2024_CBS_03110 - OMV_2023141933 K - aanvraag omgevingsvergunning voor een functiewijziging en verbouwing van een meergezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Phoenixstraat, 9000 Gent - Weigering

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Albert Balai / Ardit Balai met als contactadres Pauwstraat 33, 9080 Lochristi hebben een aanvraag (OMV_2023141933) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 november 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: een functiewijziging en verbouwing van een meergezinswoning

• Adres: Phoenixstraat 22-32A, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 6 sectie F nrs. 75D en 75E

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 12 februari 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het te verbouwen pand bevindt zich langs de Phoenixstraat, in de wijk ‘Brugse Poort – Rooigem’. De Phoenixstraat is een straat die gekenmerkt wordt door zowel woonfuncties als commerciële functies in de plint, overwegend met wonen op de verdiepingen.

Het pand in kwestie omvat in de bestaande toestand een handelszaak op het gelijkvloers en meerdere woonentiteiten op de bovenliggende verdiepingen (2 per bouwlaag). Het pand is opgebouwd uit 3 volwaardige bouwlagen met een hellend dak. Het dak is, zowel aan de voor- als achterzijde, voorzien van een forse dakuitbouw. Achter het hoofdgebouw bevindt zich een bijgebouw van 3 bouwlagen afgewerkt met een plat dak, opgesteld tegen de linker perceelsgrens en tot tegen de achterste perceelsgrens. Tegen de achterste perceelsgrens rechts is er een tweede bijgebouw aanwezig bestaande uit twee bouwlagen met een plat dak. De resterende ruimte is bebouwd op het gelijkvloers waardoor het volledige perceel bebouwd is.

Voorliggende aanvraag strekt tot het omvormen van de gelijkvloerse commerciële ruimte naar twee woonentiteiten.

De eerste entiteit, een studio met een oppervlakte van 40 m², bevindt zich aan de straatzijde. Tussen de voorgevel en de rooilijn wordt een terras (3,50 m²) voorzien. Aan de achterzijde wordt door sloop van de gelijkvloerse aanbouw een (eerste) ‘binnentuin’ voorzien (16,60 m²) waardoor de studio aan de achterzijde ook daglicht kan ontvangen. De tweede woonentiteit, een appartement met een oppervlakte van 75 m² en 2 slaapkamers, bevindt zich aan de achterzijde van het perceel. Daglicht wordt naar binnen gebracht door middel van de eerste binnentuin en door een tweede binnentuin (7,10 m²). De tweede binnentuin ontstaat door sloop van een deel van het bijgebouw (circulatiekern) opgebouwd uit 3 bouwlagen. In de hoek van de linker perceelsgrens met de achterste perceelsgrens kan daardoor plaatselijk de scheidingsmuur verlaagd worden van 10,65 naar 3,30 meter.  Aan de

Aan de voorzijde wordt een gemeenschappelijke fietsenberging met een oppervlakte van 18,40 m² voorzien. Links bevindt zich de inkom naar alle bovenliggende appartementen.

Op de eerste verdieping blijft het aantal woonentiteiten ongewijzigd, zijnde 2. Door de gedeeltelijke sloop achteraan links, wijzigt de oppervlakte en inrichting van het achterste appartement. Er wordt een derde slaapkamer gerealiseerd die licht neemt via de tweede binnentuin en de inrichting wordt beperkt gewijzigd. De inrichting van het voorste appartement (met 1 slaapkamer) blijft ongewijzigd.

Op de tweede verdieping blijft de inrichting van het voorste appartement opnieuw ongewijzigd, het appartement achteraan wordt beperkt gewijzigd. Door de sloop van de circulatiekern kan de slaapkamer aan de achterzijde opnieuw licht nemen via deze binnentuin. Het gesloopte volume wordt ongeveer gecompenseerd door een nieuwe volume-uitbreiding boven het platte dak van het onderliggende bijgebouw. Er wordt een afstand ten opzichte van de achterste perceelsgrens gehouden van minimaal ca. 90 cm. Ten opzichte van de rechter perceelsgrens bedraagt de afstand minimaal ca. 3,40 meter. De volume-uitbreiding heeft een dakoppervlak van 6,30 m² en wordt afgewerkt met een plat dak met een dakrandhoogte van 10,65 meter (aansluitend op het platte dak van de bestaande aanbouw).

