2024_CBS_01124 - OMV_2023089591 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van functiewijziging van ontmoetingsruimte naar reca - met openbaar onderzoek - Chocoladesteeg en Meulesteedsesteenweg, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Toygun Sivrice met als contactadres Meulesteedsesteenweg 67, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023089591) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 28 juni 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het regulariseren van functiewijziging van ontmoetingsruimte naar reca

• Adres: Chocoladesteeg 3 en Meulesteedsesteenweg 71, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 3313E

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 9 november 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 29 januari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het te verbouwen pand is gelegen langsheen de Meulesteedestenweg en de Chocoladesteeg in de wijk Muide – Meulestede - Afrikalaan. De Chocoladesteeg is een klein straatje als verbinding tussen de Londenstraat en de Meulesteedsesteenweg. Wonen vormt de hoofdbestemming in de onmiddellijke omgeving. De omliggende straten worden gekenmerkt door eengezinswoningen in gesloten bebouwing. De straat is opgenomen als buurtwinkelgebied in de Visienota Detailhandel en Horeca.

Op het perceel bevindt zich, ter hoogte van de Meulesteedsesteenweg, in de huidige toestand een eengezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen, afgewerkt met een zadeldak. De achterbouw is vergund als een ontmoetingsruimte voor de buurt. Dit volume bestaat uit 1 bouwlaag afgewerkt met een zadeldak en is gelegen naast de Chocoladesteeg.

In de bestaande toestand werden enkele wijzigingen doorgevoerd aan het pand, zonder het voorafgaand verkrijgen van een vergunning (zie ook paragraaf 2: historiek – stedenbouwkundig misdrijf):
- De scheidingsmuur aansluitend op de ontmoetingsruimte achteraan, ter hoogte van de rooilijn, werd gesloopt en niet conform de vergunning heropgebouwd, In deze muur werd de bestaande poortopening groter en open uitgevoerd zonder overbouw.

- De koer, aansluitend de ontmoetingsruimte, werd gewijzigd uitgevoerd: de bijgebouwen met groendak werden niet uitgevoerd. De volledige koer werd vervolgens niet doorlaatbaar verhard.
Op de koer werd een nieuwe veranda tegen de linker/achterste perceelsgrens aangebouwd (± 4.00 x 10.30 m of 41.20 m²).

- In de scheidingsmuur van de koer en tuin, tussen de panden gelegen Meulesteedsesteenweg 71 en 67 werd een deuropening geplaatst.

- De voorziene gesloten poortopening is groter uitgevoerd en voorzien van een dubbel open hekwerk, zonder overbouw.

- Op het hekwerk zijn 2 publiciteitzeilen aangebracht, groter dan 4 m², op de zijgevel een naambord van de horecazaak en kleine haakse verlichte reclame.

- De zijgevel van het hoofdgebouw is, op basis van het fotomateriaal, niet cf.de vergunning donkerbruin geschilderd i.p.v. een tint van wit.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op de bebouwing aan de Chocoladesteeg. Dit bouwdeel heeft door zijn vormgeving een beeldbepalende waarde in de Chocoladesteeg. Het vormt één geheel met de hoekwoning Meulesteedsesteenweg 71. Een bakstenen muur vormt de afsluiting van het perceel.

Functiewijziging
De huidige aanvraag heeft betrekking op de regularisatie van de functiewijziging van de achterbouw. De functie van deze achterbouw wordt gewijzigd van ontmoetingsruimte (gemeenschapsvoorziening) naar reca. De recafunctie heef een totale publiek toegankelijke netto vloeroppervlakte van ca. 111 m². Op het gelijkvloers wordt een zitruimte (rookvrije ruimte voorzien) alsook een aparte zitruimte (rookruimte). Er wordt een sas en apart toilet voorzien. In de onderdakse verdieping wordt bergruimte voorzien.

