Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Heikki Delabie - Karolien Van de Gaer met als contactadres Lange Violettestraat 287, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023154805) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 4 december 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het renoveren en uitbreiden van een eengezinswoning
• Adres: Raas van Gaverestraat 126, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 6 sectie F nr. 447B
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 12 december 2023.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 februari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
OMGEVING
Het perceel van aanvraag is gelegen langs de Raas van Gaverestraat in de wijk Watersportbaan – Ekkergem. De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing van drie bouwlagen afgewerkt met hellende dakvlakken. Vele panden beschikken over zekere erfgoedwaarden. Op het perceel van aanvraag bevindt zich een pand dat is opgenomen, als onderdeel van een gevelwand, in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictid: 51586). Het wordt in de inventaris als volgt omschreven:
‘In zijn geheel ontworpen gevelwand van aanvankelijk identieke enkelhuizen van drie traveeën met repeterend schema en drie bouwlagen onder zadeldak (pannen) volgens bouwaanvraag van 1866. Nummer 126 en 128 met oorspronkelijk bepleisterd voorgevelparement, nummer 124 met vernieuwd bakstenen parement en nummer 130 ontpleisterd. Doorlopende cordon en kroonlijst op klossen. Getoogde vensters op de beletage verrijkt met geriemde omlijsting met oren en sluitsteen; bovenste vensters op lekdrempels.’
PERCEEL
Het perceel van aanvraag beschikt aan de straatzijde over een breedte van 6,04 m. De kadastrale oppervlakte van het perceel bedraagt 184 m².
MORFOLOGIE
Hoofdvolume:
Op het perceel van aanvraag bevindt zich aan straatzijde een hoofdvolume bestaande uit drie bouwlagen afgewerkt met een hellend dak. De kroonlijsthoogte en de nokhoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) bedragen respectievelijk 12,80 m en 16,98 m. De kroonlijsthoogte van de achtergevel bedraagt 12,10 m (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). De bouwdiepte van het hoofdvolume bedraagt 11,82 m gemeten langsheen de linkerperceelsgrens en 9,07 m gemeten langsheen de rechterperceelsgrens.
Linkeraanpalend pand (Raas Van Gaverestraat 128) beschikt over een hoofdvolume dat langsheen de linkerperceelsgrens slechts 8,78 m diep reikt. Het hoofdvolume van voorliggend pand reikt bijgevolg 3,04 m dieper. Rechteraanpalend pand (Raas Van Gaverestraat 124) beschikt over een hoofdvolume dat langsheen de rechterperceelsgrens 11,57 m diep reikt. Het hoofdvolume van voorliggend pand reikt bijgevolg 2,50 m minder dieper.
Aanbouwvolumes:
Palend langsheen de rechterperceelsgrens beschikt het pand over drie aanbouwvolumes:
Bijgebouwen:
Het pand beschikt palend langsheen de linkerperceelsgrens tevens over een serre met een oppervlakte van 4,20 m². Palend langsheen de linker-en achterperceelsgrens beschikt het pand over een bijgebouw (tuinberging) afgewerkt met een hellend dak. Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 3,87 m².
PROGRAMMA EN INDELING
Het pand van aanvraag betreft een eengezinswoning.
Het vloerpeil van de gelijkvloerse bouwlaag in het hoofdvolume bevindt zich 0,56 m hoger dan het trottoirpeil. Op het gelijkvloers beschikt het pand aan de rechterzijde over een inkomhal met aansluitend een traphal. Aan de rechterzijde van de inkom- en traphal beschikt de woning over een woonkamer bestaande uit één kamer aan de straatzijde en één kamer aan de achterzijde, palend aan het terras. Vanuit de traphal heeft men tevens via het eerste aanbouwvolume toegang tot een keuken in het tweede aanbouwvolume. In het derde aanbouwvolume bevindt zich een toilet en opslagruimte.
Het volledige hoofdvolume alsook een deel van de aanbouwvolumes is onderkelderd. In totaal beschikt de kelderruimte over een netto vloeroppervlakte van circa 60 m². De vrije hoogte van de kelderruimte onder het hoofdvolume bedraagt 2,08 m.
