2024_CBS_02284 - OMV_2022153087 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van een meergezinswoning bestaande uit 32 woonentiteiten en 6 grondgebonden eengezinswoningen na de sloop van de bestaande bebouwing en het rooien van bomen en het plaatsen van warmtepompen - met openbaar onderzoek - Aan de Ratte en Krijtestraat, 9041 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

DURABRIK BOUWBEDRIJVEN NV met als contactadres Landegemstraat 10, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2022153087) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 15 juni 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het oprichten van een meergezinswoning bestaande uit 32 woonentiteiten en 6 grondgebonden eengezinswoningen na de sloop van de bestaande bebouwing en het rooien van bomen en het plaatsen van warmtepompen

• Adres: Aan de Ratte  en Krijtestraat 53, 9041 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nrs. 1317H, 1320B2, 1320F2 en 1320C2

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 25 september 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 18 januari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.

De projectsite (1,15 ha) waarop deze aanvraag betrekking heeft is gelegen in de Gentse deelgemeente Oostakker, ten noordoosten van de Gentse binnenstad, nabij het havengebied. De site situeert zich in een residentiële omgeving die grenst aan twee gemeentewegen, namelijk Aan de Ratte en de Krijtestraat. De drager van het doorgaande verkeer situeert zich op de Krijtestraat, terwijl de wegenis Aan de Ratte deel uitmaakt van een verkaveling. 
 

In de bestaande toestand zijn er aantal gebouwen aanwezig op de projectsite. Deze bebouwing bestaat uit een ééngezinswoning met meerdere stallen en bijgebouwen. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het oprichten van een meergezinswoning bestaande uit 32 woonentiteiten en 6 grondgebonden eengezinswoningen na de sloop van de bestaande bebouwing (aan de Krijtestraat) en het rooien van bomen en het plaatsen van warmtepompen. Een groot deel van het terrein zal als openbare parkzone en wegenis worden overgedragen aan de stad Gent. In de nieuwe openbare wegenis zit onder andere een trage doorsteek tussen Aan de Ratte en de Krijtestraat vervat.

Er worden twee gebouwclusters opgericht. Enerzijds wordt de meergezinswoning op minimaal 20 m van de achterste perceelsgrens voorzien, op minimaal 10 m van de rechter zijperceelsgrens met de woningen in de Krijtestraat en op 13,8 m van de noordelijke bestaande bomenrij. Anderzijds wordt een rij van 6 woningen voorzien op minimaal 7,70 m van de woningen in Aan de Ratte, op minimaal 9,70 m van de achterste perceelgrens en op 5 m van de bestaande bomenrij.

De grondgebonden woningen zijn telkens 6 m breed en 11 m diep. Enkel de meest rechtse woning kent een andere vorm en is iets breder en minder diep. De woningen zijn twee bouwlagen (plat dak) met een hoogte van 6,15 m.
De meergezinswoning is 68,60 m breed en 17,15 m diep. De hoogte bedraagt links 5 bouwlagen (14,95 m) en rechts 3 bouwlagen (9,11 m).

Qua omgevingsaanleg worden bij de grondgebonden woningen terraszones voorzien en wordt er een parkeerhaven achter de meergezinswoning voorzien met 9 parkeerplaatsen.

Er wordt een vrijstaande fietsenstalling opgericht voor 12 buitenmaatse en 31 gewone fietsen. Aan de Krijtestraat wordt een hoogspanningscabine ingeplant. 

Rooilijn/openbaar domein

Het noordoostelijke deel van het projectgebied wordt als openbare groenzone overgedragen naar de stad. Het gaat om een terrein van 4815 m². 

Tussen de grondgebonden woningen en de meergezinswoning wordt een zone voorzien voor de nieuwe wegenis. Hiervoor wordt dus ook een nieuwe rooilijn gevestigd die deze zone afbakent (2464 m²). De rooilijnbreedte bedraagt minimaal 8 m.
Men takt aan op het doodlopend stuk van Aan de Ratte. De straat wordt doorgetrokken tot in het projectgebied. Over de eerste 20-tal meter bestaat de weg uit een strook van 4 m breed om de private parkeerhaven en van daaruit ook de inrit van de ondergrondse parkeergarage te bereiken. Voorbij de oprit naar de parkeerhaven versmalt de weg tot een stuk beton van 2 m breed voor fietsers en voetgangers met een verbreding tot 4 m voor de brandweer in grindgazon. Deze openbare weg loopt met hetzelfde profiel verder rondom de meergezinswoning tussen de voorgevel en de bestaande knotwilgenrij en dan richting de Krijtestraat. 

Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

Volgende rubriek wordt aangevraagd:

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend: 

Stedenbouwkundige vergunningen 

Op 18/05/1965 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een kippenhok. (1965 OO 034)

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Aanvankelijk was een ongunstig advies verleend door Farys. In het Omgevingsvergunningendecreet is het principe van de wijzigingslus voorzien (art.30 van het omgevingsvergunningsdecreet), waarbij de bouwheer binnen de lopende procedure wijzigingen kan aanbrengen aan zijn aanvraag, vb. om tegemoet te komen aan externe adviezen. Gelet op het aanvankelijk ongunstige advies van Farys, heeft de aanvrager na het openbaar onderzoek  bijkomende info toegevoegd en aanpassingen aan het dossier gedaan. De vergunningverlenende overheid (i.c. de stad Gent) staat deze wijzigingslus toe, en heeft opnieuw advies gevraagd aan Farys. Het aangepaste voorwaardelijk gunstige advies is daarvan het resultaat. Aangezien de aanpassingen geen essentiële wijziging van het project, noch van de ingediende plannen tot gevolg heeft, is geoordeeld dat de wijziging geen afbreuk doet aan de bescherming van de mens of het milieu of aan de goede ruimtelijke ordening. Aangezien die wijziging tegemoet komt aan bezwaren uit een advies, geeft deze wijziging bovendien geen aanleiding tot de organisatie van een nieuw/tweede openbaar onderzoek. Bijgevolg is er ook geen termijnverlenging voor deze aanvraag tot omgevingsvergunning.
Op 7 december 2023 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 18 december 2023 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

4.1.   Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 16 oktober 2023 onder ref. 068895-003/pj/2023:
 

BESLUIT: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. 

Bijzondere aandachtspunten: 

• Alle woonentiteiten moeten geadresseerd worden op de wegenis waarlangs de inkomhallen zijn georiënteerd. Een straatnaam (verschillend van ‘Krijtestraat’ of ‘Aan de Ratte’) is vereist, dit kan de naam van het aangrenzend publiek park zijn. 
• Ieder bovengronds trappenhuis dient te worden uitgerust met een rookluik. 
• Verticale vlamoverslag tussen bovengrondse bouwlagen in alle gevelvlakken moet voldoen aan de eisen van het KB van 7/7/1994.

4.2.   Ongunstig 1ste advies van FARYS afgeleverd op 25 oktober 2023 onder ref. AD-23-1161. Na wijziging: Voorwaardelijk gunstig 2de advies van FARYS afgeleverd op 16/01/2024 onder ref. AD-23-1161 – 2de advies

Ingevolge de aanvraag via het omgevingsloket van 18/12/2023 verlenen wij graag volgende adviezen:

AD-23-1161 – 2de advies

Drinkwater

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet indien nodig door of i.o.v. Farys vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking(en) worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

Om de meergezinswoning (32 WE) en de 6 eengezinswoningen op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk:

Uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding in ‘Aan de Ratte’ tot in de volledige verkaveling.

Hiervoor dient een minimumstrook van 1m in niet-monoliete verharding te worden voorzien.

Gelieve in de verkavelingsvoorwaarde op te nemen:

De verkavelaar dient een schriftelijke aanvraag te richten aan Farys, Stropstraat 1 te 9000 Gent, vergezeld van een duidelijk verkavelingsplan met wegenis en riolering, ten einde een dossier te kunnen opmaken om de loten van drinkwaterleiding te voorzien. Na ontvangst van de offerte (prijzen 6 maand geldig) zal de verkavelaar het voorschot (of forfaitair bedrag) storten. Hiervan zal de stad ingelicht worden zodat het verkoopbaarheidsattest afgeleverd kan worden. Pas na ontvangst van het voorschot (forfaitair bedrag) kunnen de werken ingepland worden.

*De offerte wordt opgemaakt uitgaande dat binnen de projectzone van de ingediende verkaveling/ontwikkeling geen vervuiling aanwezig is in de ondergrond. Indien deze zone van de verkaveling gekend staat als een risicogrond bij OVAM, vragen wij u ons alle informatie te willen bezorgen zodat wij u afhankelijk van de graad van vervuiling een aangepaste offerte kunnen bezorgen die rekening houdt met geschikte materialen en met de extra voorzorgsmaatregelen die moeten worden genomen voor de aanleg en exploitatie van de drinkwaterleiding. In het bijzonder is het voorafgaandelijk ter beschikking stellen van de preventierichtlijnen voor aanleg en exploitatie een bindende voorwaarde om de aanleg van drinkwater-leidingnet aan te vatten.

We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor het oprichten van een meergezinswoning met 32 woonentiteiten en 6 grondgebonden eengezinswoningen, het rooien van bomen en het plaatsen van warmtepompen.

Ons advies is gunstig.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de ontwikkeling binnen Centraal gebied

In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten. Het te ontwikkelen gebied grenst aan de Krijtestraat en aan de staat Aan de Ratte.

