Terug
Gepubliceerd op 15/03/2024

2024_CBS_02554 - OMV_2023119720 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 9 appartementen en 1 kantoorfunctie na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - August Van Bockxstaelestraat en Brusselsesteenweg, 9050 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 14/03/2024 - 08:32 College Raadzaal
Datum beslissing: do 14/03/2024 - 09:33
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Sofie Bracke, schepen; Tine Heyse, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Evita Willaert, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Liesbet Vertriest, waarnemend adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Filip Watteeuw, schepen

Secretaris

Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Voorzitter

Sofie Bracke, schepen
2024_CBS_02554 - OMV_2023119720 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 9 appartementen en 1 kantoorfunctie na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - August Van Bockxstaelestraat en Brusselsesteenweg, 9050 Gent - Vergunning 2024_CBS_02554 - OMV_2023119720 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 9 appartementen en 1 kantoorfunctie na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - August Van Bockxstaelestraat en Brusselsesteenweg, 9050 Gent - Vergunning

Motivering

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Mevrouw Rita Dauwe met als contactadres Zoutelaan 225, 8300 Knokke-Heist heeft een aanvraag (OMV_2023119720) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 18 september 2023.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 9 appartementen en 1 kantoorfunctie na het slopen van de bestaande bebouwing

• Adres: August Van Bockxstaelestraat 69-71 en Brusselsesteenweg 296, 9050 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 20 sectie A nrs. 194N, 194V en 194W

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 6 december 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 8 maart 2024.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De bouwlocatie is gelegen op de hoek van de Brusselsesteenweg en de August Van Bockxstaelestraat in de deelgemeente Ledeberg. De Brusselsesteenweg is een gewestweg en een belangrijke invalsweg naar het centrum van Gent. De August Van Bockxstaelestraat betreft een klassieke woonstraat en is tevens een gemeenteweg.

 

De omgeving wordt gekenmerkt door een variatie aan functies (wonen, handel, diensten en horeca), alsook diverse bouwstijlen. De meeste gebouwen hebben een hoogte van 2 of 3 bouwlagen plus een hellend dak, maar er zijn tevens enkele meergezinswoningen aanwezig bestaande uit 7 bouwlagen met plat dak. Zo heeft het linkse buurpand van de aanvraag 7 bouwlagen, plus een teruggetrokken 8e laag. De buur rechts heeft 7 bouwlagen. Het buurpand in de August Van Bockxstaelestraat omvat 2 bouwlagen plus een hellend dak.
 

Op de site bevindt zich in de bestaande toestand een hoekpand (2 bouwlagen plus een hellend dak) dat een kantoor en 2 appartementen omvat, alsook een niet bebouwd perceel (44032A194/W) die in de bestaande toestand gebruikt wordt als parking.
 

Het bestaande hoekpand wordt momenteel getroffen door een gewestelijke rooilijn (cfr. advies AWV, zie punt 4 EXTERNE ADVIEZEN). Een deel van het volume van dit pand bevindt zich met andere woorden voor de rooilijn, wat zich veruitwendigt in een verspringing van de voorbouwlijn t.a.v. de rechter- en linkerbuur.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag omvat het slopen van de bestaande bebouwing en het oprichten van een nieuwbouw meergezinswoning bestaande uit 9 appartementen en een gelijkvloerse kantoorfunctie. Het nieuwe bouwvolume kent ter hoogte van de Brusselsesteenweg een bouwtypologie van 7 bouwlagen afgewerkt met een plat dak, in lijn met de rechterbuur. Het bouwvolume wordt afgebouwd naar de August Van Bockxstaelestraat toe waarbij het bouwvolume hier met 3 bouwlagen en een plat dak (groendak) aansluiting zoekt met de aanpalende bebouwing.

De kroonlijsthoogte ter hoogte van de Brusselsesteenweg bedraagt 23,05m gemeten ten opzichte van het trottoirpeil. Het op te richten bouwvolume zal hierbij integraal aansluiten op de kroonlijsthoogte van de rechter aanpalende. De kroonlijsthoogte voor het gedeelte ter hoogte van de August Van Bockxstaelestraat bestaande uit 3 bouwlagen bedraagt 10,46m gemeten ten opzichte van het trottoirpeil.

De voorbouwlijn van het nieuwe gebouw zal gelijk lopen met de gewestelijke rooilijn en bijgevolg in het verlengde liggen van de rechter aanpalende. De bestaande verspringing in de voorbouwlijn zal hierdoor verdwijnen. Volgens afspraken met het Agentschap Wegen en Verkeer zal het gedeelte voor de gewestelijke rooilijn door het Agentschap Wegen en Verkeer verworven worden en zal dit na realisatie van het project onderdeel van het openbaar domein worden. Dit deel heeft een oppervlakte van 31,40m2. De bouwheer wenst dit nieuwe openbaar domein aan te leggen met voetpaden en groenzones.
 

Met voorliggende bebouwing wordt de site volledig volgebouwd. Op de verdiepingen houdt het bouwvolume een bouwdiepte aan van 13,48m gemeten vanaf de gewestelijke rooilijn, en een bouwdiepte van 10,63m gemeten vanaf de rooilijn ter hoogte van de August Van Bockxstaelestraat.
 

In het kader van het op te richten bouwvolume moeten de scheidingsmuren opgehoogd worden. De scheidingsmuur met het rechterbuurpand Brusselsesteenweg 268-290 wordt t.h.v. de verdiepingen over een diepte van 0,65m opgehoogd met 18,45m. T.h.v. de gelijkvloerse laag (fietsenstalling) is dat  over een diepte van 9m een ophoging met 0,50m. De scheidingsmuur met de buur August Van Bockxstaelestraat 6-67a wordt opgehoogd met maximaal 2,86m, met de grootste ophoging respectievelijk ter hoogte van de voor- en achtergevel.

 

De gevels worden hoofdzakelijk afgewerkt in gevelsteen in een wit geglazuurde kleur. De gelijkvloerse bouwlaag wordt afgewerkt met een groen genuanceerde tegel. Het schrijnwerk wordt voorzien in aluminium in een donkergroene kleur.

 

Het project voorziet op het gelijkvloers een kantoorfunctie, grenzend aan de Brusselsesteenweg. Verder wordt het gelijkvloers ingericht met een gemeenschappelijke inkomzone voor de bovenliggende woonentiteiten, een tellerlokaal, afvallokaal, 2 technisch lokalen en een gemeenschappelijke fietsenberging met 30 fietsstelplaatsen (82,10m2). De inkom van de appartementen en toegang tot de fietsenberging bevinden zich in August Van Bockxstaelestraat. De toegang tot de kantoorfunctie bevindt zich langsheen de Brusselsesteenweg.

Op de verdiepingen worden 9 woonentiteiten voorzien. Het betreft in totaliteit 4 twee-slaapkamerappartementen, 2 een-slaapkamerappartementen en 3 drie-slaapkamerappartementen met een respectievelijke netto-vloeroppervlakte van 84,53m2, 93,62m2, 84,53m2, 93,62m2, 55,42m2, 55,62m2, 113,48m2, 113,48m2 en 113,48m2. De gemiddelde netto-vloeroppervlakte bedraagt hierbij 89,75m2. Alle woonentiteiten beschikken over een buitenruimte.