Op het eerste verdiep beschikt het pand over een eerste slaapkamer aan de achterzijde en een tweede slaapkamer en badkamer aan de straatzijde. Op het tweede verdiep bevindt zich een derde slaapkamer aan de achterzijde en een vierde slaapkamer en tweede badkamer aan de straatzijde. Onder het hellend dak bevinden zich twee zolderruimtes met een oppervlakte van totaal 46,96 m².
GEVEL- EN DAKVLAKKEN
Voorgevel:
De voorgevel van het pand bestaat uit drie traveeën waarbij elke travee voorzien is van een gevelopening. Op de eerste en tweede verdieping betreft dit telkens een raamvlak. Op het gelijkvloers betreft dit een raamvlak in de eerste en tweede travee (beschouwd vanaf de linkerzijde) en een toegangsdeur in de derde travee. Onder de raamvlakken van het gelijkvloers bevinden zich tevens twee kelderramen boven het trottoirpeil.
De voorgevel is afgewerkt in een witte pleister en is aan de onderzijde voorzien van een gevelplint in breuksteen. De bovenzijde van de gevel beschikt over een houten bakgoot in een wit geschilderde kleur. Het buitenschrijnwerk van de ramen is voorzien in hout in een wit geschilderde kleur. De toegangsdeur is voorzien in het hout in een blauw geschilderde kleur. De raamvlakken op het gelijkvloers en op het eerste verdiep zijn aan de bovenzijde voorzien van een sierlijst in een boogvorm.
Achtergevel:
De achtergevel van het pand bestaat uit twee traveeën waarbij de rechtertravee voorzien is van één raamvlak per bouwlaag. Onder het raamvlak van het gelijkvloers bevindt zich tevens een kelderraam. De linkertravee beschikt over een raamvlak tussen de eerste en tweede bouwlaag en tussen de tweede en derde bouwlaag. Het betreft immers raamvlakken in de traphal van het pand. De achtergevel is afgewerkt in een witte pleister. Het buitenschrijnwerk van de ramen in voorzien in hout in een wit geschilderde kleur.
Dakvlakken:
Het zadeldak van het hoofdvolume en het hellend dak van het tweede en derde aanbouwvolume zijn afgewerkt met rood keramische dakpannen.
BUITENRUIMTE
Het perceel beschikt over een onbebouwde (niet-overdekte) buitenruimte van 76,19 m² bestaande uit twee delen:
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
MORFOLOGIE
Sloop van bepaalde gebouwdelen:
De serre en het bijgebouw langsheen de linkerperceelsgrens worden gesloopt. Tevens wordt de aanbouwvolumes langsheen de rechterperceelsgrens gedeeltelijk gesloopt tot op een bouwdiepte van
Uitbreiding van het hoofdvolume:
Het hoofdvolume van het pand wordt uitgebreid door middel van een extra gevelschil aan de achterzijde. De nieuwe gevelschil wordt schuin voorzien en vormt een overgang tussen de bouwdiepte van het pand langsheen de linkerperceelsgrens tot aan de bouwdiepte van rechteraanpalend hoofdvolume. Het nieuwe achtergevelvlak wordt doorgetrokken tot aan het vloerpeil van de kelderruimte 1,72 m dieper gelegen dan het trottoirpeil.
De uitbreiding wordt voorzien van een hellend dakvlak in aansluiting op de bestaande constructie van het hellende dakvlak aan de achterzijde. De hellingsgraad en nokhoogte van het hellend dak blijven daarbij ongewijzigd. De bouwdiepte van het dak wordt hierbij beperkt tot de bouwdiepte van het nieuwe achtergevelvlak.
De kroonlijsthoogte van de achtergevel, gemeten t.o.v. het trottoirpeil, bedraagt ter hoogte van de linker perceelsgrens 12,10m en loopt schuin af tot een hoogte van 9,34m ter hoogte van de rechter perceelsgrens.
Wijziging van de scheidingsmuren:
Binnen voorliggende aanvraag gebeuren er conform de plannen en terreinsnedes geen wijzigingen ter hoogte van de scheidingsmuren.
