Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Dominique Huysman met als contactadres Stationsstraat 83, 9900 Eeklo en Huysman Bouw NV met als contactadres Stationsstraat 83, 9900 Eeklo hebben een aanvraag (OMV_2023066634) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 3 november 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:
• Onderwerp: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 7 woonentiteiten en 2 eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing en het exploiteren van warmtepompen
• Adres: Blauwstraat 96-102, 9032 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 30 sectie B nrs. 445M3, 446N en 446M
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 27 november 2023.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 februari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De projectsite bevindt zich langs de Blauwstraat in Wondelgem. De omgeving bestaat voornamelijk uit halfopen en open bebouwing. Aan de overkant van de straat bevindt zich de tramhalte ‘Wondelgem Botestraat’. De projectsite bestaat uit drie percelen (446M, 446N, 445M3), op het uiterst linker perceel bevindt zich een schuurtje, het middelste perceel is braakliggend en op het rechter perceel bevindt zich een woning.
Eerder werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning en twee eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing (ref. nr. OMV_2021177642). De aanvraag voldeed niet aan de parkeerrichtlijnen en was strijdig met artikel 12 van het algemeen bouwreglement (beperken van verhardingen).
De huidige aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning (bestaande uit zeven woonunits) en twee eengezinswoningen na het slopen van de bestaande schuur en het rooien van een boom.
De eengezinswoningen worden gebouwd langs de zijdelingse perceelsgrenzen, de meergezinswoning bevindt zich centraal op de projectsite. Door de vorm van het perceel werd gekozen om de volumes getrapt te laten verspringen. Aan de linkerkant begint de eerste eengezinswoning tegen de wachtgevel van een bestaande halfopen woning. Hiernaast verspringt centraal de meergezinswoning ca. 2 m naar achter ten opzichte van de linker woning, aan de rechterkant verspringt een tweede eengezinswoning nog verder (ca. 7 m) naar achter.
Meergezinswoning
De meergezinswoning bestaat uit een ondergrondse bouwlaag waar de parking wordt voorzien. Bovengrond bestaat het gebouw uit drie bouwlagen en een vierde teruggetrokken dakverdiep. Het hoofdvolume (drie bouwlagen) heeft een dakrandhoogte van ca. 9,52 m (gemeten vanaf nulpas) en een bouwdiepte van 14,75 m inclusief de terrassen langs de voorgevel. De vierde bouwlaag trekt zich min. 2,85 m terug van de voor- en achtergevel en trekt zich 1,10 m terug van de zijgevels. Dit volume wordt afgewerkt met een plat dak (dakrandhoogte: 12,62 m gemeten vanaf nulpas). De vierde bouwlaag heeft een bouwdiepte van 11,90 m (gemeten vanaf voorbouwlijn) en wordt voorzien van een terras langs de voorgevel.
De meergezinswoning bestaat uit zeven woonentiteiten. Er bevinden zich één 1-slaapkamer appartement (gem. nvo 60 m²), vier 2-slaapkamer appartementen (gem. nvo 84 m²) en twee 3-slaapkamer appartementen (gem. nvo 114 m²) in het gebouw. De meergezinswoning krijgt een gemeenschappelijke achtertuin die bereikbaar is via de centrale ingang.
Eengezinswoningen
De eengezinswoningen bestaan uit twee bouwlagen afgewerkt met plat dak (dakrandhoogte: 6,87 m). Deze woningen hebben een bouwdiepte van 10 m en een min. breedte van 6,77 m. Beide woningen beschikken over een voortuin van min. 7,80 m diep en een achtertuin van min. 13,4 m diep. Elke woning beschikt over een fietsenberging (min. 12,4 m²). Ter hoogte van het gelijkvloers bevinden zich een open woon- en eetruimte met keuken en berging. Op de verdieping bevinden zich telkens drie slaapkamers en een badkamer.
Mobiliteit en parkeergelegenheid
De benodigde parkeerplaatsen worden gerealiseerd in een ondergrondse parking die via een inrit aan de linkerkant van het gebouw bereikbaar is. Er worden negen parkeerplaatsen (twee voor de eengezinswoningen en zeven (waaronder één aangepaste) voor de meergezinswoning) voorzien. Aan de achterzijde van het gebouw bevindt zich de fietsenstalling (30 m²) die plaats biedt aan 22 fietsen. Deze is bereikbaar via een centrale doorrit die doorheen de meergezinswoning gaat op het gelijkvloers.
Architectuur & materialen
De drie volumes worden in een grijs/ witte baksteen gematerialiseerd. Waarbij het verschil tussen de meergezinswoning en de twee ééngezinswoningen zit in de detaillering. Bij de twee woningen bestaan de plint en de dakrand uit dezelfde steen maar word deze in stapelverband uitgevoerd. De rest van de gevels bestaat uit een halfsteens verband met betonen detaillering aan de ramen en deuren. De meergezinswoning wordt gekenmerkt door de typerende terras structuren in beton, waarbij de plint als zowel de dakrand ook in beton zijn. Het buitenschrijnwerk alsook de balustrades worden in een grijze tint voorzien om een homogeen beeld te verkrijgen.
Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten
Volgende rubriek wordt aangevraagd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioningsinstallaties (van 5 kW tot en met 200 kW) | Per woning zal een warmtepomp van 6KW (dus in totaal 12kw) met compressorvermogen van 2000W voorzien worden.