Op de derde verdieping blijft de inrichting en oppervlakte van de twee woonentiteiten, met elk één aparte slaapkamer, ongewijzigd.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen:

* Op 20/06/1966 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woonhuis met winkel tot een gebouw met winkel en 6 appartementen, door uitbreiden en bijbouwen van een  3° verdieping. (Litt. P-8-66)

* Op 25/07/1967 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van de annexen. (KW P-9-67)

* Op 04/09/2008 werd een vergunning afgeleverd voor een functiewijziging van een handelsruimte tot een horecazaak met de hiervoor noodzakelijke interieuraanpassingen. (2008/810)

Voor het perceel werd volgend stedenbouwkundig misdrijf vastgesteld:

* Op 14 april 2022 werd volgende vastgesteld:

        Het plaatsen van twee aan elkaar gekoppelde zonneluifels over de totale breedte van de voorgevel net boven de inham op het gelijkvloers.

        Het plaatsen van verlichte 'Jupiler' reclame, 1 haaks aan de voorgevel en 1 vlak aan de voorgevel net boven de zonneluifels en onder de raamdorpels van de ramen op het eerste verdiep.

        Het dwars aan de gevel plaatsen van 2 windschermen ter afbakening van de terraszone.

Op 21 april 2022 werd aangemaand om dit misdrijf te regulariseren.

Dit stedenbouwkundig misdrijf is ondertussen strafrechtelijk verjaard. De strafrechtelijke verjaringstermijn voor de wederrechtelijke uitvoering van deze werken bedraagt namelijk 5 jaar en de instandhouding van deze werken is op zich niet strafbaar meer in de huidige wetgeving. De toestand wordt daardoor evenwel niet geregulariseerd en blijft dus onvergund.

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Voorwaardelijk gunstig advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 11 maart 2024 onder ref. AB/2024/193:

A) De voorwaarden waaraan voldaan moeten worden, zijn:

• De GSVH 2023 is van kracht bij een verbouwing met werken aan de afwatering. Hierbij wordt de het plaatsen van een hemelwaterput verplicht (tenzij al een aanwezig is) en gedimensioneerd op basis van de volledige dakoppervlakte (207,21 m²). Aangezien dit >200 m² is dient een volume van 100 l/m² voorzien te worden, tenzij kan aangetoond worden dat de gebruiksmogelijkheden niet in verhouding zijn tot het vastgelegde volume. De geplande hemelwaterput van 5.000 L voldoet hier niet aan.

• Het is verplicht minstens alle leidingen naar elk toilet en wasmachine aan te sluiten op de hemelwaterput. Dit wordt niet beschreven. Hergebruik wordt op de plannen aangegeven maar dient verder gespecifieerd te worden.

Opmerking:

• Indien het kadastrale perceel groter is dan 120 m², is een infiltratievoorziening plaatsen verplicht. De gevraagde afwijking hiervoor kan aanvaard worden aangezien het perceel reeds volledig bebouwd is en de geplande niet bebouwde delen dienstig zijn voor de plaatsing van ondergrondse infrastructuur zoals regenwater- en septische put. De geplande toestand is een verbetering tegenover de bestaande toestand, met een gedeeltelijke ontharding van 23,70 m² en het scheiden van afvalwater. Echter willen we aanmoedigen om, indien mogelijk, nog te ontharden om bovengrondse infiltratie mogelijk te maken. In het noorden van het perceel wordt bijvoorbeeld een binnentuin voorzien die, mits herschikking van locatie eventueel, dienst kan doen als infiltratieoppervlak.

B) Watertoetsadvies

1) Beschrijving van het project en de kenmerken van het watersysteem die door het project kunnen beïnvloed worden

Het projectgebied is gelegen langs en stroomt af naar de Coupure (beheerder: De Vlaamse Waterweg nv).

