2024_CBS_01132 - OMV_2023148365 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengeziswoning - zonder openbaar onderzoek - Bagattenstraat, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Mevrouw Ilse Henne met als contactadres Oude Gentweg 75, 9840 De Pinte heeft een aanvraag (OMV_2023148365) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 27 november 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een eengeziswoning

• Adres: Bagattenstraat 173, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 5 sectie E nr. 134C

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 14 december 2023.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 januari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Bagattenstraat in de binnenstad. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing, opgebouwd uit 3 bouwlagen met een hellend dak.

Het perceel in kwestie is 130m² groot en heeft een diepte van ca. 15,68m bij een breedte van 8,27m. Het perceel is in de bestaande toestand volledig bebouwd. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen met een hellend dak.

Voorliggende aanvraag betreft een verbouwing zonder functiewijziging of het wijzigen van het aantal woonentiteiten. Daarbij zijn volgende werken voorzien:

-      De gelijkvloerse aanbouw wordt gesloopt. De scheidingsmuren blijven behouden. Er ontstaat een buitenruimte van 35,60m². Uit de snedes blijkt dat deze ruimte volledig wordt verhard.

-      De kelder wordt omgevormd naar een badkamer met toilet, keuken en leefruimte. Een deel van de bestaande vloerplaat wordt verwijderd zodat een deel van de leefruimte een dubbele hoogte krijgt.

-      De buitenruimte die ontstaat door sloop van de bestaande aanbouw wordt deels uitgediept zodat aan de achterzijde, ter hoogte van de kelder, verdiepingshoge ramen kunnen worden voorzien die toegang geven tot de nieuwe buitenruimte. Een deel van de tuinzone blijft qua niveau behouden. De overgang tussen beide niveaus wordt overbrugd door een ingewerkte trappenconstructie.

-      Het gelijkvloers wordt ingericht met een fietsenberging, bergingen en een slaapkamer aan de achterzijde.

-      Op de eerste verdieping wordt een tweede leefruimte met eetruimte en bijhorende berging voorzien. Aan de achtergevel wordt rechts een uitkragend terras (10,30m²) voorzien. De diepte ervan bedraagt 2,76m; de breedte maximaal 4m. Dit wordt ingeplant tegen de bestaande wachtgevel van de rechterbuur. De afstand ten opzichte van de achterste perceelsgrens bedraagt 1,90m.

-      Op de tweede verdieping worden twee slaapkamers met badkamers en dressings ingericht. Aan de achterzijde wordt bij de grootste slaapkamer een balkon voorzien met een diepte van maximaal ca. 1,50m.

-      Het bestaande hellend dak wordt verwijderd, wel met behoud van de bestaande dakconstructie. De nokhoogte wijzigt van 17,65m naar 17,95m (gemeten ten opzichte van de nulpas). De kroonlijsthoogte aan de achterzijde wijzigt van 12,89m naar 12,75m. Aan de voorzijde blijft de kroonlijst en kroonlijsthoogte behouden.

Binnen dit nieuwe dak wordt aan de voorzijde een inpandig terras ingericht. Ter hoogte van de linker perceelsgrens blijft telkens 0,72m van het (nieuwe) dakvlak behouden. Een deel van het dakvlak wordt uitgewerkt als semi-transparant en verschuifbaar dak.

Aan de achterzijde wordt over een breedte van 5,20m een dakuitbouw voorzien. De dakrandhoogte van de nieuwe uitbouw ligt op 15,05m. De afstand ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt 0,72 en 2,12m.

Binnen het nieuwe dakvolume worden opnieuw een leefruimte met bergingen voorzien. 

-      De achtergevel van het hoofdgebouw wordt met isolatie en afgewerkt met pleisterwerk, kleur wit. De gevelopeningen in deze gevel worden grondig aangepast.

-      De voorgevel wordt ter hoogte van het gelijkvloers volledig aangepast naar de oorspronkelijke toestand. De viergeleding van de bovenliggende verdiepingen wordt doorgetrokken naar het gelijkvloers en ingevuld met een voordeur, een deur naar de fietsenberging twee raamopeningen en twee lagere kelderraampjes. Het overige gedeelte van de voorgevel blijft ongewijzigd, op het vervangen van het buitenschrijnwerk na.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen:

* Op 18/03/1968 werd een vergunning afgeleverd voor bijbouwen annexe. (KW B-3-68)

* Op 28/06/1971 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van de benedenvoorgevel tot winkelpui en het uitvoeren van binnenaanpassingen op het gelijkvloers. (KW B-10-71)

Omgevingsvergunningen:

* Op 29/06/2023 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning met kantoor (OMV_2022158731).