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;
• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;
• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;
• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;
• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier – versie 2 na ongunstig advies

Voorliggende bouwaanvraag  heeft betrekking op de realisatie van 

• lot 1 – bouw van 6 woningen
• lot 2 – bouw van meergezinswoning
• openbaar domein met groenvoorzieningen, wegenis en infrastructuur

Volgende Nazicht van de ontvangen documenten

Openbaar domein

·               DUR_oostakker bodem bodemkaart

·               DUR_oostakker_infiltratieproeven

·               DUR_oostakker_WATER_infiltratie (infiltratiekaart gent° 

·               DUR_oostakker_WATER_overstr-Fluviaa-H

·               DUR_oostakker_WATER_ overstr-Fluviaa-T

·               DUR_oostakker_WATER_ overstr-Pluviaa-H

·               DUR_oostakker_WATER_ overstr-Pluviaa-T

·               DUR_oostakker_WATER_ winterbed

·               DUR_oostakker-Rekennota riolering en waterhuishouding

·               Grondwaterstand

·               Hydraulische toelichting mbt de afvoer van afval- en regenwater

·               Infiltratierapport

·               23-1206-Durabrik oostakker presentatieplan 

·               BA_Openbaar Domein_P_N_01_inplantingsplan

·               BA_Openbaar Domein_P_N_02_grondplan wegenis en riolering

·               BA_Openbaar Domein_DN_01_kunstwerken

·               BA_Openbaar Domein_DN_02_modeldwarsprofielen

·               BA_Openbaar Domein_DN_03_Snedes wadi en grachten

·               Algemene raming (raming openbaar domein + nutsleidingen) 

·               Raming der werken  (raming werken openbaar domein) 

·               Bestek 

·               DUR_oostakker_omgeving_toelichting 

·               Rooilijnenplan

Privaat domein

·               Aanstiplijst hemelwater gent - meergezinswoning

·               Aanstiplijst hemelwater gent – woningen 

·               CIW rekentool hergebruik – meergezinswoningen

·               CIW rekentool hergebruik – woningen 

·               Nota afwijking hemelwaterverordening 

·               BA-WON_P_N_91_BA_App_DBK-OOSTAKKER_KRIJTESTRAAAT (rioleringsplan              meergezinswoning) 

·               BA_WON_P_N_91_DBK_KRIJTESTRAAT LOT 1-6 (rioleringsplan eengezinwoningen

Advies privaat domein

Lot 1 – 6 woningen

·         Het rioleringsplan van de woningen is aangepast naar plan openbaar domein. Echter op dit rioleringsplan wordt nog een putje voorzien voorbij de grens openbaar domein waarbij de tekst staat “controleputje met terugslagklep – dia 315 mm” Dit putje mag niet voorzien worden op openbaar domein, maar moet privaat voorzien worden. De ligging van dit putje wordt best afgestemd op de ligging van putje in openbaar domein 

·         Het rioleringsplan van toekomstig openbaar domein voorziet voor elke woning een huisaansluitputje op de grens privaat/openbaar domein langs de private kant. De openbare huisaansluitputjes moeten voorzien worden op openbaar domein. Deze mogen geen terugslagklep bevatten. 

·         Inzake het gemeenschappelijk RWA-stelsel: de overloop van de regenwaterput van de meest opwaartse woning sluit aan op de regenwaterput van de naast gelegen woning. De overloop van deze regenwaterloop sluit dan weer aan op de regenwaterput van de volgende woning. En dit zo verder tot de laatste woning. De overloop van deze regenwaterput sluit dan aan op een private infiltratievoorziening. Dit lijkt niet ideaal. Als 1 put vervuild wordt hoe zal dit geregeld worden. Het is beter de overloop van elke regenwaterput aan te sluiten op een leiding die dan uitstroomt in de gemeenschappelijke infiltratievoorziening. Er is een private pompinstallatie nodig om het water te laten stromen in de gemeenschappelijke infiltratievoorziening. Deze opmerking is niet aangepast. 

·         Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. De vermelde gegevens op rioleringsplan zijn niet duidelijk. Ook niveau van de overloop wordt niet vermeld op plan. Verder wordt op dit plan ook de openbare wadi getekend, voorzien van een controle put met terugslagklep. Opnieuw is onduidelijk wat zal worden uitgevoerd 

·         Berekening van het hergebruik is voor gewone woningen niet van toepassing. Een afwijking hiervan moet verleend worden door de milieudienst van de Stad Gent. 

·         Er dient een vrije strook te worden aangeduid op de plannen voor onderhoud van de perceelsgracht. Is toegevoegd aan het dossier

Lot 2 – Meergezinswoning

·      De private parkeerplaatsen worden op het plan openbaar domein mee ingekleurd. Als dit privaat is, mag dit niet ingekleurd worden als openbaar domein. Dit is aangepast op de plannen 

·      Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. De vermelde gegevens op rioleringsplan zijn niet duidelijk. Ook niveau van de overloop wordt niet vermeld op plan. Niet alle gegevens zijn aangepast op het plan 

·      Klopt de berekening dat de private infiltratie zo klein kan worden voorzien? 

·      Er dient een vrije strook te worden aangeduid op de plannen voor onderhoud van de perceelsgracht

Openbaar domein

Plannen 

·     Ter hoogte van de inrit van de ontwikkeling wordt de bestaande gracht vervangen door een buis. Volgens onze gegevens is hier een overloop van de bestaande gracht naar het gemengde stelsel. Hoe wordt dit opgevangen door de nieuwe ontwikkeling: dit is nog niet helemaal duidelijk 

·      Is dit overstort nog nodig in de geplande toestand. Of kunnen de bestaande grachten mee afwateren in het nieuwe park. Hoe is dit bepaald? Verwerkt in de nieuwe ontwikkeling

Hydraulische nota

Infiltratieproeven 

·      er zijn 3 infiltratieproeven uitgevoerd door een extern labo. 

·      Het is onduidelijke hoelang is voorverzadigd voor de start van de metingen 

·      Voor de eerste 2 proeven is er onvoldoende lang gemeten. Er is nog geen constante waarden bekomen om te spreken van een goede meting

·      Voor de 3de meting is er wel een bijna constante meting, maar ook daar is er plots nog een uitschieter.

·      Besluit: de proeven zijn niet volgens de voorwaarden van de VMM uitgevoerd. We kunnen niet besluiten dat er constante waarden zijn bekomen

Hydraulische nota

·      Sirio: er wordt gerekend met een gemiddelde positieve waarde. Echter de metingen zijn niet volgens methode VMM. Er dient dus gerekend te worden met de minste waarde – is niet aangepast in de nota

·      Is er gerekend met de GSV-module? Dit is niet vermeld in de nota? Nog steeds niet vermeld

·      Hoe zijn de bakjes verbonden met elkaar? 

·      Raming en bestek

·      Afzetten van de infiltratievoorzieningen ontbreekt in raming

Algemeen Besluit

De aanvraag wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Volgende gegevens ontbreken in het dossier of voldoen niet voor een gefundeerd advies te kunnen opmaken

·      De uitgevoerde infiltratieproeven zijn niet uitgevoerd volgens de aanbevelingen van VMM. Bijgevolg dient de laagste waarde te worden aangenomen en veiligheidsfactor 2.

Volgende voorwaarden worden opgelegd

·      Voor lot 1 tot en met lot 6 moet de overloop van de regenwaterput worden aangesloten op een infiltratievoorziening (leiding) die los ligt van de regenwaterputten. Cascade systeem zoals voorgesteld kan niet aanvaard worden. Deze leiding mondt zonder PS uit in de gemeenschappelijke infiltratievoorziening. 

·      De huisaansluitputjes op de plannen van lot 1 tot en met lot 6: de putjes na de stippellijn met vermelding “terugslagklep” moeten privaat voorzien worden en kunnen niet beschouwd worden als de openbare putjes.

·      De rioleringsplannen volgens de infrastructuurplannen hebben voor Farys de voorrang gezien dit zo afgesproken was in voortraject van dossier. 

·      Op het rioleringsplan van het appartementsgebouw is de openbare infiltratievoorziening getekend. Dit is niet correct volgens de afspraken. 

·      Op het inplantingsplan van de gebouwen ( woningen en appartementsgebouw) dient ook de riolering tot de grens correct te worden weergegeven. Is niet 100% correct aangepast

·      Bij de inbuizing van de bestaande gracht is nog niet volledig duidelijk hoe rekening wordt gehouden met de bestaande toestand. Aansluiting moet verduidelijkt worden in technisch dossier. 

·      Opmaak van een technisch dossier. Bij het indienen van een technisch dossier dienen alle hierboven vermelde opmerkingen verwerkt te worden binnen dit dossier. 

·      Farys dient haar schriftelijke goedkeuring te verlenen op het technisch dossier. Daarom zal Farys in het bezit gesteld worden van een nieuw volledig technisch dossier (een grondplan, met alle rioleringswerken en wegeniswerken, en bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken, aangepaste hydraulische nota,  bestek en raming).

·      Zonder goedgekeurd technisch dossier kan Farys steeds wijzigingen opleggen.

We vragen om Farys tijdig van de aanvang der werken in te lichten, zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken.

Graag ontvangt Farys tijdens de uitvoering van de werken 

·      alle technische fiches/keuringen van de gebruikte materialen, 

·      ontwerpplannen van speciale putten (uitstroomconstructie, instroomconstructie, overstort, put met terugslagklep,…). 

·      Werfverslagen / proefverslagen 

·      Camera-inspectie (verslag + bewegende beelden) 

Na uitvoering van de werken ontvangt Farys graag

·      As-builtplannen

·      Fiches van de huisaansluitingen als van de aansluitingen straatkolken 

·      PV van voorlopige oplevering

·      Na uitvoering dient een infiltratieproef te worden voorzien als controle van goede uitvoering infiltratievoorziening. Indien deze niet voldoen kunnen de werken niet aanvaard worden.

