2024_CBS_02012 - OMV_2023137207 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 7 grondgebonden woningen, het uitvoeren van beperkte omgevingswerken en het bijstellen van het openbaar domein ifv inrit brandweer - met openbaar onderzoek - Waterstraat, 9041 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Luc Dhaenens met als contactadres Magergoed 2, 9041 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023137207) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 oktober 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het bouwen van 7 grondgebonden woningen, het uitvoeren van beperkte omgevingswerken en het bijstellen van het openbaar domein ifv inrit brandweer

• Adres: Waterstraat 278-282, 9041 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie E nrs. 168F2, 172C, 173P en 173S

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 17 november 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 februari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De bouwplaats situeert zich in Oostakker langs de Waterstraat, ten westen van de spoorweg Gent - Antwerpen. De samengestelde site omvat 3 percelen, in totaal met een oppervlakte van ca. 4589m². In bestaande toestand fungeert het terrein als tuin en is het praktisch volledig bedekt met (hoge) grassen. Het terrein is volledig voorzien van een haag en omheining en ter hoogte van de Waterstraat 278 staat in de achtertuin een massief tuinhuis. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Nieuwbouw 7 eengezinswoningen

De aanvraag betreft het realiseren van een groepswoningbouwproject door het bouwen van totaal 7 eengezinswoningen (2 woningen aan de straatzijde en 5 woningen in het binnengebied) en een gemeenschappelijke tuinberging achteraan het perceel.

De twee woningen aan de straatzijde sluiten aan op de bestaande woning (Waterstraat 282).

-      Woning 1, de direct aanpalende woning van Waterstraat 282, telt 3 bouwlagen met plat dak (kroonlijsthoogte 9,53m) en heeft een gevelbreedte van 7,20m. De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 13,11m en op de verdieping ca. 6,63m. De woning telt 1 slaapkamer.

-      Woning 2 telt 2 bouwlagen met plat dak (kroonlijsthoogte 6,48m) en heeft een gevelbreedte van 6,20m aan straatzijde. De rechter zijgevel van de woning volgt de wegenis, waardoor de achtergevel een breedte heeft van ca. 11,10m. De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 11,10m en op verdieping 6,66m. De woning telt 2 slaapkamers.

In het achtergelegen binnengebied worden 5 woningen voorzien, waarbij de voorbouwlijn telkens terugspringt ten opzichte van de naastgelegen woning. Alle woningen zijn voorzien met 2 bouwlagen en een plat dak (kroonlijsthoogte ca. 6,78m), en 3 slaapkamers.

-      Woning 3, 4 en 5 (de drie meest rechter woningen) hebben een gevelbreedte van 6,5m en een bouwdiepte van 15m (zowel gelijkvloers als op de verdieping).

-      Woning 6 heeft een voorgevelbreedte van 5,81m en bredere achtergevel (ca. 8,73m). De bouwdiepte op gelijkvloers en verdieping bedraagt 14,52m ter hoogte van de rechter gevel, en 13,50m ter hoogte van de linker gevel.

-      Woning 7, de meest linker woning, heeft een gevelbreedte van 6,17m en een maximale bouwdiepte van 15m op gelijkvloers en verdieping.

De gevels van alle woningen worden bekleed met gevelsteen in lichte en donkere aardetinten. 

Iedere woning heeft een private zuid gerichte tuin met op het uiteinde een tuinberging van 7m² en een poortje naar het karrenspoor of naar de gemeenschappelijke groenruimte. Helemaal achteraan het terrein, is een gemeenschappelijke groenruimte, waar ten westen een gedeelde tuinberging staat en ten oosten een gemeenschappelijke wadi. Verder zijn in de private tuinen van woning 1 en 2 ondiepe wadi’s geplaatst.

Het  brievenbusgeheel voor de post van 7 woningen staat aan straat voor woning 1, om de wortels van de bestaande beuken zoveel mogelijk te vrijwaren.

Wegenis en parkeren

Een ‘karrenspoor‘ (of private binnenweg), bestaande uit twee stroken waterdoorlatende verharding, geeft toegang tot de achterbouw, de verschillende parkeergelegenheden en de gemeenschappelijke technische berging t.h.v. de voorbouw. Centraal, aan de linkerzijde van het karrenspoor, is voor iedere woongelegenheid een vaste parkeerplaats met oplaadmogelijkheid voorzien, hiervan is één parking aangepast/voorbehouden. Het karrenspoor bestaat uit een waterdoorlatende verharding (type dureko-mix), de parkeerplaatsen en overrijdbare zone voor de brandweer bestaat uit grasdallen

Verder, op het uiteinde van het karrenspoor, staat een gemeenschappelijke fietsenstalling waar 21 fietsen ondergebracht kunnen worden. De fietsstalplaatsen van woning 1 en 2 staan in de tuinen zelf en zijn geïntegreerd aan de tuinbergingen. In de gemeenschappelijke fietsenstalling hebben de overige woningen (woning 3 t.e.m. 7) een overdekte en afgesloten stalplaats, telkens met ruimte voor 4 fietsen. En op het uiteinde van deze constructie is plaats voor één ‘bezoekers’-fiets. Drie van de vijf woningen van de achterbouw zijn ook voor grote fietsen/bakfietsen/e.d. toegankelijk via de voorgevel. De polyvalente ruimtes zijn voorzien van dubbel opendraaiende vensters tot aan de vloer.

