2024_CBS_02257 - OMV_2023157353 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het grondig renoveren en herinvullen met eenzelfde functie van detailhandel van het gelijkvloers met inbegrip van de toevoeging aan deze functie van de linkerhelft van het gelijkvloers en het plaatsen van 2 apothekerskruisen - met openbaar onderzoek - Tentoonstellingslaan, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

APOTHEEK TER PLATEN BVBA met als contactadres Tentoonstellingslaan 132, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023157353) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 30 november 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het grondig renoveren en herinvullen met eenzelfde functie van detailhandel van het gelijkvloers met inbegrip van de toevoeging aan deze functie van de linkerhelft van het gelijkvloers en het plaatsen van 2 apothekerskruisen

• Adres: Tentoonstellingslaan 132-138, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nrs. 2776/54 F en 2776/53 E

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 18 december 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 27 februari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het te verbouwen pand is gelegen op de hoek langsheen de Tentoonstellingslaan (stadsring) en Ter Platen in het centrum van de stad Gent. Rechts van dit hoekpand bevindt zich een meergezinswoning met 6 bouwlagen. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten bebouwing. Het pand in kwestie beschikt over een gelijkvloerse handelsfunctie met op de verdiepingen een meergezinswoning. Het pand beschikt vooraan over 1 bouwlaag en achteraan over 4 bouwlagen afgewerkt met een plat dak.

Het pand is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.

Volgens onze informatie is het gebouw opgetrokken in 1964. Hoewel het gebouw typerende kenmerken vertoont voor architectuur van die periode (geglazuurde bakstenen, volumetrie), heeft het pand voor die periode geen vooruitstrevende of kenmerkende architecturale kwaliteiten. De benedenverdieping werd in het verleden reeds verbouwd van benzinestation tot apotheek.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag wordt de voorbouw gesloopt en opnieuw opgericht, de handelsruimte (apotheek) ingrijpend verbouwd en uitgebreid naar de rechter aanpalende buur, en twee zaak-gebonden publiciteitsinrichtingen geplaatst t.h.v. de gevels.

Voorliggende aanvraag is een (beperkte) aanpassing ten opzichte van een recent geweigerde Omgevingsvergunningsaanvraag (OMV_2023056600).

Gelijkvloerse voorbouw

De gelijkvloerse voorbouw aan de meergezinswoning wordt gesloopt en opnieuw opgericht. De hoogte van de kroonlijst van de voorbouw bedraagt 4,45 meter (gemeten t.o.v. de nieuwe nulpas). Het nieuwe platte dak van de voorbouw wordt voorzien op een hoogte van 3,55 meter (gemeten t.o.v. de nulpas/vloerpas) en wordt opnieuw ingericht als dakterras bij een bovenliggende woonentiteit. De nieuwe voorgevel wordt teruggetrokken voorzien t.o.v. de rooilijn en uitgevoerd met een boog ter hoogte van de hoek. In de ruimte tussen de nieuwe voorgevel wordt wel een dorpel/plint van het raam voorzien en aan de dakrand van de nieuwe aanbouw wordt tot op deze lijn een luifelconstructie voorzien. De voorgevel ter hoogte van de Tentoonstellingslaan bestaat hoofdzakelijk uit grote raampartijen met errond zichtbeton in een grijze en lichtgrijze kleur. Het schrijnwerk van de raampartijen worden geverfd in een grijze antraciet kleur.

Ter hoogte van de ingang van de meergezinswoning (gelegen op de bovenliggende verdiepingen) wordt de bestaande inham geëlimineerd en tot op de rooilijn getrokken.

De voorgevel ter hoogte van Ter Platen wordt alsook grotendeels voorzien van grote raampartijen met geverfd schrijnwerk in een grijze antraciet kleur. Rondom de raampartijen wordt zichtbeton voorzien in een grijze en lichtgrijze kleur. In het midden tussen de 2 raampartijen wordt een gedeelte gesloten gevelafwerking voorzien met houten latwerk in een vergrijsde kleur.

