2024_CBS_02269 - OMV_2023128046 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het herbouwen van de aanbouw van een woning - met openbaar onderzoek - Pekelharing, 9000 Gent - Weigering

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Sjoerd Basting - Eline Schreurs met als contactadres Pekelharing 36, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023128046) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 10 oktober 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het herbouwen van de aanbouw van een woning

• Adres: Pekelharing 36, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nrs. 934/2 F en 957B

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 14 december 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 29 februari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de omgeving en de plaats van het project

OMGEVING

De aanvraag is gelegen langs de Pekelharing in de wijk Elisabethbegijnhof-Prinsenhof-Papegaai-Sint-Michiels. De aanvraag omvat twee percelen met een breedte aan de straatzijde van 5,37m en een totale diepte van 19,16m. Beide percelen beschikken samen over een netto oppervlakte van 104,13m². De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten bebouwing bestaande uit overwegend twee tot drie bouwlagen afgewerkt met een hellend dak. Het gebouw op het bouwperceel is opgenomen als 'Rij stadswoningen' in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictid: 135938).

MORFOLOGIE

Het pand van aanvraag beschikt over een hoofdvolume van twee volwaardige bouwlagen afgewerkt met een hellend dak. De kroonlijst- en nokhoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) bedraagt respectievelijk 8,33m en 12,31m. Het linkeraanpalende pand (Pekelharing 38) beschikt over een gelijkaardig gabariet. Het rechteraanpalende pand (Pekelharing 28-34) beschikt over vier volwaardige bouwlagen afgewerkt met een plat dak. Het hoofdvolume van voorliggend pand beschikt over een bouwdiepte (gemeten t.o.v. de rooilijn) van 7,53m.

Verder beschikt het pand over twee aanbouwvolumes:

-      Langsheen de achtergevel van het hoofdvolume beschikt het pand over een perceelsbreed aanbouwvolume afgewerkt met een plat dak. Het aanbouwvolume beschikt over twee bouwlagen. De tweede bouwlaag is daarbij gelegen tussen de eerste en tweede bouwlaag van het hoofdvolume. De kroonlijsthoogte van het aanbouwvolume (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) bedraagt 5,45m. Het aanbouwvolume beschikt over een bouwdiepte (gemeten t.o.v. de rooilijn) van 10,81m.

-      Langsheen de linkerperceelsgrens  beschikt het pand over een perceelsdiep gelijkvloers aanbouwvolume afgewerkt met een plat dak. De kroonlijsthoogte van het gelijkvloerse aanbouwvolume (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) bedraagt 2,43m. Het aanbouwvolume beschikt over een breedte (gemeten t.o.v. de linkerperceelsgrens) van 2,40m en behoudt een afstand van 3,07m t.o.v. de rechterperceelsgrens.

Het pand beschikt over een buitenruimte met een oppervlakte van 24,77m² die volledig verhard is aangelegd. Palend aan het gelijkvloerse aanbouwvolume, de achter- en rechterperceelsgrens bevindt zich een overdekt terras met een oppervlakte van 7,01m². Deze overkraging sluit qua kroonlijsthoogte aan op de kroonlijsthoogte van het gelijkvloerse aanbouwvolume.

PROGRAMMA EN INDELING

Het pand betreft een eengezinswoning die op het gelijkvloers bestaat uit een zit-en woonkamer aan de linkerzijde van het hoofdvolume en een inkomhal, traphal en gang (met toegang tot de koer) aan de rechterzijde van het hoofdvolume. In het gelijkvloerse aanbouwvolume bevindt zich de keuken, een toilet en de wasberging. Het hoofdvolume beschikt centraal over een kleine kelderruimte (9,05m²) toegankelijk vanuit de traphal.

Op het eerste verdiep beschikt de woning over twee slaapkamers waarvan één aan de achterzijde en één aan de straatzijde. Centraal bevindt zich een badkamer en de traphal. Onder het hellend dak bevindt zich een derde slaapkamer met een eigen toilet en douche.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

1/ Wijzigingen aan het achtergevelvlak:

Het dak van het perceelsbrede aanbouwvolume langs de achtergevel van het pand wordt aan de buitenzijde geïsoleerd en voorzien van een lichte hellingsgraad. De kroonlijst wordt opgehoogd tot een hoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 5,87m. Hierdoor wordt de scheidingsmuur met linkeraanpalende (Pekelharing 38) gedeeltelijk opgehoogd met 42cm. Ten gevolge van de ophoging wordt het raamvlak in de achtergevel van het hoofdvolume op het tweede verdiep verkleind. Verder wordt het achtergevelvlak van het aanbouwvolume aan de buitenzijde geïsoleerd (dikte 18cm) en afgewerkt met een crepi. Op het gelijkvloers wordt een nieuw schuifraam voorzien aan de rechterzijde. De bestaande deuropening aan de linkerzijde wordt dichtgemaakt en het raamvlak wordt opengebreken in functie van een interne toegang tot het nieuwe aanbouwvolume.