Per appartement zal een warmtepomp van 6KW (dus in totaal 42kw) met compressorvermogen van 2000W voorzien worden. | klasse 3 | Nieuw | 54 kW |
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
* Op 07/07/2022 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van 1 meergezinswoning (bestaande uit 6 woonunits) en 2 eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing (OMV_2021177642).
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 20/08/2009 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een bijgebouw en dakvlakraam in het dak. (2009/40230)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
3.1. Farys
Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 22 december 2023 onder ref. AD-23-1424 – (zie AD-22-422) - 3de advies:
DRINKWATER
M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.
Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.
Verder hebben we geen bezwaren en/of opmerkingen voor het bouwen van een meergezinswoning met 7 woonentiteiten en 2 eengezinswoningen.
Ons advies is gunstig.
RIOLERING
Algemeen
Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied.
In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.
Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen
Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.
De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.
De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.
Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:
* het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;
* overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;
* kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;
* inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;
* de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.
Specifieke bemerkingen op het dossier – 3de advies
Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.
Nieuwbouw na slopen bestaande woning:
De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Blauwstraat dient bij voorkeur hergebruikt te worden voor de rechtse woning, ‘Woning 2’. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys.
Voor zowel de linkse woning, ‘Woning 1’, alsook voor de ‘Meergezinswoning’ is een nieuwe rioolaansluiting noodzakelijk. De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.
Nieuwbouw: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij Farys dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de Stad Gent.
Bemerking op het rioleringsontwerp ‘BA_Blauwstraat_P_N_-01_R_Riolering_Parking-01_nieuw’:
Voor elke woning wordt een afzonderlijke septische put voorzien.
Voor de 3 geplande woningen is een gemeenschappelijke infiltratievoorziening voorzien. De nodige gegevens volgens de GSV worden vermeld op de plannen.
In kader van een goede uitvoering van de aansluiting op de hoofdriolering is het van belang dat voor de aangeboden aansluitingen ter hoogte van de rooilijn een maximale afstand van 0,6m tussen RWA- en DWA-leiding in acht genomen wordt.
Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Voor de bepaling van het infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view .
Farys raadt steeds aan om een controle van de grondwatertafel uit te voeren zodat er geen grondwater wordt afgevoerd van de infiltratievoorziening naar de openbare riolering.
Farys raadt steeds aan infiltratieproeven uit te voeren zodat duidelijk is of infiltratie wel mogelijk is en er dus een infiltratievoorziening moet worden voorzien. Indien uit metingen blijkt dat infiltratie niet mogelijk is moet er een bufferbekken met vertraagde lozing worden voorzien.
Een jaarlijkse reiniging van de infiltratievoorziening is noodzakelijk om een goede werking te behouden.
Besluit
Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
* de bestaande aansluiting van de te slopen woning dient hergebruikt te worden voor woning 2.
* voor woning 1 en voor de meergezinswoning is een nieuwe aansluiting noodzakelijk.
* een nieuwe aansluiting kan aangevraagd worden via de website van Farys of door gebruik te maken van de link https://www.farys.be/nl/rioolaansluiting .
* De aanvrager dient rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen datum van aanvraag en ontvangst factuur voor de uitgevoerde aansluitingen. Gelieve dan ook tijdig de aanvraag in te dienen in kader van eventuele nodige verkoopbaarheidsattesten.
3.2. Fluvius System Operator
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 29 november 2023 onder ref. 5000052904:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:
Voor uw project zijn volgende voorwaarden van toepassing en noodzakelijk:
- Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit
Als het gemeentebestuur alsnog aanpassingen zou vragen, zullen wij u een aangepaste versie van die voorwaarden bezorgen.
Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe dis-tributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.
Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.
De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.
Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.
U wenst geen aardgas voor dit project. U dient dan wel de toekomstige perceel- of gebouweigenaars in kennis te stellen van het ontbreken van aardgas binnen dit project. Individuele klanten die na de realisatie van het project nog wensen aan te sluiten op het aardgasnet zullen de kost voor de netuitbreiding moeten dragen.
Technische bepalingen voor meergezinswoningen en appartementen
Voor Elektriciteit:
Het appartement is aansluitbaar op het distributienet na aanpassing ervan, dit voor zover de gevraagde vermogens de gebruikte standaardwaarden niet overschrijden (17,3kVa (15,9kVa indien 230V)). Indien de gevraagde vermogens deze waarden overschrijden, kan het noodzakelijk zijn dat er alsnog een netversterking en/of het plaatsen van een distributiecabine noodzakelijk is. Deze net-versterking zal dan ook aangerekend worden. Ruimte voor de distributiecabine dient dan voorzien te worden in het project.
Tellerlokaal:
Het tellerlokaal elektriciteit dient te voldoen aan volgende voorwaarden.
https://www.fluvius.be/nl/publicatie/algemene-richtlijnen-plaats-meteropstelling-elektriciteit-vanaf-2-meterkasten
Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.
Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 5000052904. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen.
3.3. Wyre
Voorwaardelijk gunstig advies van Wyre afgeleverd op 29 november 2023:
Netuitbreiding nodig:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:
Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:
Wyre => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90
cbs@wyre.be.
Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen.
Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.
Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.
https://www.wyre.be/nl/netaanleg
3.4. Proximus
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 18 december 2023 onder ref. JMS 537667:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :
* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.
* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.