4.3.   Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 19 oktober 2023:
 

Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Op heden zijn er geen toereikende laagspanningsnetten in en rond het project. Ook is er geen bestaande of toereikende distributiecabine in de nabijheid. Het voorzien van een nieuwe distributiecabine in dit project is noodzakelijk. Momenteel is de besproken locatie voor de oprichting van deze distributiecabine ook opgenomen in het project volgens de reeds gemaakte afspraken. Meer bepaald aan de ontsluiting met de Krijtestraat. De aanleg van nutsleidingen laagspanning, en middenspanning is vereist om de individuele eengezinswoningen/appartementen binnen dit project aansluitbaar te maken. Langsheen de nieuwe weg binnen het project en de bestaande openbare weg: - is de inplanting van nieuwe openbare verlichting vereist. Ook- is er een nutsleidingenzone voor de aanleg van nutsleidingen te voorzien (onder een strook kleinschalige bestrating op voldoende afstand van plant -en boomvakken). Deze nutsleidingenstrook is voorzien op het plan van de verkaveling en dit volgens de gemaakte afspraken. 

Bij een definitieve beslissing dient de verkavelaar tijdig contact met Fluvius op te nemen met betrekking tot de opmaak van een financieel voorstel en de definitieve voorwaarden. 

In deze definitieve voorwaarden opgenomen: de aanleg van nieuwe nutsleidingen alsook de nieuw te plaatsen openbare verlichting. 

De offerte voor de openbare verlichting dient na studie nog in samenspraak met Stad Gent definitief goedgekeurd te worden alvorens aan te bieden in de voorwaarden. Indien er voor bouw-, funderings riolerings-en wegeniswerken bestaande leidingen van Fluvius dienen verplaatst te worden dient dit eveneens tijdig aan Fluvius aangevraagd te worden. Onze liggingsplannen kunnen opgevraagd worden via www.klip.be. Op vraag van de verkavelaar wordt een afzonderlijke offerte aangeboden voor de verplaatsingswerken

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelingsvergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatin-gen, ... te verkrijgen.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 2022153087. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen.

4.4.   Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 3 november 2023 onder ref. JMS 588802:
 

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

4.5.   Gunstig advies van IVAGO afgeleverd op 29 september 2023:
 

Geen opmerkingen.

4.6.   Voorwaardelijk gunstig advies van Wyre afgeleverd op 27 september 2023:
 

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: 

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 

cbs@wyre.be.

Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen. 

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van het gewestplan.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022.  
 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

 De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).
 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De aanvraag omvat verder de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.

5.5.   Archeologienota

De maatregelen in de archeologienota waarvan akte werd genomen op 27/05/2023 met referentienummer 26117 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die  archeologienota en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013. 

Er dient verder vooronderzoek gebeuren dat bestaat uit proefsleuvenonderzoek. 
https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26117

5.6.   Bescheiden woonaanbod

Advies ingevolge de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW): last bescheiden wonen

Deze aanvraag valt onder de categorie ''groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden", waardoor een bescheiden woonaanbod moet gerealiseerd worden volgens de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW art. 5.93, eerste lid, 2°).

De gronden waarop de aanvraag betrekking heeft zijn geen eigendom van een Vlaams bestuur of Vlaamse semipublieke rechtspersoon. De norm voor het bescheiden woonaanbod bedraagt 20% (VCW art. 5.93, tweede lid, 2°). Voor deze aanvraag komt dit neer op 8 bescheiden woningen (20% van 38, afgerond naar het dichtstbijzijnde natuurlijk getal).

De gemiddelde woningdichtheid van het bescheiden woonaanbod moet begrepen zijn (VCW art. 5.101, §4):

- tussen 35 en 100 woningen/ha in stedelijk gebied;

- tussen 25 en 35 woningen/ha in buitengebied.

Bij een realisatie van het bescheiden woonaanbod door de verkoop van de nog op te richten woningen, mogen de bescheiden woningen elk niet groter zijn dan (VCW, art. 1.3, §1, 3°):

- 550 m³ voor eengezinswoningen;

- 240 m³ voor appartementen of andere types woningen met één of twee slaapkamers;

- 290 m³ voor appartementen of andere types woningen met drie of meer slaapkamers.

Indien de last bescheiden wonen wordt uitgevoerd in natura moet de aanvrager de uitvoering waarborgen door (VCW art. 5.101, §2):

- ofwel het verlenen van een aankoopoptie voor de loten met het bescheiden woonaanbod aan een openbaar bestuur of een sociale woonorganisatie. Deze aankoopoptie moet worden verleend alvorens gebruik kan gemaakt worden van de vergunning. Meer info bij Dienst Wonen (wonen.omgevingsvergunning@stad.gent);

- ofwel het stellen van een financiële waarborg van € 50.000 (x ABEX-index met als basis december 2008) + 20% = € 50.000 (x 1032/695) + 20% = € 89.094 per bescheiden woning (geïndexeerd juni 2023).

De loten voor het bescheiden woonaanbod moeten gespecifieerd worden in de aankoopoptie of bij het stellen van de financiële waarborg.

De aanvrager vermeldt in het bijgevoegde addendum B29 onterecht dat geen bescheiden last van toepassing is, het gaat nochtans om groepswoningbouw met in totaal meer dan 10 woningen.

Er zijn voldoende woningen binnen het project die aan de gestelde normen voldoen zodat het ontwerp wel kan voldoen aan de bescheiden last. Dit wordt wel expliciet als last mét verplichte waarborg in de vergunning opgelegd. De waarborg moet gesteld zijn vooraleer gebruik gemaakt kan worden van de vergunning.

6.       WATERPARAGRAAF

6.1.   Ligging project 

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Vlaamse Milieumaatschappij - Afdeling Operationeel Waterbeheer - Gent. Het project ligt 50 m van waterloop VHA.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project: 

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd. 

6.2.   Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

Een groot deel van het projectgebied blijft onbebouwd en onverhard (nl. minimaal 4.800 m²). Dit betekent dat er heel wat ruimte is om het opgevangen hemelwater bij zware regenbuien op te vangen. Dit is op vlak van water positief.

Gescheiden stelsel

Conform artikel 9 van het algemeen bouwreglement van de stad Gent dient bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, de bouwheer verplicht een privaat gescheiden afvoerstelsel voor afvalwater en hemelwater te voorzien.

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater moet indien het technisch mogelijk is, in eerste instantie aangesloten worden op een waterloop. Indien dit niet kan, mag er aangesloten worden op een RWA en in laatste instantie op een gemengde riolering.

Verharding

Conform artikel 12 van het ABR moet het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden. 

Volgens de aanvraag worden alle verhardingen aangelegd als waterdoorlatend of wateren af naar de onverharde omgeving. 

Bij waterdoorlatende verharding dient het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …). De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

Bij natuurlijke infiltratie moeten verhardingen afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. 

De onverharde oppervlakte moet minimaal 25% van de oppervlakte van de afwaterende oppervlakte zijn. De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.

Hemelwaterput

Bij de meergezinswoning en fietsenstalling worden 5 hemelwaterputten van elk 20.000 liter voorzien. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt ingeschat op 163.710 liter/maand. Hierdoor wordt de volledige nieuwe dakoppervlakte gecompenseerd. 

Het hemelwater wordt hergebruikt voor alle toiletten, wasmachines, dienstkranen en eventuele buitenkranen. 

Bij voorkeur wordt eveneens een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een ‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.

Bij de eengezinswoningen worden 6 hemelwaterputten van elk 10.000 liter voorzien. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt ingeschat op 36.720 liter/maand. Hierdoor wordt de volledige nieuwe dakoppervlakte gecompenseerd. 

Het hemelwater wordt hergebruikt voor alle toiletten, wasmachines, dienstkranen en eventuele buitenkranen. 

De overloop van de hemelwaterputten dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening.

Groendak

Volgens het ABR moeten alle platte en licht hellende daken (hellingsgraad tot 15°) die niet gebruikt worden voor de opvang en hergebruik van hemelwater als groendak aangelegd worden. Op die manier worden toch inspanningen geleverd om water zoveel mogelijk vast te houden aan de bron met een verbetering van de waterhuishouding als gevolg. 

Aangezien voor de volledige dakoppervlakte het nuttig hergebruik is aangetoond, dient geen groendak aangelegd te worden.

Infiltratievoorziening

De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden op de nieuwe verharde dakoppervlakten.

Via de aanstiplijst vraagt de bouwheer om de infiltratievoorziening te mogen verkleinen, daar er veel hergebruik is. De bouwheer gebruikt voor de berekening van de resterende verharde oppervlakte waarop de infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden de rekentool die verstrekt wordt door het CIW. Het verkleinen van de infiltratievoorziening kan toegestaan worden zowel voor de meergezinswoning als voor de eengezinswoningen.

De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 1.840 liter en een oppervlakte van 6,15 m² bij de meergezinswoning en fietsenstalling. De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 1.350 liter en een oppervlakte van 4,50 m² bij de eengezinswoningen.

De infiltratievoorziening is bovengronds en bestaat uit een wadi.

Bij een bovengrondse infiltratievoorziening mag, in geval de komdiepte beperkt is tot 30 cm, steeds de volledige oppervlakte van de infiltratiekom of het infiltratieveld worden ingerekend. Deze wordt bepaald als de horizontale projectie van de infiltratievoorziening op het niveau van de noodoverlaat. 

Indien de bodem dieper ligt dan 30 cm kan de bodem worden meegeteld onder voorwaarde dat de infiltratievoorziening bij een volledige vulling binnen de 72 uur wordt geledigd en indien er een onderhoudsprogramma wordt uitgevoerd waardoor de doorlatendheid van de bodem wordt behouden. Zoniet worden alleen de wanden in rekening gebracht.

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast. 