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten 2023 niet overstromingsgevoelig: het terrein kent geen overstroming gemodelleerd voor fluviale, pluviale overstromingen en voor overstromingen vanuit de zee.

De volgende gegevens zijn relevant voor de watertoets:

- De horizontale dakoppervlakte bedraagt 207,21 m²;

- De bijkomende verharding bedraagt 0 m², er wordt 23,70 m² onthard;

- Het hemelwater zal worden opgevangen in een hemelwaterput, waarvan het volume herberekend dient te worden.

- De hemelwaterput heeft een overloop naar openbare riolering. Er wordt geen infiltratievoorziening voorzien aangezien het perceel reeds volledig bebouwd is en de geplande niet bebouwde delen dienstig zijn voor de plaatsing van ondergrondse infrastructuur zoals regenwater- en septische put. De geplande toestand is een verbetering tegenover de bestaande toestand.

2) Op het project toepasselijke voorschriften uit het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde

Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde formuleert maatregelen om wateroverlast (en watertekort) in het bekken te voorkomen. De strategie "vasthouden-bergen-afvoeren" is hierbij van toepassing. Dit kan door het vermijden van de toename van verharde oppervlakte, het afkoppelen van hemelwater van de riolering, hergebruik ter plaatse, infiltreren waar mogelijk, bufferen, vertraagd afvoeren, vermijden van inbuizingen, aanleggen van groendaken, ... Via het instrument van de watertoets worden schadelijke effecten van nieuwe plannen, programma’s en vergunningen vermeden door het opleggen van gepaste maatregelen of het niet toestaan van nieuwe ontwikkelingen.

Er zijn geen acties opgenomen in het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde (2022-2027) die betrekking hebben op de vergunningsaanvraag.

3) Beoordeling van verenigbaarheid met het watersysteem

3.1 gewijzigd overstromingsregime

Het projectgebied is niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

3.2 gewijzigd afstromingsregime en gewijzigde infiltratie naar het grondwater

Er wordt pas voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater als er een hemelwaterput aanwezig is die in overeenstemming staat met de aangesloten dakoppervlakte en het voorziene aangetoonde hergebruik en er ook effectief hergebruik van dit opgevangen hemelwater wordt voorzien (aftappunten worden op het plan aangeduid). De overloop van deze hemelwaterput wordt niet aangesloten op een infiltratievoorziening (zie hoger vermelde opmerking).

3.3 gewijzigde oppervlaktewaterkwaliteit en gewijzigd aantal puntbronnen

Ten gevolge van de geplande ingrepen worden er geen betekenisvol nadelige effecten op de oppervlaktewaterkwaliteit verwacht. De riolering wordt gescheiden en de vuilwaterriolering wordt aangesloten op de openbare riolering in de straat.

3.4 gewijzigd grondwaterstromingspatroon en gewijzigde grondwaterkwaliteit

Het project voorziet geen nieuwe ondergrondse constructies, waardoor er geen impact op het grondwaterstromingspatroon wordt verwacht.

Er wordt geen impact op de grondwaterkwaliteit verwacht.

3.5 watergebonden natuur en structuurkwaliteit

Binnen het projectgebied komt geen biologisch waardevolle watergebonden natuur voor. Er worden geen werken aan de oever voorzien en bijgevolg zal de structuurkwaliteit van de Leie niet veranderen. Er wordt geen significant negatieve impact op de watergebonden natuur en structuurkwaliteit verwacht.

4) Toetsing aan doelstellingen en beginselen DIWB

Het project voldoet niet aan het standstillbeginsel. De aanvraag is onder hoger vermelde voorwaarden verenigbaar met de beginselen en doelstellingen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’.

Ongunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 14 februari 2024 onder ref. 030064-007/PV/2024:

Besluit: NEGATIEF ADVIES, het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 15 februari 2024 onder ref. 5000060052:

We hebben de plannen van uw project goed ontvangen. Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee: Geen Bezwaar

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

Artikel 2.5 Contact met de straat stelt dat het gelijkvloers van een gebouw dat deel uitmaakt van een gesloten gevelrij aan de straatzijde een ruimte met een raamopening moet bevatten zodat regelmatig contact mogelijk is tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat.