2/ Sloop en vervanging van het gelijkvloerse aanbouwvolume:

Het gelijkvloerse aanbouwvolume langsheen de linkerperceelsgrens wordt integraal gesloopt alsook de overkraging van het terras. In de plaats wordt een nieuw perceelsdiep aanbouwvolume opgericht langsheen de rechterperceelsgrens. Het nieuwe aanbouwvolume wordt afgewerkt met een plat dak, aangelegd als groendak en beschikt over een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 3,32m. Ten gevolge van het nieuwe aanbouwvolume wordt de scheidingsmuur met achteraanpalende opgetrokken (over de volledige perceelsbreedte) met 71cm. De scheidingsmuur met rechteraanpalende blijft ongewijzigd. Het nieuwe aanbouwvolume wordt afgewerkt met een houten gevelbekleding en voorzien van drie raamvlakken waaronder een groot schuifraam.

3/ Herinrichting van de buitenruimte:

Na verbouwingswerken beschikt het pand palend aan de linker-en achterperceelsgrens over een buitenruimte van 21,72m². De buitenruimte wordt gedeeltelijk overdekt aan de achterzijde (6,14m²) door een luifel. De luifel beschikt over een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 3,30m. Ten gevolge van deze luifel zal de scheidingsmuur met linkeraanpalende (Pekelharing 38) gedeeltelijk worden opgehoogd met 34cm. Op basis van de beschrijvende nota blijkt dat de volledige buitenruimte onverhard wordt aangelegd. Op het grondplan wordt de buitenruimte echter aangeduid als koer en overdekt terras.

4/ Interne aanpassingswerken:

Het hoofdvolume blijft ongewijzigd. Enkel de gang naar de voormalige buitenruimte, wordt door suprematie van de oorspronkelijke achterdeur, herbestemd tot een bergruimte. In het nieuwe aanbouwvolume wordt een keuken, toilet en wasplaats ingericht.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL COUPURE, goedgekeurd op 18 juli 1989, en is bestemd als Zone A voor woningen en een klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern.

Het BPA is opgesteld vanuit het strokenprincipe (artikel 1.1.). De bestemmings-en bebouwingsmogelijkheden zijn daarbij afhankelijk van het type strook waarin de aangevraagde handelingen zich bevinden.  In voorliggende aanvraag is de strook voor hoofd- en bijgebouwen gelegen vanaf de rooilijn tot een bouwdiepte van 16m. Vanaf een bouwdiepte van 16m tot aan de achterperceelsgrens is de tuinstrook gelegen. De aanvraag beschikt niet over een binnenkern. De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften en wijkt af op volgende punten:

-          ARTIKEL 2.2.2. BESTEMMING VAN DE TUINSTROOK

In het BPA zijn woonfuncties niet toegelaten in de tuinstrook.

Afwijking: Het nieuwe gelijkvloers aanbouwvolume van de woning bevindt zich tot tegen de achterperceelsgrens en is bijgevolg gedeeltelijk gelegen binnen de tuinstrook.

Beoordeling: Afwijking niet toegestaan: Artikel 4.4.9/1 van de VCRO bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het moment van de indiening van de aanvraag en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

-      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. De aanvraag heeft hier geen betrekking op.

-      Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De aanvraag betreft een afwijking op de klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern welke een aanvulling vormt op de gewestplanbestemming ‘woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde’.

-      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied. De aanvraag heeft hier geen betrekking op.