BUITENRUIMTE
Wijzigingen aan het maaiveld:
Het verharde terras palend langs de achtergevel van het pand, het aanbouwvolume langsheen de rechterperceelsgrens en de scheidingsmuur met linkeraanpalende wordt ontpit. De buitenruimte wordt verlaagd met maximaal 1,34 m in aansluiting op het vloerpeil van de aanpalende kelderruimte. Het maaiveld van deze zone bevindt zich daarbij 2,34 m lager dan het vloerpeil van het gelijkvloers en 1,78 m lager dan het trottoirpeil.
Het maaiveld van de tuin, gelegen achter het bijgebouw, blijft ongewijzigd en bevindt zich 1,40m lager dan het vloerpeil van het gelijkvloers en 0,84m lager dan het trottoirpeil. Het niveauverschil tussen het verlaagde terras en het maaiveld van de onverharde tuinzone bedraagt 0,94 m en wordt overbrugd via een trap tussen de linkerperceelsgrens en de zijgevel van het bijgebouw.
Inrichten van een verhoogd terras:
Op het gelijkvloers wordt er tussen het nieuwe achtergevelvlak van het pand, de linker-en rechterscheidingsmuur en het vrijstaande bijgebouw een verhoogd terras ingericht. Het terras bevindt zich 2,28 m hoger dan de verlaagde buitenruimte op niveau van de kelder. Het terras beschikt over een oppervlakte van 17,65 m². Het terras heeft een bouwdiepte van 12,87 m langsheen de linkerperceelsgrens en 14,79 m langsheen de rechterperceelsgrens.
Inrichten van de resterende buitenruimte:
Na verbouwingswerken beschikt het pand over een onbebouwde en niet-overdekte buitenruimte van ca. 77,70 m². Het aandeel aan onbebouwde buitenruimte blijft met voorliggende aanvraag nagenoeg hetzelfde ten aanzien van de bestaande toestand (76,19 m² ). Deze onbebouwde en niet-overdekte buitenruimte wordt voor een aandeel van 12,90 m² verhard aangelegd. Dit betreft de trappen van het verlaagde deel van de tuin tot het verhoogde deel aan de achterzijde. Het aandeel aan verharding wordt bijgevolg gereduceerd. De onverharde tuinzone bedraagt 64,80m2.
INDELING
Gelijkvloers:
Op het gelijkvloers wordt de inkomhal- en traphal aan de rechterzijde behouden. In de linkerzijde wordt de kamer aan de straatzijde heringericht tot een keuken. Tevens worden ingemaakte kasten voorzien en een toilet, toegankelijk vanuit de inkomhal. Er wordt een nieuwe toegang voorzien tot de keuken vanuit de inkomhal. De kamer aan de achterzijde wordt heringericht tot een eetplaats en wordt tevens voorzien van ingemaakte kasten waaronder een vestiaire toegankelijk vanuit de traphal. Er wordt een nieuwe toegang voorzien tot de eetplaats vanuit de traphal. Vanuit de traphal en de eetplaats wordt tevens toegang voorzien in de tussenzone gelegen tussen de oorspronkelijke en de nieuwe achtergevel. Van hieruit heeft men toegang tot het terras.
De volledige kelderruimte van de woning wordt behouden, maar wordt gedeeltelijk uitgebreid ten gevolge van de nieuwe achtergevel die wordt doorgetrokken tot het niveau van het kelderpeil. Vanuit de kelder heeft men tevens rechtstreeks toegang tot het verlaagd deel van de buitenruimte. Deze buitenruimte is gedeeltelijk overdekt ten gevolge van het bovengelegen terras.
Het bijgebouw wordt ingericht als tuinberging en beschikt intern over een trap die als overbrugging dient tussen het peil van de tuin aan de achterzijde en het terraspeil op het gelijkvloers.
Verdiepingen:
Op het eerste verdiep worden de bestaande scheidingsmuren tussen de badkamer en de slaapkamer aan de straatzijde gesloopt. De binnenmuren tussen de traphal en de slaapkamer aan de achterzijde, alsook de scheidingsmuur tussen de slaapkamer aan de straatzijde en de slaapkamer aan de achterzijde worden gedeeltelijk gesloopt.