3.5. Brandweerzone Centrum
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 21 december 2023 onder ref. 067867-003/NVDV/2023:
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de in bijlage vermelde maatregelen en reglementeringen (zie omgevingsloket)
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
GEWESTELIJK RUP
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
GEMEENTELIJK RUP
Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'STEDELIJK WONEN' (Definitieve vaststelling door de Gemeenteraad op 27 juni 2017). De locatie is volgens dit RUP gelegen in de zone stedelijk woongebied Parkstad.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften, deze wijkt af van de volgende voorschriften:
Daken en dakverdiepen
Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten bij een gebouw met een plat dak. Een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag om de bouwhoogte te bepalen. Een teruggetrokken dakverdiep heeft een maximum hoogte van 3 m. Er is maar één functionele bouwlaag toegelaten in een teruggetrokken dakverdiep.
De aanvraag voorziet een vierde teruggetrokken dakverdiep. Dit dakverdiep heeft een hoogte van 3,30 m.
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Er kan een afwijking worden toegestaan op de maximale bouwhoogte die het RUP toelaat. Rekening houdend met een minimale interne vrije hoogte van 2,50 m, een dakpakket van 50 cm en een dakopstand van 20 cm wordt de maximum toegelaten hoogte van 3 m automatisch overschreden. Een dergelijke dikte van dakpakket is noodzakelijk om te voldoen aan de EPB-regelgeving inzake isolatie.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het terrein is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Toetsing gewestelijke verordening (GSV) en algemeen bouwreglement stad Gent (ABR) inzake hemelwater
MEERGEZINSWONING
Grondverhardingen
- Nieuwe (waterdoorlatende) verharding waarbij het hemelwater naar een aanpalende gras/groenstrook afwatert: 57 m²
- Nieuwe verharding (inrit): 16 m² aangesloten op hemelwaterput
Gebouwen of constructies
- Dakoppervlakte meergezinswoning: 275 m²
- Dakoppervlakte fietsenstalling: 31 m² - aangelegd als groendak (boven ondergrondse kelder) – watert natuurlijk af
- Dakoppervlakte ondergrondse parking: 88 m² aangesloten op hemelwaterput
Hemelwaterput: 12.000 l
EENGEZINSWONINGEN
Grondverhardingen
Woning 1: terras/toegangspad– 25 m² - afwaterend naar naastliggende groenzone
Woning 2: terras/toegangspad – 28 m² - afwaterend naar naastliggende groenzone
Gebouwen of constructies
Woning 1: dakoppervlakte van 67 m²- aangesloten op hemelwaterput 5.000 l
Fietsenstalling bij woning 1: 16 m² - aangelegd als groendak
Woning 2: dakoppervlakte van 69 m²- aangesloten op hemelwaterput 5.000 l
Fietsenstalling bij woning 2: 12 m² - aangelegd als groendak
Collectieve Infiltratievoorziening
Volume: 6600 l
Oppervlakte: 16 m²
Gescheiden stelsel
De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.
Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt, in de mate dat het niet wordt geïnfiltreerd, uit in de (nog niet gescheiden) openbare riool.
Verharding
De verhardingen moeten, zonder dat hiervoor een afvoersysteem wordt aangelegd, afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 25% van de oppervlakte van de afwaterende oppervlakte zijn. De oppervlakte waaronder zich ondergrondse constructies bevinden mogen niet in rekening gebracht worden bij de onverharde zone.
Hemelwaterput
MEERGEZINSWONING
Er wordt een hemelwaterput van 12 m³ voorzien en er worden 7 (alle) woongelegenheden aangesloten.
De aangesloten oppervlakte op de hemelwaterput bedraagt 245 m²: 121 m² , 36 m² (terras),
88 m² (dak P, boven ondergrondse parking) en 16 m² (verharding).
Er dient een hemelwaterput van minimum 26,1 m³ aangelegd worden conform de GSV.
EENGEZINSWONING
Er wordt voor elke eengezinswoning een hemelwaterput van 5 m³ voorzien conform de GSV.
De hemelwaterputten (voor de meersgezinswoning en eengezinswoningen) moeten voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt.
Er dienen aanvoerleidingen aangelegd naar elk toilet en naar de plaats waar de wasmachine wordt voorzien, van elke aan te sluiten woongelegenheid, en naar de tuin, indien aanwezig. Het opgevangen hemelwater dient maximaal gebruikt voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is.
Groendak
Er wordt een groendak van 177 m² voorzien:
-Dak A2.0/2.2: 118 m²
-Dak W 0.2: 12 m²
-Dak W 0.1: 16 m²
-Dak P: 17+14 m²
Het groendak moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 50 l/m².
Infiltratievoorziening
In rekening te brengen afwaterende oppervlakten (470 m²):
-Nieuwe verharding (inrit): 16 m²
-Dakoppervlakte meergezinswoning: 157 m² +118m²/2
-Dakoppervlakte ondergrondse parking (P): 88 m²
-Dakoppervlakte eengezinswoningen: 136 m²
-Dakoppervlakte fietsstallingen: 28 m²/2
De 2 eengezinswoningen (2x 30 m²) en 7 woongelegenheden (7x 30 m²) van de meergezinswoning worden aangesloten op de hemelwaterput. De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd op 200 m².
De infiltratievoorziening is bovengronds (wadi). De voorziening dient een inhoud te hebben van 6 600 liter en een oppervlakte van 16 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 6600 liter en een oppervlakte van 16 m².
