Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Bedecom NV met als contactadres Kortrijksesteenweg 1043, 9051 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023074211) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 1 oktober 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:
• Onderwerp: het bouwen van een kantoorgebouw met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande woning en het exploiteren van warmtepompen en een tijdelijke bemaling
• Adres: Kortrijksesteenweg 1043, 9051 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 25 sectie B nr. 356B4
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 14 december 2023.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 18 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.
De aanvraag heeft betrekking op een perceel langs de zuidzijde van de Kortrijksesteenweg te Sint-Denijs-Westrem. De ruimtelijke opbouw van dit steenwegsegment is tweeledig. De noordzijde bestaat voornamelijk uit grootschalige detailhandel en appartementsgebouwen. De bebouwing ten zuiden van de steenweg vertoont een meer kleinschalige korrel, met vrijstaande woningen of kleine kantoren, omringd door tuinen met hoogstammig groen.
Het perceel in kwestie wordt geflankeerd door woningen aan de linkerzijde, rechterzijde en achterkant. In sommige van deze gebouwen zitten op vandaag kantoren. Het is niet duidelijk of hier telkens een vergunning voor is bekomen.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Deze aanvraag betreft een herindiening na een weigering. De aanvraag gaat over het bouwen van een kantoorgebouw met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande woning en het exploiteren van warmtepompen en een tijdelijke bemaling.
Het nieuwe gebouw komt tot op 8 m van de rooilijn aan de steenweg en tot op 4 m van de linker- en 5,5 m van de rechterperceelsgrens. Het gebouw krijgt een gelijkvloerse bouwdiepte van 25 m. De bouwdiepte op de 1ste en 2de verdieping bedraagt ca. 16,5 m. Er worden 3 bouwlagen voorgesteld met een totale hoogte van 11 m en een plat dak.
Het gebouw wordt volledig onderkelderd met een kelder die dieper komt dan het gelijkvloers en van meer dan 32 m diep. Hier worden 13 autoparkeerplaatsen voorzien en 12 fietsenstallingen. Op het gelijkvloers komen twee kantoren (bruto 191 m² en 105 m²). Op het eerste verdiep komen opnieuw twee kantoren (bruto 105 m² en 101 m²). Op het tweede verdiep komen twee kantoren (bruto 121 m² en 88 m²). In totaal wordt er volgens de ingediende basiskenmerken
600 m² grondoppervlakte gerealiseerd. Het gaat hier om een puur kantoorgebouw.
Qua omgevingsaanleg worden er twee parkeerzones in de voortuinstrook voorzien en een ondergrondse inrit aan de linkerkant tot op 0,4 m van de linker perceelsgrens.
Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten
Het betreft het exploiteren van warmtepompen en een tijdelijke bemaling.
L
Inrichtingsnummer 20220705-0037: Bedecom - warmtepompen kantoorgebouw
16.3.2°a) |koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioningsinstallaties (van 5 kW tot en met 200 kW) |Er worden warmtepompen voorzien die een gecumuleerd vermogen hebben van maximaal 50 kW. |klasse 3 |Nieuw |50 kW
Inrichtingsnummer 20230928-0071: Bedecom - bemaling bouw kantoorgebouw
3.4.2° |lozen, zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, van bedrijfsafvalwater dat al dan niet één of meer gevaarlijke stoffen (lijst 2C, VLAREM I) bevat in concentraties hoger dan het indelingscriterium (meer dan 2 m³/u tot en met 100 m³/u) |lozen van bemalingswater |klasse 2 |Nieuw |21 m³/uur
3.6.3.2° |afvalwaterzuiveringsinstallaties met inbegrip van het lozen van effluentwater voor de behandeling van bedrijfsafvalwater dat al of niet een of meer van de gevaarlijke stoffen, vermeld in bijlage 2C, bevat in hogere concentraties dan de indelingscriteria andere dan rubriek 3.6.5 (meer dan 5 m³/u tot en met 50 m³/u) |zuivering van het bemalingswater indien de lozingsnorm van één of meerdere stoffen overschreden zou worden |klasse 2 |Nieuw |21 m³/uur
53.2.2°b)2° |bronbemaling, met inbegrip van terugpompingen van onbehandeld en niet-verontreinigd grondwater in dezelfde watervoerende laag, die technisch noodzakelijk is voor de verwezenlijking van bouwkundige werken of de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, in een ander gebied dan de gebieden vermeld in punt 1° met een netto opgepompt debiet van meer dan 30 000 m³ per jaar en de verlaging van het grondwaterpeil bedraagt meer dan vier meter onder maaiveld |gravitaire filterbemaling |klasse 2 |Nieuw |36300 m³/jaar
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
Op 05/01/2023 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een kantoorgebouw, de exploitatie van het kantoorgebouw met warmtepompen en de bijhorende omgevingsaanleg met ondergrondse parkeergarage na het slopen van een villa (OMV_2022083074).
Weigeringsgrond:
Ongunstig, de aanvraag wijkt af van het algemeen bouwreglement (artikel 12 - beperken van verhardingen en artikel 13 - aanvulling op de gewestelijke hemelwaterverordening). De draagkracht van dit perceel wordt zowel naar programma als naar bouwvolume met deze aanvraag overschreden. De ruimtelijke impact naar de omgeving is te groot. Het bouwprogramma en bijhorend volume is te groot om de minimaal aanwezige groenwaarden te respecteren. De aanvraag is tot slot strijdig met de studie hoofdsteenwegen en met Ruimte voor Gent als beleidsmatig gewenste ontwikkelingen.
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 23/09/1964 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van een woning. (1964 SD 950)
* Op 25/10/2012 werd een vergunning afgeleverd voor de functiewijziging van wonen naar kantoor, schilderen van de buitengevel, buitenaanleg bestaande uit o.m. realisatie van 7 parkeerplaatsen en 1 publicitaire inrichting. (2012/70143)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 10 januari 2024 onder ref. 068304-003/MN/2023:
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.
Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 12 januari 2024 onder ref. AD-23-1526:
Drinkwater
M.b.t. de sloping van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.
Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.
We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor de bouw van een kantoorgebouw, bijhorende omgevingsaanleg en ondergrondse parkeergarage.
Ons advies is gunstig.
Riolering
Algemeen
Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het collectief te optimaliseren buitengebied.
In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel waarbij op de gracht kan worden aangesloten.
In de toekomst wordt er echter een nieuw rioleringsproject gepland hetgeen zich op dit moment nog in de voorontwerpfase bevindt. Voor meer inlichtingen kan projectleider Sofie De Vreese geraadpleegd worden via Sofie.DeVreese@farys.be .
Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen
Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.
De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.
Conform de Vlarem regelgeving dienen woningen te worden uitgerust met een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 3.000 liter tot 5 IE en 600 liter/IE vanaf meer dan 5 IE en 450 l/IE vanaf 11 IE per bijkomend IE (IE = Inwoner Equivalent), waarbij zowel grijs als zwart afvalwater moet aangesloten worden op de septische put. Na uitvoering van rioleringswerken op openbaar domein (aanleg gescheiden stelsel aangesloten op een zuiveringsinstallatie) wordt aangeraden, bij aansluiting op de riolering, om het grijs water van de septische put af te koppelen en aan te sluiten op de overloopleiding van de septische put voor een optimale werking van de septische put. De buizen voor deze latere afkoppeling worden dan ook best nu reeds voorzien zodat deze ingreep op gemakkelijke wijze kan uitgevoerd worden zonder bijkomende opbraak. Deze buizen kunnen in tussentijd afgesloten worden door middel van het plaatsen van stoppen.
Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:
* het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;
* overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;
* kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;
* inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;
* de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.
Specifieke bemerkingen op het dossier
Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.
Nieuwbouw na het slopen van de bestaande bebouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Kortrijksesteenweg dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.
Nieuwbouw: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij Farys dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de Stad Gent.
Overstromingsgevoeligheid: sinds 01/01/2023 zijn er nieuwe richtlijnen van toepassing waarvoor de nieuwe Watertoets-kaarten kunnen geraadpleegd worden via www.Waterinfo.be. De richtlijnen van de bevoegde waterloopbeheerder moeten gevolgd worden.
Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Voor de bepaling van het infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view .
De oppervlakte die in mindering gebracht kan voor het plaatsen van een grotere hemelwaterput dient bepaald te worden via tabel B het technisch achtergronddocument bij de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, of via http://www.integraalwaterbeleid.be/watertoetsinstrument/ - rekentool hemelwaterhergebruik.
Farys raadt steeds aan om een controle van de grondwatertafel uit te voeren zodat er geen grondwater wordt afgevoerd van de infiltratievoorziening naar de openbare riolering.