Er worden geen autostaanplaatsen op eigen terrein voorzien. Wel bevat de aanvraag een verbintenis van de bouwheer dat er 5 bestaande autostaanplaatsen op het aanpalende terrein in de August van Bockxstaelestraat (nr. 67) ter beschikking zullen worden gesteld voor het voorliggende project.
 

Er wordt een gescheiden riolering voorzien tot aan de rooilijn (August Van Bockxstaelestraat). Er worden 2 gekoppelde hemelwaterputten voorzien met een totale capaciteit van 20.000 liter. Er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst. Er wordt een septische put voorzien met een capaciteit van 10.000 liter.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 09/07/1965 werd een vergunning afgeleverd voor plaatsen van een lichtreclame. (1965 LE 3217)
  • Op 08/07/1971 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een lichtreclame. (1971 LE 4172)
  • Op 16/12/1975 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen van woning. (1975 LE 4765)

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 5 februari 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Dit wijzigingsverzoek werd niet geëvalueerd.

Op 6 februari 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Dit wijzigingsverzoek werd niet geëvalueerd.

Op 7 februari 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend door de aanvrager naar aanleiding van opmerkingen gesteld tijdens de adviesronde, met name dat het openbaar domein foutief werd ingetekend op de plannen. In het kader van de lopende omgevingsvergunningsaanvraag werden de plannen aangepast en werd het openbaar domein correct ingetekend op de plannen.

 

Artikel 30 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat na het openbaar onderzoek, vermeld in artikel 23, de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, op verzoek van de vergunningsaanvrager, kan toestaan dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht.

Het verzoek van de vergunningsaanvrager stelt de bevoegde overheid in staat om te oordelen of de wijzigingen geen afbreuk doen aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening.

Als de bevoegde overheid toestaat dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht, dan wordt een openbaar onderzoek over de gewijzigde vergunningsaanvraag georganiseerd als voldaan is aan een van volgende voorwaarden:

1° de wijzigingen komen niet tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend;

2° de wijzigingen brengen kennelijk een schending van de rechten van derden met zich mee.

 

De gevraagde wijzigingen doen geen afbreuk aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening. De wijzigingen komen tegemoet aan die tijdens de adviesronde werden meegegeven en brengen geen schending van de rechten van derden met zich mee. Een tweede openbaar onderzoek is niet vereist, wel werd een bijkomend advies gevraagd aan het agentschap Wegen en Verkeer en de Brandweerzone Centrum. Het wijzigingsverzoek is bijgevolg aanvaard op 12 februari 2024. Dit brengt geen termijnverlenging met zich mee.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

1/ Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 22 februari 2024. Het advies van 22 februari betreft het advies op de laatste projectinhoudversie (wijzigingsverzoek 7 februari 2024). Het dossier bevat tevens een advies van het agentschap dd. 21 december 2023 gegeven op een oudere projectinhoudversie, dit advies is bijgevolg niet meer relevant. Het integraal advies kan nagelezen worden op het omgevingsloket.
Samenvatting:
Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten.

 

2/ Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 14 februari 2024. Het advies van 14 februari betreft het advies op de laatste projectinhoudversie (wijzigingsverzoek 7 februari 2024). Het dossier bevat tevens een advies van de brandweerzone dd. 7 december 2023 gegeven op een oudere projectinhoudversie, dit advies is bijgevolg niet meer relevant.

Het integraal advies kan worden nagelezen op het omgevingsloket.
Samenvatting:
BESLUIT: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. 
Bijzondere aandachtspunten: 

* Bovenaan het trappenhuis dient een rookluik voorzien te worden.

 

3/ Voorwaardelijk gunstig advies van De Vlaamse Waterweg afgeleverd op 2 februari 2024. Het integraal advies kan worden nagelezen op het omgevingsloket.
Samenvatting:
Bijzondere aandachtspunten:
De berekening in de CIW Rekentool hemelwaterhergebruik dient herzien te worden. Er wordt een hergebruik in L/maand ingegeven in plaats van L/dag. Daarnaast is het niet duidelijk vanwaar de verharde oppervlakte van 176m² komt. Dit wordt ook niet verduidelijkt in de afwijkingsmotivatie. De verharde dakoppervlakte opgeteld met de helft van de oppervlakte van het groendak zou 252,95m² moeten zijn. De oppervlaktes dienen absoluut overeen te komen, zowel op de plannen, het aanstipformulier en de gemotiveerde afwijking/berekening. Zo wordt er bijvoorbeeld ook een horizontale dakoppervlakte van 314,9m² vermeld in het aanstipformulier, terwijl in de afwijkingsmotivatie 322,05m² gebruikt wordt. Gelieve dan ook een dakenplan aan te leveren waar deze dakoppervlaktes overzichtelijk zijn weergegeven met vermelding van de groottes.

De aanvraag tot afwijking omwille van technische redenen is niet voldoende gemotiveerd en onmogelijk na te gaan. Er zijn geen bijgevoegde bevestigingen dat er effectief stabiliteitsproblemen zouden zijn. Daarnaast wordt vermeld dat de infiltratieputten niet dichter dan 3 meter van het gebouw mogen voorzien worden. Deze reden wordt geïnterpreteerd als plaatsgebrek. Ruimtelijke beperkingen van de site vormen voor De Vlaamse Waterweg nv geen geldige reden voor het verkrijgen van een afwijking aangezien de dimensionering hiermee rekening had moeten houden. De noodzakelijke ruimte voor hemelwateropvangsystemen binnen bouwprojecten dient al bij de eerste ontwerpfase te worden voorzien. Het is echter wel mogelijk om de volledige verharde dakoppervlakte in mindering te brengen door een hoog hergebruik waardoor een infiltratievoorziening niet meer nodig is. Indien dit kan aangetoond worden met een herberekening van het hergebruik en de CIW Rekentool kan dit als geldige motivatie voor het afwijken van een infiltratievoorziening beschouwd worden.

 

Noot van de omgevingsambtenaar:
Het dossier omvat inderdaad enkele tegenstrijdigheden inzake de in rekening te brengen afwaterende dakoppervlakte alsook inzake de berekening van het aangetoond nuttig hergebruik. Bij nazicht en beoordeling van het dossier wordt volgende berekening gemaakt door de omgevingsambtenaar:
Totale in rekening te brengen afwaterende dakoppervlakte:

314,90m2 = de som van het platte dak van het bouwvolume bestaande uit 7 bouwlagen (176,7m2), het platte dak (groendak) van het bouwvolume bestaande uit 3 bouwlagen (89,30m2) en het platte dak (groendak) van het bouwvolume bestaande uit 1 bouwlaag (48,90m2).
Aangetoond nuttig hergebruik:

Het aangetoond nuttig hergebruik enkel en alleen voor de meergezinswoning bedraagt bijgevolg al 42.840 liter/maand.
Het aangetoond nuttig hergebruik voor de meergezinswoning wordt als volgt correct berekend:
aangetoond nuttig gebruik (liter/maand)= nuttig gebruik (liter/dag/gebruiker) x gebruikers x frequentie (dagen/maand)
Het nuttig gebruik wordt als volgt bepaald:

