Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
FAMILY DRIVE BV met als contactadres Waalbrugstraat 3, 9032 Gent en McDONALD'S BELGIUM, INC. met als contactadres Centerville Road 2711, 111111 Wilmington - Delaware hebben een aanvraag (OMV_2023077537) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 25 september 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:
• Onderwerp: de uitbreiding van het McDonald's restaurant + tandem drive, het slopen van woningen, de aanleg van parking, het rooien van bomen en het plaatsen van publiciteit en het uitbreiden van een koelinstallatie
• Adres: Waalbrugstraat 1 en 3, 9032 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 30 sectie A nrs. 232A2, 234W2, 547B en 547A
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 december 2023.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 5 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft de uitbreiding van het McDonald's restaurant + tandem drive, het slopen van woningen, de aanleg van parking, het rooien van bomen en het plaatsen van publiciteit en het uitbreiden van een koelinstallatie.
Deze aanvraag kadert in de heraanleg van de R4 en het kruispunt ter hoogte van het bestaande McDonald’s restaurant. Omwille van deze werken aan het openbaar domein wordt een onteigening gerealiseerd waardoor een aantal parkings van het terrein worden ingenomen. Het betreft de derde aanvraag, de vorige twee omgevingsvergunningen werden geweigerd.
Het voorwerp van deze aanvraag betreft:
- de uitbreiding met het aanpalend perceel;
- de sloop van de bestaande woning, aanhorige constructies en de bestaande verhardingen;
- het verwijderen van de waterzuiveringsinstallatie;
- de uitbreiding van de parking op het aanpalend perceel, de heraanleg van de bestaande parking met groenaanleg rekening houdende met de bestaande bomen op de site;
- het plaatsen van bijkomende fietsenstallingen (zodat er in totaal 60 plaatsen voor fietsen aanwezig zijn, waarvan een overdekte fietsenstalling voor 10 fietsen voor het personeel);
- de heraanleg van de drivelane met twee bestelpalen in een tandemopstelling geplaatst;
- het aanpassen van het terras ter hoogte van de nieuwe inkomdeur;
- het plaatsen van enkele nieuwe driveborden ter vervanging van de bestaande;
- het plaatsen van een hemelwatertank met inhoud 20.000 liter voor de opvang van het hemelwater afkomstig van het dak van het gebouw en voor recuperatie in het sanitair.
- de aanleg van diverse wadi’s (bovengrondse infiltratievoorzieningen) voor de infiltratie van het hemelwater op het eigen terrein.
Het gebouw :
- de constructie van een gecombineerd driveloket DT3 en Fast forward met luifeltjes met geïntegreerde inkom;
- het optrekken van de bestaande veranda’s tot op het kroonlijstniveau met de integratie van een nieuwe automatische schuifdeur op de noordoostelijke gevel;
- het uitbreiden van het restaurant d.m.v. het plaatsen van een aluminium wand rondom een nieuwe externe koelcel;
- het verwijderen van het logo “Gym&Fun” op twee gevels.
Er werd in deze aanvraag rekening gehouden met de voorwaarden zoals beschreven in de weigeringsbesluiten van de vorige omgevingsvergunningsaanvragen OMV_2022006247 en OMV_2022138195, meer specifiek :
- de nieuwe wadi’s werden aangepast en groter in capaciteit ;
- de bestaande hemelwaterafvoeren van het restaurant en sorteerlokaal zullen zoveel mogelijk aangesloten worden op de nieuwe hemelwatertank;
- Het hemelwater dat opgevangen wordt in deze tank zal tevens gebruikt worden voor de spoeling van de publieke toiletten in het restaurant;
- Er is een extra overdekte en afgesloten fietsenstalling voorzien voor het personeel;
- Het afvoerencircuit werd aangepast zodat de bestaande bomen zoveel mogelijk kunnen behouden blijven;
- De oplaadpunten voor elektrische voertuigen werden uitgebreid van 2 naar 4 laadplaatsen;
- De externe koelcel zal mee deel uitmaken van de nieuwe aanvraag.
De R4 ring rond Gent wordt heraangelegd met een ondertunneling, waardoor het deel van de Kiekenbosstraat vanaf de Evergemsesteenweg tot aan de Waalbrugstraat ingenomen wordt als openbaar domein, alsook op het perceel langsheen de Evergemsesteenweg. De bestaande toegang naar de site vanuit de Kiekenbosstraat wordt hierdoor gesupprimeerd. De toegang van de site zal in de toekomst enkel via de Waalbrugstraat gebeuren. Door het verlies aan terrein langsheen de Evergemsesteenweg en een groter aantal voertuigen die voorbij rijden wordt de parking vooraan aangepast.