Een jaarlijkse reiniging van de infiltratievoorziening is noodzakelijk om een goede werking te behouden.
Besluit
Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.
Voorwaarden:
* de bestaande aansluiting dient hergebruikt te worden
* Een nieuwe aansluiting kan (indien nodig) aangevraagd worden via de website van Farys of door gebruik te maken van de link https://www.farys.be/nl/nieuwe-rioolaansluiting .
* De aanvrager dient rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen datum van aanvraag en ontvangst factuur voor de uitgevoerde aansluitingen. Gelieve dan ook tijdig de aanvraag in te dienen in kader van eventuele nodige verkoopbaarheidsattesten.
Voorwaardelijk gunstig advies van AWV - District Gent Gewestwegen afgeleverd op 19 januari 2024 onder ref. AV/411/2023/02188:
Het agentschap Wegen en Verkeer adviseert gunstig betreffende voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de vermelde inlichtingen en beperkingen.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten. (zie integraal advies op het omgevingsloket)
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 15 december 2023 onder ref. 5000054863:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:
Standaard vermogen zijn aansluitbaar op bestaand net.
Voor hogere vermogens kan de aanleg van een netkabel of oprichting van een klant en/of distributiecabine noodzakelijk zijn.
Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.
Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen.
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van VMM (M) Advies Vergunning Afvalwater en Lucht (milieu) afgeleverd op 29 januari 2024 onder ref. KAGA/BG/TD/121984/50676:
DEELASPECT WATER
Situatieschets
De aanvraag betreft de exploitatie van een tijdelijke inrichting, nl een bemaling van mogelijk verontreinigd grondwater in het kader van bouwwerken (bouw kantoorgebouw).
Lozingssituatie
De inrichting is gelegen in centraal gebied, de riolering is aangesloten op de RWZI van Gent.
Het betreft een gescheiden stelsel, tijdens de werken zal er geloosd worden op de RWA-riolering.
Bedrijfsafvalwater
Het bedrijf vraagt voor het lozen van bedrijfsafvalwater volgende rubrieken aan:
- Rubriek 3.4.2: het, zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, lozen van bedrijfsafvalwater dat al of niet één of meer van de in bijlage 2C bij titel II van het Vlarem bedoelde gevaarlijke stoffen bevat in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in de kolom ‘indelingscriterium GS’ van artikel 3 van bijlage 2.3.1 van titel II van het Vlarem, met een debiet van meer dan 2 m3/uur tot en met 100 m3/uur;
-Rubriek 3.6.3.2: afvalwaterzuiveringsinstallaties, met inbegrip van het lozen van het effluentwater en
het ontwateren van de bijbehorende slibproductie, voor de behandeling van bedrijfsafvalwater dat al of niet één of meer van de in bijlage 2C bij titel II van het Vlarem bedoelde gevaarlijke stoffen bevat (in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in de kolom ‘indelingscriterium GS (gevaarlijke stoffen)’ van artikel 3 van bijlage 2.3.1 van titel II van het Vlarem, met uitzondering van de in rubriek 3.6.5 ingedeelde inrichtingen, met een effluent van meer dan 5 m3/uur tot en met 50 m3/uur;
Het debiet van het bedrijfsafvalwater zal 21 m3/uur – 504 m3/dag bedragen en bestaat uit het mogelijk verontreinigd grondwater dat zal worden opgepompt voor de werken. Het zal, al dan niet via een wzi, geloosd worden op de RWA-riolering. De duur van de bemaling wordt geraamd op 6 maanden.
Uit het dossier kan niet worden opgemaakt uit welke stappen de wzi zal bestaan.
Het bedrijf stelt dat er een screening is uitgevoerd van de gekende OVAM-dossiers gelegen binnen de invloedsstraal van de bemaling. Voor de meeste dossiers zijn geen grondwaterverontreinigingen aanwezig. Ter hoogte van vier dossiers waren wel grondwaterverontreinigingen aanwezig maar zijn de nodige saneringswerken reeds uitgevoerd en zijn geen bijkomende maatregelen nodig zijn. Bijgevolg wordt de invloed van de bemaling ter hoogte van deze dossiers aanvaardbaar beschouwd.
Het bedrijf vraagt volgende lozingsnorm aan:
- PFAS i : 100 ng/l
Uit de bijgevoegde analyseresultaten op PFAS blijkt dat er enkel voor PFBA een overschrijding van de rapportagegrens werd aangetroffen (32 ng/l). Het is dan ook aangewezen om enkel voor PFBA een verhoogde norm op te nemen en de overige PFAS te beperken tot hun respectievelijke rapportagegrens.
Momenteel is er een nieuw Europees dossier in opmaak in het kader van de prioritaire stoffen waar de MKN worden berekend voor 24 perfluorverbindingen. Daarbij wordt rekening gehouden met de verscherpte EFSA-inzichten i.v.m. de toxiciteit van de PFAS. Er werden normen berekend voor de directe ecotoxiciteit (jaargemiddelde en maximum voor zoet, overgangs- en zout water), voor oppervlaktewater gebruikt voor de productie van drinkwater, voor secundaire vergiftiging van in het water levende organismen en voor secundaire vergiftiging van de mens door het opnemen van in het water levende organismen.
De route secundaire vergiftiging van de mens door het opnemen van in het water levende organismen levert de strengste waarden op en geldt als algemene MKN voor de PFAS. Bij de toetsing van de MKN in water worden de individuele PFAS vergeleken met PFOA.
Daarbij wordt rekening gehouden met de intrinsieke toxiciteit en de neiging tot bioaccumulatie (voor de relevante routes). Zo kan voor elke individuele PFAS een herrekening gebeuren naar een veilige concentratie in water. Maar de basisaanname is dat – behalve bij de directe ecotoxiciteit - alle individuele PFAS bijdragen tot de totale PFAS-impact.
Bij de eindevaluatie dienen de verhoudingen tussen de concentraties in water en de veilige concentratie van alle individuele PFAS opgeteld te worden. De som van deze verhoudingen mag niet groter dan 1 zijn. Momenteel is er voor de meeste van de 24 perfluorverbindingen die nominatief worden genoemd een RPF (Relatieve Potentie Factor) bepaald die weergeeft hoe toxisch de verbinding is t.o.v. PFOA. Voor de RBF (Relatieve Bioaccumulatie Factor) – de factor die weergeeft hoe bioaccumulerend de stof is in vergelijking met PFOA - is een best mogelijke inschatting gebeurd. Het dossier rond de herziening van het normenkader oppervlaktewater bevindt zich momenteel nog in ontwerpfase en wordt nauw opgevolgd door de VMM.
Toch is nu reeds duidelijk dat alle PFAS-verbindingen bijdragen tot de totale PFAS-impact en dus als groep moeten bekeken worden. Wanneer we de huidige concentraties in oppervlaktewater vergelijken met de individuele jaargemiddelde voorstelnorm voor PFOS, liggen deze overal in Vlaanderen ver boven de norm. Aangezien de perfluorverbindingen als groep moeten beschouwd worden, wil dat concreet zeggen dat elke lozing van een individuele PFAS in een concentratie hoger dan deze van het ontvangende oppervlaktewater zal leiden tot een druk die de draagkracht van het aquatische ecosysteem overschrijdt en de facto een achteruitgang
van de toestand zal teweegbrengen. Ook voor PFAS die niet op de lijst van de 24 perfluorverbindingen staan, kan deze redenering doorgetrokken worden.
In afwachting van meer duidelijkheid rond de haalbaarheid van een doorgedreven zuivering (cfr. uitkomst BBT-studie), dient elke lozing van PFAS houdend bemalingswater zo ver als mogelijk gesaneerd te worden.
In het eindrapport ‘De Cirkel rond?’ van de opdrachthouder voor de aanpak van de PFAS-problematiek aangesteld door de Vlaamse Regering van 16/12/2022 wordt voor de lozing van bemalingswater een aanpak op lange en korte termijn voorgesteld zodat maximaal in overeenstemming met de doelstellingen van de KRW en de bijhorende rechtspraak van het Europees Hof van Justitie kan gehandeld worden.
Conform de gemotiveerde aanpak op korte termijn, beschreven in punt 3.2.2.3 van dit eindrapport dient er nu de rapportagegrenzen gezakt zijn tot 20 ng/l (respectievelijk 50 ng/l) voor lozing van bemalingswater een lozingsnorm gehanteerd te worden tussen 20/50 ng/l en 100 ng/l per individuele stof.