Daarnaast blijft de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd gelden bij de afweging of het gebruik van zo’n afwijkingsbepaling al dan niet wénselijk is, die is hier echter negatief:

Op 19/09/2019 werd door het college van burgemeester en schepenen het beleidskader ‘Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent’ goedgekeurd. De nota bevat concrete handvaten over hoe de stad Gent omgaat met het begrip ‘ruimtelijk rendement’ binnen zijn toetsing aan de goede ruimtelijke ordening, onder meer ter motivering van een afwijking op een BPA ouder dan 15 jaar (artikel 4.4.9/1). Als we hier op een goede manier mee omgaan, biedt dit immers opportuniteiten voor de implementatie van de principes uit de structuurvisie ‘Ruimte voor Gent’ (behoud kwetsbare stedelijke functies, slim verdichten, zuinig ruimtegebruik, ruimteneutraliteit, verweven, hoger bouwen, ontharden, …).

Deze visie werd gebiedsgericht uitgewerkt en verschilt in de Binnenstad, Kernstad, Groeistad en het Buitengebied. Binnen deze gebieden werd tevens ook nog een onderscheid gemaakt tussen het ‘gewone weefsel’ en 'knooppunten' van verschillend niveau. Huidige aanvraag is gelegen in het gewone weefsel van de Binnenstad. In het gewone weefsel van de Binnenstad ligt de nadruk op het verweven, met aandacht voor kwetsbaar stedelijke functies. Ook de verluchting, het beschermen en vormen van nieuwe buitenruimte, is in deze gebieden van belang.

In de nota wordt benadrukt dat BPA’s in het verleden al de goede ruimtelijke ordening voor specifieke gebieden hebben vastgelegd. De stedenbouwkundige voorschriften in de BPA’s kunnen dus niet steeds zomaar achterwege gelaten worden. Een afwijking op zo’n plan kan niet zonder grondige motivatie. In het geval van de BPA’s Binnenstad (van toepassing bij deze aanvraag) wordt aangehaald dat het strokenprincipe een sterk en goed doordacht principe is en blijvend vastgehouden wordt. De beperking van de bouwdieptes en onderverdeling in verschillende stroken zorgt immers voor niet-bebouwde delen, en draagt bij tot ontpitting en vergroening van bouwblokken. Vanuit deze visie wordt een woonbestemming in de tuinstrook (hoofdbestemming ‘groene ruimte’) niet toegestaan. Afwijken op de bestemmingsvoorschriften kan enkel ten voordele van kwetsbaar stedelijke functies overwogen worden. Het wonen vormt geen kwetsbaar stedelijke functie binnen het gewone weefsel van de Binnenstad.

Het nieuwe gelijkvloerse aanbouwvolume sluit aan op de bouwdiepte van rechteraanpalende meergezinswoning. Dit leidt tot een bestendiging van een stedenbouwkundig onwenselijke situatie waarbij het binnengebied van het bouwblok verder bebouwd wordt en ingevuld wordt met woonbestemmingen. Vanuit het ruimtelijk rendement wordt bij verbouwingen een zo compact mogelijk bouwvolume vooropgesteld waarbij de tuinstroken zoveel mogelijk vergroend en ontpit moeten worden. De voorkeur wordt bijgevolg gegeven aan een perceelsbreed gelijkvloers aanbouwvolume dat minder diep reikt.

In voorliggend voorstel wordt de tuinstrook verder bebouwd en wordt een woonbestemming voorzien in de tuinstrook. Omwille van het nieuwer aanbouwvolume wordt de scheidingsmuur met achteraanpalende immers betrekkelijk opgehoogd terwijl achteraanpalende hier beschikt over een buitenruimte. Na verbouwingswerken beschikt de woning bovendien over een kleiner aandeel aan niet-bebouwde en niet-overdekte buitenruimte. Deze buitenruimte beschikt over een beperkte breedte waardoor ook de plaatsing van een hemelwaterput bemoeilijkt wordt. Bovendien bevindt de buitenruimte zich voornamelijk in de strook voor hoofd-en bijgebouwen waar het BPA een bouwrecht geeft. Dit wordt ongunstig beoordeeld.

-          ARTIKEL 3.4.3. DIEPTE VAN DE CONSTRUCTIES OPGERICHT BINNEN DE TUINSTROOK

Conform het BPA mag de diepte van constructies opgericht binnen de tuinstrook tot tegen de achterperceelsgrens reiken voor zover er voldaan is aan de voorwaarden vermeld in artikel 2.2.2.

