2024_CBS_02280 - OMV_2023094737 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 28 loten bestemd voor open en halfopen bebouwing - met openbaar onderzoek - Bredestraat, 9041 Gent - Vergunning

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Jean-Paul Beuselinck met als contactadres Hoogveldstraat 7, 8020 Oostkamp en JPB BUILDING BV met als contactadres Hoogveldstraat 7, 8020 Oostkamp heeft een aanvraag (OMV_2023094737) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 juli 2023.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van gronden in 28 loten bestemd voor open en halfopen bebouwing

• Adres: Bredestraat 127 en 127A, 9041 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie A nrs. 1383F2, 1388K, 1388H, 1388L en 1389D2

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 11 augustus 2023.  De aanvraag volgde de gewone procedure. 

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 15 januari 2024:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag situeert zich aan de Bredestraat te Oostakker. De totale oppervlakte van de projectzone bedraagt circa 1,05 ha. In de onmiddellijke omgeving komen vooral eengezinswoningen voor met een mix aan woontypologieën (rijwoningen, halfopen woningen en vrijstaande woningen). De projectzone maakt deel uit van een bouwblok gevormd door 4 wegen (Bredestraat in het zuiden, Molzeleblik in het westen, Grasland in het noorden en de Molzelestraat in het oosten). 

Momenteel bevindt er zich nog een woning en een loods op het terrein. Rechts van de woning staan een aantal verspreide bomen en struiken. Achter de woning bevindt zich een grote loods. De zone rond de loods bestaat deels uit verharding en deels uit braakliggende terrein. Om het terrein bouwrijp te maken wordt met deze aanvraag de gebouwen gesloopt en een aantal bomen gerooid.

De aanvraag betreft het verkavelen van het projectgebied in 28 loten bestemd voor open en halfopen bebouwing. Hiervan zijn 19 bestemd voor gesloten en 9 voor halfopen bebouwing.

Langsheen de Bredestraat komen drie loten voor aaneengesloten woningen waarbij de linkse woning halfopen is. De overige woningen in de verkaveling zullen liggen aan een autovrij binnengebied.

Er worden ook vier loten voorzien met een collectief karakter. Eén daarvan is de private parkeerhaven en de toegangsweg ernaartoe. Er is ook een zone voor een gemeenschappelijke moestuin, een zone voor een gemeenschappelijke fietsenberging en een gemeenschappelijke tuin (bij loten 9 tot 14).

Er worden twee openbare groenzones voorzien in de verkaveling. Eén achteraan in het binnengebied en één palend aan de Bredestraat. Centraal wordt tussen beide openbare groenzones een private parkeerhaven (28 plaatsen) voorzien met ernaast een zone voor een elektriciteitscabine. 

Ter hoogte van de parkeerhaven bevindt zich een rij loten voor 5 woningen (5,50 m breed en 11,50 m diep). 
Rond de centrale groenzone achterin bevinden zich drie ensembles van rijwoningen (bouwbreedtes van 5,50 m tot 6,15 m en bouwdieptes tot 13 m).

Qua bouwvoorschriften worden voor de loten 3, 7, 8, 19, 20 en 21 drie bouwlagen toegelaten. Bij de overige loten wordt de bouwhoogte beperkt tot twee bouwlagen.

Rooilijn

Er wordt met deze verkaveling enerzijds een nieuwe rooilijn gevestigd en anderzijds wordt de bestaande rooilijn ter hoogte van de Bredestraat aangepast. De twee toegangen tot de achterliggende woningen, alsook de centrale groenzone vooraan de Bredestraat en de groenzone achteraan tussen de woningen worden opgenomen in het openbaar domein en vallen binnen de nieuwe rooilijnen. Ter hoogte van de aantakking op de bestaande wegenis wordt de rooilijn aan de Bredestraat opgeheven. De nieuwe centrale parking blijft privaat.

De toegangsweg van de verkaveling komt te liggen aan de kant van Bredestraat 129 en bestaat uit een 4 m brede betonweg. Langsheen deze weg zijn 6 openbare parkeerplaatsen en een oprit naar de private parkeerhaven voorzien. Na de parkeerhaven gaat de weg over in een rijgedeelte van 2 m beton met ernaast een 2 m brede strook in grindgazon en loopt de weg zo lusvormig door de verkaveling verder. 
Het laatste gedeelte van de rijweg tussen de elektriciteitscabine en de Bredestraat wordt in beton aangelegd in functie van de zone voor vuilnisophaling die zich naast lot 3 bevindt.

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend: 

Stedenbouwkundige vergunningen 

•     Op 09/06/1966 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een opslagplaats. (1966 OO 060)
•     Op 26/02/1998 werd een vergunning afgeleverd voor rooien van een treurwilg en heraanplanten van een ceder. (1998/50010)
•     Op 30/06/2011 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van bomen. (2011/50072)

Stedenbouwkundige attesten

Op 12/08/2005 werd een negatief attest afgeleverd voor de sloping van een stapelplaats en overdekte bergingen, de rooiing van bomen en de oprichting van een nieuwe stapelplaats. (2005/80016) 

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Aanvankelijk was een ongunstig advies verleend door Farys. In het Omgevingsvergunningendecreet is het principe van de wijzigingslus voorzien (art. 30 van het omgevingsvergunningsdecreet), waarbij de bouwheer binnen de lopende procedure wijzigingen kan aanbrengen aan zijn aanvraag, vb. om tegemoet te komen aan externe adviezen. Gelet op het aanvankelijk ongunstige advies van Farys, heeft de aanvrager na het openbaar onderzoek een aangepast waterverhaal uitgewerkt. De vergunningverlenende overheid (i.c. de stad Gent) staat deze wijzigingslus toe, en heeft opnieuw advies gevraagd aan Farys. Het aangepaste voorwaardelijk gunstige advies is daarvan het resultaat. 

Op 3 november 2023 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 7 november 2023 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard en er werd beslist dat er een nieuw openbaar onderzoek gevoerd moest worden. De uiterste beslissingsdatum werd hierdoor verlengd met 60 dagen.

BEOORDELING AANVRAAG

4.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

4.1.   Voorwaardelijk 1ste gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 13 oktober 2023 onder ref. 5000044359:

4.2.   Voorwaardelijk 2de gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 6 december 2023:

…Het voorzien van een nieuwe distributiecabine in dit project is noodzakelijk. Momenteel is de besproken locatie voor de oprichting van deze distributiecabine ook opgenomen in het project volgens de reeds gemaakte afspraken…

4.3.   Voorwaardelijk 1ste gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 23 november 2023:

Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG ADVIES;

-      Mits het voorzien van een verlaagde boordsteen thv de brandweg (max. niveauverschil van 3cm). 

-      Mits het signaleren van de brandweg thv afsluitingen voor regulier gemotoriseerd verkeer. 

-      Mits elke weg waarlangs gebouwen ontsloten worden een officiële straatnaam toegekend krijgen. 

-      Mits het voorzien van hydranten, ondergrondse hydranten liggen in een verharde zone van min. 1x1m. 