De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
In het dossier werd een bemalingsstudie toegevoegd. Voor de bemaling zal er een klasse 2 vergunning aangevraagd moeten worden. Een lozingsnorm voor Arseen en Nikkel dient aangevraagd. Volgens de studie wordt het bemalingswater geloosd in de gemengde riolering, echter kan er geloosd worden op de RWA riolering in de Botestraat, deze is gelegen op 200 m van de bouw.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
De aanvraag is gedeeltelijk gelegen in pluviaal overstromingsgebied met middelgrote kans op overstromingen.
Er wordt aangegeven dat er rekening gehouden wordt volgens de principes van overstromingsveilig bouwen zoals
-oprit opgedeeld in drie delen met elk een specifiek doel
-plaatsen van minimale technische installaties in de kelder
-fundering 20 cm hoger optrekken.
-uitsluitend ophogen wat strikt noodzakelijk is
-vloer wordt afgewerkt met waterbestendig steenmateriaal
-hemelwaterputten voorzien met een waterdichte en stevig verankerde deksels
-plaatsen van een terugslagkleppen op de waterafvoeren.
Voorkom wateroverlast voor het project:
De vloerplaat (van het gebouw en andere kwetsbare functie zoals inrit garage) moet voldoende hoog in functie van het te verwachten overstromingspeil liggen.
De overstromingsdiepte in het huidig klimaat bij een middelgrote kans op overstroming bedraagt 19 cm boven het maaiveld (7,3 m TAW, bron: www.waterinfo.be/watertoets). Het vloerpeil van de woningen dient minimaal aangelegd te worden op 7,79 m TAW (overstromingspeil + 30 cm).
De vloerpas van de eengezinswoning W0.1 en de inrit van de ondergrondse garage moeten hoger aangelegd worden.
Voor de meergezinswoning en de andere eengezinswoning W0.2 is het niet duidelijk of de gebouwen in overstromingsgebied met middelgrote kans ligt, maar hier wordt ook aangeraden om het vloerpeil hoger aan te leggen.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Benutte ondergrondse ruimten worden afgeraden in overstromingsgebied met middelgrote kans op overstromingen. Er wordt vanuit gegaan dat de ondergrondse kelder buiten de overstromingszone ligt.
Vrijwaar ruimte voor water (en voorkom wateroverlast buiten het project):
Enkel wat strikt noodzakelijk is kan opgehoogd worden (gebouw, eventueel oprit/toegangsweg). Op de rest van het perceel moet het oorspronkelijk maaiveld behouden blijven (of verlaagd in functie van compensatie ruimte voor water, zie verder). Zo wordt ruimte voor water gevrijwaard.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 6 december 2023 tot 4 januari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 2 bezwaren ingediend.
De bezwaren worden als volgt samengevat:
Onvolledig en misleidend dossier - gebrekkige MER-screening
De gevelsnedes in de plannen zijn onduidelijk door het gebruiken van verschillende maatvoeringen.
De MER-screeningsnota beweert onterecht dat er voldoende parkeerplaatsen zijn en een goede ontsluitbaarheid is, terwijl de ontsluiting problematisch is. Het project leidt tot verkeersonveiligheid en een toename van parkeerdruk in de wijk, omdat er onvoldoende parkeerplaatsen op eigen terrein zijn voorzien. Er wordt geen rekening gehouden met de mogelijkheid van afzonderlijke verkoop van ondergrondse parkeerplaatsen en er is een gebrek aan garanties voor gemeenschappelijk gebruik.
De MER-screening vertoont tekortkomingen in het onderzoek naar mobiliteit en parkeergebruik
Ruimtelijke inpasbaarheid
Het voorgestelde project is strijdig met de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP en is niet verenigbaar met goede ruimtelijke ordening. Het ontwerp, met bouwblokken tot 12,62 m hoog en een inplanting in tweede bouwlijn, wordt als niet passend ervaren in de residentiële omgeving. De grootte, hoogte en visuele impact van het project vormen een te groot contrast met de omgeving. Het project zal zorgen voor hinder nl. inkijk wat tot een verlies van privacy zal leiden, lawaai overlast en mobiliteitsproblemen. Dit zal eveneens zorgen voor een waardevermindering van de omliggende woningen. De architectuur en uitstraling van het gebouw overstijgen de schaal van de directe omgeving, met negatieve effecten op de leefbaarheid van de buurt als gevolg. De huidige vergunningsaanvraag vermijdt problemen uit eerdere dossiers door een 'nevenfunctie' te schrappen, maar er wordt gewaarschuwd voor mogelijke toekomstige functiewijzigingen en de noodzaak van grondige evaluatie van mobiliteitsaspecten bij eventuele toekomstige aanvragen.
Milieuluik
Het is niet duidelijk waarom de bronbemaling klasse 2 niet is opgenomen in de vergunningsaanvraag. Het ontbreken hiervan kan de beoordeling van het gehele project beïnvloeden. De aanvraag bevat onvoldoende informatie over de invloed van het project op het groen in de omgeving en er worden geen beschermingsmaatregelen genoemd voor de bomen tijdens de bronbemaling.
