Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Begijnhof Sinte Elisabeth VZW met als contactadres Groot Begijnhof 67, 9040 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023134740) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 17 oktober 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: de sloop van een het pand in functie van het creëren van een bredere doorrit tot de parking horende bij het begijnhof
• Adres: Wittemolenstraat 136, 9040 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nrs. 902H5, 908W7 en 908V7
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 3 januari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 12 februari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Het betreffende perceel van deze aanvraag is gelegen langsheen de Wittemolenstraat in de stationsbuurt Gent-Dampoort. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten bebouwing. Het te slopen pand in kwestie is een eengezinswoning en behoort tot het achtergelegen Groot-Begijnhof. Deze eengezinswoning (huisnummer 136) beschikt over 2 bouwlagen en is afgewerkt met een hellend dak. Het perceel heeft een diepte van 20m47 en een breedte van ca. 7m53. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 157m². Het perceel reikt tot aan de begijnhofmuur.
Naast het te slopen pand bevindt zich de huidige inrit naar de parking van het privédomein van het Groot-Begijnhof. Deze huidige ingang bestaat uit een hoge houten poort onder betonnen balk met bakstenen penanten. Deze inrit komt uit op een weide en ligt buiten het domein van het Begijnhof.
Het project ligt binnen het beschermd stads- en dorpsgezicht 'Groot Begijnhof'. Het gebouw op het bouwperceel is opgenomen als 'Groot Begijnhof' in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict-ID: 68702). Het pand met adres Wittemolenstraat nr. 136, 9040 Sint-Amandsberg is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.
Het pand kon binnenin niet ter plaatse bezocht worden, wel werd het vanaf het openbaar domein bekeken. Daarbij kon vastgesteld worden dat het om een 19de-eeuwse arbeiderswoning gaat die gekenmerkt wordt door een bescheiden baksteenarchitectuur (weliswaar overschilderd) van twee traveeën en twee bouwlagen onder een zadeldak (nok parallel met de straat, Vlaamse pannen). In de gevel bleef het 19de-eeuws schrijnwerk bewaard. Er kan verondersteld worden dat het pand nog zijn 19de-eeuwse dragende structuren (dragende muren, houten vloerroosteringen, houten dakconstructie, eventueel keldergewelven en de trappartij) en indeling behouden heeft. Aangezien het gebouwd is als een arbeiderswoning zal de authentieke interieurafwerking (voor zover nog aanwezig) sober geweest zijn. Als onderdeel van een CHE-gebied, specifiek rondom het Groot-Begijnhof, heeft het pand op vlak van beeldwaarde een ondersteunende waarde.
Historiek
In maart 2023 werd een weigering afgeleverd voor eenzelfde aanvraag. Deze werd toen geweigerd omwille van strijdigheden in de externe adviezen. Daarnaast werd ook de gehele site niet in kaart gebracht, waardoor een beoordeling niet mogelijk was.
Huidige aanvraag is gelijkaardig aan de voorafgaande weigering. In de tussentijd werd er nog intern overleg voorzien tussen de relevante adviesdiensten, wat tot voorliggende aanvraag heeft geleidt.
Naar aanleiding van de vorige weigering werd vastgesteld op 20 juni 2023 dat er reeds werken wederechtelijk werden uitgevoerd (zie ook 2. Historiek).
Voorwerp van de aanvraag
Voorliggende aanvraag betreft deels een regularisatie, deels een nieuwe aanvraag.
Regularisatie:
1/ verharden van een groenzone (totaal voor ca. 1.450 m²) met kiezelverharding (waterdoorlatend)
2/ slopen van volumes (garageboxen en aanbouw woning Wittemolenstraat)
Deze werken brachten geen wijzingen mee aan de scheimuren.
3/ het aanleggen van een parkeerhaven (74 autostaanplaatsen)
Aangevraagde nieuwe stedenbouwkundige handelingen:
4/ slopen van de eengezinswoning (NVO ca. 100 m²) en de bestaande houten poort voor het creëren van een bredere toegang tot het Groot-Begijnhof
Deze werken brengen geen wijzingen mee aan de scheimuren.
