Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Mevrouw Nadia De Schaut met als contactadres Coppietersstraat 19 bus 0201, 8420 De Haan heeft een aanvraag (OMV_2024045407) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 26 maart 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: de regularisatie bestemmingswijziging van kinepraktijk naar studio
• Adres: Doornakkerstraat 37, 37A en 39, 9040 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nr. 960M5
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 6 mei 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 21 juni 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De te renoveren woning is gelegen in de Doornakkerstraat, op de hoek met het Heilig-Hartplein, in de wijk Dampoort. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten bebouwing. Het hoekpand in kwestie betreft volgens de vergunningshistoriek een meergezinswoning bestaande uit een praktijkruimte en 2 woonentiteiten (studio’s) op de verdiepingen. Het pand heeft drie bouwlagen en is afgewerkt met een hellend dak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Met deze aanvraag wordt een regularisatie gevraagd voor het omvormen van de gelijkvloerse kinepraktijk naar een studio. De nieuwe gelijkvloerse studio zou over een netto-vloeroppervlakte beschikken van 49,34m². In de inkomhal wordt ruimte voorzien voor het stallen van 1 fiets.
De voorgevels worden geïsoleerd met 10cm isolatie. Daarna worden deze afgewerkt met crepi in een lichte olijfgroene kleur (1cm). Het buitenschrijnwerk blijft behouden. De totale uitsprong ten opzichte van de rooilijn bedraagt bijgevolg 11cm. Het voetpad is in de bestaande toestand respectievelijk 1,68m breed voor het gedeelte ter hoogte van de Doornakkerstraat, 2,19m breed voor het gedeelte op de hoek en 2,49m breed voor het gedeelte gelegen aan het Heilig-Hartplein.
Verder wordt een regularisatie aangevraagd voor het wijzigen van raamopeningen in de voorgevels (zie plannen vergunde-nieuwe toestand):
-Gelijkvloers: twee raamopeningen worden verkleind uitgevoerd en één raamopening groter uitgevoerd. De raamopening op de hoek wordt dichtgemaakt.
-Eerste verdieping: alle raamopeningen werden iets kleiner geplaatst dan eerder vergund aangevraagd.
-Tweede verdieping: de raamopeningen ter hoogte van het Heilig-Hartplein worden kleiner uitgevoerd dan eerder vergund.
Voor het overige worden geen wijzigingen aangevraagd op de verdiepingen. De riolering blijft volgens de plannen ongewijzigd.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
* Op 11/05/2023 werd een weigering afgeleverd voor het isoleren en bekleden van de voorgevel met crepi (OMV_2023033563).
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 24/02/1966 werd een vergunning afgeleverd voor het vergroten van een raam in de gevel. (1966 SA 12.160)
* Op 09/07/1991 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van twee woningen tot een praktijkruimte met 2 studio’s. (1991/60036)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
BRANDWEER
Advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 24 mei 2024 onder ref. 072736-001/PJ/2024: gunstig. Zie bijlage op het Omgevingsloket.
FARYS
Advies van Farys afgeleverd op 29 mei 2024 onder ref. AD-24-508: voorwaardelijk gunstig. Zie bijlage op het Omgevingsloket.
Drinkwater: M.b.t. het verbouwen/regularisatie van de bestaande bebouwing moet indien nodig door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken. Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager. We hebben verder geen bezwaren en/of opmerkingen voor de regularisatie en bestemmingswijziging van kinepraktijk naar 3 studio’s. Ons advies is gunstig.
FLUVIUS
Advies van Fluvius afgeleverd op 7 mei 2024 onder ref. 5000067710: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig. Zie bijlage op het Omgevingsloket.
WYRE
Advies van Wyre afgeleverd op 10 mei 2024: voorwaardelijk gunstig.
Netuitbreiding nodig: Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken. Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij: Wyre => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015 89 81 10 cbs@wyre.be.
Deze aanvraag moet minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw worden ingediend. Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend. https://www.wyre.be/nl/netaanleg
PROXIMUS
Er werd geen tijdig advies verkregen van Proximus. De adviesvraag is verstuurd op 6 mei 2024. Op 21 juni 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2024, van kracht sinds 23 juni 2024.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, volgende punten worden besproken:
- Artikel 4.11: voorwaarden waaraan een meergezinswoning moet voldoen;
Elke meergezinswoning moet bestaan uit een mix van woningen (groottes en/of aantal slaapkamers).