De aanvraag bevat onduidelijkheden met betrekking tot de geplande warmtepompen. Hoewel vermeld wordt dat een dakrand als akoestische barrière wordt voorzien, blijft de invloed ervan onduidelijk. In het bijzonder wordt gevraagd naar maatregelen zoals akoestische omkastingen of trillingsdempers voor de 7 warmtepompen in de meergezinswoning. De aanvraag biedt onvoldoende informatie over deze maatregelen, en het is belangrijk om te weten of geluidsnormen kunnen worden nageleefd, inclusief mogelijke weerkaatsing van geluid in de omgeving.
Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
Onvolledig en misleidend dossier - gebrekkige MER-screening
De gevelsnedes en aanzichten worden voorzien van voldoende maataanduidingen. Er wordt een TAW-peil aangegeven onder andere in functie van de waterhuishouding en daarnaast worden hoogtes aangeduid ten opzichte van de nulpas. Vanuit de plannen is voldoende duidelijk afleesbaar hoe hoog de nieuwe gebouwen zullen zijn.
Er wordt vanuit de MER-screening geconcludeerd dat er geen aanzienlijke milieueffecten op de omgeving worden verwacht. Deze conclusie is gezien de kleinschaligheid van het project aannemelijk. De aanvraag voorziet in negen parkeerplaatsen voor negen woonentiteiten en voldoet hiermee aan de parkeerrichtlijnen van de Stad Gent. Een dergelijke stallingscapaciteit op het eigen terrein zou moeten volstaan voor de geplande functies opdat de parkeerdruk in de omgeving niet overmatig zal toenemen. Er worden binnen het project ook voldoende parkeerplaatsen voor fietsen voorzien. Daarnaast bevindt het project zich vlakbij een bus- en tramhalte waardoor de bewoners vlot gebruik kunnen maken van het openbaar vervoer.
Ruimtelijke inpasbaarheid
Het RUP Stedelijk Wonen wil de beleidsvisie over wonen in het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSG) en de woonstudie ondersteunen. In het RSG en de woonstudie zijn het opbouwen van een woningreserve, een voldoende bouwdichtheid, woonkwaliteit en een menging van verschillende woningtypologieën belangrijke thema’s. De behoefte aan bijkomende woningen blijft hoog en zal in de komende jaren zelfs nog stijgen. Het doel is om de woonbehoeften in stedelijke gebieden op te vangen, om de verhuisbewegingen naar het buitengebied tegen te gaan. De druk op de dichtbevolkte 19de-eeuwse wijken is reeds zeer groot, daarom kijken we nu en de komende jaren ook naar de 20ste-eeuwse wijken, zoals onder meer deze van Mariakerke of Wondelgem, om er op een slimme manier te gaan verdichten. ‘Ruimte voor Gent’- de nieuwe ruimtelijke structuurvisie voor de Stad Gent – geeft reeds een aantal algemene principes aan voor dit verdichtingsproces. Er treedt een belangrijke verdichting van het wonen op, zij het duidelijk gestructureerd met verschillende woningtypologieën en de creatie van voldoende groen en verweving met economische functies en woonondersteunende voorzieningen.
Specifiek voor het huidig project beschrijft de bestemming zone stedelijk woongebied parkstad de omgeving als een zuivere residentiele woonomgeving waarbij nagenoeg alle percelen reeds bebouwd zijn. Er wordt enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige aan wonen verwante functies. Omdat het een gebied betreft dat goed bediend wordt door een hoofdstamlijn van openbaar vervoer nl. de tramhalte Wondelgem Botestraat en omdat het perceel een grote oppervlakte heeft (1.388 m²), is er volgens het RUP mogelijkheid tot verdichting.
De mogelijkheden die het RUP toestaan bestaan uit:
- het toelaten van meergezinswoningen in de directe omgeving van de tramhalte ;
- de mogelijkheid om grote percelen op te splitsen;
- en/of met meerdere eengezinswoningen of schakelwoningen te bebouwen.
Bijkomend maakt het terrein deel uit van het bestaand en op te laden stedelijk knooppunt Wondelgem (S13). Een stedelijk knooppunt is een plek met een sterk ontwikkeld mobiliteitsnetwerk en/of bovenlokale voorzieningen. Ze bedienen stadsdelen, eerder dan wijken. De groei zal vooral moeten opgevangen worden in de groeistad, omdat deze knooppunten in de groeistad de potentie hebben om microcentraliteit te creëren in de twintigste-eeuwse gordel. Uiteraard moeten, om voldoende voorzieningen toe te laten, er ook voldoende netwerken aanwezig zijn: de tram en meerdere buslijnen zijn daarbij belangrijk, alsook een vlotte fietsroute naar het centrum en naar de groeistad. In Wondelgem zijn vooral stedelijke verdichtingsmogelijkheden tussen de Botestraat vanaf de tramhalte tot de Vroonstalledries. Verdichting moet in deze knooppunten vooral gezocht worden in de optimalisering van de ruimte: verschillende winkels hebben er een groot ruimtebeslag en kunnen via herinrichting een grotere verweving realiseren. Wondelgem heeft al een hoogfrequente tram.
Het RUP biedt de mogelijkheid om een gematigde verdichting te bereiken op deze plek. Met voorliggend project worden zowel eengezinswoningen als een meergezinswoning opgericht binnen de voorschriften van het RUP. Ook de bouwhoogte is in overeenstemming met de toegelaten bouwhoogte volgens het RUP. Het RUP laat woningen met drie bouwlagen en een afwerking toe. Een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag om de bouwhoogte te bepalen, alsook wordt de ondergrondse bouwlaag hier niet meegerekend. De teruggetrokken dakverdieping past zich in binnen een dakvolume van 50°.Er wordt wel afgeweken op de hoogte van de teruggetrokken verdieping, echter kan hier een afwijking worden toegestaan rekening houdend met de minimale interne vrije hoogte, het nodige dakpakket en de dakopstand.
