Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Koen Van Acker met als contactadres Hollenaarstraat 46, 9041 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023110618) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 8 september 2023.
De aanvraag werd op 30 november 2023 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen gedeeltelijk voorwaardelijk vergund.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 22 januari 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: de regularisatie van een zwembad en verhardingen (woning nr. 33) en de regularisatie van een functiewijziging van een ateliergebouw met woonfunctie naar een atelier + berging (woning nr. 35)
• Adres: Blekerijstraat 33 en 35, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nrs. 2892G en 2892F
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 22 januari 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 30 november 2023 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
In het (de) beroepschrift(en) staan volgende relevante elementen en/of argumenten:
In voormelde voorwaardelijke vergunning werden 3 elementen uit de vergunning uitgesloten. Beroepsindiener tekent beroep aan tegen elk van de uitgesloten elementen:
Deze scheidingsmuur heeft nu een hoogte van 6m55 ipv de vergunde hoogte van 5m60. [...] Dit overschrijdt ruim de gebruikelijke normen [....]. De impact op aanpalende eigendommen en bij uitbreiding op de omgeving is te groot. Bovendien heeft deze ophoging geen enkel functioneel nut.
*De beroepsindiener stelt dat:
‘De regularisatieaanvraag had net tot doel om de uitgevoerde toestand te regulariseren. Stad Gent neemt als uitganspunt niet de bestaande toestand van vóór de vergunning, maar deze van de verleende vergunning. De tuinmuur werd niet opgehoogd, integendeel ze werd verlaagd tot het niveau van betonnen ringbalk. Immers het gebouw werd aanzienlijk verlaagd, wat op zich al een meerwaarde is voor de omgeving. Ook werd het volume aanzienlijk verminderd. Omwille van bouwtechnische redenen is het zwembad half verzonken in de grond. De omliggende tuinmuren werden afgebroken tot het niveau van de bestaande ringbalk uit bouwtechnische redenen (Stabiliteit) en veiligheidsoverwegingen. Deze rechtmatig tot stand gekomen tuinmuren zijn op heden dus verlaagd.’
Er moet min. een natuurlijk groen en onverhard aandeel van 99,73 m² in de tuin behouden blijven.
*De beroepsindiener stelt dat:
‘Stad Gent neemt als uitganspunt niet de bestaande toestand van vóór de vergunning, maar deze van de verleende vergunning. De tuinzone was vóór verbouwingswerken nagenoeg volledig verhard. Naar aanleiding van dit bezwaar werd de tuinzone opgemeten en werd een resterende tuinzone van 86,63m2 bekomen. Stad Gent weerhield in haar beoordeling een tuinzone van minimum 99,73m2. Een verschil van amper 13,10m2. Stad Gent oordeelt verkeerdelijk dat het terras strijdig zou zijn met het algemeen bouwreglement. Niet is minder waar. Immers in het ABR staat nergens een beperking van de oppervlakte. Bovendien zijn volgens het vrijstellingsbesluit verhardingen in de tuinzone vrijgesteld van vergunning met oppervlakten tot 80m2. De terrassen samen zijn < dan 80m2. Bovendien werden er bij de uitvoering grotere en meer infiltratieputten geplaatst dan noodzakelijk, wat de waterhuishouding extra ten goede komt. Het terras aan het zwembad is bovendien aangesloten op deze infiltratievoorziening. Ook het terras bij de keuken loop af in het maaiveld, zodat al het regenwater onmiddellijk in het eigen terrein draineert.’
De hoogte van de aanbouw moet conform de vergunning OMV_ 2020035847 uitgevoerd worden. De hoogte van de aanbouw werd niet volgens de bijzondere voorwaarden uit OMV_ 2020035847 uitgevoerd. De bijzondere voorwaarden uit deze vergunning worden integraal hernomen.
N.B. Dit betreft de laatste vergunning op voorliggend perceel, op deze voorwaardelijke vergunning werd geen beroep aangetekend.
*De beroepsindiener stelt dat:
‘Welnu de hoogte van de aanbouw is lager dan het toegestane maximum van wat de Deputatie oordeelde en slechts 25cm hoger dan wat volgens Stad Gent aanvaardbaar zou moeten zijn. De bezwaarindiener heeft alles in het werk gesteld om de aanbouw zo laag mogelijk te houden rekening houdende met de EPB-normen en dikten van de isolatie. Door het tijdsverlies van de eerste geweigerde aanvraag van 16-08-2019 werd de uiteindelijke vergunning pas bekomen op 04 juni 2020. De werken werden gestart in 2021, zodat aan de EPB-eisen van 2021 diende voldaan te worden. De bezwaarindiener begrijpt niet waarom Stad Gent, na gehoord te zijn bij de Deputatie, alsnog deze voorwaarde oplegde. Bovendien was dit – in tegenstelling wat Stad Gent oordeelde – technisch niet haalbaar.’
Aangezien in het beroepschrift nieuwe argumenten voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:
Het geheel van stedenbouwkundige handelingen dat werd aangevraagd op het perceel, nl. het extra bebouwen van het perceel dmv een zwembad en een nieuwe aanbouw vraagt mbt de goede ruimtelijke ordening om compenserende maatregelen op de rest van het perceel (conform de doelstellingen in de Structuurvisie ‘Ruimte voor Gent’, nl. ontpitten, ontharden en vergroenen in de dens stedelijke omgeving). Het verlagen van de bestaande -zeer hoge- linker tuinmuur en het perceel ontharden en natuurlijk vergroenen waren hier compenserende elementen. Het argument dat het al beter is dan het oorspronkelijk was (de hoogte van de tuinmuur en de verhardingsgraad op het perceel) gaat dus niet op. Het zwembad en de nieuwe aanbouw werden immers ook gerealiseerd.
Daarenboven stelt de beroepsindiener in 1.2/ dat het ABR geen beperking van verharding zou opleggen en refereert ook naar het Vrijstellingsbesluit.
Het ABR stelt wel degelijk dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden, uiteraard om de problematiek van wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.
Een vrijstelling uit het Vrijstellingsbesluit is enkel mogelijk indien de handelingen niet strijdig zijn met stedenbouwkundige verordeningen van gewest, provincie of gemeente en niet strijdig zijn met uitdrukkelijke voorwaarden van de bestaande stedenbouwkundige vergunningen en omgevingsvergunningen.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor de regularisatie van een zwembad en verhardingen (woning nr. 33) en de regularisatie van een functiewijziging van een ateliergebouw met woonfunctie naar een atelier + berging (woning nr. 35) van de heer Koen Van Acker, gelegen te Blekerijstraat 33 en 35, 9000 Gent.
Verzoekt de deputatie om volgende voorwaarden voor de geplande werken op te nemen:
De voorwaarden en de opmerkingen uit het collegebesluit van 30 november 2023 worden herhaald.