  • wc: 30 liter/dag/gebruiker
  • was: 17 liter/dag/gebruiker
  • schoonmaak: 4 liter/dag/gebruiker

Het aantal gebruikers wordt voor een woongebouw als volgt bepaald: 1 per woonentiteit + 1 per slaapkamer. Voorliggend project omvat 9 woonentiteiten waarvan 4 twee-slaapkamerappartementen, 2 een-slaapkamerappartementen en 3 drie-slaapkamerappartementen
Dit brengt het aantal gebruikers voor voorliggend project op 28 gebruikers.
De frequentie voor een woongebouw wordt bepaald op 30 dagen/maand
Conclusie:
In conclusie wordt geoordeeld dat cfr. de CIW rekentool het aangetoond nuttig hergebruik enkel en alleen in de woningen al aantoont dat de volledige dakoppervlakte in mindering kan gebracht worden, waardoor een infiltratievoorziening niet meer nodig is. Dit aangetoond nuttig hergebruik kan bijgevolg als geldige motivatie beschouwd worden voor de gevraagde afwijking om geen infiltratievoorziening te plaatsen.

Als bijzondere voorwaarde wordt daarom opgelegd dat maximaal moet ingezet worden op hergebruik. Dit door alle dakoppervlakten aan te sluiten op de hemelwaterput. Hierbij dienen voor het wonen (voor alle woonentiteiten) alle toiletten, wasmachines, schoonmaak (en eventueel buitenkraan) te worden voorzien van hergebruik. Voor de kantoorfunctie dienen de toiletten en schoonmaak te worden voorzien van hergebruik. De hemelwaterput moet voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat dit hergebruik mogelijk maakt. Ook de voorziene groendaken moeten wordt aangesloten op een hemelwaterput. Opdat de kwaliteit van het hemelwater afkomstig van het groendak geschikt zou zijn voor nuttig hergebruik, moet er aandacht besteed worden aan het substraat (beperkte uitloging). Er moet een filter (actief kool) geplaatst worden voor de pompinstallatie.

 

4/ Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 22 december 2023 onder ref. AD-23-1472. Het integraal advies kan worden nagelezen op het omgevingsloket.
Samenvatting:
1/ DRINKWATER

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet indien nodig door of i.o.v. Farys vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking(en) worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

We verwijzen u hiervoor ook graag naar de “richtlijnen meterlokalen” via onze website www.farys.be, bouwen en verbouwen – individuele bemetering, dan onder de rubriek “Publicaties”. Daar kan u de voorschriften voor gegroepeerde watermeteropstellingen terugvinden.

We hebben verder geen bezwaren en/of opmerkingen voor de bouw van een nieuwbouw appartementsgebouw met 9 appartementen en 1 kantoorfunctie.

Ons advies is gunstig.

 

2/ RIOLERING

2A/ Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied.

In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

 

2B/ Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

* het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20cm boven maaiveld aangelegd te worden;

* overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

* kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

* inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

* de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

2C/ Specifieke bemerkingen op het dossier

De aanvraag betreft een afbraak van bestaand gebouw en bouw van een meergezinswoning met 9 appartementen en 1 kantoor zal voorzien worden. Ook het niet bebouwde gedeelte zal bebouwd worden.

Er wordt een uitzondering aangevraagd voor B25. Hiervoor was een overleg met de dienst Milieu en klimaat van de Stad Gent dd 10.08.2023 mail. In toegevoegd document wordt de gevraagde afwijking besproken, maar het besluit van de dienst milieu en klimaat wordt niet toegevoegd. Er wordt gevraagd niet te moeten infiltreren maar te bufferen met maximaal gebruikt. Indien akkoord van de dienst milieu en klimaat, maakt Farys geen bezwaar.

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden op een maximale afstand van 0.60m.

Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.

De aanvrager vraagt een aansluiting in de August van Bockxstaelestraat aan volgens ingediend rioleringsplan. Op plan bestaande toestand is een riolering getekend.

Nieuwbouw na slopen bestaande woning: de bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Bij de sloop van het gebouw dient de aanvrager onderzoek te doen naar de bestaande aansluiting op de bestaande riolering zodat deze herbruikt kan worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys.

 

De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

 

2D/ Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”

 

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

* de bestaande aansluiting van de te slopen woning dient hergebruikt te worden. Hiervoor zal het nodige onderzoek bij de sloop van gebouw moeten gebeuren.

* Indien de aansluiting is volgens voorzien rioleringsplan, zal het rioleringsplan moeten aangepast worden

* De diepte van de bestaande aansluiting is bindend.

* een nieuwe aansluiting nodig zou zijn, kan aangevraagd worden via de website van Farys of door gebruik te maken van de link https://www.farys.be/nl/rioolaansluiting

* deze zal uitgevoerd worden aan kostende prijs

* De aanvrager dient rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen datum van aanvraag en ontvangst factuur voor de uitgevoerde aansluitingen. Gelieve dan ook tijdig de aanvraag in te dienen in kader van eventuele nodige verkoopbaarheidsattesten of ontwerp van private stelsel

* Er dient steeds gravitair te worden aangesloten op het openbaar huisaansluitingputje

 

5/ Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 18 december 2023 onder ref. 5000053997. Het integraal advies kan worden nagelezen op het omgevingsloket.
Samenvatting:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

 

De aanvrager van het project dient tijdig contact op te nemen met Fluvius voor het aanvragen van zijn aansluitingen, op heden zijn namelijk geen toereikende laagspanningsnetten aanwezig. Om dit project te kunnen aansluiten op een laagspanningsnet 400V, dient u rekening te houden met een wachttijd van 120 werkdagen na akkoord.

Afhankelijk van het gevraagde vermogen kan het zijn dat er een klantcabine en of distributiecabine nodig is binnen het project.

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

 

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project:5000053997.

Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken.

 

Noot van de omgevingsambtenaar:
Uit het advies van Fluvius blijkt dat er in het project mogelijk een klant- of distributiecabine nodig zal zijn. Indien een klant- of distributiecabine effectief nodig is, zal dit invloed hebben op het grondplan van voorliggend project en zal het gevelbeeld wijzigen. Een dergelijke cabine heeft immers steeds een toegangsdeur aan het openbaar domein. Een voorgevelwijziging is steeds vergunningsplichtig. In dat geval zal dus een gewijzigde omgevingsvergunningsaanvraag noodzakelijk zijn. Dit wordt zo opgenomen in de opmerkingen.


6/ Geen tijdig advies van IVAGO. De adviesvraag is verstuurd op 6 december 2023. Op 2 maart 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022. 

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

 

WONEN

De aanvraag omvat een meergezinswoning met toegangsdeuren op meer dan 2 niveau’s (6 niveaus) en met minstens 6 entiteiten (9 entiteiten) waardoor de verordening cfr. art. 5 van toepassing is op de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid.
 

KANTOOR
De aanvraag voorziet op het gelijkvloers in een kantoorruimte met een publiek toegankelijke netto vloeroppervlakte van 112,38m2. Cfr. artikel 3 van de verordening moet de toegang van een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150m² voldoen aan artikel 10 §1, artikel 12 tot en met 14, artikel 16, 18, 19, artikel 22 tot en met 25 en artikel 33. Die verplichting geldt echter niet bij verbouwingswerken als de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing. 