Afwijking: Het aanbouwvolume reikt tot tegen de achterperceelsgrens en is bijgevolg gedeeltelijk gelegen in de tuinstrook. Het aanbouwvolume heeft echter een woonbestemming hetgeen in strijd is met artikel 2.2.2. (zie boven)

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: Er kan niet akkoord gegaan worden met de voorgestelde gelijkvloerse bouwdiepte voor een woonbestemming. Voor een grondige motivatie wordt verwezen naar de toetsing aan artikel 2.2.2.

-          ARTIKEL 2.2.2. MINIMUM ONVERHARDE OPPERVLAKTE

Conform het BPA moet de tuinstrook minstens 50% onverhard worden aangelegd. De tuinstrook is gelegen op een bouwdiepte van 16m tot aan de achterperceelsgrens. In voorliggende aanvraag betreft dit een strook van 17,60m² waardoor er minstens 8,80m² aan onverharde (niet bebouwde/overdekte) buitenruimte voorzien moet worden.

Afwijking: In voorliggende aanvraag bedraagt de onverharde (niet bebouwde/overdekte) buitenruimte slechts 2,09m² in de tuinstrook. Dit bedraagt een aandeel van circa 11,87% hetgeen 38,13% minder is dan bovenstaand voorschrift.

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: Er kan niet akkoord gegaan worden met het voorzien met het beperkt aandeel aan onverharde oppervlakte in de tuinstrook. Het voorzien van onverharde groene buitenruimte draagt niet alleen bij tot een hedendaags wooncomfort maar draagt ook bij tot de biodiversiteit van de staat en gaat het stedelijk hitte-eilandeffect tegen. Bovendien draagt een voldoende groot aandeel aan onverharde en groene buitenruimte bij tot een betere waterhuishouding op het perceel.

In de aanvraag wordt wel een aandeel onverharde en groene buitenruimte voorzien, maar  deze bevindt zich hoofdzakelijk in de strook voor hoofd- en bijgebouwen. Principieel is er geen bezwaar tegen het voorzien van een buitenruimte in de strook voor hoofd-en bijgebouwen maar niet als gevolg van het grotendeels bebouwen en verharden van de tuinstrook. Stedenbouwkundig wordt het vergroenen en ontharden van de tuinstrook vooropgesteld (zie boven). Tot slot wordt opgemerkt dat binnen voorgesteld ontwerp het aandeel aan buitenruimte zelf afneemt. Dit wordt ongunstig beoordeeld.

-          ARTIKEL 2.2.2. MAXIMUM BEBOUWDE OPPERVLAKTE

Conform het BPA mag de tuinstrook voor maximaal 25% bebouwd worden. De tuinstrook is gelegen op een bouwdiepte van 16m tot aan de achterperceelsgrens. In voorliggende aanvraag betreft dit een strook van 17,60m² waardoor er maximaal 4,40m² aan bebouwing is toegelaten (inclusief scheidingsmuren).

Afwijking: In voorliggende aanvraag bedraagt het aandeel aan bebouwing in de tuinstrook 15,51m² (bestaande uit een deel van het aanbouwvolume, de luifel en de scheidingsmuren). Dit bedraagt een aandeel van circa 88,12% hetgeen 63,12% meer is dan bovenstaand voorschrift.

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: Er kan niet akkoord gegaan worden met het overschrijden van de maximale bebouwingsgraad in de tuinstrook. Het voorzien van voldoend onbebouwde buitenruimte draagt niet alleen bij tot een hedendaags wooncomfort maar draagt ook bij tot de verluchtingsstrategie die we hanteren voor de binnengebieden van bouwblokken. De voorkeur wordt gegeven aan een compact bouwvolume waarbij de bebouwing zoveel mogelijk geconcentreerd wordt. Dit wordt ongunstig beoordeeld.

-          ARTIKEL 3.3.3. HOOGTE VAN DE BIJGEBOUWEN IN DE TUINSTROOK

Conform het BPA mag de hoogte van bijgebouwen, gelegen in de strook voor hoofd- en bijgebouwen, op de perceelsgrenzen maximaal 3,5m bedragen. Deze hoogte wordt bepaald t.o.v. het straatpeil.

Afwijking: De kroonlijsthoogte van het aanbouwvolume langsheen het hoofdvolume wordt opgetrokken tot een hoogte van 5,87m (gemeten t.o.v. het straatpeil). Dit reikt 2,37m hoger dan toegelaten conform bovenstaand voorschrift.