Ook de beide eengezinswoningen (twee bouwlagen met een plat dak) zijn ruimtelijk te verantwoorden. Dit omdat de rechter aanpalende woning slechts over één bouwlaag met hellend dak beschikt, wat niet langer getuigt van compact en zuinig ruimtegebruik. Een plat dak heeft een kleinere impact dan een hellend dak waardoor de dakvorm eveneens wordt toegestaan.
Gelet op het feit dat een zeker verlies aan privacy een wezenlijk deel uitmaakt van een woonomgeving, kan niet worden gesteld dat de impact van de inplanting van de meergezinswoning van die aard zal zijn dat het wooncomfort van de omwonenden ernstig zal worden aangetast. De geplande meergezinswoning wordt op een afstand van min. 6,45 m van de zijdelingse perceelsgrenzen en ca. 20,90 m van de achterste perceelsgrens ingeplant.
Dergelijke afstand is ruim voldoende om te kunnen garanderen dat de woonkwaliteit en de privacy van de aanpalende percelen niet onaanvaardbaar zal worden geschaad. Dergelijke afstanden zijn eveneens voldoende om het verlies aan bezonning en licht in te perken. Daarnaast is een zeker verlies aan lichtinval onvermijdelijk in dergelijke randstedelijke omgeving.
Bijgevolg ondersteunt het RUP op deze manier de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen die Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent beschrijven voor de 20ste -eeuwse wijken in de groeistad.
Milieuluik
De bronbemaling is nodig voor de uitvoering van de bouwwerken. Ze kan gezien worden als een ingedeelde inrichting of activiteit die nodig is tijdens de uitvoeringsfase (bouwwerken), waardoor het melden of aanvragen van die activiteit apart van deze aanvraag mag gebeuren. Bij de melding of aanvraag van de bemaling zullen de effecten op de omgeving worden beoordeeld.
Er moeten steeds voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om geluidshinder bij de buren te voorkomen. Er moet ten allen tijde voldaan worden aan de geluidsnormen opgenomen in Vlarem II. Er worden milderende maatregelen opgenomen in de vergunning om de geluidshinder tot een minimum te beperken.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het doel van de aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning (bestaande uit zeven woonunits) en twee eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing en het rooien van een boom.
De projectsite is gelegen binnen het stedelijk knooppunt Wondelgem (tram tot Vroonstalledries) volgens het beleidskader ‘Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent’. In de onmiddellijke omgeving bevindt zich de tramhalte Botestraat waardoor het project vlot bereikbaar is via het openbaar vervoer. Het RUP Stedelijk Wonen duidt deze omgeving aan als geschikte locatie voor verdichting. Het voorliggende project streeft verdichting naar door het voorzien van zowel eengezinswoningen als een meergezinswoning (zowel 1-, 2- als 3-slaapkamerappartementen). Hierdoor wordt een gevarieerd woonaanbod gerealiseerd voor gezinnen binnen de groeistad.
VOLUME EN ARCHITECTUUR
Meergezinswoning
Het nieuwe woongebouw bestaat uit drie bouwlagen met een teruggetrokken dakverdieping. Het RUP laat drie bouwlagen met een afwerking toe en stelt dat “een teruggetrokken dakverdiep niet wordt meegerekend als bouwlaag om de bouwhoogte te bepalen.” De aanvraag ligt binnen het stedelijk weefsel waar een bouwhoogte van drie bouwlagen met een afwerking aanvaardbaar is. De ontworpen bouwhoogte zorgt ervoor dat er op een compacte manier gebouwd kan worden.
De meergezinswoning kent een bouwdiepte van 14,75 m (incl. terrassen). Deze bouwdiepte is aanvaardbaar aangezien de meergezinswoning centraal op de site wordt ingeplant. Hierdoor wordt minstens 6,45 m afstand gehouden tot de zijdelingse perceelsgrenzen. De bebouwing houdt eveneens ca. 20,90 m afstand tot de achterste perceelsgrens. Ten opzichte van de aanpalenden wordt voldoende afstand bewaard waardoor de impact van het nieuwe volume voldoende beperkt blijft. Bovendien is de nieuwe bebouwing hoofdzakelijk gericht naar de straatzijde en niet naar de achtertuinen, dewelke het meest privacy gevoelig zijn. De dagvertrekken en terrassen van de woonentiteiten op de verdiepingen worden voorzien langs de straatzijde.
Eengezinswoningen
De eengezinswoningen krijgen een gangbare bouwdiepte van 10 m zowel op het gelijkvloers als de verdieping en worden afgewerkt met een plat dak. De linker woning wordt ingeplant tegen de wachtgevel van de linker aanpalende buur, de rechter woning wordt ingeplant naast de voortuinzone van de rechter aanpalende buur. Dergelijke bouwdiepte en inplanting maken het mogelijk een compacte eengezinswoning op te richten met beperkte impact naar de aanpalenden.
Elke woning krijgt een fietsenberging in de achtertuin en een poortje dat toegang biedt tot de gemeenschappelijke tuinzone van het bouwproject.