Na de uitvoering van de sloopwerken van de bestaande woning zal op deze locatie de uitbreiding van de bestaande parking met groenaanleg gerealiseerd worden. De uitbreiding van de parking zal nog beter voldoen aan de parkeerbehoefte voor de klanten van het restaurant. Er wordt opgemerkt dat momenteel bij drukke piekmomenten, waarbij de huidige parking volledig bezet is, enkele bezoekers in de Kiekenbosstraat parkeren. De uitbreiding van de parking is dan ook bedoeld om de parkeerdruk weg te nemen van de openbare weg, daar de Kiekenbosstraat wordt opgeheven
De parkeerplaatsen en de toegangsweg hiernaartoe worden uitgevoerd in een waterdoorlatende verharding, zodat dit een verbetering is ten opzichte van de huidige asfaltverhardingen omwille van de ontharding in deze zone. Er worden diverse groenzones voorzien. De uitbreiding van de parking zal uitgevoerd worden rekening houdende met de bestaande bomen op de site. Slechts 2 bomen zullen hiervoor gerooid worden. Er worden 8 nieuwe bomen en 2 boompjes aangeplant in plantvakken die voldoende ruim genomen worden.
Aanpassingswerken gebouw en drive restaurant: de bestaande veranda’s worden opgetrokken tot het kroonlijstniveau, waardoor er een nieuwe geautomatiseerde schuifdeur als inkom op de noordoostelijke gevel kan geplaatst worden. Een aangebouwd extern volume in aluminium wordt tevens voorzien waarin een extra koelcel wordt voorzien met een klein sas, zodat de koelcel in betere omstandigheden kan gebruikt worden door het personeel.
Het bestaande driveloket, waar de klanten de bestelde zaken afhalen, bestaat momenteel uit een opengaand raam in de gevel. Er wordt een driveloket geconstrueerd om het gecombineerde driveloket DT3 en FFW (Fast Forward) aan het nieuwe standaardconcept van de drives te laten voldoen. Dit driveloket wordt gerealiseerd in dezelfde materialen en kleuren als het bestaande schrijnwerk. De nieuwe inkomdeur wordt voorzien in de uitbreiding.
Het geheel aan aanpassingen zal de levering van de bestellingen vlotter doen verlopen. Het personeel kan aldus sneller de bestelde zaken aan de juiste klanten bezorgen, waardoor de wachttijden ingekort worden.
Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten
Het betreft de uitbreiding van de koelcel in het bestaande McDonald’s restaurant en verwijderen van de IBA (met aanpassing rubriek).
Volgende rubrieken worden aangevraagd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
3.2.2°a) | lozen van huishoudelijk afvalwater (niet afkomstig van woongelegenheden) zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, in een lozingspunt gelegen in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied of buiten het zoneringsplan (meer dan 600 m³/jaar) | Verwijderen individuele waterzuiveringsinstallatie door aanleg openbare riolering | klasse 3 | Verandering | 4380 m³/jaar |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioningsinstallaties (van 5 kW tot en met 200 kW) | Uitbreiding en update van de vermogens + 8,5kW | klasse 3 | Verandering | 36,7 kW |
Volgende rubrieken zijn ongewijzigd:
45.4.d) | verkooppunten van producten van dierlijke oorsprong (vlees, vis en gevogelte) en de aan die verkooppunten verbonden uitsnijderijen | 1 verkooppunt
45.4.e)1° | Opslagplaatsen voor producten van dierlijke oorsprong, met uitzondering van de producten, vermeld in rubriek 48, van 1ton tot en met 50ton | 3 ton
Volgende rubrieken zijn niet meer van toepassing:
12.2.1 | Transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100kVA tot en met 1.000kVA | 250 kVA
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
Stedenbouwkundige vergunningen
Verkavelingsvergunningen
Stedenbouwkundige attesten
Milieuvergunningen
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
3.1. BRANDWEER
Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 5 januari 2024 onder ref. 031569-012/OJ/2024:
Besluit: GUNSTIG
3.2. WEGEN EN VERKEER
Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 2 februari 2024 onder ref. AV/411/2023/02232:
Het agentschap Wegen en Verkeer adviseert voorwaardelijk gunstig.
De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:
* De banner op de hoek Waalbrugstraat x Evergemsesteenweg dient achter de perceelsgrens geplaatst te worden.
* De pompput kant Waalbrugstraat dient achter de perceelsgrens geplaatst te worden.
* Er zal afstemming nodig zijn met de aannemer van de werken R4WO over de toegangen.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten. (zie integraal advies op het omgevingsloket)
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg en gewestweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst:
Verharding
Conform artikel 12 van het ABR moet het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.
De parkeerplaatsen van de nieuwe parking en de toegangsweg hiernaartoe moeten worden uitgevoerd in een waterdoorlatende verharding.
Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …).
De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.
Verhardingen of overdekte constructies met natuurlijke infiltratie moeten afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen.
De onverharde oppervlakte moet minimaal 25% van de oppervlakte van de afwaterende oppervlakte zijn.
De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. De constructies mogen niet voorzien worden van goten.
Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.
Hemelwaterput
Ter aanvulling van artikel 9§1 van de GSV is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval-en hemelwater kan aangepast worden.
In geval van verbouwing moet minstens de helft van de dakoppervlakte, uitgezonderd groendaken, van het volledige gebouw in rekening gebracht worden voor de dimensionering van de hemelwaterput.
Er wordt een hemelwaterput van 20.000l voorzien met hergebruik voor sanitair en onderhoud groenzones. Hiermee wordt 400 m² dakoppervlak gecompenseerd.