Bijstellen openbaar domein

De brandweer moet via beide zijden van de Waterstraat de site kunnen oprijden, waardoor de openbare weg bijgesteld moet worden. De boom op het openbaar domein en hoger liggende straatdorpels t.h.v. Waterstraat nr. 278 dienen verwijderd/verlaagd te worden. De openbare weg heeft t.h.v de toegang naar het karrenspoor/binnenstraat, een verlaagde dorpel aan het voetpad en een wegmarkering met ‘verboden te parkeren/inrit vrijhouden’ nodig.

Wanneer de brandweer vanaf centrum Gent toekomt, zal deze bij het oprijden van de binnenstraat over de voortuin van Waterstraat 278 kunnen rijden. Deze voortuin maakt dus deel uit van het inbreidingsproject. Hierdoor zal er geen onduidelijkheid zijn, omtrent het vrijhouden van deze zone voor de brandweer. In ruil hiervoor krijgt de woning aan de achterzijde toegang tot het gemeenschappelijk groen van het woonerf.

De brandweg/binnenstraat is obstakelvrij, hier zijn geen verlichtingspalen of bomen/loshangende takken die de toe- of doorgang hinderen. Vrije hoogte van 4m t.h.v. de oprit zal ten allen tijden voorzien worden.

Centraal op het binnenterrein buigt het karrenspoor/binnenstraat, t.h.v. de achterbouw, evenwijdig af met de vijf woningen en is er over een breedte van 8m een overrijdbare verharding voor de brandweer voorzien. Het uitneembare paaltje t.h.v. woning 5 zorgen ervoor dat het laatste deel autovrij blijft en er een veilige speelzone voor kinderen is. Rechts naast woning 3 is een extra

overrijdbare hoek gemaakt, zodat de brandweer de mogelijkheid heeft om te keren op het binnengebied.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 29/04/1999 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning en slopen van een berging en carport.. (1999/50001)

* Op 20/04/2000 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning, het plaatsen van een autoberging en tuinberging. (1999/50145)

* Op 24/03/2006 werd een vergunning afgeleverd voor het vellen van bomen. (2006/50004)

* Op 04/11/2010 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwing van een eengezinswoning, afbraak woning en bijgebouw en rooien boom. (2010/50159)

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 16 januari 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend, in functie van het aanleveren van een volwaardig rioleringsplan (overzicht van rioleringssysteem over het volledige perceel), aangezien dit ontbrak in de officiële projectinhoudsversie (het rioleringsplan was opgesplitst in het deel voorbouw en achterbouw). Het toevoegen van dit rioleringsplan gaf geen aanleiding tot een nieuw openbaar onderzoek. Op 22 januari 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 18 december 2023 onder ref. AD-23-908 – 2de advies:
 

Drinkwater

Deze aanvraag betreft het bekomen van een omgevingsvergunning voor de groepswoningbouw bestaande uit:

-      de bouw van twee grondgebonden woningen (voorbouw);

-      de bouw van vijf grondgebonden woningen (achterbouw);

-      het uitvoeren van beperkte omgevingswerken;

-      bijstellen openbaar domein i.f.v. inrit brandweer

De twee grondgebonden woningen in voorbouw kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet.

Hiervoor is geen uitbreiding nodig.

Mits het in deze verkaveling om een private woonerf gaat is onderstaande van toepassing:

De wegenis/toegang en buitenruimte van de verkaveling/woonproject wordt niet overgedragen naar het openbaar domein. Op de grens van het openbaar met het private domein en op het private domein zal een toegankelijke meterput  worden voorzien voor de plaatsing van een hoofdwatermeter. De eigendomstitel van de drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen op het private domein blijft in private handen. 

De aanliggende woongelegenheden worden individueel bemeterd. De watermeters zijn eigendom van FARYS|TMVW. De private installaties moeten cfr. het Algemeen en Bijzonder Waterverkoopreglement worden gekeurd. 

De eigenaars zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de private drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen. 

De eigenaars verlenen een erfdienstbaarheid aan FARYS|TMVW voor het plaatsen en onderhoud van de drinkwaterdistributieleidingen en een recht van doorgang ten aller tijde.  De erfdienstbaarheid dient in de aktes te worden opgenomen.

We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor de aanleg van deze woonerf met groepswoningbouw.

Ons advies is gunstig.

Riolering

- Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied.

In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gescheiden rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

- Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent. 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. De inhoud van de septische put bedraagt 300l per IE(inwoner equivalent) (vanaf 11 IE bedraagt dit 225l/IE) met een minimum van 2.000 liter, waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

-      het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20cm boven maaiveld aangelegd te worden;

-      overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

-      kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

-      inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

-      de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier:

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater aangesloten op de respectievelijke DWA- en RWA-leiding in de Waterstraat. 