Aan de straatzijde wordt een leefruimte ingericht en aan de achterzijde wordt een bureau en speelruimte ingericht. Er wordt in de achterste ruimte tevens een vide voorzien met een oppervlakte van 4,85 m² die een doorzicht geeft tot de ondergelegen eetplaats. In de tussenzone, gelegen tussen de oorspronkelijke en de nieuwe achtergevel wordt een bijkomende leeshoek ingericht en een vide van 1,64 m² met doorzicht naar het gelijkvloers.
Op het tweede verdiep wordt de slaapkamer aan de straatzijde uitgebreid en wordt de oorspronkelijke badkamer heringericht als dressing voor de aanpalende slaapkamer. De ruimte aan de achterzijde wordt ingericht als badkamer die gedeeltelijk doorsteekt in de tussenzone, gelegen tussen de oorspronkelijke en de nieuwe achtergevel. De nieuwe indeling leidt tot beperkte aanpassingen van de bestaande binnenmuren. Er wordt in de achterste ruimte tevens een vide voorzien op dezelfde locatie en van dezelfde grootte als op het eerste verdiep. De vide biedt een doorzicht tot het ondergelegen bureau en speelruimte en de gelijkvloerse eetplaats.
De ruimte onder het hellend dak wordt heringericht met drie bijkomende slaapkamers waarvan twee slaapkamers aan de straatzijde met een oppervlakte van respectievelijk 14,63 m² en 11,62 m². Aan de achterzijde wordt een slaapkamer voorzien met een oppervlakte van 13,84 m².
GEVEL- EN DAKVLAKKEN
Voorgevel:
De voorgevel van het pand blijft ongewijzigd. Enkel het buitenschrijnwerk wordt vervangen naar oorspronkelijk model.
Achtergevel:
Het nieuwe achtergevelvlak van het hoofdvolume wordt volledig beglaasd voorzien in aluminium buitenschrijnwerk. Zowel op niveau van de kelder als op niveau van het gelijkvloers wordt telkens een enkele deur voorzien aan de linkerzijde en een dubbele deur aan de rechterzijde (uitgevend op de aansluitende buitenruimte). Op het eerste verdieping wordt een draaikipraam voorzien ter hoogte van de leeshoek. Op de 2de verdieping een schuifraam ter hoogte van de badkamer. De ramen en deuren worden voorzien in aluminium buitenschrijnwerk in een rode kleur.
Dakvlakken:
In het voorste dakvlak worden de vier kleine dakvlakvensters vervangen door twee grotere dakvlakvensters. Het achterste dakvlak wordt doorgetrokken tot over het nieuwe achtergevelvlak en afgewerkt met keramische rode dakpannen. Tevens worden er twee nieuwe dakvlakvensters voorzien. Het hellend dak wordt tevens aan de binnenzijde geïsoleerd.
Bijgebouw:
Het bijgebouw blijft gematerialiseerd in baksteen en daken in keramische dakpannen.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
* Op 05/10/2023 werd een weigering afgeleverd voor het renoveren en uitbreiden van een eengezinswoning (OMV_2023074479).
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD EKKERGEM, goedgekeurd op 27 oktober 1989, en is bestemd als klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern, zone A voor woningen.
De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg:
De hoogte van de achtergevel wordt bepaald t.o.v. het straatpeil. Voor deze hoogte geldt dezelfde regel als vermeld onder artikel 3.3.1. (hoogte van ge gevels palend aan de openbare weg), waarbij de achtergevel maximum zo hoog mag zijn als de voorgevel.
De referentiehoogte geeft het gewenste gabarit, uitgedrukt in equivalent aantal nieuwbouwlagen, waar maximaal één bouwlaag (in min of meer) van afgeweken mag (moet) worden voor zover de harmonieregel dit toelaat (vereist). De referentiehoogte ter hoogte van voorliggend perceel bedraagt 3 bouwlagen. Als hoogte van een nieuwbouwlaag wordt 3m aangenomen.
