Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Sarah Baccaert - Thorben Nevejans met als contactadres Klinkkouterstraat 68, 9040 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023167710) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 15 december 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: de verbouwing van de bestaande bakkerij/meergezinswoning naar een meergezinswoning met 3 appartementen
• Adres: Klinkkouterstraat 68 en 68A, 9040 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nr. 1147X15
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 februari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 21 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag is gelegen langs de Klinkkouterstraat in de wijk Dampoort. De omgeving is kenmerkend residentieel met 3 bouwlagen onder hellende daken. Het pand in kwestie betreft in bestaande toestand een meergezinswoning met gelijkvloerse bakkerij bestaande uit 3 bouwlagen en een hellend dak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag omvat de verbouwing van de bestaande bakkerij/meergezinswoning naar een meergezinswoning en 3 appartementen.
De aanvraag voorziet het verdwijnen van de gelijkvloerse bakkerij met winkel. Deze ruimte wordt qua functie omgevormd naar een 4-slaapkamerappartement. De bestaande garage langs links wordt omgevormd tot een fietsenberging en een gemeenschappelijke berging. De ruimte rechts van de bakkerijwinkel wordt omgevormd tot hobbykamer horend bij het nieuwe gelijkvloerse appartement.
Gelijkvloers wordt een 4-slaapkamerappartement ingericht met netto-vloeroppervlakte van 155,5m². Aansluitend aan deze woning is een tuinzone van 85,85m². In functie van licht worden 2 patio’s bijgevoegd van 8,9m² en 6,3m² ter hoogte van de slaapkamers. De kleine patio heeft een lengte van 6,6m en breedte van 95cm. De grote patio heeft een breedte van 1,5m breedte en lengte van 5,9m.
De eerste verdieping omvat een 1-slaapkamerappartement met netto-vloeroppervlakte van 65,7m². Dit appartement heeft een inpandig terras langs de voorgevel van 8m².
De tweede verdieping en de zolder worden ingericht als duplex appartement met 3 slaapkamers. De netto-vloeroppervlakte van deze entiteit is 99,2m² (onder vrije hoogte van 2,2m). Dit appartement heeft een inpandig terras 8m² langs de voorgevel.
De aanvraag omvat het slopen van de bestaande bijgebouwen en het nieuwbouwen van een nieuw bijgebouw.
De bouwdiepte na de werken bedraagt langs links 23m. Langs rechts bedraagt de bouwdiepte 20m. Achteraan wordt nog een luifel voorzien welke nog 70cm dieper komt. De nieuwe aanbouw wordt perceelsbreed voorzien. De nieuwe dakrandhoogte komt te liggen op 3,7m hoogte, gemeten ten opzichte van het trottoirpeil.
De scheidingsmuren worden aangepast. Langs links wordt de scheidingsmuur opgetrokken met 39cm tussen bouwdieptes 8,8m en 11,2m en ter hoogte van bouwdieptes 17,2m en 23,3m. Ter hoogte van de rechter scheidingsmuur gebeuren geen wijzigingen.
Aan het hoofdvolume worden geen wijzigingen aangebracht.
De garage wordt omgevormd tot fietsenberging van 11m². Er worden 6 fietsstalplaatsen voorzien.
De plint van de voorgevel wordt vernieuwd. De bestaande afwerking en publiciteit worden verwijderd. Het schrijnwerk wordt helemaal aangepast. De garagepoort wordt vervangen met een glazen schuifdeur. De inkomdeur wordt breder voorzien met glazen schrijnwerk. De hobbyruimte wordt voorzien van hoog schrijnwerk over de breedte van de originele raamopening van de bakkerij. De gevel wordt afgewerkt in vlak pleisterwerk in lichte tint. Het schrijnwerk wordt voorzien in aluminium met donkere tint. Afwisselend worden vinnen voorzien op het schrijnwerk.
De aanvraag voorziet een nieuwe septische put van 5.000 liter. 2 bestaande regenwaterputten van 2.000 liter worden behouden. Er wordt een overloop wadi voorzien achteraan het perceel van circa 8,6m². Het nieuwe platte dak van de nieuwe aanbouw wordt aangelegd met een groendak met buffercapaciteit van 50l/m².
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
De dienst Toezicht, afdeling Bouw van de stad Gent beschouwt het pand gelegen Klinkkouterstraat 68 als een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met een handelsgelijkvloers en twee woonentiteiten op de verdiepingen 1 tot 3. Handelszaak (bakkerswinkel, met twee bakkersateliers) met complementaire woonplaats, keuken en stadstuin op het gelijkvloers. Een 1-slaapkamerappartement op de eerste verdieping en een duplex appartement op de 2° en 3° verdieping.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Voorwaardelijk gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 6 februari 2024:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:
Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:
Wyre => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90
cbs@wyre.be.
Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen.
Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.
Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 6 maart 2024 onder ref. JMS 603375:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:
* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.
* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan
* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 12 februari 2024 onder ref. 5000059358:
Voor uw project zijn volgende voorwaarden van toepassing en noodzakelijk: - Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit.
Als het gemeentebestuur alsnog aanpassingen zou vragen, zullen wij u een aangepaste versie van die voorwaarden bezorgen.
Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.
De kost voor de netuitbreiding wordt samen met aansluitingskosten van de appartementen met de offerte voor aansluiting afgerekend. Gelieve tijdig uw aansluitingsaanvraag te doen zodat we voor deze netuitbreiding de nodige doorlooptijd hebben.
Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.
De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.
Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.
U wenst geen aardgas voor dit project. U dient dan wel de toekomstige perceel- of gebouweigenaars in kennis te stellen van het ontbreken van aardgas binnen de project. Individuele klanten die na de realisatie van het project nog wensen aan te sluiten op het aardgasnet zullen de kost voor de netuitbreiding moeten dragen.
Technische bepalingen voor meergezinswoningen en appartementen
Voor Elektriciteit:
Het appartement is aansluitbaar op het distributienet na aanpassing ervan, dit voor zover de gevraagde vermogens de gebruikte standaardwaarden niet overschrijden (17,3kVa (15,9kVa indien 230V)). Indien de gevraagde vermogens deze waarden overschrijden, kan het noodzakelijk zijn dat er alsnog een netversterking en/of het plaatsen van een distributiecabine noodzakelijk is. Deze netversterking zal dan ook aangerekend worden. Ruimte voor de distributiecabine dient dan voorzien te worden in het project.
Tellerlokaal:
Het tellerlokaal elektriciteit dient te voldoen aan volgende voorwaarden.
https://www.fluvius.be/nl/publicatie/algemene-richtlijnen-plaats-meteropstelling-elektriciteit-vanaf-2-meterkasten.
Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.
Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatin-gen, ... te verkrijgen.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project:5000059358. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen.
Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 8 maart 2024 onder ref. AD-24-186:
Drinkwater
M.b.t. het verbouwen van de bestaande bebouwing moet indien nodig door of i.o.v. Farys vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.
Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.
We hebben verder geen bezwaren en/of opmerkingen voor het verbouwen van de bestaande bakkerij/meergezinswoning naar een meergezinswoning met 3 appartementen.
Ons advies is gunstig.
Riolering
Met ingang van 01/01/2024 (= aanvraag advies omgevingsvergunning) behandelt Farys – Netinfra Z enkel adviesvragen die voldoen aan één van volgende criteria:
* bouwdossiers en verkavelingsdossiers met toekomstig openbaar domein;
* bouwdossiers en verkavelingsdossiers met een aanzienlijke hydraulische impact op openbaar domein (= vanaf een verharde oppervlakte groter dan 1000 m²).
Aangezien het voorliggende dossier niet voldoet aan deze criteria, kan door de stad op basis van de inhoud van het standaardadvies dat aan de stad werd overgemaakt advies verleend worden.
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 7 februari 2024 onder ref. 015490-003/PV/2024:
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.
Bijzondere aandachtspunten:
De brandstofopslagplaats (met mazouttank) in de kelder dient afgescheiden van de overige lokalen door wanden en vloeren REI60 en een zelfsluitende deur EI160.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het terrein is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande woningen uitgebreid met een nieuw gelijkvloers aanbouwvolume. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht.
De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt 186m². Hiervan wordt 102m² aangelegd als groendak met buffercapaciteit van 50l/m², dit aandeel wordt bijgevolg voor de helft in rekening gebracht. De in rekening te brengen dakoppervlakte bedraagt bijgevolg 135m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 10.000 l.
Bestaande hemelwaterputten met totale inhoud van 4.000 liter worden hergebruikt. Er worden geen bijkomende hemelwaterput voorzien. Om te voldoen moet er een hemelwaterput extra voorzien worden om tot aan een totaal van 10.000 liter te komen.
De hemelwaterput moet uitgerust worden met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De overloop van de hemelwaterput is aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.
In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voorziet het volledig supprimeren van een handelsruimte en het verhogen van het aantal woonentiteiten in het pand. De inrichting van de verdiepingen kan positief benaderd worden. Voor deze entiteiten wordt voldoende licht en ruimte voorzien. Het is een gemiste kans om niet een ruimere buitenruimte te voorzien voor het bovenste appartement met 3 slaapkamers, dewelke een even grote buitenruimte heeft gekregen dan de entiteit met 1 slaapkamer op de eerste verdieping. Een inpandig dakterras extra had een meerwaarde kunnen betekenen.