Ontpitting en ontharding
Binnen voorliggende aanvraag wordt de bestaande buitenruimte voor een groot stuk ontpit en onthard. In de bestaande toestand is de buitenruimte bebouwd met een veranda (43,23 m2) en verder volledig verhard (84,30 m2). Deze buitenruimte wordt ontpit en onthard. Het aandeel aan verharding bedraagt in de nieuwe toestand 38 m2. De onverharde ingegroende buitenruimte heeft een totale oppervlakte van 127,40 m2.

Publiciteit
In het kader van de voorliggende functiewijziging, wordt binnen deze aanvraag ook een zaak-gebonden publiciteitsinrichting aangevraagd. Het gaat om een gevelpaneel dat tegen de gevel wordt bevestigd. Het uithangbord is 570 cm breed en 47 cm hoog en bevindt zich op 270 cm ten opzichte van het trottoir. Het paneel heeft een dikte van 3 cm en heeft een totale oppervlakte van 2,69 m2. De publiciteitsinrichting is onverlicht.
 

Wijzigingen voorgevel ter hoogte van de Chocoladesteeg
Ter hoogte van de bakstenen muur die de afsluiting van het perceel vormt ter hoogte van de Chocoladesteeg, worden enkele wijzigingen uitgevoerd. Enkele gevelopeningen worden gewijzigd ten aanzien van de vergunde toestand. De poortopening word breder voorzien en er werd een bijkomende deuropening voorzien. Een raamopening wordt breder en hoger voorzien. Boven al de gevelopeningen is in de nieuwe toestand metselwerk voorzien.
Een deel van de gevel ter hoogte van de chocoladesteeg, zijnde de ‘zijgevel’ van de eengezinswoning alsook een deel van de bakstenen muur, werd binnen voorliggende aanvraag bruin geschilderd.

Bijkomende wijzigingen ten aanzien van bestaande, niet vergunde toestand:
De opening die gemaakt werd in de scheidingsmuur van de koer en tuin, tussen de panden gelegen Meulesteedsesteenweg 71 en 67, wordt in de nieuwe toestand terug dichtgemaakt.
 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 20/04/2017 werd een vergunning afgeleverd voor de renovatie van het dak en onderliggende ontmoetingsruimte, verplaatsen en opwaarderen sanitair en het maken van een bijkomende toegang in de muur op de grens. (2017/01009).
* Op 13/07/2017 werd een vergunning afgeleverd voor het renoveren van de zijgevel. (2017/01085).
 

Stedenbouwkundig misdrijf

*Op 30/09/2020 werd een proces-verbaal (met het nummer 66.97.10046/20) opgemaakt voor:

- De scheidingsmuur aansluitend op de ontmoetingsruimte achteraan, ter hoogte van de rooilijn, werd gesloopt en niet conform de vergunning heropgebouwd, In deze muur werd de bestaande poortopening groter en open uitgevoerd zonder overbouw.

- De koer, aansluitend de ontmoetingsruimte, werd gewijzigd uitgevoerd: de bijgebouwen met groendak werden niet uitgevoerd. De volledige koer werd vervolgens niet doorlaatbaar verhard.

- De koer van de eengezinswoning zijde Meulesteedsesteenweg 71,  werd overdekt met een overkapping tussen aanbouw en scheidingsmuur ( zijde Chocoladesteeg).

- In de scheidingsmuur van de koer en tuin, tussen de panden gelegen Meulesteedsesteenweg 71 en 67 werd een deuropening geplaatst.

- De voorziene gesloten poortopening is groter uitgevoerd en voorzien van een dubbel open hekwerk, zonder overbouw.

- Op het hekwerk zijn 2 publiciteitzeilen aangebracht, groter dan 4 m², op de zijgevel een naambord van de horecazaak en kleine haakse verlichte reclame.

- De zijgevel van het hoofdgebouw is niet cf.de vergunning lichtgeel geschilderd i.p.v. een tint van wit.

* Op 30/09/2022 werd een proces-verbaal (met het nummer 66.97.10046/20 1°) navolgend opgemaakt voor:

Op de koer, aansluitend de ontmoetingsruimte, werd een nieuwe veranda /terrasoverkapping tegen de linker/achterste perceelsgrens aangebouwd (± 4.00 x 10.30 m of 41.20 m²).