-      Mits het aanpassen van de arcering van de brandweg op het verkavelingsplan 'VA_VP_N_Verkavelingsplan'

-      Mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

4.4.   Voorwaardelijk 2de gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 4 september 2023 onder ref. 006777-008/JC/2023:

Besluit:  VOORWAARDELIJK GUNSTIG ADVIES:

-      Mits het voorzien van een verlaagde boordsteen thv de brandweg (max. niveauverschil van 3cm). 

-      Mits het signaleren van de brandweg thv afsluitingen voor regulier gemotoriseerd verkeer. 

-      Mits elke wegenis waarlangs gebouwen ontsloten worden een officiële straatnaam toegekend krijgen. 

-      Mits het voorzien van hydraten, ondergrondse hydranten liggen in een verharde zone van min. 1x1m. 

-      Mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

4.5.   Ongunstig 1ste advies van IVAGO afgeleverd op 11 augustus 2023. Ongunstig 2de advies afgeleverd op 5 januari 2024.

Als aanpassing na het eerste ongunstig advies werden de afvalcontainers verplaatst naar de linker toegang, naast lot 3, zoals nu voorzien in de finale plannen. Ook deze oplossing was voor IVAGO niet aanvaardbaar omdat er daar geen mogelijkheid is om te draaien. Achteruit rijden ze voor dergelijke ophaling niet meer. Als oplossing hiervoor moeten de afvalcontainers verplaatst worden naar de Bredestraat, voor de loten 1 tot en met 3. Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd. Uit verder overleg hierover, blijkt deze oplossing voor IVAGO wel aanvaardbaar. Er werd wel geen formeel 3de advies meer door hen afgeleverd.

4.6.   Geen tijdig advies van Polder Moervaart en Zuidlede. 

De adviesvraag is verstuurd op 11 augustus en 7 november 2023. Op 5 januari 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.7.   Ongunstig 1ste advies van FARYS afgeleverd op 8 september 2023 onder ref. VK-23-211:

4.8.   Voorwaardelijk 2de gunstig advies van FARYS afgeleverd op 1 december 2023 onder ref. VK-23-211 – 3de advies:
 

Drinkwater

Deze verkavelingsaanvraag betreft het verkavelen van de eigendom gelegen aan Bredestraat 127 te Gent (Oostakker).

De nieuwe verkaveling bestaat uit 28 bouwpercelen waarvan 19 bestemd voor gesloten en 9 voor halfopen bebouwing.

De loten 1 tot en met 3 zijn gelegen langs de Bredestraat.

De overige loten zijn gelegen in autovrij binnengebied.

Bij de loten 3, 7, 8, 19, 20 en 21 zijn drie bouwlagen toegelaten; bij de overige loten wordt de bouwhoogte beperkt tot twee bouwlagen.

Verder zijn er nog 4 loten met een gemeenschappelijk aspect:

-     Lot 29: toegangsweg naar de private parkeerplaatsen.

-     Lot 30: zone voor een gemeenschappelijke moestuin.

-     Lot 31: zone voor een gemeenschappelijke fietsberging.

-     Lot 32: gemeenschappelijke tuin bij de bouwpercelen 9 tot 14.

De toegangsweg van de verkaveling komt te liggen aan de kant van de Bredestraat 129 en bestaat uit een 4 meter brede betonweg.

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

Lot 1, lot 2 en lot 3 kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet in de Bredestraat.

Om lot 4 tot lot 28 op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk:

Uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding in de Bredestraat tot in de volledige verkaveling.

Hiervoor dient een minimumstrook van 1m in niet-monoliete verharding te worden voorzien.

Gelieve in de verkavelingsvoorwaarde op te nemen:

De verkavelaar dient een schriftelijke aanvraag te richten aan Farys, Stropstraat 1 te 9000 Gent, vergezeld van een duidelijk verkavelingsplan met wegenis en riolering, ten einde een dossier te kunnen opmaken om de loten van drinkwaterleiding te voorzien. Na ontvangst van de offerte (prijzen 6 maand geldig) zal de verkavelaar het voorschot (of forfaitair bedrag) storten. Hiervan zal de stad ingelicht worden zodat het verkoopbaarheidsattest afgeleverd kan worden. Pas na ontvangst van het voorschot (forfaitair bedrag) kunnen de werken ingepland worden.

*De offerte wordt opgemaakt uitgaande dat binnen de projectzone van de ingediende verkaveling/ontwikkeling geen vervuiling aanwezig is in de ondergrond. Indien deze zone van de verkaveling gekend staat als een risicogrond bij OVAM, vragen wij u ons alle informatie te willen bezorgen zodat wij u afhankelijk van de graad van vervuiling een aangepaste offerte kunnen bezorgen die rekening houdt met geschikte materialen en met de extra voorzorgsmaatregelen die moeten worden genomen voor de aanleg en exploitatie van de drinkwaterleiding. In het bijzonder is het voorafgaandelijk ter beschikking stellen van de preventierichtlijnen voor aanleg en exploitatie een bindende voorwaarde om de aanleg van drinkwater-leidingnet aan te vatten.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de ontwikkeling deels binnen Centraal gebied en deels binnen collectief te optimaliseren buitengebied.

In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

-     het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

-     overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

-     kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

-     inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

-     de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier – Versie 3

Opgelet: advies is opgemaakt met afbeeldingen ter verduidelijking

Opmerkingen uit vorige versie die niet beantwoord/verwerkt zijn, worden herhaald en eventueel nog aangevuld.

Voorliggende verkavelingsaanvraag heeft betrekking op 28 bouwpercelen waarbij 19 bestemd voor gesloten bebouwing en 9 voor halfopen bebouwing. Er wordt een private parkeerhaven voorzien.

Verder wordt er openbaar domein voorzien.

Besprekingen van de plannen

Inzake het rioleringsplan: er ontbreken veel te veel maaiveldpeilen inzake het ontwerp van de wadi’s. Er zijn peilen toegevoegd op het rioleringsplan maar dit zijn de peilen van huidige terreinhoogte. Het is niet duidelijk wat toekomstig peil zal zijn. 

Voor wadi zijn geen peilen inzake bodem als maaiveld vermeld 

Overstortpeil van de wadi is niet vermeld

Wadi 1 : ter hoogte van lot 18 is nog steeds een verbinding van bodempeil voorzien

Gelieve de modeldwarsprofielen te nummeren en aan te duiden op plan

Detail uitstroom huisaansluiting in de wadi ontbreekt. Dit is nog steeds niet toegevoegd in dossier

Op de dwarsdoorsnede is de DWA-huisaansluiting toegevoegd. De voorgesteld uitvoering is niet aanvaardbaar omdat (zie ook afbeelding) 

• omhulling van huisaansluiting met zandcement wordt niet toegestaan
• omhulling van de hoofdriolering wordt niet toegestaan
• door zandcement te voorzien tot bodem van de wadi is geen begroeiing van de bodem mogelijk
• indien de wadi niet zou werken kan er geen grindkoffer worden toegevoegd onder de wadi 

Algemeen: bij aanleg van leidingen wordt er nooit omhulling van zandcement toegestaan omdat bij herstelling dit te veel problemen geeft. Dit wordt uitgevoerd in herbruik grond of zand. Enkel de fundering wordt voorzien in zandcement

Hydraulische nota

Voor de opmaak van hydraulische nota is een oppervlakte plan handig voor nazicht waar welke oppervlakte in afwatert.

