2024_CBS_03094 - OMV_2023171868 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het isoleren van de voorgevel - met openbaar onderzoek - Jozef Van Crombrugghestraat, 9000 Gent - Weigering

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Rintse Boffé met als contactadres Koninginlaan 41, 9820 Merelbeke heeft een aanvraag (OMV_2023171868) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 december 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het isoleren van de voorgevel

• Adres: Jozef Van Crombrugghestraat 54, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 1822F4

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 januari 2024.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 18 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te renoveren woning is gelegen in de Jozef Van Crombrugghestraat in de wijk Sluizeken - Tolhuis - Ham. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing bestaande uit 2 tot 3 bouwlagen gevat onder een hellend dak. 

Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen gevat onder een hellend dak. Het pand betreft is 19e eeuwse baksteenarchitectuur uit drie bouwlagen van twee traveeën onder doorlopende kroonlijst. De baksteenarchitectuur wordt gekenmerkt door het gebruik van getinte baksteenmotieven. Samen met het hoekpand Jozef Van Crombrugghestraat 52 vormt het een eenheidsarchitectuur.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

In deze aanvraag wordt de gevel geïsoleerd met 12 cm isolatie. Daarna wordt deze afgewerkt met crepi in een gebroken witte kleur ( 0,50 cm). De plint wordt afgewerkt met blauwsteen . Het buitenschrijnwerk blijft behouden. De totale uitsprong ten opzichte van de rooilijn bedraagt bijgevolg 12,50 cm. Het voetpad is 133 m breed in de bestaande toestand.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL TOLHUIS, goedgekeurd op 4 augustus 1989, en is bestemd als klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern, Zone A voor woningen en zone voor wegen.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften.

- Art. 3.6 gevelmaterialen:

Volgens de voorschriften moet het materiaalgebruik van alle gevels constructief en esthetisch verantwoord zijn. De toepassing en de kleur van de gevelmaterialen moeten in harmonie zijn met het straatbeeld. Het bezetten, bepleisteren of berapen van gevels in typische zand- en baksteenarchitectuur is niet toegelaten.
 

Toetsing: niet conform. In de aanvraag wordt de gevel afgewerkt met crepi. Dit is dus niet in overeenstemming met de voorschriften van het BPA.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.

De afwijkingen binnen huidige aanvraag hebben betrekking op de gevelmaterialen. Deze afwijking op het BPA inzake de gevelmaterialen is niet aanvaardbaar. Voorliggende aanvraag bevindt zich in een waardevolle context met erfgoedwaarde. Deze straat, en bij uitbreiding de volledige buurt rond de Tolhuislaan en Kartuizerlaan, wordt gekenmerkt door 19de-eeuwse bebouwing opgetrokken in baksteenarchitectuur. De aanvraag houd geen rekening met het behoud van de erfgoedwaarde van het pand en past zich niet in binnen de bestaande waardevolle omgeving. De voorgestelde ingreep doet afbreuk aan de architecturale erfgoedwaarde van het pand en aan het 19e eeuwse straatbeeld.

De aanvraag wordt ongunstig beoordeeld vanwege zijn strijdigheid met het BPA en de goede ruimtelijke ordening.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening. 

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- aan de straatkant gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een kleine overstromingskans ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist. 

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 januari 2024 tot 21 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
In de woning Lambert Queteletstraat 1 is vochtschade vastgesteld in de achterbouw die grenst met de achterste perceelsgrens van het pand van de aanvraag.  De werkzaamheden in het pand van de aanvraag, met name het slopen van de gelijkvloerse aanbouw, zouden volgens de bezwaarindiener de oorzaak zijn van deze schade.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
Bezwaar is ongegrond.
De mogelijke schade waarnaar de bezwaarindiener verwijst, maakt geen deel uit van voorliggende aanvraag. Voorliggende aanvraag heeft louter betrekking op het isoleren van de voorgevel.
Indien er vergunningsplichtige werkzaamheden gebeuren, moet hiervoor een vergunning worden aangevraagd. Dit wordt zo opgenomen als opmerking in het verdere verslag.