Toetsing: Voorliggend ontwerp maakt onderdeel uit van een gesloten gevelrij maar voorziet (direct) aan de straatzijde geen raamopening. De voorgevel ter hoogte van het gelijkvloers wordt gekenmerkt door een teruggetrokken (en opgesplitste) inkom naar de appartementen, een fietsenberging die op de rooilijn is afgewerkt met strekmetaal en een terras waardoor de raamopening bij de gelijkvloerse studio ook teruggetrokken wordt. Dit ontwerp verhindert contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat en levert bovendien geen afleesbare, kwalitatieve gevel op.

Ondergeschikt wordt onder de rubriek “OMGEVINGSTOETS” gemotiveerd dat omzetten van de commerciële functie naar een woonfunctie op het gelijkvloers niet aanvaardbaar is.

Artikel 4.1 Definities – studio stelt dat een studio een zelfstandige woning is waarbij alle leeffuncties geïntegreerd zijn in één ruimte, met uitzondering van het sanitair voor eigen gebruik. Het sanitair kan zich eventueel in een aangrenzende aparte ruimte bevinden die deel uitmaakt van de woning.

Toetsing: De woonentiteiten op de derde verdieping (studio 3.1 en studio 3.2) worden in de aanvraag gecategoriseerd als ‘studio’s maar het slaapgedeelte is volledig afgescheiden van de leefruimte. Deze twee woonentiteiten dienen bijgevolg beschouwd te worden als een éénslaapkamerappartement.

Artikel 4.11 Voorwaarden waaraan een meergezinswoning moet voldoen stelt dat elke meergezinswoning moet bestaan uit een mix van woningen (groottes en/of aantal slaapkamers).

Met dit voorschrift streeft de Stad Gent per project naar een gevarieerde mix van kwaliteitsvolle woongelegenheden van diverse grootte en verschillende types, waaronder ook voldoende ruime gezinsvriendelijke woongelegenheden zodat ook gezinnen in de stad kunnen blijven wonen.

Een mix van woningen op gebouwniveau bereiken we door in meergezinswoningen enerzijds te streven naar een gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen van minimum 75 m² en anderzijds door een variatie in groottes (oppervlaktes) en types (aantal slaapkamers). Een concrete vertaling van deze variatie resulteert in volgende richtlijn: min. 25% grote (3 en meer-slaapkamerappartementen, met variërende grootte), max. 25% kleine (studio’s en 1-slaapkamerappartementen, met variërende grootte) en circa 50% 2-slaapkamerappartementen met variërende grootte.

Bij de verbouwing van een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning waarbij het aantal woningen verhoogt, moet de mix nagestreefd worden. Een toename van het aantal woningen kan dus slechts als daarmee tegelijk ook de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen verhoogt.

Toetsing: Het voorstel voorziet 1 studio (zie beoordeling artikel 4.11), 3 1-slaapkamerappartementen, 3 2-slaapkamerappartementen en 1 3-slaapkamerappartement.

De appartementen variëren in groottes van 40 m² tot 90,20 m². In totaal wordt een gemiddelde netto vloeroppervlakte van 61,95 m² gerealiseerd.

Door het vervangen van de gelijkvloerse commerciële ruimte door 2 woonentiteiten, met een oppervlakte van 40 en 75 m², wordt de gemiddelde netto vloeroppervlakte verhoogt maar wordt de vooropgestelde 75 m² niet gehaald. Noch wordt de mix voldoende nagestreefd: in de bestaande toestand omvat de meergezinswoning al overwegend kleine woonentiteiten en geen grote woonentiteit. Het toevoegen van een kleine en middelgrote entiteit en het omvormen van een 2-slaapkamerappartement naar een 3-slaapkamerappartement resulteert op schaal van het gebouw nog steeds in te veel kleine entiteiten en te weinig grote entiteiten.