Het ontwerp is in niet overeenstemming met deze verordening en wijkt af op volgende punten:

Artikel 18 bepaalt dat niveauverschillen van meer dan 18cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift. Niveauverschillen tot 2cm vereisen geen overbrugging.

 

WONEN

Ter hoogte van de inkomzone voor de meergezinswoning wordt cfr. de geveltekeningen een niveauverschil van 25cm voorzien. Ter hoogte van de toegang tot de fietsenstalling wordt cfr. doorsnede 3 een niveauverschil van 30cm voorzien. Hierbij wordt geen helling of lift voorzien. Dit is strijdig met de verordening. De aanvraag moet in overeenstemming worden gebracht met de verordening door het integraal verlagen van het gelijkvloerse vloerpeil tot een maximum van 2cm boven het peil op de rooilijn. Dit moet gebeuren door het dieper uitgraven van de funderingsplaat. Dit betekent dat de gelijkvloerse vrije hoogte beperkt zal verhogen. De totale bouwhoogte van het project mag niet wijzigen. Dit wordt zo opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

KANTOOR

Ter hoogte van de toegangsdeur van het kantoor wordt een niveauverschil van 20cm voorzien. Hierbij wordt geen helling of lift voorzien. Dit is strijdig met de verordening. De aanvraag moet in overeenstemming worden gebracht met de verordening door het integraal verlagen van het gelijkvloerse vloerpeil tot een maximum van 2cm boven het peil op de rooilijn. Dit moet gebeuren door het dieper uitgraven van de funderingsplaat. Dit betekent dat de gelijkvloerse vrije hoogte beperkt zal verhogen. De totale bouwhoogte van het project mag niet wijzigen en dient blijvend integraal aan te sluiten bij de rechterbuur. Dit wordt zo opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

6.       WATERPARAGRAAF

 

6.1. Ligging project

Het project ligt in het afstroomgebied van de Oude Schelde (Binnenstad) in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afd. Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

 

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

  • niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
  • niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
  • gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans zowel op het perceel als ter hoogte van de wegenis is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).
  • niet gelegen in een signaalgebied.

 

Het terrein is momenteel gedeeltelijk bebouwd.

 

6.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst. Aangezien de aanvraag werd ingediend voor 1 oktober 2023 geldt nog de vroegere hemelwaterverordening van 2013 alsook het vroegere Algemeen Bouwreglement van 2022.

GESCHEIDEN STELSEL
De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt uit in de (nog niet gescheiden) openbare riool.


HEMELWATERPUT
Met voorliggende aanvraag wordt een nieuwe meergezinswoning opgericht. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. Voor andere dan eengezinswoningen moet het volume van de hemelwaterputten minimaal 50 liter per vierkante meter horizontale dakoppervlakte bedragen, afgerond naar het hogere duizendtal, met een maximale inhoud van 10.000 liter.
Gebouwen of delen van gebouwen die voorzien zijn van een groendak hoeven niet aangesloten te worden op de hemelwaterput en hoeven niet in rekening gebracht te worden bij de berekening van de minimale inhoud van de regenwaterput.


De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden volgens de gewestelijke hemelwaterverordening bedraagt 176,70m2 (dit is het dakvlak van het bouwvolume bestaande uit 7 bouwlagen dat niet is aangelegd als groendak). Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van minimaal 9.000 liter.

Er worden binnen voorliggende aanvraag 2 gekoppelde hemelwaterputten voorzien met een totale capaciteit van 20.000 liter. Er mag een hemelwaterput met een grotere inhoud geplaatst worden op voorwaarde dat gemotiveerd aangetoond wordt dat een groter nuttig hergebruik van hemelwater mogelijk is of zal zijn. In deze aanvraag is dit toegestaan, zie verder.

 

GROENDAK

Het plat dak van het gedeelte van het bouwvolume bestaande uit 1 bouwlaag (48,90m2) en het plat dak van het gedeelte bestaande uit 3 bouwlagen (89,30m2) wordt aangelegd als groendak. Beide groendaken (totale oppervlakte: 138,2m²) moeten zo opgebouwd worden dat ze begroeid kunnen worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m². Hiertoe wordt een bijzondere voorwaarde gekoppeld aan de vergunning.

INFILTRATIEVOORZIENING
Het perceel is groter dan 250m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De bouwheer vraagt op basis van artikel 13 van de GSV een afwijking op de verplichting om een infiltratievoorziening te plaatsen. Er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst omwille van technische redenen.

De aanvraag tot afwijking omwille van technische redenen is onvoldoende gemotiveerd en onmogelijk na te gaan. Er zijn geen bijgevoegde bevestigingen dat er effectief stabiliteitsproblemen zouden zijn. Daarnaast wordt vermeld dat de infiltratieputten niet dichter dan 3m van het gebouw mogen voorzien worden. Deze reden wordt geïnterpreteerd als plaatsgebrek. Ruimtelijke beperkingen van de site vormen geen geldige reden voor het verkrijgen van een afwijking aangezien de dimensionering hiermee rekening had moeten houden. De noodzakelijke ruimte voor hemelwateropvangsystemen binnen bouwprojecten dient al bij de eerste ontwerpfase te worden voorzien. Het is echter wel mogelijk om op basis van een voldoende hoog nuttig hergebruik, de volledige dakoppervlakte in mindering te brengen waardoor een infiltratievoorziening niet meer nodig is.

 

Het dossier omvat enkele tegenstrijdigheden inzake de in rekening te brengen afwaterende dakoppervlakte alsook inzake de berekening van het aangetoond nuttig hergebruik. Bij nazicht en beoordeling van het dossier wordt volgende berekening gemaakt door de omgevingsambtenaar:

Totale in rekening te brengen afwaterende dakoppervlakte:

314,90m2 = de som van het platte dak van het bouwvolume bestaande uit 7 bouwlagen (176,7m2), het platte dak (groendak) van het bouwvolume bestaande uit 3 bouwlagen (89,30m2) en het platte dak (groendak) van het bouwvolume bestaande uit 1 bouwlaag (48,90m2).
Aangetoond nuttig hergebruik:

Het aangetoond nuttig hergebruik enkel en alleen voor de meergezinswoning bedraagt bijgevolg al 42.840 liter/maand.
Het aangetoond nuttig hergebruik voor de meergezinswoning wordt als volgt correct berekend:
aangetoond nuttig gebruik (liter/maand)= nuttig gebruik (liter/dag/gebruiker) x gebruikers x frequentie (dagen/maand)
Het nuttig gebruik wordt als volgt bepaald:

  • wc: 30 liter/dag/gebruiker
  • was: 17 liter/dag/gebruiker
  • schoonmaak: 4 liter/dag/gebruiker

Het aantal gebruikers wordt voor een woongebouw als volgt bepaald: 1 per woonentiteit + 1 per slaapkamer. Voorliggend project omvat 9 woonentiteiten waarvan 4 twee-slaapkamerappartementen, 2 een-slaapkamerappartementen en 3 drie-slaapkamerappartementen
Dit brengt het aantal gebruikers voor voorliggend project op 28 gebruikers.
De frequentie voor een woongebouw wordt bepaald op 30 dagen/maand
Conclusie:
In conclusie wordt geoordeeld dat cfr. de CIW rekentool het aangetoond nuttig hergebruik enkel en alleen in de woningen al aantoont dat de volledige dakoppervlakte in mindering kan gebracht worden, waardoor een infiltratievoorziening niet meer nodig is. Dit aangetoond nuttig hergebruik kan bijgevolg als geldige motivatie beschouwd worden voor de gevraagde afwijking om geen infiltratievoorziening te plaatsen.

