Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
SANTIAGO BV met als contactadres Sint-Jacobsnieuwstraat 87, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023107125) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 1 september 2023.
De aanvraag werd op 21 maart 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 15 mei 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:
• Onderwerp: de sloop en heropbouw van een hotel en het exploiteren ervan en het exploiteren van een bronbemaling voor de realisatie van een kelder
• Adres: Sint-Jacobsnieuwstraat 87-89, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 2 sectie B nrs. 1212B en 1216D
Op 22 januari 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 13 februari 2024 werd dit wijzigingsverzoek niet aanvaard.
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 27 mei 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 21 maart 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
In het beroepschrift staan volgende relevante elementen en/of argumenten:
- BGO nieuw groot logies
- De BGO werd door GR goedgekeurd dd. 27/11/2023, het dossier werd eerder ingediend waardoor met BGO geen rekening mag gehouden worden.
- In zoverre de bestreden beslissing gesteund is op een bepaalde visie om op deze locatie geen nieuwe of uitgebreide hotels toe te laten, moet worden verwezen naar het arrest-Bucomat van de Raad van State van 27 mei 2020, nr. 247.659, dat het gebruik van (niet in een RUP of verordening ‘gecodificeerde’) onderzoeken of visies als “nieuwe, niet decretaal voorziene, weigeringsgrond” veroordeelt.
- In ondergeschikte orde geldt ook nog dat beleidsvisies niet kunnen gelden als beoordelingsgrond, niet enkel omdat de VCRO dat zo voorschrijft (voorheen, wat de structuurplannen betreft, in artikel 2.1.2, § 7,3 thans, wat betreft de beleidsplannen, in artikel 2.1.2, § 1), maar vooral omdat deze plannen niet onderworpen werden en worden aan de plan-MER-plicht.
- Er wordt opgemerkt dat het beroep het volgende vermeldt: ‘In casu geldt dat op het ogenblik van indiening van de aanvraag er voor het aanvraagterrein geen publiek kenbaar gemaakte BGO voorligt die de oprichting van een klassiek opgestelde eengezinswoning oplegt. Op het ogenblik van de aanvraag was er zelfs géén juridisch instrument voorhanden om de realisatiemogelijkheden zoals vermeld in het vigerend gewestplan, en nadien herbevestigd door het gemeentelijk RUP ‘Menensesteenweg – Prinsenstraat – Rapetstraat’ af te weren.’
- Negatieve impact op de leef- en woonomgeving van de lokale bevolking
- Volume
- Er zal een nieuwe projectinhoudversie ingediend worden.
Aangezien in het beroepschrift nieuwe argumenten worden toegevoegd, voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:
- BGO nieuw groot logies:
- De BGO werd effectief goedgekeurd na de indiening van de omgevingsvergunningsaanvraag. Dit is echter niet relevant. Bij de beoordeling van een dossier mag rekening gehouden worden met een beleidsmatig gewenste ontwikkeling die bestaat op het moment van de beoordeling. Het gaat niet om een document met verordenende kracht, zodat de datum van indiening van de aanvraag geen rol speelt.
- Het arrest Bucomat: dit arrest is niet zomaar toepasbaar in dit dossier:
- 1° Vooreerst gaat het om een UDN-procedure waar slechts de ernst van een middel onderzocht, wordt. Zo’n UDN-arrest heeft in dat opzicht slechts een beperkte verwijzingswaarde, omdat de inhoudelijke beoordeling nog later moet gebeuren in de annulatieprocedure.
- 2° Het UDN-arrest gaat inhoudelijk over de onwettigheid van het provinciaal besluit dat een instrument “structuurschets” (met bijhorende visietekst) goedkeurt als nieuw soort toetsingsinstrument waarin bestemmingen worden vastgelegd waaraan omgevingsvergunningsaanvragen moeten getoetst worden. In de visietekst “nieuw groot logies” is dit niet het geval: er worden geen bestemmingen vastgelegd, maar wordt een afweging gedaan over de meest geschikte inplanting van grootschalige logies (om de overbelasting door toeristen in het gebied binnen de R40 te voorkomen), waarbij nieuwe grootschalige hotels bij voorkeur ingeplant worden buiten de R40
- De niet verordenende kracht van een ruimtelijk Beleidsplan (of Structuurplan): dit volgt uit artikel 2.1.2. VCRO en houdt in dat er een aanvraag niet getoetst mag worden aan een Ruimtelijk Beleidsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1.1. VCRO.
- Deze bepaling staat echter niet in de weg dat een overheid “beleidsmatig gewenste ontwikkelingen” hanteert, om – met verwijzing naar een BGO – de beoordeling van de “goede ruimtelijke ordening” in concreto te onderbouwen, in toepassing van artikel 4.3.1§2 VCRO. Een blinde toepassing van een BGO (alsof de BGO verordenende kracht heeft) is inderdaad niet mogelijk. Een BGO kan wel dienen ter onderbouwing van de in concreto beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. Deze concrete toepassing gebeurde in dit dossier.
- De verwijzing naar een BGO mag inderdaad niet gebeuren in het kader van de legaliteitstoets (zoals de beroepsindiener stelt), maar kan enkel gebeuren bij de afweging van de goede ruimtelijke ordening (opportuniteitsafweging). In die zin is er geen plan-mer-plicht bij de goedkeuring van een BGO, net omdat een BGO geen (reglementair) kader vormt voor de toetsing van omgevingsvergunningen.
- In kader van huidige aanvraag wordt geen ‘klassiek opgestelde eengezinswoning’ gevraagd. Het dossier is tevens niet gelegen in het gemeentelijk RUP Menensesteenweg – Prinsenstraat – Rapetstraat. Dit RUP ligt niet in Gent.
- Voor de beoordeling hierover wordt verwezen naar de beslissing in eerste aanleg, punt 9 onderdeel ‘functie – programma – inpassing in de directe omgeving’, ‘volume’, ‘mobiliteit’ en ‘publiciteit’.
- Voor de beoordeling hierover wordt verwezen naar de beslissing in eerste aanleg, punt 9 onderdeel ‘volume’.
- Er wordt wel vastgesteld dat in het beroepschrift verwezen wordt naar een nog in te dienen nieuwe projectinhoudversie (PIV). Deze PIV werd bij de opmaak van dit advies nog niet ontvangen en kan dus niet beoordeeld worden.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.