5/ het slopen van 2 overgebleven vervallen garageboxen en verwijderen van de huidige groenafval zone
Deze werken brengen geen wijzingen mee aan de scheimuren.
6/ optimaliseren van de te regulariseren parkeerhaven met grind in betonnen grasdallen, waterdoorlatend en groenstroken (90 autostaanplaatsen):
De totale site bedraagt 5.225 m², waarvan in de nieuwe toestand 2.463 m² wordt aangelegd als groenzone (dit bedraagt 1.237 m² t.o.v. de vergunde toestand). Alle voorziene verharding wordt aangelegd als waterdoorlatend.
7/ voorzien van een nieuw poortgeheel aan de straatzijde via metalen panelen (gesloten of geperforeerd, roestkleurig) met een hoogte van 6m45, de vrije doorgangbreedte is 6m20:
De bredere toegang tot het Groot-Begijnhof wordt voornamelijk gerealiseerd voor de Brandweer en de ophaling van het huisvuil van het Groot-Begijnhof. De nieuwe toegang beschikt over een minimale breedte van 4 meter, met een minimale draaistraal van 11 meter aan de binnenkant en 15 meter aan de buitenkant. De vrije hoogte bedraagt 4 meter. De maximale helling bedraagt 6%.
Deze werken brengen geen wijzingen mee aan de scheimuren.
8/ afwerken van de vrijgekomen zijgevel: De nieuwe zijgevel (Wittemolenstraat 134) wordt afgewerkt met isolatie en baksteen afwerking in metselverband gelijkaardig aan het type begijnhof.
9/aanpassingen aan het openbaar domein: Aan het openbare domein (zijde Wittemolenstraat) worden t.h.v. de nieuwe brandweer/parking inrit aanpassingen aan de aanleg voorzien. Zo wordt het rechtse groenvak meer naar rechts opgeschoven, i.f.v. de nieuwe inrit. De bestaande boom zal worden verplaatst en het parkeervak zal worden vervangen door een fietsenstalling. De linkse groenzone wordt een klein beetje vergroot en de autostaanplaats voor mensen met een verminderde mobiliteit wordt hierlangs voorzien.
Functie en gebruik:
De parking in het hof zal enkel toegelaten zijn voor bewoners, zorgverleners, hulpdiensten en aannemers indien strikt noodzakelijk. Ook zullen de werknemers van de organisatie en de bezoekers zich hier verplicht moeten gaan parkeren, enkel laden en lossen is nog mogelijk in het hof. De controle van de parking zal gebeuren via parkeerkaarten die achter de voorruit geplaatst moeten worden.
In 1e fase zal het begijnhof auto luw worden gemaakt. Dit door de parking voor auto’s enkel toegankelijk te maken via de Wittemolenstraat, de andere poorten (E. van Arenbergstraat en Jan Roomstraat) zijn enkel doorwaadbaar voor voetgangers.
In latere, 2e fase, zal er worden getracht het begijnhof autovrij te maken. Het plan om hiertoe te komen staat nog niet op punt. Maar het doel is wel om enkel zorgverleners, hulpdiensten of mensen met een verminderde mobiliteit te laten parkeren in het hof. Dit zal worden mogelijk gemaakt door het plaatsen van een slagboom tussen de parking en het hof, waarbij enkel specifieke personen een badge krijgen om hieraan voorbij te kunnen.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
* Op 23/03/2023 werd een weigering afgeleverd voor sloop van een woning voor creëren van een bredere toegang tot groot-begijnhof (OMV_2022169202).
Handhaving
*Op 20/06/2023 werd het volgende vastgesteld:
“1. Op perceel nr. 902/H5, is een open ruimte achteraan het Groot Begijnhof als
parking 1 verhard aangelegd, deels met kiezelstenen, deels met betonnen
grasdallen. De verharde oppervlakte bedraagt ± 1.425 m².
2. Op perceel 908/W7, Wittemolenstraat 136+, aansluitend huisnummer 136 is een
open ruimte als parking 2 van het Groot Begijnhof verhard aangelegd in
kiezelstenen. De verharde oppervlakte bedraagt 975 m².”