De geplande hemelwaterput van 20.000 l is correct gedimensioneerd volgens de GSV en ABR. Gezien het grote hergebruik wordt geadviseerd om een groter volume aan hemelwateropvang te voorzien.
Infiltratievoorziening
De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 23.590 liter en een oppervlakte van
38,15 m².
De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.
De infiltratievoorziening is bovengronds en bestaat uit ondiepe wadi’s.
Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.
De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.
Bij een bovengrondse infiltratievoorziening mag, in geval de komdiepte beperkt is tot 30 cm, steeds de volledige oppervlakte van de infiltratiekom of het infiltratieveld worden ingerekend. Deze wordt bepaald als de horizontale projectie van de infiltratievoorziening op het niveau van de noodoverlaat.
Indien de bodem dieper ligt dan 30 cm kan de bodem worden meegeteld onder voorwaarde dat de infiltratievoorziening bij een volledige vulling binnen de 72 uur wordt geledigd en indien er een onderhoudsprogramma wordt uitgevoerd waardoor de doorlatendheid van de bodem wordt behouden. Zoniet worden alleen de wanden in rekening gebracht.
Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.
In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 januari 2024 tot 1 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 2 bezwaren ingediend.
De bezwaren worden als volgt samengevat:
Mobiliteit en parking:
Mobiliteitsstudie is niet representatief voor huidige en toekomstige bezoekersaantallen. Onvoldoende capaciteit voor drive-through en wachtzone, wat leidt tot wachtrijen op straat. Onder gedimensioneerde parking met risico's voor verkeersveiligheid in Waalbrugstraat. Filevorming door uitgaand verkeer met risico's voor verkeersveiligheid en overlast.
Sluikstorten en wildparkeren
Gebrek aan maatregelen tegen sluikstorten en wildparkeren in de Waalbrugstraat. Ontbreken van maatregelen om visuele impact en hinder door sloop van woningen en uitbreiding van parking te verminderen.
Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
Mobiliteit en parking:
In de huidige situatie zijn er 38 autoparkeerplaatsen beschikbaar. Met enkele kleine aanpassingen aan de bestaande parkeerfaciliteiten en de toevoeging van een nieuw perceel wordt het totaalaantal parkeerplaatsen in de vernieuwde situatie verhoogd naar 62, wat neerkomt op een stijging van 24 autoparkeerplaatsen. De huidige parkeercapaciteit voldoet volgens de nota niet aan de behoefte, waardoor op piekmomenten wordt uitgeweken naar parkeren in de omliggende straten. Een mobiliteitsanalyse, gebaseerd op de bezoekersaantallen van de fastfoodzaak, bevestigt de noodzaak van uitbreiding van de parkeercapaciteit.
In de nieuwe situatie is er echter sprake van een overschot aan parkeerplaatsen ten opzichte van de berekende pieksituatie (52 plaatsen). Het Mobiliteitsbedrijf stemt hiermee in, en benadrukt dat alle parkeerplaatsen, zowel de bestaande als de nieuwe, worden aangelegd met grasdallen voor extra comfort. Deze aanvraag draagt bij aan een veiligere omgeving door het creëren van maximaal één in- en uitrit. Bovendien is een mobiliteitsstudie toegevoegd aan deze aanvraag, waaruit blijkt dat de aanpassingswerken en uitbreiding van de parking noodzakelijk zijn om de Waalbrugstraat veiliger te maken. Het omvormen van de Waalbrugstraat tot een fietsstraat is geen haalbare optie, aangezien deze straat niet op een belangrijke fietsroute ligt.
Sluikstorten en wildparkeren
Het aanpakken van problemen zoals sluikstorten en wildparkeren is een algemene uitdaging die een gecoördineerde aanpak vereist, bestaande uit handhaving, bewustmakingsinitiatieven en faciliterende maatregelen. Initiatiefnemers van horecazaken kunnen ook een rol spelen door bewustwordingscampagnes te starten om klanten te informeren. Mocht er zich een situatie voordoen, is het altijd mogelijk om melding te maken bij het meldpunt van Ivago en bij de politie voor onjuist geparkeerde voertuigen.
Wat betreft het project, worden alle bestaande bomen behouden, met uitzondering van twee, en worden er diverse nieuwe bomen geplant. Op deze manier wordt gegarandeerd dat het project ruimtelijk goed inpasbaar is binnen de directe omgeving van de Waalbrugstraat.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
INPLANTING
De aanvraag betreft een aangepast dossier na weigeringen van de vorige omgevingsaanvragen OMV_2022006247 en OMV_2022138195. Deze aanpassingswerken van voornamelijk de omgevingsaanleg kaderen in de heraanleg van de R4 en het kruispunt ter hoogte van het bestaande McDonald’s restaurant. Het ontdubbelen van de drive aan de bestelzuil heeft tot doel de verkeersveiligheid op het terrein en de afwikkeling van de wagens van het cliënteel op de site te verbeteren. Het geheel aan aanpassingen zal de levering van de bestellingen vlotter doen verlopen. Het personeel kan aldus sneller de bestelde zaken aan de juiste klanten bezorgen, waardoor de wachttijden ingekort worden.