De aanvraag betreft een groepswoningbouw van 7 eengezinswoningen met een private binnenweg en een gemeenschappelijke tuin voor Woning 03 tot en met Woning 07. 

Bemerkingen op het rioleringsplan “BA_WATER_P_N_funderingsoverzicht”:

* Woning 01 en woning 02:

Woning 01 en Woning 02 zijn grondgebonden woningen, gelegen aan een bestaande uitgeruste weg. Voor beide woningen dient zowel de DWA- als de RWA-aansluiting naar de voorzijde van de percelen tot aan de rooilijn gebracht te worden. 

Woning 01 en Woning 02 dienen bijgevolg elk individueel langs de voorzijde van de percelen aangesloten te worden op het rioleringsstelsel in de Waterstraat. Op de afwijking voor het plaatsen van extra infiltratiekratten heeft Farys geen bezwaar.

Voor de septische putten dient het aantal IE per put vermeld te worden op het ontworpen rioleringsplan.

Het infiltratievolume van de WADI’s dient op het ontwerpplan vermeld te worden.

*Woning 03 tot en met Woning 07:

DWA: Voor Woning 03 tot en met Woning 07 zijn de overlopen van het private DWA-stelsel aangesloten op een private leiding die via de private binnenweg  aangesloten wordt op het bestaand rioleringsstelsel in de Waterstraat. Farys adviseert om in kader van later onderhoud en eventuele calamiteiten op het privaat (gemeenschappelijk) rioleringsstelsel voldoende controleputten te voorzien. Farys adviseert tevens om voor elke woning een huisaansluitputje als controleput te voorzien.

RWA: de noodoverlaat van de gemeenschappelijke WADI is nu voorzien om te infiltreren in de gemeenschappelijke tuin. Hierbij mag echter geen overlast ontstaan naar de aangelanden. Het infiltratievolume dient op het ontwerpplan vermeld te worden.

De op het rioleringsplan vermelde BOK-peilen kunnen niet gegarandeerd worden voor de nieuwe aansluitingen. Het mogelijke aansluitniveau is o.a. ook afhankelijk van de aanwezige nutsleidingen in het voetpad.

Voor de septische putten dient het aantal IE per put vermeld te worden op het ontworpen rioleringsplan.

Nieuwbouw: Een aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel in de Waterstraat kan aangevraagd worden bij Farys voor Woning 01, Woning 02 en een gemeenschappelijke aansluiting voor de Woning 03 tot en met Woning 07. De aanvraag wordt best in een zo vroeg mogelijk stadium ingediend zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus. 

Nieuwbouw: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij Farys dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de Stad Gent.

Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Voor de bepaling van het infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de  gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view .

Overstromingsgevoeligheid: sinds 01/01/2023 zijn er nieuwe richtlijnen van toepassing waarvoor de nieuwe Watertoets-kaarten kunnen geraadpleegd worden via www.Waterinfo.be. De richtlijnen van de bevoegde waterloopbeheerder moeten gevolgd worden.

De oppervlakte die in mindering gebracht kan voor het plaatsen van een grotere hemelwaterput dient bepaald te worden via tabel B het technisch achtergronddocument bij de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, of via http://www.integraalwaterbeleid.be/watertoetsinstrument/ - rekentool hemelwaterhergebruik.

Farys raadt steeds aan om een controle van de grondwatertafel uit te voeren zodat er geen grondwater wordt afgevoerd van de infiltratievoorziening naar de openbare riolering. 

Farys raadt steeds aan infiltratieproeven uit te voeren zodat duidelijk is of infiltratie wel mogelijk is en er dus een infiltratievoorziening moet worden voorzien. Indien uit metingen blijkt dat infiltratie niet mogelijk is moet er een  bufferbekken met vertraagde lozing worden voorzien. 

Een jaarlijkse reiniging van de infiltratievoorziening is noodzakelijk om een goede werking te behouden.

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”. 

Voorwaarden:

-      er zijn 3 nieuwe aansluitingen noodzakelijk: één voor Woning 1, één voor Woning 02 en één voor Woning 03 tot en met Woning 07.

-      Een nieuwe aansluiting kan (indien nodig) aangevraagd worden via de website van Farys of door gebruik te maken van de link https://www.farys.be/nl/nieuwe-rioolaansluiting .

-      het rioleringsplan dient aangepast te worden a.d.h.v. de hogervermelde bemerkingen.

-      Farys wenst een aangepast rioleringsontwerp te ontvangen via vergunningen@farys.be .

-      De aanvrager dient rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen datum van aanvraag en ontvangst factuur voor de uitgevoerde aansluitingen. Gelieve dan ook tijdig de aanvraag in te dienen in kader van eventuele nodige verkoopbaarheidsattesten.