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. In de gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

Artikel 3.2 Beperken van verhardingen: Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden, uiteraard om de problematiek van wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

Toetsing: Voorliggend voorstel voorziet het volledig verharden van de tuinzone (35,60m²). Dit betreft een niet strikt noodzakelijke en niet-waterdoorlatende verharding, dit is niet aanvaardbaar. Bovendien beschikt de woning over een uitkragend terras aansluitend aan de eetruimte (verdieping +1) en een ruim inpandig dakterras (verdieping +3). Er is dus geen absolute noodzaak om de volledige buitenruimte te gaan inrichten als verharde terraszone.

Als bijzondere voorwaarde wordt dan ook opgelegd dat de verharding moet beperkt worden tot 15m², inclusief verharde trappenconstructie. Een oppervlakte van 15m² is een realistische en functionele maat voor een terras die in verhouding staat tot de oppervlakte van de buitenruimte. Het voorzien van de trappenconstructie is niet noodzakelijk voor het kwalitatief functioneren van de woning. De woning beschikt immers over ruim voldoende grote leefruimtes die wel voldoende daglicht ontvangt en de berging is ook toegankelijk langs binnen. Deze ingreep kan dus achterwege worden gelaten ten voordele van verdere vergroening van de buitenruimte en zonder aan woonkwaliteit te moeten inboeten. Het overige deel van de buitenruimte (ca. 20m²) dient onverhard aangelegd te worden.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel volledig bebouwd. 

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

HEMELWATERPUT

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Er gebeuren werken aan de afwatering waardoor de aanleg van een hemelwaterput verplicht is.

De horizontale dakoppervlakte, waaraan werken worden uitgevoerd, bedraagt 101m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 7500 liter.

De hemelwaterput wordt uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.

INFILTRATIEVOORZIENING

Het perceel is groter dan 120m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De vergunningsaanvrager toont gemotiveerd aan dat de bovengrondse aanleg onvermijdbaar is, omwille van het gebruik aan buitenruimte. De oppervlakte van de buitenruimte is beperkt en wordt al deels ingevuld met een hemelwaterput en septische put. De overgebleven ruimte is onvoldoende groot om op kwalitatieve wijze een bovengrondse infiltratievoorziening te kunnen inrichten. Ter compensatie wordt wel een ondergrondse infiltratievoorziening met een inhoud van 2500 liter voorzien.

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Programma

Voorliggende aanvraag gaat uit van het behoud van wonen als hoofdfunctie. Hoewel er meerdere leefruimtes, gekoppeld aan keukens en terrassen, worden voorzien is het uitgangspunt een – ruime - eengezinswoning. Het voorzien van meerdere woonentiteiten vormt niet het voorwerp van de aanvraag. De ontworpen eengezinswoning is zeer ruim en beschikt over vele kwaliteiten. Omwille van de oppervlakte en indeling is de eengezinswoning geschikt voor een groter gezin. Het is positief dat dergelijke ruimere eengezinswoningen behouden blijven binnen de binnenstad.

Volume en inrichting

Door het slopen van de gelijkvloerse aanbouw ontstaat een buitenruimte van ca. 35m². Het creëren van dergelijke buitenruimte door ontpitting is positief. Anderzijds moet wel vastgesteld worden dat deze buitenruimte volledig verhard wordt voorzien. Dit is voornamelijk te wijten aan het plaatselijk verlagen van de tuinzone om een verbinding te maken met de kelderverdieping én de kelderverdieping van meer licht te voorzien. De niveauverschillen worden overbrugd met een verharde trappenconstructie. Evenwel kan deze ingreep geen vrijgeleide vormen om de volledige buitenruimte te verharden in een niet-waterdoorlatende verharding. De voorziene uitgravingen zijn niet noodzakelijk voor het kwalitatief functioneren van de woning: de woning beschikt immers over ruim voldoende leefruimtes die wel voldoende daglicht ontvangt en de berging is ook toegankelijk langs binnen. Deze ingreep kan dus achterwege kan worden gelaten zonder een kwaliteitsverlies voor de woning en ten voordele van verdere vergroening van de buitenruimte. Bovendien beschikt de woning ook over meerdere kwalitatieve terrassen (verdieping +1 en +3) zodat er ook om die reden geen noodzaak is om de volledige buitenruimte te gaan inrichten als verharde terraszone. Vanuit die overwegingen wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd dat de verharding in de tuinzone moet beperkt worden tot 15m², inclusief verharde trappenconstructie. Een oppervlakte van 15m² is een realistische en functionele maat voor een terras die in verhouding staat tot de oppervlakte van de buitenruimte. Deze 15m² kan aangewend worden als vlakke verharding of ingezet worden voor het voorzien van – verharde – trappenconstructie. Het overige deel van de buitenruimte (ca. 20m²) dient onverhard aangelegd te worden.