Afwijking: Conform bovenstaand voorschrift mag de hoogte van de achtergevel van het pand maximaal 9 m bedragen (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). De voorgevel heeft in de bestaande toestand evenwel reeds een bestaande afwijkende kroonlijsthoogte (12,80m gemeten t.o.v. het trottoirpeil).
De kroonlijsthoogte van de nieuwe achtergevel bedraagt op het hoogste punt (ter hoogte van de linker perceelsgrens) 12,10 m en loopt schuin af tot een kroonlijsthoogte van 9,34m ter hoogte van de rechter perceelsgrens.
Toetsing: Afwijking toegestaan
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.
Er kan akkoord gegaan worden met een afwijking op de maximale kroonlijsthoogte van de achtergevel. De meerhoogte komt immers voort uit de specifieke kenmerken van het pand die bestaat uit drie volwaardige bouwlagen waarvan de gelijkvloerse bouwlaag zich opgehoogd bevindt en alle bouwlagen bovendien beschikken over een ruimte vrije hoogte. Gelet op voorliggende context kan geoordeeld worden dat voorliggend bouwvolume zich op een aanvaardbare wijze inpast binnen de bestaande context.
Conform het BPA wordt de maximale bouwdiepte van het hoofdvolume aangegeven door de bouwdiepte van het minst diep aanpalende hoofdgebouw. Indien deze diepte minder dan 10 m bedraagt, mag bij het bouwen of herbouwen de diepte van het hoofdgebouw maximum 2m dieper reikten dan het hoofdvolume van de minst diep aanpalende.
Afwijking: Het minst diep aanpalende hoofdvolume bevindt zich aan de linkerzijde (Raas Van Gaverestraat 128). Het linkeraanpalend pand beschikt over een hoofdvolume met een bouwdiepte van 8,78 m waardoor de maximale bouwdiepte op het voorliggend pand 10,78 m bedraagt.
Ten gevolge van de uitbreiding van het hoofdvolume neemt de bouwdiepte ter hoogte van de linkerperceelsgrens zeer beperkt toe (5cm). De bouwdiepte langsheen de rechterperceelsgrens neemt toe tot 11,54 m hetgeen een afwijking vormt van 0,76 m.
Toetsing: Afwijking toegestaan
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.
In bestaande toestand reikt het hoofdvolume van het pand reeds 3,04m dieper dan het hoofdvolume van het linkeraanpalend pand. De bouwdiepte bedraagt daarbij 11,78 m hetgeen reeds een afwijking vormt op bovenstaand voorschrift. De bestaande bouwdiepte van het pand langsheen de linkerperceelsgrens heeft reeds zijn maximale vorm bereikt.
Er kan, omwille van de specifieke context van het perceel, bepaald door de zeer schuine voorbouwlijn en het grote verschil tussen de bouwdiepte van linker-en rechteraanpalende, akkoord gegaan worden met de meerdiepte langsheen de rechterperceelsgrens. Ook langs de linkerperceelsgrens kan er omwille van bovenstaande redenen akkoord gegaan worden met een zeer beperkte bijkomende meerdiepte in functie van het voorzien van een uitbreiding die een overgang vormt tot de bouwdiepte van rechteraanpalende.
Conform het BPA moet de vorm van de daken, de dakbedekking, de dakkapellen en de dakvensters in harmonie zijn met de bedaking in de omgeving. De hoogte van de nok mag nooit hoger reiken dan 6m boven de kroonlijst.
Afwijking: De hoogte van de nok reikt aan de achterzijde op het diepste punt 7,69m hoger dan de kroonlijst.
Toetsing: Afwijking toegestaan
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.
De afwijkingen binnen huidige aanvraag hebben betrekking op de dakvorm. Deze afwijking op het BPA inzake de dakvorm is aanvaardbaar. Binnen voorliggende aanvraag wordt het bestaande hellend dakvlak doorgetrokken over de uitbreiding ter hoogte van de achtergevel. Hierbij wordt geoordeeld dat het nieuwe dakvlak zich op een aanvaardbare wijze blijft inpassen in haar omgeving.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel gedeeltelijk bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst:
Verharding:
Na verbouwingswerken beschikt het pand over een betrekkelijk aandeel aan onbebouwde en onverharde buitenruimte. Het aandeel aan onverharde en onbebouwde buitenruimte neemt ten gevolge van de verbouwingswerken toe. Het hemelwater dat neerkomend op de voorziene verharding kan op natuurlijke wijze infiltreren in de aanpalende onverharde zones.