Onder hoofdstuk buffering wordt vermeld dat er gerekend wordt met (28 x 80) 2240 m² oppervlakte die zal afwateren naar de wadi’s

Er worden 28 loten voorzien voor woningen, 1 lot 29 voor parkeerhaven en lot 31 voor gemeenschappelijke fietsberging. Waar wordt de gemeenschappelijke fietsberging op aangesloten? 

Als we de som nemen van de oppervlakten voor de wadi’s bekomen we een totaal van (1200 + 400 + 400) dan is dit maar 2000m². dit stemt niet overeen met de 2240 m²

Het openbaar domein

Er worden 4 openbare infiltratievoorzieningen voorzien: 2 in het centrale gelegen binnengebied zijnde wadi 1 en wadi 2. Wadi 3 wordt voorzien langsheen de loten 4 tot met lot 8, welke verbonden is met wadi 4 in de groenzone vooraan.

Verharding van de wegenis, wandelpaden en voetpaden: 

-      Langs de rechterzijde van het perceel wordt een betonnen toegangsweg voorzien van 4 m breedte met parkeerzones. Volgens dwarsprofiel watert deze rijweg af naar de aanliggende groenzone. Er moet aangetoond worden dat de groenzone  25% van de verharde zone

-      hoe zit de afwatering van het voetpad langsheen de loten 4 tot en met 8 eruit. Dit stroomt immers af weg van de wadi, waardoor ook hier water van het openbaar domein kan stromen naar de private parking. Dit moet vermeden worden

Berekening van de openbare infiltratievoorziening

Voor de berekening van de openbare infiltratievoorziening moet als volgt gewerkt worden

Per infiltratiezone dienen volgende gegevens duidelijk vermeld te worden 

• Aangesloten oppervlakte volgens wetgeving = is correct vermeld
• Nodig buffervolume volgens aangesloten oppervlakte
• Nodig infiltratieoppervlakte volgens aangesloten oppervlakte
• Voorzien buffervolume met duidelijke berekening (aanduiden op dwarsdoorsnede). Aanduiding ontbreekt nog steeds en is dus niet controleerbaar
• Voorzien infiltratieoppervlakte met duidelijk berekening (aanduiden op dwarsdoorsnede) aanduiding ontbreekt nog steeds en is dus niet controleerbaar 
• Per voorziening moet worden voldaan, dit kan niet doorgeschoven worden naar andere voorziening. 

Elke infiltratievoorziening moet voorzien worden van een noodoverlaat. Dit is aangepast, maar peil van de noodoverlaat is niet vermeld. Is nog steeds niet toegevoegd op de plannen. Volgens de sirio zou dit 7.60 mTAW, namelijk maaiveldpeil volgens plan. Wat is dan nut van de straatkolk?

Bijkomende voor Wadi 1 is het niet duidelijk hoe deze wadi volledig is: thv lot 18 is er geen bodem van de wadi, waardoor water van de rechterzijde niet kan stromen naar de linkerzijde. Ook de verbinding thv van de loten 11 en 12 is zeer beperkt. Toch wordt maar 1 noodoverlaat voor deze volledige wadi voorzien. Dit is nog steeds niet gewijzigd, verduidelijking wordt nogmaals gevraagd

Voor de openbare infiltratievoorziening mag in eerste instantie geen rekening gehouden worden met private bronmaatregelen. Voor de openbare infiltratievoorziening wensen we de worst-case in rekening te brengen. Een berekening met private bronmaatregelen kan toegevoegd worden om aan te tonen dat de ontwikkeling klimaat neutraal zou kunnen zijn. 

Op basis van de plannen is het onmogelijk om na te zien of de getallen in de nota kloppen. Hoe is de bodemoppervlakte bepaald? Afmetingen? Verduidelijking? 

Kan er een aanduiding van plan versus Sirio toegevoegd worden? 

In de nota wordt vermeld dat “De volumes worden berekend in SIRIO, maar kunnen ook uitgerekend door het rekenkundig gemiddelde van het beneden- en bovenvlak van de wadi’s te vermenigvuldigen met de diepte. De gegevens hiervoor staan vermeld in de specificaties van de wadi’s op het technisch grondplan” -> kan u me dit aanduiden, want dit is niet duidelijk: zie uittreksel uit plan. 

Verder: waarom wordt wadi 1 zo groot voorzien waardoor er zo’n impact komt op het binnengebied. Wat is de meerwaarde hiervan? Graag verduidelijking.

Wat is nut van wadi 4 als wadi 3 voldoet aan de voorwaarden? Kan wadi 4 dan niet achterwege gelaten worden voor een groenzone?

Infiltratiemetingen: ondertussen zijn infiltratiemetingen uitgevoerd dd 19.10.2023. Er zijn 3 proeven uitgevoerd elk op een verschillende plaats. De uitgevoerde proef betref een proef dmv Dubbele ringmethode.

Ondanks dat er gemeld was dat de proef moet uitgevoerd worden volgens de methode van de VMM, kunnen we dit niet vaststellen dmv bijgevoegd rapport. De duur van de proef bedraagt 45 min en er wordt 1 waarde vermeld.

Volgende ontbreekt in verslag

-       Duur van de voorverzadiging van de proef

-       Overzicht van alle metingen tijdens de proef

-       Is er gemeten tot er 3 opeenvolgende constante waarden zijn bereikt

-       Er is geen grafiek toegevoegd 

Op basis hiervan moet de gemeten waarden in Sirio toegepast worden met aan veiligheidsfactor 2 i.p.v. 1.

In de nota wordt een overzicht gegeven van gemeten grondwaterpeilmetingen door het SB nadat een peil is geplaatst door labo dd 19.10.2021. 

Hieruit volgt dat de hoogst gemeten grondwaterpeil 6.70 mTAW zou bedragen

Algemeen: de nota moet zo opgesteld worden dat alle diensten van Stad Gent (wegendienst, Groendienst, milieudienst) op basis van de nota het waterverhaal kunnen volgen want zij kunnen Sirio en ICM-bestanden niet openen. Dit is echter niet gebeurd. Volgende gegevens zijn nog steeds onduidelijk in de nota

-     Berekening van de voorziene infiltratieoppervlakte en infiltratievolume: dit is niet narekenbaar

-    Verduidelijking van de opmaak van de nota en correlatie met de sirio. 

Bestek en raming

-     Gezien de ondiepe ligging worden best gewapende betonbuis dia 400 mm voorzien 

-     T-buizen voor grèsleiding wordt niet toegestaan, dit moeten T-stukken zijn 

-     Omhulling van zandcement wordt niet toegestaan

-     Materiaal van de DWA-putten wordt niet vermeld. Dit zijn ofwel betonputten voorzien van Coating of wel grèsputten 

-     PVC wordt niet toegestaan voor huisaansluitingen. Dit moet PP zijn 

-     Omhulling in zandcement voor huisaansluitingen wordt niet toegestaan

-     Grachtkolk wordt niet aanvaard

-     Straatkolk in gietijzer wordt niet aanvaard; dit moet een betonnen bak type I zijn met een rioolmond erboven omgeven met een reikasseien

Algemeen Besluit

De aanvraag wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Volgende gegevens ontbreken in het dossier of voldoen niet voor een gefundeerd advies te kunnen opmaken

-     Het is onduidelijk of de uitgevoerd infiltratiemetingen zijn uitgevoerd volgens de methode van de VMM. In de hydraulische nota wordt vermeld van wel, maar dit blijkt niet uit rapport van het Labo. De bekomen waarden wijken heel hard af van elkaar. 

