Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
DEMALO NV met als contactadres Wellingstraat(HEU) 44, 9070 Destelbergen heeft een aanvraag (OMV_2023151704) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 21 november 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het oprichten van een kleinschalige meergezinswoning na het slopen van een bestaande woning
• Adres: Smidsestraat 185, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 9 sectie I nr. 711A6
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 januari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 21 februari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
OMGEVING
Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Smidsestraat in de
Stationsbuurt-Noord. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing, opgebouwd uit 2, 3 of meer bouwlagen met een hellend dak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft de sloop van een eengezinswoning en het oprichten van een meergezinswoning met 3 entiteiten.
MORFOLOGIE
Het perceel in kwestie is 182 m², heeft een totale diepte van 22m00 bij een breedte van 8m20. Het bestaande gebouw betreft een eengezinswoning met een netto vloeroppervlakte van
229 m² dat bestaat uit 2 bouwlagen met een hellend dak. De bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 8m10 (gemeten vanaf de rooilijn). De kroonlijsthoogte aan de voor- en achtergevel bedragen +6m75 met een nokhoogte van +10m80 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Achter het hoofdgebouw is er een perceelsbreed aanbouwvolume voorzien tot op een diepte van 14m03 (gemeten vanaf de rooilijn) en een hoogte van +3m04 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Hierachter is er ter hoogte van de rechter perceelsgrens overheen een breedte van ca. 5m92 en tot een diepte van 18m51 (gemeten vanaf de rooilijn) een aanbouwvolume aanwezig met een totale hoogte van +3m04 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil. In de aanvraag wordt het volledige gebouw integraal gesloopt in functie van het bouwen van een nieuwbouw meergezinswoning.
Het nieuwe hoofdgebouw bestaat uit 3 volwaardige bouwlagen met een bouwdiepte van 12m00 (gemeten vanaf de rooilijn) en met een kroonlijsthoogte van +10m33 aan de voorgevel en +9m65 aan de achtergevel. Dit zorgt voor een ophoging van de linker scheidingsmuur met 2m15 over een lengte van 2m00.
Bovenop het hoofdgebouw wordt er een onder 45 graden teruggetrokken 4de bouwlaag voorzien met een diepte van 6m66 en een totale hoogte van +12m02 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Dit zorgt voor een ophoging van de linker scheidingsmuur met 1m22 over een lengte van 6m66 en een ophoging van de rechter scheidingsmuur met 1m90 over een lengte van 6m66.
Op de gelijkvloerse verdieping is er een perceelsbreed aanbouwvolume voorzien tot op een diepte van 16m00 (gemeten vanaf de rooilijn) en een totale hoogte van +3m81 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Dit zorgt voor een ophoging van de linker scheidingsmuur met 65 cm over een lengte van 1m98.
INDELING
De gelijkvloerse verdieping is voorzien van een gemeenschappelijke inkom/fietsenberging met hangsysteem (10,36 m²) met achterliggende de gemeenschappelijke trappenhal aan de rechter kant. Deze verdieping is voorzien van een 2-slaapkamerappartement met een NVO van 96 m². Deze bestaat uit een slaapkamer met badkamer (13,70 m²) aan de voorzijde, centraal een berging (5,70 m²) en aan de achterzijde de leefruimte (25,45 m²) en de keuken (14,90 m²) aan de linker kant en een badkamer (6,18 m²), nachthal (3,20 m²), sanitair (1,40 m²) en een slaapkamer (13,80 m²) aan de rechter kant. Achterliggend is er een terras van 12 m² en een tuin van 36 m² aanwezig.
De eerste verdieping is voorzien van een 2-slaapkamerappartement met een NVO van 77,33m². Deze bestaat uit 2 slaapkamers (9,65 m² & 13,50 m²) aan de voorzijde, centraal een badkamer (5 m²), berging (3,45 m²), sanitair (1,20 m²) en een inkomhal (5,84 m²) en aan de achterzijde een leefruimte (23,45 m²) en keuken (12 m²). Achterliggend, op het platte dak van de gelijkvloerse aanbouw wordt er een terras van 8,90 m² voorzien. Het overige platte dak
(ca. 20 m²) wordt voorzien van een groendak.