PROGRAMMA
In het ontwerp worden negen entiteiten voorgesteld, waarvan twee entiteiten eengezinswoningen betreffen en zeven entiteiten zich binnen de meergezinswoning vestigen. De woonentiteiten binnen de meergezinswoning variëren in grootte (één met 1 slaapkamer, vier met 2 slaapkamers en twee met 3 slaapkamers) met een gemiddelde netto vloeroppervlakte van ca. 89 m². Dit voldoet aan de gemiddelde netto vloeroppervlakte van 75 m² voor entiteiten in een meergezinswoningen die de stad Gent oplegt. De eengezinswoningen hebben beide drie slaapkamers en een gemiddelde oppervlakte van ca. 113,5 m².
Elke entiteit beschikt over een buitenruimte dewelke voldoen aan de minimale eisen uit het algemeen bouwreglement.
MOBILITEIT EN PARKEREN
Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:
1. Type functie: Wonen
2. Ligging: Witte zone
3. Grootte: negen wooneenheden
Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 26 fietsparkeerplaatsen voor bewoners en 1 voor bezoekers en 7 à 18 autoparkeerplaatsen voor bewoners en 2 à 5 voor bezoekers. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen niet want:
Fiets
- Er worden 22 fietsparkeerplaatsen voorzien voor de meergezinswoning en 8 voor de eengezinswoningen. Dit is ruimschoots voldoende.
- Er werd rekening gehouden met de nood aan minstens 10% buitenmaatse fietsen, wat positief is.
- De inrichting van de fietsenstalling zelf is comfortabel.
- Er worden 4 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers voorzien aan de voorzijde van het perceel. Dit is voldoende.
- De fietsenstalling van de meergezinswoning is gelegen op de achterzijde van het perceel op het maaiveld. Fietsers kunnen via een onderdoorgang onder de gebouwen vlot naar de stalling.
- De fietsenstalling van de eengezinswoningen zijn gelegen in de tuin en enkel bereikbaar via de fietsenstalling voor de meergezinswoning en het achtergelegen kruiwagenpad. Dit is minder vlot, maar nog steeds aanvaardbaar.
Auto
- Er worden 9 autoparkeerplaatsen voorzien in de ondergrondse parkeergarage. Dit voldoet aan de minimumrichtlijn.
- Alle parkeerplaatsen zijn comfortabel ingericht.
- De in-en uitrit voor wagens laat geen tweerichtingsverkeer toe, hier moet een l voorrangssysteem (bvb lichtengeregeld) uitgewerkt worden.
De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.
GROEN
Voor het realiseren van het bouwproject dient één boom verwijderd te worden. Aangezien de boom zich binnen de bouwzone bevindt, is het rooien van deze boom onvermijdelijk. Als compensatie worden volgens het inplantingsplan 'nieuw' twee nieuwe bomen voorzien. Deze bomen zijn hoogstammige loofbomen (met minimumstamomtrek HS12/14) en worden aangeplant ten laatste het eerstvolgend plantseizoen na het realiseren van de ruwbouw en op minstens 2 m van de perceelsgrens (3 m aanbevolen).
Tot slot wordt naast de terrassen ook een gemeenschappelijke achtertuin aangelegd. Deze gemeenschappelijke tuinzone wordt voornamelijk groen aangelegd waardoor de verhardingen zich voldoende beperken.
BESLUIT
Het nieuwbouwproject is ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar mits het naleven van de bijzondere voorwaarden.
Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten
Ten allen tijde moet voldaan worden aan de geluidsnormen opgenomen in Vlarem II.
Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:
- Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden
- Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien
- Processturing waarbij de ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.
Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).
Dit wordt als opmerking opgenomen.
CONCLUSIE
De gevraagde omgevingsvergunning mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.
Volgende rubriek wordt gunstig beoordeeld:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioningsinstallaties (van 5 kW tot en met 200 kW) | Per woning zal een warmtepomp van 6KW (dus in totaal 12kw) met compressorvermogen van 2000W voorzien worden.
Per appartement zal een warmtepomp van 6KW (dus in totaal 42kw) met compressorvermogen van 2000W voorzien worden. | Nieuw | 54 kW |
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 7 woonentiteiten en 2 eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing en het exploiteren van warmtepompen aan de heer Dominique Huysman en Huysman Bouw nv (O.N.:0446279182) gelegen te Blauwstraat 96-102, 9032 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
De rubriek voor de inrichting/activiteit Warmtepompen Blauwstraat 96 - 102 met inrichtingsnummer 20230928-0051 beslist het college als volgt:
Vergunde rubriek:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioningsinstallaties (van 5 kW tot en met 200 kW) | Per woning zal een warmtepomp van 6KW (dus in totaal 12kw) met compressorvermogen van 2000W voorzien worden.
Per appartement zal een warmtepomp van 6KW (dus in totaal 42kw) met compressorvermogen van 2000W voorzien worden. | Nieuw | 54 kW |
Legt volgende voorwaarden op:
Externe adviezen:
- De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 21 december 2023 met kenmerk 067867-003/NVDV/2023
- De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 22 december 2023, met kenmerk AD-23-1424 – (zie AD-22-422) - 3de advies) moeten strikt nageleefd worden.
- De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 29 november 2023, met kenmerk 5000052904) moeten strikt nageleefd worden.