Als bijzondere voorwaarde wordt daarom opgelegd dat maximaal moet ingezet worden op hergebruik. Dit door alle dakoppervlakten aan te sluiten op de hemelwaterput. Hierbij dienen voor het wonen (voor alle woonentiteiten) alle toiletten, wasmachines, schoonmaak (en eventueel buitenkraan) te worden voorzien van hergebruik. Voor de kantoorfunctie dienen de toiletten en schoonmaak te worden voorzien van hergebruik. De hemelwaterput moet bovendien voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt. Ook de voorziene groendaken moeten wordt aangesloten op een hemelwaterput. Opdat de kwaliteit van het hemelwater afkomstig van het groendak geschikt zou zijn voor nuttig hergebruik, moet er aandacht besteed worden aan het substraat (beperkte uitloging). Er moet een filter (actief kool) geplaatst worden voor de pompinstallatie.

 

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf. Hiertoe wordt een bijzondere voorwaarde gekoppeld aan de vergunning.

 

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Binnen het projectgebied komt geen biologisch waardevolle watergebonden natuur voor. Er worden geen werken aan de oever voorzien en bijgevolg zal de structuurkwaliteit van de Bovenschelde niet veranderen. Er wordt geen significant negatieve impact op de watergebonden natuur en structuurkwaliteit verwacht.

 

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van het project, dit zowel op het terrein zelf als ter hoogte van de wegenis. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen

 

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

 

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

 

6.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag, mits toepassing van bovenstaande maatregelen, de watertoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 14 december 2023 tot 12 januari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
Door de hoek, die op vandaag bebouwd is met een pand bestaande uit 2 bouwlagen en een hellend dak, te bebouwen met een pand bestaande uit 7 bouwlagen, zal er volgens de bezwaarindiener licht ontnomen worden voor de omliggende woningen. Het gewenste bouwvolume is volgens de bezwaarindiener te grootschalig voor deze locatie.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
Bezwaarschrift is ongegrond.
Het project zal inderdaad een zekere impact hebben op de lichtinval en de ruimtebeleving van de aanpalende percelen. Echter wordt geoordeeld dat het betreffende volume zich op een aanvaardbare wijze integreert en inpast binnen de bestaande context. Het project zoekt een evenwicht tussen het inpassen van de bouwhoogte binnen de directe omgeving, en het beperken van de impact daarvan op de aanpalende percelen anderzijds. Het zoeken van een passend evenwicht tussen beide is eigen aan het stedelijk wonen. Het voorziene volume wordt vanuit een goede ruimtelijke ordening geoordeeld inpasbaar te zijn op voorliggende locatie.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

SLOOP
De sloop van de bestaande bebouwing is principieel aanvaardbaar. Het pand heeft geen waardevolle architectuur en geen erfgoedwaarde. De bestaande bebouwing is daarenboven getroffen door een gewestelijke rooilijn en vormt een vreemd gegeven in het straatbeeld door de verspringing in de voorbouwlijn. Er is vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen het slopen van deze bebouwing.
 

PROGRAMMA

Woningtypologie en woonkwaliteit
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning op een perceel dat kleiner is dan 1.500m², niet gelegen is in een binnengebied en waarvoor in een verordenend plan geen woningtype werd opgelegd. In dat geval wordt de woningtypetoets als beoordelingskader gehanteerd.
De woningtypetoets vormt een kader waarbinnen we duidelijk definiëren waar meergezinswoningen toegelaten zijn, waar eengezinswoningen verplicht zijn en waar andere stedelijke woontypologieën mogelijk zijn. Het is geen verordenend instrument, maar een beoordelingskader om te bepalen welk type woning op een perceel het meest geschikt is. Dit gebeurt op een objectieve manier, door op een uniforme wijze de omgeving, de buren, het perceel, het mogelijke volume en de parkeermogelijkheden in beeld te brengen. Op basis van onze informatie zijn de resultaten voor het betreffende pand als volgt:

  • Vraag 1: Gebiedsdifferentiatie: invalsweg (score 0)
  • Vraag 2: Buurt: een mix tussen een- en meergezinswoningen (score 1)
  • Vraag 3: Buren: beide geen eengezinswoning (score 0)
  • Vraag 4: Parkeren: parkeren kan op eigen terrein op het gelijkvloers of met lift ondergronds opgevangen worden (score 1)
  • Vraag 5: Bouwlagen: het mogelijk aantal bouwlagen is meer dan drie (score 0)
  • Vraag 6: Perceelconfiguratie: de combinatie vorm van het terrein / volume / tuin is geschikt voor één of meerdere eengezinswoningen (score 2)

Dit brengt de totaalscore van de woningtypetoets op 4, waardoor er geen voorkeur is voor een bepaald woningtype. Een meergezinswoning is op deze locatie bijgevolg een aanvaardbare invulling mits deze ruimtelijk correct ingepast kan worden (zie verder).

 

Het bouwprogramma voorziet een mix qua grootte en qua samenstelling in de woonentiteiten.
De geplande appartementen zijn voldoende ruim en de voorziene ruimtes worden van genoeg rechtstreeks daglicht voorzien. Er worden 4x twee-slaapkamerappartementen, 2x een-slaapkamerappartementen en 3x drie-slaapkamerappartementen voorzien. Hierbij bedraagt de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen minimaal 75m², namelijk 89,96m2. Alle appartementen worden van een ruim terras voorzien en beschikken over voldoende woon- en leefkwaliteit.

 

Kantoor

De site van de aanvraag is gelegen in de Kernstad en meer in het bijzonder in het stedelijk knooppunt Keizerspoort (in ontwikkeling). Stedelijke knooppunten zijn plekken met een sterk ontwikkeld mobiliteitsnetwerk (fietsroutes of meerdere tram- en buslijnen met hoogfrequente verbindingen naar het centrum of concentrisch) en/of bovenlokale stedelijke voorzieningen (scholen, winkels, kantoren) aangevuld met wonen. Deze stedelijke knooppunten bedienen stadsdelen, eerder dan wijken. Gentenaars maken gebruik van deze plek, maar ook niet-Gentenaars komen er vanwege de functies die er zijn, of vanwege het aanwezige mobiliteitsnetwerk.

In de stedelijk knooppunten van de Kernstad wordt ingezet op een optimale mix tussen wonen, werken en recreëren. De keuze om op het gelijkvloers een kantoor te voorzien, wordt hierdoor positief beoordeeld.

 

MOBILITEIT
Bereikbaarheid

Het project is goed bereikbaar voor de voetganger, voor de fietser en met het openbaar vervoer. Het project wordt daardoor gunstig beoordeeld vanuit het STOP-principe (cascade-voorkeur van stappers over trappers naar openbaar vervoer en dan pas personenwagens).