Reflectie van de omgevingsambtenaar:

Eén van de voorwaarden van Farys betreft het voorzien van een DWA- en RWA-aansluiting naar de voorzijde van de percelen van woning 1 en 2 tot aan de rooilijn. In de aanvraag worden de RWA-aansluiting van woning 1 en 2 en de DWA-aansluiting van woning 2 echter voorzien op een private leiding via de private binnenweg. Dit, in functie van het behoud van twee waardevolle bomen in de voortuinstrook. Een DWA- en RWA-aansluiting in de voortuinstrook leidt tot het afsterven van deze bomen, wat uiteraard niet gewenst is. Bijgevolg wordt de voorwaarde van Farys geschrapt uit deze vergunning. De RWA-aansluiting van woning 1 en 2, alsook de DWA-aansluiting van woning 2 kan via de private leiding via de private binnenweg voorzien worden.

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 21 december 2023 onder ref. JMS 594348:
 

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

-      Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

-      Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

-      Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

-      De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

-      Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 12 december 2023 onder ref. 068635-003/PJ/2023:
 

 Algemene gegevens:

-      aard / bestemming: verkaveling voor 7 eengezinswoningen, waarvan 5 woningen in 2e bouwlijn.

-      alle woningen zijn bereikbaar via de Waterstraat en de private brandweerweg.

-      er is een keerpunt voorzien op het terrein.

-      de onderbreking van de parkeerstrook en aanpassingen van het openbaar domein ter hoogte van de aantakking tussen oprit en Waterstraat zijn ingetekend op de inplantingsplannen

Te treffen maatregelen:

Voor de gebouwen met meer dan één bouwlaag moeten de voertuigen van de brandweer ten minste in één punt een gevelopening kunnen bereiken die op herkenbare plaatsen toegang geeft tot iedere bouwlaag. Bijkomend dient elke woonentiteit bereikbaar te zijn voor de ladderwagen van de brandweer.

Daartoe moeten de voertuigen van de brandweer beschikken over een toegangsmogelijkheid en opstelplaats: ofwel op de bestaande berijdbare rijbaan van de openbare weg; ofwel op een (nieuwe) bijzondere toegangsweg vanaf de berijdbare openbare weg, die de volgende karakteristieken vertoont:

-      minimale vrije (=obstakelvrij) breedte: 4 meter 

-      mogelijkheid tot keren op het terrein

-      afstand van de rand van de weg tot gebouwen bedraagt tussen de 4 en 10 meter, 

-      minimale draaistraal: 11 meter aan de binnenkant en 15 meter aan de buitenkant,

-      minimale vrije (=obstakelvrij) hoogte: 4 meter

-      maximale helling: 6%

-      het draagvermogen moet zo zijn dat de brandweervoertuigen met een maximale asbelasting van 13 ton, zonder te verzinken er kunnen rijden en stilstaan, zelfs wanneer ze het terrein vervormen

-      voor de kunstwerken (zoals putdeksels, e.d.) die zich op de toegangswegen bevinden richt men zich naar de norm NBN B03-101

-      de rand van de verharde weg dient duidelijk en duurzaam afgebakend te worden

-      bij de aansluiting van de openbare weg naar de brandweerweg (privaat of openbaar) dienen de boordstenen van het trottoir over de volledige breedte van de brandweerweg (draaistalen 11/15) verlaagd te worden met een maximale opstand 3 cm t.o.v. de rijbaan en dienen er voldoende anti-parkeermaatregelen genomen te worden om deze doorgang te garanderen (bvb. parkeerverbod, voetpaduitstulping, parkeerhaken, arcering,…)

Deze bijzondere brandweerweg dient gerealiseerd te zijn alvorens de entiteiten in gebruik worden genomen. 

Groenvoorzieningen (bomen, e.d.), straatmeubilair (verkeersborden, zitbanken, speelelementen, e.d.) en geparkeerde voertuigen mogen geen hinder opleveren voor de doorrit en opstelling van de voertuigen van de hulpdiensten. Een periodiek onderhoud van de groenvoorzieningen zal dan ook nodig zijn. 

Straatnaamgeving en huisnummering moeten duidelijk en ondubbelzinnig zijn voor hulpdiensten. Huisnummers dienen duidelijk zichtbaar aangeduid te worden.

Bijzondere aandachtspunten:

-      Vrije hoogte brandweerweg: de kruinen van de bomen moeten (wanneer nodig) gesnoeid worden zodat een vrije hoogte van 4m gegarandeerd blijft.

-      Onderbreking parkeerstrook voor de oprit, cfr inplantingsplan.

-      Keermogelijkheid voor brandweervoertuigen, cfr inplantingsplan.

-      Huisnummering dient duidelijk zichtbaar te zijn vanaf de Waterstraat

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 15 december 2023 onder ref. 5000052085:
 

Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Voor dit project dient Fluvius geen werken uit te voeren, noch kosten aan te rekenen indien de gevraagde vermogens de standaardwaarden zoals hieronder beschreven onder de technische bepalingen niet overschrijden. Wij brengen de gemeente hiervan op de hoogte. De gemeente zal volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, dit advies opnemen in de omgevingsvergunning.