Interne aanpassingen

Intern op de gelijkvloerse verdieping wordt de handelsruimte (apotheek) volledig open getrokken en wordt een deel van de naastgelegen garage (horende bij Tentoonstellingslaan 108-130) mee opgenomen in de ruimte. Zo wordt het achterste deel van de garage omgevormd naar niet-publiek toegankelijke ruimtes zoals sanitaire cel, stock, dagverblijf, bureel en technieken. Het voorste deel van de garage blijft behouden als garage met een zone voor 15 fietsen. Drie plaatsen zijn daarvan bestemd voor het personeel van de apotheek, de overige 12 voor de bewoners van het pand met adres Tentoonstellingslaan 108-130 (de bovenliggende woonentiteiten). De bestaande brede garagepoort wordt vervangen door een smaller exemplaar. De vrijgekomen ruimte wordt ingevuld met toegangsdeur en raam (naar de fietsenstallingen).

De totale publiek toegankelijke ruimte van de apotheker bedraagt in de nieuwe toestand 98,52 m². de toegang bevindt zich nog steeds aan de kant van de Tentoonstellingslaan. Het hoogteverschil tussen binnen en buiten wordt overbrugd door middel van een hellend vlak.

Tijdelijke apotheek

Tijdens de verbouwingswerken wordt een tijdelijke apotheek ingericht in de bestaande garageruimte van de rechter aanpalende buur. De winkelpui zal zich achter de nieuwe toegangspoort en fietsinkom bevinden.

Publiciteit

Verder worden twee zaak-gebonden publiciteitsinrichtingen geplaatst t.h.v. de gevels.

Ter hoogte van de voorgevel langsheen de Tentoonstellingslaan wordt een verlicht apothekerskruis geplaatst van 60 cm x  60 cm op 75 cm afstand t.o.v. de rechter aanpalende buur en op ca. 3,49 meter afstand t.o.v. het voetpad.

Ter hoogte van de voorgevel langsheen Ter Platen wordt een tweede verlicht apothekerskruis geplaatst van 60 cm x 60 cm op 8,15 meter t.o.v. de linker aanpalende buur en op ca. 3,58 meter afstand t.o.v. het (schuinlopende) voetpad. Beide apothekerskruizen zijn 15 cm dik, worden intern verlicht en hebben de kleur groen.

Op de verdiepingen (meergezinswoning) worden geen werken voorzien.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen:

* Op 09/06/1962 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woonhuis, de voorgevel inbegrepen. (Litt. T-8-62).

* Op 02/03/1964 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een benzinestation met woonverdieping, na het slopen van 2 woonhuizen. (Litt. T-2-64).

* Op 08/06/1964 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van 2 woonhuizen. (KW T-5-64).

* Op 22/06/1964 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een benzinestation met 3 appartementen, na het slopen van 2 woonhuizen. (Litt. T-5-64).

* Op 06/09/1976 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een benzinestation tot apotheek en het uitbreiden van het terras op de 1e bovenverdieping. (KW T-10-76).

* Op 04/01/2008 werd een vergunning afgeleverd voor het aanpassen en uitbreiden van een bakkerij. (2007/862).

Omgevingsvergunningen:

* Op 20/07/2023 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een apotheek en het inrichten van tijdelijke apotheek gedurende de verbouwwerkzaamheden (OMV_2023056600).

Volgende bouwinbreuk werd vastgesteld:

Het pand met adres Tentoonstellingslaan 130 maakt deel uit van het appartementsblok Tentoonstellingslaan 108-130.

Er is geen registratie van een bouwinbreuk betreffende het plaatsen van een veranda langs de straatzijde bij de bovenste bouwlaag (6de bouwlaag).

Er is op 05 februari 1968 een bouwvergunning (Litt. T-19-67) verleend betreffende het uitbreiden van een liftmachinekamer tot een volledige technische bouwlaag (6e bovenverdieping) met woongelegenheid, boven in opbouw zijnde appartementsgebouw. De veranda zal hoogstwaarschijnlijk niet opgenomen zijn in deze vergunning.