Gekoppeld aan de grondige interne herinrichting wordt op de eerste en tweede verdieping een uitkragend terras voorzien. De terrassen hebben respectievelijk een diepte van 2,76 en 1,50m.

Het grootste terras (verdieping +1) wordt voorzien in de hoek gevormd door de achtergevel van het hoofdgebouw en de diepere wachtgevel van de rechterbuur. Door de beperkte perceelsdiepte en al een diep hoofdgebouw, zijn uitbreidingen van de bouwdiepte op de verdiepingen niet evident. De grote wachtgevel van de rechterbuur vormt geen vrijgeleide vermits deze bouwdiepte uitging van een andere (diepere) perceelsconfiguratie en mogelijks ook een andere tijdsgeest. Het ontworpen terras wordt voorzien op 1,90m afstand van de achterste perceelsgrens (en dus in overeenstemming met het burgerlijk wetboek), houdt ook ten opzichte van de linkerbuur een correcte afstand en benut ook niet de volledige diepte van de aanpalende wachtgevel. Er kan gesteld worden dat de plaatselijke uitbreiding van de bouwdiepte ten gevolge van de terrassen een evenwicht zoekt tussen de beperkingen van het perceel enerzijds en de aanwezigheid van de wachtgevel rechts anderzijds zonder de privacy van de aanpalenden in het gedrang te brengen of de draagkracht van het perceel te overschrijden.

Het ontwerp voorziet ook een grondige aanpassing van het dakvolume, weliswaar met behoud van de bestaande dakstructuur. Daardoor worden ook nok- en kroonlijsthoogte niet fundamenteel gewijzigd. Aan de voorzijde wordt een inpandig terras voorzien. Door te werken met een verschuifbaar dakdeel en een afstand aan te houden ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen, blijft er voldoende dakvlak afleesbaar aan de voorzijde. De dakkapel aan de achterzijde heeft een breedte die beperkt is tot 2/3 van de gevelbreedte en opnieuw voldoende afstand houdt tot de zijdelingse perceelsgrenzen. Ondanks de forsheid van de dakkapel, wordt door de afstanden en de afwerking van de dakkapel met licht hellend dak, de dakkapel voldoende inpasbaar bevonden en ondergeschikt aan het dakvlak.

Erfgoed
De opname in het CHE-gebied (woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde) bevestigt de cultuurhistorische waarde van het pand.

Plaatsbezoek wees uit dat het pand zijn oorspronkelijke structuur in grote mate behield. Het pand werd in de 19de eeuw opgericht en kende een waardevolle verbouwing in het interbellum. Hiervan getuigen het beglaasde deurgeheel tussen de 2 kamers op de gelijkvloerse verdieping, de erker en het glas-in-lood van deze erker en beide aanpalende ramen en het raam met glas-in-lood van de traphal. Deze waardevolle en behouden structurele onderdelen en interieurelementen van het pand bepalen eveneens de erfgoedwaarde. De laat 20ste-eeuwse verbouwing van de gevel en achterliggende kamer gelijkvloerse verdieping tastte de erfgoedwaarde van het pand in dit geveldeel en in de betreffende kamer wel aan. De vloer van deze ruimte werd vervangen door een betonvloer en de schouw(mantel) werd verwijderd. De gewijzigde gevel gelijkvloerse verdieping wijkt sterk af van het oorspronkelijke uitzicht en van de typologie van deze architectuur. De ingreep is storend en tastte de authenticiteit van dit geveldeel maar ook de eenheid met de bovenliggende verdiepingen aan. Vooral de brede gevelopening en de verlaagde lateien zijn storend.

Het pand heeft een architecturale, esthetische en historische waarde. Voor panden in het CHE-gebied wordt een geïntegreerde aanpak gehanteerd. Erfgoedwaarde wordt daarbij niet alleen bepaald door het uitzicht van een gebouw, maar komt tot uiting in meerdere aspecten:

* Het uitzicht van het 19de-eeuwse deel van de gevel met haar indeling, ritmiek, gevelgeleding, materialisatie en buitenschrijnwerk. De toevoeging van de erker met zijn verfijnde schrijnwerk en glas-in-lood vormt een waardevolle wijziging.

* Het uitzicht van het dak met zijn volume en dakafwerkingsmateriaal.

* De dragende structuur: de dragende muren, houten dakconstructie (spant), houten vloerconstructies (roosteringen), troggewelven (kelder).

* De indeling: kenmerkende plattegrond voor de functie en periode waarin het gebouw is opgericht.

* De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling.

Al deze elementen hebben erfgoedwaarde en bepalen het karakter van het gebouw. Ze moeten maximaal behouden blijven.

De architectuur van de straatgevel en het dak zorgen ervoor dat het pand de omgevende ruimtelijke structuur ondersteunt en een bepalend deel is van het overwegend 19de-eeuwse straatbeeld van de Bagattenstraat. 