Hemelwaterput:
Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande woning uitgebreid en grondig verbouwd. De aard en omvang van de werken vereisen aanpassingen aan het rioleringsstelsel. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht.
Er is een bestaande hemelwaterput aanwezig met een inhoud van 5.000 liter. De hemelwaterput moet uitgerust worden met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten. Het is niet duidelijk of hieraan voldaan wordt. Dit wordt bijgevolg opgenomen als bijzondere voorwaarde.
Infiltratievoorziening
Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De dimensionering van deze infiltratievoorziening moet in overeenstemming zijn de gewestelijke hemelwaterverordening. De overloop van de hemelwaterput moet aangesloten zijn op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening. De berekening van de infiltratievoorziening gebeurde binnen voorliggende aanvraag foutief.
Berekening grootte van de infiltratievoorziening:
dakoppervlakten
De dakoppervlakte die meegeteld wordt in de berekening van de infiltratievoorziening is de horizontale dakoppervlakte van de te verbouwen constructie. Gezien het voorste dakvlak ongewijzigd blijft en niet is aangesloten op de hemelwaterput, wordt dit niet in rekening gebracht.
Het achterste dakvlak (bestaand + uitbreiding) alsook de dakoppervlakte van het te behouden gedeelte van de gelijkvloerse uitbouw, wordt in rekening gebracht. Beide dakoppervlakten zijn aangesloten op de hemelwaterput.
Horizontale dakoppervlakte achterste dakvlak hoofdgebouw (nieuwe toestand): 43,00m2
Horizontale dakoppervlakte te behouden gedeelte gelijkvloerse uitbouw: 9,70m2
verhardingen
Gezien het terras doordat het verdiept is niet kan infiltreren op eigen terrein in een voldoende grote groenzone, wordt de verharding inclusief trappenpartij, integraal in rekening gebracht.
totale oppervlakte verharding: 30,55m2
In mindering te brengen afwaterende oppervlakte
Aangezien er een hemelwaterput met hergebruik (zie ook bijzondere voorwaarde) aanwezig is, mag de afwaterende oppervlakte met 30m2 verminderd worden.
De totale in rekening te brengen afwaterende oppervlakte bedraagt bijgevolg 53,25m2. De minimale dimensies van de infiltratievoorziening zijn bijgevolg de volgende:
infiltratieoppervlakte: 8% van de in rekening te brengen afwaterende oppervlakte:
8% x 53,25m2 = 4,26m2
Buffervolume: minimaal 33l/m2 in rekening te brengen afwaterende oppervlakte:
33 l/m2 x 53,25m2= 1.757,25 liter
Binnen voorliggende aanvraag wordt een infiltratievoorziening geplaatst met een infiltratieoppervlakte van 3,7m2 en een buffervolume van 1.525 liter. Dit is ontoereikend. Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat er een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening moet worden geplaatst die in overeenstemming is met de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023). Deze infiltratievoorziening moet een minimale infiltratie-oppervlakte hebben van 4,26 m2. Het buffervolume van de infiltratievoorziening bedraagt minimaal 1.757,25 liter.
De overloop van de hemelwaterput moet aangesloten worden op deze bovengrondse infiltratievoorziening.
Groendak:
Voorliggende aanvraag voorziet geen aanleg van nieuwe platte daken en is bovendien voorzien van een hemelwaterput.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.
In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag, mits toepassing van bovenstaande maatregelen, de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 22 december 2023 tot 20 januari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
ERFGOEDWAARDERING
Het pand met adres Raas Van Gaverestraat nr. 126, 9000 Gent is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.
Het pand werd ter plaatse bezocht door de dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg op 21 november 2022. Daarbij kon vastgesteld worden dat het een historische, architecturale en esthetische waarde heeft die tot uiting komt in volgende aspecten:
Al deze elementen hebben waarde en bepalen het karakter van het pand. Ze moeten maximaal in het ontwerp geïntegreerd worden.
