Terug
Gepubliceerd op 23/02/2024

2024_CBS_01731 - OMV_2023167278 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van een garage, het heropbouwen van een garage, een wasplaats met toilet en een woonruimte, het verlagen van de tuinmuur - zonder openbaar onderzoek - Baudelostraat, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 22/02/2024 - 08:32 College Raadzaal
Datum beslissing: do 22/02/2024 - 11:04
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Tine Heyse, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Liesbet Vertriest, waarnemend adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Sofie Bracke, schepen; Evita Willaert, schepen

Secretaris

Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Voorzitter

Filip Watteeuw, schepen
2024_CBS_01731 - OMV_2023167278 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van een garage, het heropbouwen van een garage, een wasplaats met toilet en een woonruimte, het verlagen van de tuinmuur - zonder openbaar onderzoek - Baudelostraat, 9000 Gent - Vergunning 2024_CBS_01731 - OMV_2023167278 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van een garage, het heropbouwen van een garage, een wasplaats met toilet en een woonruimte, het verlagen van de tuinmuur - zonder openbaar onderzoek - Baudelostraat, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Hon Tao met als contactadres Baudelostraat 69, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023167278) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 december 2023.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het slopen van een garage, het heropbouwen van een garage, een wasplaats met toilet en een woonruimte, het verlagen van de tuinmuur

• Adres: Baudelostraat 69, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 2 sectie B nr. 283E

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 8 januari 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 14 februari 2024.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

OMGEVING

De te verbouwen woning bevindt zich langs de Baudelostraat in de binnenstad. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning (3 bouwlagen en een plat dak) van 189 m². Naast deze eengezinswoning is een garage (89 m²) gelegen waarvan de poortgevel een geheel vormt met de gevel van de woning.

 

HISTORIEK

Er werden voorafgaand deze aanvraag reeds 2 weigeringen afgeleverd voor het omvormen van deze eengezinswoning tot een meergezinswoning. Huidige aanvraag gaat uit van een behoud van de eengezinswoning.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

MORFOLOGIE
Het hoofdgebouw is voorzien links op het perceel met een breedte van ca. 5m75. De bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 9m55 (gemeten op de linker perceelsgrens vanaf de rooilijn). De kroonlijsthoogte aan de voorgevel bedraagt +10m70 en het achterliggende platte dak heeft een hoogte van +10m25 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Het hoofdgebouw blijft behouden.

 

De bestaande aanbouw op de gelijkvloerse verdieping is perceelsbreed voorzien tot op een diepte van 12m85 (gemeten op de linker perceelsgrens vanaf de rooilijn) met een totale hoogte van +3m28 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Achterliggend is er aan de rechter zijde met een breedte van ca. 2m95 een aanbouw voorzien tot op een diepte van ca. 15m50 (gemeten vanaf de rooilijn) en een totale hoogte van +3m28 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Op de eerste verdieping is er een aanbouw aanwezig met een diepte van 4m45, een breedte van 2m95 en een totale hoogte van +6m19 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil).. Deze is voorzien op een afstand van 2m93 van de linker perceelsgrens. Al deze aanbouwvolume blijven behouden.

 

Ter hoogte van de rechter perceelsgrens is er een garage aanwezig. Deze is 4m43 breed en voorzien tot op de achterste perceelsgrens met een hoogte van ca. +3m50 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). De voorgevel en toegangspoort blijven behouden en het achterliggende volume wordt integraal gesloopt. Hierachter wordt er een nieuw één-laags volume met plat dak voorzien tot op een diepte van 15m00 (gemeten op de rechter perceelsgrens vanaf de rooilijn) met een totale hoogte van +3m50 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Het platte dak wordt voorzien van een groendak. Het nieuwe bijgebouw wordt intern verbonden met het bestaande hoofdgebouw en zal hierbij deel uitmaken van de woning.

In de aanvraag wordt de scheidingsmuur op de achterste perceelsgrens verlaagd met 1m20 over een lengte van 6m15.


INDELING

Woning (links)
De gelijkvloerse verdieping is voorzien van een inkom (rechts) en een bureau (links) aan de voorzijde, centraal een zitruimte (links) en de traphal (rechts) en aan de achterzijde een veranda (links) en een keuken (rechts). Achter de aanbouwvolumes is er een buitenruimte voorzien.
De eerste verdieping bestaat uit een slaapkamer (links) en een berging (rechts) aan de voorzijde en een slaapkamer (links) en traphal (rechts) achteraan de woning. In het aanbouwvolume is er een badkamer aanwezig.

De tweede verdieping is voorzien van een slaapkamer (links) en een berging (rechts) aan de voorzijde en een slaapkamer (links) en traphal (rechts) achteraan de woning.

 

Bijgebouw/garage (rechts)
Het nieuwe bijgebouw is voorzien van een autostaanplaats aan de voorzijde, centraal een wasruimte en sanitair en aan de achterzijde een eetruimte. Er is vanuit de wasruimte alsook de eetruimte een doorgang aanwezig die de verbinding maakt met de woning waardoor beide onderling verbonden zijn en als één entiteit functioneren.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 17/12/2015 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning en afbraak van een autobergplaats (2015/08170).