-     Op basis van wegenis en rioleringsplan is niet altijd even duidelijk of het water van openbaar domein op openbaar domein infiltreert. 

-     Waarom wordt de afwatering van het pad niet mee gerekend met de wadi. -> is niet verduidelijkt

-     Door de ondiepe liggen van de DWA-leiding en de diepte van de wadi’s kunnen niet alle DWA-huisaansluitingen voorzien worden. De voorgesteld oplossing is niet aanvaardbaar omdat dit invloed heeft de begroeiing van de wadi

Volgende voorwaarden worden opgelegd

-     Een overleg voor de aanpassing van technische dossier lijkt aangewezen. 

-     Aanpassen van de plannen volgens bovenvermelde opmerkingen

-     Het DWA-stelsel moet zo ontworpen worden dat er voldoende dekking is op alle leidingen (hoofdriolering + huisaansluitingen). Indien een DWA-pompstation hiervoor nodig is, moet dit voorzien worden

-     Er dient een aangepaste hydraulische nota worden opgemaakt welke verduidelijkt wordt en een antwoord wordt geformuleerd op alle onduidelijkheden. Indien dit niet gebeurd zal aangepast technisch dossier niet worden goedgekeurd.

-     Er dient een éénduidig verband te zijn tussen oppervlakte plan en gegevens in sirio. De tekst “dit kan worden nagerekend” is onvoldoende voor controle. Dit moet gewoon duidelijk zijn in het rapport 

-     Indien uit de herberekening blijkt dat de wadi’s kleiner kunnen zullen deze moeten worden aangepast cft de berekeningen. 

-     Er dient een aangepast sirio opgemaakt te worden 

-     Farys wenst in de toekomst advies te geven op de bouwaanvragen zodat kan worden nagezien dat hieraan voldaan wordt. 

-     Tijdens de bouwwerken zullen de infiltratievoorzieningen moet afgeschermd worden tegen stapeling van materialen om te voorkomen dat deze niet meer werken. 

-     Farys dient haar schriftelijke goedkeuring te verlenen op het technisch dossier. Daarom zal Farys in het bezit gesteld worden van een nieuw volledig technisch dossier (een grondplan, met alle rioleringswerken en wegeniswerken, en bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken, bestek en raming). 

-     Bij het indienen van nieuw technisch dossier dienen alle andere bijkomende bovenvermelde opmerkingen verwerkt te worden binnen dit dossier. Hiertoe behoort ook een aangepast hydraulische nota (zie opmerkingen). 

-    Zonder goedgekeurd technisch dossier kan Farys steeds wijzigingen opleggen.

We vragen om Farys tijdig van de aanvang der werken in te lichten, zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken.

Graag ontvangt Farys tijdens de uitvoering van de werken 

-     alle technische fiches/keuringen van de gebruikte materialen, 

-     ontwerpplannen van speciale putten (uitstroomconstructie, instroomconstructie, overstort, put met terugslagklep,…). 

-     Werfverslagen/ proefverslagen 

-     Camera-inspectie (verslag + bewegende beelden) 

Na uitvoering van de werken ontvangt Farys graag

-     As-builtplannen

-     PV van voorlopige oplevering

-     Na uitvoering dient een infiltratieproef te worden voorzien als controle van goede uitvoering infiltratievoorziening. Indien deze niet voldoen kunnen de werken niet aanvaard worden.

4.9.   Voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 17 augustus 2023 onder ref. JMS 562089:
 

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

4.10.  Voorwaardelijk gunstig advies van Wyre afgeleverd op 4 september 2023 onder 
ref. 25112819:

Netuitbreiding nodig:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken. 

Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

5.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

•     Het project ligt deels in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
   

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is in overeenstemming met het gewestplan.

•     De aanvraag ligt deels in het bijzonder plan van aanleg ‘Holstraat’ (goedkeuring 15 december 1989). Het gaat om het oostelijk deel van het projectgebied waar het BPA een zone voor koeren en tuinen voorziet.

De aanvraag is strijdig met de voorschriften. Een klein deel van de bebouwing voor loten 24 tot en met 28 komt immers in de zone voor koeren en tuinen terecht. 

Artikel 4.4.9/1 van de VCRO bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het moment van de indiening van de aanvraag en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

• Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. De aanvraag heeft hier geen betrekking op.
• Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De aanvraag betreft een afwijking op zone voor koeren en tuinen welke een aanvulling vormt op de gewestplanbestemming ‘woongebied’.
• Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied. De aanvraag heeft hier geen betrekking op.

Daarnaast blijft de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd gelden bij de afweging of het gebruik van zo’n afwijkingsbepaling al dan niet wénselijk is, zie bij omgevingtoets.

•     De aanvraag is deels (het westelijk deel) gelegen in het gemeentelijk RUP ‘Stedelijk Wonen’ – deelgebied Oostakker-Bredestraat 1 (goedgekeurd op 27 juni 2017). Het RUP bestemt deze zone als een stedelijk woongebied.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van het gemeentelijk RUP.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

 De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022.  

De aanvraag, is voor zover dit voor een verkaveling kan worden nagegaan, in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

 De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg (de Bredestraat). De aanvraag omvat verder een nieuwe gemeenteweg door het projectgebied en als gevolg hiervan ook een aanpassing aan de Bredestraat.

5.5.   Archeologienota

De maatregelen in de archeologienota waarvan akte werd genomen op 06/03/2022 met referentienummer 21619 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die archeologienota en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013. 
In dit geval gaat het om verder vooronderzoek in de vorm van proefsleuven.

https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/21619

5.6.   Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden last

Deze aanvraag valt onder de categorie "verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten", waardoor een bescheiden woonaanbod moet gerealiseerd worden volgens de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW art. 5.93, eerste lid, 1°).

De gronden waarop de aanvraag betrekking heeft zijn geen eigendom van een Vlaams bestuur of Vlaamse semipublieke rechtspersoon. De norm voor het bescheiden woonaanbod bedraagt 20% (VCW art. 5.93, tweede lid, 2°). Voor deze aanvraag komt dit neer op 6 bescheiden woningen (20% van 28, afgerond naar het dichtstbijzijnde natuurlijk getal).

De gemiddelde woningdichtheid van het bescheiden woonaanbod moet begrepen zijn (VCW art. 5.101, §4):

-       tussen 35 en 100 woningen/ha in stedelijk gebied;

-       tussen 25 en 35 woningen/ha in buitengebied.

Als het bescheiden woonaanbod wordt gerealiseerd door de verkoop van de nog op te richten woningen, mogen de bescheiden woningen elk niet groter zijn dan (VCW, art. 1.3, §1, 3°):

-       550 m³ voor eengezinswoningen;

-       240 m³ voor appartementen of andere types woningen met één of twee slaapkamers;

-       290 m³ voor appartementen of andere types woningen met drie of meer slaapkamers.

