in artikel 4.1 van het ABR van Gent (oud artikel 1 gewijzigd in 2010) opgenomen als een uitzondering op het begrip “woning”. In artikel 4.1 van het ABR is dit begrip uitdrukkelijk gekwalificeerd als gemeenschapsvoorziening: ‘Deze initiatieven zijn – omwille van de schaalgrootte en omwille van de verplichting tot afsluiten van een overeenkomst (zoals voorzien in artikel 4.25) met een erkende onderwijsinstelling – te aanzien als gemeenschapsvoorzieningen.’ (artikel 4.1.) 

Sinds 2010 zijn dergelijke grootschalige studentenhuisvestingscomplexen op grondgebied van Gent enkel vergunbaar als gemeenschapsvoorziening, en mits naleving van de stedenbouwkundige voorschriften in Hoofdstuk 4 ‘Grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen’, waaronder het afsluiten van een beheersovereenkomst met een hoger onderwijsinstelling (artikel 4.25).

Om die reden valt een – sinds 2010 in Gent – ‘Grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen’ niet onder het toepassingsgebied van artikel 5.93 Vlaamse Codex Wonen (VCW). Het gaat immers niet om projecten van woningbouw, meer bepaald niet om ‘groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden’ en ‘de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden’ (artikel 5.93 VCW).

De beheersovereenkomst voor de grootschalige studentenhuisvesting moet om deze redenen niet worden afgetoetst aan artikel 5.99 Vlaamse Codex Wonen, maar wel aan artikel 4.25 ABR. In artikel 4.25 van het ABR wordt de verplichting opgelegd dat elke grootschalige studentenhuisvesting moet beschikken over een beheersovereenkomst met een hogere onderwijsinstelling. De vereisten voor deze beheersovereenkomst zijn vastgelegd in het ABR. De beheersovereenkomst gevoegd bij het ingediende studentenhuisvestingsproject voldoet aan de voorwaarden uit het ABR. 

De Stad Gent treedt sinds 2010 consequent op: Ook in alle – sinds 2010 – vergunde omgevingsvergunningen voor grootschalige studentenhuisvesting opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen werd een beheersovereenkomst toegevoegd die in overeenstemming is met het ABR, doch niet met de voorwaarden voor een beheersovereenkomst zoals opgenomen in artikel 5.99 Vlaamse Codex Wonen. 

Private grootschalige studentenhuisvesting wordt door de Stad Gent als functie vergund in zones voor gemeenschapsvoorzieningen (de zogenaamde blauwe zones in gewestplan, BPA’s en RUP’s) onder de functie gemeenschapsvoorziening. In dergelijke zones is wonen niet toegelaten. 

-          Strijdig met het gewenst woonbeleid van Stad Gent – Uit de recente woonstudie (2023) blijkt dat de echte woonnood zich situeert op vlak van gezinswoningen. Met de bouw van dure studentenkamers valt een heel groot deel Gentse gezinnen uit de boot. Er zijn alternatieven mogelijk om het tekort aan studentenkamers op een duurzamere manier op te vangen door niet in te zetten op privatisering maar registratie en centrale opvolging van de verdeling van bestaande studentenkamers. 

→        Bespreking bezwaar: Het is correct dat in Gent een hoge woonnood heerst op het vlak van kindvriendelijke woningen. Dit blijkt uit de woonstudie uit 2023. Uit de woonstudie blijkt ook een tekort aan studentenkamers. De blijvende toename van studenten jaar na jaar draagt eveneens bij tot de hoge woonnood voor gezinnen. Op 20 jaar tijd kwamen er in Gent maar liefst 34.000 studenten bij, los nog van het aantal uitwisselingsstudenten. Hoewel een aanzienlijk deel van de studenten dagelijks pendelen is het de realiteit dat ook het aandeel kotstudenten eveneens fors toeneemt. Gezien er in dezelfde periode slechts 3800 erkende units studentenhuisvesting bijkwamen, kan men niet anders dan vaststellen dat er een tekort is aan studentenhuisvesting en dat studenten panden en appartementen bewonen die niet bedoeld zijn als studentenhuisvesting. Er is degelijke, in die zin vergunde studentenhuisvesting nodig: in de eerste plaats voor de studenten zelf, maar zeker ook om de druk op de woninghuurmarkt voor kleine en grote gezinnen en vooral voor minder gegoede huishoudens te verlichten. Specifieke studentenhuisvesting neemt druk weg van de reguliere woningmarkt. Want als studenten geen gewone huizen of appartementen meer huren, komen er meer woningen vrij voor gezinnen. Het studentenhuisvestingsbeleid van de Stad wil de overlast beperken door grotere en/of op maat gemaakte projecten voor studentenhuisvesting te stimuleren. Net omwille van hun schaal zijn het de grootschalige studentenhuisvestingsprojecten die een merkelijk verschil kunnen maken om de druk op de woningmarkt te verminderen. Nieuwe studentenhuisvestingsprojecten zijn bijgevolg wel degelijk in overeenstemming met het woonbeleid van Stad Gent en zijn er net op gericht om de druk op de woningmarkt te verlichten.

-          Strijdig met de Woningtypetoets – De woningtypetoets resulteert op deze locatie in een score 8, waardoor eengezinswoningen de voorkeur hebben. Dit perceel is uitermate geschikt voor gezinswoningen in een klein woonerf. 

→        Bespreking bezwaar: De woningtypetoets is enkel van toepassing voor het bepalen van woningtypes bij een woonproject. Grootschalige studentenhuisvesting betreft conform het ABR geen woonfunctie, doch valt onder de functie gemeenschapsvoorziening. ‘Grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen’ is in artikel 4.1 van het ABR van Gent (oud artikel 1 gewijzigd in 2010) opgenomen als een uitzondering op het begrip “woning”. In artikel 4.1 van het ABR is dit begrip uitdrukkelijk gekwalificeerd als gemeenschapsvoorziening: ‘Deze initiatieven zijn – omwille van de schaalgrootte en omwille van de verplichting tot afsluiten van een overeenkomst (zoals voorzien in artikel 4.25) met een erkende onderwijsinstelling – te aanzien als gemeenschapsvoorzieningen.’ (artikel 4.1.) 

De woningtypetoets is bijgevolg niet van toepassing. 

