2024_CBS_03103 - OMV_2023171273 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning met handelsruimte naar een meergezinswoning met handelszaak - zonder openbaar onderzoek - Hoogstraat, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Huishandel BV met als contactadres Kleindokkaai 23, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023171273) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 9 januari 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning met handelsruimte naar een meergezinswoning met handelszaak

• Adres: Hoogstraat 69, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 2353B

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 2 februari 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het te verbouwen pand is gelegen op de hoek van de Hoogstraat met de Rasphuisstraat in de wijk Elisabethbegijnhof – Prinsenhof – Papegaai – Sint-Michiels. De omgeving is divers met een variatie aan residentiële, academische, commerciële en reca-invullingen. De bebouwing bestaat uit een variërende schaal van 2 tot 4 (hoge) bouwlagen. Het bestaande pand heeft een gelijkvloerse handelsruimte van ca. 43m² en een eengezinswoning van 284,9m².

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 86591) en wordt in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven:

“Hoekhuis

Twee bouwlagen hoog bepleisterd hoekhuis onder zadeldaken (pannen), vermoedelijk daterend uit derde kwart 18de eeuw. Voorgevel van vier traveeën met twee hoger opgetrokken middentraveeën, bekroond met driehoekig fronton. Rechthoekige vensters in vlakke doorlopende omlijsting gescheiden door brede penanten. Verbouwde begane grond. Gecementeerde en aangepaste zijgevel van één travee in de Rasphuisstraat.”

Het pand is gelegen binnen het wettelijk beschermde stadsgezicht “Dominicanenklooster met omgeving” (beschermingsbesluit van 01/07/1981). Het Dominicanenklooster, het voormalig abdishuis en de voormalige brouwerij, met hun omgeving, zijn beschermd als stadsgezicht omwille van het algemeen belang gevormd door de historische waarde.

Uit het plaatsbezoek en het archiefonderzoek blijkt dat de hoofdbouw langs de Hoogstraat zijn draagstructuur (gevels, binnenmuren, kapconstructie, moer- en kinderbalken) behield op de eerste en dakverdieping. De gelijkvloerse verdieping werd eerder verbouwd in functie van de inrichting van een handelspand. De oorspronkelijke kamerindeling op de gelijkvloerse verdieping werd beperkt gewijzigd in 1822, 1833 en 1940. De gevel van de gelijkvloerse verdieping en de volledige indeling van deze verdieping werd in 1967 grondiger verbouwd voor de inrichting van de apotheek.

Het aangrenzende deel van de hoofdbouw in de Rasphuisstraat (deel naast de hoekkamer) heeft een oudere kern maar alles wijst erop dat dit in de 19de eeuw werd opgetrokken of verhoogd. De kamerindeling en afwerking op de eerste verdieping, de dakconstructie (zadeldak aantakkend op het schilddak van de 18de-eeuwse constructie) en de gevelankers wijzen hierop. Een oude foto uit de collectie van de SCMS toont een oudere gevelafwerking met een berotsing. De huidige pleister met schijnvoegen werd dus later aangebracht.

Het rechtse deel in de Rasphuisstraat met de geglazuurde gevelsteen dateert integraal van 1967 en verving een oudere woning van 2 traveeën breed.

Zowel de 18de-eeuwse hoofdbouw langs de Hoogstraat als het 19de-eeuwse aangrenzende deel langs de Rasphuisstraat behielden, met uitzondering van de verbouwde gelijkvloerse verdieping hun erfgoedwaarde.

Het pand heeft een architecturale, esthetische en historische waarde. Deze erfgoedwaarden komen tot uiting in volgende aspecten:

-      Het uitzicht van de gevels met hun indeling, ritmiek, gevelgeleding, materialisatie en buitenschrijnwerk, van de daken met hun volumes en dakafwerkingsmateriaal.

-      De dragende structuur: de dragende muren, houten dak- en vloerconstructies met moer- en kinderbalken, roosteringen en kapconstructie (spanten en gordingen).