Monitoring
Het bedrijf dient een meetprogramma uit te voeren overeenkomstig art. 4.2.5.3.1. van Vlarem II.
De exploitant stelt geen monitoringfrequentie voor.
De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende norm. Indien het bemalingswater concentraties hoger dan de lozingsnormen bevat, wordt het bemalingswater gezuiverd alvorens te lozen in oppervlaktewater. Na toetsing van de analyseresultaten en eventuele mobilisatie van een waterzuiveringsinstallatie kan de bemaling opnieuw opgestart worden.
Gelet op de ligging nabij risicosites en binnen de no-regret-zone rond een locatiespecifiek vastgestelde PFAS-verontreiniging moet het bemalingswater geanalyseerd worden op de kwantificeerbare PFAS-componenten zoals opgenomen in het WAC_IV_A_025.
De kwaliteit van het bemalingswater van elke bemalingsstreng wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na de aanleg en het schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis max. 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025.
De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:
* Bij concentraties hoger dan 80 % van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80 % van de norm bedraagt;
* Bij concentraties lager dan 80 % van de norm: geen herhaling noodzakelijk.
Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.
Het bedrijf dient te beschikken over een controle inrichting die alle waarborgen biedt om de kwaliteit en kwantiteit van het werkelijk geloosde afvalwater te controleren en die inzonderheid toelaat gemakkelijk monsters te nemen van het geloosde water, overeenkomstig art. 4.2.5.1.1. van Vlarem II.
Het bedrijf dient een meetprogramma uit te voeren overeenkomstig art. 4.2.5.3.1. van Vlarem II.
Het is aangewezen een afwijking op artikel 4.2.5.1.1. § 1. van Vlarem II op te nemen, gezien het voor een lozing van bemalingswater niet relevant is om een meetgoot te voorzien.
De hoeveelheid grondwater die opgepompt en afgevoerd wordt, kan bepaald worden d.m.v. een meetmethode conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II. Deze meetmethode is in voorliggende situatie meer geschikt dan de meetmethodes voor lozing van afvalwater voorzien volgens artikel 4.2.5.1.1.
Er dient wel een staalname mogelijkheid voorzien te worden op het effluent van de grondwaterzuiveringsinstallatie ter controle van de kwaliteit.
ADVIES WATER
De VMM-Advisering Afvalwater adviseert ongunstig voor de aangevraagde norm voor PFAS i.
De VMM-Advisering Afvalwater adviseert gunstig voor het lozen van 21 m3/uur – 504 m3/dag (tijdens de bemaling, gedurende 6 maanden) bedrijfsafvalwater met 2C stoffen, al dan niet via een wzi, op de RWA-riolering, mits het naleven van de algemene voorwaarden voor lozing van bedrijfsafvalwater op oppervlaktewater.
Volgende bijzondere voorwaarde is van toepassing:
- PFBA : 100 ng/l
- Overige PFAS i : rapportagegrens
De concentraties in het effluent van de niet-nominatief in de vergunning genoemde parameters welke bedoeld zijn in lijst 2C van VLAREM II, zijn beperkt tot concentraties opgenomen in de indelingscriteria, vermeld in de kolom “indelingscriterium GS (gevaarlijke stoffen)” van art. 3 van bijlage 2.3.1 van VLAREM II.
Het bedrijf dient te beschikken over een controle inrichting die alle waarborgen biedt om de kwantiteit en kwaliteit van het werkelijk geloosde afvalwater te controleren en die inzonderheid toelaat gemakkelijk monsters te nemen van het geloosde water, overeenkomstig art. 4.2.5.1.1. van Vlarem II.
Voor de bepaling van het debiet mag de meetmethode conform hoofdstuk 5.53. gebruikt worden. Een staalnamepunt voor het effluent dient voorzien te worden.
Na de opstart van de bemaling wordt voor PFAS de monitoring op het geloosde effluent herhaald als volgt:
De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis max. 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.
De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:
- bij concentraties hoger dan 80 % van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks
tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80 % van de norm
bedraagt;
- bij concentraties lager dan 80 % van de norm: geen herhaling noodzakelijk.
Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.
Voorwaardelijk gunstig advies van VMM (W) Afdeling Operationeel Waterbeheer (milieu) afgeleverd op 2 februari 2024 onder ref. OVL-05134-A:
Aanvraag
De bemaling voor de bouw van een ondergrondse kelderverdieping bij een nieuwbouwproject te Kortrijksesteenweg 1043 te Sint-Denijs-Westrem wordt aangevraagd voor max. 36 300 m3/jaar en max. 504 m3/dag. De ingeschatte duurtijd van de bemaling bedraagt 6 maanden. De verlaging van het grondwaterpeil gaat tot max. 4,17 mTAW (4,23 m-mv). Rubriek 53.2.2b)2° (klasse 2) is van toepassing.
Hydrogeologie
Op het terrein werden een hydrogeologische verkenningsboring en 4 sonderingen uitgevoerd en er werden ook 2 peilbuizen geplaatst.
Op basis van de sonderingen kon volgende lokale geologie bepaald worden:
0 tot 11 m-mv: zandlaag, onderkant sterk kleihoudend (HCOV0100)
11 tot 11,7 m-mv: (matig) vaste kleilaag (HCOV 0700)
11,7-24,5 m-mv: kleihoudend fijn zand (HCOV 0800)
De filterstelling van beide peilbuizen bedraagt respectievelijk 4 – 6 m-mv (+3,9 – +1,9 mTAW) en 13 – 15 m-mv (-5,1 – -7,1 mTAW). De ene filter zit boven en de andere onder de matig vaste kleilaag. Op 23/3/2020 werden beide peilbuizen opgemeten, deze geven vrijwel hetzelfde resultaat; Hieruit kan aangenomen worden dat het grondwaterpeil in beide zandlagen gelijk is. Op 08 september 2023 werd het peil in de ondiepe peilbuis opnieuw opgemeten.
Dit was zo’n 70 cm lager dan het peil opgemeten in 2020.
In de studie is gerekend worden met de hoogst gemeten grondwaterstand van 1,08 m-mv
6,83 mTAW).
Bemalingsconcept
De bemaling zal uitgevoerd worden als een gravitaire filterbemaling in de ondiepe zandlaag, de filters worden geplaatst tot op een diepte van ca. 10 m-mv. Door de bemaling aan te zetten boven op de sterk waterremmende kleila ag wordt het benodigd bemalingsdebiet beperkt. De diepere grondwaterverlaging ter hoogte van de liftput zal uitgevoerd worden met een lokaal filterkader en in de tijd beperkt worden (ca. 2 weken).
Er zal bemaald worden in de Quartaire Aquifersystemen (HCOV 0100) en het grondwaterlichaam CVS_0800_GWL_1. Dit is een freatische watervoerende laag.
De invloedstraal werd numeriek berekend (MODFLOW 2005) en bedraagt circa 500 meter in noordwestelijke richting en circa 150 meter in zuidoostelijke richting. Deze asymmetrie in invloedstraal is te verklaren door een relatief grote gracht/beek welke aanwezig ten zuidoosten van de projectsite. Deze waterloop heeft een bufferende werking en zal de invloed van de bemaling in deze richting beperken.
Zettingen
De max. berekende absolute zetting bedraagt minder dan 15 mm ter hoogte van de omliggende bebouwing. Het
risico op schade door zettingen t.g.v. de bemaling wordt aanvaardbaar geacht.
Verontreiniging
De decretale bodemonderzoeken binnen de invloedstraal van de bemaling werden gescreend. De bemaling heeft geen ona anvaardbare verspreiding van gekende grondwaterverontreiniging in de omgeving tot gevolg. Er zijn geen maatregelen ter voorkoming van de verspreiding vereist.
Op 15 september 2023 werd een staal genomen van het grondwater in de geplaatste ondiepe peilbuis voor een kwaliteitsa na lyse. In deze analyse werd een verhoogde concentratie aan PFAS (PFBA 32 ng/l) vastgesteld. Verder werken ook metalen, BTEX, VOCl, minerale oliën en MTBE geanalyseerd, hiervoor werden geen verhoogde concentraties aangetroffen.
Het project is niet gelegen binnen een PFAS no-regret zone.
Verdroging
De berekende invloedstraal van de bemaling reikt niet tot een habitat- of vogelrichtlijngebied, VEN en IVON
gebieden.
Lozing
Het bemalingswater zal geloosd worden in de regenwaterafvoer gelegen langsheen de Kortijksesteenweg.
Voor het lozen van eventueel verontreinigd bemalingswater wordt verwezen naar het advies van de entiteit van VMM bevoegd voor de advisering van afvalwater.