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.

Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.

U wenst geen aardgas voor dit project. U dient dan wel de toekomstige perceel – of gebouweigenaars in kennis te stellen van het ontbreken van aardgas binnen dit project. Individuele klanten die na de realisatie van het project nog wensen aan te sluiten op het aardgasnet zullen de kost voor de netuitbreiding moeten dragen.

Technische bepalingen voor meergezinswoningen en appartementen

Voor Elektriciteit:

Het appartement is aansluitbaar op het bestaande distributienet, dit voor zover de gevraagde vermogens de gebruikte standaardwaarden niet overschrijden (17,3kVa (15,9kVa indien 230V)). Indien de gevraagde vermogens deze waarden overschrijden, kan het noodzakelijk zijn dat er alsnog een netversterking en/of het plaatsen van een distributiecabine noodzakelijk is. Deze netversterking zal dan ook aangerekend worden. Ruimte voor de distributiecabine dient dan voorzien te worden in het project.

Tellerlokaal:

Het tellerlokaal elektriciteit dient te voldoen aan volgende voorwaarden.

https://www.fluvius.be/nl/publicatie/algemene-richtlijnen-plaats-meteropstelling-elektriciteit-vanaf-2-meterkasten

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 5000052085. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen.

Voorwaardelijk gunstig advies van Wyre afgeleverd op 20 november 2023 onder ref. -:
 

Netuitbreiding nodig:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken.

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90

cbs@wyre.be.

Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Voorwaardelijk gunstig advies van VMM afgeleverd op 19 december 2023 onder ref. WT 2023 OG 1497_1:
 Zie punt 6. Waterparagraaf.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

6.       WATERPARAGRAAF

Onder verwijzing naar artikel 1.3.1.1. van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, werd onderzocht of er een schadelijk effect op de waterhuishouding uitgaat van de geplande ingreep. Dit advies wordt verleend in uitvoering van artikel 5 van het besluit van de Vlaamse regering van 20 juli 2006.

De locatie te Gent, 17de afdeling, sectie E nrs. 0168 F 2, 0173 S, 0173 P, 0172 C stroomt af naar de Ledebeek, een onbevaarbare waterloop van eerste categorie die wordt beheerd door de VMM – kern Beheer en Investeringen Waterlopen. Volgens de bijlage III, IV en V van het uitvoeringsbesluit watertoets kan de overstromingsgevoeligheid als volgt beschreven worden: geen overstroming gemodelleerd voor kustoverstroming, deels pluviaal overstromingsgevoelig en geen fluviale overstromingen gemodelleerd.

De aanvraag omvat een groepswoningbouw bestaande uit de bouw van twee grondgebouwen woningen, de bouw van vijf grondgebouwen woningen (achterbouw), het uitvoeren van beperkte omgevingswerken en het bijstellen van het openbaar domein i.f.v. inrit brandweer.

Het betrokken perceel is overstromingsgevoelig volgens de watertoetskaart. Vanuit de waterloop worden geen overstromingen verwacht ter hoogte van de betrokken locatie. Volgens de pluviale modelleringen blijkt dat er een middelgrote kans is op wateroverlast tot 7,55m TAW, rekening houdend met klimaatverandering zijn hogere waterstanden niet uit te sluiten. De nodige beveiligingsmaatregelen dienen dan ook te worden getroffen.

Het vloerpeil van de toekomstig aan te leggen woningen dient voldoende hoog gekozen te worden, zeker boven 7,85m TAW, zodat deze overstromingsrobuust gebouwd worden. Uit de bijgevoegde terreinprofielen kunnen we afleiden dat de vloerpas van de verschillende gebouwen zo’n 66cm boven de as van de weg wordt voorzien.

Niettegenstaande we kunnen aannemen dat dit voldoende overstromingsveilig is aangezien dit volgens de DHM met circa 8,00m TAW overeenkomt, wordt op de plannen aangegeven dat dit overeenkomt met 3,34m TAW. Dit is vermoedelijk een vergissing, maar moet wel worden aangepast op de plannen.

Het terrein wordt volgens de nota’s met een 10cm aangehoogd ter hoogte van een aantal waardevolle bomen maar er worden ook verder aanhogingen voorzien verspreid over het terrein. Aangezien nagenoeg het volledige terrein in de huidige situatie reeds boven het overstromingspeil van 7,55m TAW lijkt te zijn gelegen kunnen we aannemen dat er naar aanleiding van de voorgestelde werken geen significante overstromingsruimte verloren gaat, maar we willen wel benadrukken dat ophogingen enkel toegelaten zijn indien deze noodzakelijk zijn om de toegang tot de woningen te kunnen garanderen, en dat deze verder tot een minimum moeten beperkt worden. Het is immers verboden uitgegraven grond uit te spreiden in het overstromingsgevoelig gebied, zelfs niet in dunne lagen.