- De voorwaarden opgenomen in het advies van Wyre (advies van 29 november 2023) moeten strikt nageleefd worden.
- De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus (advies van 18 december 2023, met kenmerk JMS 537667) moeten strikt nageleefd worden.
Waterparagraaf:
Hemelwaterput:
- De meergezinswoning moet aangesloten worden op een hemelwaterput met een minimum inhoud van 26,1 m³.
Vloerpeil:
- Het vloerpeil van de woningen dient minimaal aangelegd te worden op 7,79 m TAW (overstromingspeil + 30 cm).
Riolering per woning:
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :
* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die je via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer
Er moet blijvend voorzien worden in een septische put per woning. Enkel alle toiletten dienen aangesloten te worden op de respectievelijke septische putten.
Openbaar domein:
Oprit:
Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 3 meter op het openbaar domein worden toegestaan, dit is de bestaande oprit. Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn.
De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden of voorzien van andere private materialen door de bouwheer. Ook halfverhardingen/steenslag - zowel nieuwe als bestaande - zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen/materialen opbreken op kosten van de bouwheer.
Openbaar domein:
Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.
De helling van de ondergrondse parking mag niet meer dan 4% bedragen over de eerste 5m te rekenen vanaf de rooilijn.
Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar en fysiek afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, haag, afsluiting, verschil in materialen etc.).
Privaat binnengebied:
Het binnengebied moet steeds privaat blijven. De bouwheer dient dan ook in te staan voor de aanleg van de wegenis met alle toebehoren (riolering, nutsleidingen, verlichting, groen e.d....).
De verkavelingsrichtlijnen van Farys van toepassing op deze volledige verkaveling.
Dit wil onder andere zeggen dat voor het berekenen van de noodzakelijke infiltratie- en buffervoorzieningen extra maatregelen dienen getroffen te worden bovenop de gewestelijke stedenbouwkundige verordening.
Het gemeenschappelijk privaat gebied moet aan dezelfde voorwaarden voldoen wat infiltratie en buffering van regenwater als bij verkavelingen waarbij de wegenis overgedragen wordt naar het openbaar domein.
Het ontwerp is alleen al op vlak van dimensionering (rooilijnbreedte, keerpunt) er niet op voorzien om de infrastructuur naar de standaarden/richtlijnen te kunnen aanpassen om een overdracht mogelijk te maken. Het binnengebied moet te allen tijde privaat blijven en blijvend worden aangeduid als privaat domein met een signalisatiebord op de toegangsweg aan de eigendomsgrens. Evenmin zal men zich kunnen beroepen op een zogenaamd statuut “openbare weg op privaat domein”. Alle beheers-, onderhouds- en vernieuwingsdaden zijn lasten hetzij voor een individuele eigenaar hetzij voor een gemeenschap van eigenaars.
De algemene en sectorale milieuvoorwaarden van titel II van het VLAREM:
De integrale en geconsolideerde tekst van titel II van het VLAREM is raadpleegbaar op de Milieunavigator, via de link: https://navigator.emis.vito.be/
Bij wijziging van VLAREM wordt de exploitant geacht de meest actuele versie van de van toepassing zijnde bepalingen na te leven.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Geluid:
Ten allen tijde moet voldaan worden aan de geluidsnormen opgenomen in Vlarem II.
Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:
- Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden
- Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien
- Processturing waarbij de ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.
Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).
Openbaar domein:
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
De bouwheer moet alle nodige veiligheids- en voorzorgsmaatregelen treffen om het onder water lopen van lokalen met regenwater/oppervlaktewater te voorkomen. In ieder geval zal het Stadsbestuur onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk kunnen gesteld worden voor het onder water lopen van laag gelegen constructies of constructies gelegen onder het straatniveau/omgevingsniveau.
Ondergrondse parking:
De in-en uitrit voor wagens laat geen tweerichtingsverkeer toe, hier moet een voorrangssysteem (bvb lichtengeregeld) uitgewerkt worden.
Huisnummering:
De bouwheer is zelf verantwoordelijk voor het aanvragen van een huisnummeringsattest na goedkeuring van de bouwvergunning. Aanvragen worden online ingediend. Deze informatie vindt men op de website van Stad Gent. https://stad.gent/nl/burgerzaken/verhuizen-en-adres/nieuw-huisnummer-aanvragen
Binnen een termijn van 30 dagen na de aanvraag vergezeld van de nodige documenten stelt de Stad het huisnummer dan wel de wijziging of schrapping vast, of worden de aanvrager en/of de eigenaar in kennis gesteld van de richttermijn waarbinnen de aanvraag zal worden behandeld.
Uitzetten bouwlijn:
Als bouwheer ben je zelf verantwoordelijk voor de correcte uitzetting van de bouwlijn. Dit wordt niet langer gecontroleerd door de Landmeetcel van Stad Gent.
Als de bouwlijn samenvalt met de rooilijn (grens openbaar/privaat domein), kijk dan zeker na of je de correcte rooilijn volgt. Let er bij voorbeeld zeker op in het geval een aanpalend pand gevelisolatie heeft die voor de rooilijn komt, dit geen verschuiving van de rooilijn inhoudt.
Bij twijfel over de juiste ligging van de rooilijn kan je contact opnemen met Projectbureau Ruimte (landmeetcel@stad.gent).
Rookmelders:
De woning / elke woonentiteit moet op elke verdieping uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.