-      De indeling: kenmerkende plattegrond voor de functie en periode waarin het gebouw is opgericht.

-      De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling.

-      Authentieke interieurelementen zoals vloerafwerkingen, schouwen met hun schouwmantel, stucwerkplafonds, e.d.m.

Al deze elementen hebben erfgoedwaarde en bepalen het karakter van het gebouw.

De behouden 18de- en 19de-eeuwse architectuur van de straatgevel en het dak zorgen ervoor dat het pand de omgevende ruimtelijke structuur ondersteunt en een bepalend deel is van dit beschermde stadsgezicht. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag wordt de renovatie en omvorming van een handelswoonst tot een meergezinswoning (3 woonentiteiten) met handels gelijkvloers beoogd.

Het voorstel voorziet langs de Hoogstraat een handelsruimte met kelder als opslag mogelijkheid.

Langs de Rasphuisstraat wordt toegang tot de meergezinswoning voorzien met fietsenberging. Er wordt hier ook een studio voorzien (47,4m²).

Op de eerste en tweede verdieping worden de appartementen voorzien. In het deel volume langs de Rasphuisstraat wordt een 1-slaapkamer appartement voorzien (71,3m²). Langs het deelvolume van de Hoogstraat wordt een 3-slaapkamer appartement voorzien (114,7m²). 

Langs de Rasphuisstraat wordt op het bestaande volume een nieuw hellend dak voorzien met inpandige dakterrassen voor de woningen. De kroonslijsthoogte ligt op hoogte 8,62m. De nieuwe nokhoogte komt te liggen op 11,72m, beiden gemeten ten opzichte van de rooilijn.
De dakinsijding houdt 60cm afstand van rechts. De totale breedte bedraagt circa 6m. Tussen beiden terrassen wordt nog een strook voorzien van circa 70cm om scheiding te tonen. De breedte van het linkse terras is circa 3,5m en de breedte van het rechtse terras is 1,8m. De hoogte van de insnijding bedraagt circa 1,57m.

De gevel wordt herwerkt. De handelsplint langs de Hoogstraat wordt voorzien van 4 verticale ramen met tussenin nieuwe geveldelen afgewerkt in pleister en plint in arduinsteen. Langs de Rasphuisstraat wordt de gevel opnieuw ontworpen met nieuwe raamopeningen. Het gebouwdeel nabij de Hoogstraat wordt afgewerkt met pleister en arduinen plint. Het gedeelte van in de Rasphuisstraat wordt afgewerkt met een gevelafwerking in grijze betonlook. Het schrijnwerk wordt voorzien in zwart aluminium.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

-      Op 23/02/2023 werd een weigering afgeleverd voor de renovatie en omvorming van een handelswoonst tot een meergezinswoning (3 woonentiteiten) met handelsgelijkvloers (OMV_2022162188).

Stedenbouwkundige vergunningen

-      Op 10/04/1967 werd een vergunning afgeleverd voor het uitbreiden van een woonhuis met apotheek na slopen van het naastgelegen huis in de rasphuisstraat en verbouwen van de benedenverdieping met de benedenvoorgevel van de bestaande apotheek. (Litt. H-3-67)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Voorwaardelijk gunstig advies van Onroerend Erfgoed afgeleverd op 26 februari 2024 onder ref. 4.002/44021/730.9:
Voor de gevraagde handelingen verlenen we onder voorwaarden een gunstig advies (omgevingsvergunning art. 6.4.4, §2, tweede lid Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013).

Motivering

Het stadsgezicht ‘Dominicanenklooster met omgeving’ is beschermd omwille van zijn historische waarde.

De aanvraag omvat de functiewijziging van het gebouw naar handel met meergezinswoningen. Hierbij wordt het historische 18de eeuwse hoekgebouw gerenoveerd en gerestaureerd. De historische delen in de Rasphuisstraat zijn minder waardevol en krijgen een herwaardering. De andere bijhorende volumes langsheen de Rasphuisstraat zijn niet waardevol, worden gesloopt en krijgen een nieuwe invulling. De voorziene architectuur is eigentijds en sluit aan bij de kenmerken van het omringend stadsgezicht.

Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:

* Bij de vernieuwing van het dak van het 18de eeuwse hoekpand moet een blauw gesmoorde Boomse pan zonder sluiting worden geplaatst.

* Voor het dakvlak aan de Hoogstraat is een afwerking met zwarte pannen voorzien. In de Rasphuisstraat zijn rode dakpannen voorzien. Beide dakvlakken moeten in de zelfde kleur voorzien worden, zodat het 18de eeuwse gebouw als een éénheid ervaren wordt. De nieuwbouw kan in een afwijkende kleur voorzien worden.

Als ze aan deze voorwaarden voldoen, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de bescherming. Als ze niet aan de voorwaarden voldoen, dan is ons advies ongunstig.

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 6 februari 2024 onder ref. 069878-003/PV/2024:
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 12 februari 2024 onder ref. 5000059188:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Gunstig advies.

Na zorgvuldige overweging en in overeenstemming met de richtlijnen van Fluvius, willen we u informeren dat er geen werken door Fluvius zullen worden uitgevoerd en bijgevolg geen kosten zullen worden aangerekend indien u een gewone standaardaansluiting aanvraagt van maximaal 17,3 kVA per lot. Voor het handelspand kan er voorzien worden tot 40A 3F. Indien er grotere vermogens gewenst zijn, gelieve contact op te nemen met Fluvius en dan zal er een nieuwe studie gebeuren. Het is belangrijk op te merken dat de kosten voor het aansluiten van de tellers zullen worden opgenomen in de offerte voor de aansluiting zelf.

Binnen het project bevinden zich ook toestellen van functionele openbare verlichting op de gevel. Deze staan in voor de conforme verlichting van de openbare weg.

Ingeval deze toestellen en bekabeling er naartoe zouden hinderen of indien de toestellen in de steigers zouden komen te staan en dus hun functioneel nut niet meer zouden hebben, dan wordt er best tijdig nagezien in samenspraak met de lichtcel van Stad Gent (openbareverlichting@stad.gent) waar er tijdelijke oplossingen kunnen voorzien worden. Hiertoe vragen wij om zowel Fluvius als de lichtcel als initiatiefnemen tijdig samen te brengen in een overleg (minstens 12 werkweken voorafgaandelijk aan de start van de gevelwerken of liefst nog vroeger).

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project:5222259188.

Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als referentie toegelaten bouwhoogte (in meter) en verwevingszone.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening publiciteit

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening. (Besluit van de Vlaamse Regering van 12 mei 2023)

Het ontwerp voorziet geen publiciteit

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1% kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Er gebeuren werken aan de afwatering waardoor de aanleg van een hemelwaterput verplicht is.

De horizontale dakoppervlakte, waaraan werken worden uitgevoerd, bedraagt 142,4m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 10.000l.

De hemelwaterput wordt uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.

Het perceel is een hoekperceel welke volledig bebouwd is. De bezetting van het perceel blijft ongewijzigd. Het is vanuit technisch oogpunt niet haalbaar om een hemelwaterput te voorzien binnen de geplande verbouwingen. Het perceel is onvoldoende breed om een hemelwaterput te voorzien conform de richtlijnen. Bijgevolg wordt er een uitzondering toegestaan om geen hemelwaterput te voorzien.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
FUNCTIE

Het pand bevindt zich, volgens de Visienota Handel en Horeca 2023, in de categorie “buurtwinkelgebied”.  In buurtwinkelgebied streven we naar een basisaanbod op wandel- of fietsafstand voor elke inwoner van Gent.  Het is positief om in dit pand een handelsruimte te voorzien.