Artikel 4.12 Fietsenberging stelt dat iedere meergezinswoning moet beschikken over een afzonderlijke fietsenberging. De oppervlakte van de fietsenberging(en) wordt afgestemd op het aantal en de omvang van de in de meergezinswoning voorziene woningen. Zij wordt als volgt berekend:

1 m² per kamer of studio;

2 m² per appartement, te vermeerderen met 1 m² per slaapkamer vanaf de tweede slaapkamer. Een individuele fietsenberging mag nooit kleiner zijn dan 2 m², een gemeenschappelijk nooit kleiner dan 3 m².

Toetsing: Rekening houdend met de beoordeling onder artikel 4.11 met betrekking tot de ‘studio’s’, dient de fietsenberging een minimale oppervlakte te hebben van 20 m². De ontworpen fietsenberging heeft een oppervlakte van slechts 18,40 m².

Aanvullend aan bovenstaand artikel, dient een fietsenberging ook de voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen uit de Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen. De fietsenberging voldoet niet aan deze richtlijnen: zie ook rubriek “OMGEVINGETOETS”. 

Artikel 4.18 Samenstelling en afmetingen van de woningen – appartement, eengezinswoning, schakelwoning en hospitawoning stelt dat elk appartement moet bestaan uit een woonkamer, keuken, slaapkamer, een sanitair ruimte en een bergruimte.

Toetsing: Ondanks de wijzigingen aan bepaalde bestaande appartementen moet vastgesteld worden dat de inrichting van deze appartementen niet voldoet aan dit artikel.

Artikel 4.19 Private buitenruimte stelt dat bij elk appartement een kwalitatieve private buitenruimte hoort.

Toetsing: Ondanks de wijzigingen aan bepaalde bestaande appartementen moet vastgesteld worden dat de inrichting van deze appartementen niet voldoet aan dit artikel.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

In tegenstelling tot wat wordt aangegeven in de beschrijvende nota, valt de meergezinswoning onder het toepassingsgebied van deze verordening vermits het gebouw bestemd is als meergezinswoning en na de handelingen over 8 wooneenheden beschikt waarvan de toegangsdeuren gelegen zijn over meer dan twee niveaus.

Voor deze constructie zijn de bepalingen van de verordening van toepassing op alle gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met deze verordening, en wijkt meer bepaald minstens af op artikel 12, 18, 22 en 25. In de aanvraag werden geen afwijkingen aangegeven, noch gemotiveerd.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- ter hoogte van de straat gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel volledig bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Hemelwaterput

Het betreft een verbouwing met werken aan de afwatering. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt 183,51 m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 18.350 liter (horizontale dakoppervlakte x 100 l/m²). Per begonnen putvolume van 5 m³ dient minimaal 1 woongelegenheid aangesloten te worden.

De voorziene hemelwaterput, met een inhoud van 5000 liter, voldoet hier dus niet aan. Er werd geen afwijking voor het plaatsen van een kleinere hemelwaterput voorzien. Een afwijking kan bijgevolg niet toegestaan worden.

De hemelwaterput moet voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt. Er dienen aanvoerleidingen aangelegd naar elk toilet en naar de plaats waar de wasmachine wordt voorzien, van elke aan te sluiten woongelegenheid, en naar de tuin, indien aanwezig. Het opgevangen hemelwater dient maximaal gebruikt voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is.

Infiltratievoorziening
Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. Er wordt geen infiltratievoorziening (boven- of ondergronds) voorzien. Motivatie hiervoor is dat de niet-bebouwde delen van het perceel dienstig zijn voor de plaatsing van ondergrondse infrastructuur (hemelwater- en septische put).

Het standpunt van De Vlaamse Waterweg hieromtrent kan worden bijgetreden (zie rubriek “EXTERNE ADVIEZEN”): De gevraagde afwijking hiervoor kan aanvaard worden aangezien het perceel reeds volledig bebouwd is en de geplande niet bebouwde delen dienstig zijn voor de plaatsing van ondergrondse infrastructuur zoals regenwater- en septische put. De geplande toestand is een verbetering tegenover de bestaande toestand, met een gedeeltelijke ontharding van 23,70 m² en het scheiden van afvalwater. Echter willen we aanmoedigen om, indien mogelijk, nog te ontharden om bovengrondse infiltratie mogelijk te maken. In het noorden van het perceel wordt bijvoorbeeld een binnentuin voorzien die, mits herschikking van locatie eventueel, dienst kan doen als infiltratieoppervlak.