Er werd in deze aanvraag rekening gehouden met de weigeringsmotieven uit de vorige omgevingsaanvragen. De aanvraag is dan ook ruimtelijk inpasbaar binnen zijn onmiddellijke omgeving.
BOMEN
Vanuit groenoogpunt kan de gewijzigde vergunningsaanvraag gunstig beoordelen, want er is maximaal inspanning gedaan om de aanwezige bomen te behoeden.
We stellen enkel dat de nieuwe leiding (vanaf waterafvoergoot) naar de nieuw aangelegd wadi 1 ter hoogte van boom nr. 41 dient verplaatst te worden weg van deze boom nr. 41 en niet mag aangelegd worden tussen deze boom nr. 41 en boom nr. 42. Gezien boom nr. 41 al wat wortelschade zal oplopen omdat de weg plaatselijk heraangelegd wordt met een knik richting deze boom, zal met grote waarschijnlijkheid een uit te graven sleuf zoals nu voorzien tussen beide bomen, op relatief korte termijn vermoedelijk fataal worden voor deze boom (en mogelijks ook voor de boom nr. 42 aan de andere kant van de leiding).
Deze nieuwe waterafvoerleiding dient verplaatst te worden tot op minstens 3 meter van de stam van beide bomen (verlegd tegen de perceelsgrens).
ECONOMIE
Aftoetsen visienota detailhandel en horeca:
Het betreft een winkelpand binnen het baanwinkelsegment van Gent. Hier zet de Stad in op het optimaliseren van bestaande clusters in hun functioneren en naar inrichting waarbij wordt ingezet op clustering, verdichting en verweving.
Waar de mogelijkheid tot clustering niet kan worden gerealiseerd, moet er worden gestreefd naar de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van dit type gebouwen.
Gezien de herinrichting van de R4 met een ondertunneling op deze locatie wordt één van de bestaande toegangen gesupprimeerd. Door het verlies aan terrein langsheen de Evergemsesteenweg en een groter aantal voertuigen die zullen langsrijden wordt de parking vooraan uitgebreid. Hiervoor is de sloop van de bestaande woning nodig. Vanuit economisch oogpunt adviseren wij dit positief.
MOBILITEIT
Dit dossier werd reeds 2 maal ingediend en geweigerd door het college. Het eerste dossier (2022006247) werd ongunstig beoordeeld door het Mobiliteitsbedrijf. Het tweede dossier (2022138195) werd voorwaardelijk gunstig beoordeeld, maar toch geweigerd door het college.
Het betreft de verandering van de omgevingsaanleg en kleine uitbreiding horende bij een fast food keten. Er worden verschillende zaken aangepast:
- De perceelgrenzen worden gewijzigd door de heraanleg en uitbreiding van de R4.
- Er wordt een perceel toegevoegd en ingericht als uitbreiding van de parking. Op dit perceel staat momenteel een eengezinswoning die gesloopt wordt.
- Er worden nieuwe fietsparkeerplaatsen gerealiseerd.
- De wegenis wordt aangepast om de drive-in vlotter te organiseren en er minder wagens in de rij zouden moeten wachten. Zo wordt er een extra bestelzuil in tandem gerealiseerd en wordt het bestellen gedigitaliseerd.
- Wijzigen drive-in loket van het van het bestaande gebouw, ook in kader van het vlotter verlopen van het drive-in proces.
De circulatie van deze percelen werd wel besproken in kader van de heraanleg van de R4. Er werd een mobiliteitsnota toegevoegd aan het dossier. Gezien de parking drastisch wijzigt, bekijken we het project in zijn geheel.
Parkeren
Fiets:
- In kader van de heraanleg van de R4 wordt een fietssnelweg met rechtstreekse aansluiting in Waalbrugstraat gerealiseerd. Dit betekent dat de aanwezigheid van fietsers hier de komende jaren sterk kan stijgen.
- In de huidige situatie zijn er 10 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers.
- Volgens de nieuwe plannen komen er naast de 10 bestaande fietsparkeerplaatsen (kant Waalburgstraat) een stalling met 20 nieuwe plaatsen. Deze zijn nog steeds comfortabel ingericht en vlot bereikbaar.
- Daarnaast komt er een nieuwe zone met plaats voor 20 fietsen aan de kant van de Evergemsesteenweg. Dit brengt het nieuwe totaal op 50 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers.
- Voor personeel wordt er een nieuwe stalling gerealiseerd met 10 plaatsen die afgesloten en overdekt is.
- Gezien het gaat om een specifieke functie (fastfoodketen met regionale uitstraling op een autogerichte locatie), hebben we geen richtlijnen en is maatwerk noodzakelijk. Het is aan de aanvragen om aan te tonen dat er voldoende ingezet wordt op duurzame mobiliteit. Het is positief dat er, naast een stijging in aantal autoparkeerplaatsen, ook een sterke stijging in aantal fietsparkeerplaatsen gerealiseerd wordt. Zeker in kader van de nieuwe fietssnelweg. We kunnen bijgevolg akkoord gaan met het voorstel.
Auto:
- In de huidige situatie zijn er 38 autoparkeerplaatsen.