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 7 december 2023 onder ref. 059080-005/PJ/2023. Het advies kan integraal worden nagelezen op het omgevingsloket.

De brandweer heeft geen bezwaar tegen het regulariseren en renoveren van recazaak en

eengezinswoning, mits:

- Er wordt geen nachtverblijf of publiek toegelaten op de eerste verdieping van de publieke

inrichting.

- De rokersruimte moet toegankelijk zijn via een draaideur. Schuifdeuren zijn niet toegelaten.

- De publiek toegankelijke inrichting moet integraal voldoen aan het vigerende‘politiereglement voor publiek toegankelijke inrichtingen – Stad Gent’.

o Uitgangen moet steeds onmiddellijk te openen zijn bij aanwezigheid van publiek.

o Er dienen ten minste 2 water/schuim snelblussers te worden opgehangen.

o Er dient veiligheidsverlichting aanwezig te zijn boven de (nood)uitgangen.

o Pictogrammen te voorzien boven de uitgangen en blusmiddelen.

o Bordje maximale bezetting op te hangen (=max 99 personen) in de inkomzone van de inrichting.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg MEULESTEDE, goedgekeurd op 17 augustus 2001, en is bestemd als woonzone (gesloten bebouwing) en zone voor koeren en tuinen.

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg:

- Bestemming:
functiewijziging van ontmoetingsruimte naar horeca ter hoogte van het achterste volume van de gelijkvloerse aanbouw:
Conform de voorschriften van het BPA is een reca-bestemming hier niet toegelaten. De voorschriften geven aan dat nieuwe horecazaken enkel toegelaten zijn als nevenbestemming (en dus voor maximaal 30 % van de vloeroppervlakte) en dit bovendien enkel toegelaten langs de Meulesteedsesteenweg.

Toetsing: niet conform
Voorliggende aanvraag voorziet in een reca-functie als nevenfunctie die ca. 37 % van de totale netto vloeroppervlakte van het pand in beslag neemt. De reca-functie wordt hierbij voorzien in het achterste gedeelte van de gelijkvloerse aanbouw, gelegen aan de chocoladesteeg en is dus niet gelegen langs de Meulesteedsesteenweg.

Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar.

Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is. Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent. De toetsing met de goede ruimtelijke ordening en het beleidskader Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent kan teruggevonden worden onder de rubriek ‘Omgevingstoets’.

De aangevraagde functiewijziging wordt positief beoordeeld.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

 De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

4.5.   Milieuwetgeving

Geluid

Voor lokalen met elektronisch versterkte muziek worden in de Vlaamse regelgeving (Vlarem) 3 categorieën afgebakend:

- Categorie 1: geluidsniveau tot 85 dB(A) LAeq,15 min. Er gelden geen administratieve verplichtingen.

- Categorie 2: geluidsniveau tot 95 dB(A) LAeq,15 

min. Het betreft een meldingsplichtige inrichting volgens Vlarem. 

- Categorie 3: geluidsniveau tot 100 dB(A) LAeq,60min. Het betreft een vergunningsplichtige inrichting volgens Vlarem.

In principe mag de exploitant zelf kiezen tot welke categorie deze wenst te behoren. Hoe hoger het geluidsniveau hoe meer flankerende maatregelen de exploitant moet nemen. Er moet ook steeds voldaan zijn aan de omgevingsnormen voor geluid. Hierdoor zal in een pand met minder gunstige akoestische eigenschappen minder luide muziek kunnen geproduceerd worden dan in een pand met goede akoestische isolatie. Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen. Dit wordt zo opgenomen via de bijzondere voorwaarden.