Termijn
De ingeschatte duurtijd van de bemaling bedraagt 6 maanden.
Advies
Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies gegeven voor de bemaling (rubriek 53.2.2.b)2°) voor een termijn van 6 maanden vanaf de start van de bemaling en een debiet van max. 504 m3/dag en 36 300 m3/jaar uit filters in de Quartaire Aquifersystemen (HCOV 0100) en het grondwaterlichaam CVS_0800_GWL_1 en een verlaging tot max. 4,23 m-mv voor een project gelegen te Kortrijksesteenweg 1043 te Sint-Denijs-Westrem (Gent), mits naleving van de algemene en de sectorale voorwaarden van titel II van het VLAREM en onderstaande bijzondere voorwaarden:
* De start- en stopdatum van de bemaling wordt gemeld aan VMM via het mailadres grondwater.ovl@vmm.be met vermelding van het projectnummer (OMV_ 2023074211).
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van het gewestplan.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
De twee maaiveldparkings zijn niet strikt noodzakelijk. Ook aan de steenweg zetten we in op groene voortuinen. De verharding is niet minimaal en dus strijdig met bovenstaand artikel.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg.
5. WATERPARAGRAAF
Het betreft het bouwen van een kantoorgebouw met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande woning.
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Provincie Oost-Vlaanderen. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het terrein is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Het algemeen uitgangsprincipe hierbij is dat regenwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt wordt. In tweede instantie moet het resterende gedeelte van het hemelwater worden geïnfiltreerd of gebufferd, zodat in laatste instantie slechts een beperkte hoeveelheid water met een vertraging wordt afgevoerd. De plaatsing van de overloop van de hemelwaterput en de infiltratievoorziening dient aan dit principe te beantwoorden.
Hemelwater:
Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:
Gescheiden stelsel
Conform artikel 3.4 van het algemeen bouwreglement van de stad Gent dient bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, de bouwheer verplicht een privaat gescheiden afvoerstelsel voor afvalwater en hemelwater te voorzien.
Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater moet indien het technisch mogelijk is, in eerste instantie aangesloten worden op een waterloop. Indien dit niet kan, mag er aangesloten worden op een RWA en in laatste instantie op een gemengde riolering.
Verharding
Conform artikel 3.2 van het ABR moet het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden. Bovenstaand werd aangegeven dat er niet voldaan is aan dit artikel.
Hemelwaterput en groendak
Er wordt een hemelwaterput van 10.000 liter voorzien. Hierdoor wordt een dakoppervlakte van 200 m² gecompenseerd. De overige dakoppervlakte wordt aangelegd als groendak.
De overloop van de hemelwaterput en het groendak worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
Infiltratievoorziening
De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden op volgende verharde oppervlakten:
Nieuwe verharde oppervlakten (dak + grond) + groendak/2 - 60 m² (hemelwaterput met hergebruik).
De bouwheer voorziet een wadi van 11.409 liter en 38,03 m². De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.
Bemaling
De bemaling betreft een ingedeelde activiteit. De impact van de activiteit wordt besproken onder het aspect bodem en grondwater/afvalwater. De bemaling moet voldoen aan de toepasselijke algemene en sectorale voorwaarden van Vlarem II (en de bijzondere voorwaarden) waardoor verdroging zal voorkomen worden.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
De lozing van het bemalingswater is een ingedeelde activiteit. De impact van de lozingwordt besproken onder het aspect afvalwater/bodem en grondwater. De lozing/De grondwaterwinning moet voldoen aan de toepasselijke algemene en sectorale voorwaarden van Vlarem II (en de bijzondere voorwaarden) waardoor verontreiniging zal voorkomen worden.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 22 december 2023 tot 20 januari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 2 bezwaren ingediend.
De bezwaren worden als volgt samengevat:
Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
Het gebouw wordt met drie bouwlagen vormgegeven. Het bezwaarschrift klopt dat door het feit dat de parkeerbak niet onder de grond zit maar een stuk daarboven uitkomt, er wel een hoogte wordt voorgesteld die te vergelijken valt met vier in plaats van drie bouwlagen.
De basisschaal uit Ruimte voor Gent bedraagt 3 bouwlagen. Hierbij kan er overwogen worden om een 4de bouwlaag te realiseren, al dan niet teruggetrokken, als dit ruimtelijk inpasbaar is.
De combinatie van de bouwhoogte enerzijds en de bouwdiepte anderzijds leidt opnieuw tot een volume die zich onvoldoende inpast in de omgeving. Een 4de laag kan, als die zich bijvoorbeeld terugtrekt van de achterzijde. Ook drie bouwlagen zijn inpasbaar als de bouwdiepte beperkt blijft tot 15 m. Dit werd in het voorgaande dossier reeds aangehaald.
De bouwbreedte van 15,5 m van het gebouw op zich vormt geen probleem. Echter ontstaan door deze bouwbreedte een aantal problemen in de zijtuinstroken die ook verder worden behandeld.
Zo wordt er aan de linkerzijde slechts een groenstrook van 0,70 m voorzien. Dit is bijzonder weinig om hier bijvoorbeeld nog een haag te kunnen voorzien die op een goede manier onderhouden kan worden. De sleuf naar de ondergrondse parkeergarage komt in de zijtuin terecht tot tegen deze ‘groene’ rand.
Aan de rechterzijde bevinden zich bestaande bomen. Er is bij het ongunstig advies op de vorige aanvraag aangegeven dat het duurzaam behoud van de grote beeldbepalende beuken dient vooropgesteld te worden. Er werd gesteld dat om de beuken bij de geplande bouwwerkzaamheden te laten overleven, er niet mag gebouwd/verhard worden onder de kruin van deze bomen. Bijgevolg kan pas vanaf 8 m afstand van de rechter perceelsgrens gebouwd worden. Er wordt nu gebouwd tot op 5,5 m van de perceelsgens. Dit is qua imapct op de bestaande bomen te groot.
De totale oppervlakte van het perceel bedraagt circa 1.150 m². Hiervan is circa 375 m² niet bebouwd/onderbouwd of niet verhard. Dit betekent een terreinbezetting met een percentage van 68%. Dit is bijzonder hoog en stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Het bouwprogramma, met het bijhorende parkeervraagstuk en de nodige ruimte voor water, ligt te hoog.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Schaal (bouwhoogte en bouwdiepte)
Het gebouw wordt met drie bouwlagen vormgegeven. Echter doordat de parkeergarage een stuk boven het maaiveld komt, bereikt men een hoger gebouw dan indien de parkeergarage onder het maaiveld zit. Als voorbeeld wordt de achtergevel aangehaald. Hier wordt ten op zichte van het maaiveld 12 m hoog gebouwd. Dit is een hoogte die eerder met vier bouwlagen overeenstemt dan met drie. Op de plannen wordt de hoogte telkens ten op zichte van TAW 9.32 (de vloerpas van het ‘gelijkvloers’) uitgezet. Deze hoogtes zijn misleidend en wijken sterk af van de effectieve bouwhoogte.
De basisschaal uit Ruimte voor Gent bedraagt 3 bouwlagen. Hierbij kan er overwogen worden om een 4de bouwlaag te realiseren, al dan niet teruggetrokken, als dit ruimtelijk inpasbaar is.
De combinatie van de bouwhoogte enerzijds en de bouwdiepte anderzijds leidt opnieuw tot een volume dat zich onvoldoende inpast in de omgeving. Een 4de laag kan, als die zich bijvoorbeeld terugtrekt van de achterzijde. Hier wordt een diepte van 16,47 m gerealiseerd. In deze context wordt 15 m als maximale bouwdiepte gehanteerd. Ook drie bouwlagen zijn inpasbaar als de bouwdiepte beperkt blijft tot 15 m. Dit werd in het voorgaande dossier reeds aangehaald.
Er kan geconcludeerd worden dat door de bouwhoogte van ca. 12 m aan de achterzijde in combinatie met de bouwdiepte van ca. 16,5 m het gebouw zich onvoldoende inpast naar de achterzijde alsook de linkerzijde.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft een puur kantoorgebouw met een bruto oppervlakte van meer dan 800 m². Dergelijke kantooroppervlaktes kunnen een plaats krijgen in Gent op The Loop of aan de stationsomgeving van Gent-Sint-Pieters. Wegens de grote mobiliteitsaantrekking van kantoorinvullingen is er voor gekozen om kleinschalige kantoren tot 500 m² toe te staan aan de zuidzijde van de Kortrijksesteenweg. Men stelt hier een oppervlakte voor die daar te ver van afwijkt. Bovendien is het een monotone ontwikkeling zonder verwevenheid van functies. Iets wat ruimtelijker een veel beter keuze is en waarvan voldoende goede voorbeelden zijn langs deze zijde en dit segment van de steenweg.