Als het bescheiden woonaanbod wordt gerealiseerd door de verkoop van kavels, mogen de bescheiden kavels elk niet groter zijn dan 500 m² (VCW, art. 1.3, §1, 3°).

Indien de last bescheiden wonen wordt uitgevoerd in natura moet de aanvrager de uitvoering waarborgen door (VCW art. 5.101, §2):

-      ofwel het verlenen van een aankoopoptie voor de loten met het bescheiden woonaanbod aan een openbaar bestuur of een sociale woonorganisatie. Deze aankoopoptie moet worden verleend alvorens gebruik kan gemaakt worden van de vergunning. Meer info bij Dienst Wonen (wonen.omgevingsvergunning@stad.gent);

-      ofwel het stellen van een financiële waarborg van € 50.000 (x ABEX-index met als basis december 2008) + 20% = € 50.000 (x 1032/695) + 20% = € 89.094 per bescheiden woning (geïndexeerd juni 2023).

De loten voor het bescheiden woonaanbod moeten gespecifieerd worden in de aankoopoptie of bij het stellen van de financiële waarborg.

De aanvraag bevat een verkoopbelofte om lot 19 tot en met 22 en lot 25 en 26 aan Stad Gent. Deze loten voldoen aan de oppervlaktenormen en de dichtheidsvereisten voor bescheiden wonen zoals opgenomen in de Vlaamse Codex Wonen.

6.    WATERPARAGRAAF

De verkaveling is gelegen in het stroomgebied van een waterloop die beheerd wordt door Polder Moervaart en Zuidlede.

Het project ligt niet in overstromingsgevoelig gebied.

Het hemelwater en het afvalwater wordt op privaat domein gescheiden afgevoerd. Het hemelwater zal binnen de verkaveling blijven om ter plaatse te infiltreren.

Aangezien als gevolg van het project er minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om deze negatieve impact te vermijden:

-      Verhardingen dienen beperkt te worden.

-      Verharde oppervlakten zoals terrassen, parkings en inritten dienen aangelegd in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering of dienen af te wateren naar een voldoende grote onverharde randzone en niet naar de riolering. Omdat een waterdoorlatende verharding enkel nut heeft op een waterdoorlatende fundering dient het voorschrift aangevuld te worden met: Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering. Er mag geen enkele vorm van versnelde afvoer van hemelwater van de verharding aanwezig zijn (bv. goten, drainagebuizen, greppels, hellingen, …).

-      De nieuwe wegen wateren af naar de omgeving. Bij natuurlijke infiltratie moet het water kunnen afvloeiien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (25 %) op eigen terrein, waar het water kan infiltreren. Er mag ook geen enkele vorm van versnelde afvoer van hemelwater van de verharding aanwezig zijn (bv. goten, drainagebuizen, greppels, hellingen, …).

De verhardingen (1 778 m²) worden aangelegd in waterdoorlatende materialen of zullen afwateren naar een onverharde zijstrook.

De bouwheer voorziet volgens de aanvraag 3 wadi’s en een infiltratiegracht. De infiltratiegracht (wadi 3 voert af naar wadi 4), waardoor de beschikbare infiltratieoppervlaktes en – volumes kunnen opgeteld worden. Deze verbinding is gerealiseerd door middel van een verholen goot.

De afwaterende oppervlakte bedraagt (28 kavels x 80 m²) = 2240 m². Drie loten wateren rechtstreeks af naar de Bredestraat. De voorziening dient een volume te hebben van 56 m³ en een infiltratieoppervlakte van 89,6 m². De bouwheer voorziet volgens de aanvraag een volume van 243 m³ en oppervlakte van 265 m². De wadi worden berekend dat er bij T100 geen overstort is.

Volgens de aanvraag kan er voldaan worden aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater voor verkavelingen. 

Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS.

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige vergunning(en) inzake stedenbouwkundige handelingen. Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). 

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

7.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.    GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.
De gemeenteraad heeft hierover een beslissing genomen in de vergadering van 26 februari 2024. Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd.

9.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 21 augustus 2023 tot 19 september 2023. Gedurende dit openbaar onderzoek werden 4 bezwaren ingediend.

Het tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van 16 november 2023 tot 15 december 2023. Gedurende dit openbaar onderzoek werden 3 bezwaren ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:

• Inplanting

De woningen 24 tot en met 28 komen erg dicht bij de woningen van de Molzelestraat. Dit deel van de verkaveling is nog onderhevig aan het BPA.

• Typologie

Waarom wordt er gekozen voor aaneengesloten woningen in plaats van vrijstaande woningen zoals in de buurt?

• Bouwhoogte

De bouwhoogte in het binnengebied dient beperkt te worden tot twee bouwlagen in plaats van drie. Er moeten verplicht bomen voorzien worden om de privacy te garanderen.

• Natuur

Op het perceel stond een rij hoogstammen (rij populieren) die gerooid zijn met kapvergunning, maar nooit vervangen zijn door gelijkwaardige hoogstammen zoals verplicht. Er is nu een stuk verwilderde natuur die een habitat en broedgebied is voor vele vogels, behoud van natuur is uitermate belangrijk, ook naar waterhuishouding toe van het binnengebied.

• Mobiliteit

Minimale laadinfrastructuur op te leggen.

• (Slag)schaduw

De woningen op loten 24 tot en met 28 en de verplichting om een hoogstammige boom te plaatsen kunnen slagschaduw werpen op PV installaties. Gelieve hiermee rekening te houden.

De gebouwen nemen de zon af van de tuinen aan de Molzelestraat.

• Privacy

Er zouden problemen ontstaan op vlak van privacy aan de linkerkant van de verkaveling.

• Dakvorm

• Steeg achter loten 24 tot en met 28

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
 

• Inplanting

Het klopt dat de loten 24 tot en met 28 aan de oostkant wat ingeschoven zitten. Echter loopt de eigendomsgrens hier ook een stuk meer naar het oosten dan de rest van het projectgebied, dat grotendeels binnen de contour van het RUP Stedelijk Wonen ligt. Een klein deel van de bouwzones van deze loten bevindt zich in de zone voor koeren en tuinen van het BPA Holstraat. Dit is een BPA dat ouder is dan 15 jaar met als gevolg dat er verruimd kan afgeweken worden van de bestemmingen als dit de goede ruimtelijke ordening ten goede komt. Het verkavelingsontwerp is zo opgevat dat enerzijds de bestaande groenzone vooraan behouden wordt en er anderzijds een tweede groenzone achterin komt. Rond de groenzone in het binnengebied worden een aantal woningen gerealiseerd. In combinatie met de minimale dichtheid van 25 woningen/hectare die volgens het RUP gerealiseerd moeten worden en de eisen m.b.t. brandweerbereikbaarheid is dit een logische configuratie. De tuinen van de drie woningen aan de Molzelestraat zijn minder diep dan de andere woningen aan de Molzelestraat maar de tuindiepte bedraagt nog steeds 20 m. Zelf hebben de loten 24 tot en met 28 nog een tuinzone van een 15-tal meter. Dit zorgt ervoor dat de nieuwe woningen nog steeds ver genoeg ingepland zullen worden van de bestaande woningen. De afstand van lot 24 en lot 28 (de hoekwoningen) tot aan de perceelsgrenzen bedraagt minimaal 3 m voor de achterste hoek. Dit is dan wel ten aanzien van de diepere tuinzones. Er is met andere woorden voldoende aandacht besteed aan de ruimtelijke context en het resultaat is een project dat inpasbaar is in de omgeving.