Toetsing: Afwijking toegestaan: Het bestaande aanbouwvolume reikt reeds betrekkelijk af van de bouwvoorschriften van het BPA. Het verder ophogen van het aanbouwvolume reikt tevens tot het verder ophogen van de scheidingsmuur met linkeraanpalende (die hier over een terras beschikt). Dit is niet voor de hand liggend. Gezien de ophoging louter voortkomt uit de wens om het bestaande aanbouwvolume bijkomend te isoleren kan dit echter aanvaard worden. Uitbreidingen in functie van ruimte-uitbreiding kunnen hier echter niet aanvaard worden.

-          ARTIKEL 3.6. GEVELMATERIALEN

Conform het BPA moet het materiaalgebruik van alle gevels (voort-,zij-en achtergevels) constructief en esthetisch verantwoord zijn. Het bezetten, bepleisteren of berapen van gevels in typische zand- en baksteenarchitectuur is niet toegelaten.

Afwijking: De bakstenen achtergevel van het aanbouwvolume langsheen het hoofdvolume wordt aan de buitenzijde geïsoleerd en afgewerkt met een crepi. Het is onduidelijk in welke kleur deze crepi wordt voorzien. Bovendien wordt in de beschrijvende nota aangegeven dat deze crepi pas op termijn zal worden aangebracht waardoor de isolatie tijdelijk bloot zal te komen liggen. Het is onduidelijk in welke afwerking de zijgevel langsheen linkeraanpalende (Pekelharing 38) wordt voorzien. Deze wordt immers beperkt opgehoogd ten gevolge van de ophoging van de kroonlijsthoogte.

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: Gezien het de achtergevel betreft van het pand en gezien de beperkte erfgoedwaarde van het aanbouwvolume kan akkoord gegaan worden met het plaatsen van de buitenisolatie en een afwerking met een crepi (die meteen wordt aangebracht). De aanvraag geeft echter geen verduidelijking met betrekking tot de kleur van deze crepi en de afwerking van de op te hogen zijgevel met linkeraanpalende. Dit wordt ongunstig beoordeeld.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023. Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.3. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afdeling Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

-      niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

-      niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

-      gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

-      niet gelegen in een signaalgebied.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst:

Gescheiden afvoerstelsel:

De aanvrager voorziet een gescheiden afvoerstelsel voor afval- en hemelwater. Dit heeft een bufferende werking en wordt gunstig beoordeeld.

Groendak:

Het is positief dat het platte dak van het nieuwe aanbouwvolume wordt aangelegd als groendak. Dit heeft een bufferende werking en wordt gunstig beoordeeld.

Hemelwaterput:

Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande woning uitgebreid met een gelijkvloers aanbouwvolume. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. In voorliggende aanvraag moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 5000 liter.

De aanvrager voorziet geen hemelwaterput omdat de breedte van de buitenruimte beperkt is. De breedte van de buitenruimte is echter een rechtstreeks gevolg van de keuze om het nieuwe aanbouwvolume over de volledige perceelsbreedte te voorzien langsheen de rechterperceelsgrens.  Het hergebruik van hemelwater moet op voorliggend perceel vooropgesteld worden. In de aanvraag wordt geen hemelwaterput voorzien. Dit wordt ongunstig beoordeeld.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van het project. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 januari 2024 tot 1 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.

 
Het bezwaar wordt als volgt samengevat:

Het is onduidelijk in welke materialiteit de ophoging van de scheidingsmuur langsheen de achterperceelsgrens zal worde voorzien. Bij voorkeur gebeurd dit met dezelfde baksteen en niet in snelbouwsteen zodat een visuele harmonie ontstaat. Ook wordt de muur bij voorkeur afgewerkt met een deksteen aflopend langs beide zijden en niet louter naar de zijde van achteraanpalende.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag wordt het bezwaar als volgt besproken:
De aanvraag geeft inderdaad geen verduidelijking over de materialisatie van de ophoging. Deze materialisatie, moet indien het een gemene muur betreft, samen besproken worden met aanpalende. Vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt kan geen uitspraak gedaan worden over de eigendomssituatie van muren op de perceelsgrens. Eventuele betwistingen over het statuut van een scheidingsmuur (gemeen of niet) dienen via een uitspraak van een burgerlijke rechtbank uitgeklaard te worden.