Er kan vanuit erfgoedoogpunt akkoord gegaan worden met het ontwerp, dat voldoende afgestemd is op de erfgoedwaarde zoals hierboven beschreven. Er worden via de bijzondere voorwaarden enkele voorwaarden opgenomen m.b.t. de voorgevel. Deze voorwaarden beogen het behoud en waar mogelijk herstel van de erfgoedwaarden van het pand.
MORFOLOGIE
Sloop van bepaalde gebouwdelen:
Het slopen van de vrijstaande bijgebouwen alsook het gedeeltelijk slopen van het aanbouwvolume vergroot het aandeel aan buitenruimte en wordt gunstig beoordeeld.
Het wordt wel betreurd dat een deel van het aanbouwvolume langsheen de rechterperceelsgrens behouden blijft. Het volledig slopen van het aanbouwvolume zou het aandeel aan onbebouwde buitenruimte vergroten, vergroot de interactie en het contact van de leefruimte met de tuin en leidt tevens tot een verlaging van de scheidingsmuur met rechteraanpalende. Bovendien is de meerwaarde van deze tuinberging voor de woonkwaliteit vrij beperkt gezien de woning beschikt over een zeer groot aandeel aan kelderruimte die, door verlaging van het maaiveld, in rechtstreekse verbinding staat tot de tuin.
Uitbreiding van het hoofdvolume:
In bestaande toestand reikt het hoofdvolume van het pand reeds 3,04m dieper dan het hoofdvolume van het linkeraanpalend pand. De bestaande bouwdiepte van het pand langsheen de linkerperceelsgrens heeft reeds zijn maximale vorm bereikt en wordt binnen voorliggende aanvraag ook niet verder uitgebreid. Ten gevolge van het nieuwe achtergevelvlak neemt de bouwdiepte langsheen de linkerperceelsgrens beperkt toe. Langsheen de rechterperceelsgrens wordt aangesloten op de bouwdiepte van rechteraanpalende.
Er kan omwille van de specifieke context van het perceel, bepaald door de zeer schuine voorbouwlijn en het grote verschil tussen de bouwdiepte van linker-en rechteraanpalende, akkoord gegaan worden met de meerdiepte langsheen de rechterperceelsgrens. Deze meerdiepte beperkt zich immers tot de bouwdiepte van het rechteraanpalend pand en heeft bijgevolg geen impact op rechteraanpalende. Ook langs de linkerperceelsgrens kan er omwille van bovenstaande redenen akkoord gegaan worden met een zeer beperkte bijkomende meerdiepte in functie van het voorzien van een uitbreiding die een overgang vormt tot de bouwdiepte van rechteraanpalende.
BUITENRUIMTE
Wijzigingen aan het maaiveld:
Ten gevolge van de wijzigingen aan het maaiveld ontstaat het potentieel om de natuurlijke lichtinval in de kelderruimte te vergroten. Dit wordt echter teniet gedaan door de inrichting van een betrekkelijk groot overkragend terras. Hoewel deze ingrepen gunstig worden beoordeeld wordt het betreurd dat er geen groter interactie gezocht wordt met het gelijkvloerse wonen en de tuin.
Inrichten van de resterende buitenruimte:
Na verbouwingswerken beschikt het pand over een betrekkelijk aandeel aan onbebouwde en onverharde buitenruimte. Het aandeel aan onverharde en onbebouwde buitenruimte neemt ten gevolge van de verbouwingswerken toe. Dit is een gunstige ingreep en heeft een positieve invloed op de woonkwaliteit op voorliggend perceel.
INDELING
De interne aanpassingswerken van het hoofdvolume worden gunstig beoordeeld.
GEVEL- EN DAKVLAKKEN
Voorgevel:
Het pleisterwerk en de kroonlijst van deze neoclassicistische architectuur heeft in oorsprong een lichte (vaak witte) kleur die de subtiele detaillering van deze architectuur tot haar recht laat komen. De gevel of kroonlijst schilderen in een donkere, uitgesproken of felle kleur zou deze verfijnde detaillering én de totale gevelarchitectuur vervlakken. Indien de straatgevel en kroonlijst worden geschilderd, kan enkel de kleur wit (of een tint van wit) worden toegestaan.