Het toestaan van deze afwijking doet evenwel geen afbreuk aan het feit dat er geen afwijking voor het plaatsen van een kleinere hemelwaterput werd gevraagd.

Groendak

Eengezinswoningen met een totale dakoppervlakte groter dan 100 m² en alle andere gebouwen zijn vrijgesteld van de verplichting tot plaatsing van een groendak, voor het gedeelte van de dakoppervlakte waarvoor het nuttig hergebruik is aangetoond in het formulier ‘toetsing groendak’.

Het aangetoond nuttig hergebruik wordt geschat op 21.450 l/maand (= 429 m² aan verharde dakoppervlakte wordt gecompenseerd (50l/m²).

De vrijgestelde dakoppervlakte in functie van het aangetoond nuttig hergebruik is 429 m², dit is met andere woorden de dakoppervlakte die dient aangesloten te worden op de hemelwaterput en bijgevolg wordt vrijgesteld van de aanleg van een groendak.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder: zie rubriek “EXTERNE ADVIEZEN”.

De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd.

Overstromingen

Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Programma

Voorliggende aanvraag gaat uit van het omvormen van de gelijkvloerse commerciële ruimte naar twee woonentiteiten. Het aantal woonentiteiten wijzigt zodoende van 6 naar 8.

Volgens de ‘Visienota Detailhandel en Horeca 2023’ is de Phoenixstraat gelegen binnen ‘Kerngebieden buiten de sfeergebieden ’. Het principe van de zgn. ‘commerciële levendige plint’ is hier van toepassing: bestaande handelszaken of horecapanden op het gelijkvloers kunnen niet omgezet worden naar een andere functie (bvb wonen). Hiervan kan worden afgeweken als aan de volgende principes wordt voldaan:

-          De functie ‘wonen’ is in de straat dominant.

-          Op de gelijkvloerse verdieping is sprake van langdurige leegstand.

-          In het pand zijn slechts beperkte etalagemogelijkheden mogelijk.

-          Er zijn geen of slechts beperkte terrasmogelijkheden voor horeca.

-          De NWVO van het pand is kleiner dan 50m2.

-          De bereikbaarheid van het pand is niet ideaal met auto, fiets en openbaar vervoer.

Het voorwerp van de aanvraag wenst af te wijken van hogergenoemde visienota omwille van de volgende redenen:

1/ Woonstraat

De Phoenixstraat evolueert naar een overwegende woonstraat. De woondensiteit wordt verhoogd door aanwezigheid van het beluik gelegen Phoenixstraat 90-158 en de recentere meergezinswoning gelegen Phoenixstraat 63. Het commerciële zwaartepunt van de buurt is in de loop der jaren verschoven naar de Bevrijdingslaan. Bestaande commerciële panden vinden in de Phoenixstraat geen kwalitatieve nieuwe invulling. De bijhorende leegstand werkt een neerwaartse spiraal in de hand.

Weerlegging: Bij de herziening van de visienota in 2023 werd de Phoenixstraat opgedeeld in zones die die behoren tot het  “kernwinkelgebied buiten de sfeergebieden” en zones die behoren tot het “buurtwinkelgebied”. In de zones “kernwinkelgebied” overheersen de commerciële functies en wordt een functiewijziging naar wonen niet toegelaten. De huidige pand, nummer 22-34,  bevindt zich in de zone “Kernwinkelgebied”. In deze zone zijn handel, horeca en commerciële functies dominant en kunnen deze functie niet omgezet worden naar een woonfunctie.

2/ Langdurige leegstand

De commerciële ruimte staat sinds ruim een jaar leeg en er word geen nieuwe gebruiker gevonden.

Weerlegging: Een leegstand van 1 jaar beschouwen we niet als “langdurig”. We spreken pas vanaf 5 jaar van een langdurige leegstand

3/ Niet geschikt als handelspand

Het ontbreken van een afzonderlijke dienstingang wordt als belangrijk minpunt beschouwd en is een reden waarom het pand niet geschikt is als handelspand. Tevens beschikt de gelijkvloerse verdieping niet over een private buitenruimte voor de uitbating van een terras. Het commerciële succes van een horecazaak wordt ernstig gehypothekeerd door het gebrek aan (potentiële) buitenruimte.