Volgens foto’s van streetview is deze constructie op de bovenste verdieping reeds aanwezig minstens van 2009. Volgens luchtfoto’s is deze veranda reeds zichtbaar vanaf 2000-2003. Dit betreft dan een verjaarde bouwinbreuk waarvoor strafrechtelijk niet meer wordt voor opgetreden. De strafrechtelijke verjaringstermijn voor de wederrechtelijke uitvoering van deze werken bedraagt namelijk 5 jaar en de instandhouding van deze werken is op zich niet strafbaar meer in de huidige wetgeving. De toestand wordt daardoor evenwel niet geregulariseerd en blijft dus onvergund.

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven (integraal te raadplegen via het Omgevingsloket):

Voorwaardelijk gunstig advies van De Vlaamse Waterweg afgeleverd op 8 februari 2024 onder ref. AB/2023/1144. Dit advies betreft een wijziging ten opzichte van het eerder uitgebrachte (op 5 februari 2024) ongunstige advies, in samenspraak met de architect:

In antwoord op uw adviesvraag, deel ik u mee dat De Vlaamse Waterweg nv –

afdeling Regio West aan vermelde omgevingsvergunningsaanvraag voor het renoveren en herinvullen met eenzelfde functie van detailhandel van het gelijkvloers met inbegrip van de toevoeging aan deze functie van de linkerhelft van het gelijkvloers en het plaatsen van 2 apothekerskruisen in de Tentoonstellingslaan 132 (kadaster: Afd: 4 Sec:  D 2776/53C, 2776/54F) te 9000 Gent een voorwaardelijk gunstig advies verleent. 

In samenspraak met de architect wordt een afwijking van de GSVH 2023 toegestaan. De huidige aanvraag valt onder deze nieuwe regelgeving die sinds 2 oktober 2023 van kracht is, aangezien er aanpassingen aan de inpandige afwatering voorzien worden. Desondanks wordt omwille van technische (het niet kunnen gebruiken van de kelder door zijn afmetingen) en pragmatische (gezien het advies verleend in vorige aanvraag) redenen de verplichting tot het plaatsen van een hemelwaterput ontzien.

De voorwaarden meegegeven in het vorige advies (OMV 2023056600) blijven echter van kracht:

• Gezien de nabijheid van waterweg Muinkschelde worden stofdoeken tot de bovenst bouwlaag of een gelijkwaardig alternatief goedgekeurd door de Vlaamse Waterweg nv opgelegd.

• Schade aan de waterweg en aanhorigheden (bv. trap, leuning aan de Ter Platenbrug) zijn laststens de vergunninghouder en dit tot voldoening van de domeinbeheerder.

Het project voldoet aan het standstillbeginsel. De aanvraag is onder bovengenoemde voorwaarden verenigbaar met de beginselen en doelstellingen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’. 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 19 december 2023 onder ref. 070846-002/PV/2023:

BESLUIT: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelenen reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten:

- Tussen de bestaande apotheek en de uitbreiding (in de garage onder de aanpalende meergezinswoning) dient een sas voorzien te worden met 2 (bij brand) zelfsluitende deuren EI130.

- De schuifdeuren van de apotheek dienen van break-out beslag voorzien te worden zodat ze in nood in de vluchtrichting open draaien.

- De deur die toegang geeft tot de garage dient EI130 en zelfsluitend te zijn.

- De deur die toegang geeft tot de technische ruimte dient EI130 en zelfsluitend te zijn.

- Het afvallokaal dient voorzien te worden van een automatische blusinstallatie. Als de toegang via een bijkomend sas gebeurt, vervalt deze eis.

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 21 december 2023 onder ref. AV/411/2023/02207:

Het agentschap Wegen en Verkeer adviseert gunstig betreffende voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met hoger vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.