Beleidsmatig gewenste ontwikkeling
Volgens artikel 4.3.1§2,2° uit Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan het vergunningverlenende bestuursorgaan rekening houden met beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. Het document ‘Ruimte voor Gent – structuurvisie 2030’ werd definitief vastgesteld door de gemeenteraad op 22 mei 2018 en is integraal te raadplegen op de website van de stad. In deze structuurvisie is de ‘studie hoofdsteenwegen Gent’ voor de Kortrijksesteenweg integraal hernomen. Ook deze studie is beschikbaar op de website. In die zin is de studie hoofdsteenwegen m.b.t. de Kortrijksesteenweg een beleidsmatig gewenste ontwikkeling.
Deze studie wordt al lang gehanteerd als richtlijn bij de voorbespreking en beoordeling van vergunningen. Getuige hiervan zijn de recent vergunde projecten aan dit segment van de Kortrijksesteenweg met telkens een vergelijkbaar programma (kantoren met wonen) en volume. Specifiek gaat het om Kortrijksesteenweg 1027 - OMV_2023049025, Kortrijksesteenweg 1031 - OMV_2022018483 en Kortrijksesteenweg 1041 - OMV_2023021258.
De studie hoofdsteenwegen beschrijft enkele principes voor de groene zuidzijde van de Kortrijksesteenweg. De doelstelling is om de reeds aan de gang zijnde stuksgewijze metamorfose van de vrijstaande woningen naar kleine kantoren, vrije beroepen en diensten verder te zetten. Hierbij dient de aanwezige kleine korrel te worden gerespecteerd. Deze kleine korrel biedt een garantie om het huidige open en groene beeld van de zuidzijde naar de toekomst te handhaven. Bijgevolg kan de vloeroppervlakte van de functies niet groter zijn dan 500 m². Op perceelsniveau dient verder veel aandacht te gaan naar de randen. De randen van de percelen moeten een groen karakter krijgen. Voor de groene zuidzijde wordt vastgehouden aan drie ruimtelijke concepten:
- Type van de vrijstaande villa is de norm voor alle ontwikkelingen.
- Minimum 1/3de van de achterliggende ruimte blijft tuin en sluit qua karakter aan bij de tuinen van het achterliggende wonen.
- Tussen de verschillende percelen wordt een groene scheiding voorzien die intermedieert en het groene karakter ondersteunt.
Deze aanvraag is strijdig met de doelstellingen en alle drie de ruimtelijke concepten van deze studie:
- De diepte van de parkeergarage die boven het maaiveld komt (meer dan 1 m op het achterste punt), de gelijkvloerse bouwdiepte van 25 m en de bouwdiepte van de verdiepingen werd hierboven al besproken. De conclusie hier was dat de bouwdiepte van het totale gebouw op alle bouwlagen te hoog is. De bestaande korrel op het perceel alsook die van de omgeving wordt niet gerespecteerd. Dit is niet in lijn met hetgeen de steenwegstudie hier voorziet maar ook niet met de goede ruimtelijke ordening wegens de te grote impact.
- Door de grote bouwdiepte is de overblijvende tuin van slechts 5,5 m te ondiep. Deze beperkte tuinzone zorgt ervoor dat de overgang tussen de ontwikkeling aan de steenweg en de achterliggende woonzone onvoldoende is. Het karakter van de achterliggende ruimte sluit onvoldoende aan bij de achterliggende woningen in groene omgevingen.
- Met deze aanvraag wordt er weinig afstand tot de perceelsgrenzen voorzien. Zo komt de sleuf naar de ondergrondse garage over een diepte van 27,70 m op slechts 0,70 m van de linker perceelsgrens. Dit is te weinig om nog een groene inrichting te geven aan de zijtuinstrook. Er dient minimum een afstand van 1 m voorzien te worden om iets van groen en onderhoud te kunnen voorzien.
Men voorziet een puur kantoorgebouw met en bruto vloeroppervlakte van meer dan 800 m². Dit wijkt te sterk af van de richtinggevende 500 m² vloeroppervlakte die de steenwegstudie aanreikt. Deze oppervlakte voor puur een kantoorgebouw levert problemen op qua bouwhoogte, de bouwdiepte, de terreinbezetting bovengronds en ondergronds van dit perceel en zorgt ervoor dat de draagkracht van dit perceel wordt overschreden. In de bezwaarschriften wordt terecht verwezen naar de steenwegstudie en de strijdigheid van dit project met deze studie.
Terreinbezetting
De totale oppervlakte van het perceel bedraagt circa 1.150 m². Hiervan is circa 375 m² niet bebouwd/onderbouwd of niet verhard. Dit betekent een terreinbezetting met een percentage van 68%. Dit is bijzonder hoog en stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Het bouwprogramma met het bijhorende parkeervraagstuk en de nodige ruimte voor water, ligt te hoog. Dit wordt in onderstaande verder gestaafd.
Voortuin
De staanplaatsen in de voortuin zijn strijdig met artikel 3.2 uit het algemeen bouwreglement. De verharding en de staanplaatsen in de voortuin kunnen niet vergund worden.
Natuurtoets
Er is bij het ongunstig advies op de vorige aanvraag aangegeven dat het duurzaam behoud van de grote beeldbepalende beuken dient vooropgesteld te worden. Er werd gesteld dat om de beuken bij de geplande bouwwerkzaamheden te laten overleven, er niet mag gebouwd/verhard worden onder de kruin van deze bomen. Bijgevolg kan pas vanaf 8 m afstand van de rechter perceelsgrens gebouwd worden. Er wordt nu gebouwd tot op 5,5 m van de perceelsgens. Er kan verharding worden aangebracht (pad of terras) tot op 5,5 m van de perceelsgrens, dus niet een gevel van twee bouwlagen hoog. Het bouwprogramma blijft dan ook te groot om de minimaal aanwezige groenwaarden, namelijk de twee beuken te respecteren (wat als minimale randvoorwaarde wordt gevraagd).
Bomen van kleinste (derde) grootte-orde worden aangeplant tot op minstens 3 m van gevels. Bomen van grootste grootte-orde (eerste), wat beuken uiteraard zijn, moeten op minstens 5 m van gevels. Beuken zijn extra gevoelig voor wijzigingen. De gevels worden opnieuw opgetrokken tot op slechts 3,5 m van de stam van deze bomen. Dit is niet haalbaar. Hier wordt ook nog eens een kelder voorzien, die je niet zomaar loodrecht kan uitgraven, zonder over de zijbouwlijn te werken (uitgravingen). De minimaal vooropgestelde afstand van 8 m afstand ten opzichte van de perceelsgrens is dus wel degelijk noodzakelijk om de beuken te behoeden van afsterven. Ze zouden anders ook verder opgesnoeid moeten worden, want groeien nu al over het schuine dak. Indien daar twee verdiepingen worden gebouwd met rechte gevel, dienen er dus nog takken weggesnoeid te worden, wat ook voor beuken zeer nefast kan zijn. Dit is overigens mooi geïllustreerd op het plan N_1_voorgevel. Hoe de plannen nu zijn ingediend, kunnen de bomen met zeer grote waarschijnlijkheid nog steeds de werken niet overleven. De rechter gevel dient dus nog te schuiven met nog minstens 2,5 m, zoals eerder was geadviseerd. Los van het uiteindelijke bouwprogramma zal sowieso een boomdeskundige de bomen tijdens de bouwwerkzaamheden moeten opvolgen en zullen maatregelen moeten genomen worden om de bomen te beschermen, onder meer bij de nodige bemalingsactiviteiten om de ondergrondse constructies uit te voeren.
Bij de rechter buur (nr. 145) is sinds 2015 de maaiveldparking uitgebreid tot dicht tegen een aanwezige beuk die ondertussen sterk aan het achteruitgaan is. Richting stadscentrum (bij nr. 1027) was het de bedoeling om één boom in de voortuin te behouden. Deze is ondertussen ook zonder vergunning verwijderd bij de voorbereidingen van de bouwwerkzaamheden. Op deze wijze verwordt het uitzicht langs de steenweg tot één verharde oppervlakte van voortuinstroken zonder grote bomen en groenkwaliteiten. Het perceel zelf (perceelsnr. 356B4) heeft verharding tot achteraan in de tuinzone sinds 2013; het linker perceel (nr. 356S3) heeft sinds 2016 een volledig verharde voortuin en sinds 2019 is ook de achtertuinzone volledig verhard. Ook bij de percelen verderop zijn de meeste voortuinzones verhard: nr. 1037 (bank) volledige voortuin verhard, beide hoekpercelen met Maaltemeers zijn verharde parkeerzones (nr. 1033 sinds 2010).
