2024_CBS_06207 - OMV_2024049478 K - aanvraag omgevingsvergunning voor opbouwen van een extra ruimte op het dak van de bestaande woning en aanpassen trapopening - zonder openbaar onderzoek - Stokerijstraat, 9000 Gent - Weigering

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Mevrouw Lien De Ridder met als contactadres Stokerijstraat 48B, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024049478) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 4 april 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: opbouwen van een extra ruimte op het dak van de bestaande woning en aanpassen trapopening

• Adres: Stokerijstraat 48A en 48B, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 2766E6

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 16 april 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 4 juni 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

OMGEVING
Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Stokerijstraat in de wijk ‘Sluizeken-Tolhuis-Ham’. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing, opgebouwd uit 2 à 3 bouwlagen met een plat dak.

ERFGOEDWAARDE
Het pand is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.

Het pand is, samen met de panden Stokerijstraat 44 en 46, opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr. 136953) en wordt hierin als volgt omschreven: ‘Magasins de Baerdemaecker, sobere bakstenen wand van de Magasins de Baerdemaecker, daterend uit de vroege 20ste eeuw. Begane grond geritmeerd door alternerend brede steekboogvormige poorten en gekoppelde steekboogvenstertjes onder baksteenfries.’ De drie panden hebben een beeldbepalende waarde in de straat. Daarnaast hebben ze een architecturale, historische en industrieel archeologische waarde.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het voorzien van een bijkomende bouwlaag op een bestaande meergezinswoning bestaande uit 2 entiteiten.

MORFOLOGIE

Het perceel in kwestie is ca. 325 m², heeft een totale diepte van 30m50 bij een breedte van 12m90. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een plat dak. De bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 21m00 (gemeten vanaf de rooilijn). De kroonlijsthoogte van de voor- en achtergevel bedraagt +8m17 (t.o.v. het trottoirpeil). Het plat dak van het hoofdgebouw heeft een totale hoogte van +7m77 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil).
Met deze aanvraag wordt bovenop het plat dak van het hoofdgebouw een bijkomende bouwlaag voorzien. Deze wordt opgericht ter hoogte van de linker perceelsgrens, vanaf 5m38 achter de rooilijn en op 2m88 afstand van de rechter perceelsgrens. Het nieuwe volume is 6m70 diep over een breedte van 4m60 (links) en 4m12 diep over een breedte van 5m25.

Het nieuwe volume is in totaal 9m95 breed, komt tot een totale diepte van 12m00 (gemeten vanaf de rooilijn) en heeft een totale hoogte van +11m10 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Er zijn geen wijzigingen aan de scheidingsmuren noodzakelijk voor dit volume.

Aan de voorzijde van het nieuwe volume, op het platte dak, wordt er een dakterras van 26,1m² gecreëerd. Dit terras is voorzien vanaf 3m70 achter de rooilijn met een diepte tussen 1m70 en 4m35 en een totale breedte van 9m95.

INDELING

Verder worden interne verbouwingswerken voorzien: zo wordt de bestaande trap en trapopening tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping aangepast.

De gelijkvloerse verdieping is voorzien van een gemeenschappelijke inkom (links) aan de voorzijde. Deze biedt toegang tot de gelijkvloerse entiteit bestaande uit een berging, badkamer, slaapkamer en sanitair aan de voorzijde, centraal de leefruimte, traphal en berging en aan de achterzijde de keuken, de eethoek, een slaapkamer en een badkamer. Achterliggend is er een tuinzone aanwezig. De eerste verdieping is voorzien van een tweede entiteit bestaande uit een berging, badkamer, slaapkamer en sanitair aan de voorzijde, centraal de traphal, eetruimte/speelruimte, badkamer en sanitair en aan de achterzijde de leefruimte, keuken en berging. De tweede verdieping dient als uitbreiding van deze tweede entiteit en is voorzien van een nachthal/bureau en een slaapkamer met een terras aan de voorzijde.