Technische informatie over afkoppelen, hergebruiken, bufferen en infiltreren kan gevonden worden op de website:  http://www.vmm.be/water/waterwegwijzerbouwen en http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/technisch-achtergronddocument-bij-de-gewestelijke-stedenbouwkundige-verordening.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd. Farys heeft ook voorwaarden opgelegd omtrent het onderhoud van de grachten.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen. Bij zware regenval zal het water naar de nieuwe openbare groenzone lopen. Ter hoogte van de perceelsgrenzen wordt het terrein niet opgehoogd.

Waterkwaliteit

De activiteit of inrichting heeft geen betekenisvolle impact op de waterkwaliteit

6.3.   Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets  doorstaat. 

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.
De gemeenteraad heeft hierover een beslissing genomen in de vergadering van 26 februari 2024. Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd.

9.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 4 oktober 2023 tot 2 november 2023.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 37 bezwaren ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:

1. Kan de HS-cabine verplaatst worden tot aan de fietsenberging?
2. Overlast tijdens de werken
   Al het werfverkeer gebeurt via de Krijtestraat en niet via Aan de Ratte.
3. Onvolledig dossier
   Er is weinig info terug te vinden over de sloop.
4. Totaalproject in de toekomst
   Aansluitende percelen kunnen aansluiten en tot een prachtig resultaat leiden.
5. Men vraagt een brede denkoefening met de buurt
6. Ongunstig advies Farys
7. Technische installaties en akoestiek
   Deze moeten verwerkt worden in het gebouw. Zo weinig mogelijk zichtbaar.
8. Materiaalkeuze inpasbaar in de omgeving
   Het harde metselwerk past niet in de omgeving.
9. Bouwhoogte (zal een precedent zijn)
   De bouwhoogte van 5 bouwlagen past niet in de omgeving. 
10. Afbakening/inrichting/toegankelijkheid openbare groenzone
    Vraag om de openbare groenzoen te omheinen met een omheining van 2 m hoog. Het voorzien van een natuurlijke bufferzone van minstens 3 m tussen gracht en omheining zodat overlast vermeden wordt. Er wordt gevraagd de nodige aandacht te besteden aan een goede inrichting van de openbare groenzone. Er kan bijvoorbeeld gewerkt worden met een ETW’er.
    De openbare groenzone zal niet gebruikt worden door de ruimere buurt doordat men door Aan de Ratte of de Krijtestraat moet gaan.
11. Kan er een doorsteek voorzien worden van het openbaar park naar de Groenstraat?
12. Appartementencomplex past niet in de omgeving
    Er is in de buurt nood aan woningen voor gezinnen.
13. Ondergrondse parkeergarage verhoogt het bestaande risico op overstroming
14. De densiteit ligt te hoog.
15. Grond wordt opgehoogd met gevolgen voor grondwater en afwatering van aangrenzende percelen. De vloerpas van de meergezinswoning ligt hoger.
16. Het project zal bijdragen tot een verdere verharding, de groen ingekleurde zones in de projectaanvraag zijn niet meer dan een lapje schaamgroen.
17. Risicovolle bemaling en grondwaterstromen
    Er zal een bemaling moeten worden uitgevoerd. In de aanvraag ontbreekt een inschatting van de impact van deze bemaling.
18. Mobiliteit
    Aan de Ratte is niet voorzien voor bijkomend verkeer. Dit zal leiden tot onveilige situaties. De verkeersdrukte zal toenemen.
     Er is niet nagedacht over toekomstigbestendige visie op mobiliteit (bijv. autodelen).
19. Gezondheidsrisico
    De daken liggen vol asbest. Mogelijks zijn er toxische stoffen vrijgekomen en mogelijk is de grond hierdoor vervuild.
20. Impact op lichtinval, privacy. Vraag om voorwaarden op te leggen om storende inkijk te verhinderen.
21. Waardevermindering

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
 

1. Locatie HS-cabine
   Er werden meerdere locatie voor de HS-cabine onderzocht. Omwille van het feit dat de cabine niet enkel voor dit project maar ook voor de Krijtestraat zelf zal dienen, moest de cabine zo dicht mogelijk bij die bestaande straat komen. De voorgestelde inplanting was dus de enige die aanvaardbaar is.
2. Overlast tijdens de werken 
   Een bouwwerf brengt inderdaad een zekere overlast inzake geluid met zit mee, dit is echter onvermijdelijk bij een bouwproject. Het is aan de bouwheer om de hinder van deze bouwwerf voor de omwonenden zo beperkt mogelijk te houden. De milieuwetgeving en het politiereglement is hier in elk geval van toepassing.
    Het werfverkeer moet sowieso door de Krijtestraat passeren om Aan de Ratte te geraken. Het sturen van het werfverkeer door Aan de Ratte levert weinig meerwaarde of minder overlast op.
3. Onvolledigheid dossier
   Aan de sloopwerken worden verschillende voorwaarden gekoppeld. Zo is er asbest vastgesteld volgens het sloopopvolgingsplan. De uitvoering van de (sloop)werken moet gebeuren volgens de wettelijke voorschriften, ook m.b.t. de veilige verwijdering van asfaltmaterialen. Dit is geen stedenbouwkundig element. dat is op zich geen stedenbouwkundig element
4. Totaalproject
   Het klopt dat de openbare groenzone de schakel kan zijn om naburige percelen op te laten aansluiten op korte of middellange termijn. Op die manier zou het nieuwe park van meerdere kanten bereikbaar zijn en de doorwaadbaarheid verder verhogen. Dit wordt ook meegenomen in voorbesprekingen van aanpalende initiatieven.
5. Denkoefening met de buurt
   Een brede denkoefening met de buurt is uiterst zinvol en kan tot heel veel inzichten leiden. Dit is echter een private ontwikkeling waarbij de sleutel en het initiatief om zoiets te organiseren ook bij de ontwikkelaar ligt en niet bij de overheid om dit te trekken. Als overheid kunnen we dit enkel faciliteren en mee ondersteunen maar niet verplichten. We sturen bij dergelijke projecten aan op overleg met de buurt en in dit geval werd ook een infomoment georganiseerd. Dit is zeker positief en dat appreciëren we ten zeerste. 
6. Advies Farys
   Een aanpassing en verduidelijking van de plannen op vlak van water werd opnieuw voorgelegd aan Farys. Het voorwaardelijk gunstig advies van 16/01/2024 is hiervan het resultaat. Mits voldaan is aan de voorwaarden kan er geoordeeld worden dat de aanvraag de watertoets doorstaat.
7. Technische installaties en akoestiek
   De technische installaties bevinden zich bovenop de derde laag van het appartement. Door de diepte van dit gebouw (17 m) zullen deze installaties weinig zichtbaar zijn vanop de grond.
    Op vlak van akoestiek gelden er milieuvoorwaarden voor technische installaties. Hieraan moet men steeds voldoen.
8. Materiaalkeuze inpasbaar in de omgeving
   Het overgrote deel van de omliggende bebouwing bestaat uit metselwerk waardoor ook de materialisatie van de nieuwe gebouwen inpasbaar is. De materiaalkeuze is kwalitatief, sober en hedendaags.
9. Bouwhoogte
   De hoogte van de meergezinswoning is aan de linkerkant bedraagt 5 bouwlagen. Deze bouwhoogte is atypisch voor de omgeving maar is hier stedenbouwkundig en ruimtelijk wel inpasbaar. De inplanting van het hoogste deel van het gebouw zit voldoende ver (24 m) van de omliggende bebouwing. Meer naar de linkerkant, ter hoogte van de woningen aan de Krijtestraat, is een afbouw naar drie bouwlagen (de basisschaal) voorzien. In de structuurvisie Ruimte voor Gent worden 4 bouwschalen beschreven. De basisschaal (drie bouwlagen) is mits goede inpassing overal in Gent toepasbaar. De stedelijke schaal (4 à 5 bouwlagen) is afhankelijk van de context. De reden waarom die hier zich kan inpassen is vooral omwille van het feit dat er met deze aanvraag een erg ruime groenzone (4.800 m²) voorgesteld wordt aan de nieuwe meergezinswoning.  Bovendien kan er op voldoende afstand van de omliggende bebouwing gebouwd worden waardoor de impact naar inkijk/privacy en schaduwvorming voldoende beperkt is. De 5de laag trekt zich terug van de achtergevel. Dit toont aan dat het gebouw rekening houdt met de omgeving.
10. Afbakening /inrichting/toegankelijkheid groenzone
    Het ontwerp voor de openbare groenzone ligt nog niet vast en kan samen met de buurt vormgegeven worden. De nodige maatregelen kunnen genomen worden om de overlast naar de omliggende tuinen tot een minimum te beperken. Geluidsoverlast in openbare groenzone valt tot slot onder het politiereglement.
    Er worden verschillende voorwaarden gekoppeld aan de sloop en het klaarmaken van de groenzone. Deze voorwaarden moeten ervoor zorgen dat dit zorgvuldig gebeurt zonder al te veel schade aan de bestaande natuurelementen te veroorzaken.
    
