Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Pieter Vandepitte met als contactadres Vlaanderenstraat 119/201, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023162538) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 8 december 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het toevoegen van vier dakkapellen aan een zolderruimte
• Adres: Sint-Jacobsnieuwstraat 119, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 2 sectie B nrs. 1206L, 1206M en 1206N
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 3 januari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 12 februari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de omgeving en de plaats
OMGEVING EN MORFOLOGIE
De percelen van aanvraag zijn gelegen langsheen de Sint-Jacobsnieuwstraat in de historische binnenstad. De percelen maken deel uit van het bouwblok begrensd door de Sint-Jacobsnieuwstraat, de Gildestraat, de Kruidenierstraat en de Oude Beestenmarkt. De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing overwegend bestaande uit drie volwaardige bouwlagen afgewerkt met hellende dakvlakken. Aan de overzijde van de Sint-Jacobnieuwsstraat bevindt zich echter een hoger pand bestaande uit zes bouwlagen afgewerkt met een teruggetrokken zevende bouwlaag met een plat dak.
Op de percelen van aanvraag bevindt er zich langsheen de Sint-Jacobsnieuwstraat een hoofdvolume van drie volwaardige bouwlagen afgewerkt met een hellend dak. Palend aan het hoofvolume beschikt het pand over een gelijkvloers aanbouwvolume afgewerkt met een plat dak. Palend aan de beestenmarkt beschikt het pand over een hoofdvolume van drie bouwlagen afgewerkt met een hellend dakvlak.
Het pand is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictid: 25773) en wordt er als volgt beschreven: “Ruim breedhuis van zeven traveeën en drie bouwlagen met zadeldak, uit de eerste helft van de 19de eeuw. Bepleisterde lijstgevel met rechthoekige bovenvensters voorzien van kordon. Kroonlijst op modillons. Rechthoekige poort omlijst door vlakke pilasters op geprofileerde basis met lijstkapiteel waarop onversierd hoofdgestel rust. Gewijzigde begane grond.”
PROGRAMMA EN INDELING
Het pand betreft een meergezinswoning met op het gelijkvloers deel van het hoofdvolume zijde Sint-Jacobsnieuwstraat en het aanpalende aanbouwvolume een winkelruimte. In het hoofdvolume zijde Beestenmarkt beschikt het pand over een onderdoorgang tot de winkelruimte en een personeelsruimte voor de winkel op de verdiepingen. Op het eerste en tweede verdiep zijde Sint-Jacobsnieuwstraat beschikt het pand in totaal over twaalf studio’s. Onder het hellend dak bevindt zich een zolderruimte.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De zolderruimte wordt omgevormd tot een gemeenschappelijke verblijfplaats voor de studio’s. Verder worden er vier dakkappellen voorzien in het hellende dakvlak zijde Sint-Jacobsnieuwsstraat. De dakkappellen beschikken elk over een breedte van 2,00m en een hoogte van 2,00m. Deze worden voorzien boven de kroonlijst van het pand. De dakkappellen worden voorzien in plaatwerk in zwart aluminium en voorzien van een dubbel raamvlak bestaande uit zwart aluminium buitenschrijnwerk. Elk raamvlak is voorzien van een glazen borstwering.
2. HISTORIEK
Volgende stedenbouwkundige vergunningen zijn gekend voor het betrokken goed:
- Op 29/10/1979 werd een weigering afgeleverd voor het slopen van een woning. (HW S-48-79)
- Op 02/06/1980 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing van een handelswoning met aanhorigheden (herneming KW S-48-79 weigering van 29/10/1979). (Litt. S-2-80)
- Op 29/06/1993 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing van de eerste en tweede verdieping in 12 kamers. (1993/142)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven:
Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 8 januari 2024 onder ref. 030593-007/PV/2023.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. In de aanvraag zijn er geen wijzigingen aan het afvoerstelsel. Het terrein ligt bovendien niet in overstromingsgevoelig gebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het wordt positief bevonden dat de onbenutte zolderruimte wordt ingericht als gemeenschappelijke verblijfsplaats voor de studio’s op het eerste en tweede verdiep. Dit is echter niet afleesbaar op de plannen van de nieuwe toestand gezien de ruimte hier nog steeds bestemd staat als zolderruimte. Indien de zolderruimte daadwerkelijk wordt ingericht als polyvalente ruimte voor de studio’s begrijpen we de wens tot het voorzien van dakkappellen zodoende het aandeel aan natuurlijke lichtinval te vergroten. Deze ingrepen moeten echter steeds verenigbaar zijn met de erfgoedwaarden van het pand.
Het pand is immers gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud. Het pand is bovendien ook opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De erfgoedwaarde wordt niet alleen door het uitzicht van een pand bepaald maar kent meerdere dimensies. Ook de structuur, indeling, ruimtelijkheid en authentieke interieurelementen (zoals trappen, schouwen, sierplafonds, binnenschrijnwerk,…) hebben waarde en bepalen het karakter van een pand.
De huidige dakvorm en dakconstructie zijn kenmerkend voor dit type woning en behoud ervan vormt het uitgangspunt. Minimale ingrepen in functie van natuurlijke daglichttoetreding zijn mogelijk, maar worden bij voorkeur voorzien onder de vorm van dakvlakramen en/of dakuitbouwen aan de achterzijde van het gebouw. Indien toch geopteerd wordt voor dakuitbouwen aan de straatzijde, dan moeten deze achter de kroonlijst worden geplaatst (en dus niet in het verlengde van het voorgevelvlak) en moeten ze naar schaal en positie afgestemd worden op de dakspanten enerzijds en de gevelritmiek (raam-en traveeverdeling) anderzijds.
Huidig voorstel voldoet niet aan deze voorwaarden waardoor de resterende erfgoedwaarden van het pand worden aangetast. Bijgevolg wordt voorliggende aanvraag ongunstig beoordeeld. We adviseren u om in het kader van een nieuwe aanvraag, een voorontwerp voor te leggen aan de dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en onverenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het toevoegen van vier dakkapellen aan een zolderruimte aan de heer Pieter Vandepitte gelegen te Sint-Jacobsnieuwstraat 119, 9000 Gent.