Parking 1 werd aangelegd in de periode 2010-2011, parking 2 daaropvolgend in de
periode 2012-2013. (bron: Geopunt Vlaanderen, zie ook bijlage 1).
Dit stedenbouwkundig misdrijf is ondertussen strafrechtelijk verjaard. De strafrechtelijke verjaringstermijn voor de wederrechtelijke uitvoering van deze werken bedraagt namelijk 5 jaar en de instandhouding van deze werken is op zich niet strafbaar meer in de huidige wetgeving. De toestand wordt daardoor evenwel niet geregulariseerd en blijft dus onvergund.
*Op 23/06/2023 werd een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier en/of het uitvoeren van aanpassingswerken, meer bepaald: herstel naar de oorspronkelijke
toestand van voor 2010.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven. De adviezen zijn integraal op het Omgevingsloket terug te vinden.
Gunstig advies van Onroerend Erfgoed afgeleverd op 10 januari 2024 onder ref. 4.002/44021/789.23:
Voor de gevraagde handelingen verlenen we een gunstig advies (omgevingsvergunning art. 6.4.4, §2/Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013).
Motivering
Deze aanvraag is voorafgegaan door de vergunningsaanvraag 2022169202, die gunstig werd geadviseerd door het agentschap Onroerend Erfgoed. Het agentschap behoudt haar standpunt inzake de sloop van de poortdoorgang aan de Wittemolenstraat en de vervanging door een hedendaags en inpassend poortgeheel.
Ook de huidige aanvraag is conform de voorbesprekingen in 2022-2023 met het agentschap Onroerend Erfgoed en overige betrokken instanties en de aanvraag stemt overeen met de richtlijnen in het goedgekeurd beheersplan (4/11/2020). De werken vinden plaats in het gebied beschermd als stadsgezicht, zijnde de parking en het woonhuis aan de Wittemolenstraat nr. 136. De voorgestelde werken hebben geen negatieve impact op de erfgoedwaarde van het stadsgezicht en op het aangrenzend Unesco Werelderfgoed. Integendeel, de werken laten toe om het Begijnhof autoluw en op termijn autovrij te maken.
Let wel: in deze aanvraag wordt een slagboom vermeld, maar hierover bevat de huidige aanvraag verder geen informatie. Het plaatsen van deze slagboom beschouwen we niet als een onderdeel van deze aanvraag. Indien de slagboom geplaatst wordt binnen het deel beschermd als monument, moet de eigenaar bijkomend een toelating aanvragen bij de Onroerenderfgoedgemeente.
Noot van de Omgevingsambtenaar: in de nota wordt vermeld dat het voorzien van de slagboom hoort bij de 2e fase van het project, bij het autovrij maken van het hof. Dit ligt momenteel niet voor tot vergunning.
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 9 januari 2024 onder ref. 055569-008/JC/2024:
Besluit: GUNSTIG,
Mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied en woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent en in een afstroomgebied in beheer van Vlaamse Milieumaatschappij - Afdeling Operationeel Waterbeheer - Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het terrein is deels bebouwd, deels braakliggend (verhard en groen).
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De voorliggende aanvraag wijzigt de verharde oppervlakte en verkleint de vergroende oppervlakte. In de nieuwe toestand zal er 2.762 m² waterdoorlatende verharding worden voorzien (goed voor 52% van het terrein). Het overige deel, 48%, wordt aangelegd als groenzone. Het grootste stuk hiervan (75% van de gehele groenzone) ligt links op het terrein (de volkstuintjes en de hondenweide). Dit wil zeggen dat er ca. 613 m² groenzone verspreid ligt tussen de verharde zone.
Dit maakt het bijna onmogelijk om het hemelwater dat op de kiezels (verharding) valt te laten afwateren naar deze groenzones. Om conform de hemelwaterverordening te zijn moet het water ter plaatse, onder de waterdoorlatende verharding, infiltreren. Dit is enkel mogelijk indien deze verharding in een helling minder dan 2% wordt aangelegd. Dit zal worden opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag bestaat uit 2 delen, de sloop van een woning (i.f.v. een bredere doorgang) en regulariseren en optimaliseren van parking horende bij het begijnhof.