De Brusselsesteenweg is voorzien van relatief recent aangelegde, comfortabele voetpaden. De voetpaden in de August Van Bockxtaelestraat zijn minder breed dan de minimale norm (1,50m) en moeten op termijn dus geoptimaliseerd worden.

Langs de Brusselsesteenweg is de fietsinfrastructuur relatief recent vernieuwd, waardoor de omgeving gevoelig fietsvriendelijker en -veiliger is geworden. De August Van Bockxtaelestraat beschikt niet over afgescheiden fietspaden, maar geldt door het éénrichtingsverkeer en het zone 30-regime als relatief fietsvriendelijk.

Het project is zeer goed bereikbaar met collectief vervoer. Op ca. 100m van het project bevindt zich een halte die tramlijn 2 bedient. In een straal van 500m bevinden zich heel wat bushaltes. Station Gentbrugge bevindt zich op ca. 1,2km afstand van het project. Gent-Dampoort is op 2km afstand gelegen van het project.

 

Parkeren

De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren.

 

De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

 

Voor dit concrete project gaat het om:

1. Type functie: wonen + kantoor

2. Ligging: gele zone

3. Grootte: 2 appartementen met 1 slaapkamer, 4 appartementen met 2 slaapkamers, en 3 appartementen met 3 slaapkamers + 130 m2 BVO

 

Volgens de richtlijnen moet de bouwheer minimaal 28 fietsstelplaatsen voor bewoners voorzien en minimaal 2 voor het personeel van het kantoor. Strikt genomen moeten in totaal ook twee fietsstelplaatsen voor bezoekers worden voorzien. Aangezien het om zo’n klein aantal bezoekersparkeerplaatsen gaat, kan akkoord gegaan worden met het feit dat de bezoekers hun fiets op het openbaar domein stallen. Daarnaast moeten ook minimaal 5 autostaanplaatsen voor de bewoners worden voorzien en 1 autostaanplaats voor de kantoorfunctie.

 

1/ AUTO

Er worden geen autostaanplaatsen op eigen terrein voorzien. Wel bevat de aanvraag een verbintenis van de bouwheer dat er 5 bestaande autostaanplaatsen op het aanpalende terrein in de August van Bockxtaelestraat (67) ter beschikking zullen worden gesteld van de gebruikers van de nieuwbouw. Er kan hiermee akkoord gegaan worden omdat:

  • De bestaande garageboxen vlakbij zijn
  • Er geen tekort aan autostaanplaatsen ontstaat voor de functie aan de August Van Bockxtaelestraat 67
  • De nieuwbouw zeer goed bereikbaar is met alternatieve vervoersmodi (o.a. met tram)
  • De fietsenstalling kwalitatief is ingericht en er ter compensatie van het ontbreken van 1 autostaanplaats 2 extra fietsparkeerplaatsen (moeten) worden voorzien bovenop het verplichte aantal (zie verder)

 

2/ FIETS

De bouwheer voorziet 30 fietsparkeerplaatsen, waarvan er drie zijn voorbehouden voor buitenmaatse fietsen. Het fietsparkeerluik is kwalitatief uitgewerkt omdat:

  • Het gangpad een comfortabele breedte van 2m heeft.
  • De fietsenstalling overdekt en afsluitbaar is.
  • De as-op-asafstanden groter zijn dan de minimale afstanden die de stedelijke fietsparkeerrichtlijnen opleggen. De 18 fietsstelplaatsen in het hoog-laagsysteem beschikken over een as-op-asafstand 0,50 m, en de 9 fietsparkeerplaatsen in het systeem met 1 niveau beschikken over een as-op-asafstand van 0,75m. Dit zorgt voor een hoog gebruikscomfort.

Zoals hoger aangegeven moeten twee extra fietsparkeerplaatsen worden voorzien. Hiertoe wordt een bijzondere voorwaarde gekoppeld aan de vergunning. Dit kan op verschillende manieren zonder in te boeten op de kwaliteit van de fietsstelplaatsen. Er kunnen bijvoorbeeld 6 fietsstelplaatsen op één niveau vervangen worden door 9 fietsstelplaatsen in een hoog-laagsysteem met een as-op-asafstand van 0,50m. Daarnaast wordt ook als bijzondere voorwaarde opgenomen dat de vrije doorgang van de deuropening naar de fietsenstalling minimaal 1,10m moet zijn, en dat de parkeerzone voor buitenmaatse fietsen moet worden aangeduid op de grond.

GABARIET EN VORMGEVING
In stedelijke knooppunten zijn bouwhoogtes aanvaardbaar van 4 à 5 tot 6 à 9 bouwlagen, afhankelijk van de context. Een hoogte van 4 à 5 bouwlagen laat reeds toe een verwevenheid van functie te realiseren: gelijkvloerse functies met daarboven wonen of kantoren. Grotere hoogtes tot 6 à 9 bouwlagen kunnen bijkomend een meer stedelijke klemtoon leggen.

 

In de directe omgeving van de aanvraag bevinden zich langsheen de Brusselsesteenweg hogere volumes. De buurpanden meer links hebben 7 bouwlagen, soms met een teruggetrokken 8e laag. Ook de rechterbuur heeft 7 bouwlagen. Ter hoogte van de Fransevaart stijgt dit zelfs tot 9 bouwlagen (fase 1 project Keizerspoort). Vanuit deze context is het evident deze hoogtes te volgen. Anderzijds hebben de panden in de August Van Bockxstaelestraat een lager gabariet (2 bouwlagen plus een hellend dak).

Er moet op de bouwplaats daarom gezocht worden naar een ruimtelijk verantwoorde overgang tussen de lagere bebouwing ter hoogte van de August Van Bockxstaelestraat enerzijds, en de aanwezige hoge volumes langsheen de Brusselsesteenweg anderzijds.

 

Het ontwerp kiest ervoor deze hoogteverschillen op te vangen op het eigen bouwperceel. Er wordt aan de Brusselsesteenweg integraal aangesloten op de kroonlijst van de rechterbuur, in de August Van Bockxstaelestraat wordt het gabariet beperkt tot 3 bouwlagen met plat dak. De bouwdiepte aan beide straten sluit aan op de bouwdiepte van de daar aanpalende buur. De geplande bouwdiepte houdt voldoende rekening met de specifieke vorm van het perceel en met de aanpalende buren. Hierdoor ontstaat een bouwvolume dat zich op een aanvaardbare en goede wijze inpast binnen de bestaande context van het stedelijk knooppunt, en tegelijkertijd op een goede manier een evenwicht zoekt met de panden in de August Van Bockxstaelestraat.

Er wordt gekozen voor een hedendaagse architectuur die in deze omgeving kan worden ingepast. Het materiaalgebruik is duurzaam en er wordt gekozen voor een sobere vormgeving. Het voorstel kan bijgevolg aanvaard worden binnen het straatbeeld. Voor een meer gedetailleerde beoordeling wordt verwezen naar het advies van het Team Stadsbouwmeester (zie verder).