Bij het spelen van achtergrondmuziek heeft de horecazaak waarschijnlijk voldoende met een categorie 1 - geluidsniveau. Voor dergelijke inrichtingen mag het maximaal geluidsniveau, voortgebracht door muziek, LAeq,15min 85dB(A) niet overschrijden. Als het maximale geluidsniveau gemeten als LAmax,slow 92 dB(A) niet overschreden wordt, wordt geacht hieraan te zijn voldaan. In het pand moet echter ook aan de omgevingsnormen in de buurt worden voldaan: De muziekactiviteiten moeten zo ingericht zijn dat de LAeq,1s,max gemeten in de buurt : 1° niet hoger is dan 5 dB(A) boven de LA95,5min, indien deze lager is dan 30 dB(A); 2° niet hoger is dan 35 dB (A) indien de LA95,5min ligt tussen 30 en 35 dB(A); 3° niet hoger is dan de LA95,5min indien die hoger is dan 35 dB (A). LA95,5min wordt gemeten bij uitschakeling van alle muziekbronnen. De omgevingsnormen in de buurt zijn niet gekoppeld aan dag-, avond- of nachtperiodes, dit betekent dat deze normen te allen tijde gelden.
 

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in het afstroomgebied van het kanaal Gent – Terneuzen in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans achteraan het perceel alsook ter hoogte van de wegenis is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag voorziet in ontpitting en ontharding op het betreffende perceel. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een kleine overstromingskans achteraan het perceel en ter hoogte van de wegenis.
 

Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.
 

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag, mits toepassing van bovenstaande maatregelen, de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 17 november 2023 tot 16 december 2023.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 4 bezwaren ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
Bezwaarschrift 1
- geluidsoverlast: er zou 6 dagen op 7 muziek worden afgespeeld op het terras en dit vaak van 18 u ’s avonds tot 2-3u ’s nachts. Er is ook veel nachtelijk lawaai van cliënteel dat naar huis gaat.
- geurhinder van de sisha’s.
- de recazaak heeft invloed op de leefbaarheid van de wijk. Door de reca-functie is er meer autoverkeer en parkeerdruk.
- inkijk: de nieuwe buitenruimte zal inkijken op de badkamer van een van de aanpalende woningen.

Bezwaarschrift 2:
- geluidsoverlast door de luide muziek
- geurhinder van de sisha’s.
- De reca-functie zorgt voor meer autoverkeer en een grotere parkeerdruk.

Bezwaarschrift 3 + 4:
- geluidsoverlast: muziek en nachtlawaai, dit vooral in de zomer wanneer het terras in gebruik is.
De straat wordt gedomineerd door de woonfunctie en is niet geschikt voor een reca-functie. De hinder van een reca-zaak is veel groter dan de dynamiek van de vergunde ontmoetingsruimte (gemeenschapsvoorziening). Een ontmoetingsruimte (gemeenschapsvoorziening) heeft een serener karakter waar minder frequent en minder hinderlijke activiteiten plaatsvinden dan in een reca-zaak.
- de bezwaarindiener uit de bezorgdheid dat, indien er in de toekomst een club, feestzaal of dancing zou ingericht worden in het pand, dit gepaard zou gaan met nog meer hinder.
- Buitenruimte bij de reca-zaak: de bezwaarindiener wijst op de buitenruimte die integraal werd ingericht als terras bij de reca-functie, wat voor nog meer hinder zorgt. Het terras zorgt door zijn ligging en omvang onvermijdelijk voor geluidsoverlast voor de aanpalenden.

De bezwaarindiener geeft aan principieel akkoord te zijn met een functie-wijziging naar reca onder voorbehoud dat de openingstijden beperkt worden tot uiterlijk 01:00 uur. Ook vraagt de bezwaarindiener om het ingerichte terras van 127,5m2 integraal te verwijderen zodat dit niet wordt gebruikt als verlengstuk van de ontmoetingsruimte of recazaak.

Indien het terras toch zou vergund worden, vraagt de bezwaarindiener dit in te perken tot maximaal de verharding zoals ingetekend op de plannen nieuwe toestand. De bezwaarindiener vraagt om op het terras geen geluidsinstallatie te plaatsen en de openingstijden van het terras te beperkten tot uiterlijk 22:00 uur.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

Geluidshinder
Geluidshinder
Voor lokalen met elektronisch versterkte muziek worden in de Vlaamse regelgeving (Vlarem) 3 categorieën afgebakend:

- Categorie 1: geluidsniveau tot 85 dB(A) LAeq,15min. Er gelden geen administratieve verplichtingen.