 

Omgevingsvergunningen

  • Op 03/12/2020 werd een weigering afgeleverd voor de afbraak van een garage, de uitbreiding van een bestaande eengezinswoning en de nieuwbouw van een geschakelde eengezinswoning (OMV_2020109771).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

In de gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

 

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

 

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- langs de straatkant gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

- niet gelegen in een signaalgebied.

 

Het perceel is momenteel bebouwd.

 

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

 

HEMELWATERPUT

Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande woning uitgebreid met het bouwen van een gelijkvloers aanbouwvolume. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt 140 m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 10000 liter. 
 

Er wordt in de aanvraag volgende motivatie tot afwijking voorzien:

‘Gelet op de slechte grondkwaliteit (volgende uit de sonderingsresultaten) door de nabijheid van de Leie en de maximale tuinbreedte van 3 meter zou het uitvoeren van graafwerken aldaar te gevaarlijk zijn voor de stabiliteit van de aanpalende gebouwen. Hetzelfde geldt voor de zone onder huidige garage. Onder de herbouw zelf worden verstijvingsbalken met een algemene funderingsplaat voorzien en is er slechts plaats voor het plaatsen van een ultradunne septische put in kunststof tussen de balken en de afvoerleidingen.’

 

Er wordt geoordeeld dat de verbouwingswerken van dergelijke omvang zijn dat het plaatsen van een hemelwaterput mogelijk is. Het gelijkvloerse aanbouwvolume dat functie doet als garage wordt integraal gesloopt waarbij een volledige nieuwe fundering zal worden voorzien. Ook is er onder het bestaande hoofdgebouw een kelder aanwezig die kan instaan voor het voorzien van een voldoende grote hemelwaterput. Indien het plaatsen van een hemelwaterput technisch toch niet mogelijk blijkt te zijn dient er compacter gebouwd te worden zodat er achter het nieuwe aanbouwvolume een hemelwaterput kan worden voorzien.

Als bijzondere voorwaarde wordt opgenomen dat er een hemelwaterput dient te worden voorzien met een minimale capaciteit van 10000 liter. De hemelwaterput dient te worden uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten. 

 

INFILTRATIEVOORZIENING

Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een bovengrondse infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De overloop van de hemelwaterput dient hierbij aangesloten op voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening. 
Er dient 140 m² dakoppervlakte in rekening te worden gebracht. Als er een hemelwaterput met hergebruik aanwezig is, mag de afwaterende oppervlakte met 30 m² verminderd worden. Deze hemelwaterput wordt met bijzondere voorwaarde opgelegd waardoor deze vermindering in rekening kan worden gebracht. Verder mogen alle horizontale dakoppervlakten van de delen van de daken die zijn uitgerust met een groendak met een minimale opslagcapaciteit van 50l/m² door twee gedeeld worden. Echter wordt er in de aanvraag geen opslagcapaciteit van de groendaken gespecifieerd. Indien deze een minimale opslagcapaciteit van 50l/m² bedragen mogen deze in rekening worden gebracht (zie bijzondere voorwaarde ‘GROENDAK’ hieronder), wat voor dit project 64 m² dakoppervlakte bedraagt.
Uiteindelijk dient er voor deze aanvraag 78 m² dakoppervlakte in rekening te worden gebracht. Er werd in de aanvraag geen bovengrondse infiltratievoorziening voorzien. Gezien de beperkte buitenruimte is het voorzien van een bovengrondse infiltratievoorziening niet mogelijk, waar deze een te grote impact zou hebben op de reeds beperkte buitenruimte. Als bijzondere voorwaarde wordt er opgenomen dat er een ondergrondse infiltratievoorziening van min.
6,24 m² en met een buffervolume van 2574 liter dient te worden voorzien.

 

GROENDAK

Er wordt een nieuw plat dak aangelegd. Dit dak is volledig geschikt om als groendak aan te leggen en wordt in de aanvraag integraal voorzien als een groendak. Door het ontbreken van het document ‘toetsing groendak’ kan er geen beoordeling worden gemaakt van het Algemeen Nuttig Hergebruik. Verder is de bufferende capaciteit van het groendak niet af te leiden vanuit de aangeleverde informatie. Als bijzondere voorwaarde wordt opgenomen dat de bufferende capaciteit van de groendaken minimaal 50l/m² dient te bedragen.

 

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

 

Overstromingen

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

 

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

 

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden 2 bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.  

 

De bezwaren worden als volgt samengevat:

Inkijk

-      De bezwaarschrijvers stellen dat het verlagen van de scheidingsmuur zal zorgen voor rechtstreekse inkijk binnenin de woning. Verder heeft de rechterbuur een terras dat ook reeds inkijk heeft op het perceel van de bezwaarschrijver.