Geen tijdig advies van Vlaamse Vervoermaatschappij - De Lijn. De adviesvraag is verstuurd op 18 december 2023. Op 27 februari 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. In de gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg ‘Binnenstad – deel Muinkpark’, goedgekeurd op 9 juni 1995, en is bestemd als centrumzone en klasse 1 voor tuinstrook en binnenkern.
 

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften, en wijkt af op volgend punt.

Artikel 3.3.1 Hoogte van de gevels palend aan de openbare weg stelt dat de hoogte van de gevels wordt gemeten in het midden van de gebouwen, van het trottoir tot en met de muurkap of kroonlijst. De referentiehoogte geeft het gewenste gabariet, uitgedrukt in equivalent aantal nieuwbouwlagen. De referentiehoogte t.h.v. de Tentoonstellingslaan bedraagt 6 bouwlagen; de referentiehoogte t.h.v. Ter Platen bedraagt 4 bouwlagen.

Als hoogte van een nieuwbouwlaag wordt 3 m aangenomen.

Toetsing: Op voorliggende plannen wordt een nieuwe voorbouw opgericht waarvan de totale hoogte 4,58 meter bedraagt gemeten vanaf het trottoirpeil tot aan de kroonlijst. Dit is meer dan de toegelaten 3 meter per nieuwbouwlaag, maar valt wel nog binnen het toegelaten gabarit nl. 6 bouwlagen t.h.v. de Tentoonstellingslaan en 4 bouwlagen t.h.v. Ter Platen.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

De afwijking op de voorschriften van het BPA is aanvaardbaar om volgende redenen:

-          In het verleden werd de architecturale keuze gemaakt om het hoekpand op te vatten als een gebouw dat bestaat uit een gebouwdeel van 4 bouwlagen (langsheen Ter Platen) en een lagere voorbouw die de schakeling maakt met de meergezinswoning (6 bouwlagen) langsheen de Tentoonstellingslaan. Het gebouwdeel van 4 bouwlagen werd zo o.a. voorzien van gevelopeningen uitkijkend op de lagere voorbouw. Voorliggende aanvraag borduurt verder op deze in het verleden vastgelegde configuratie door het opnieuw voorzien een lagere voorbouw. Hierdoor blijft de schakeling tussen de beide hogere volumes op eenzelfde manier behouden. Het – beperkt – hoger uitvoeren van deze voorbouw versterkt de afleesbaarheid van de hoek zonder een nadelig effect te creëren voor het straatbeeld of omwonenden.

-          Binnen deze hoogte zit ook de balustrade vervat waardoor het plaatsen van een balustrade bovenop de dakrand niet meer nodig is. Het voorzien van de balustrade op deze manier zorgt ervoor dat de hoek robuuster overkomt.

-          Deze voorbouw wordt beperkt hoger uitgevoerd dan de bestaande toestand. De meerhoogte ten opzichte van de voorschriften van het BPA en/of de bestaande toestand heeft geen negatieve impact voor aanpalenden of omwonenden.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgend punt:

Artikel 3.6 verplicht de plaatsing van een septische put bij nieuwbouw of bij verbouwingen van het gelijkvloers en/of de kelder die voor gevolg hebben dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan worden aangepast. De vergunningverlenende overheid / Het college van burgemeester en schepenen kan bij gemotiveerde beslissing een afwijking van bovenstaande verplichting toestaan indien het technisch niet mogelijk is om een septische put te plaatsen.

Toetsing: Op voorliggende plannen wordt geen septische put getekend. Dit is niet aanvaardbaar aangezien de riolering wordt aangepast en er een nieuw toilet wordt voorzien op de gelijkvloerse verdieping. In de kelder van bijna 60 m² zijn reeds technieken zoals, de mazouttank, aanwezig waardoor verondersteld kan worden dat er voldoende vrije hoogte is om een septische put te plaatsen. Het nieuwe toilet bevindt zich op een relatief korte afstand van de kelder en is, mits een beperkte interne verschuiving, mogelijks zelfs nog op een kortere afstand te voorzien.

