Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
BLANDIJNBERG BV met als contactadres Sint-Amandstraat 42, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023093512) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 september 2023.
De aanvraag werd op 21 december 2023 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 12 februari 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het regulariseren van het bouwen van 3 dakkapellen en een functiewijziging van horeca tot woonfunctie
• Adres: Sint-Pietersnieuwstraat 212, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 5 sectie E nr. 1619E
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 12 februari 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 21 december 2023 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
Aangezien in het beroepschrift nieuwe argumenten worden toegevoegd voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:
1. BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP
Rechtmatig tot stand gekomen toestand wordt betwist: In het jaar 1999 waren er reeds 16 afzonderlijke nutsvoorzieningstellers aanwezig in het gebouw, hetgeen maakt dat er voor 1/05/2000 (vergunningsplicht) 16 woonentiteiten aanwezig waren. Door het feit dat deze 16 entiteiten rechtmatig tot stand zijn gekomen voldoet het voorstel aan de afwijkingsmogelijkheden op art. 23,24 en 25 van het algemeen bouwreglement.
Kernwinkelgebied 9000: de visienota detailhandel en horeca 2023 betreft louter een beleidsmatige gewenste ontwikkeling en kan niet gebruikt worden om een aanvraag te weigeren.
Dakkappellen: De toegepaste richtlijnen zijn niet verordenend. De betreffende dakkapellen hebben geen impact op het straatbeeld. De achterkant van het binnengebied kenmerkt zich door hogere schoolgebouw met grotendeels blinde gevels. In de directe omgeving zijn vergelijkbare dakuitbouwen aanwezig.
Studio 001: De deputatie kan opleggen om de ramen niet te blinderen waardoor de woonkwaliteit van de betreffende entiteit voldoet aan art.30 van het algemeen bouwreglement betreffende minimale verlichting.
2. BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP
Rechtmatig tot stand gekomen toestand wordt betwist:
De aanwezigheid van de nutsvoorzieningstellers betreft geen garantie op de aanwezigheid van 16 afzonderlijke woonentiteiten. Zo kan bvb. ook een horecagelegenheid of handelszaak over een afzonderlijke teller beschikken. Er wordt verwezen naar de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg:
“Op basis van een onderzoek door de dienst toezicht bestaat de rechtmatig tot stand gekomen toestand van het pand uit 1 handelszaak en 12 woongelegenheden.
Sedert 2005 werd een bijkomende studio ingericht op 4de verdiep(=dakverdieping). In 2005 was het pand dus ingericht als een handelszaak en 13 woongelegenheden.
In 2016 werd met de stedenbouwkundige vergunning 2016/09063 de handelszaak omgevormd tot een horecazaak.
Uitgevoerd in 2020/2021 zonder vergunning:
Conclusie: het pand met vergunde horecazaak en 12 rechtmatig tot stand gekomen woongelegenheden werd gewijzigd naar een meergezinswoning met 16 woongelegenheden zonder vergunning. Bovendien werd in het achterste dakvlak een brede dakkapel gebouwd, zonder vergunning.
Er werd op 6/04/2023 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier. (…) “
Kernwinkelgebied 9000: De visienota detailhandel en horeca 2023 betreft een onderdeel van de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. Het pand bevindt zich in het kernwinkelgebied 9000. Het kernwinkelgebied 9000 is een gebied met een voldoende grote concentratie van winkels en horeca, en een bovenlokale aantrekking. In deze zone wordt het behoud van kleinhandel gestimuleerd.
Dakkappellen: Er wordt verwezen naar de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg:
“Om verenigbaar te zijn met een goede ruimtelijke ordening dient een dakkapel ondergeschikt te blijven aan een hellend dak. Volgende uitgangspunten worden hierbij gehanteerd:
- de breedte is beperkt tot 2/3 van de gevelbreedte;
- de dakuitbouwen springen 60 cm terug ten opzichte van het gevelvlak;
- de afstand tot de aanpalende buren bedraagt min 80 cm;
- de hoogte van de dakuitbouw blijft onder de nokhoogte;
- de kroonlijst dient duidelijk afleesbaar te blijven;
- er wordt slechts één functionele bouwlaag toegelaten onder het dakvolume;
- er worden geen dakterrassen toegestaan op de daken van dakuitbouwen”
De te regulariseren dakkapellen voldoen geenszins aan de hierboven opgenoemde richtlijnen:
De dakkapellen springen niet terug ten opzichte van het achterste gevelvlak, aan linkerzijde (nr. 214) is de minimale afstand tot de aanpalende buren (zijnde min. 80 cm) niet gerespecteerd, de kroonlijst is niet langer duidelijk afleesbaar en er worden duidelijk 2 functionele bouwlagen (waarvan 1 niet vergund is, nl. studio 401 op de verdieping +4) gerealiseerd onder het dakvolume.
Op basis van deze strijdigheden kan duidelijk geoordeeld worden dat de dakkapellen niet ondergeschikt zijn aan het hellend dak. De dakkapellen zijn niet in verhouding tot het zadeldak en zijn bovenmaats, waardoor het dakvlak niet meer voldoende afleesbaar is. Deze hebben eerder het uitzicht van extra bouwlagen.”
Studio 001: De achtergelegen slaapruimte kan op geen enkele manier natuurlijke verlichting ontvangen. Het niet blinderen van de ramen aan de voorzijde kan niet volstaan om voldoende natuurlijke verlichting te voorzien in de betreffende woonentiteit.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies .
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt ongunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het regulariseren van het bouwen van 3 dakkapellen en een functiewijziging van horeca tot woonfunctie van BLANDIJNBERG bv, gelegen te Sint-Pietersnieuwstraat 212, 9000 Gent.