Weerlegging: De redenering dat het pand niet geschikt is als commercieel pand, wordt niet onderschreven gezien het pand al sinds 1966 een handelspand is. De subsidie verfraaiing handelspand kan nuttig zijn voor deze eigenaar om zijn handelspand kwalitatief te maken, die aparte ingang is ook gesubsidieerd.

Het TAP (Trottoir Actie Plan) Brugse Poort werd goedgekeurd door het College van Burgemeester en Schepen en is in uitvoering sinds 19/02/2024. Dit is een intensieve opwaardering met uitbreiding van de bestaande trottoirs, ruimte voor terrassen, commerciële parkeerfuncties en laad en losruimtes. Deze vormen extra kansen voor kwalitatiever ondernemen. Specifiek op dit adres is ruimte voorzien voor een potentieel terras.

4/ Fietsenstalling

Bij gebrek aan een private fietsenstalling, worden de fietsen van de bewoners momenteel op straat gestald. Dit hindert het voetgangersverkeer. In overeenstemming met het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent voorziet het voorwerp van de aanvraag een private fietsenberging op de gelijkvloerse verdieping. Als keerzijde van de medaille, wordt de zichtbaarheid van de commerciële ruimte (etalagemogelijkheid) in belangrijke mate beperkt.

Weerlegging: Vermits het pand in het kernwinkelgebied ligt, kan er niet akkoord worden gegaan met het vervangen van een fietsenstalling ten nadele van de commerciële ruimte. Binnen het kernwinkelgebied mogen etalages niet dichtgemaakt of afgeplakt worden en moeten commerciële ruimtes behouden blijven.

5/ Bereikbaarheid

Het pand is gelegen langs een voldoende uitgeruste weg (breedte, verharding,…). De ’knip’ ter hoogte van de Bargiebrug heeft het doorgaand verkeer drastisch verlaagd. De Phoenixstraat en de onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door een hoge parkeerdruk.

Het voorwerp van de aanvraag is goed bereikbaar met de fiets. Anderzijds beschikt de Phoenixstraat over slechts beperkte openbare fietsenstalling. Noodgedwongen worden heel wat fietsen op straat gestald, met de nodige hinder voor het voetgangersverkeer tot gevolg

Weerlegging: De Phoenixstraat is vlot bereikbaar te voet, met het openbaar vervoer en met de fiets en is ook met de auto te bereiken. De Phoenixstraat beschikt bovendien over parkeerplaatsen en zones voor laden en lossen.

Op basis van de weerlegging van deze 5 argumenten kan principieel niet akkoord worden gegaan met het verdwijnen van de ‘commerciële levendige plint’. Dit impliceert dat er ook niet akkoord kan worden gegaan met het voorzien van twee bijkomende woonentiteiten op het gelijkvloers, en dus het verhogen van het aantal woonentiteiten van de meergezinswoning.

Inrichting
Hoewel uit bovenstaande alinea reeds blijkt dat het aangevraagde niet in aanmerking komt voor vergunning, wordt de indeling van de meergezinswoning alsnog beoordeeld.

Uit de rubriek “TOETSING AAN DE WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN” blijkt dat de inrichting van de meergezinswoning niet voldoet aan het Algemeen Bouwreglement. Zo wordt op schaal van het gebouw onvoldoende een mix van woningen (in grootte en/of aantal slaapkamers) voorzien, is er onvoldoende contact met straat, is de ontworpen fietsenstalling te klein en is nagelaten de woonkwaliteit van de te verbouwen woonentiteiten substantieel te verhogen door het toevoegen van private buitenruimte.