- Door enkele kleine wijzigingen aan de huidige parking en de uitbreiding met een nieuw perceel komt het totaalaantal in de nieuwe situatie op 62, wat een stijging is van 24 autoparkeerplaatsen.
- Volgens de nota voldoet het huidig aantal parkeerplaatsen momenteel niet aan de nood en moet er op piekmomenten geparkeerd worden in de omliggende straten.
- Er werd een analyse gemaakt in de mobiliteitsnota op basis van de bezoekersaantallen die geregistreerd werden in de fastfood zaak. Uit die analyse kunnen we akkoord gaan dat er een nood is aan uitbreiding in parkeercapaciteit. In de nieuwe situatie is er wel een overaanbod ten opzichte van de berekende pieksituatie (52 plaatsen). We kunnen hier echter mee akkoord gaan.
- De parkeerplaatsen zijn comfortabel ingericht. Alle parkeerplaatsen (zowel bestaande als nieuwe) worden bijkomend uitgevoerd in grasdallen.
Circuleren
Vandaag heb je een gecombineerde in- en uitrit langs de Kiekenbosstraat en een gecombineerde in- en inrit met een tweede aparte uitrit langs de Waalbrugstraat. Op het terrein heb je twee aparte flows: een voor de drive-in met een loop rond het gebouw en een voor de parking zelf. De gecombineerde in- en uitrit wordt enkel inrit. Zo krijg je 1 aparte inrit en 1 aparte uitrit langs de Waalbrugstraat voor zowel de drive-in als de parking.
We bespreken de impact van elke wijziging apart hieronder:
1) De bestaande toegang naar de site vanuit de Kiekenbosstraat wordt gesupprimeerd en de site zal enkel nog bereikbaar zijn vanuit de Waalbrugstraat.
Dit is conform de voorbesprekingen.
2) De loop van de drive-in blijft rond het gebouw gaan, maar er wordt een extra zuil in tandem gerealiseerd zodat het drive-in gedeelte vlotter verloopt.
Het blijft van essentieel belang dat er geen terugslag is van de wachtrij van de drive-in op de Waalbrugstraat en verder naar de Evergemsesteenweg. Daarnaast moet er ook gezorgd worden dat op het terrein zelf geen conflict is tussen wachtende wagens en wagens die hun bestelling hebben afgehaald, zodanig de drive-in effectief vlotter verloopt en er minder kans is op terugslag:
3) De gecombineerde in- en uitrit aan de Waalbrugstraat wordt een enkele.
We gaan akkoord met deze wijziging. Het is positief dat deze smaller is ingericht dan in de bestaande situatie, wat de leesbaarheid verhoogt vanaf de openbare weg.
Beoordeling
Gunstig advies mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
Het blijft van essentieel belang dat er geen terugslag is van de wachtrij van de drive-in op de Waalbrugstraat en verder naar de Evergemsesteenweg. Daarnaast moet er ook gezorgd worden dat op het terrein zelf geen conflict is tussen wachtende wagens en wagens die hun bestelling hebben afgehaald, zodanig de drive-in effectief vlotter verloopt en er minder kans is op terugslag.
AFVAL
De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).
Het dossier bevat een sloopopvolgingsplan. De specifieke aandachtspunten en aanbevelingen uit het plan dienen opgevolgd te worden.
Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.
Er werden asbestmaterialen teruggevonden in het gebouw.
De veiligheidsmaatregelen uit het sloopopvolgingsplan (asbestinventaris) dienen opgevolgd te worden.
STOFEMISSIE
De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.
De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.
De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:
1. afscherming met doeken of zeilen,
2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,
3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,
4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.
Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.
Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.
CONCLUSIE
De gevraagde omgevingsvergunning is mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor de uitbreiding van het McDonald's restaurant + tandem drive, het slopen van woningen, de aanleg van parking, het rooien van bomen en het plaatsen van publiciteit en het uitbreiden van een koelinstallatie aan FAMILY DRIVE bv (O.N.:0453840234) en McDONALD'S BELGIUM, INC. (O.N.:0435427456) gelegen te Waalbrugstraat 1 en 3, 9032 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
Legt volgende voorwaarden op:
BIJZONDERE VOORWAARDEN VOOR DE GEPLANDE WERKEN:
Brandweer
De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 5 januari 2024 met kenmerk 031569-012/OJ/2024).
Wegen en Verkeer
De voorwaarden opgenomen in het advies van Agentschap Wegen en Verkeer (advies van 2 februari 2024, met kenmerk AV/411/2023/02232) moeten strikt nageleefd worden.
Bomen
De nieuwe leiding (vanaf waterafvoergoot) naar de nieuw aangelegd wadi 1 (nu voorzien tussen de bomen nr. 41 en nr. 42) dient verplaatst te worden tot op minstens 3 meter van de stam van beide bomen (verlegd tegen de perceelsgrens).
Riolering:
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door het oppompen in overeenstemming met de diepteligging van de te maken rioolaansluiting. Indien er een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting aanwezig is, is de diepteligging hiervan bindend. De wachtaansluitingen mogen niet dieper dan 70cm onder het maaiveld zitten.