• Typologie

In de onmiddellijke omgeving komen zowel vrijstaande, halfopen als gesloten woningen (Molzelestraat) voor. De keuze voor gesloten woningen is bijgevolg wel inpasbaar in de omgeving. Met de goedkeuring van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘wonen’ werd de keuze gemaakt om voor dit projectgebied een minimale dichtheid van 25 we/ha te halen. Een compacte woontypologie zoals hier laat toe om rekening te houden met de aanwezige bomen, ruimte voor water en ruimte voor parkeren en is zo de beste en meest kwalitatieve oplossing om de ambitie op vlak van verdichting in dit projectgebied te halen.

• Bouwhoogte

Drie bouwlagen is de ‘basisschaal’ volgens de structuurvisie Ruimte voor Gent. Dit betekent dat deze bouwhoogte een ‘Gentse’ maat is die, indien voldoende inpasbaar, overal toepasbaar is. In de bouwvoorschriften van deze verkaveling wordt de bouwhoogte echter voor de meeste loten beperkt tot twee bouwlagen. Enkel voor de loten 3, 7, 8, 19, 20 en 21 worden drie bouwlagen toegelaten. Deze mogelijkheid laat enige speelsheid in het ontwerp toe. Lot 3 bevindt zich als hoekwoning aan de Bredestraat en de nieuwe toegangsweg. De bouwzone voor lot 7 bevindt zich op 10 m van de perceelsgrens. Dit is een gangbare afstand bij bouwen naast aanpalende tuinzones. Bovendien is de aanpalende tuinzone vrij diep waardoor de impact voldoende beperkt is. Idem voor lot 8. Loten 19 tot en met 21 bevinden zich op 10 m afstand van de dichtstbijzijnde perceelsgrens waardoor ook hier voldaan is aan de gangbare afstand tussen bouwzone en perceelsgrens. Ook hier zijn de aanpalende tuinzones bovendien voldoende diep om te oordelen dat de impact beperkt is. Enige impact valt met dit project uiteraard niet uit te sluiten maar dit is onvermijdelijke in deze randstedelijke omgeving. In de voorschriften is opgenomen dat er per lot één hoogstammige loofboom verplicht is.

Tot slot is dit project gelegen in het gemeentelijk RUP Stedelijk Wonen waar drie bouwlagen expliciet zijn toegelaten. De voorschriften vermelden dat er aan de Bredestraat drie bouwlagen kunnen en verder wordt er niks vermeld. Dit betekent dat het algemene voorschrift van toepassing is van het RUP. Deze algemene voorschriften laten drie bouwlagen standaard toe. 

• Natuur

Er werd in 1998 en 2011 vergunning afgeleverd voor het rooien van bomen. De eventuele heraanplant ervan werd destijds niet gecontroleerd. Het is zo dat met de goedkeuring van het gemeentelijk RUP ‘stedelijk wonen’ in 2017 een bepaalde minimale woondichtheid, nl. 25 woningen/hectare, als ambitie werd vastgesteld. Hieronder wordt aangegeven dat ten minste met de bestaande groenstructuren rekening werd gehouden.

In het verkavelingsontwerp werd gekozen om de bestaande centrale groenzone vooraan zoveel mogelijk te behouden. Het volledige ontwerp is hierop gebaseerd. De private parkeerhaven bevindt zich achter die groenzone en ook de woningen zijn zodanig ingeplant dat deze de bestaande groenstructuur niet aantasten. Dit getuigt van kwaliteitsvolle stedenbouw.

• Mobiliteit 

Een aanzienlijke parkeeroverlast in de omgeving valt door de verwezenlijking van voorliggend project niet te vrezen, daar op het terrein zelf voldoende mogelijkheden tot het realiseren van parkeerplaatsen worden voorzien. De Stad Gent heeft gedetailleerde Parkeerrichtlijnen ( https://stad.gent/mobiliteit-openbare-werken/mobiliteit/parkeren/parkeerrichtlijnen-voor-ontwikkelaars) opgesteld. Deze richtlijnen definiëren voor elk type project, afhankelijk van de ligging, het minimale en maximale aantal autostaanplaatsen. Dit betreffen beleidsmatig gewenste ontwikkelingen op het vlak van mobiliteit.

Voor wat betreft het autoparkeren wordt hier een aanvaardbaar aantal autostaanplaatsen voorzien. Volgens de stedelijke richtlijnen zouden op deze locatie minimaal 22 en maximaal 58 autostaanplaatsen voor bewoners moeten worden voorzien. Volgens dezelfde richtlijnen zouden daarbovenop ook minimaal 6 en maximaal 14 autostaanplaatsen voor bezoekers moeten worden aangelegd. Aangezien de verkavelaar 28 staanplaatsen voor bewoners voorziet en 6 voor bezoekers, valt het aantal parkeerplaatsen dus binnen de vooropgestelde vork. Het gekozen aantal autostaanplaatsen zorgt ervoor dat de bijkomende parkeerlast van de te bouwen woningen op eigen terrein wordt opgevangen en niet wordt afgewenteld op het bestaande openbaar domein. Tegelijkertijd blijft het aantal parkeerplaatsen laag genoeg, zodat het autogebruik niet teveel wordt gefaciliteerd en gestimuleerd.

De parkeerhaven blijft privaat. Hierdoor kan de vereniging van mede-eigenaars zelf initiatief nemen om laadinfrastructuur te voorzien, ze moeten daarbij de voorschriften terzake uit het Vlaamse Energiedecreet naleven. Het grote voordeel is dat er hier een nieuwe elektriciteitscabine komt naast de parking waardoor het vrij eenvoudig is om dit te implementeren. Op dat vlak is de verkaveling voldoende toekomstgericht. De bewoners zullen erg dichtbij huis de mogelijkheid hebben om hun wagen elektrisch op te laden. Vaak is het plaatsen van laadinfrastructuur ook vrij van vergunning.

• Slagschaduw

De woningen van lot 24 tot en met lot 28 kunnen twee bouwlagen hoog zijn. De afstand tot de perceelsgrenzen is voldoende om de slagschaduw of eventuele bijgebouwen in de tuin voldoende te beperken.
De verplichting om hoogstammig groen te voorzien is positief. Ook hier gelden regels. Volgens het burgerlijk wetboek moeten deze op minimum 2 m van de perceelsgrens komen. Verder is de locatie van aanplant vrij te kiezen, net zoals het plaatsen van bijgebouwen in achtertuinen vaak vrijgesteld is van vergunning. Het is met andere woorden erg moeilijk om dergelijke zaken op elkaar af te stemmen. Onderling overleg tussen aanpalende eigenaars kan hierin een oplossing bieden.