-          Strijdig met de Bouwblokvisie en de Structuurvisie ‘Ruimte voor Gent’ – De Bouwblokvisie legt op dat er een park moet voorzien van minimum 1500 m² en dat eengezinswoningen van maximaal 2 bouwlagen de norm zijn. Grootschalige studentenhuisvesting in een middelgroot projectgebied is enkel te overwegen als dit ligt in een extra groot bouwblok. 

→        Bespreking bezwaar: Het project is niet gelegen binnen de contour waarbinnen de Bouwblokvisie van toepassing is. Het terrein van de aanvraag maakt bovendien geen deel uit van een binnengebied zoals gedefinieerd in de Bouwblokvisie. Er is hier bijgevolg geen sprake van strijdigheid met de Bouwblokvisie of met de Structuurvisie ‘Ruimte voor Gent’. 

-          Overschrijding van de draagkracht van de wijk – In de wijk ‘Nieuw-Gent-Ottergemse Dries’ is reeds heel wat studentenhuisvesting aanwezig. De draagkracht, de leefbaarheid en de woonkwaliteit in deze woonwijken wordt hiermee sterk op proef gesteld. Stad Gent wenst in te zetten op een betere verspreiding van studentenkamers over de hele stad. Voorliggende aanvraag is hiermee in strijd aangezien reeds 7,7% van het totale aantal gekende studentenkoten zich in deze buurt bevinden. 

→        Bespreking bezwaar: Het is correct dat de wijk ‘Nieuw Gent – Ottergemse Dries’ reeds over heel wat studentenhuisvesting beschikt. In deze wijk wordt eveneens een groot aandeel van de gewone huizen en appartementen door studenten gehuurd. Het studentenhuisvestingsbeleid van de Stad wil de overlast beperken door grotere en/of op maat gemaakte projecten voor studentenhuisvesting te stimuleren. Doel hiervan is om de druk op de gewone huizen en appartementen te doen afnemen, maar ook om in deze grootschalige studentenhuisvestingsprojecten meer in te kunnen zetten op beheer. Hiermee wordt niet enkel het beheer van het gebouw zelf bedoeld maar ook, en voornamelijk, het beheer van het samenlevingsverhaal (afspraken m.b.t. nachtlawaai, stallen van fietsen, bezoek, afvalverzameling …). Op die manier kan overlast vermeden worden. Ervaring leert dat een groot complex met excellent beheer doorgaans minder zwaar doorweegt op de buurt dan een klein studentenhuis zonder enige vorm van beheer en onderhoud. 

Om meer kwalitatieve studentenhuisvesting met een degelijk beheer aan te kunnen bieden, moet verder ingezet worden op grootschalige studentenhuisvestingsprojecten en dit op geschikte locaties in de nabijheid van onderwijscampussen. Het project Gestichtstraat bevindt zich in de nabijheid van meerdere campussen voor hoger onderwijs (om. De Sterre, Technologiepark-Ardoyen, UZ, Vesalius). Om de druk op de woningmarkt in de omgeving van deze campussen te kunnen doen dalen, moet ook in de wijken rondom de campussen ingezet worden op grootschalige studentenhuisvesting. Voorliggend project sluit aan bij de onderwijscampus De Deyne en is vlot toegankelijk met openbaar vervoer en fietsassen. De impact van deze nieuwbouw op de woonbuurt is beperkt gezien de afstanden die worden vrijgehouden en het feit dat het volume zich integraal richt naar de aanpalende Campus De Deyne. Deze locatie betreft dan ook een ruimtelijk te verantwoorden keuze.

-          Overlast – Een studentencoach/beheerder moet instaand voor het beheer van de studentenhuisvesting. Dit moet worden opgelegd als last. Het huishoudelijk reglement werd tot op heden niet opgemaakt. 

→        Bespreking bezwaar: De Stad Gent kiest ervoor om inzake studentenhuisvesting enkel nog in te zetten op grootschalige studentenhuisvesting. Door dit te doen kan de Stad immers wegen op het beheer. Hiermee wordt niet enkel het beheer van het gebouw zelf bedoeld maar ook, en voornamelijk, het beheer van het samenlevingsverhaal. De Stad voorziet in haar algemeen bouwreglement (artikel 4.25) immers de verplichting tot het toevoegen van een beheersovereenkomst bij elke omgevingsvergunningsaanvraag voor grootschalige studentenhuisvesting. Deze beheersovereenkomst werd ook aan huidige aanvraag toegevoegd. In de beheersovereenkomst verbindt de initiatiefnemer zich onder meer tot het verplicht voorzien van een meldpunt voor klachten inzake samenleven en het verplicht opmaken van een huishoudelijk reglement. Het huishoudelijk reglement (met afspraken m.b.t. nachtlawaai, stallen van fietsen, bezoek, beheer van afval …) moet ook 2 maand voor ingebruikname voorgelegd worden aan de Stad. De Stad gaat dan na of het reglement voldoende uitgewerkt is of bijvoorbeeld nog belangrijke zaken ontbreken. 

Voorliggend project heeft een beheersovereenkomst toegevoegd aan het dossier en op de plannen wordt een ruimte voor de conciërge/beheerder ingetekend. 

-          Betaalbare studentenhuisvesting – In de aanvraag zijn er slechts 36% betaalbare koten zonder voorzieningen. Overkoepelende studentenverenigingen vragen echter om dit percentage op minimum 80% te brengen. Het project geeft geen invulling aan de hoge nood voor betaalbare studentenhuisvesting. 

→        Bespreking bezwaar: In het ABR is opgenomen dat minimum 20% van de studentenkamers moeten worden voorzien als studentenkamers zonder eigen voorzieningen (artikel 4.26). Voorliggende aanvraag is hiermee in overeenstemming door 36% studentenkamers zonder voorzieningen aan te bieden, wat neerkomt op 33 kamers. Hoewel een groter aandeel studentenkamers zonder voorzieningen nog optimaler zou zijn in functie van de betaalbaarheid, voorziet het project in voldoende studentenkamers zonder voorzieningen conform het ABR en wordt er een goede mix in groottes en voorzieningsniveau gerealiseerd. 

-          Mobiliteitsimpact – In de Gestichtstraat heerst een grote verkeersdruk, wat wordt bevestigd in het ongunstig advies van AWV naar aanleiding van OMV_2021135254 waarin om. wordt gesteld dat de bestaande situatie een gevaarlijke situatie creëert en iedere toegang een conflictpunt is voor zwakke weggebruikers. 