De bijzondere aandacht van de bouwheer wordt gevestigd op het feit dat het waterpeil in de toekomstige straatriolering kan stijgen tot gemiddeld 50 cm onder het straatniveau. De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn binnenhuisriolering. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de binnenhuisriolering.
De bijzondere aandacht van de bouwheer wordt erop gevestigd dat er in de Waalbrugstraat nog geen riolering aanwezig is. De aanvrager kan zich nooit op het Stadsbestuur beroepen, bij moeilijkheden die zich zouden kunnen voordoen ten gevolge van een ontbrekende riolering.
Bij een toekomstige aanleg van de riolering, wordt de rioolvertakking door Farys geplaatst. De buis waarop Farys de aansluiting naar de openbare riolering realiseert, moet zo geplaatst worden dat de uitvoering van een spie/mofverbinding of krimpmofverbinding mogelijk is.
Die buis moet voorzien zijn van een BENOR - merk en van het volgende materiaaltype zijn:
-ofwel grésbuis volgens norm NBN EN 295 met een inwendige diameter van 150 millimeter
-ofwel PVC-buis voor riolering volgens norm NBN T42-108 met inwendige diameter van 160 millimeter.
Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De private riolering dient daarom volledig op privaat domein geurdicht afgeschermd te worden van openbare riolering.
Het tegengaan van geurhinder als gevolg van de eigen private riolering dient ook volledig op privaat domein aangepakt te worden. Het is niet toegestaan hiertoe ingrepen te voorzien in het openbaar domein. Om geurhinder als
gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: http://www.farys.be/richtlijnengeurhinder
Rioolvertakking:
Voor de toekomstige aansluiting van de privéwaterafvoer op het openbaar rioleringsstelsel moet u een aanvraag indienen. Dit kan via de website: www.farys.be/rioolaansluiting-aanvragen (voor telefonische info: 078 35 35 99).
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht. FARYS|TMVW voert het gedeelte van de werken op het openbaar domein uit. Als er een bestaande aansluiting aanwezig is (bv een aansluiting op een gracht of ingebuisde gracht), dan moet u deze verplicht gebruiken. Zowel de positie als de diepte van deze aansluiting zijn bindend.
De aanvrager moet zich voor de aanleg van de privéwaterafvoer houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen
De privéwaterafvoer mag enkel geplaatst worden na goedkeuring van FARYS|TMVW : tijdens een technische evaluatie ter plaatse worden zowel het aansluitpunt als de diepte van de aansluiting bekeken.
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden stelsel mogelijk is ( d.i. afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater). De afvalwaterleiding moet hierbij doorgetrokken worden als wachtleiding tot het openbaar domein.
Indien het niet mogelijk is dat het regenwater ter plaatse infiltreert of in een gracht loost voorzien dan ook de wachtleiding voor regenwater naar het openbaar domein.
(Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden. Na deze aanleg mag er enkel nog fecaal water in de septische put lozen.)
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer
Er moet blijvend voorzien worden in een septische put, alle afvalwater en alle afvoeren van toiletten dienen hierop aan te sluiten (zie VLAREM).
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden en zal dit voor de aangelanden eveneens opgelegd worden. Na deze aanleg mag er enkel nog fecaal water in de septische put lozen.
Openbaar domein:
Oprit: Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 6 meter op het openbaar domein worden toegestaan en één afrit met een breedte van maximum 6 meter. Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn.
Het is de bouwheer niet toegestaan om zelf een oprit op openbaar domein aan te passen of te verwijderen.
Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein aangepast en verwijderd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).
Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent
De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden of voorzien van andere private materialen door de bouwheer. Ook halfverhardingen/steenslag - zowel nieuwe als bestaande - zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen/materialen opbreken op kosten van de bouwheer.
Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).
Mobiliteit
Het blijft van essentieel belang dat er geen terugslag is van de wachtrij van de drive-in op de Waalbrugstraat en verder naar de Evergemsesteenweg. Daarnaast moet er ook gezorgd worden dat op het terrein zelf geen conflict is tussen wachtende wagens en wagens die hun bestelling hebben afgehaald, zodanig de drive-in effectief vlotter verloopt en er minder kans is op terugslag.
Verharding
De parkeerplaatsen van de nieuwe parking en de toegangsweg hiernaartoe moeten worden uitgevoerd in een waterdoorlatende verharding.
Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …).
De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.
Verhardingen of overdekte constructies met natuurlijke infiltratie moeten afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen.
De onverharde oppervlakte moet minimaal 25% van de oppervlakte van de afwaterende oppervlakte zijn.
De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. De constructies mogen niet voorzien worden van goten.
Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.
Infiltratievoorziening
Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.
De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.
Bij een bovengrondse infiltratievoorziening mag, in geval de komdiepte beperkt is tot 30 cm, steeds de volledige oppervlakte van de infiltratiekom of het infiltratieveld worden ingerekend. Deze wordt bepaald als de horizontale projectie van de infiltratievoorziening op het niveau van de noodoverlaat.
Indien de bodem dieper ligt dan 30 cm kan de bodem worden meegeteld onder voorwaarde dat de infiltratievoorziening bij een volledige vulling binnen de 72 uur wordt geledigd en indien er een onderhoudsprogramma wordt uitgevoerd waardoor de doorlatendheid van de bodem wordt behouden. Zoniet worden alleen de wanden in rekening gebracht.