     Het klopt dat men door de Krijtestraat moet of door Aan de Ratte. Een doorsteek naar de Groenstraat werd onderzocht maar daar is men niet in geslaagd. Doordat er een nieuwe openbare weg komt, is het nieuwe park ook voor iedereen toegankelijk. Ook de bewoners van de omliggende percelen kunnen hier ontmoeten/spelen/…Op langere termijn kan de doorwaadbaarheid nog verhoogd worden.
11. Doorsteek Groenstraat
    Bij de opstart van het traject werd de vraag gesteld om te onderzoeken of er een doorsteek mogelijk was naar de Groenstraat. Dit bleek niet zo eenvoudig te zijn. Dit is zeker relevant en kan misschien in de toekomst wel voorzien worden indien er bereidheid is van de eigenaars aan de Groenstraat om een stuk af te staan en de doorsteek te realiseren. Dit zou de doorwaadbaarheid verder vergroten.
12. Appartementencomplex
    Stellen dat er slechts 6 entiteiten voor gezinnen worden voorzien in dit project klopt niet. In het appartementsgebouw zijn een aantal ruimere entiteiten voorzien met meerdere slaapkamers die ook voor gezinnen kunnen dienen. De entiteiten op het gelijkvloers zijn ook voorzien van een private buitenruimte. Minstens 25% van de appartementen heeft drie slaapkamers. Het klopt dus niet dat het appartementsgebouw enkel voor alleenstaanden is.
     Het klopt wel dat er meer appartementen dan grondgebonden woningen voorzien worden. Dit heeft hier een aantal voordelen: het ondergronds kunnen voorzien van parkeerplaatsen zodat de verhardingsgraad van het terrein beperkt blijft en het vrijwaren van het grootste deel van het projectgebied van bebouwing. Door de combinatie van enkele eengezinswoningen en een meergezinswoning wordt hier een ruimtelijk kwalitatieve verdichting gerealiseerd mét behoud van een ruime bestaande groenzone en opname daarvan in het openbaar domein.
13. Ondergrondse parkeergarage
    Volgens de huidige waterkaarten is het gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (middelgrote kans). Daarom is er de nodige aandacht naar het waterverhaal gegaan. Eerst en vooral wordt er veel water gebufferd in de voorziene hemelwaterputten. Er worden 6 putten van 10.000 l bij de eengezinswoningen voorzien en 5 putten van 20.000 l bij de meergezinswoning. Daarnaast wordt er ook ingezet op een overloop naar private wadi’s die nadien kunnen overlopen in wadi’s in het openbaar domein. Bovendien blijft er veel van het projectgebied onbebouwd waardoor er veel ruimte is om water op te vangen bij intense neerslag.
     De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Farys (op vlak van riolering en wateropvang). De nodige voorwaarden worden meegenomen in de vergunning. Indien hier aan voldaan is kan geoordeeld worden dat het project de watertoets doorstaat.
14. Densiteit
    Met dit project wordt een densiteit bereikt op projectniveau van 33 woningen/hectare. Dit is een aanvaardbare dichtheid in de groeistad van Gent. In de structuurvisie Ruimte voor Gent wordt de ambitie naar voren geschoven om in de groeistad van Gent door middel van kwalitatieve verdichting minstens een deel van de bevolkingstoename op te vangen. Dit project is hier een goed voorbeeld van. Er werd gekozen om een groot deel onbebouwd te laten en het deel dat reeds verhard/bebouwd is te gebruiken voor nieuwe bebouwing. 
15. Grondophoging en vloerpas
    Enkel rondom de meergezinswoning wordt de hoogte beperkt verhoogd (een 40-tal centimeter). De plannen tonen verder geen noemenswaardige ophoging van het terrein. Zeker niet ter hoogte van de perceelsgrenzen. De bestaande waterstructuren worden aan de randen vooral behouden. Het project vangt het hemelwater op eigen terrein op en zorgt niet voor afvoer van hemelwater naar de omliggende terreinen.
    De vloerpas ligt beperkt hoger dan het bestaand maaiveld (40 cm). Dit is een logische vloerpas en vormt geen bijkomende problemen naar de omliggende omgeving. Het water wordt op eigen terrein opgevangen.
16. Verharding/groen
    Dit project voorziet in de overdracht van een zone van 4.800 m² openbaar groen. Ten opzichte van het projectgebied van 11.000 m² betekent dit dat bijna de helft van dit gebied onbebouwd blijft. Dit is een erg hoog aandeel! Er wordt resoluut gekozen om enkel het deel dat op vandaag al deels verhard of bebouwd is in te zetten voor een nieuw bouwproject. De verdere verharding blijft dus relatief beperkt. Stellen dat 4.800 m² enkel schaamgroen is, is absoluut onjuist. Dit is een erg ruime zone en een pak meer dan de richtinggevende openbare groennorm van 20 m² groen per entiteit die we in Gent overal toepassen.
17. Bemaling en grondwaterstromen
    In het dossier werd gebruik gemaakt van de invulvelden in het omgevingsloket voor wat betreft de MER-screeningsnota, aangevuld met Addendum D4 - Omgeving van het project. Er wordt ingegaan op de bemaling die nodig zal zijn voor het project. Hierbij worden de nodige risico’s onderzocht en zullen bij uitvoering nauwkeurig bekeken worden.
    Een groot deel van het projectgebied blijft onbebouwd en onverhard (nl. minimaal 4.800 m²). Dit betekent dat er heel wat ruimte is om het opgevangen hemelwater bij zware regenbuien op te vangen. Dit is op vlak van water positief.
    De  aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Farys. In dit advies wordt ingegaan op de impact op de riolering en de infiltratie van het volledige project. Er kan geconcludeerd worden dat mits toepassing van de voorwaarden het project de watertoets doorstaat wat betekent dat de impact op eigen terrein opgevangen wordt en geen impact heeft op de omliggende gronden.
18. Mobiliteit
    Een aanzienlijke parkeeroverlast in de omgeving valt door de verwezenlijking van voorliggend project niet te vrezen, daar op het terrein zelf voldoende mogelijkheden tot het realiseren van parkeerplaatsen worden voorzien. De Stad Gent heeft gedetailleerde Parkeerrichtlijnen ( https://stad.gent/mobiliteit-openbare-werken/mobiliteit/parkeren/parkeerrichtlijnen-voor-ontwikkelaars) opgesteld. Deze richtlijnen definiëren voor elk type project, afhankelijk van de ligging, het minimale en maximale aantal autostaanplaatsen. Dit betreffen beleidsmatig gewenste ontwikkelingen op het vlak van mobiliteit. Het projectgebied bevindt zich in de witte zone en moet bijgevolg minimaal 0,8 (voor bewoners) + 0,2 (voor bezoekers) = 1 staanplaats per woning voorzien. Hieraan wordt voldaan. De bijkomende parkeerdruk wordt m.a.w. volledig op eigen terrein opgevangen.
    De Aan de Ratte is voorzien op het rijden in twee richtingen waardoor er vlot in- en uitgereden kan worden. Het parkeren op straat in Aan de Ratte kan een vertragende factor betekenen maar dit komt de verkeersveiligheid ten goede.
    Voor fietsers bestaat de mogelijkheid om zowel de toegang te nemen vanop de Krijtestraat als vanop Aan de Ratte. Op die manier kan je als fietser een toegang nemen tot het projectgebied waar geen auto’s passeren.
    Aangezien de parkeerhaven privaat blijft kunnen de eigenaars wel inzetten op autodelen en toekomstbestendige mobiliteit. Er kan ook laadinfrastructuur voorzien worden op privaat domein.
19. Gezondheidsrisico
    In het sloopopvolgingsplan werden, na analyses, asbesthoudende toepassingen opgenomen. Bij de afbraakwerken dient dan ook de nodige aandacht te worden besteed aan de omgang met de asbesthoudende toepassingen. Dit wordt opgenomen onder de paragraaf van milieutoezicht
     Er is bij het geoloket van OVAM geen melding van eventuele bodemonderzoeken of saneringsprojecten. 
20. Impact op lichtinval, privacy
    Het appartementsgebouw met 4 bouwlagen en een 5^de bouwlaag die zich van de achterkant (kant Aan de Ratte) terugtrekt bevindt zich op meer dan 20 m van de aanpalende perceelsgrenzen. Deze afstand stemt overeen met een gangbare 45°-regel die gehanteerd wordt om de impact qua bezonning en mogelijk storende inkijk te beperken. Het gebouw is zodanig ontworpen dat er inpandige terrassen voorzien worden. Op de plek waar het appartementsgebouw het hoogst is, bevindt zich op eigen terrein aan de randen van het projectgebied een groenscherm. Dit groenscherm beperkt de mogelijke inkijk. Door de gevel van de 5^de bouwlaag teruggetrokken te voorzien aan de achterzijde worden daar visueel 4 bouwlagen voorzien.
    Enige inkijk valt niet uit te sluiten maar deze is in deze randstedelijke context en gelet op het feit dat de bovenste bouwlaag zich terugtrekt, er voor het geheel voldoende afstand is tot de aanpalende percelen en datgewerkt wordt met inpandige terrassen, voldoende beperkt.
21. Waardevermindering
    Waardeverminderingen zijn geen stedenbouwkundige aangelegenheden en worden dan ook niet weerhouden als ruimtelijk-stedenbouwkundig argument.

 Een beoordeling van de goede ruimtelijke ordening vindt je hieronder.

10.   OMGEVINGSTOETS
 

Advies Team Stadsbouwmeester

Voorliggende aanvraag werd voorbesproken met Team Stadsbouwmeester en voorgelegd aan de Kwaliteitskamer op 29 juni 2021, 23 december 2021 en 25 augustus 2022. Parallel waren gesprekken met Team Stadsbouwmeester en afstemming via email.

1.       Stedenbouwkundige figuur en inpassing

Team Stadsbouwmeester is van mening dat stedenbouwkundig een heldere figuur voorligt. In begeleiding met de Kwaliteitskamer werd aangestuurd op het groen houden van de huidige groenfiguur, waardoor een duidelijk (en gevrijwaard van infrastructuur) groen openbaar park kan worden gerealiseerd. Dichter bij de bestaande bebouwing wordt de bouwzone voorzien, met daarbij een strook voor eengezinswoningen en een groter volume op voldoende afstand van de omliggende bebouwing. Stedenbouwkundig is dat het meest optimale scenario.