De bouwheer stelt dat met het project geen aanzienlijke impact wat betreft mobiliteit wordt verwacht. Dit is niet correct daar de gevaarlijke situatie van de Gestichtstraat nu reeds bestaande is. De Ebergiste De Deynestraat is zeer smal en voetgangers en fietsers worden hier niet gescheiden van het vele personen- en busverkeer dat hier passeert. De afsluiting van de Gestichtstraat wordt al meer dan 20 jaar beloofd, maar wordt niet uitgevoerd. 

De op- en afrit van de R4 met de Gestichtstraat wordt voorzien om te worden afgesloten. Door de afsluiting van de Campus De Deyne aan de westzijde in functie van de heraanleg van de N60 en de creatie van een fietsbrug zal alle gemotoriseerd verkeer van deze campus via de Gestichtstraat moeten verlopen. 

De aanvrager stelt dat de Gestichtstraat is uitgerust met fietspaden, waardoor een goede ontsluiting voor fietsers gewaarborgd is. Dit is niet correct aangezien dit fietssuggestiestroken zijn en geen fietspaden. 

De Ebergiste De Deynestraat is geen openbare weg op private gronden, maar een private weg met openbaar karakter. Zowel de brandweer als AWV vragen een aansluiting aan een openbare weg, wat hier niet het geval is. De overeenkomst met de Broeders van Liefde zal niet meer geldig zijn als de Ebergiste De Deynestraat zal worden overgedragen naar openbaar domein. 

→        Bespreking bezwaar: Vandaag heeft de Gestichtstraat inderdaad te maken met een hoge intensiteit aan vrachtverkeer. Dit heeft effectief een zware impact op de leefkwaliteit en verkeersveiligheid van de bewoners van de Gestichtstraat. Het afkoppelen van de Gestichtstraat van de R4 zou een groot deel van deze problemen oplossen. Dit kan jammer genoeg niet op korte termijn worden gerealiseerd. Er is nog geen concrete datum voor afsluiten van de Gestichtstraat. De bedrijfsontsluitingswegen naar Gent-Zuid I en Zwijnaarde II en III blijven de voorwaarde voor de afsluiting van zowel de op- als afrit van de Gestichtstraat.

Om de Gestichtstraat af te koppelen van de R4, is er een alternatieve route nodig voor het verkeer van en naar Gent Zuid I (Coca-Cola-site). Zonder die alternatieve route verschuift het (vracht)verkeer naar andere plaatsen en wordt de problematiek van de Gestichtstraat gewoon verschoven.

Er is dus eerst een alternatieve ontsluitingsroute nodig voor het verkeer van en naar Gent Zuid I. Om die alternatieve route te kunnen aanleggen moet onder andere een rooilijn worden vastgelegd en moeten er gronden verworven worden. Zowel tegen de vastlegging van de rooilijn, als tegen de verwerving van de gronden zijn rechtszaken aangespannen. 

Van zodra er een uitspraak is in de verschillende rechtszaken kan het technische ontwerp volledig worden afgewerkt. Vervolgens kunnen de verwervingen gebeuren, kan de omgevingsvergunning aangevraagd worden en kan de alternatieve route worden gecreëerd. Tenslotte kan de Gestichtstraat worden afgesloten. 

We hopen dat dit kan worden gerealiseerd half 2027.

In de tussentijd zoekt Stad Gent naar ingrepen op korte termijn om de situatie in de Gestichtstraat te verbeteren. 

Om op heel korte termijn toch al verbetering te zien, heeft de Stad Gent voorgesteld aan wegbeheerder Agentschap Wegen en Verkeer (AWV) om de afrit op de R40 naar de Gestichtstraat te verlengen. Zo kan verkeer alvast meer vertragen, vooraleer de Gestichtstraat in te rijden. AWV heeft dit voorstel helaas voorlopig niet aanvaard. We blijven hierover met AWV in gesprek.

We zetten verder in op handhaving en werken cruciale knelpunten weg op alternatieve routes. Zo kunnen we het verkeer toch via een andere route sturen zonder de problemen te verschuiven. Voor een aantal van die knelpunten zijn er oplossingen gepland, voor andere zijn infrastructuurwerken nodig. Deze infrastructuurwerken moeten via de nodige ontwerpprocedures gaan. Stad Gent heeft zeker de ambitie om de problematieken in de omgeving aan te pakken. 

Voor verdere vragen kan je terecht bij het Mobiliteitsbedrijf Stad Gent. Via de website www.stad.gent/parkeren of via mail op mobiliteit@stad.gent. Of bel naar Gentinfo op 09 210 10 10. Gentinfo bezorgt je vraag aan het Mobiliteitsbedrijf. Meer informatie vind je ook hier: https://stad.gent/nl/plannen-en-projecten/project-scheldelindeweg-nieuwe-ontsluitingsweg-bedrijventerrein-zwijnaarde-ii-en-iii

De bestaande situatie van de Gestichtstraat ligt buiten de scope van voorliggende aanvraag tot de nieuwbouw van een studentenhuisvestingsproject. De omvang van het studentenhuisvestingsproject is niet van die aard dat er door dit project een aanzienlijke bijkomende impact op de mobiliteit van de Gestichtstraat moet worden verwacht. De bestaande ongunstige situatie is gekend, doch maakt geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag. 

Met de afsluiting van de westelijke zijde van de Campus De Deyne voor gemotoriseerd verkeer zal alle gemotoriseerd verkeer van deze campus inderdaad via de Gestichtstraat moeten verlopen. Ook dit maakt geen deel uit van voorliggende aanvraag. 

Het is een terechte opmerking dat de Gestichtstraat over fietssuggestiestroken beschikt en niet over fietspaden. 