BIJZONDERE VOORWAARDEN VOOR DE INGEDEELDE INRICHTING OF ACTIVITEIT:
1. Er dienen voldoende akoestische maatregelen te worden genomen om geluidshinder door exploitatie in de buurt te voorkomen en te voldoen aan de geluidsnormen van Vlarem II.
2. Op afzuigsystemen die geur kunnen verspreiden dient een filtersysteem te worden voorzien teneinde geurhinder te vermijden, alsook is een gedegen onderhoud van het systeem noodzakelijk.
3. De opgeloste vetten in het afvalwater dienen te worden afgescheiden van het afvalwater voordat dit in de openbare riolering terecht komt. Hiertoe dient een correct gedimensioneerde vetafscheider te worden geïnstalleerd die vaak genoeg wordt geledigd.
4. Tijdens het laden en lossen dienen motoren van het voertuig te worden stilgelegd (tenzij noodzakelijk voor het aandrijven van koelsystemen).
De algemene en sectorale milieuvoorwaarden van titel II van het VLAREM:
De integrale en geconsolideerde tekst van titel II van het VLAREM is raadpleegbaar op de Milieunavigator, via de link: https://navigator.emis.vito.be/
Bij wijziging van VLAREM wordt de exploitant geacht de meest actuele versie van de van toepassing zijnde bepalingen na te leven.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Openbaar domein:
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).
Lichtplan:
a. Algemene voorschriften vanuit het Lichtplan:
Goede verlichte reclames en uithangborden, zowel deze die aangelicht worden als deze die van binnenuit verlicht zijn, hebben een sobere, stabiele (niet flikkerende of dynamische) verlichting, met wit of zachtgekleurd licht. Dergelijke van binnenuit verlichte reclames en uithangborden geven op de aanliggende gevels en openbaar domein niet meer licht dan 2 lux. Bij aangelichte reclames is het licht goed en enkel gericht op de reclame zelf; deze ontvangt maximaal een lichthoeveelheid van 10 lux. Bij van binnenuit verlichte reclames verdient verlichting met negatief contrast (door het uitsnijden letters of figuren uit een donker vlak) de voorkeur. Andere van binnenuit verlichte reclames bevinden zich bij voorkeur onder de ramen van de eerste verdieping. Het gebruik van LED’s voor de verlichting van reclames is meer dan wenselijk gelet op de vele voordelen daarvan (laag verbruik, lange levensduur, goede zichtbaarheid zonder te veel te verlichten).
b. algemene voorschriften vanuit de bestaande regelgeving:
Voor de intensiteit van aan te brengen verlichting, verwijzen we naar:
*Vlarem 2
Deel 4: algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen
Hoofdstuk 4.6 beheersing van hinder door licht:
• (artikel 4.6.01) Onverminderd andere reglementaire bepalingen treft de exploitant de nodige maatregelen om lichthinder te voorkomen.
• (artikel 4.6.02) Het gebruik en de intensiteit van lichtbronnen in open lucht zijn beperkt tot de noodwendigheden inzake uitbating en veiligheid. De verlichting is dermate geconcipieerd dat niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving maximaal wordt beperkt.
• (artikel 4.6.03) Klemtoonverlichting mag uitsluitend gericht zijn op de inrichting of onderdelen ervan.
• (artikel 4.6.04) Lichtreclame mag de normale intensiteit van de openbare verlichting niet overtreffen.
*Artikel 80.2 (lid 1) van de wegcode
• Artikel 80.2 van de wegcode verbiedt het aanbrengen op de openbare weg van reclameborden, uithangborden of andere inrichtingen die de bestuurders verblinden, die hen in dwaling brengen, die, zij het ook maar gedeeltelijk, verkeersborden voorstellen of nabootsen, die van verre met deze verkeersborden worden verward, of die op enige andere wijze de doelmatigheid van de reglementaire verkeersborden verminderen.
• Indien het gaat om verlichting die wordt aangevraagd in de buurt van verkeerslichten, geldt ook volgende regel uit Artikel 80.2 lid 1 Wegcode: Het is verboden een luminositeit met een rode of groene tint te geven aan alle reclameborden, uithangborden of inrichtingen die zich, binnen een afstand van 75 meter van een verkeerslicht, op minder dan 7 meter boven de grond bevinden.
c. Voor dit dossier zijn volgende specifieke voorschriften van toepassing:
• Om alle vormen van lichthinder of lichtvervuiling tegen te gaan, wordt gevraagd om een dimmer te voorzien op de lichtinstallatie. Bij vermoeden/melding van lichthinder zal ter plaatse geëvalueerd en bepaald worden hoeveel de lichtinstallatie moet gedimd worden (conform bestaande normen en richtlijnen).
• Lichtkleur bij voorkeur in warmwit te voorzien (3000K).