Het buitenschrijnwerk (ramen, deur en kroonlijst) van de straatgevel dient bij voorkeur behouden te blijven. Dit verfijnde schrijnwerk maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand. Wanneer om bouwfysische of constructieve reden vervanging noodzakelijk is, kan dit enkel gebeuren door geschilderd houten schrijnwerk met een raamindeling en -profilering identiek aan het originele schrijnwerk. Aanpassing naar dubbele beglazing is hierbij wel aanvaardbaar.
Dit wordt zo opgenomen als bijzondere voorwaarde.
Achtergevel:
Principieel kan er akkoord gegaan worden met het voorzien van een uitbreiding van het hoofdvolume aan de achterzijde (zie boven).
Dakvlakken:
Het voorzien van dakvlakvensters in het voorste en achterste dakvlak vergroten de natuurlijke lichtinval in de zolderruimtes. Het isoleren van het dak aan de binnenzijde zal een positief effect hebben op de energie-efficiënte van de woning en wordt gunstig beoordeeld.
Het bestaande achterste dakvlak wordt doorgetrokken tot over het nieuwe achtergevelvlak van de woning. Hierbij wordt geoordeeld dat het nieuwe dakvlak zich op een aanvaardbare wijze blijft inpassen in haar omgeving.
Voorliggende aanvraag komt mits toepassing van de bijzondere voorwaarden in aanmerking voor vergunning.
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het renoveren en uitbreiden van een eengezinswoning aan Heikki Delabie - Karolien Van de Gaer gelegen te Raas van Gaverestraat 126, 9000 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
Legt volgende voorwaarden op:
Erfgoedwaardering:
Indien de straatgevel en kroonlijst worden geschilderd, kan enkel de kleur wit (of een tint van wit) worden toegestaan.
Het buitenschrijnwerk (ramen, deur en kroonlijst) van de straatgevel dient bij voorkeur behouden te blijven. Dit verfijnde schrijnwerk maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand. Wanneer om bouwfysische of constructieve reden vervanging noodzakelijk is, kan dit enkel gebeuren door geschilderd houten schrijnwerk met een raamindeling en -profilering identiek aan het originele schrijnwerk. Aanpassing naar dubbele beglazing is hierbij wel aanvaardbaar.
Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het Energiedecreet voorziet uitzonderingsmogelijkheden op de EPB-regelgeving voor die delen die zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein. Deze afwijking laat toe de erfgoedwaarde van de vanaf het openbare domein zichtbare delen te behouden. Waardevolle en /of oorspronkelijk schrijnwerk en beglazing kunnen bijgevolg behouden blijven. Verluchtingsroosters aan de straatzijde (in de gevel of het schrijnwerk) zijn niet aanvaardbaar. De EPB-eisen voor de rest van het gebouw blijven van toepassing.
Hemelwaterput
Elke hemelwaterput wordt uitgerust met een operationele pompinstallatie en een of meer aftappunten die het gebruik van het opgevangen hemelwater mogelijk maken, tenzij de aftappunten gravitair gevoed kunnen worden. Er worden aanvoerleidingen aangelegd naar elk toilet en naar de plaats waar de wasmachine is gepland, van elke aan te sluiten woongelegenheid, en naar de tuin, indien aanwezig. Het opgevangen hemelwater wordt maximaal gebruikt voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is, waaronder toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
Infiltratievoorziening:
Er moet een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening worden geplaatst die in overeenstemming is met de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023). Deze infiltratievoorziening moet een minimale infiltratie-oppervlakte hebben van 4,26 m2. Het buffervolume van de infiltratievoorziening bedraagt minimaal 1.757,25 liter. De overloop van de hemelwaterput moet aangesloten worden op deze bovengrondse infiltratievoorziening.
Riolering:
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer
Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Openbaar domein:
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).
Drinkwaterinstallatie:
Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.
Rookmelder:
De woning moet uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.