De Ebergiste De Deynestraat is inderdaad geen openbare weg, doch een private weg in eigendom van de Broeders van Liefde. Deze verleenden aan de bouwheer een toegangsrecht over de Ebergiste De Deynestraat voor niet-gemotoriseerd verkeer, met uitzondering van hulpdiensten. Aangezien de studentenhuisvesting enkel beschikt over een toegang voor voetgangers en fietsers is een toegang voor gemotoriseerd verkeer niet vereist. De brandweer kan het studentenhuisvestingscomplex voldoende bereiken via de Ebergiste De Deynestraat en vereist geen openbare weg. Ook AWV eist geen ontsluiting via een openbare weg. Het dossier biedt voldoende garantie dat voetgangers, fietsers en hulpdiensten het studentenhuisvestingsproject kunnen bereiken via de Ebergiste De Deynestraat, ook al is dit een private weg. Indien deze wegenis op termijn zal worden overgedragen naar het openbaar domein, vervalt de overeenkomst met de Broeders van Liefde inderdaad, maar zal het project bereikbaar zijn via een openbare gemeenteweg. 

-          Parkeeroverlast – Conform het parkeerbeleid van Stad Gent inzake grootschalige studentenhuisvesting voorziet de bouwheer geen parkeerplaatsen voor gemotoriseerd verkeer. In de realiteit blijkt echter dat studenten wel degelijk met de auto komen en voor overlast zullen zorgen. Daarnaast worden ook leveranciers, onderhoudsdiensten en verhuisbewegingen verwacht. Er is al veel parkeerdruk in de buurt en in de Ebergiste De Deynestraat wordt vaak wild geparkeerd. Aangezien deze straat geen openbare weg is, is hier geen handhaving van de politie mogelijk. Dit is een bestaand probleem in deze buurt die door voorliggend project nog zal toenemen. 

→        Bespreking bezwaar: De Stad stelde een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen. In dit parkeerplan wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen studentenhuisvestingsprojecten en andere functies. Het betreft een bewuste keuze van Stad Gent om geen autoparkeerplaatsen te voorzien bij studentenhuisvestingsprojecten met het oog op het ontraden van de auto als vervoersmiddel voor studenten. Studenten moeten maximaal gebruik maken van het openbaar vervoer en de fiets om zich te verplaatsen. 

-          Onvoldoende bezoekersfietsenstalplaatsen– 10 fietsenstallingen voor bezoekers is veel te weinig. Bij woningen waar studenten huizen staan steeds meerdere fietsen voor de deur.  

→        Bespreking bezwaar: De stedelijke parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen. In dit concrete geval betekent dit dat er moet ingezet worden op voldoende fietsparkeercapaciteit, namelijk minimum 93 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners en minimum 9 voor bezoekers. Met 100 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners en 10 voor bezoekers is het project in overeenstemming met de fietsrichtlijnen. De fietsenstallingen zijn bovendien zeer vlot toegankelijk aangezien ze zich dicht bij het openbaar domein en op het maaiveldniveau bevinden. Het is niet vereist om het aantal bezoekersfietsparkeerplaatsen nog uit te breiden. De vergelijking met woningen waar studenten zijn gehuisvest gaat hier niet op. In oudere bestaande studentenhuisvesting is veelal geen of gebrekkige fietsenstalling beschikbaar voor de studenten zelf. In voorliggende aanvraag worden 100 comfortabele plaatsen voor de bewoners zelf en 10 aanvullende plaatsen voor bezoekers ingericht. Dit staat in verhouding tot de omvang van het project. Het verhelpen van eventueel wildparkeren van fietsen in de voortuin van het project moet worden opgelost via een degelijk beheer.  

-          Rooien van bomen - De bomen die gerooid worden zouden niet waardevol zijn, maar deze zijn wel waardevol voor de buurt daar deze het straatbeeld bepalen en als groenscherm dienen. Het maximale behoud van de bestaande bomen is vereist. Nieuwe bomen vervullen pas na ca. 10 jaar hun rol als groenscherm. 

Het is onvoldoende duidelijk welke bomen exact zullen gepland worden, op welke plaats en hoeveel. 

→        Bespreking bezwaar: 

Het ontwerp houdt rekening met de positie van drie waardevolle onrechtmatig gevelde bomen (in de periode 2019/2020). De bouwvolumes staan buiten de zone waar de 3 waardevolste bomen stonden. Op deze wijze wordt geen precedent geschept, waarbij eerst bomen, die op een minder gelukkige positie staan worden verwijderd, waarna later dan geen rekening mee wordt gehouden. Dit is hier dus niet gebeurd, wat positief is. 

Er worden 6 extra bomen geveld die ofwel dood of in slechte gezondheid verkeren. Eén boom wordt geveld om ruimte te geven aan een andere te behouden waardevollere boom. Een bomengroepje met minder waardevolle kleinere naaldbomen wordt ook verwijderd ten behoeve van de verplaatsing van een nutscabine. De motivatie voor het verwijderen van deze bomen kan geaccepteerd worden. 

Ook worden (niet beschermde) heesters verwijderd. Ook dit gebeurt gemotiveerd. 

Er wordt een kwalitatief beplantingsconcept beschreven in de toelichtingsnota. Voor de 6 te rooien bomen, samen met de in totaal 8 (waarvan 3 waardevol waren) eerder onrechtmatig gerooide bomen, worden voldoende (meer dan 14) nieuwe hoogstammige bomen voorzien. Op het beplantingsplan worden de locaties van de nieuwe bomen aangeduid. Deze nieuwe bomen, samen met de te behouden bomen vormen alvast een voldoende robuust groene inbedding van de bouwvolumes. Als bijzondere voorwaarde wordt opgenomen dat de te behouden bomen tijdens de duur van de werf moeten worden beschermd en dat de geplande groenaanleg met minimaal 14 nieuwe hoogstammige bomen en struikmassieven effectief moeten worden gerealiseerd. De te behouden bomen in combinatie met de nieuwe aanplant voorzien in een degelijke inbedding van het project in een groene omgeving. 

-          Berekening stikstofdepositie en Natuurtoets ontbreekt – De impact van de stikstofuitstoot op de naastgelegen beschermde groenzone werd niet onderzocht. Uit recente rechtspraak van de Raad van Vergunningsbetwistingen blijkt dat zelfs een gebrekkig stikstofonderzoek al grond tot vernietiging is – laat staan het compleet ontbreken eraan.

Bij elke vergunningsplichtige activiteit moet worden nagegaan of er een negatieve impact kan zijn op bepaalde habitats en (leefgebieden van) soorten (Art. 36ter §3 van het Natuurdecreet). Deze Natuurtoets ontbreekt. In en rond het projectgebied is er aanwezigheid van vleermuizen. Dit werd niet onderzocht in dit dossier. Het resultaat van dit onderzoek moet toegevoegd worden aan de vergunningsaanvraag. MER-deskundigen hebben dit niet onderzocht en hebben geen melding gemaakt van de aanwezige vleermuizenpopulatie op de site.