MATERIALISATIE

De nieuwe bouwlaag wordt afgewerkt met een houten bekleding in latwerk en houten schrijnwerk.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

- Op 23/02/1984 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een nijverheidsgebouw. (1983/1555)

- Op 27/11/2003 werd een vergunning afgeleverd voor de sloop van 3 pakhuizen en 2 bijgebouwen (2003/13)

- Op 04/12/2003 werd een weigering afgeleverd voor de verbouwing en functiewijziging van drie pakhuizen tot vijf woonunits. (2003/595)

- Op 08/04/2004 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing en de functiewijziging van pakhuizen tot woonunits. (2003/969)

- Op 14/07/2005 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een bestaande stapelplaats tot woning. (2005/225)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven (raadpleegbaar op het Omgevingsloket):  

BRANDWEER

Ongunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 30 mei 2024:
Besluit: NEGATIEF ADVIES, het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

HET AGENTSCHAP ONROEREND ERFGOED
Er werd geen tijdig advies verkregen van het Agentschap Onroerend Erfgoed. De adviesvraag is verstuurd op 16 april 2024. Op 3 juni 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afd. Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande meergezinswoning verbouwd en verticaal uitgebreid met een nieuw dakvolume. Er is een bestaande hemelwaterput aanwezig met een inhoud van 10.000 liter.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De planopbouw was oorspronkelijk zeer open. De aanvraag omvat een aantal aanpassingen in het interieur waarbij de openheid en de oorspronkelijke structuur behouden blijft. Daarnaast bevat het ontwerp ook de toevoeging van een nieuwe volume op het bestaande plat dak. Dit volume is teruggetrokken ten opzichte van de straatgevel, eenvoudig qua vormgeving en heeft geen impact op de bestaande draagstructuur. De verbouwingswerken en uitbreiding betekenen een meerwaarde voor deze woning. De bijkomende bouwlaag zorgt voor een toename in bewoonbare oppervlakte voor de bovenste woonentiteit. Hierbij wordt er een bijkomende slaapkamer, bureau, alsook een grote buitenruimte gecreëerd bij deze entiteit. Er zijn in functie van dit bijkomend volume geen aanpassingen aan de scheidingsmuren noodzakelijk. Het bijkomende volume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en hoogte en is niet zichtbaar vanop het openbaar domein, waardoor de impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving bijgevolg beperkt is.

Echter werd er een negatief advies van de Brandweer bekomen onder volgende motivatie:

‘Het KB van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de gebouwen moeten voldoen - gewijzigd bij de Koninklijke besluiten van 18/12/1996, 19/12/1997, 04/04/2003, 13/06/2007, 01/03/2009, 12/07/2012, 07/12/2016 en 23/6/2022 is van toepassing op het gedeelte uitbreiding in dit bouwdossier. Het aangehaalde KB kadert in de wet van 30 juli 1979, gewijzigd bij de wet van 22 mei 1990. 

De conventionele hoogte van het gebouw, zijnde de afstand tussen het afgewerkte vloerpeil van de bovenste bouwlaag en het laagste peil van de door de brandweerwagens bruikbare wegen omheen het gebouw, bedraagt ca. 7,7 m. De uitbreiding moet bijgevolg voldoen aan alle voorschriften uit de bijlagen 1, 2/1 en 5/1 en 7 van dit KB.

Het betreft een bestaand gebouw van 2 bouwlagen dat wordt uitgebreid met een teruggetrokken dakverdieping. Door de uitbreiding strekt het appartement zich uit over 3 bouwlagen verbonden door een interne trap.

1. Strijdig met punt 4.4 evacuatiewegen:

Voor lokalen of geheel van lokalen met nachtbezetting geldt:

-  Geen enkel punt van een compartiment mag zich verder bevinden dan 20 m van de evacuatieweg die de uitgangen verbindt;

Aanmerking: dit betekent dat men vanaf ieder punt op de verdieping +2 de voordeur van het appartement op het gelijkvloers moet kunnen bereiken binnen een loopafstand van 20 m. 

Het hoogteverschil van 7,8 m tussen vloerpas +0 en +2 - overbrugd door de interne verbindingstrap - dient te worden vermenigvuldigd met 2,5 zodat men een horizontale loopafstand bekomt.

➔ Er wordt een totale loopafstand van ca. 28 m gemeten tussen het verst gelegen punt op de nieuwe bouwlaag ‘+2’ en de voordeur op het gelijkvloers.’

Bijgevolg dient de aanvraag ongunstig beoordeeld te worden.

CONCLUSIE 

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen (brandveiligheid: strijdig met punt 4.4 evacuatiewegen), waardoor deze niet voldoet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.