Als bijzondere voorwaarde wordt daarom opgenomen dat er blijvend een septische put moet voorzien worden (hetzij door het plaatsen van een nieuwe septische put, hetzij door hergebruik van de bestaande).

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg en gewestweg.

4.5.   Milieu-technische aspecten

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

Het opstellen van een sloopopvolgingsplan is vereist voor vergunningsplichtige sloop- en afbraakwerken van:
- niet-residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 1.000 m³
- residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 5.000 m³
- infrastructuurwerken met een volume groter dan 250 m³.

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel integraal bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Hemelwaterput

Met voorliggende aanvraag wordt het bestaande pand uitgebreid met een nieuw gelijkvloers voorbouw (na sloop van de bestaande voorbouw). Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht.

Er wordt een uitzondering gevraagd voor de aanleg van een hemelwaterput.

In een nota wordt aangehaald dat het volledige terrein bebouwd is. De uitzondering kan aanvaard worden.

Infiltratievoorziening

Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De overloop van de hemelwaterput is aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening.

De bouwheer vraagt op basis van artikel 12 van de GSV een uitzondering op de verplichting om een infiltratievoorziening te plaatsen.

Volgens het gemotiveerd verzoek, toegevoegd aan het dossier, kan de uitzondering toegestaan worden.

Voor de praktische toepassing van de regelgeving wordt verwezen naar het Technisch achtergronddocument bij de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater (CIW-rapport, 2023).

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder: zie rubriek ‘EXTERNE ADVIEZEN’.

De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 januari 2024 tot 1 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Inrichting en volume

Principieel kan akkoord worden gegaan met de interne renovatiewerken van de handelsruimte. De werken zijn erop gericht om de ruimte groter en bruikbaarder te maken, dit is positief. De toegang tot de handelsruimte gebeurt via een hellend vlak om het hoogteverschil tussen binnen en buiten te overbruggen. Deze overbrugging bevindt zich volledig op eigen terrein en dus zonder impact op het voorliggende openbaar domein.

Het nieuwe volume wijkt ruimtelijk niet ver af van het bestaande volume aan de straatzijde. Hoewel het BPA voor deze hoek een volume met een referentiehoogte van 6 bouwlagen voorzag, werd in het verleden de architecturale keuze gemaakt om het hoekpand op te vatten als een gebouw dat bestaat uit een gebouwdeel van 4 bouwlagen (langsheen Ter Platen) en een lagere voorbouw die de schakeling maakt met de meergezinswoning (6 bouwlagen) langsheen de Tentoonstellingslaan. Het gebouwdeel van 4 bouwlagen werd zo o.a. voorzien van gevelopeningen uitkijkend op de lagere voorbouw. Voorliggende aanvraag borduurt verder op deze in het verleden vastgelegde configuratie door het opnieuw voorzien een lagere voorbouw. Hierdoor blijft de schakeling tussen de beide hogere volumes op eenzelfde manier behouden. Het – beperkt – hoger uitvoeren van deze voorbouw versterkt de afleesbaarheid van de hoek zonder een nadelig effect te creëren voor het straatbeeld of omwonenden. Binnen deze hoogte zit ook de balustrade vervat waardoor het plaatsen van een balustrade bovenop de dakrand niet meer nodig is. Het voorzien van de balustrade op deze manier zorgt ervoor dat de hoek robuuster overkomt. Deze voorbouw wordt beperkt hoger uitgevoerd dan de bestaande toestand. De meerhoogte ten opzichte van de voorschriften van het BPA en/of de bestaande toestand heeft geen negatieve impact voor aanpalenden of omwonenden en is daarom te verantwoorden.

De grens tussen het privaat perceel en de openbare weg wordt visueel duidelijk gemaakt door een dorpel/plint die de rooilijn volgt. De glaspartijen zelf springen terug en worden op de hoek gebogen uitgevoerd. De luifel erboven volgt de rooilijn, uitgezonderd ter hoogte van de hoek waar de luifel ook gebogen (in de plaats van een afgeknotte hoek) wordt uitgevoerd. Op deze manier wordt de rooilijn zoals opgenomen op het grafisch plan van het BPA gevolgd en afleesbaar.