→        Bespreking bezwaar 

Stikstof

De aanvraag heeft geen betrekking heeft op ‘activiteiten die gepaard gaan met een uitstoot van stikstof en daardoor een mogelijk significant effect hebben op een nabijgelegen Natura2000-gebied’ waardoor de berekening van de stikstofdepositie hier niet vereist is. De Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) is in de eerste plaats gericht naar bescherming van Natura2000 gebieden. De in het RUP Groen herbestemde groenzone is geen Natura2000-gebied en evenmin ligt het voorgestelde gebied in de nabijheid van een ander groengebied dat wel als habitatrichtlijngebied beschermd is. Een berekening van de stikstofdepositie van dit project is dus niet verplicht en ook niet nodig. We kunnen redelijkerwijs stellen dat een bouwproject op deze site geen dermate stikstofuitstoot teweeg zal brengen dat die een significant effect kan hebben op één van deze op ruime afstand van de bouwplaats gesitueerde habitatrichtlijngebieden. 

Natuurtoets

Vanuit de zorgplicht die ingeschreven is in het Natuurdecreet moet de vergunningverlenende overheid er bij het beoordelen van een vergunningsaanvraag zorg voor dragen dat er geen vermijdbare schade aan natuur kan ontstaan. Artikel 16 van het Decreet natuurbehoud legt aan de overheid op er voor te zorgen dat geen vermijdbare schade aan de natuur kan ontstaan door het verlenen van een vergunning. Dit werd afgetoetst (zie verder hoofdstuk 8. OMGEVINGSTOETS). 

Aanvullend moet worden gesteld dat alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen beschermd zijn in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich - vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken - van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, moet contact opgenomen te worden met het Agentschap voor Natuur en Bos. Deze verplichting is blijvend van toepassing. 

-          Onvolledig dossier – De hydraulische nota ontbreekt, hoewel dit een verplicht onderdeel is van elke OMV-aanvraag. Het sloopopvolgingsplan ontbreekt hoewel dit vereist is voor infrastructuurwerken gekoppeld aan een volume groter dan 250 m³. Bovendien is er vastgestelde aanwezigheid van asbest-vervuiling. Er is geen asbestattest aan het dossier toegevoegd. 

→        Bespreking bezwaar:

Een hydraulische nota vormt geen verplicht onderdeel van een omgevingsvergunningsaanvraag conform het Normenboek voor digitale aanvragen voor een omgevingsvergunning. 

Het opstellen van een sloopopvolgingsplan is vereist voor vergunningsplichtige sloop- en afbraakwerken van:

- niet-residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 1.000 m³

- residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 5.000 m³

- infrastructuurwerken met een volume groter dan 250m³

Volgens het aanvraagdossier vallen de volumes onder de drempels. Het opstellen van een sloopopvolgingsplan is niet vereist.

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema). Een asbestattest is enkel noodzakelijk bij de verkoop van een gebouw (van vóór het jaar 2001). Dit is verplicht sinds 23-11-2022. Vlarem II (Hoofdstuk 6.4. BEHEERSING VAN ASBEST) vermeldt niet dat een attest moet toegevoegd worden aan de omgevingsvergunning.

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. 

Voor de start van de sloop- of renovatiewerken dient een destructieve asbestinventaris opgemaakt te worden. Wordt er asbest aangetroffen, dan stelt de sloopaannemer een risico- en werkplan op. Hij meldt de werf ook 15 dagen voor de start van de werkzaamheden aan de lokale directie Toezicht op het Welzijn op het Werk en aan zijn preventieadviseur-arbeidsgeneesheer. Zo wordt de veiligheid van de werknemers gegarandeerd.

Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://ovam.vlaanderen.be/asbest-en-sloop

-          Strijdig met de brandveiligheidsvoorschriften – De noodzakelijke brandveiligheid wordt niet behaald aangezien de Ebergiste De Deynestraat zeer smal is en vaak geblokkeerd is door parkeeroverlast. Dit is eveneens een onoverkomelijk probleem voor de bereikbaarheid van GSH ‘Bro Upkot’ door de hulpdiensten zodra de inrit aan de zijde van de N60 zal worden afgesloten. De draaistraal kan enkel genomen worden indien een van de paaltjes op het voetpad wordt weggehaald (wat reeds gebeurde). 

→        Bespreking bezwaar: Het project werd uitgebreid besproken met de Brandweer en werd getoetst aan de brandveiligheidsnormen. Het voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum op 23 januari 2024 onder ref. 060986-006/MLE/2024 is hier het resultaat van. Het project is bereikbaar via de Ebergiste De Deynestraat, net zoals het geval is voor de overige activiteiten op Campus De Deyne (waaronder een studententoren en schoolgebouwen). Deze bereikbaarheid komt niet in het gedrang met een mogelijke toekomstige afsluiting van de westelijke toegang tot de campus voor gemotoriseerd verkeer. De toegang voor hulpdiensten blijft gegarandeerd. 

-          Strijdigheid met advies Agentschap Wegen en Verkeer – De feitelijke bouwlijn bevindt zich op 8 m achter de grens van het openbaar domein. De distributiecabine van Fluvius moet achter de bouwlijn worden ingeplant. 

→        Bespreking bezwaar: Het is correct dat de feitelijke bouwlijn zich 8 m achter de rooilijn bevindt. De distributiecabine moet bijgevolg worden verplaatst om achter de bouwlijn te worden gepositioneerd. Dit kan als bijzondere voorwaarde bij de omgevingsvergunning worden opgelegd. Het voorwaardelijk gunstig advies van AWV geeft eveneens aan dat dit via bijzondere voorwaarden kan worden opgelost. 

-          Waterhuishouding – Het terrein is niet pluviaal gevoelig, maar de omliggende terrein wel. Dit komt doordat het terrein is opgehoogd. Met de werken zal er grond moeten worden afgegraven waardoor het project wel pluviaal gevoelig wordt. 

Hoe worden de wadi’s afgeschermd van de spelende kinderen? 