Voorliggende aanvraag is een bestaande meergezinswoning waarbij het aantal woonentiteiten wordt verhoogd van 2 studio’s naar 3 studio’s en waarbij de mix van woningen (groottes en/of aantal slaapkamers) niet wordt behaald. Dit is niet aanvaardbaar en leidt tot een weigeringsbeslissing.
Bij de verbouwing van een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning waarbij het aantal woningen verhoogt, moet de mix nagestreefd worden. Een toename van het aantal woningen kan enkel als daarmee tegelijk ook de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van de woningen verhoogt.
Gezien de context van het pand kan dit enkel worden bekomen door woonentiteiten samen te voegen.
- Artikel 4.12: fietsenberging;
Iedere meergezinswoning moet in of buiten het gebouw op eigen terrein beschikken over één of meerdere afzonderlijke fietsenberging(en). Iedere fietsenberging moet overdekt zijn, bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte en vanop de openbare weg goed toegankelijk zijn. De fietsenberging kan individueel of gemeenschappelijk voorzien worden.
De oppervlakte van de fietsenberging(en) wordt afgestemd op het aantal en de omvang van de in de meergezinswoning voorziene woningen. Zij wordt als volgt berekend:
Een individuele fietsenberging mag nooit kleiner zijn dan 2 m², een gemeenschappelijk nooit kleiner dan 3 m²
Aangezien het aantal woonentiteiten in deze meergezinswoning verhoogt, moet worden voldaan aan dit artikel.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Vlaamse Milieumaatschappij - Afdeling Operationeel Waterbeheer - Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende aanvraag voor het omvormen van een meergezinswoning met 2 woonentiteiten (2 studio’s) en een kinepraktijk naar 3 woonentiteiten (3 studio’s), is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Zoals hoger omschreven in hoofdstuk 4 is deze omvorming strijdig met artikel 4.11 van het Algemeen Bouwreglement. Bij het verhogen van het aantal woonentiteiten moet de mix nagestreefd worden. Een toename van aantal entiteiten is enkel mogelijk als daarmee ook de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen wordt verhoogt. Omwille van deze redenen komt deze aanvraag niet voor vergunning in aanmerking.
De overige aangevraagde werken zijn principieel wel aanvaardbaar. Volgens het huidige toetsingskader kan er gunstig geadviseerd worden voor het plaatsen van uitspringende gevelisolatie ten opzichte van de rooilijn met een dikte van 11 cm (isolatie inclusief afwerking). Het voetpad moet na het aanbrengen van de gevelisolatie ten minste 1,2 meter breed blijven.
Opmerkingen: de regenwaterafvoerpijnen worden niet weergegeven op het rioleringsplan. Er zijn er twee in de bestaande toestand uitgevoerd in een soort geribbelde buis. Deze moeten voldoen aan het politiereglement.
De regenwaterpijpen op de straatgevel mogen maximaal 10 cm uitspringen. Deze moeten onderaan, tot 1 m hoogte, uitgevoerd worden in gietijzer of in een ander materiaal dat evengoed bestand is tegen breuk of blijvende beschadiging. Indien de regenwaterpijpen verder dan 1,5 m van de rioolvertakking verwijderd zijn, moet de bouwheer deze binnenshuis op het interne rioleringssysteem aansluiten.
Daarnaast is er het vermoeden dat de openbare verlichting is weggeknipt zonder toelating, voeding komt toe en er vertrekt niets uit de voeding naar boven toe en dit gaat over een hoekgebouw. In 2021 hing er alvast openbare verlichting aan de gevel.
CONCLUSIE
Ongunstig advies, de aanvraag is strijdig met de voorschriften opgenomen in het Algemeen Bouwreglement (artikel 4.11 en 4.12). De aangevraagde werken zijn bijgevolg niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg en komt niet voor vergunning in aanmerking.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor de regularisatie bestemmingswijziging van kinepraktijk naar studio aan mevrouw Nadia De Schaut gelegen te Doornakkerstraat 37, 37A en 39, 9040 Gent.