2.       Architectuur

De stedenbouwkundig heldere basis vraagt een gepaste architectuuruitwerking. Hier werd in overleg met Team Stadsbouwmeester en de Kwaliteitskamer sterk op gehamerd. De volumes vroegen onderzoek naar typologie, gradiënten en overgangen met betrekking tot het landschap: zowel de collectieve tuin als het openbaar domein, het helder ondersteunen van de stedenbouwkundige figuur in de architectuur door ze niet af te kalven met allerhande verspringingen en aanbouwen, en een duidelijke eenvoudige en leesbare verschijningsvorm en kwalitatieve plannen voor de woningen.

In het voortraject werd als laatste volgende advies geformuleerd:

1. Opbouw volumetrie

 De Kamer heeft het gevoel dat de basis voor de opbouw van de volumetrie quasi gevonden is, maar door de vele toegevoegde volumetrische verspringen lijkt het alsof er angst is voor het groot volume. Dit valt vooral op in de plannen van de tweede, derde bouwlaag en de terrassen. De gevel wordt te dansend voorgesteld, wat het gebouw complexer maakt. Voor de Kamer moet een heldere, rechte en rustige gevel worden gemaakt ten aanzien van het park. 

2. Hiërarchie Volumetrie 

De hiërarchie in de volumetrie is ook niet geheel helder, er wordt een optopping voorzien die volgens de Kamer even goed centraal had gekund, met onderaan een grote inkom om de hiërarchie en de adressering met voordeuren aan parkzijde te verduidelijken. De Kamer verwijst naar het universum van een landhuis, waarin elementen zijn opgenomen die een appartementsgebouw overstijgen. Zoals de noblesse die bij een prachtig park hoort, met bijvoorbeeld een mooie voordeur of ruim portaal met prachtige lamp in. Een vestibule kan gradiënten introduceren ten aanzien van de slaapkamers, kan een soort voorzetstructuur zijn, of een knoertige strook met dikke gemetste kolommen op schaal van het toekomen. 

3. Gelijkvloerse laag 

De verdiepingen ogen zeer geschikt voor een doorzon appartement. Maar op de gelijkvloerse laag wordt het plan door de enorme bouwdiepte te complex en weinig leesbaar. Aan parkzijde worden voordeuren en stijgpunten naar de verdiepingen georganiseerd, door de grote bouwdiepte zijn teveel gang, hoeken en verdraaiingen. Bijkomend is het onderscheid tussen een voordeur van de grondgebonden units en de appartementen is niet afleesbaar op de gevel. Daarnaast worden de appartementen worden ontsloten via een smalle inkom palend aan een slaapkamerraam van een gelijkvloerse unit, erg ongunstig met betrekking tot privacy. De oplossing ligt voor de Kamer niet louter in het gemeenschappelijk maken van de inkom grondgebonden units en de appartementen. De slaapkamerramen aan de voordeuren vormen een wezenlijk probleem. Vraag is hoe de unieke situatie van wonen op het gelijkvloers geschakeld aan een park mee aanleiding kan geven tot het maken van een uitzonderlijk ontwerp. De intrinsieke kwaliteit van grondgebonden wonen op deze plek ontbreekt in het voorstel. 

4. Schakeling gelijkvloerse laag 

De oplossing met het groen en de perkjes klopt niet met de grote voorliggende parkruimte, voor de Kamer opnieuw een voorbeeld van het ontbreken van hiërarchie in de gevel. De voortuintjes vormen een antwoord op het feit dat de appartementen niet op de grond lijken te landen, maar het nadeel moet een voordeel worden. Op het gelijkvloers woont men aan twee groene zijden, het park en de groene collectieve tuin. Vraag is om een goed gebouw te maken en niet zomaar zaken af te wentelen op de omgevingsaanleg. De Kamer pleit om de begrenzing van het statuut op de gevel van het gebouw te leggen aan parkzijde en zijkant. Dat vraagt een andere schakeling van de grondgebonden units, openbaar domein tot tegen de slaapkamers trekken is te vermijden. Er is een vrij grote gevelbreedte, wat een een voordeel geeft aan de zuidzijde, maar in het ideaal scenario worden ook op het gelijkvloers doorzon appartementen geïntegreerd, met bijvoorbeeld een leefkeuken aan de voorzijde, of met een front porch,.. De Kamer suggereert er echt grondgebonden types in onder te brengen, door er duplexen van te maken en de slaapkamers op de verdiepingen in te richten. De Kwaliteitskamer vraagt verder te werken op het niveau gelijkvloers en de units te schakelen op beide kanten. De voorgevel vraagt een sobere opbouw, en de ontwerpgeste moet op het gelijkvloers gevonden worden. Hoe de entrees te integreren en de grondgebonden units aan de voorkant én achterkant te schakelen is dé ontwerpuitdaging. Het groen en de perkjes moeten verdwijnen, en de woningen moeten zowel op het park als op de tuin worden geschakeld. 

5. Fietsenberging 

De ontsluiting van de fietsenberging via een bajonetbeweging is niet erg gebruiksvriendelijk. De voetgangers- en fietsbewegingen moeten worden gestimuleerd, de Kamer vraagt te redeneren vanuit eenvoudige ontsluiting. De Kamer adviseert de fietsenstallingen meer te splitsen en te bestuderen ze in te passen in andere delen van het gebouw. De Kamer oppert meer ruimte in de donkerder centrale ruimte van het gebouw te zoeken. De fietsenstalling vormt nu mee de kop. Ze stelt voor de zuidzijde voor het wonen te houden en centraal meer ruimte te zoeken. 

6. Robuuste architectuur 

Ook de kopse kanten moeten meer vanuit de benadering worden ontworpen. Wonen naast de inrit is weinig kwalitatief, maar bijvoorbeeld een tuinmuur kan hierop een goed antwoord zijn. De Kwaliteitskamer ziet potentieel in een kadrering van de tuin met een muur of fietsenberging. 

Ook aan de collectieve tuin wordt teveel gerekend op de kleine groenelementen. Inspelend op de privacy tussen de verschillende gelijkvloerse units zouden daar ook tuinmuurtjes tussen kunnen, of kan het niveau gelijkvloers licht worden verhoogd,..

In de voorliggende aanvraag is een afkalving van de duidelijke en goede stedenbouwkundige figuur door de architecturale uitwerking:

-      Volumetrisch worden verspringingen op het bovenste niveau voorzien, architecturaal maakt dat het gebouw complexer. Ook tektonisch klopt de uitwerking niet.

-     De fietsenstallingen van de bewoners worden verspreid voorgesteld, maar helaas niet enkel in de gebouwen: er wordt een bijkomend volume in de collectieve tuin toegevoegd, terwijl daar in het voortraject nooit sprake van was. Dit gebouwtje verrommelt de duidelijke stedenbouwkundige figuur met heldere scheiding groen en tuin versus gebouwen. Bovendien zijn de fietsenstallingen niet voor elk bewoner even goed bereikbaar. Terwijl dat wel een basisprincipe moet zijn in nieuwbouwontwikkelingen.

-      De gelijkvloerse bouwlaag is niet zeer helder opgebouwd, de kwaliteit van de terrasjes vooraan is niet helder ten aanzien van de collectieve entrees.

-      De collectieve tuin achter het volume met de meergezinswoning was tijdens de voorbesprekingen collectief, terwijl in de aanvraag het terrein opnieuw wordt uitverkaveld. Bovendien is er geen duidelijke uitspraak of wat de terrasspreidende architecturale of landschappelijke ingrepen zijn. Ook een aandachtspunt in het voortraject. 

-      Architectuurdetaillering en materialisatie: onnodige verspringingen kunnen de rust en leesbaarheid van het stedenbouwkundig ontwerp verstoren. De nadruk wordt gelegd op onnodige details:

• Dat is het geval bij de lagen +3 en +4 van de meergezinswoning. 
• De twee gelijkvloerse lagen van de meergezinswoning staan teruggetrokken ten aanzien van de 3e laag. In combinatie met de terrassen op het gelijkvloers zijn de collectieve inkomhallen weinig duidelijk.
• Er zijn bijzonder veel uitzonderingen in de architectuur, waardoor de algemene en overkoepelende principes van de architectuur niet langer helder zijn. Bijvoorbeeld het ritme van de ramen wordt niet duidelijk doorgetrokken, maar verspringend ten aanzien van elkaar, vlakke met ramen links, vlakken met ramen centraal, vlakken met nissen, raamvlakken zonder nissen,…
• Een baksteenarchitectuur vraagt een detaillering met duidelijke raamopeningen, dorpels, dekstenen, dakrand,
• In het voortraject werd op volgende gewezen: Terrasscheidingen kunnen erg storend worden voor het beeld, mee te nemen naar vervolg. Er is nog teveel diversiteit: en spijltjesballustrade en zonnewering met horizontale lamellen en draadnetwerk voor fietsen en glazen balustrade bij ramen…. Zoeken naar een logica en samenhang met het schrijnwerk. Daarnaast kan het algemene architectuurbeeld ook eenvoudiger. Beter werken op architecturale details van ramopening, dorpel, deksteen, dakrand en niet op die onnodige horizontale banden. Vooral de voorgevel is nog een ontwerpopgave. Het volume zit nu goed, nu nog planindeling, architectuur, overangen, adressering … kortom architectuur maken

CONCLUSIE

Voor elk beeldbepalend project wordt aan de Stadsbouwmeester of de Kwaliteitskamer een advies gevraagd in het kader van een omgevingsvergunning, dus ook voor dit dossier en dit ongeacht of er een toelichting of gesprek is geweest. Het advies van de Kwaliteitskamer en de Stadsbouwmeester is dan ook niet vrijblijvend en wordt meegenomen in de beoordeling van een vergunningsaanvraag. 