Het is de verantwoordelijkheid van de architect en de aannemer om de werken volgens de regels van het goed vakmanschap uit te voeren, uiteraard zonder schade te berokkenen aan de aanpalende percelen. Het is aangewezen om voorafgaandelijk aan de werken een plaatsbeschrijving te laten opmaken.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De stedenbouwkundige voorschriften van het BPA BINNENSTAD - DEEL TOLHUIS zijn voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.

- De afwijking inzake het de gevelmaterialen, wordt negatief beoordeeld (zie hoger, hoofdstuk 4 en de ruimtelijke beoordeling hieronder).

Hoewel het isoleren van de voorgevel een positief effect zal hebben op zowel het wooncomfort als de energie-efficiëntie van de woning, wordt de aanvraag evenwel ongunstig geadviseerd. De voorziene ingreep doet afbreuk aan de architecturale erfgoedwaarde van het pand en aan het 19e eeuwse straatbeeld waardoor de nieuwe gevel zich onvoldoende inpast binnen de bestaande context.

Het pand is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.

Opname in het CHE-gebied bevestigen de cultuur-historische waarde van het pand.

Het pand betreft is 19e eeuwse baksteenarchitectuur uit drie bouwlagen van twee traveeën onder doorlopende kroonlijst. De baksteenarchitectuur wordt gekenmerkt door het gebruik van getinte baksteenmotieven. Samen met het hoekpand Jozef Van Crombrugghestraat 52 vormt het een eenheidsarchitectuur. Daarbij vormt het de aanzet van het oneven deel van de Lambert Queteletstraat, gekenmerkt door gelijkaardige eengezinswoningen (zelfde gevelritmering en schaal) met een baksteenarchitectuur.

Deze straat, en bij uitbreiding de volledige buurt rond de Tolhuislaan en Kartuizerlaan, wordt gekenmerkt door 19de-eeuwse bebouwing opgetrokken in baksteenarchitectuur nl. eengezinswoningen met drie bouwlagen van twee traveeën onder doorlopende of iets verspringende kroonlijst. Risalieten en het gebruik van verschillend getinte baksteen verbreken enigszins de eentonigheid. Varianten in de vensteropeningen. 

Het pand heeft dan ook een beeldbepalende en architecturale waarde in het straatbeeld.

Het pand bezit nog voldoende afleesbare erfgoedwaarde in het geheel van het straatbeeld. Het ontwerp voorziet in het na-isoleren van dit pand waarbij alle detaillering verwijderd wordt. Deze ingreep doet afbreuk aan de architecturale erfgoedwaarde van het pand en aan het 19e eeuwse straatbeeld. Voorliggende aanvraag wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld.

Om de energetische prestaties van het pand te verbeteren, dient er gewerkt te worden met ingrepen die behoud van het waardevolle karakter van het pand verzoenen met de vraag naar verbeterd thermisch comfort. Dit kan verwezenlijkt worden door één of meerdere van volgende ingrepen: het na-isoleren van het dak; het na-isoleren van de achtergevel en de zijgevel en/of het voorzien van performanter buitenschrijnwerk in de achter- en voorgevel.  Aangezien een groot gedeelte van het voorgeveloppervlak bestaat uit buitenschrijnwerk, zal de impact van het voorzien van een buitengevelisolatiesysteem op het baksteengedeelte ook eerder beperkt zijn. Indien het na-isoleren van de voorgevel alsnog wenselijk is, zou er eventueel kunnen gewerkt worden met binnengevelisolatie.
 

Het is ook op te merken dat, indien er vergunningsplichtige werkzaamheden gebeuren, hiervoor een vergunning moet worden aangevraagd. Indien de gelijkvloerse aanbouw (gedeeltelijk) gesloopt werd zonder het voorafgaand bekomen van een vergunning, moet hiervoor een regularisatiedossier worden ingediend.
 

CONCLUSIE 

Ongunstig, de aanvraag is niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg en strijdig met de erfgoedwaarden van het pand en de omgeving
 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.