- Categorie 2: geluidsniveau tot 95 dB(A) LAeq,15min. Het betreft een meldingsplichtige inrichting volgens Vlarem. 

- Categorie 3: geluidsniveau tot 100 dB(A) LAeq,60min. Het betreft een vergunningsplichtige inrichting volgens Vlarem.

In principe mag de exploitant zelf kiezen tot welke categorie deze wenst te behoren, maar hoe hoger het geluidsniveau, hoe meer flankerende maatregelen de exploitant moet nemen. Er moet ook steeds voldaan zijn aan de omgevingsnormen voor geluid en er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen. Dit wordt zo opgenomen via de bijzondere voorwaarden in deze vergunning.

Inrichting buitenruimte
De aanwezigheid van een terras op de gelijkvloerse buitenruimte kan enige hinder veroorzaken. De aanvraag is gelegen in een residentiële buurt. De omgeving wordt gekenmerkt door de woonfunctie. De oppervlakte en locatie van de gelijkvloerse buitenruimte, zorgt ervoor dat het risico op geluidsoverlast naar de omwonenden toe te groot is. Het bezwaar is gegrond. Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat de gelijkvloerse buitenruimte niet mag aangewend worden als terras bij de reca-zaak. Om te vermijden dat er onrechtmatig toch tafels en stoelen zouden worden buitengezet, wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd dat de verharding ter hoogte van de achtergevel moet worden ingeperkt. Enkel het gedeelte tot aan de toegangsdeur is aanvaardbaar, waarbij de verharding louter kan dienst doen als toegangspad. Het overige gedeelte dient te worden aangelegd als groenzone (met groenelementen zoals struiken, bomen, gras, etc.) (zie aanduiding op plannenset).
Veder mag de koer achter de eengezinswoning uitsluitend gebruikt worden als buitenruimte bij de eengezinswoning. Ook dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Bezetting horecazaak
Zie bespreking onder puntje ‘geluidshinder’.
 

In principe mag de exploitant zelf kiezen tot welke categorie deze wenst te behoren, maar hoe hoger het geluidsniveau, hoe meer flankerende maatregelen de exploitant moet nemen. Er moet ook steeds voldaan zijn aan de omgevingsnormen voor geluid en er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen. Dit wordt zo opgenomen via de bijzondere voorwaarden in deze vergunning.

Inkijk
Hoewel de aanvraag voldoet aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, wordt niet ontkend dat er een zekere mate van inkijk kan ontstaan naar de aanpalende percelen. Dit is echter eigen aan het stedelijk wonen en vergelijkbaar met de – beperkte – inkijk die aanwezig is vanuit reeds bestaande ramen in de onmiddellijke omgeving.
 

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functiewijziging
De voorgestelde functiewijziging is binnen voorliggende context aanvaardbaar. Er zijn in de omgeving reeds diverse reca-zaken vergund die niet gelegen zijn aan de Meulesteedesteenweg. De voorliggende locatie is gelegen in een wijkknooppunt en reca wordt hierbij gezien als een kwetsbare stedelijke functie. Bovendien blijft de reca-functie beperkt tot nevenfunctie bij de eengezinswoning en zal de functie slechts ca. 37 % van de totale netto vloeroppervlakte beslaan. De woonfunctie blijft de dominante functie van het voorliggende pand.

Volgens de Visienota Detailhandel en Horeca bevindt het pand zich in buurtwinkelgebied, een zone waar wonen dominant is en enkel buurtwinkels zijn toegelaten. In dit gebied wordt gestreefd naar een basisaanbod op wandel- of fietsafstand voor elke inwoner van Gent. Voor de stad Gent is een buurtwinkel een kleinhandelsbedrijf, dienstenbedrijf of horecazaak met een maximale nettowinkelvloeroppervlakte van 600 m2, met uitzondering voor de categorie voeding. Een klein buurtcafé in buurtwinkelgebied zorgt voor sociale cohesie en nabijheid.