Wel wordt opgemerkt dat de luifel die wordt voorzien boven de toegangsdeur van de kantoorruimte grenzend aan de Brusselsesteenweg, niet in overeenstemming is met de gangbare richtlijnen inzake veiligheid en leefbaarheid op het openbaar domein (o.m. in functie van aanrijdgevoeligheid en vlot voetgangersverkeer). Tot op een hoogte van 3m mogen constructieve elementen mogen maximaal 10cm uitspringen ten opzichte van de voorgevellijn. Tussen 3 en 4m is dit 20cm, hoger dan 4m is de diepte van de uitsprong afhankelijk van de plaatselijke context en/of de geldende voorschriften. De luifel bovenop de toegangsdeur springt 50cm uit op een hoogte van slechts ca. 2,50m. De luifel vormt hierbij een hinderlijke constructie voor het voetgangersverkeer, is ook aanrijdgevoelig, en is hierdoor niet aanvaardbaar. De luifel wordt bijgevolg uitgesloten uit de vergunning.

 

INPLANTING / OPENBAAR DOMEIN / ROOILIJN
Het inplanten van het nieuwe gebouw gelijk met de gewestelijke rooilijn, waarbij de voorbouwlijn van aanpalende panden gevolgd wordt, is ruimtelijk noodzakelijk en dus aanvaardbaar. Het volgen van de voorbouwlijn van de aanpalende gebouwen zorgt ervoor dat voorliggend project zich op een goede en ruimtelijk aanvaardbare wijze inpast binnen de bestaande context. Volgens afspraken met het Agentschap Wegen en Verkeer zal het stuk grond voor de gewestelijke rooilijn (31,40m2) door het Agentschap Wegen en Verkeer verworven worden en onderdeel worden van het openbaar domein. Door het overdragen van het gedeelte voor de nieuwe voorbouwlijn aan het openbaar domein, wordt meer ruimte gegeven aan voetgangers. Tevens wordt door de ruime verbreding op de hoek van de Brusselsesteenweg en de August Van Bockxtaelestraat de zichtbaarheid, en dus ook de verkeersveiligheid, sterk verbeterd. Dit wordt gunstig beoordeeld. Inzake de aanleg van het over te dragen gedeelte wordt een bijzondere voorwaarde gekoppeld aan voorliggende vergunning.
 

Advies Team Stadsbouwmeester
Team Stadsbouwmeester is van mening dat een kwalitatief, eenvoudig en helder verzorgd ontwerp voorligt.

In huidige situatie staat er een laag hoekgebouw dat kan worden afgebroken. Het bestaand gebouw past zich immers op een vreemde manier in, met een uitstulping op het openbaar domein.

Conform de voorliggende aanvraag zal het nieuwe gebouw zich terugtrekken, waardoor meer ruimte wordt vrijgespeeld voor het openbaar domein. Hierdoor  kan worden ingezet op het ingroenen of gedeeltelijk ontharden van het openbaar domein. Het nieuwe volume zal aansluiten bij de gebouwen aan de zijde Brusselsesteenweg, en het volume wordt afgebouwd in de August van Bockxstaelestraat met drie bouwlagen.

Het gebouw organiseert zich helder, met een leesbaar kantoor aan zijde Brusselsesteenweg en de adressering voor het wonen geschakeld op de Van Bockxstaelestraat. De appartementen zijn ruim en mooi opgebouwd.

Architecturaal wordt het volume opgebouwd met een sokkel en bovenbouw. De sokkel is massiever, en bovenaan zijn de appartementen meer open, wat een gepaste keuze is voor het wonen geschakeld op de drukke Brusselsesteenweg. Er is duidelijke aandacht voor de levendigheid in zowel de Brusselsteenweg, als in de Auguste Van Bockxstaelestraat.

De materialisatie is gepast, de architectuur wordt verzorgd, geritmeerd en gedetailleerd opgebouwd, met kleurtinten in groen en wit. De adressen wordt helder leesbaar gemaakt via duidelijke entrees, deze worden mee versterkt door de materialisatiekeuze.

 

Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen. Het project werd voorgelegd werd nadien bijgestuurd conform aan het advies. Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke, architecturale of esthetische opmerkingen meer op voorliggend voorstel, en adviseert daarom gunstig.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Communicatie

 

 

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.

 

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 9 appartementen en 1 kantoorfunctie na het slopen van de bestaande bebouwing aan mevrouw Rita Dauwe gelegen te August Van Bockxstaelestraat 69-71 en Brusselsesteenweg 296, 9050 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Uitgesloten uit de vergunning:
De luifel boven de toegangsdeur van de kantoorfunctie, gelegen aan de Brusselsesteenweg, wordt uitgesloten uit de vergunning.
 

Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen:
- Brandweerzone Centrum
De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 14 februari 2024 met kenmerk ).


- Agentschap Wegen en Verkeer

De voorwaarden opgenomen in het advies van Agentschap Wegen en Verkeer (advies van 22 februari 2024, met kenmerk AV/411/2023/02131/A) moeten strikt nageleefd worden.

- De Vlaamse Waterweg nv – Afdeling Regio West
De voorwaarden opgenomen in het advies van De Vlaamse Waterweg nv – Afdeling Regio West (advies van 22/02/2024, met kenmerk AB/2024/032) moeten strikt nageleefd worden.


- Farys

 De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 22 december 2023, met kenmerk AD-23-1472) moeten strikt nageleefd worden.

- Fluvius
De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 18 december 2023, met kenmerk 5000053997) moeten strikt nageleefd worden.
 

Inrichting openbaar domein:
De inrichting van het gedeelte gelegen voor de gewestelijke rooilijn langs de Brusselsesteenweg moet gebeuren op basis van onderstaande schets. Hierbij worden plantvakken gerealiseerd met een doorlopend voetpad (1,5m breed) langsheen de gevel en een pad (1,5m breed) richting de voordeur. Voor de geleiding van de blinden/slechtzienden worden de nodige ribbeltegels aangelegd:
Afbeelding met tekst, diagram, Plan, kaart

Automatisch gegenereerde beschrijving 

 

Het is de bouwheer niet toegestaan om zelf het openbaar domein aan te passen. Na het beëindigen van de werken zal de vrijgekomen strook ingericht worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Openbaar domein, dat niet aangelegd is door de stad kan worden opgebroken. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).
Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.


Toegankelijkheid

De aanvraag moet in overeenstemming worden gebracht met de normenbepalingen van de gewestelijke verordening toegankelijkheid en meer bepaald met artikel 18 van deze verordening. Dit kan door het integraal verlagen van het gelijkvloerse vloerpeil tot een maximum van 2cm boven het peil op de rooilijn. Dit moet gebeuren door het dieper uitgraven van de funderingsplaat. Dit betekent dat de gelijkvloerse vrije hoogte beperkt zal verhogen. De totale bouwhoogte van het project mag niet wijzigen.

 

Mobiliteit:
- De vrije doorgang van de deuropening naar de fietsenstalling moet minimaal 1,10m zijn.

- De parkeerzone voor buitenmaatse fietsen moet worden aangeduid op de grond en visueel onderscheiden worden van de parkeerzone voor reguliere fietsen.