Met de nu ingediende aanvraag creëer je de zelfde neerwaartse spiraal, waarbij dus ook op dit perceel in realiteit zo goed als alle bomen op het perceel zullen worden verwijderd. De aanwezige bomen aan de rechter zijde moeten behouden worden.
Er kan geconcluceerd worden dat de aanvraag de natuurtoets niet doorstaat.
Mobiliteitstoets
Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen.
De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn.
Voor dit project concrete project gaat het om:
Volgens de parkeerrichtlijnen zou men voor dit project minimaal 13 fietsenstallingsplaatsen en maximaal 23 autoparkeerplaatsen nodig hebben.
Fietsenstalling.
In de kelder worden er 11 stallingsplaatsen ingericht voor gewone fietsen, waarbij de 11e plaats in een hoekje naast de lifttoegang zit. Deze plaats is zeker niet voldoende lang getekend. Bij de andere plaatsen is er wel een breedte opgegeven, maar geen lengte.
Men zou minimaal 13 plaatsen moeten hebben, waar er nu dus maar 11 zijn. Een buitenmaatse plaats is niet verplicht, maar is bij een hedendaags kantoor toch wel een meerwaarde.
De fietsers moeten zich mee op de autohelling begeven. Deze is slechts 3 m breed. Het hellingspercentage is niet gekend, maar deze zal maximaal steil zijn aangezien het ook nu reeds moeilijk is om alles in het ondergrondse niveau te laten passen. Bijgevolg is deze helling niet befietsbaar, waardoor een fietser de helling te voet moet nemen, zonder dat hij kan gekruist worden door een wagen. Dit geeft geen aangenaam gevoel bij de fietsers. Bijgemengd gebruik van een steile helling is een apart deel voor de fietser gewenst, opdat deze niet opgejaagd wordt door de wagens.
Conclusie van de fietsenstalling: er zijn 2 plaatsen te weinig, en de toegang is niet comfortabel.
Autoparkeerplaatsen.
De hele kelder met 13 parkeerplaatsen is erg krap bemeten: de nodige draaicirkels raken nipt de parkeerplaatsen, waardoor er erg weinig marge is. Bovendien is plaats 5 slechts 2,20 m breed, en moet deze wagen zijn deuren openen in de passageruimte om naar het 2e deel van de kelder te rijden. Plaats 9 is eveneens een erg smalle plaats, en deze heeft geen vrije ruimte om de deuren te openen.
In totaal zijn er dus 15 parkeerplaatsen: 13 ondergrondse en 2 bovengrondse. De Zuidelijke Mozaïek maakt deel uit van de witte zone, waarbij men binnen de vork van de autoparkeerplaatsen van de witte zone het minimum -10% meteen als maximum gesteld heeft. Echter, als de parkeerrichtlijn 23 plaatsen opgeeft, is het wel duidelijk dat als men er dan slechts 15 voorziet, dit niet overeen zal komen met de werkelijke parkeerbehoefte, en men een deel van de parkeerbehoefte naar het openbaar domein zal verschuiven. Dit laatste is absoluut ongewenst. Bijgevolg kunnen we stellen dat een aanbod van 15 parkeerplaatsen te weinig is voor dit programma, zeker aangezien men geen extra fietsenstallingen in ruil voorziet, maar ook daar een tekort heeft.
Conclusie: wanneer men én te weinig parkeerplaatsen, én te weinig fietsenstallingen voorziet, zal het personeel op straat gaan parkeren. Dit is ongewenst. Ofwel voorziet men het nodige aantal parkeerplaatsen voor beide modi, ofwel moet het programma verminderd worden.
De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.
Beoordeling: ongunstig advies op vlak van mobiliteit.
Bovenstaande toont aan dat het volume zich onvoldoende inpast in de omgeving, de kantooroppervlakte te hoog ligt, de aanvraag ongunstig is op vlak van het behoud van de natuurwaarden en ongunstig op vlak van mobiliteit.
Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten
WARMTEPOMPEN:
Aspect lucht
In het kader van de verwarming en koeling van het nieuwe kantoorgebouw worden warmtepompen voorzien.
Volgende ingedeelde activiteiten worden aangevraagd bij dit project: - 1 of 2 warmtepomp(en)
• met een totaal geïnstalleerde drijfkracht van 50 kW
• met een nominale koelmiddelinhoud van 35 kg
• aard koelmiddel: R-32
• de gezamenlijke CO2-equivalent is < 2.000 ton
De warmtepompen dienen onderhouden te worden overeenkomstig artikel 5.16.3.3.§3 van Vlarem II. Voor koelinstallaties met een nominaal koelvermogen van meer dan 12 kW houdt dit onder meer in dat ze regelmatig moeten worden gekeurd door een erkende airco-energiedeskundige overeenkomstig VLAREL.
De exploitant moet het relatief lekverlies (kg toegevoegd koelmiddel ten opzichte van totale koelmiddelinhoud installatie) te allen tijden beperken tot 5% per jaar (artikel 5.16.3.3.§6 van Vlarem II). Afhankelijk van de aard en inhoud van het gebruikte koelmiddel moeten de nodige lekdichtheidscontroles worden uitgevoerd. Een logboek moet bijgehouden worden.
Aspect geluid
De warmtepomp of -pompen bevinden op het bovenste verdiep, centraal op het dak.
Te allen tijde moet voldaan worden aan de geluidsnormen opgenomen in Vlarem II.
Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:
Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).
BEMALING:
Aspect afvalwater
Situatieschets
De aanvraag betreft de exploitatie van een tijdelijke inrichting, nl. een bemaling van mogelijk verontreinigd grondwater in het kader van bouwwerken (bouw kantoorgebouw).
Lozingssituatie
De inrichting is gelegen in centraal gebied, de riolering is aangesloten op de RWZI van Gent.
Het betreft een gescheiden stelsel, tijdens de werken zal er geloosd worden op de RWA-riolering.
Bedrijfsafvalwater
Het bedrijf vraagt voor het lozen van bedrijfsafvalwater volgende rubrieken aan:
- Rubriek 3.4.2: het, zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, lozen van bedrijfsafvalwater dat al of niet één of meer van de in bijlage 2C bij titel II van het Vlarem bedoelde gevaarlijke stoffen bevat in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in de kolom ‘indelingscriterium GS’ van artikel 3 van bijlage 2.3.1 van titel II van het Vlarem, met een debiet van meer dan 2 m3/uur tot en met 100 m3/uur;
- Rubriek 3.6.3.2: afvalwaterzuiveringsinstallaties, met inbegrip van het lozen van het effluentwater en het ontwateren van de bijbehorende slibproductie, voor de behandeling van bedrijfsafvalwater dat al of niet één of meer van de in bijlage 2C bij titel II van het Vlarem bedoelde gevaarlijke stoffen bevat (in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in de kolom ‘indelingscriterium GS (gevaarlijke stoffen)’ van artikel 3 van bijlage 2.3.1 van titel II van het Vlarem, met uitzondering van de in rubriek 3.6.5 ingedeelde inrichtingen, met een effluent van meer dan 5 m3/uur tot en met 50 m3/uur;
Het debiet van het bedrijfsafvalwater zal 21 m3/uur – 504 m3/dag bedragen en bestaat uit het mogelijk verontreinigd grondwater dat zal worden opgepompt voor de werken. Het zal, al dan niet via een wzi, geloosd worden op de RWA-riolering. De duur van de bemaling wordt geraamd op 6 maanden.
Uit het dossier kan niet worden opgemaakt uit welke stappen de wzi zal bestaan.
Het bedrijf stelt dat er een screening is uitgevoerd van de gekende OVAM-dossiers gelegen binnen de invloedsstraal van de bemaling. Voor de meeste dossiers zijn geen grondwaterverontreinigingen aanwezig. Ter hoogte van vier dossiers waren wel grondwaterverontreinigingen aanwezig maar zijn de nodige saneringswerken reeds uitgevoerd en zijn geen bijkomende maatregelen nodig zijn. Bijgevolg wordt de invloed van de bemaling ter hoogte van deze dossiers aanvaardbaar beschouwd.
Het bedrijf vraagt volgende lozingsnorm aan:
- PFAS i : 100 ng/l
Uit de bijgevoegde analyseresultaten op PFAS blijkt dat er enkel voor PFBA een overschrijding van de rapportagegrens werd aangetroffen (32 ng/l). Het is dan ook aangewezen om enkel voor PFBA een verhoogde norm op te nemen en de overige PFAS te beperken tot hun respectievelijke rapportagegrens.