Het Groot Begijnhof in St-Amandsberg heeft momenteel 3 ingangen: 2 historische via de Engelbert Van Arenbergstraat en via de Jan Roomsstraat, en een smalle poort in de Wittemolenstraat die naar de parking buiten het begijnhof leidt. De bestaande doorgang via de Wittemolenstraat is nu niet ruim genoeg om de brandweer toe te laten. De naastliggende woning is eveneens eigendom van het begijnhof, en wil men nu slopen om deze ingang te verbreden. Hierdoor kan dit de nieuwe hoofdtoegang naar de parking worden, en kan men het autoverkeer via de andere ingangen beperken en uiteindelijk afsluiten. Dit kadert in het autoluw maken van het Groot Begijnhof.
Dit werd in 2023 al eens aangevraagd, waarna bleek dat de parking in zijn huidige uitvoering niet volledig vergund was. Men wil dit nu rechtzetten, en meteen de oppervlakte van de parking optimaliseren, opdat de wagens van de bewoners die zich nu nog in het begijnhof zelf parkeren ook naar de parking zouden kunnen verschuiven. Ook dit maakt deel uit van het plan om het begijnhof om te vormen tot een zeer autoluw geheel.
Erfgoed:
Deze vraag werd verschillende keren voorgelegd en aanvankelijk ongunstig beoordeeld vanuit erfgoedoogpunt. Dit advies was gebaseerd op de erfgoedwaarde van de bestaande bebouwing (zoals beschreven in hoofdstuk 1: Beschrijving).
Dit standpunt wordt echter bijgesteld onder invloed van het goedgekeurd beheerplan (https://plannen.onroerenderfgoed.be/plannen/1332).
In dat beheerplan wordt de visie onderschreven om een parking aan te leggen/te bestendigen ten voordele van het autoluw/autovrij maken van het Groot Begijnhof. Dit zal de beeldkwaliteit van het begijnhof ten goede komen. Daaraan gekoppeld wordt de sloop van het pand Wittemolenstraat nr. 136 vooropgesteld om er een secundaire toegang te realiseren die geschikt is voor zwaarder verkeer. Dit maakt het tegelijkertijd mogelijk om op termijn de toegangspoort tot het begijnhof aan de zijde van de Engelbert van Arenbergstraat te herstellen naar oorspronkelijke staat, wat de intrinsieke erfgoedwaarde van het begijnhof ten goede zou komen. Deze nieuwe inzichten in rekening brengend, kan de dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg akkoord gaan met de ingediende plannen.
Mobiliteit:
De huidige parking heeft 74 plaatsen (waarvan 2 PPMV’s) en 2 garageboxen. Door een herschikking van de plaatsen en het versmallen ervan van 2,80 naar 2,50 m kan men hier 90 plaatsen inrichten, waarvan 4 PPMV’s. Bovendien worden er om de 5 plaatsen een boom geplant en extra groenzones aangelegd. Deze parking is privaat en dient voor de werknemers en de bezoekers van het begijnhof. Bewoners mogen in eerste instantie nog in het hof parkeren (met speciale parkeerkaart). In een vervolgfase wil men dan ook de bewoners naar de parking doorsturen, eenmaal er minder plaatsen bezet worden door werknemers en bezoekers.
Het begijnhof heeft een mobiliteitsstudie opgemaakt. Er zijn 135 wooneenheden, wat volgens de parkeerrichtlijnen 81 à 108 autoparkeerplaatsen zou betekenen. Men heeft eveneens de kantooroppervlakte van de 21 organisaties die in het begijnhof gevestigd zijn opgelijst (6.685 m² bvo), en wanneer men hierbij enkel de grotere panden (met een oppervlakte boven de 300 m² bvo) in rekening neemt, zou dit 5600 m² bvo bedragen. Volgens de parkeerrichtlijnen komt dit overeen met 40 à 112 parkeerplaatsen.
Uitgaande van de minima heeft men een theoretische parkeerbehoefte van 121 plaatsen. Aangezien het autobezit bij de bewoners lager ligt (65 op basis van de eigen parkeerkaarten), heeft men hier 105 plaatsen nodig.