- Er moeten twee extra fietsparkeerplaatsen worden voorzien. De fietsparkeerrichtlijnen moeten daarbij steeds gerespecteerd worden. Er kunnen bijvoorbeeld 6 fietsstelplaatsen op één niveau vervangen worden door 9 fietsstelplaatsen in een hoog-laagsysteem met een as-op-asafstand van 0,50m.


Hemelwaterput / Hergebruik hemelwater

Er moet maximaal ingezet worden op hergebruik. Dit gebeurd door alle dakoppervlakten (ook de groendaken) aan te sluiten op de hemelwaterput. Hierbij dienen voor het wonen (voor alle woonentiteiten) alle toiletten, wasmachines, schoonmaak (en eventueel buitenkraan) te worden voorzien van hergebruik. Voor de kantoorfunctie dienen de toiletten en schoonmaak te worden voorzien van hergebruik.
De hemelwaterput moet voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat dit hergebruik mogelijk maakt.
Ook de voorziene groendaken moeten wordt aangesloten op een hemelwaterput. Opdat de kwaliteit van het hemelwater afkomstig van het groendak geschikt zou zijn voor nuttig hergebruik, moet er aandacht besteed worden aan het substraat (beperkte uitloging). Er moet een filter (actief kool) geplaatst worden voor de pompinstallatie.

 

Groendak

Het plat dak van het gedeelte van het bouwvolume bestaande uit 1 bouwlaag (48,90m2) en het plat dak van het gedeelte bestaande uit 3 bouwlagen (89,30m2) moet worden aangelegd als groendak. Beide groendaken (totale oppervlakte: 138,2m²) moeten zo opgebouwd worden dat ze begroeid kunnen worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m². Dit moet gebeuren binnen het vergunde volume, zonder verdere ophoging van de gemene muren. 

 

Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen. Deze akoestische norm moet nageleefd worden.

 

Openbaar domein

Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.

 

Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of per post: Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

De keermuurtjes aan de keldergaten die worden gesupprimeerd, moeten worden uitgebroken. De putten die daardoor ontstaan zijn te vullen met goede zandgrond die voldoende wordt verdicht.

 

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden -in tegenstelling met het ontwerpplan- ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken. Om te voldoen aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid mag het gelijkvloerse vloerpeil tot maximum 2cm boven het peil op de rooilijn worden voorzien (zie voorwaarde hierboven inzake toegankelijkheid).

 

De nieuwe gevelmuren (inclusief afwerking) dienen volledig op privaat domein binnen de perceelsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt.

De gevelmuren die tegen de perceelsgrens worden opgetrokken, moeten onder het trottoirpeil een diepte hebben van ten minste 1,50m, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

Als bouwheer ben je zelf verantwoordelijk voor de correcte uitzetting van de bouwlijn. Dit wordt niet langer gecontroleerd door de Landmeetcel van Stad Gent.

Als de bouwlijn samenvalt met de rooilijn (grens openbaar/privaat domein), kijk dan zeker na of je de correcte rooilijn volgt. Let er bijvoorbeeld zeker op in het geval een aanpalend pand gevelisolatie heeft die voor de rooilijn komt, dit geen verschuiving van de rooilijn inhoudt.

Bij twijfel over de juiste ligging van de rooilijn kan je contact opnemen met Projectbureau Ruimte (landmeetcel@stad.gent).

Tot een diepte van 1m is een uitsprong van een fundering over de rooilijn verboden. Vanaf een diepte van 1m mag de uitsprong van de fundering maximum 15cm bedragen.


De constructieve uitsprongen (ter hoogte van de August Van Bockxstaelestraat) moeten tot op een hoogte van 4m, 60cm verwijderd blijven van de boordsteen van het trottoir. De aanvrager draagt alle gevolgen bij aanrijding en schade, er zullen geen obstakels, palen e.d. in het openbaar domein aangebracht worden om dergelijke voorvallen te voorkomen.

 

Riolering

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
 

De bestaande (wacht)aansluitingen dienen gebruikt/(her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluitingen dienen ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Het perceel beschikt over een aantal bestaande huisaansluitingen, het rioleringsplan voorziet in een aansluiting op de openbare riolering voor zowel DWA als RWA in de August Van Bockxstaelestraat. Hier zit slechts 1 bestaande aansluiting. Afhankelijk van de aard van deze aansluiting zal enkel de DWA of de RWA hierop aangesloten kunnen worden. De andere aansluiting dient te gebeuren op de correcte huisaansluiting gelegen op de Brusselsesteenweg.

 

Overige, bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op:

  • De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor rioleringssystemen: www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
    De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
  • Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
    De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
    Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

 

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een voldoende grote septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

Regenwaterpijpen op de straatgevel moeten in de gevel worden ingewerkt en dienen binnenshuis op het interne rioleringssysteem aangesloten te worden.


Grondwaterbemaling:

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

     

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Verwerving stuk grond gelegen voor de gewestelijke rooilijn
Volgens afspraken met het Agentschap Wegen en Verkeer, zal het stuk grond (31,40m2) gelegen voor de gewestelijke rooilijn langsheen de Brusselsesteenweg, verworven worden door het Agentschap Wegen en Verkeer en ingelijfd worden bij het openbaar domein.

 

Mogelijke noodzaak tot voorzien van klant- of distributiecabine
Uit het advies van Fluvius blijkt dat er in het project mogelijk een klant- of distributiecabine nodig zal zijn. Indien een klant- of distributiecabine effectief nodig is, zal dit invloed hebben op het grondplan van voorliggend project en zal het gevelbeeld wijzigen. Een dergelijke cabine heeft immers steeds een toegangsdeur aan het openbaar domein. Een voorgevelwijziging is steeds vergunningsplichtig. In dat geval zal dus een gewijzigde omgevingsvergunningsaanvraag noodzakelijk zijn.

 

Openbaar domein

De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.

 

De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

Het straatnaambord dat op de gevel bevestigd is, moet voor de aanvang van de werken voorzichtig worden afgenomen en bezorgd aan Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Proeftuinstraat 45, 9000 Gent, tel.: 09/269.97.40. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

Voor het wegnemen van het verkeersbord dat voor het bouwterrein staat, moet contact worden opgenomen met Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post: Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dienst zal het verkeersbord terugplaatsen na de voltooiing van de werken. Het wegnemen en terugplaatsen valt onder de voorwaarden van het retributiereglement, dit kan u raadplegen via de website www.stad.gent (typ ‘Departement Stedelijke Ontwikkeling Retributiereglement voor diensten van technische aard’ in het zoekveld).

 

In functie van een werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).


Grondwater

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

 

Bodem

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII van het nieuw VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan 250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

Huisnummering
De bouwheer is zelf verantwoordelijk voor het aanvragen van een huisnummeringsattest na goedkeuring van de bouwvergunning. Aanvragen worden online ingediend. Deze informatie vindt men op de website van Stad Gent. https://stad.gent/nl/burgerzaken/verhuizen-en-adres/nieuw-huisnummer-aanvragen

 

Binnen een termijn van 30 dagen na de aanvraag vergezeld van de nodige documenten stelt de Stad het huisnummer dan wel de wijziging of schrapping vast, of worden de aanvrager en/of de eigenaar in kennis gesteld van de richttermijn waarbinnen de aanvraag zal worden behandeld.

 

Drinkwaterinstallatie

Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.