Momenteel is er een nieuw Europees dossier in opmaak in het kader van de prioritaire stoffen waar de MKN worden berekend voor 24 perfluorverbindingen. Daarbij wordt rekening gehouden met de verscherpte EFSA-inzichten i.v.m. de toxiciteit van de PFAS. Er werden normen berekend voor de directe ecotoxiciteit (jaargemiddelde en maximum voor zoet, overgangs- en zout water), voor oppervlaktewater gebruikt voor de productie van drinkwater, voor secundaire vergiftiging van in het water levende organismen en voor secundaire vergiftiging van de mens door het opnemen van in het water levende organismen.
De route secundaire vergiftiging van de mens door het opnemen van in het water levende organismen levert de strengste waarden op en geldt als algemene MKN voor de PFAS. Bij de toetsing van de MKN in water worden de individuele PFAS vergeleken met PFOA.
Daarbij wordt rekening gehouden met de intrinsieke toxiciteit en de neiging tot bioaccumulatie (voor de relevante routes). Zo kan voor elke individuele PFAS een herrekening gebeuren naar een veilige concentratie in water. Maar de basisaanname is dat – behalve bij de directe ecotoxiciteit - alle individuele PFAS bijdragen tot de totale PFAS-impact.
Bij de eindevaluatie dienen de verhoudingen tussen de concentraties in water en de veilige concentratie van alle individuele PFAS opgeteld te worden. De som van deze verhoudingen mag niet groter dan 1 zijn. Momenteel is er voor de meeste van de 24 perfluorverbindingen die nominatief worden genoemd een RPF (Relatieve Potentie Factor) bepaald die weergeeft hoe toxisch de verbinding is t.o.v. PFOA. Voor de RBF (Relatieve Bioaccumulatie Factor) – de factor die weergeeft hoe bioaccumulerend de stof is in vergelijking met PFOA - is een best mogelijke inschatting gebeurd. Het dossier rond de herziening van het normenkader oppervlaktewater bevindt zich momenteel nog in ontwerpfase en wordt nauw opgevolgd door de VMM.
Toch is nu reeds duidelijk dat alle PFAS-verbindingen bijdragen tot de totale PFAS-impact en dus als groep moeten bekeken worden. Wanneer we de huidige concentraties in oppervlaktewater vergelijken met de individuele jaargemiddelde voorstelnorm voor PFOS, liggen deze overal in Vlaanderen ver boven de norm. Aangezien de perfluorverbindingen als groep moeten beschouwd worden, wil dat concreet zeggen dat elke lozing van een individuele PFAS in een concentratie hoger dan deze van het ontvangende oppervlaktewater zal leiden tot een druk die de draagkracht van het aquatische ecosysteem overschrijdt en de facto een achteruitgang van de toestand zal teweegbrengen. Ook voor PFAS die niet op de lijst van de 24 perfluorverbindingen staan, kan deze redenering doorgetrokken worden.
In afwachting van meer duidelijkheid rond de haalbaarheid van een doorgedreven zuivering (cfr. uitkomst BBT-studie), dient elke lozing van PFAS houdend bemalingswater zo ver als mogelijk gesaneerd te worden.
In het eindrapport ‘De Cirkel rond?’ van de opdrachthouder voor de aanpak van de PFAS-problematiek aangesteld door de Vlaamse Regering van 16/12/2022 wordt voor de lozing van bemalingswater een aanpak op lange en korte termijn voorgesteld zodat maximaal in overeenstemming met de doelstellingen van de KRW en de bijhorende rechtspraak van het Europees Hof van Justitie kan gehandeld worden.
Conform de gemotiveerde aanpak op korte termijn, beschreven in punt 3.2.2.3 van dit eindrapport dient er nu de rapportagegrenzen gezakt zijn tot 20 ng/l (respectievelijk 50 ng/l) voor lozing van bemalingswater een lozingsnorm gehanteerd te worden tussen 20/50 ng/l en 100 ng/l per individuele stof.
Monitoring
Het bedrijf dient een meetprogramma uit te voeren overeenkomstig art. 4.2.5.3.1. van Vlarem II.
De exploitant stelt geen monitoringfrequentie voor.
De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende norm. Indien het bemalingswater concentraties hoger dan de lozingsnormen bevat, wordt het bemalingswater gezuiverd alvorens te lozen in oppervlaktewater. Na toetsing van de analyseresultaten en eventuele mobilisatie van een waterzuiveringsinstallatie kan de bemaling opnieuw opgestart worden.
Gelet op de ligging nabij risicosites en binnen de no-regret-zone rond een locatiespecifiek vastgestelde PFAS-verontreiniging moet het bemalingswater geanalyseerd worden op de kwantificeerbare PFAS-componenten zoals opgenomen in het WAC_IV_A_025.
De kwaliteit van het bemalingswater van elke bemalingsstreng wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na de aanleg en het schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis max. 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025.
De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:
Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.
Het bedrijf dient te beschikken over een controle inrichting die alle waarborgen biedt om de kwaliteit en kwantiteit van het werkelijk geloosde afvalwater te controleren en die inzonderheid toelaat gemakkelijk monsters te nemen van het geloosde water, overeenkomstig art. 4.2.5.1.1. van Vlarem II.
Het bedrijf dient een meetprogramma uit te voeren overeenkomstig art. 4.2.5.3.1. van Vlarem II.
Het is aangewezen een afwijking op artikel 4.2.5.1.1. § 1. van Vlarem II op te nemen, gezien het voor een lozing van bemalingswater niet relevant is om een meetgoot te voorzien.
De hoeveelheid grondwater die opgepompt en afgevoerd wordt, kan bepaald worden d.m.v. een meetmethode conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II. Deze meetmethode is in voorliggende situatie meer geschikt dan de meetmethodes voor lozing van afvalwater voorzien volgens artikel 4.2.5.1.1.
Er dient wel een staalname mogelijkheid voorzien te worden op het effluent van de grondwaterzuiveringsinstallatie ter controle van de kwaliteit.
ADVIES WATER VMM bevoegd voor de advisering van afvalwater:
De VMM-Advisering Afvalwater adviseert ongunstig voor de aangevraagde norm voor PFAS i.
De VMM-Advisering Afvalwater adviseert gunstig voor het lozen van 21 m3/uur – 504 m3/dag (tijdens de bemaling, gedurende 6 maanden) bedrijfsafvalwater met 2C stoffen, al dan niet via een wzi, op de RWA-riolering, mits het naleven van de algemene voorwaarden voor lozing van bedrijfsafvalwater op oppervlaktewater.
Volgende bijzondere voorwaarde is van toepassing:
- PFBA : 100 ng/l
- Overige PFAS i : rapportagegrens
De concentraties in het effluent van de niet-nominatief in de vergunning genoemde parameters welke bedoeld zijn in lijst 2C van VLAREM II, zijn beperkt tot concentraties opgenomen in de indelingscriteria, vermeld in de kolom “indelingscriterium GS (gevaarlijke stoffen)” van art. 3 van bijlage 2.3.1 van VLAREM II.
Het bedrijf dient te beschikken over een controle inrichting die alle waarborgen biedt om de kwantiteit en kwaliteit van het werkelijk geloosde afvalwater te controleren en die inzonderheid toelaat gemakkelijk monsters te nemen van het geloosde water, overeenkomstig art. 4.2.5.1.1. van Vlarem II.
Voor de bepaling van het debiet mag de meetmethode conform hoofdstuk 5.53. gebruikt worden. Een staalnamepunt voor het effluent dient voorzien te worden.
Na de opstart van de bemaling wordt voor PFAS de monitoring op het geloosde effluent herhaald als volgt:
De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis max. 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.
De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:
- bij concentraties hoger dan 80 % van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijksvtot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80 % van de norm bedraagt;
- bij concentraties lager dan 80 % van de norm: geen herhaling noodzakelijk.Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.
Aspect bodem en grondwater
Aanvraag
De bemaling voor de bouw van een ondergrondse kelderverdieping bij een nieuwbouwproject te Kortrijksesteenweg 1043 te Sint-Denijs-Westrem wordt aangevraagd voor max. 36 300 m3/jaar en max. 504 m3/dag. De ingeschatte duurtijd van de bemaling bedraagt 6 maanden. De verlaging van het grondwaterpeil gaat tot max. 4,17 mTAW (4,23 m-mv). Rubriek 53.2.2b)2° (klasse 2) is van toepassing.