 

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

Inkijk

-      De afstand tussen de woning uit de aanvraag en de woning van de bezwaarschrijvers is voldoende groot waardoor er geen sprake is van rechtstreekse inkijk. Verder komt deze scheidingsmuur door het slopen van het bijgebouw op zichtzelf te staan en verliest deze zijn constructieve functie als één van de muren van het bijgebouw, waardoor dergelijke hoogte overbodig is. Het verlagen van de scheidingsmuur zal hier een positief effect hebben op de lichtinval op de omliggende tuinen. Verder is het terras van de rechter aanpalende geen onderdeel van de aanvraag en staat deze los van de huidige aanvraag waardoor deze ook niet in rekening zal worden gebracht bij de verdere beoordeling.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
MORFOLOGIE

De aanvraag betreft het slopen en heropbouwen van het bijgebouw horende bij de eengezinswoning. De bestaande poort en gevel blijven behouden en hierachter wordt er een nieuw volume voorzien. Het nieuwe volume is kleiner dan in de huidige toestand en zal naast garage ook dienst doen als leefruimte, berging en ruimte voor technieken. Verder maakt dit nieuwe volume ruimte voor een kwalitatieve buitenruimte. De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor deze eengezinswoning. De sloop en nieuwbouw maken zowel de gelijkvloerse leefruimte alsook de buitenruimte groter. Het groot raam in de achtergevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de tuin.

Echter wordt het sterk betreurd dat het bestaande aanbouwvolume wordt gesloopt voor een nieuw, één-laags bouwvolume, terwijl er ruimte is om een kwalitatievere, compactere bebouwing langsheen de straatkant te voorzien. Dit getuigd van een niet kwalitatief en onzuinig ruimtegebruik in deze dens bebouwde omgeving. De aanvraag zorgt voor een onderbenutting van de beschikbare ruimte en zorgt voor een opening in het straatbeeld. Het compacter, hoger en minder diep bouwen zou bijgevolg ook ruimte laten voor meer onverharde buitenruimte, wat ook positief zou zijn voor de waterinfiltratie op het perceel.
Het nieuwe aanbouwvolume is echter een verbetering ten opzichte van de bestaande toestand en gezien de erfgoedwaarde van de straatgevel kan er akkoord worden gegaan met het voorzien van dergelijk één-laags aanbouwvolume. Gezien de specifieke context is dit echter geen vrijgeleide om dergelijke volume op een andere locatie te bekomen en dient een toekomstig voorstel uit te gaan van een compactere bebouwing. De impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving blijft hierbij beperkt.
In functie van de sloop van het bijgebouw wordt de scheidingsmuur op de achterste perceelsgrens verlaagd. Deze scheidingsmuur komt door het slopen en inkorten van het bijgebouw op zichtzelf te staan, waardoor deze zijn constructieve functie als één van de muren van het bijgebouw verliest, waardoor dergelijke hoogte overbodig is. Het verlagen van de scheidingsmuur zal zorgen voor een betere lichtinval in de buitenruimte en zorgen voor een kwaliteitsverhoging.

ERFGOEDWAARDE
Het pand werd gebouwd in 1932 als woning met bijhorend poortgebouw in een art deco geïnspireerde architectuur. De erfgoedwaarde van de bebouwing wordt bepaald door volgende aspecten:

-      Het uitzicht: van de gevels met hun indeling, geleding, ritmering, gevelmaterialisatie en buitenschrijnwerk.

-      De dragende structuur: dragende muren, houten vloerroosteringen, keldergewelven en de authentieke trappartij.

-      De indeling: kenmerkende plattegrond van een vroeg 20ste-eeuwse burgerwoning met bijhorende garage.

-      De ruimtelijkheid: vloeit voort uit de indeling en dragende structuur.

Aangezien de aanpassingen zich situeren in een zone met een van oorsprong functionele, eenvoudige inrichting en de straatgevel behouden blijft, doen zij geen afbreuk aan de intrinsieke erfgoedwaarde zoals die hierboven beschreven wordt.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

             

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Communicatie

 

 

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.

 

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het slopen van een garage, het heropbouwen van een garage, een wasplaats met toilet en een woonruimte, het verlagen van de tuinmuur aan de heer Hon Tao gelegen te Baudelostraat 69, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

           

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Hemelwaterput

Er dient een hemelwaterput te worden voorzien met een minimale capaciteit van
10000 liter. De hemelwaterput dient te worden uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.  

 

Infiltratievoorziening

Er dient een ondergrondse infiltratievoorziening van min. 6,24 m² met een buffervolume van 2574 liter te worden voorzien.

 

Groendak

De bufferende capaciteit van de nieuwe groendaken dient minimaal 50l/m² te bedragen.

 

Openbaar domein

Er wordt slechts één oprit -de bestaande oprit- met een breedte van maximum 3,00 meter op het openbaar domein toegestaan.

 

Riolering

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/(her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

-      De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen: www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

-      Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een aansluiting op het gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Het is toegestaan het regenwater ter plaatse te laten infiltreren.

 

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer.

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

              

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.

 

De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (U maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).
 

Rookmelder

De woning moet uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.

 

Drinkwaterinstallatie

Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.