→        Bespreking bezwaar:

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans (huidig klimaat) ter hoogte van de wegenis en de randen van het perceel. Dit wordt niet bijgesteld in functie van een toekomstige afgraving van het terrein. De gewestelijke verordening inzake hemelwater wordt stringent toegepast. Mits het nemen van enkel bijkomende (opgelegde) randvoorwaarden wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

De wadi’s worden niet afgeschermd van de spelende kinderen. Dit is geen vereiste. Het is totaal onrealistisch om alle potentiële gevaren voor kleine kinderen af te schermen.

-          Riolering – Het wegdek en de riolering is in zeer slechte staat en zou moeten worden vernieuwd. Men is bezorgd of de riolering in deze straat een dergelijke toename van gebruikers wel aankan. Het project voorziet een rioleringsaansluiting met diameter 160 mm, wat standaard is voor eengezinswoningen. Het gaat hier om een project met 93 entiteiten waardoor een grotere diameter vereist is. 

→        Bespreking bezwaar: FARYS verleende op 19/01/2024 een voorwaardelijk gunstig advies voor voorliggend project. De aansluiting van het project op de bestaande riolering werd door FARYS geëvalueerd. FARYS gaat akkoord met een aansluiting van een diameter 160 mm. Indien de bouwheer van mening is dat een grotere diameter noodzakelijk is, dient dit bij de aanvraag van de aansluiting aangetoond te worden op basis van een hydraulische nota.  

-          Onvoldoende voorzorgsmaatregelen tijdens de bouwperiode - De bouwheer heeft het Werfcharter van Stad Gent waarin men streeft naar veilige schoolroutes en een maximaal bereikbare, leefbare en veilige omgeving niet onderschreven. Er wordt gevraagd om het respecteren van het werfcharter op te nemen als bijzondere voorwaarde. Daarnaast vraagt men om de oprit naar de R4 reeds in één richting af te sluiten of (bij voorkeur) de goedkeuring op te schorten tot de beloofde afsluiting van de Gestichtstraat. 

→        Bespreking bezwaar: Een bouwwerf brengt inderdaad een zekere overlast met zit mee, dit is echter onvermijdelijk bij een bouwproject. Het is aan de bouwheer om de hinder van deze bouwwerf voor de omwonenden zo beperkt mogelijk te houden. Daarenboven gaat het om een tijdelijke situatie. De milieuwetgeving en het politiereglement is hier in elk geval van toepassing. De suggestie van de bezwaarindiener om het Charter Werftransport toe te passen wordt toegevoegd als opmerking bij deze omgevingsvergunning.

-          Nota akoestiek onvoldoende – De informatie over de buitenunit van de geplande warmtepomp is onvoldoende zodat Stad Gent hier geen gedegen uitspraak over kan doen. Het is onduidelijk wat de precieze installatie is en of die installatie het niveau van het omgevingsgeluid voor omwonenden niet met een constante factor zal verhogen. 

→        Bespreking bezwaar: De toestellen zijn volgens Vlarem ingedeeld. Zij dienen aldus expliciet te voldoen aan de geluidsnormen van Vlarem II. Indien na het zorgvuldig plaatsen van de toestellen toch geluidsoverlast zou optreden, kan er beroep gedaan worden op de dienst Toezicht van de Stad Gent, die de geluidsdruk van de toestellen kan aftoetsen aan de normen. Indien noodzakelijk kunnen er bijkomende geluidsmaatregelen gevorderd worden.

De energieprestatieregelgeving (EPB) bepaalt dat bij nieuwbouwprojecten een bepaalde minimumhoeveelheid energie uit hernieuwbare energiebronnen moet gehaald worden. De bouwheer heeft zelf de keuze welk systeem hij/zij plaatst. 

8.       OMGEVINGSTOETS

Team stadsbouwmeester

Voorliggende aanvraag OMV_2023143230, betreft het bouwen en de exploitatie van een grootschalige studentenhuisvesting (met warmtepompen) na het slopen van de bestaande bebouwing, door MM Founded I bv, gelegen te Gestichtstraat 8, 10 en 10A, 9000 Gent.

De ontwikkeling van dit perceel kent een lange historiek. Een eerder voorstel met een andere ontwikkelaar leidde finaal niet tot een uitvoerbaar project.

Het proces naar huidige aanvraag toe werd mee begeleid door Team Stadsbouwmeester, het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer op 09/08/2022 en 22/06/2023. Nadien was er opvolging via email met Team Stadsbouwmeester tot een gunstig advies van het team werd bekomen.

Het project gaat uit van de inpassing van een grootschalige studentenhuisvesting met twee
L-vormige verbonden volumes geschikt rond twee binnentuinen. De inplanting werd minutieus onderzocht, het volume zal zich weg van de huizenrij op de site bevinden, met ontsluiting via de Ebergiste De Deynestraat. 

Er wordt bijzondere aandacht besteed aan het landschappelijk ontwerp, waarbij de overige ruimte van de tuin voornamelijk wordt ingezet als extensief te gebruiken buitenruimte en kijkgroen. De bruikbare buitenruimte voor de studenten wordt ingepast in de beide L-en en concentreert zich bij de bebouwing aan zijde Ebergiste De Deynestraat.

Planmatig worden de collectieve voorzieningen op gebouwniveau op het gelijkvloers voorzien, gekoppeld aan de buitenruimtes. Dit zijn de fietsenstallingen en leef- en studeerruimtes. Het plan functioneert als twee L-en, met een been op drie lagen en een been op twee lagen.

Qua verschijning worden de volumes duidelijk geritmeerd opgebouwd, en voorzien met een donkere houten materialisatie en mooie maar rustige detaillering. Het gebouw leest als een woongebouw, en zal door de donkere maar natuurlijke materialisatie opgaan in de groene omgeving. De openingen vertalen mee de studentenkamers in de gevel.

Conclusie:

Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen. Volgens Team Stadsbouwmeester ligt een mooi project voor, het volume past zich goed in in de omgeving, zoekt door de ontsluiting en volumetrische opbouw aansluiting bij de campus De Deyne, en verschijnt als een rustige, heldere, geritmeerde en mooi gedetailleerde figuur in een groen landschap. 

Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd nadien bijgestuurd conform aan het advies van de Kamer. Nadien was er opvolging via email vanuit het Team totdat een gunstig advies werd bekomen. Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke, architecturale of esthetische opmerkingen meer op voorliggend voorstel, en adviseert daarom gunstig. 