Het klopt dat voor lot 24 de woning op 3 m komt van de aanpalende tuinzone aan de Molzelestraat. Het grootste deel van de bouwzone van lot 24 bevindt zich verder weg van de tuinzone. Enkel het achterste deel (de laatste meter) bevindt zich op 3 m afstand. Het gebouw op lot 24 wordt qua bouwhoogte beperkt tot 2 bouwlagen. Hierdoor is ook de schaduwvorming beperkt. De tuinzone aan de Molzelestraat is vrij diep (40 m) waardoor de grootste impact op schaduwvorming op enkel het achterste deel van deze tuinzone komt. Er blijft dus nog een voldoende groot deel van de tuinzone in de zon.

• Privacy

Aan de linkerkant van de verkaveling bevindt zich een halfopen woning. Hiernaast komt met deze nieuwe verkaveling ook plaats voor een halfopen woning op 3 m van de linker perceelsgrens en met een bouwdiepte van 11 m. Deze beperkte bouwdiepte in combinatie met het gegeven dat er 6 m (tweemaal 3 m) tussen de woningen zit, betekent dat de impact op vlak van privacy door de nieuwe halfopen woning beperkt is. 
Verderop de verkaveling worden woningen zodanig georiënteerd dat de achtergevel uitgeeft op de tuin van de linker aanpalende woning van de verkaveling. De tuinzones zijn welk telkens minimaal 10 m diep. Dit is een gangbare afstand voor een tuinzone bij nieuwbouw. Deze afstand wordt als voldoende beschouwd om de impact op vlak van inkijk/privacy aanvaardbaar te achten. 
De bouwhoogte blijft beperkt tot twee bouwlagen behalve voor lot 7 en 8, de twee laatste woningen die zich aan de tuinzone bevinden. De tuinzone van de linker aanpalende woning is circa 38 m diep. Door deze diepte en het feit dat het gaat om de twee laatste woningen kan men concluderen dat er zorgvuldig en met veel aandacht is omgegaan met de inplanting en bouwhoogtes  om de verkaveling zich te laten inpassen in de omgeving.

Ter hoogte van de Molzelestraat:
De raamopeningen zullen zich vooral richten naar de eigen achtertuin van 16 m diep en aan de linkerkant op de gemeenschappelijke moestuin.

• Dakvorm
  Het klopt dat er in de onmiddellijke omgeving weinig platte daken voorkomen. Echter is dit op vandaag een gebruikelijke dakvorm die ook verschillende voordelen kent qua bouwkost en energie-efficiëntie. Een plat dak is een hedendaagse afwerking van woningen. In de ruimere omgeving komen wel al woningen voor met een plat dak zoals aan de Moststraat en de Molzelestraat. De ruimtelijke impact van een woning met twee bouwlagen en een hellend dak is ook groter dan een woning van twee bouwlagen met een plat dak. Er kan geconcludeerd worden dat woningen met een plat dak zich kunnen integreren in deze omgeving. Een omgeving die zich alsmaar meer zal laten kenmerken door woningen met platte daken zoals elders in Gent.

• Steegje achter loten 24 tot en met 28

10. OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 

De aanvraag betreft een verkaveling voor 28 eengezinswoningen met een nieuwe openbare weg.

10.1.      Functionele inpasbaarheid

De verkaveling zit vervat in enerzijds het gemeentelijk RUP ‘Stedelijk Wonen’ en anderzijds in het BPA Holstraat. Volgens het RUP is deze zone bestemd als een stedelijk woongebied. Met de goedkeuring van het RUP werd er een dichtheid van minimaal 25 woningen per hectare als ambitieniveau vastgelegd. Er werd dus heel duidelijk gekozen voor een verdichting in de groeistad van Gent. Een klein deel van het projectgebied, namelijk een deel van de loten 24 tem 28, zijn gelegen in het BPA Holstraat in een zone voor koeren en tuinen.  De tuinen van die loten én een deeltje van bouwzones situeert zich in deze zone voor koeren en tuinen. Het gaat over maximaal 2 m voor lot 28 tot minder dan 1 m voor lot 24. De afwijkingen zijn dus vrij beperkt. Deze afwijking is ruimtelijk en stedenbouwkundig te verantwoorden doordat er voldoende aandacht is gegeven aan de inpasbaarheid.

De tuinzones voor loten 24 tot en met 28 zijn 16 m diep wat meer is dan de tuindieptes van 10 m voor de andere loten. De twee uiterste loten (24 en 28) komen met het achterste deel op 3 m van de aanpalende tuinzones. Het gaat telkens om diepe tuinzones waardoor de impact naar inkijk/schaduwvorming voldoende beperkt is.

De loten zijn voldoende ruim om woningen te kunnen voorzien met een degelijke woonkwaliteit. De percelen hebben een minimale afstand van 10 m tot de perceelgrenzen zodat bouwen in tweede bouwzone kan worden verantwoord. Door deze afstand te respecteren wordt de impact voor de omwonenden voldoende beperkt. 

De geplande gesloten bebouwingstypologie voor deze loten kan worden ingepast in een omgeving die bestaat uit een mix van woontypologieën (vrijstaand, halfopen en gesloten). De keuze om dit projectgebied te laten bebouwen geeft een uitvoering aan het gemeentelijk RUP ‘Stedelijk Wonen’. 

10.2.      Omgevingsaanleg 

Voor de loten waar geen zones zijn aangeduid wordt een tuinberging toegelaten van 10 m². Deze oppervlakte zorgt ervoor dat er nog een voldoende grote tuinzone overblijft en geeft tegelijk de mogelijkheid om een berging te voorzien voor tuingerief.

Qua verhardingen worden enkel terrassen in de achtertuinzone toegelaten. Dit is op vlak van impact op het waterverhaal positief en zal bij de effectieve aanvraag voor het bouwen van de woningen meer in detail bekeken worden.

10.3.      Team Stadsbouwmeester
 

Voorliggende aanvraag OMV_2023094737, betreft het verkavelen van gronden in 28 loten bestemd voor open en halfopen bebouwing, door de heer Jean-Paul Beuselinck en JPB BUILDING bv, gelegen te Bredestraat 127 en 127A, 9041 Gent.

Dit project kent een lange historiek en werd voorbesproken met Team Stadsbouwmeester. Op 12 september 2019 werd het project aan de Kwaliteitskamer voorgelegd. 

Nadien werden verschillende afspraken belegd en werd zowel mondeling als via email feedback meegegeven. Hierbij werd mee ingezet op het zuiver houden van het stedenbouwkundig plan, maar ook geduwd op het vinden van kwaliteit voor het wonen en het maken van een bijzondere woontypologie in een autoluwe omgeving.

Team Stadsbouwmeester is van mening dat stedenbouwkundig een heldere figuur voorligt. Er wordt een figuur bekomen waarbij het wonen kan samengaan met het landschap. De woonomgeving zal erg bijzonder zijn. Aan straatzijde krijgt het project een gezicht, door enerzijds de afwerking van de rij, en een groene voorzone. De zone voor voertuigen wordt vooraan achter de publieke groenzone voorzien, en wordt geflankeerd door een rij woningen. Diep in het gebied zal worden gewoond rondom een collectief hof. 

Daarbij wordt op schema per rij een typologie voorgesteld die op zijn eigen manier omgaat met de oriëntatie en fietsparkeren.  Architecturaal zijn echter geen verdere uitspraken gedaan in de verkavelingsaanvraag. 