Dit project kent reeds een lange historiek, met intense samenwerking met de stedelijke diensten waarbij het project stelselmatig verder werd bijgestuurd, tot een stedenbouwkundig leesbare figuur werd bekomen. 

Na de laatste sessie met de Kwaliteitskamer heeft Team Stadsbouwmeester geen updates meer in het ontwerp ontvangen. Dit vormt het sluitstuk van het begeleidingstraject en kan eventuele bezwaren op de aanpassingen vermijden.

Team Stadsbouwmeester geeft bijgevolg een gunstig advies op de stedenbouwkundige figuur en inpassing op het terrein. Maar Team Stadsbouwmeester stelt vast dat de laatste adviezen met betrekking tot het uitwerken van de architectuur niet meer werden opgenomen. Terwijl de uitwerking ondermaats blijft. Team Stadsbouwmeester betreurt dat ten zeerste, uitwerking en verfijning vormen het sluitstuk van het begeleidingstraject en kunnen eventuele bezwaren op de aanpassingen vermijden. Dat werd in het voortraject meegegeven. Team Stadsbouwmeester geeft bijgevolg een ongunstig advies op de aanvraag voor dat aspect.

De adviezen van de Kwaliteitskamer zijn bijgevoegd in bijlage.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 
De aanvraag betreft het oprichten van een meergezinswoning met 32 woonentiteiten,  en 6 grondgebonden eengezinswoningen na de sloop van de bestaande bebouwing (aan de Krijtestraat), alsook het rooien van bomen en het plaatsen van warmtepompen.

Het basisconcept van deze ontwikkeling bestaat uit de fundamentele keuze om een groot deel van het projectgebied, ten noorden van de waardevolle rij wilgen, niet te bebouwen en in te richten als openbare groenzone. Het gaat om een ruime groenzone (4.800 m²) met een aantal belangrijke natuurelementen en gronden die gevoelig zijn voor overstroming. Om de ambitie op vlak van verdichting te realiseren wordt er op het zuidelijke deel een denser programma voorzien onder de vorm van een meergezinswoning en eengezinswoningen. Deze combinatie van typologieën laat het toe om een aantal zaken, zoals het ondergronds parkeren, op een efficiënte manier te organiseren. Deze fundamentele keuze wordt onderschreven en als kwalitatief beschouwd. Het uitverkavelen van het volledige projectgebied zou leiden tot veel meer bebouwing, meer verharding, meer ruimtebeslag en veel minder groen en minder ruimte voor water.

1.1.          Woontypologie/ruimtelijke inpasbaarheid

Er worden 6 gekoppelde grondgebonden eengezinswoningen, 5 gelijkvloerse appartementen en 27 appartementen op de bovenliggende verdiepingen voorzien. Gelet op de grootte van het projectgebied (1,15 ha) is de woningtypetoets hier niet van toepassing en is de keuze voor woontypologie dus vrij. Er wordt op die manier een divers woonaanbod gerealiseerd met 28% en dus een ruim aandeel aan gezinsvriendelijke woningen en 72% appartementen.
De keuze om hier grotendeels in te zetten op appartementen is het gevolg van de ontwerpkeuze om een groot deel van het terrein onbebouwd te laten en enkel het deel van het projectgebied dat op vandaag al verhard en bebouwd is te bebouwen. Dit in combinatie met het feit dat we als stad willen inzetten op kwalitatieve verdichting in de groeistad en het feit dat het parkeren op die manier efficiënt ondergronds kan voorzien worden leidt tot een groter aandeel appartementen.

1.2.          Inplanting, hoogte, schaal en vormgeving

De inplanting van de eengezinswoningen komt op 10 meter van de aanpalende perceelsgrenzen. Dit is een aanvaardbare afstand voor een tuinzone. De meest rechts gelegen woning is minder diep om voldoende afstand te bewaren tot het huis met als nummer 144 aan de Groenstraat. Deze woning is iets breder waardoor die toch voldoende groot is. De hoogte van alle woningen is ook beperkt tot twee bouwlagen. Hierdoor is de impact op de aanpalende tuinen en woningen ook op vlak van lichtafname eerder beperkt.  

De hoogte van de meergezinswoning is aan de linkerkant 5 bouwlagen. Deze bouwhoogte is atypisch voor de omgeving maar is hier stedenbouwkundig en ruimtelijk wel inpasbaar. De inplanting van het hoogste deel van het gebouw zit voldoende ver (24 m) van de omliggende bebouwing. Meer naar de zuidkant, ter hoogte van de woningen aan de Krijtestraat, is een afbouw naar drie bouwlagen (de basisschaal) voorzien. In de structuurvisie Ruimte voor Gent worden 4 bouwschalen beschreven. De basisschaal (drie bouwlagen) is mits goede inpassing overal in Gent toepasbaar. De stedelijke schaal (4 à 5 bouwlagen) is afhankelijk van de context. De reden waarom die zich hier kan inpassen is vooral omwille van het feit dat er met deze aanvraag een erg ruime groenzone (4.800 m²) voorgesteld wordt aan de nieuwe meergezinswoning.  Bovendien kan er op voldoende afstand van de omliggende bebouwing gebouwd worden waardoor de impact naar inkijk/privacy en schaduwvorming voldoende beperkt is. De 5de laag trekt zich terug van de achter- en zijgevel. Ten op zichte van de nieuwe woningen in het project houden de 4 bouwlagen een afstand van iets meer dan 10 m. Ook aan de noordkant trekt het gebouw zich vanop de 5de laag zich terug. Dit om de impact naar deze zijde te gaan beperken. Op vlak van oriëntatie (noord-zuid) vormt het nieuwe appartementsgebouw minder een probleem naar de rij woningen die er zich ten noorden van bevindt. Gelet op het feit dat het gebouw zich over de 5de laag naar de achterzijde (de westkant) terugtrekt en aan de noordkant, gelet op het feit dat de hoogste volumes zich bevinden waar ook het groenscherm zich bevindt aan de aanpalende diepere tuinzones aan de westzijde, gelet op de afbouw aan de zuidkant van het appartementsgebouw naar drie bouwlagen, is het nieuwe gebouw voldoende inpasbaar. Er werd rekening gehouden met de specifieke context van de omgeving.

Het appartementsgebouw is qua schaal een stuk groter dan de omliggende woningen. Toch is deze inpasbaar door de grootte van het projectgebied (1,15 ha) en door de keuze om een groot deel onbebouwd te laten (4.800 m²). Dit levert heel wat voordelen op vlak van efficiënt ruimtegebruik. 

Om een verdere verrommeling van de beschikbare ruimte tegen te gaan en het collectief karakter van de private buitenruimtes te behouden wordt als voorwaarde opgelegd dat er geen bijkomende bijgebouwen meer opgericht kunnen worden op de privatieve tuinzones. Niet bij de eengezinswoningen en niet bij de meergezinswoning.

Fietsenstalling

De vrijstaande fietsenstalling is het enige bijgebouw in dit project. Gelet op de schaal van het totale project is een bijgebouw stedenbouwkundig en ruimtelijk aanvaardbaar. In de meergezinswoning zitten vooraan verschillende fietsenstallingen dichtbij de woningen. Het feit dat deze verspreid zitten is positief aangezien op die manier alle woningen binnen een redelijke afstand kunnen beschikken over een gemeenschappelijke fietsenberging. De vrijstaande fietsenstalling is vlot bereikbaar voor de fietsers die van de Krijtestraat komen en zit voldoende ver van de perceelsgrens waardoor ook de impact naar de ruimere omgeving aanvaardbaar is.

Uitwerking gelijkvloerse bouwlaag

De gelijkvloerse bouwlaag wordt voorzien van een aantal terraszones vooraan. Het gaat om een afgebakende private buitenruimte voor de gelijkvloerse entiteiten. Het zijn eerdere beperkte zones en het gaat om inpandige terrassen. Ze zorgen voor een soort van buffer op vlak van privacy en inkijk tussen het openbaar fiets- en wandelpad voor de meergezinswoning en de entiteiten.

Tuin achter de meergezinswoning

De tuin achter de meergezinswoning wordt deels opgedeeld in een aantal afgebakenende zones voor de entiteiten op het gelijkvloers. Dit is voor het gezinsvriendelijke karakter van deze entiteiten vooral positief. Op die manier krijgen deze entiteiten een eigen, zij het eerder beperkt, deel private tuin. De resterende zone is collectief en kan ook door de bewoners van de woningen van de appartementen op de verdiepingen gebruikt worden. Deze zone is eerder klein ten opzichte van het aantal entiteiten. Echter bevindt zich aan de voorzijde van het appartementsgebouw een zeer ruime openbare groenzone die voor alle bewoners van het project en bij uitbreiding de omgeving gebruikt kan worden als ontmoetingsplek en in het algemeen als buitenruimte met een meervoudig gebruik.

Vormgeving

De vormgeving van de gebouwen is eerder sober en hedendaags te noemen. De architecturale uitwerking is voldoende hoogwaardig om het gebouw op een degelijke wijze te kunnen inpassen in deze woonomgeving. De afwerking gebeurt met kwalitatieve materialen. De architecturale uitwerking en beeldkwaliteit van de nieuwbouw kan worden aanvaard. 
De finale verfijning en afwerking op vlak van architectuur waar het Team Stadsbouwmeester op doelt zijn hier niet gebeurd. Dit wordt betreurd maar wordt hier niet als breekpunt voor de aanvraag gezien. De kwaliteit is over het algemeen voldoende om op vlak van vormgeving de aanvraag gunstig te boordelen. 