De adviezen van de Kwaliteitskamer zijn bijgevoegd als bijlage. 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 

Locatiekeuze en programma 

De aanvraag voorziet in een nieuwbouwvolume voor grootschalige studentenhuisvesting na sloop van de bestaande constructies op het terrein. De nood aan bijkomende studentenhuisvesting is gezien het toenemende aantal studenten in Gent zeer hoog. Er is degelijke, in die zin vergunde studentenhuisvesting nodig: in de eerste plaats voor de studenten zelf, maar zeker ook om de druk op de woninghuurmarkt voor kleine en grote gezinnen en vooral voor minder gegoede huishoudens te verlichten. Specifieke studentenhuisvesting neemt druk weg van de reguliere woningmarkt. Want als studenten geen gewone huizen of appartementen meer huren, komen er meer woningen vrij voor gezinnen. Het studentenhuisvestingsbeleid van de Stad wil de overlast beperken door grotere en/of op maat gemaakte projecten voor studentenhuisvesting te stimuleren. Dergelijke grote studentenhuisvestingsprojecten worden bij voorkeur gelokaliseerd in de buurt van of op een onderwijscampus, vlak bij voorzieningen, hoogwaardig, openbaar vervoer en vlotte fietsassen. 

Voorliggend studentenhuisvestingsproject wordt ingeplant aan de toegang van een bestaande onderwijscampus. In de onmiddellijke omgeving komen meerdere studentencampussen voor die de locatie voor deze studentenhuisvesting kunnen verantwoorden. Onder meer Campus De Sterre, UZ, Technologiepark Ardoyen en Campus Vesalius situeren zich in de nabijheid. 

Het ontwerp voorziet in een degelijke woonkwaliteit voor de gehuisveste studenten met voldoende voorzieningen. De kamers voldoen aan het algemeen bouwreglement en worden allen in de dichte nabijheid van sanitair en de leefkeuken gepositioneerd. De leefkeukens worden goed verdeeld over de bouwvolumes en worden bovendien georiënteerd naar de binnentuinen. 

Inplanting, volume en architecturale uitwerking

Met de keuze voor twee L-vormige volumes wordt de studentenhuisvesting georiënteerd om de binnentuinen die worden afgeschermd door middel van bebouwing van de zuidelijk gelegen woningen. Tussen de nieuwbouw en de aanpalende eengezinswoning wordt een afstand gehouden van minimum 21 m. Deze onbebouwde ruimte zal worden aangelegd als buffergroen naar de aanpalende woningen toe. Door de gekozen inplanting wordt het studentenhuisvestingscomplex georiënteerd weg van de woonomgeving en gericht naar de onderwijscampus De Deyne. De aangehouden afstand en aanleg van de tussenzone als buffergroen maakt het mogelijk om de impact van de studentenhuisvesting op de omliggende woningen tot een minimum te beperken. 

De keuze van inplanting maakt het bovendien verantwoordbaar om een aantal studentenkamers te voorzien van een eigen buitenruimte van 60 cm diep. Een dergelijk ondiep balkon heeft een positieve impact op de woonkwaliteit van de aanpalende studentenkamer, maar is te ondiep om aanleiding te kunnen zijn voor geluidsoverlast naar de omgeving toe. 

Het bouwvolume beschikt over drie bouwlagen voor de gebouwdelen parallel aan de Gestichtstraat. De volumes die hier dwars op staan beschikken over twee bouwlagen. Een dergelijke bouwhoogte kan goed ingepast worden in deze omgeving die gedomineerd wordt door eengezinswoningen aan de zuid- en oostzijde van overwegend twee bouwlagen en grotere bouweenheden op Campus De Deyne van 2 à 3 bouwlagen. 

Natuurtoets

Artikel 16 van het Decreet natuurbehoud legt aan de overheid op er voor te zorgen dat geen vermijdbare schade aan de natuur kan ontstaan door het verlenen van een vergunning. Onderstaande natuurtoets is erop gericht om na te gaan of er geen vermijdbare schade aan natuur kan ontstaan door voorliggende project. 

Impact op waardevolle natuur buiten het projectgebied

Volgens de kaart met de aanduiding van de natura 2000-gebieden is de site niet gelegen in de nabije omgeving van een Habitatrichtlijngebied (> 4 km) of Vogelrichtlijngebied (> 12 km).

Overeenkomstig de afbakening van de VEN-gebieden is de site gelegen op ca. 1,6 km van het VEN-gebied ‘De Vallei van de Bovenschelde Noord’. Het project zal gezien de afstand niet leiden tot onvermijdbare en onherstelbare schade aan de natuurwaarden in het VEN-gebied, vogelrichtlijngebied en habitatrichtlijngebied.

Het projectgebied paalt niet aan de groenzone opgenomen in het RUP Groen langs de R4. De impact van het project op het groen opgenomen in RUP Groen is gezien de aard en schaal van het voorliggende project in combinatie met de afstand eveneens voldoende beperkt. 

Tijdens de aanlegfase kan er tijdelijk geluidsverstoring optreden voor de aanwezige fauna in de omgeving. Gezien de tijdelijke aard van deze geluidsverstoring blijft de impact hiervan beperkt. 

Er kan worden geconcludeerd dat het project geen betekenisvolle aantasting zal veroorzaken op de natuurwaarden in de omgeving. 

Impact op het projectgebied zelf

Volgens de biologische waarderingskaart (BWK van de stad Gent) staat het perceel ingekleurd als ‘complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen’. Op het perceel staan een aantal waardevolle bomen. 

Het ontwerp houdt rekening met de positie van drie waardevolle onrechtmatig gevelde bomen (in de periode 2019/2020). De bouwvolumes staan buiten de zone waar de 3 waardevolste bomen stonden. Op deze wijze wordt geen precedent geschept, waarbij eerst bomen, die op een minder gelukkige positie staan worden verwijderd, waarna later dan geen rekening mee wordt gehouden. Dit is hier dus niet gebeurd, wat positief is. 

Er worden 6 extra bomen geveld die ofwel dood of in slechte gezondheid verkeren. Eén boom wordt geveld om ruimte te geven aan een andere te behouden waardevollere boom. Een bomengroepje met minder waardevolle kleinere naaldbomen wordt ook verwijderd ten behoeve van de verplaatsing van een nutscabine. De motivatie voor het verwijderen van deze bomen kan geaccepteerd worden. 