Het ophogen van de scheidingsmuur komt echter voort uit de wens om het nieuwe aanbouwvolume door te trekken tot tegen de achterperceelsgrens, alsook te voorzien in een luifel. Het voorzien van de overdekte buitenruimte en het nieuwe aanbouwvolume tegen de achterperceelsgrens wordt ongunstig beoordeeld. Bijgevolg is de ophoging van de scheidingsmuur met achteraanpalende niet aan de orde. Voor een verdere beoordeling wordt verwezen naar de toetsing aan de wettelijke en reglementaire voorschriften en de omgevingstoets.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
1/ Wijzigingen aan het achtergevelvlak:

Het bestaande aanbouwvolume reikt reeds betrekkelijk hoger dan het aanbouwvolume van rechteraanpalende langsheen de rechterperceelsgrens. Het aanbouwvolume reikt ook betrekkelijk hoger dan de maximale bouwhoogte voorgeschreven in het BPA. Het verder ophogen van het aanbouwvolume reikt tevens tot het verder ophogen van de scheidingsmuur met linkeraanpalende (die hier over een terras beschikt).  Principieel kan er akkoord gegaan worden met de beperkte ophoging zodoende een betere isolatie voor het aanbouwvolume te bekomen.

De aanvraag geeft echter geen duidelijkheid over de afwerking van het aanbouwvolume. De bakstenen achtergevel van het aanbouwvolume langsheen het hoofdvolume wordt immers aan de buitenzijde geïsoleerd en afgewerkt met een crepi. Het is onduidelijk in welke kleur deze crepi wordt voorzien. Bovendien wordt in de beschrijvende nota aangegeven dat deze crepi pas op termijn zal worden aangebracht waardoor de isolatie tijdelijk bloot zal te komen liggen. Het is onduidelijk in welke afwerking de zijgevel langsheen linkeraanpalende (Pekelharing 38) wordt voorzien. Deze wordt immers beperkt opgehoogd ten gevolge van de ophoging van de kroonlijsthoogte. Dit wordt ongunstig beoordeeld.

2/ Plaatsing van een nieuw aanbouwvolume:

Ten gevolge van het nieuwe aanbouwvolume wordt de scheidingsmuur met achteraanpalende opgehoogd en wordt de tuinstrook van het perceel grotendeels bebouwd en voorzien van een woonbestemming. Dit is in afwijking op de voorschriften van het geldende BPA en tevens ruimtelijk niet wenselijk.

Op 19/09/2019 werd door het college van burgemeester en schepenen het beleidskader ‘Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent’ goedgekeurd. De nota bevat concrete handvaten over hoe de stad Gent omgaat met het begrip ‘ruimtelijk rendement’ binnen zijn toetsing aan de goede ruimtelijke ordening, onder meer ter motivering van een afwijking op een BPA ouder dan 15 jaar (artikel 4.4.9/1). Als we hier op een goede manier mee omgaan, biedt dit immers opportuniteiten voor de implementatie van de principes uit de structuurvisie ‘Ruimte voor Gent’ (behoud kwetsbare stedelijke functies, slim verdichten, zuinig ruimtegebruik, ruimteneutraliteit, verweven, hoger bouwen, ontharden, …).

Deze visie werd gebiedsgericht uitgewerkt en verschilt in de Binnenstad, Kernstad, Groeistad en het Buitengebied. Binnen deze gebieden werd tevens ook nog een onderscheid gemaakt tussen het ‘gewone weefsel’ en 'knooppunten' van verschillend niveau. Huidige aanvraag is gelegen in het gewone weefsel van de Binnenstad. In het gewone weefsel van de Binnenstad ligt de nadruk op het verweven, met aandacht voor kwetsbaar stedelijke functies. Ook de verluchting, het beschermen en vormen van nieuwe buitenruimte, is in deze gebieden van belang.

In de nota wordt benadrukt dat BPA’s in het verleden al de goede ruimtelijke ordening voor specifieke gebieden hebben vastgelegd. De stedenbouwkundige voorschriften in de BPA’s kunnen dus niet steeds zomaar achterwege gelaten worden. Een afwijking op zo’n plan kan niet zonder grondige motivatie. In het geval van de BPA’s Binnenstad (van toepassing bij deze aanvraag) wordt aangehaald dat het strokenprincipe een sterk en goed doordacht principe is en blijvend vastgehouden wordt. De beperking van de bouwdieptes en onderverdeling in verschillende stroken zorgt immers voor niet-bebouwde delen, en draagt bij tot ontpitting en vergroening van bouwblokken. Vanuit deze visie wordt een woonbestemming in de tuinstrook (hoofdbestemming ‘groene ruimte’) niet toegestaan. Afwijken op de bestemmingsvoorschriften kan enkel ten voordele van kwetsbaar stedelijke functies overwogen worden. Het wonen vormt geen kwetsbaar stedelijke functie binnen het gewone weefsel van de Binnenstad.