Bijgevolg is de optimalisatie van de parking waarbij men naar 90 plaatsen kan gaan een legitieme vraag. In het begin zullen een aantal bewoners nog in het hof kunnen parkeren; na verloop van tijd wil men uiteindelijk alle wagens op deze parking kunnen groeperen.
Alle huizen in het begijnhof hebben een ommuurde voortuin, waardoor ze over ruimte beschikken om de fietsen diefstalveilig weg te zetten. Het begijnhof werkt actief mee aan de transitie naar een autoarm hof.
Ruimtelijk - stedenbouwkundig:
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de sloop van de eengezinswoning (incl. aanbouwen) en poort en het opnieuw oprichten van een poort en de parkeerhaven te optimaliseren.
Het voorzien van een binnengebied als parkeerhaven geniet niet de stedenbouwkundige voorkeur. Echter is het wel positief dat het begijnhof autoluw, en later ook autovrij, zal worden gebruikt. Daarnaast is het ook positief dat de brandweer een voldoende toegankelijke toegang krijgt.
Het aangepaste ontwerp voorziet ook in zo min mogelijk verharding en maximale plantenbakken. Ook worden er een 12-tal nieuwe bomen voorzien. Hierdoor kan er worden geoordeeld dat de parking voldoende mogelijk is opgeladen met groen.
Echter moet de verharding wel infiltratie op eigen terrein toelaten, dit kan worden bekomen door waterdoorlatende verharding te voorzien. De maximale helling dient 2% te bedragen, zie ook de bijzondere voorwaarden.
De werken voorzien ook een aanpassing van het openbaar domein, deze zijn in overeenstemming met de ontwerpen die gemaakt zijn door Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
De nieuwe poort is ook inpasbaar in de straatwand. De kroonlijst van de rechterbuur wordt doorgetrokken waardoor de lijn van de gevelrij van het begijnhof blijft aangehouden. Dit is in het straatbeeld positief, de opening in de straatwand is weggewerkt.
Het afwerkingsmateriaal, ondoorzichtig plaatmateriaal, is gekozen na gesprekken die hebben plaatsgevonden met Agentschap Onroerend Erfgoed.
Het afwerken van de vrijgekomen wachtgevel wordt ook positief bevonden. Op deze manier wordt de nieuwe ingang afgewerkt met een volwaardige blinde gevel, in dezelfde stijl als het begijnhof.
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor de sloop van een het pand in functie van het creëren van een bredere doorrit tot de parking horende bij het begijnhof aan Begijnhof Sinte Elisabeth vzw (O.N.:0409479560) gelegen te Wittemolenstraat 136, 9040 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
Legt volgende voorwaarden op:
Voorwaarden die voortvloeien uit externe adviezen:
De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 9 januari 2024 met kenmerk 055569-008/JC/2024).
Het advies van Onroerend Erfgoed (advies van 10 januari 2024, met kenmerk 4.002/44021/789.23) moeten strikt nageleefd worden.
Waterdoorlatende verharding/kiezels:
Om infiltratie op eigen terrein mogelijk te maken mag de verharding in een maximale helling van 2% worden aangelegd.
Openbaar domein:
Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.
Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.
Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
De keermuurtjes aan de keldergaten die worden gesupprimeerd, moeten worden uitgebroken. De putten die daardoor ontstaan zijn te vullen met goede zandgrond die voldoende wordt verdicht.
Er wordt slechts één oprit -de oprit zoals afgesproken bij de voorafgaande besprekingen met de stadsdiensten (cfr. ontwerp)- op het openbaar domein toegestaan. Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn. De overige strook dient fysiek afgesloten te blijven van het openbaar domein.
Het is de bouwheer niet toegestaan om zelf een oprit op openbaar domein aan te passen. Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein aangepast worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).
Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, mail: tdwegen@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Riolering
De regenwateraflopen van de verharding dienen –zoals het ontwerpplan voorziet- binnen het eigen perceel geïnfiltreerd te worden.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Openbaar domein
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.
Voor het wegnemen van de hydrantaanduiding moet contact worden opgenomen met Farys, e-mail: netexploitatie.gent@farys.be.
In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).