1.3.          Natuurtoets

De inplanting van de nieuwe volumes concentreert zich op plaatsen waar reeds verharding of bebouwing aanwezig is. Zo worden de bestaande groenstructuren zoals knotwilgenrijen, clusters van waardevolle hoogstambomen, fruitbomen,….behouden. De waardevolle knotwilgenrij in het 

midden van het plangebied wordt gezien als grens voor de ontwikkeling. De beboste zone ten noorden van de wilgenrij wordt integraal behouden als parkzone i.f.v. biodiversiteit. Deze ontwerpkeuze is ingegeven vanuit het principe van boomsparend ontwerpen en getuigt van kwalitatieve stedenbouw. Er wordt resoluut gekozen om de bestaande groenstructuren te behouden en iets denser te bouwen op de delen die op vandaag al verhard/deels bebouwd zijn.

Er zullen tevens een aantal bomen gerooid worden in functie van de nieuwe bebouwing. In verhouding tot het aanwezige aantal bomen, is dit rooien zeer beperkt. Bovendien zullen er ook nieuwe bomen aangeplant worden, waarbij het groenbestand op het perceel zal vergroten en deze dus opgewaardeerd wordt. 

Gelet op bovenstaande doorstaat de aanvraag de natuurtoets.

1.4.          Mobiliteitstoets

Er worden 38 autostaanplaatsen en 30 fietsstelplaatsen voorzien in een ondergrondse garage die bereikbaar is vanuit Aan De Ratte. Op het maaiveldniveau komen daarnaast nog eens 126 fietsstelplaatsen verspreid over het terrein. Er worden ook 12 geclusterde autostaanplaatsen aangelegd op maaiveldniveau. 

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: wonen
2. Ligging: witte zone 
3. Grootte: 38 woningen (17 wooneenheden met 3 slaapkamers en 21 wooneenheden met 2 slaapkamers)

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de richtlijnen minimaal 135 fietsparkeerplaatsen (131 fietsparkeerplaatsen voor bewoners en 4 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers). Daarnaast moeten er minimaal 30 en maximaal 76 autoparkeerplaatsen worden voorzien voor de bewoners. Er moeten ook minimaal 8 en maximaal 19 autoparkeerplaatsen voor bezoekers worden aangelegd.

AUTOPARKEREN

In totaal worden er 50  autoparkeerplaatsen voorzien: 38 in de ondergrondse garage voor de bewoners, en 12 op maaiveldniveau voor de bezoekers. Deze aantallen zijn aanvaardbaar, aangezien:

-      ze in overeenstemming zijn met de stedelijke richtlijnen.

-      elk huishouden zo over één autostaanplaats in de ondergrondse garage beschikt, wat overeenkomt met het gemiddelde autobezit in deze regio (1 auto per huishouden).

-      er voor de bezoekers strikt genomen 5 autostaanplaatsen meer worden voorzien dan strikt noodzakelijk.

De bijkomende parkeerdruk wordt m.a.w. volledig op eigen terrein opgevangen.

De autostaanplaatsen voldoen tot slot aan de NEN-normen.

FIETSPARKEREN

Er worden 156 fietsparkeerplaatsen voorzien: 30 in de ondergrondse garage en 126 verspreid over het maaiveldniveau. Strikt genomen voldoet dit aan de richtlijnen. Hier en daar is het fietsparkeerluik echter niet kwalitatief uitgewerkt:

-      De 30 fietsstelplaatsen in de ondergrondse parkeergarage zijn net zoals de autostaanplaatsen alleen bereikbaar via een helling met een hellingspercentage van 16% en met een breedte van ca. 3,85 m. Dit is te steil en veel te smal om op een veilige manier fiets- en autostromen te mengen. De stedelijke richtlijnen stellen dat er steeds een afzonderlijke helling van minimaal 2 m breed moet worden voorbehouden voor fietsers. Alleen zo kan de verkeersveiligheid voldoende gegarandeerd worden. Onze richtlijnen stellen bovendien dat hellingen van 16% steeds moeten worden voorzien van hulpmiddelen om het niveauverschil al stappend met de fiets aan de hand zo comfortabel mogelijk te kunnen overbruggen. Zo moeten in principe steeds een luie trap en goten worden voorzien. Hier houdt het ontwerp geen rekening mee.

-      Er zijn geen fietsparkeerplaatsen voor bezoekers.

-      Het gangpad in de vrijstaande fietsenstalling is slecht 1 m breed. Volgens de richtlijnen moet het gangpad minimaal 2 m breed zijn. 2 m is zelfs het absolute minimum als je rekening houdt met het feit dat deze fietsenstalling ook voor buitenmaatse fietsen dient.

In het licht van bovenstaande opmerkingen worden een aantal voorwaarden geformuleerd:

-      Ter compensatie van de 30 onbruikbare fietsstelplaatsen in de ondergrondse garage én ter compensatie van het gebrek aan fietsstelplaatsen voor bezoekers, wordt opgelegd dat de autostaanplaatsen 11 en 12 in overeenstemming met IPODIII moeten worden vervangen door openbare fietsstelplaatsen. De keuze voor het vervangen deze autostaanplaatsen is logisch omdat 

• ze zich direct bij de ingang van het terrein bevinden. Fietsstelplaatsen op deze zichtbare locatie zijn in overeenstemming met het STOP-principe een meer gepaste ‘aankondiging’ van het project. 
• deze autostaanplaatsen de enige zijn die zich op openbaar domein bevinden. Door deze autostaanplaatsen te supprimeren wordt het ontwerp meer leesbaar (bv in het kader van onderhoud).

-      De vrijstaande fietsenstalling moet een breedte hebben van 7,20 m i.p.v. 6,20 m. Op die manier wordt het gangpad 2 m breed. Er is nog ongeveer 1 m ruimte tussen de fietsenstalling en de private tuinzone van het gelijkvloerse appartement. De fietsenstalling kan dus met de verbreding op dezelfde afstand blijven van de perceelsgrens.

Om de kwaliteit van de fietsstelplaatsen te garanderen wordt ten slotte ook nog opgelegd dat:

-      de parkeervakken voor buitenmaatse fietsen in de vrijstaande fietsenberging op de grond gemarkeerd moeten worden.

-      de deuropeningen naar alle fietsenstallingen een vrije doorgangsbreedte van minimaal 1,10 m netto moeten hebben.

-      de fietsenstalling die plaats biedt aan 30 fietsen op het gelijkvloers van de meergezinswoning afsluitbaar moet zijn.

1.5.          Milieutoezicht

In het sloopopvolgingsplan werden, na analyses, asbesthoudende toepassingen opgenomen. De afdeling milieutoezicht van de Stad wordt zeer regelmatig geconfronteerd met inbreuken tegen de bepalingen omtrent de beheersing van asbest. Bij de afbraakwerken dient dan ook de nodige aandacht te worden besteed aan de omgang met de asbesthoudende toepassingen.

We verwijzen naar bepalingen van hoofdstuk 6.4 van Vlarem II, artikel 12 §4 van het Materialendecreet en naar de bepalingen van titel 3 van boek VI van de Codex over het welzijn op het werk.

Onder rubriek 16 wordt de exploitatie van koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties opgenomen. De (buitenunits van dergelijke) installaties dienen te voldoen aan de geluidsbepalingen van Vlarem II, immers steeds vaker ontvangt de Dienst Toezicht klachten van geluidshinder afkomstig van ondermeer koelinstallaties en warmtepompen. De installaties dienen zodanig te worden opgesteld; uitgerust, ingesteld of aangepast/akoestisch geïsoleerd dat er zich geen overschrijdingen van geluidsnormen in de buurt voordoen.

1.6.          Openbaar domein

Het noordoostelijke deel van het projectgebied wordt als openbare groenzone overgedragen naar de stad. Het gaat om een terrein van 4815 m². Dit is een erg ruime groenzone. De keuze om deze niet te gaan bebouwen is ontstaan nadat er vastgesteld werd dat de knotwilgenrij waardevol is en een verwijzing is naar het verleden (langsheen het water). Door geen bebouwing ten noorden van deze wilgenrij op te richten kan deze maximaal behouden worden. 
Er is ruimte voor water voorzien in deze groenzone. De inrichting moet nog verder onderzocht worden door de stad Gent en kan in samenspraak met de buurt.

De nieuwe wegenis is zodanig ontworpen dat het doodlopend stuk van Aan de Ratte minimaal wordt doorgetrokken. Enkel de eerste meters van de nieuwe weg zijn voorzien voor autoverkeer. Die worden dan meteen bij het binnenrijden afgewikkeld naar de private parkeerhaven en de ondergrondse parkeergarage. Dit is op vlak van circulatie en bijkomende verharding erg positief.
De rest van het pad is ingericht als voetgangers- en fietspad. Dit pad loopt tussen de eengezinswoningen en de meergezinswoning en verderop richting de Krijtestraat. Op die manier kunnen voetgangers- en fietsers de site en het nieuwe openbaar park ook bereiken via een pad, gescheiden van het autoverkeer. Dit nieuwe pad zorgt er bovendien voor dat de openbare groenzone beter bereikbaar wordt voor de omwonenden en zorgt mee voor de doorwaadbaarheid van deze omgeving. Op termijn kan dit mogelijks nog verder uitgebouwd worden. 

Er is ruimte voor water voorzien. Tussen het pad en de meergezinswoning bevindt zich een wadi die verbonden zijn door middel van een verholen goot die onder de toegangspaden loopt.

Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten

Ten allen tijde moet voldaan worden aan de geluidsnormen opgenomen in Vlarem II.

Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:

- Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden

- Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien

- Processturing waarbij de ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.

Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).

Dit wordt opgenomen als opmerking.

De gevraagde omgevingsvergunning mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.

Volgende rubriek wordt gunstig beoordeeld:

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.