De indeling en constructie van het gebouw zorgen ervoor dat de voorgestelde functie (eengezinswoning) verenigbaar kan zijn met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand.

De voorgestelde verbouwing houdt rekening met heel wat elementen van het waardevolle interieur maar grijpt op 3 punten in op de bestaande structuur en het uitzicht van het pand:

1. De vloer van de kamer gelijkvloerse verdieping straatzijde wordt verwijderd in functie van lichttoetreding voor het kantoor in de kelderruimte. Het weglaten van een vloerconstructie in een kamer tast de oorspronkelijke indeling en ruimtelijkheid aan maar aangezien er geen waardevolle vaste interieurelementen meer aan gekoppeld zijn en de structuur van deze kamer eerder al gewijzigd is, is deze ingreep vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar.

2. Gekoppeld aan de eerder uitgevoerde wijziging van de gelijkvloerse verdieping werd ook de gevel op de gelijkvloerse verdieping gewijzigd. Aangezien deze verbouwing als storend wordt ervaren en de eenheid met de bovenliggende verdiepingen hierdoor werd aangetast, is een wijziging van de gevel gelijkvloerse verdieping wenselijk. De voorgestelde verbouwing van de straatgevel zorgt voor een herstel van de oorspronkelijke traveeën op deze verdieping. De lateihoogte van de gevelopeningen wordt hersteld. Er wordt een blauwe hardstenen plint tot de hoogte van de raamdorpels voorzien en de gevel op deze verdieping wordt afgwerkt met een bepleistering in imitatiebanden conform de oorspronkelijke afwerking. Er wordt voorgesteld om een simili-pierre te plaatsen, maar dit stemt niet overeen met de oorspronkelijke wit geschilderde, gladde kalkbepleistering en sluit ook niet aan bij de architetcuurtypologie en bouwperiode van dit pand. Er wordt niet alleen een deur voorzien op de oorspronkelijke positie in de gevel maar ook de later toegevoegde deuropening in de linkse geveltravee blijft behouden. Dit wijkt af van de oorspronkelijke gevelopbouw. Het herstel van de geveltraveeën en lateihoogtes betekent echter al een waardevol herstel van deze architectuur. Het behoud van een deur in de linkse travee zoals voorgesteld tast de erfgoedwaarden van de gevel niet verder aan en is aanvaardbaar.  

3. De oorspronkelijke dakstructuur (spant en gordingen) van het pand is nog steeds aanwezig en dit vormt een essentieel onderdeel van de structuur en erfgoedwaarde van het pand. Behoud van deze structuur én van de samenhang met het dakvlak blijft voor panden met erfgoedwaarde in het CHE-gebied een voorwaarde vanuit erfgoedoogpunt. In dit gewijzigd ontwerp wordt opnieuw een dakvlak met dezelfde helling als het bestaande dak en een licht verhoogde nok ten opzichte van de bestaande toestand voorzien. Het dakspant blijft wel behouden en er blijft een wezenlijk deel van het gesloten dakvlak aanwezig. Het openschuifbaar dakdeel zal in gesloten toestand ook een groter dakvlak creëren in vergelijking met het vorige ontwerp. Vanuit erfgoedoogpunt zijn deze aanpassingen aanvaardbaar. aan het achterste dakvlak wel mogelijk op voorwaarde dat ook hier rekening wordt gehouden met behoud van het dakspant en haar dragende functie.

Er wordt voorgesteld om de gevel af te werken met een simili-pierre bepleistering in imitatiebanden. De structuur van de imitatiebanden stemt overeen met de oorspronkelijke vormgeving van de gevelafwerking maar de simili-pierre stemt niet overeen met de oorspronkelijke wit geschilderde, gladde kalkbepleistering en sluit ook niet aan bij de architetcuurtypologie en bouwperiode van dit pand. Simili-pierre is een imitatiepleister die (doorgaans) het uitzicht van een Franse kalkzandsteen imiteert door vermalen kalkzandsteen en micadeeltjes toe te voegen aan de bepleistering. De oorspronkelijke afwerking van deze gevel bestaat echter uit een geschilderde, pure hydraulische kalkpleister. Er wordt geen cement toegevoegd aan deze pleister en de pleister wordt bij voorkeur geschilderd met een dampopen verfsysteem zoals een silicaat- of siloxaanverf.

Als bijzondere voorwaarde wordt daarom gesteld dat de gevel gelijkvloerse verdieping moet worden afgewerkt met een te schilderen gladde kalkbepleistering uitgevoerd conform de oorspronkelijke pleister aanwezig op de eerste en tweede verdieping van deze straatgevel. De vormgeving met imitatiebanden sluit wel aan bij de oorspronkelijke uitvoering.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.