Het nieuwe gelijkvloerse aanbouwvolume sluit aan op de bouwdiepte van rechteraanpalende meergezinswoning. Dit leidt tot een bestendiging van een stedenbouwkundig onwenselijke situatie waarbij het binnengebied van het bouwblok verder bebouwd wordt en ingevuld wordt met woonbestemmingen. Vanuit het ruimtelijk rendement wordt bij verbouwingen een zo compact mogelijk bouwvolume vooropgesteld waarbij de tuinstroken zoveel mogelijk vergroend en ontpit moeten worden. De voorkeur wordt bijgevolg gegeven aan een perceelsbreed gelijkvloers aanbouwvolume dat minder diep reikt.

In voorliggend voorstel wordt de tuinstrook verder bebouwd en wordt een woonbestemming voorzien in de tuinstrook. Omwille van het nieuwer aanbouwvolume wordt de scheidingsmuur met achteraanpalende immers betrekkelijk opgehoogd terwijl achteraanpalende hier beschikt over een buitenruimte. Na verbouwingswerken beschikt de woning bovendien over een kleiner aandeel aan niet-bebouwde en niet-overdekte buitenruimte. Deze buitenruimte beschikt over een beperkte breedte waardoor ook de plaatsing van een hemelwaterput bemoeilijkt wordt. Bovendien bevindt de buitenruimte zich voornamelijk in de strook voor hoofd-en bijgebouwen waar het BPA een bouwrecht geeft. Dit wordt ongunstig beoordeeld.

3/ Herinrichting van de buitenruimte:

Het voorzien van onverharde groene buitenruimte is echter van groot belang. Dit draagt niet alleen bij tot een hedendaags wooncomfort maar draagt ook bij tot de biodiversiteit van de staat en gaat het stedelijk hitte-eilandeffect tegen. Bovendien draagt een voldoende groot aandeel aan onverharde en groene buitenruimte bij tot een betere waterhuishouding op het perceel.

In voorliggende aanvraagt neemt het netto aandeel aan buitenruimte echter af. Bovendien wordt een deel van de buitenruimte ter hoogte van de achterperceelsgrens en palend aan het nieuwe aanbouwvolume, onnodig overdekt door een nieuwe luifel. De buitenruimte situeert zich vooral in de strook voor hoofd- en bijgebouwen en niet aan de achterzijde van het perceel. De tuinstrook gelegen aan de achterzijde van het perceel is nagenoeg volledig bebouwd.

Stedenbouwkundig wordt het vergroenen en ontharden van de tuinstrook vooropgesteld. Het voorzien van voldoend onbebouwde buitenruimte aan de achterzijde van het perceel draagt niet alleen bij tot een hedendaags wooncomfort maar draagt ook bij tot de verluchtingsstrategie die we hanteren voor de binnengebieden van bouwblokken. De voorkeur wordt gegeven aan een compact bouwvolume waarbij de bebouwing zoveel mogelijk geconcentreerd wordt. Dit maakt ook de aanleg van een hemelwaterput aan de achterzijde van het perceel mogelijk. In voorliggende aanvraag wordt dit niet voorzien. Dit wordt ongunstig beoordeeld.

Voorliggende aanvraag wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld.

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en onverenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

De aanvraag wordt ongunstig beoordeeld omwille van volgende redenen:

-      Onaanvaardbare afwijkingen op het BPA:

Artikel 2.2.2. Bestemming in de tuinstrook

Artikel 3.4.3 Bouwdiepte in de tuinstrook

Artikel 2.2.2. verhardings- en bebouwingsgraad van de tuinstrook

Artikel 3.6 gevelmaterialen

-      Ongunstige watertoets: niet plaatsen van een hemelwaterput

-      Onverenigbaarheid met de plaatselijke aanleg: onnodige ophoging van de scheidingsmuur met achteraanpalende, onwenselijke verdichting en verharding van de tuinstrook, voorziening van een woonbestemming in de tuinstrook, beperkt aandeel aan buitenruimte



 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.