Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6
Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
LKDE BV met als contactadres Voskenslaan 82, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023112620) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 25 augustus 2023.
De aanvraag werd op 7 december 2023 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door de aanvrager. Op 31 januari 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De omgevingsvergunningsaanvraag voor een bijstelling van een vergunde verkaveling handelt over:
• Onderwerp: het herverdelen van lot 1 en 2 in 3 loten bestemd voor 2 halfopen eengezinswoningen en 1 gesloten eengezinswoning na het slopen van de bestaande bebouwing
• Adres: Deinsesteenweg 16, 9031 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie C nrs. 880/2 H, 882R en 888C
Op 6 mei 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 15 mei 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 31 januari 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 7 december 2023 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
Het huidige advies omvat een gewijzigd standpunt ten opzichte van de beslissing in eerste aanleg voor die elementen die hieronder worden beschreven en gemotiveerd:
1. BESCHRIJVING VAN HET AANGEPAST VOORSTEL
In het voorstel wordt op lot 4 een aangepaste intekening voorzien voor de parkeerplaatsen horende bij woningen. Er wordt een inrit voorzien bestaande uit een karrenspoor die gaat naar 3 autostalplaatsen van 2,50 m op 5,20 m, ook voorzien in een karrenspoor. Er is een beperkte manoeuvreerruimte voor de autostalplaatsen voorzien. Vanaf deze manoeuvreerruimte wordt een pad voorzien waaraan de paden vanuit de verschillende voortuinen kunnen op aansluiten. De overige zone moet groen aangelegd worden.
De bomen blijven ten opzichte van het vorige voorstel behouden. Enkel de bomen in de zijtuin van lot 1 moeten worden gerooid. Deze worden bij deze verkavelingsaanvraag aangevraagd.
2. BEHANDELING VAN HET AANGEPAST VOORSTEL
Er kan akkoord worden gegaan met de intekening van de verharding op lot 4. Deze verharding wordt tegenover de vorige voorstellen beperkt tot het strikt noodzakelijke. De overige zone moet groen worden behouden en de bomen kunnen blijven staan. Er wordt met dit voorstel tegemoet gekomen aan de weigeringsgronden.
Volgende zaken moeten worden aangepast in de verkavelingsvoorschriften om tegemoet te komen aan de goede ruimtelijke ordening.
Voorschriften halfopen bebouwing
- bij afsluitingen op de perceelsgrens:
Voorschriften gesloten bebouwing
- Bij achtertuinstrook
- Bij afsluitingen op de perceelsgrens:
Ter compensatie van het rooien van de twee bomen wordt volgende bijzondere voorwaarde opgelegd:
- Er moeten minstens 2 hoogstammige loofbomen (met minimumstamomtrek HS10/12) worden heraangeplant, ten laatste het eerstvolgende plantseizoen en op minstens 2 m van de perceelsgrens. De bomen worden best aangeplant op minimaal 4 à 5 m van de woning.
Bescherming bomen tijdens de bouwwerken worden volgende voorwaarden opgelegd:
- De bomen moeten worden afgezet van de werf met een aaneengesloten hekwerk van 2 m hoog. Het hekwerk wordt geplaatst net buiten de kroonprojectie van de bomen. Dit bakent de totale boombeschermingszone af. Binnen deze TBBZ mag er geen materiaal gestapeld worden, ook niet tijdelijk. Er mag geen afval of afvalwater gedumpt worden binnen de TBBZ. Er mogen geen zware machines door rijden en er mogen geen grondwerken gebeuren. Desnoods worden er rijplaten voorzien.
- De bomen op openbaar domein mogen niet beschadigd worden.
- Indien nodig wordt een inname publieke ruimte aangevraagd.
Bijkomend worden enkele voorwaarden met betrekking tot de riolering en sloop opgelegd. Ook de bijzondere voorwaarden van de externe adviesinstanties zijn te volgen. Aansluitend aan de bijzondere voorwaarden worden ook enkele lasten opgelegd.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met uitzondering van de onder punt 2 besproken elementen.
Deze afweging maakt dat de initiële beslissing weigering wordt omgezet naar een gunstig advies met voorwaarden.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Het college van burgemeester en schepenen brengt voorwaardelijk gunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het herverdelen van lot 1 en 2 in 3 loten bestemd voor 2 halfopen eengezinswoningen en 1 gesloten eengezinswoning na het slopen van de bestaande bebouwing van LKDE bv, gelegen te Deinsesteenweg 16, 9031 Gent.
Volgende voorwaarden worden opgelegd :
Stedenbouwkundige voorwaarden
De verkavelingsvoorschriften dienen als volgt te worden aangepast:
Voorschriften halfopen bebouwing
Voorschriften gesloten bebouwing
De bijzondere voorwaarden opgenomen in de externe adviezen moeten worden gevolgd:
Heraanplanten bomen
Er moeten minstens 2 hoogstammige loofbomen (met minimumstamomtrek HS10/12) worden heraangeplant, ten laatste het eerstvolgende plantseizoen en op minstens 2 m van de perceelsgrens. De bomen worden best aangeplant op minimaal 4 à 5 m van de woningen.
Bescherming bomen tijdens de bouwwerken
Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes:
- De interne riolering van de te bouwen woning dient zodanig ontworpen dat er kan aaneengesloten worden op een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
- Eventuele bestaande huisaansluitingen zijn te behouden en te hergebruiken.