• Geen dynamische of flikkerende verlichting te gebruiken. Dit geldt ook voor beeldschermen die achter glas worden geplaatst, en zichtbaar zijn vanop openbaar domein. Als regel wordt vooropgesteld dat een bepaalde lichtkleur of lichtbeeld (vanaf valavond) minstens 15 seconden vast moet blijven staan, alvorens naar een ander statisch verlicht beeld of kleur over te springen.
• De commerciële verlichting wordt bij voorkeur gedoofd bij sluitingstijd van de handelszaak (of na de kantooruren), of ten laatste om 24u (tenzij de handelszaak nog open is na 24u). NB Zo ook wordt de monument- en sfeerverlichting in Gent gedoofd om 24u.
Besluit: Indien deze zaken zodoende worden uitgevoerd, is dit in overeenstemming met de voorschriften van het lichtplan. In dat geval kan vanuit de Lichtcel dan ook voorwaardelijk positief advies gegeven worden voor betreffende bouwaanvraag.
Verlichting Lichtreclames
Voor eventuele verlichting en lichtreclames zijn de bepalingen van hoofdstuk 6.3 van Vlarem II te allen tijde van toepassing.
Geluidsinstallaties
Het specifieke geluid van de installaties dient te voldoen aan de voorwaarden voor inrichtingen van klasse 3 zoals opgenomen in afdeling 4.5.5 van Vlarem II; ook voor laad- en losactiviteiten op de site zijn deze geluidsnormen van toepassing.
Politiereglement
Voor leveringen wordt ook verwezen naar artikel 7 van het politiereglement inzake openbare rust en veiligheid dat stelt: ”het is verboden, van 22.00 u tot 6.00 u ‘s morgens, nachtgerucht of nachtrumoer te veroorzaken, dat hoorbaar is op openbare plaatsen, waardoor de rust van de inwoners kan worden verstoord”.
Afvalstoffen
De voortgebrachte afvalstoffen worden volgens VLAREMA (Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen) beschouwd als bedrijfsafval. VLAREMA stelt dat bedrijfsafval gescheiden ingezameld moet worden en opgehaald moet worden door een erkende inzamelaar, afvalstoffenhandelaar of -makelaar voor verdere verwerking door een erkende verwerker. De bedrijfsafvalstoffen kunnen door het gemeentelijke inzamelsysteem opgehaald worden op voorwaarde dat hiervoor de reële kostprijs wordt betaald, dat de capaciteit van de gemeentelijke inzamelsystemen niet overbelast wordt en dat een zo goed mogelijke afzonderlijke registratie van dit bedrijfsafval wordt gevoerd. Het is ook verplicht om een afvalstoffenregister bij te houden.
Koelinstallaties
Het gebruikte koelmiddel in de koelinstallaties is van het type HKF.
Het gebruik van natuurlijke koelmiddelen (CO2, NH3, propaan, …) of koelmiddelen met een laag Global Warming Potential (GWP < 2500) dient nagegaan te worden.
De koelinstallaties dienen onderhouden te worden overeenkomstig artikel 5.16.3.3.§3 van Vlarem II. Voor airconditioningsystemen met een nominaal koelvermogen van meer dan 12 kW houdt dit onder meer in dat ze regelmatig moeten worden gekeurd door een erkende airco-energiedeskundige overeenkomstig VLAREL.
De koelinstallatie bevat een hoeveelheid koelmiddel in ton CO2-equivalent ≥ 5 tonwaardoor ze conform Vlarem II iedere 12 maandenmoet onderzocht worden op goed functioneren en op mogelijke lekverliezen door een erkende koeltechnicus.
Wanneer een permanent lekdetectiesysteem aanwezig is mag de controlefrequentie worden gehalveerd.
De exploitant moet het relatief lekverlies (kg toegevoegd koelmiddel ten opzichte van totale koelmiddelinhoud installatie) te allen tijden beperken tot 5% per jaar (artikel 5.16.3.3.§6 van Vlarem II). Bij controles dient het gebruikte koelmiddel op jaarbasis berekend te worden ten opzichte van de koelmiddelinhoud. Bij een RLV van meer dan 10% tijdens twee opeenvolgende kalenderjaren, dient de installatie buiten bedrijf gesteld te worden.
Energie coaching
Het bedrijf komt in aanmerking voor energie coaching van de stad Gent. De energiecoach geeft professioneel advies op maat voor zowel renovaties, nieuwbouw of voor een algemene verlaging van het energieverbruik binnen het bedrijf.
Contact en meer info: Energiecoaching@stad.gent of 09 268 23 00 of http://www.stad.gent/energiecoaching.
Hemelwateropvang
Gezien het grote hergebruik kan een grotere hemelwaterput worden voorzien (bijvoorbeeld 40.000 liter).
Ondergrondse constructies
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.
In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.
Afval
De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).
Het dossier bevat een sloopopvolgingsplan. De specifieke aandachtspunten en aanbevelingen uit het plan dienen opgevolgd te worden.
Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.
Er werden asbestmaterialen teruggevonden in het gebouw.
De veiligheidsmaatregelen uit het sloopopvolgingsplan (asbestinventaris) dienen opgevolgd te worden.
Stofemissies
De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.
De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.
De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:
1. afscherming met doeken of zeilen,
2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,
3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,
4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.
Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.
Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.