Verder moet bij de plaatsing van de hemelwaterput en de septische put erop gelet worden dat er geen overstromingswater de putten kan binnendringen door gebruik te maken van terugslagkleppen op de verschillende leidingen. Volgens het rioleringsplan wordt enkel een terugslagklep voorzien thv de private wadi’s.

Voor wat betreft het aspect infiltratie kunnen de schadelijke effecten worden ondervangen indien de aanvraag minstens voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 10 februari 2023 inzake hemelwaterputten e.a. (GSV). Prioriteit moet uitgaan naar maximaal hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer. Het hemelwater van de dakoppervlaktes wordt per woning aangesloten op een hemelwaterput van 7.500 liter voor hergebruik, waarbij de overloop wordt afgeleid naar een afzonderlijke wadi van 2,5m3 en 2,9m3 volume en 8m2 infiltratieoppervlakte in de tuin voor de woningen 1en2, en naar een gemeenschappelijke wadi met 35m2 infiltratieoppervlakte voor de woningen achterin. Deze laatste heeft een noodoverloop naar de omliggende tuinzone. We nemen aan dat hiermee kan voldaan worden aan de bovenstaande bepalingen. We merken echter wel nog op dat in de nota’s aangegeven wordt dat er hergebruik van hemelwater wordt voorzien voor het spoelen van de WC's, wasmachine, schoonmaak en toepassingen in de tuin. Er wordt echter geen operationeel pompsysteem met aanduiding van de aftappunten voor hergebruik aangeduid op de plannen. Dit moet dan ook nog aangegeven worden. De verhardingen voor de toegangsweg en parkeerzone worden hoofdzakelijk uitgevoerd in betongrasdallen en een karrespoor in zichtbeton. We nemen aan dat ook de overige verhardingen kunnen afwateren in de onverharde randzones.

Voor wat betreft het aspect grondwaterkwaliteit wordt er een gescheiden stelsel voorzien en wordt het afvalwater aangesloten op de bestaande straatriolering. De aanleg van riolering moet in overeenstemming zijn met de bepalingen van Vlarem II en de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er een verbod op het gebruik van pesticiden op alle terreinen in gebruik voor een openbare dienst en dit volgens artikel 4 van het besluit houdende nadere regels inzake duurzaam gebruik van pesticiden. De wegenis die overgedragen wordt, moet dus op een efficiënte manier pesticidenvrij beheerd kunnen worden. De leidraad pesticidenvrij ontwerpen bundelt tips om verhardingen en groenzones op een efficiënte manier pesticidenvrij te beheren. Deze leidraad vindt u via http://www.zonderisgezonder.be/aanleg-en-ontwerp.

De buitendienst van de VMM – kern Beheer en Investeringen Waterlopen dient minstens 10 dagen vóór de aanvang van de werken schriftelijk op de hoogte gebracht te worden van de begindatum en de vermoedelijke einddatum van de werken: Buitendienst Bovenschelde, Gentse Kanalen en Dender: Raymonde de Larochelaan 1, 9051 Gent (beheerwaterlopen.ovl@vmm.be).

BESLUIT

Het project wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd en is in overeenstemming te brengen met de doelstellingen en beginselen van de gecodificeerde decreten betreffende het integraal waterbeleid, indien rekening gehouden wordt met volgende voorwaarden:

-      de vloerpas van de woningen moet op minstens 7,85m TAW worden voorzien; de correcte peilen moeten in m TAW aangeduid worden op de plannen;

-      bij de plaatsing van de hemelwaterputten en de septische putten moet erop gelet worden dat er geen overstromingswater de putten kan binnendringen door gebruik te maken van terugslagkleppen op de verschillende leidingen;

-      er moet een operationeel pompsysteem met aanduiding van de aftappunten aangegeven worden op de plannen zodoende duidelijk is dat er effectief gebruik van hemelwater wordt voorzien;

-      ophogingen zijn enkel toegelaten indien deze noodzakelijk zijn om de toegang tot de woningen te kunnen garanderen en moeten verder tot een minimum moeten beperkt worden;

Bijkomende aandachtspunten :

-      de aanleg van riolering moet in overeenstemming zijn met de bepalingen van Vlarem II en de code van goede praktijk voor het ontwerp, de aanleg en het onderhoud van rioleringssystemen;

-      de volledig gescheiden aansluiting moet uitgevoerd worden conform art. 6.2.2.1.2 § 3 van Vlarem II;

-      er geldt een verbod op het gebruik van pesticiden op alle terreinen in gebruik voor een openbare dienst.

-      de aanvrager dient de buitendienst van de VMM minstens 10 dagen voor de aanvang van de werken op de hoogte te stellen.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 27 november 2023 tot 26 december 2023.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:

De bezwaarschrijver merkt op dat er 5 woningen worden opgericht in tweede bouwlijn. Deze woningen zouden een nokhoogte hebben van 7 meter. Daardoor vreest men voor inkijk in de leefruimte vanuit woning 3. Men vraagt zich af of deze bouwlijn conform de regelgeving is. Indien de regelgeving wel is nageleefd, wordt gevraagd of er rekening gehouden kan worden met hun bezorgdheid. Concreet vraagt men om de inkijk tot een minimum willen beperken (vb. door de rechtergevel van de eerste verdieping van woning 3 aan te passen).