- Er is nog geen aparte RWA-aansluiting mogelijk. De RWA-leidingen naar de straat zijn te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten regen- en afvalwaters gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. De samenvoeging van regen- en afvalwaters dient te gebeuren ter hoogte van de rooilijn.
Sloop:
Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.
Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: wegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Volgende lasten worden opgelegd :
LAST 1 –Aanleg van nutsvoorzieningen
De houder van de vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling.
Ongeacht de verplichting tot aanpassing van bestaande nutsvoorzieningen, moeten de volgende nutsvoorzieningen minimaal aangelegd worden:
- elektriciteit
- water
- kabeltelevisie
- telecommunicatie
- openbare verlichting
De houder van deze vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) uitvoeren van de
noodzakelijke aanpassingen aan de nutsvoorzieningen zoals opgenomen in volgende adviezen:
De ontwikkelaar moet telkens instaan voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit dient te gebeuren volgens de richtlijnen van de Stad Gent (en Eandis), opdat de Stad Gent bij overdracht van het openbaar domein ook het beheer van de verlichting kan overnemen. De ontwikkelaar dient ruime tijd voor de start van de uitvoeringswerken advies op te vragen bij de lichtcel, via het volgende emailadres: openbareverlichting@stad.gent. De openbare verlichting dient telkens conform het Lichtplan te worden geplaatst. Alle info over het lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.
LAST 2 – Aanpassing van riolering
Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor oppervlaktewater. De aansluitputjes zijn te voorzien van een merkteken waaruit de aard (oppervlaktewater/afvalwater) blijkt.
Voor het aanleggen van de rioolvertakkingen en een stuk riolering en het degelijk herstellen van de rijweg moet een technisch dossier worden ingediend (in drievoud) bij de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van de stad Gent.
Op dit technisch dossier kunnen de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen en FARYS bijkomende technische opmerkingen voor aanpassingen formuleren.
Dit technisch dossier moet (aangepast aan de bijzondere voorwaarden en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen) bestaan uit een grondplan van alle riolerings- en wegenwerken (schaal 1/250) met bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen, typedwarsprofielen en details van de kunstwerken. Het technisch ontwerp moet, samen met het bestek en de gedetailleerde raming in drievoud overgemaakt worden aan de de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1 te 9000 Gent, telefoon 09 26 79 00, fax 09 266 79 39.
De houder van de vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling.
Ongeacht de verplichting tot aanpassing van bestaande nutsvoorzieningen, dienen de volgende nutsvoorzieningen minimaal aangelegd te worden:
- elektriciteit
- gas
- water
- kabeltelevisie
- telecommunicatie
De houder van de verkavelingsvergunning moet hiervoor zelf de nutsmaatschappijen contacteren.
Het advies van de distributienetbeheerder IMEWO voor elektriciteit en voor aardgas, zoals hoger omschreven, dient gevolgd te worden.
LAST 3 - Verkoopbaarheidsattest en waarborgen
Volgens art 4.2.16 §1 en §2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden. De verkavelingsakte is evenwel niet vereist voor de overdracht en de indeplaatsstelling, vermeld in artikel 4.1.21 en 4.1.22 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, in zoverre alle geldende voorwaarden daartoe zijn vervuld.
De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Indien geen financiële waarborg wordt verleend en geen “attest verkoop percelen” is afgeleverd, geldt geen dwingende termijn voor uitvoering van deze lasten. Enkel de vervaltermijnen voorzien in artikel 4.6.4. §2 Vlaamse Codex RO gelden dan.
Bedragen en vrijgave van de borg(en)
Als waarborgen worden gesteld voor de aanleg van nutsleidingen, is het bedrag van de waarborg gelijk aan het verschil van de door de nutsmaatschappijen geraamde kostprijs en het aan de nutsmaatschappijen betaalde voorschot.
De waarborgen voor de aanleg van nutsleidingen worden volledig vrijgegeven na bevestiging door de distributiemaatschappijen van de betaling van het saldo van de geraamde kostprijs.
Als waarborgen worden gesteld voor in de vergunning opgelegde lasten met betrekking tot de wegen- en rioleringswerken en de aanleg en het onderhoud van de groenzones, dan is het bedrag van de waarborg gelijk aan het bedrag van de vermoedelijke kostprijs van de werken (of van het gedeelte van de werken die nog uitgevoerd moeten worden), zoals die blijkt uit een raming of een prijsofferte, welke ter goedkeuring is voorgelegd aan de Stad Gent, verhoogd met 25% wat betreft wegen- en rioleringswerken en 10% wat betreft de openbare groenvoorziening, en aangevuld met een forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan (bestaande uit 2,3 euro per lopende meter wegenis).
De waarborg voor de wegen en rioleringswerken wordt vrijgegeven na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen, op volgende wijze: 85 % van de waarborg, waaronder het forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan, wordt vrijgegeven na de voorlopige oplevering en 15% van de waarborg wordt vrijgegeven na de definitieve oplevering.
De waarborg voor de aanleg en het onderhoud van de groenzones wordt in helften vrijgegeven, de ene helft na de voorlopige oplevering van de groenaanleg en de andere helft na de definitieve oplevering na de onderhoudsperiode van 3 jaar, na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen.
De financiële instellingen die zich borg stellen voor de houder van de verkavelingsvergunning moeten verplicht gebruik maken van een model van borgakte. Dit model van borgakte kan opgevraagd worden bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel 09 266 79 50 of via bouwen@stad.gent.