De inrichting van de twee nieuwe woonentiteiten voldoet op zich wel aan het Algemeen Bouwreglement. Beide units worden voorzien van buitenruimte door het slopen van bestaande gebouwdelen. Evenwel moet hierbij toch de woonkwaliteit van de bijkomende woonentiteiten in vraag worden gesteld: de eerste – grootste – ‘binnentuin’ heeft een oppervlakte van slechts 16,60 m² waarop zowel een raam bij het slaapgedeelte van de studio wordt voorzien als ramen bij de leefruimte en slaapkamer van het appartement. Verzwarend hierbij is dat kan verondersteld worden dat deze binnentuin aangewend zal worden als buitenruimte bij het appartement. Dit in overweging genomen maakt dat de algemene woonkwaliteit van beide entiteiten sterk in vraag wordt gesteld.

Bijkomend moet nog worden opgemerkt dat het ontwerp verder niet voldoet aan de verordening toegankelijkheid, de watertoets niet doorstaat én het project niet voldoet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid. Ook al om deze redenen komt voorliggende aanvraag niet in aanmerking voor vergunning.

Volume
Hoewel inspanningen worden gedaan om het bebouwde oppervlakte van het pand te verkleinen, worden deze inspanningen tegelijkertijd teniet gedaan doordat op de tweede verdieping een volume-uitbreiding wordt voorzien. Deze volume-uitbreiding wordt dan wel voorzien bovenop het bestaande te behouden platte dak maar wordt op een zeer atypische wijze en diepe bouwdiepte ingeplant en op beperkte afstand van de perceelsgrenzen.

Het gebouw, dat is opgebouwd uit een hoofdgebouw en zeer forse aanbouwen, dateert uit een periode met andere stedenbouwkundige inzichten. Het huidige volume voldoet geenszins aan de huidige gangbare normen. Enkel het verbouwen van de aanbouwvolumes is daardoor aanvaardbaar. Het uitbreiden van de aanbouw, zelfs in samenlezing met de voorziene sloop, is absoluut niet aanvaardbaar en bestendigt een niet gewenste ruimtelijke situatie. 

Bovendien staat deze uitbreiding enkel in het teken van het terug compenseren (na sloop) van de nuttige vloeroppervlakte bij het betreffende appartement.

Mobiliteit

Het project is, door de ligging in het stedelijk weefsel (Brugse Poort – Rooigem) en aan de rand van de binnenstad, goed bereikbaar voor alle vervoersmodi. De schaalgrootte van de ontwikkeling brengt bijkomende verkeersbewegingen met zich mee, maar de impact op de omgeving zal beperkt blijven door de goede bereikbaarheid en aansluiting op alle netwerken. Op vlak van parkeren wordt een fietsenberging van 18m² voorzien en wordt er geen parkeerplaats voor en personenwagen voorzien.

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen rekening houdend met bovenstaand bereikbaarheidsprofiel. Hoe groter het aantal beschikbare autoparkeerplaatsen namelijk is, hoe hoger het aandeel mensen dat zich individueel met de wagen verplaatst. Dit leidt tot onder meer bereikbaarheids-en aantrekkelijkheidsproblemen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving te verhogen. Daarom creëerden we een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen  om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio voor auto (ontradend) en fiets (stimulerend) te berekenen:

-          Type functie: Wonen

-          Ligging: groene

-          Grootte: 8 wooneenheden (4x 1 SLK, 3x 2 SLK & 1x 3 SLK)

Ten opzichte van de huidige situatie komen er 2 wooneenheden bij. Om die reden dient er geen autoparkeerplaats te worden voorzien. De capaciteit en inrichting van de fietsparkeerplaatsen kan wel beoordeeld worden. Rekening houdende met bovenstaande gegevens en met de toepassing van de parkeerrichtlijnen zijn er minimaal 21 fietsparkeerplaatsen nodig voor de bewoners en 1 voor de bezoekers. De voorgestelde plannen voldoen niet: de fietsenberging van 18 m² is sowieso te klein om al deze fietsen comfortabel te kunnen stallen. De kwaliteitseisen uit de Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen, die gekoppeld zijn aan deze parkeernormen, worden niet gehaald. 

De noodzakelijke fietsparkeercapaciteit wordt dus niet gehaald. Deze vaststelling vormt een bijkomende weigeringsgrond.

CONCLUSIE 

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen, noch verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.