Verder is de woning met netto-vloeroppervlakte van ca. 285m² geen te beschermen eengezinswoning en wordt bijgevolg verder onderzocht of een opdeling in deze context mogelijk is. Dit onderzoek vertaalt zich in de woningtypetoets. Op basis van onze informatie zijn we tot de conclusie gekomen dat de Hoogstraat opgenomen is op de lijst B1 als invalsweg waardoor vraag 1 een score 1 krijgt. Het onderzoek naar de buurt heeft tot de conclusie geleid dat overwegend meergezinswoningen in de buurt aanwezig zijn en dat beide buren geen eengezinswoning zijn. Daarom worden de scores voor vraag 2 en vraag 3 vastgelegd op 0. Het parkeren kan voor dit perceel in deze context niet op eigen terrein opgevangen worden en krijgt daarom score 2 voor vraag 4. Het aantal mogelijk bouwlagen in deze context is het behouden van de bestaande 2 bouwlagen vanwege de erfgoedcontext waardoor voor vraag 5 ook een score 2 wordt gegeven. Voor vraag 6 wordt geconcludeerd dat vanwege het perceel en de erfgoedcontext de invulling van eengezinswoning moeilijk is waardoor een score 1 terecht is. De totale eindscore komt zo op 6 waardoor er geen voorkeur voor een woningtype is en de opdeling naar meergezinswoning mogelijk is.

De inrichting van de appartementen voldoet aan de minimale oppervlakte normen. Er wordt een logische inrichting voorzien met voldoende ruimte, licht en woonkwaliteit. De appartementen op de verdiepingen worden voorzien van een private buitenruimte. Dit is positief te benaderen. De mix in het pand is ook gunstig te beoordelen met een studio, een middelgroot appartement en een groot appartement waarvan de gemiddelde netto-vloeroppervlakte op circa 76,3m² komt. De opdeling en inrichting van het pand kan bijgevolg positief beoordeeld worden.

DAKUITBREIDING

Het nieuwe dak langs het gebouwdeel van de Rasphuisstraat sluit aan met de bedaking van het gebouwdeel langs de Hoogstraat. De kroonlijsthoogte en nokhoogte sluiten bij elkaar aan. Dit laat toe om intern efficiënter het ruimtegebruik efficiënter in te richten alsook geeft het de mogelijkheid om de buitenruimtes te voorzien wat de algehele kwaliteit voor de woonentiteiten verhoogt. Het nieuwe volume is aansluitend bij het kenmerkende volume van de gevel en is bijgevolg inpasbaar te beoordelen. De aanvraag is daarom positief te boordelen.

ERFGOED

Het pand heeft een architecturale en historische waarde. Voor inventarispanden wordt een geïntegreerde aanpak gehanteerd. Erfgoedwaarde wordt daarbij niet alleen bepaald door het uitzicht van een gebouw, maar komt tot uiting in meerdere aspecten:

-      Het uitzicht van de gevels met hun indeling, ritmiek, gevelgeleding, materialisatie en buitenschrijnwerk, van de daken met hun volumes en dakafwerkingsmateriaal.

-      De dragende structuur: de dragende muren, houten dak- en vloerconstructies, keldergewelven.

-      De indeling: kenmerkende plattegrond voor de functie en periode waarin het gebouw is opgericht.

-      De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling.

-      Authentieke interieurelementen zoals deuren, schouwen met hun schouwmantel, stucwerkplafonds,  e.d.m.

Al deze elementen hebben erfgoedwaarde en bepalen het karakter van het gebouw. Ze moeten maximaal behouden blijven.

De indeling en constructie van het gebouw zorgen ervoor dat de voorgestelde functies van handelszaak en woonentiteiten verenigbaar is met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand. 

De voorgestelde verbouwing van de gevel Hoogstraat herwaardeert de 18de-eeuwse gevelopbouw. Door het opnieuw voorzien van penanten conform de oorspronkelijke traveeverdeling en een gevelafwerking met een gladde bepleistering geschilderd in dezelfde kleur als het 18de-eeuwse geveldeel. Het vervangen van het storende schrijnwerk op de eerste en tweede verdieping door geschilderd houten schrijnwerk naar 18de-eeuws model.