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

Met de voorziene inplanting van de nieuwbouw woningen in de tweede bouworde wordt een aanvaardbaar evenwicht gevonden tussen de afstand tot de aanpalende percelen gelet op de ligging in tweede bouwzone en voldoende afstand tot de waardevolle bomen zodat hun behoud kan worden gegarandeerd. De minimale afstand van 10m ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen kan stedenbouwkundig worden aanvaard. De kroonlijsthoogte is beperkt tot ca. 7,0m waardoor de impact voor de aanpalende buren wordt beperkt. Op de eerste verdieping worden ter hoogte van de zijgevels geen leefruimtes of terrassen voorzien, waardoor kan worden aangenomen dat de inkijk voor de omwonenden voldoende wordt beperkt. Bijgevolg wordt geoordeeld dat het ontwerp voldoende rekening houdt op vlak van inkijk naar de omliggende percelen. Het ontwerp voldoet eveneens aan het Burgerlijk Wetboek inzake lichten en zichten.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De komende 15 jaar komen er naar schatting 20.000 Gentenaars bij. Dat betekent ongeveer 10.000 nieuwe woningen. Tegelijk is de ruimte schaars: we willen de bestaande open ruimte zoveel mogelijk behouden en de groei opvangen binnen het stedelijk gebied. De aanvraag situeert zich binnen de grenzen van het grootstedelijk gebied Gent, zoals afgebakend door de Vlaamse overheid in haar ruimtelijk uitvoeringsplan van 16 december 2005. Het doel is om de woonbehoeften in stedelijke gebieden op te vangen, om de verhuisbewegingen naar het buitengebied tegen te gaan.

De druk op de dichtbevolkte 19de-eeuwse wijken is reeds zeer groot, daarom kijken we nu en de komende jaren ook naar de 20ste-eeuwse wijken, zoals deze van Oostakker, om er op een slimme manier te gaan verdichten. ‘Ruimte voor Gent’- de nieuwe ruimtelijke structuurvisie voor de Stad Gent – geeft reeds een aantal algemene principes aan voor dit verdichtingsproces. Behoud van de groene kwaliteiten, kwalitatiever openbaar domein en inzetten op duurzamere mobiliteit zijn de voornaamste speerpunten. Het vraagt zowel bij de bewoners als bij de beleidsmakers een mentaliteitswijziging. We zijn ons ervan bewust dat dit een proces van lange adem is.

Het optrekken van 2 gekoppelde woningen aan de straat en 5 gekoppelde eengezinswoningen in tweede bouworde op een terrein met een oppervlakte van ca. 4582m², valt binnen deze visie ruimtelijk te verantwoorden. Op het totale perceel bedraagt de woningdichtheid ca. 15 woningen/ha. Dit is iets lager dan normaal bij nieuwe ontwikkelingen in de groeistad, maar is wel aanvaardbaar gezien de specifieke context van het perceel met een onregelmatige vorm en de aanwezigheid van verschillende hoogstammige bomen op het terrein.

Met een bouwbreedte van respectievelijk 7,20m en 8,97m en een maximale bouwdiepte van 13,11m en 11,10m worden twee kwalitatieve, compacte eengezinswoningen voorzien aan de Waterstraat. De inplanting van deze woningen houdt enerzijds rekening met de twee bestaande bomen in de voortuinstrook, en houdt in functie van behoud hiervan voldoende afstand. Anderzijds zorgt deze teruggetrokken inplanting ten opzichte van de straat ervoor dat de woningen op de verdieping een beperkte bouwdiepte voorzien, m.n. 6,66m, zodat de impact naar de linker aanpalende woning beperkt is.

De vijf eengezinswoningen in tweede bouworde zijn kwalitatieve, ruime woningen. De bouwbreedte bedraagt max. 6,50m en de bouwdiepte maximum 15m. Hoewel een bouwdiepte van 15m op verdieping niet gebruikelijk is, kan dit hier uitzonderlijk gemotiveerd worden. De woningen houden ruim afstand van de zijdelingse perceelsgrenzen, waardoor de inkijk naar de aanpalende percelen eerder beperkt is. De onregelmatige voorbouwlijn maakt ook dat deze bouwdiepte op verdieping minder uitgesproken is. Op verdieping worden telkens 3 kwalitatieve slaapkamers en 2 badkamers voorzien.

Elke woning wordt bovendien uitgerust met een terras en een volwaardige tuin met kleine tuinberging. Het achterste deel van het perceel wordt als gemeenschappelijke tuinzone ingericht met naast een collectieve bergingen ook ruimte voor groenaanleg. Het aanplanten van een groenscherm aan de achterzijde van het perceel is hierbij van groot belang.