De voorgestelde functiewijziging (nevenfunctie) is bijgevolg aanvaardbaar.

Gelet op de locatie en indeling van het pand, moeten er evenwel afdoende maatregelen worden genomen om geluidhinder te voorkomen. Dit wordt zo opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Ontpitting en ontharding:
Voorliggende aanvraag voorziet in het ontpitten en ontharden van de bestaande buitenruimte. Dit is een gunstige ingreep. De aanwezigheid van een mogelijk terras op de gelijkvloerse buitenruimte is problematisch. De woonfunctie is dominant in deze residentiële buurt. De oppervlakte en locatie van de gelijkvloerse buitenruimte zorgt ervoor dat het risico op geluidsoverlast naar de omwonenden toe te groot is. Bijgevolg wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd dat de gelijkvloerse buitenruimte niet mag aangewend worden als terras bij de reca-zaak. Om te vermijden dat er onrechtmatig toch tafels en stoelen zouden worden buitengezet, wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd dat de verharding ter hoogte van de achtergevel moet worden ingeperkt. Enkel het gedeelte tot aan de toegangsdeur is aanvaardbaar, waarbij de verharding louter kan dienst doen als toegangspad. Het overige gedeelte dient te worden aangelegd als groenzone (met groenelementen zoals struiken, bomen, gras, etc.) (zie aanduiding op plannenset).

De koer achter de eengezinswoning mag uitsluitend gebruikt worden als buitenruimte bij de eengezinswoning. Ook dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Publiciteit

Voorliggende aanvraag voorziet in een publiciteitsinrichting in de vorm van een gevelpaneel. Deze publiciteitsinrichting heeft beperkte afmetingen, is afgestemd op de bestaande gevelopbouw en voldoet aan de vooropgestelde normen inzake niet-constructieve uitsprongen op de rooilijn.
 

Tot op een hoogte van 2,20 meter boven het trottoirniveau mogen niet-constructieve elementen maximaal 10 centimeter uitspringen ten opzichte van de rooilijn, gemeten ter hoogte van de voorgevel op de rooilijn. Vanaf een hoogte van 2,20 meter tot een hoogte van 3,00 meter mag dit maximaal 20 centimeter bedragen. Vanaf een hoogte van 3,00 meter (tot 4,00 meter) dienen de uitsprongen beperkt te worden tot maximaal 60 centimeter. Boven een hoogte van 4,00 meter is de diepte van de uitsprong afhankelijk van de plaatselijke context en/of de geldende voorschriften. Deze maten zijn telkens inclusief de bevestigingsmethode.
Het onverlichte gevelpaneel springt 3 cm uit op een hoogte van 2,70 m en voldoet hierbij aan de vooropgestelde normen.

Op basis van het fotomateriaal en de vaststellingen van de dienst toezicht (zie paragraaf 2: historiek) wordt opgemerkt dat er publiciteitsinrichtingen werden voorzien die geen deel uitmaken van deze aanvraag, zijnde 2 publiciteitszeilen op het hekwerk en 2 kleine haakse verlichte reclames. Deze bestaande publiciteitsinrichtingen betreffen onvergunde constructies en maken geen deel uit van deze aanvraag. Deze publiciteitsinrichtingen moeten worden verwijderd. Dit wordt zo opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Wijzigingen voorgevel ter hoogte van de Chocoladesteeg
De wijzigingen aan de gevel Chocoladesteeg hebben betrekking op het wijzigen van de openingen in de bakstenen muur. Hierdoor zal deze afsluitmuur opnieuw meer als één geheel ervaren worden. Dit is positief. De overige ingrepen hebben geen impact op de gevels of de zichtbare volumetrie vanuit het straatbeeld. Het ontwerp kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden.
 

Voorliggende aanvraag komt mits toepassing van de bijzondere voorwaarden in aanmerking voor vergunning.
 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.