De voorgestelde wijzigingen in de gevel zijde Rasphuisstraat zijn aanvaardbaar: de ingrepen komen niet in conflict met de erfgoedwaarden van de 18e-en 19de-eeuwse geveldelen. Ook hier betekent de aanpassing van het omvangrijke etalageraam naar een raam met de omvang van de winkelpui die hier aanwezig was, een herstel van de oorspronkelijke traveeverdeling.

Ook de aanpassing van de brede raam in het rechtse deel van deze gevel is een positieve ingreep.

Omwille van het gebrek aan erfgoedwaarde van het deel in de Rasphuisstraat dat dateert van 1967 is sloop en vervanging van dit gebouwdeel aanvaardbaar. De vervangende nieuwe gevel werd afgestemd op de aanpalende bebouwing en de ligging in dit beschermde stadsgezicht.

De kamerindeling, structuren (wanden, gevels, moer- en kinderbalken en kapconstructie) en waardevolle elementen zoals de schouwen met de nog aanwezige schouwmantels op de eerste verdieping blijven behouden in de 18de- en 19de-eeuwse delen van het gebouw.  De verschillende trappen dateren van verschillende bouwfasen en hebben weinig erfgoedwaarde. Het vervangen van de trappen zoals voorgesteld, is aanvaardbaar.

De voorgestelde aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd. De voorwaarden omvatten behoud van dakkapel met fronton, gebruik van gesmoorde Boomse dakpannen en nokpannen, behoud en herstel van stucwerkplafonds in de handelsruimte en het te onderzoeken van de kleurstelling voor de kalkbepleistering.  Deze voorwaarden beogen een behoud en waar mogelijk herstel van de erfgoedwaarden.

MOBILITEIT

De bouwheer voorziet in totaal 8 fietsparkeerplaatsen. Strikt genomen zijn dit niet voldoende fietsparkeerplaatsen, maar deze afwijking is om meerdere redenen aanvaardbaar:

- Het gaat om een bestaand, historisch pand. De mogelijkheden voor het inrichten van een fietsenberging zijn beperkt. De bouwheer doet een duidelijke inspanning om zo veel mogelijk fietsparkeerplaatsen te voorzien;

- Voor dergelijk klein project mag naar het openbaar domein verwezen worden om de fietsparkeervraag voor bezoekers op te vangen;

- De afmetingen van de fietsenberging voldoet aan de stedelijke richtlijnen;

Het enige minpunt aan voorliggende plannen is dat de toegang naar de fietsenberging niet comfortabel is. Er dient onderzocht te worden in hoeverre de deur naar de fietsenberging verschoven kan worden richting de inkomdeur. Indien dit technisch uitvoerbaar is, zou verder ook een schuifdeur als toegang naar de fietsenberging kunnen helpen om het gebruiksgemak van de fietsenberging te verhogen. Tot slot zou ook de breedte van de deur naar de fietsenberging minstens 1,10m moeten zijn. Deze ingreep kan zonder nieuwe vergunning gebeuren aangezien het verplaatsen van deze deur in een niet-structurele wand betreft.

PUBLICITEIT

Het voorstel omvat geen publiciteit. Er moet rekening gehouden worden dat hiervoor mogelijks een nieuwe aanvraag voor Omgevingsvergunning moet ingediend worden en/of een toelating gevraagd moet worden in functie van het beschermd stads- en dorpsgezicht.

Zaakgebonden publiciteit van een handelspand moet voldoen aan volgende voorwaarden:

-      Aantal: maximum 1 keer de naam van het pand op de gevel en maximum 1 dubbelzijdig uithangbord per handelspand

-      Plaats van de publiciteit: boven de gevelopeningen van de gelijkvloerse verdieping en onder de dorpels van de eerste verdieping

-      Op het gevelvlak is enkel losse belettering is toegestaan. De letters moeten rechtstreeks op de gevel worden aangebracht en niet via een paneel of een (al dan niet verlicht) bord. De omvang mag niet domineren in het gevelbeeld van de gelijkvloerse verdieping en moet de schaal en architectuur van het pand respecteren.

-      Dwars op de  gevel: max. afmetingen 60x60x10cm

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.