Het ontwerp van de interactie moet echter nog worden gegarandeerd, op deze locatie passen geen standaardrijwoningen zoals gekoppeld aan een straat. Het systeem van de woningen moet van dikte en robuustheid kunnen worden voorzien, de overgangen en statuten moeten scherper worden opgenomen in de architectuur voor het wonen. Relaties met het landschap (zowel publiek als collectief) vragen uitspraken voor de woontypologieën. Het stedenbouwkundig verkavelingsplan vraagt voldoende garanties, de interactie van het wonen versus het landschap moet in het plan worden bewezen. Vrijheidsgraden moeten worden opengehouden, maar anderzijds moeten zaken dwingend worden vastgelegd.

Conclusie

Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen. Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd nadien bijgestuurd conform aan het advies van de Kamer. Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke opmerkingen meer op voorliggende verkavelingsaanvraag, stedenbouwkundig wordt een heldere figuur bekomen.

Team Stadsbouwmeester is echter van mening dat ook architecturaal garanties moeten worden ingebouwd, ze adviseert daarom gunstig onder voorwaarde dat de architectuur van het geheel in volgende fase wordt afgestemd met Team Stadsbouwmeester. 

Het advies van de Kwaliteitskamer is bijgevoegd als bijlage. 

10.4.      Natuurtoets

Het verkavelingsontwerp kwam tot stand na overleg met de stadsdiensten. Er werd gekozen om de bestaande centrale groenzone zoveel mogelijk te behouden. Het volledige ontwerp is hierop gebaseerd. De private parkeerhaven bevindt zich achter de groenzone en ook de woningen zijn zodanig ingeplant dat ze deze de bestaande groenstructuur niet aantasten. Dit getuigt van kwaliteitsvolle stedenbouw.

Op vlak van de bomen kan er gunstig advies worden geleverd voor het rooien van enkele bomen en het behoud van de volgende bomen: 2 taxus, 2 wilgen, 3 robinia, 1 kerselaar , 1 linde en 2 perelaars  en het plan omgevingsaanleg. Aan het plan van de omgevingsaanleg worden nog enkele belangrijke voorwaarden gekoppeld met betrekking tot de wadi’s, het technisch dossier en de opvolging van de werken.

10.5.      Mobiliteitstoets

De verkaveling blijft grotendeels autovrij. Er is enkel een rijweg voor auto’s voorzien tot aan de gemeenschappelijke parking. Op deze parking is plaats voor in totaal 34 autostaanplaatsen. Fietsers en voetgangers kunnen de verkaveling betreden via een afzonderlijk pad. Centraal in de verkaveling komt een gemeenschappelijke fietsenberging van 15 m breed en 7,5 m diep.

De projectsite is goed bereikbaar. De verkaveling bevindt zich op ongeveer 800 m van het centrum van Oostakker en op ongeveer 6 km van het centrum van Gent. Alle voorzieningen zijn dus binnen wandel- en fietsafstand. Ook via het openbaar vervoer is de site uitstekend bereikbaar. Op ca. 100 m van de verkaveling bevindt zich een bushalte die onder meer buslijn 70, 71, en 74 bedient.

Beoordeling

Op het vlak van circulatie is het ontwerp hoogstaand. Door te kiezen voor een geclusterde parking en een autovrij binnengebied staat de leefkwaliteit en verkeersveiligheid voorop. Het openbaar domein kan worden ingericht in functie van ontmoeting, spel, hemelwaterinfiltratie,… Ook het scheiden van het harde en zachte verkeer komt de leefbaarheid en verkeersveiligheid van de bewoners ten goede.

Voor wat betreft het autoparkeren wordt een aanvaardbaar aantal autostaanplaatsen voorzien. Volgens de stedelijke richtlijnen zouden op deze locatie minimaal 22 en maximaal 58 autostaanplaatsen voor bewoners moeten worden voorzien. Volgens dezelfde richtlijnen zouden daarbovenop ook minimaal 6 en maximaal 14 autostaanplaatsen voor bezoekers moeten worden aangelegd. Aangezien de verkavelaar 28 staanplaatsen voor bewoners voorziet en 6 voor bezoekers, valt het aantal parkeerplaatsen dus binnen de vooropgesteld vork. Het gekozen aantal autostaanplaatsen zorgt ervoor dat de bijkomende parkeerlast van de te bouwen woningen op eigen terrein wordt opgevangen en niet wordt afgewenteld op het bestaande openbaar domein. Tegelijkertijd blijft het aantal parkeerplaatsen laag genoeg, zodat het autogebruik niet teveel wordt gefaciliteerd en gestimuleerd.

Alleen het fietsparkeren blijft een aandachtspunt in deze aanvraag. Bij de uitwerking van de definitieve plannen van de woningen moet men voldoende inpandige ruimte voorzien om de fietsen van de bewoners kwalitatief te kunnen stallen. De norm bedraagt 1 effectieve fietsstalplaats per bewoner (2 plaatsen voor de 1e slaapkamer en 1 bijkomende plaats per bijkomende slaapkamer), en de beschikbare ruimte moet conform de inrichtingsvoorwaarden voor fietsenstallingen zijn. Daarnaast moeten er ook 3 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers worden voorzien. Deze 3 fietsparkeerplaatsen moeten niet afsluitbaar en niet overdekt zijn, al is dit laatste altijd een meerwaarde.

10.6.      Nieuw openbaar domein

Er worden twee nieuwe openbare groenzones aangeduid. Enerzijds de bestaande groene zone centraal vooraan het projectgebied. Deze wordt overgedragen als openbaar domein naar de stad. Vanwege de ligging aan de straat zal dit niet enkel voor de nieuwe bewoners gebruikt worden maar ook door de mensen uit de onmiddellijke omgeving. Anderzijds komt er een openbare groenzone achteraan het projectgebied, als centrale groenzone waarrond de nieuwe woningen zich positioneren. Ook deze groenzone is bereikbaar via de nieuwe openbare wegenis die met deze verkaveling gerealiseerd wordt.

Op het vlak van circulatie is het ontwerp hoogstaand. Links, naast lot 3, bevindt zich de toegang voor voetgangers en fietsers. Rechts bevindt zich de toegang voor wagens naar de geclusterde private parking. De rest van het projectgebied is autovrij. Door te kiezen voor een geclusterde parking en een autovrij binnengebied staat de leefkwaliteit en verkeersveiligheid voorop. Het openbaar domein kan worden ingericht in functie van ontmoeting, spel, hemelwaterinfiltratie,… Ook het scheiden van het harde en zachte verkeer komt de leefbaarheid en verkeersveiligheid van de bewoners ten goede.

Het verplaatsen van de ondergrondse afvalcontainers, die in de bestaande toestand aan de inrit naast lot 3 zitten, naar de Bredestraat zorgt ervoor dat er maar 1 volwaardige oprit aan de rechterkant moet voorzien worden. De toegang naast lot 3 kan qua verharding gereduceerd worden tot een betonpad van 2 m breed met een verbreding in grindgazon voor de oprijbeweging van de brandweer. Dit komt het circulatieplan en het wegenisconcept alleen maar ten goede.

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden  – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.

§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.

§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.

Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.