De gekozen vormgeving en afwerking van de woningen is sober en hedendaags. De zijgevels worden als volwaardige gevels uitgewerkt. De gekozen materialen zijn duurzaam en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Wegenis
Er wordt private wegenis voorzien, vanaf de straat naar de ontwikkeling in tweede bouworde. De autoparkeerplaatsen bevinden zich langs de tuinzone van woning 2, naast de karresporen. De paaltjes, net voorbij de bocht, zorgen voor een autoluwe sfeer bij de woningen in tweede bouworde. Enkel bij verhuisbewegingen of bij interventie van hulpdiensten is het karrespoor over de volledige lengte berijdbaar. De verharding wordt maximaal beperkt door het gebruik van karresporen. De autostaanplaatsen alsook het keerpunt van de brandweer wordt voorzien in grasdallen, zodat het groen karakter overwegend blijft. Dit is positief.

Groen
Er zijn geen bezwaren tegen het bouwen van de woningen langs de straatzijde en in tweede bouwlijn. De (nog) aanwezige bomen worden behouden. Voor de twee beuken zal een boomverzorger de werken opvolgen. Ook voor de andere bomen moeten boombeschermingsmaatregelen genomen worden, waarbij minstens een gesloten hekwerk wordt geplaatst op minstens 2m van de stam van de te behouden bomen (waar niets in mag gestapeld worden). In 2006 was een bouwvergunning verkregen voor het vellen van vele tientallen bomen. Hiervoor moesten minstens 12 nieuwe hoogstammige (fruit)bomen als compensatie worden heraangeplant. Op het plan bestaande toestand staan nu maar een 8-tal kleinere bomen, waarvan zeker minstens één meer een struik is (dus geen boom van de opgelegde compensatie). Ook is na 2021 nog een boom verdwenen gesitueerd langs de rechter (zuidelijke) perceelsgrens op zo'n 30m van de straat. Tussen de nieuwe parkeerplaatsen wordt een nieuwe boom aangeplant. Om enigszins opnieuw het meer bosachtig karakter van weleer te creëren, moeten minstens 6 extra nieuwe hoogstammige (fruit)bomen worden heraangeplant op minstens 2m van de perceelsgrens (3m wordt aanbevolen) en minstens 6m van elkaar en van de nog aanwezige bomen. Dit gebeurt ten laatste het eerstvolgende plantseizoen na het realiseren van de wegenis en ruwbouw.

Mobiliteit
Beoordeling mobiliteit

De ontwikkeling kent een redelijke bereikbaarheid. De Waterstraat heeft degelijke voetpaden, is een primaire stedelijke fietsroute en kent een snelheidsregime van 30km/u. Haltes van het openbaar vervoer bevinden zich op zo’n 300-400 meter wandel of fietsafstand. De N70 en de N424 spelen een belangrijke rol voor de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer. Om deze te bereiken wordt gebruik gemaakt van de wijkontsluitingswegen. Zoals in de aanvraag wordt vermeld, heeft het perceel voldoende sterkte om in te zetten op duurzame mobiliteit.

Beoordeling parkeervoorzieningen & ontwerp

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: 7 wooneenheden
2. Ligging: witte zone

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen 28 fietsparkeerplaatsen en minimaal 7 autoparkeerplaatsen voor dit project. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. Op vlak van theoretische capaciteit voldoen de plannen uit de aanvraag.

De fietsparkeerplaatsen zijn allemaal overdekt en de plaatsen voor de bewoners zijn afsluitbaar. De plaats die voorzien wordt voor een bezoeker is weggestopt in de hoek van het middenplein (aan de achterbouw), waardoor de kans bestaat dat deze niet gebruikt zal worden en de fietsen tegen de gevels geplaatst worden. Er wordt geadviseerd deze elders te positioneren op het terrein of t.o.v. de andere fietsenbergingen, zodat deze beter zichtbaar is én voor alle wooneenheden gebruikt kan worden. De zone tussen de straat en de voorgevel van huisnr. 278 is in geen geval een geschikte locatie hiervoor. Ontwerpmatig hebben de fietsenbergingen een kleine overbreedte, waardoor buitenmaatse fietsen daar mogelijk in opgevangen kunnen worden.

M.b.t. de buitenmaatse fietsen meldt de verantwoordingsnota het volgende: “Drie van de vijf woningen van de achterbouw zijn ook voor grote fietsen/bakfietsen/e.d. toegankelijk via de voorgevel. De polyvalente ruimtes zijn voorzien van dubbel opendraaiende vensters tot aan de vloer.” Dit is geen ideale situatie, maar  helpt alvast te voorkomen dat de polyvalente ruimte een extra kamer zouden worden. Als dit gebeurt, zal er hinder ontstaan omdat de parkeercapaciteit van het huidig ontwerp onvoldoende zal zijn. Daarom leggen we de voorwaarde op dat deze ruimtes geen slaapkamer mogen worden.

Er worden 7 parkeerplaatsen voor auto’s voorzien. Dit is op vlak van capaciteit in orde.

Hieruit volgt dat de aanvraag, mits het naleven van de bijzondere voorwaarden, in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.