Ook worden (niet beschermde) heesters verwijderd. Ook dit gebeurt gemotiveerd. Er is hier geen sprake van vermijdbare schade aan de natuur op het terrein. 

Er wordt een kwalitatief beplantingsconcept beschreven in de toelichtingsnota. Voor de 6 te rooien bomen, samen met de in totaal 8 (waarvan 3 waardevol waren) eerder onrechtmatig gerooide bomen, worden voldoende (meer dan 14) nieuwe hoogstammige bomen voorzien. Deze nieuwe bomen, samen met de te behouden bomen vormen alvast een voldoende robuust groene inbedding van de bouwvolumes. De te behouden bomen dienen wel beschermd te worden tijdens de volledige duur van de werf, waarbij minstens een aanééngesloten hekwerk (van minstens 2 m hoogte) wordt geplaatst op minstens 2 m van de stam van de bomen.

Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het ontwerp voldoende rekening houdt met de aanwezige groenelementen en bovendien tot doel heeft om deze bijkomend te versterken. 

Mits de bijzondere voorwaarden worden nageleefd kan worden gesteld dat het project de natuurtoets doorstaat. 

Mobiliteit

Omschrijving

De bewoners-studenten zullen over 110 fietsstelplaatsen beschikken. Deze fietsstelplaatsen zijn toegankelijk vanuit de Ebergiste De Deynestraat. Er worden geen autostaanplaatsen aangelegd.

Beoordeling bereikbaarheid

De doelgroep van de aangevraagde werken (studenten) verplaatst zich (idealiter) voornamelijk te voet, per fiets, of met het openbaar vervoer. In het licht hiervan is het terrein van de aanvraag op het vlak van bereikbaarheid een relatief geschikte locatie voor studentenhuisvesting:

Te voet en per fiets: hoewel de site t.o.v. het centrum van de stad eerder perifeer is gelegen, bevinden er zich heel wat universiteits- en hogeschoolgebouwen op relatief dichte afstand: UZ Gent, De Sterre, campus Ardoyen, campus Vesalius Hogent,… De afstand tussen deze universiteits- en hogeschoolgebouwen enerzijds en de site van de aanvraag anderzijds, is goed overbrugbaar met de fiets (en in sommige gevallen ook te voet). Andere dagelijkse voorzieningen zoals winkels en sportinfrastructuur bevinden zich op wandel- en fietsafstand. Het centrum van Gent is niet meer dan 15 à 20 minuten fietsen.

Qua fietsbereikbaarheid staan er overigens heel wat infrastructurele ingrepen op stapel om de kwaliteit van de fietsverbindingen in de omgeving verder te verbeteren. Er komt bijvoorbeeld een fietsverbinding (inclusief fietsbrug) tussen De Sterre en campus Ardoyen die ook voor de bewoners van de aangevraagde nieuwbouw uitstekend van pas zal komen. Verder wordt op termijn ook de Gestichtstraat afgesloten van de R4, waardoor de (fiets)verkeersveiligheid rond de projectsite zal verbeteren.

Openbaar vervoer: ook met het openbaar vervoer is de site uitstekend bereikbaar. Tram 2 heeft een halte op het einde van de Gestichtstraat. Deze tramhalte garandeert een vlotte verbinding met onder meer het UZ Gent, De Sterre, station Gent-Sint-Pieters, en de binnenstad. Op circa 500 m van de site bevindt zich een bushalte die eveneens een verbinding maakt met de binnenstad. Het treinstation van Gent-Sint-Pieters bevindt zich op ca. 10 minuten fietsen van de site.

Beoordeling parkeerluik

De stedelijke parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen. Het uiteindelijk aantal parkeerplaatsen dient altijd in overeenstemming te zijn met de bereikbaarheid van de site (zie hoger). 

In dit concrete geval betekent dit dat er moet ingezet worden op voldoende fietsparkeercapaciteit: minimum 93 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners en 9 voor bezoekers. Voor studentenhuisvesting is het niet wenselijk om autogebruik aan te moedigen en mogen er dus geen autostaanplaatsen worden voorzien.

Fietsparkeren: de ontwikkelaar heeft het fietsparkeerluik kwalitatief uitgewerkt, aangezien

-      er voldoende fietsstelplaatsen worden voorzien: 100 voor de bewoners en 10 voor bezoekers;

-      de fietsenstallingen zeer vlot toegankelijk zijn: ze bevinden zich dicht bij het openbaar domein en op het maaiveldniveau.

-      De fietsenstallingen veel gebruikscomfort garanderen: ze zijn overdekt, en de breedte van de as-op-asafstanden en gangpaden voldoen aan de stedelijke richtlijnen;

-      de fietsenstallingen afsluitbaar zijn en fietsen dus veilig gestald kunnen worden;

-      de fietsstelplaatsen voor bezoekers voorzien worden buiten de afsluitbare fietsenstallingen voor de bewoners-studenten. Hierdoor kunnen de bezoekers hun fiets makkelijk stallen zonder daarvoor over een sleutel, code, of badge te moeten beschikken.

Autoparkeren: de bouwheer voorziet geen autostaanplaatsen. Dit is in overeenstemming met het Algemeen Bouwreglement. Volgens dit reglement mogen geen parkeervoorzieningen worden voorzien bij studentenaccommodaties. Studenten verplaatsen zich vooral met de fiets, te voet of met het openbaar vervoer. Door geen autostaanplaatsen te voorzien wordt autogebruik niet gestimuleerd.

Conclusie

De projectsite is goed bereikbaar met alternatieve vervoersmiddelen en is dus een geschikte locatie voor studentenhuisvesting. De bouwheer speelt hierop in door voldoende kwalitatieve fietsstelplaatsen te voorzien en geen autostaanplaatsen aan te leggen. Hierdoor kan de mobiliteit van dit dossier gunstig worden beoordeeld.

Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten

Ten allen tijde moet voldaan worden aan de geluidsnormen opgenomen in Vlarem II.

Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:

-       Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden

-       Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien

-       Processturing waarbij de ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.

Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).

Dit wordt als opmerking opgenomen.

De gevraagde omgevingsvergunning is mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig. 

Volgende rubrieken worden gunstig beoordeeld:

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.