De gelijkvloerse entiteit wordt uitgesmeerd voorzien in de diepte van het perceel. Er zijn kunstmatige ingrepen nodig met patio’s om de inrichting voldoende daglicht te kunnen voorzien. De kleine patio tegen de rechtse perceelsgrens voor de twee kleinere slaapkamers heeft een breedte van nog geen meter. Dit kan niet beschouwd worden als kwalitatief om groen te laten groeien of om voldoende daglicht binnen te trekken. Een patio die iets breder is en dwars voorzien zou zijn, had betere impact qua lichtinval voor deze slaapkamers. Dit kan niet als kwalitatief beschouwd worden en leidt daarom tot een ongunstig advies.
Verder wordt gesteld dat de enorme bouwdiepte te verantwoorden is vanwege de overschrijding van 20m bouwdiepte gecompenseerd wordt met patio’s. Deze redenering gaat niet op wanneer er langs straatzijde een grote ruimte onbenut wordt zonder gedefinieerde functie. Initieel had dit een aparte handelsruimte kunnen zijn, wat een mogelijke reden kan zijn om meegaander te zijn voor een gezinsvriendelijk appartement dieper te voorzien. Zoals momenteel voorgesteld getuigt het ontwerp niet van ruimtelijk rendement en moet worden vastgesteld dat er geen efficiënt ruimtegebruik, noch verweving van functies aanwezig is. Er is dan ook geen motivatie waarom deze bouwdiepte aanvaardbaar is. De hedendaagse richtlijnen houden rekening met een beperktere bouwdiepte van 18m voor gelijkvloerse verdiepingen. De 20m bouwdiepte kan nog te motiveren zijn, mits voldoende vrije ruimte voor de tuinzone voorhanden blijft. De oppervlakte van de ongedefinieerde hobbyruimte bedraagt circa 38m² netto-vloeroppervlakte. De oppervlakte dat de gangbare bouwdiepte van 18m overschrijdt bedraagt 34m². Dit betekent dat door het volledig verdwijnen van de handelsruimte en deze wel op te nemen in het gelijkvloerse appartement, deze overschrijding kan teruggedrongen worden tot 18m bouwdiepte maximum. De 23m zonder deze motivatie en met gebrek aan voldoende vrije tuindiepte, is niet te verdedigen en wordt negatief geadviseerd. Er moet een nieuw ontwerp van de gelijkvloerse entiteit voorzien worden waarbij de voorste ruimte mee in rekening gebracht wordt als deel van de woning en de bouwdiepte daarmee beperkt blijft tot 18m bouwdiepte. Nieuwe voorstellen kunnen steeds ter vooradvies voorgelegd worden. Het nieuwe volume is bijgevolg niet aanvaardbaar. Buiten de voorziene bouwdiepte van het volume wordt dan ook nog een luifelconstructie voorzien dat weer extra bouwdiepte is. Dit is helemaal niet aanvaardbaar in het huidige voorstel.
De fietsenstalplaatsen komt qua oppervlakte overeen met de minimale vereisten zoals bepaald in het algemeen bouwreglement. Echter moet hierover kritischer nagedacht worden. Momenteel zijn 6 fietsen ingetekend voor een pand met potentieel 12 bewoners. De fietsenberging zal zo ingericht moeten worden waarbij rekening wordt gehouden met het aantal bewoners en rekening wordt gehouden met de inrichtingsvoorschriften van stad Gent voor fietsparkeren. Zo moet er ook rekening gehouden worden met buitenmaatse fietsen.
De nieuwe gevelplint kan positief benaderd worden. Deze wordt afgewerkt met stedelijke materialen en er is voldoende contact met het straat waardoor er voldoende levendigheid in het straatbeeld ontstaat. De ingrepen betekenen een meerwaarde in het straatbeeld.
CONCLUSIE
Ongunstig, de nieuwe bouwdiepte overschrijdt de maximale draagkracht en is bijgevolg ruimtelijk niet inpasbaar in de plaatselijke aanleg. Bijkomend is de inrichting van de twee kleinere slaapkamers onvoldoende kwalitatief met de veel te smalle patio. Bijkomend is er onvoldoende fietsenstalplaats voorzien in de huidige aanvraag.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor de verbouwing van de bestaande bakkerij/meergezinswoning naar een meergezinswoning met 3 appartementen aan Sarah Baccaert - Thorben Nevejans gelegen te Klinkkouterstraat 68 en 68A, 9040 Gent.