Hydrogeologie
Op het terrein werden een hydrogeologische verkenningsboring en 4 sonderingen uitgevoerd en er werden ook 2 peilbuizen geplaatst.
Op basis van de sonderingen kon volgende lokale geologie bepaald worden:
0 tot 11 m-mv: zandlaag, onderkant sterk kleihoudend (HCOV0100)
11 tot 11,7 m-mv: (matig) vaste kleilaag (HCOV 0700)
11,7-24,5 m-mv: kleihoudend fijn zand (HCOV 0800)
De filterstelling van beide peilbuizen bedraagt respectievelijk 4 – 6 m-mv (+3,9 – +1,9 mTAW) en 13 – 15 m-mv (-5,1 – -7,1 mTAW). De ene filter zit boven en de andere onder de matig vaste kleilaag. Op 23/3/2020 werden beide peilbuizen opgemeten, deze geven vrijwel hetzelfde resultaat; Hieruit kan aangenomen worden dat het grondwaterpeil in beide zandlagen gelijk is. Op 8 september 2023 werd het peil in de ondiepe peilbuis opnieuw opgemeten. Dit was zo’n 70 cm lager dan het peil opgemeten in 2020.
In de studie is gerekend worden met de hoogst gemeten grondwaterstand van 1,08 m-mv
(6,83 mTAW).
Bemalingsconcept
De bemaling zal uitgevoerd worden als een gravitaire filterbemaling in de ondiepe zandlaag, de filters worden geplaatst tot op een diepte van ca. 10 m-mv. Door de bemaling aan te zetten boven op de sterk waterremmende kleila ag wordt het benodigd bemalingsdebiet beperkt. De diepere grondwaterverlaging ter hoogte van de liftput zal uitgevoerd worden met een lokaal filterkader en in de tijd beperkt worden (ca. 2 weken).
Er zal bemaald worden in de Quartaire Aquifersystemen (HCOV 0100) en het grondwaterlichaam CVS_0800_GWL_1. Dit is een freatische watervoerende laag.
De invloedstraal werd numeriek berekend (MODFLOW 2005) en bedraagt circa 500 meter in noordwestelijke richting en circa 150 meter in zuidoostelijke richting. Deze asymmetrie in invloedstraal is te verklaren door een relatief grote gracht/beek welke aanwezig ten zuidoosten van de projectsite. Deze waterloop heeft een bufferende werking en zal de invloed van de bemaling in deze richting beperken.
Zettingen
De max. berekende absolute zetting bedraagt minder dan 15 mm ter hoogte van de omliggende bebouwing. Het risico op schade door zettingen t.g.v. de bemaling wordt aanvaardbaar geacht.
Verontreiniging
De decretale bodemonderzoeken binnen de invloedstraal van de bemaling werden gescreend. De bemaling heeft geen onaanvaardbare verspreiding van gekende grondwaterverontreiniging in de omgeving tot gevolg. Er zijn geen maatregelen ter voorkoming van de verspreiding vereist.
Op 15 september 2023 werd een staal genomen van het grondwater in de geplaatste ondiepe peilbuis voor een kwaliteitsanalyse. In deze analyse werd een verhoogde concentratie aan PFAS (PFBA 32 ng/l) vastgesteld. Verder werken ook metalen, BTEX, VOCl, minerale oliën en MTBE geanalyseerd, hiervoor werden geen verhoogde concentraties aangetroffen.
Verdroging
De berekende invloedstraal van de bemaling reikt niet tot een habitat- of vogelrichtlijngebied, VEN en IVON gebieden.
Lozing
Het bemalingswater zal geloosd worden in de regenwaterafvoer gelegen langsheen de Kortijksesteenweg.
Voor het lozen van eventueel verontreinigd bemalingswater wordt verwezen naar het advies van de entiteit van VMM bevoegd voor de advisering van afvalwater.
Termijn
De ingeschatte duurtijd van de bemaling bedraagt 6 maanden.
Advies VMM bevoegd voor de advisering van grondwater:
Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies gegeven voor de bemaling (rubriek 53.2.2.b)2°) voor een termijn van 6 maanden vanaf de start van de bemaling en een debiet van max. 504 m3/dag en 36 300 m3/jaar uit filters in de Quartaire Aquifersystemen (HCOV 0100) en het grondwaterlichaam CVS_0800_GWL_1 en een verlaging tot max. 4,23 m-mv voor een project gelegen te Kortrijksesteenweg 1043 te Sint-Denijs-Westrem (Gent), mits naleving van de algemene en de sectorale voorwaarden van titel II van het VLAREM en onderstaande bijzondere voorwaarde:
Bijkomend advies Stad Gent m.b.t. de bemaling:
In eerste instantie dient er zo weinig mogelijk grondwater opgepompt te worden (beperken duur, peilgestuurd, waterremmende constructies). Het grondwater dat onttrokken wordt dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht worden buiten de onttrekkingszone (retourbemaling, herinfiltratie). Voor het netto debiet dat overblijft dient onderzocht of nuttig hergebruik mogelijk is.
Indien dit niet mogelijk is of aangewezen mag het grondwater geloosd worden op oppervlaktewater of in een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater. In laatste instantie mag het bemalingswater in de riolering geloosd worden.
Een bemalingspomp mag enkel geplaatst worden door een boorbedrijf dat erkend is conform het VLAREL van 19 november 2010 voor de discipline, vermeld in artikel 6, 7°, a), 1), van het voormelde besluit. Om het beperken van de tijdsduur te garanderen bezorgt het erkend boorbedrijf uiterlijk de derde werkdag nadat een bemalingspomp is geplaatst, van elke debietmeter die bedoeld is voor de registratie van het opgepompte en terug in de ondergrond gebrachte debiet, de volgende informatie via een webapplicatie van de Databank Ondergrond Vlaanderen:
- het merk en serienummer
- het tijdstip van plaatsing en de tellerstand op het moment van de plaatsing
Bij het ontmantelen van de bemalingsinstallatie, bezorgt het erkende boorbedrijf uiterlijk de derde werkdag na de ontmanteling: het tijdstip van de ontmanteling en de tellerstand op het moment van de ontmanteling via een webapplicatie van de Databank Ondergrond Vlaanderen.
Praktische richtlijnen over hoe de gevraagde informatie moet worden doorgegeven, zijn te vinden op https://dov.vlaanderen.be/richtlijnen-actieve-bemalingen.
Om het debiet en de invloed van de bemaling zoveel mogelijk te beperken, dient een peilsturing van de bemaling opgenomen te worden.
Elke bemalingspomp dient gestuurd op het grondwaterpeil in de peilbuis in een pompput of op het grondwaterpeil in aparte peilputten. De regeling van de peilsturing dient bijgesteld in functie van de vordering van de bouwwerken.
De lozingen van het onttrokken grondwater dienen 14 dagen voorafgaand aan de lozing te worden gemeld aan de exploitant van de openbare riolering, zijnde Farys, via www.farys.be/melden-van-bemaling. Met het oog op een goede werking van de openbare riolering wordt dit als bijzondere voorwaarde opgenomen.
De lozing van het opgepompte grondwater mag geen wateroverlast voor derden veroorzaken.
Bij gebruik van een pomp moeten alle mogelijke en noodzakelijke maatregelen (plaatsing, type, omkasting pomp,…) genomen worden opdat geluidshinder voor omwonenden minimaal zou zijn.
Tijdens de periode van de bemaling dient de openbare weg steeds toegankelijk te zijn. Een veilige omleiding dient voorzien te worden voor de voetgangers/fietsers.
Het droogtrekken van de ruimere omgeving kan levensbedreigend zijn voor aanwezige bomen.
Voor de periode tussen 15 maart en 15 oktober geldt dat bij droogte die 10 dagen aanhoudt (neerslagstation Vinderhoute – zie www.waterinfo.be), bevloeiing/infiltratie dient voorzien te worden waar nodig. Hiervoor dienen voorafgaandelijke afspraken gemaakt te worden met de Groendienst via groendienst@stad.gent of European Tree Worker/boomexpert.
CONCLUSIE
De gevraagde omgevingsvergunning is milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch NIET verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag ongunstig.
Weigeringsgrond:
Het volume past zich onvoldoende in in de omgeving, de kantooroppervlakte ligt te hoog, de aanvraag is ongunstig op vlak van het behoud van de natuurwaarden en ongunstig op vlak van mobiliteit.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het bouwen van een kantoorgebouw met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande woning en het exploiteren van warmtepompen en een tijdelijke bemaling aan Bedecom nv (O.N.:0440234894) gelegen te Kortrijksesteenweg 1043, 9051 Gent.