Mobiliteit

De uitbreiding van de handelsruimte gaat (deels) ten koste van de naastliggende garageruimtes: één garage van het eigen pand (ingang via Ter Platen) en één garage van de rechter aanpalende buur (ingang via Tentoonstellingslaan) worden mee opgenomen bij de oppervlakte van de handelsruimte.

Aangezien de oppervlakte van de uitbreiding relatief klein is, moet er strikt genomen niet aan de parkeerrichtlijnen worden voldaan. Door de uitbreiding van de apotheek worden echter twee van de drie inpandige autostaanplaatsen gesupprimeerd. Het verwijderen van de twee autostaanplaatsen is om meerdere redenen aanvaardbaar:

-          De twee inpandige autostaanplaatsen zijn reeds lang eigendom van de zaakvoerder van de apotheek en werden niet gebruikt door de bewoners van de appartementen. De autostaanplaatsen werden bovendien ook veeleer gebruikt als stockageruimte bij de apotheek dan als parkeerplaatsen. Het wegvallen van beide garages betekent dus geen bijkomende parkeerdruk op het openbaar domein.

-          Door het supprimeren van de inpandige garage langs Ter Platen kan er opnieuw geparkeerd worden op het openbaar domein. Het schrappen van één private parkeerplaats betekent dus een bijkomende publieke parkeerplaats.

-          De twee inpandige garages bevinden zich haaks op het openbaar domein en zijn vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid niet wenselijk. Bij het in- en (vooral) het uitrijden is de zichtbaarheid op het aankomende verkeer immers zeer beperkt, wat tot potentiële conflicten kan leiden.

-          Het wegvallen van de twee haakse inpandige garages zorgt voor een kwalitatiever openbaar domein. Het voetpad hoeft immers niet meer verlaagd aangelegd te worden, en bij de ontwerp voor het project van GentSpoort hoeft er geen rekening meer gehouden te worden met de toegang tot deze garages.

-          De bouwheer compenseert het wegvallen van twee autostaanplaatsen door het voorzien van 15 fietsstelplaatsen voor het personeel van de apotheek en de bewoners van de drie appartementen boven de apotheek. Dit is een aanzienlijk vooruitgang t.o.v. de bestaande situatie. In de bestaande situatie beschikten de bewoners en het personeel immers niet over fietsstelplaatsen (noch over autostaanplaatsen).

-          De nieuwe fietsenstalling is zeer kwalitatief. Ze bevindt zich vlakbij het openbaar domein, is overdekt, en is afsluitbaar. De as-op-asafstand van het hoog-laagsysteem is 0,50 m en dus breder dan het minimum. Ook de breedte van de deuropening (1,10 m) en het gangpad (2 m) zorgen voor veel gebruikscomfort. Als bijzondere voorwaarde wordt wel opgenomen dat de bewoners van de appartementen boven de apotheek steeds toegang moeten hebben tot en gebruik kunnen maken van de fietsenstalling.

Publiciteit

Om de handelsruimte kenbaar te maken wordt aan beide gevels een zaakgebonden publiciteitsinrichting voorzien, nl. een apothekerskruis. De kruisen hebben een hoogte van 60 cm bij een uitsprong van 60 cm (telkens inclusief de bevestigingsmethode). De vrije hoogte bedraagt minimaal 3,49 meter. Om de vrije doorgang maximaal te vrijwaren mogen niet-constructieve elementen tussen een hoogte van 3 men 4 m maximaal 60 cm uitspringen. De uitsprong moet tot op een hoogte van 4 m eveneens 60 cm verwijderd blijven van de boordsteen van het trottoir.

De publiciteitsinrichtingen hebben beperkte afmetingen, zijn afgestemd op de gevelopbouw en integreren zich goed in de omgeving. Er blijft een voldoende grote vrije hoogte ten opzichte van het voetpad bewaard, waardoor de publiciteit geen obstakel voor voorbijgangers vormt.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.