De tweede en derde verdieping zijn voorzien als een duplex 3-slaapkamerappartement van 120,71 m². Deze entiteit wordt voorzien ter compensatie van de te slopen te beschermen eengezinswoning van 229 m². Dit appartement bestaat op de tweede verdieping uit een slaapkamer (15,10 m²), badkamer (6,30 m²) en een sanitair (1,44 m²) aan de voorzijde, centraal een berging (5,05 m²) en een nachthal/inkom (3,40 m²) en aan de achterzijde een traphal naar de derde verdieping, een leefruimte (23,45 m²) en een keuken (12 m²). De derde verdieping is voorzien van 2 slaapkamers (10,45 m² & 9,20 m²) en een badkamer (4,90 m²) aan de voorzijde en een nachthal/bureauruimte (14,70 m²) aan de achterzijde. Aan de voorzijde van deze verdieping is er een terras van 7,11 m² voorzien. Op het platte dak van de onderliggende verdieping is er aan de achterzijde een terras van 7,14 m² voorzien. Het overige platte dak
(ca. 19,50 m²) wordt voorzien van een groendak.
MATERIALISATIE
De voorgevel wordt voorzien uit een groengrijze gevelsteen met dorpels uit een beige beton als accent op de gevel tussen de verdiepingen. Het schrijnwerk is voorzien uit een goudbrons aluminium. De achtergevel is voorzien van een witgrijs crepi met een schrijnwerk uit goudbrons aluminium.
RIOLERING
Er wordt een gescheiden rioleringsstelsel voorzien met een septische put van 3000 liter en een hemelwaterput van 10000 liter met een ondergrondse infiltratievoorziening van 7,20 m² en buffercapaciteit van 2460 liter.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven (raadpleegbaar op het omgevingsloket):
- Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 23 januari 2024 onder ref.
072121-001/PJ/2024:
Besluit:
GUNSTIG, mits te voldoen aan de vermelde maatregelen en reglementeringen.
- Voorwaardelijk gunstig advies van Wyre afgeleverd op 16 januari 2024:
Netuitbreiding nodig
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:
Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:
Wyre => Coax Build Support
Liersesteenweg 4
2800 Mechelen
015/33.20.90
Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen.
Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.
Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.
https://www.wyre.be/nl/netaanleg
- Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 16 januari 2024 onder ref. 5000057111:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat.
Wij geven u alvast deze informatie mee:
Standaard vermogens zijn aansluitbaar.
Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.
Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 5000057111.
Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken. We helpen u graag verder.
- Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 1 februari 2024 onder ref. AD-24-072:
Drinkwater
Met betrekking tot het slopen van de bestaande woning moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.
Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.
We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor het oprichten van een kleinschalige meergezinswoning.
Ons advies is gunstig.
Riolering
“Met ingang van 01/01/2024 (= indieningsdatum omgevingsvergunningsaanvraag) behandelt Farys – Netinfra Z enkel adviesvragen die voldoen aan één van volgende criteria:
- bouwdossiers en verkavelingsdossiers met toekomstig openbaar domein;
- bouwdossiers en verkavelingsdossiers met een aanzienlijke hydraulische impact op openbaar domein (= vanaf een verharde oppervlakte groter dan 1000 m²).
Aangezien het voorliggende dossier niet voldoet aan deze criteria, kan door de stad / gemeente op basis van de inhoud van het standaardadvies dat aan de stad/gemeente werd overgemaakt advies verleend worden.”
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. In de gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, voor wat betreft:
Artikel 4.12 Fietsenberging; Iedere meergezinswoning moet in of buiten het gebouw op eigen terrein beschikken over één of meerdere afzonderlijke fietsenberging(en). Iedere fietsenberging moet overdekt zijn, bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte en vanop de openbare weg goed toegankelijk zijn. De fietsenberging kan individueel of gemeenschappelijk voorzien worden. De oppervlakte van de fietsenberging(en) wordt afgestemd op het aantal en de omvang van de in de meergezinswoning voorziene woningen. Zij wordt als volgt berekend: 1 m² per kamer of studio; 2 m² per appartement, te vermeerderen met 1 m² per slaapkamer vanaf de tweede slaapkamer.
Toetsing: niet conform: Voor het desbetreffende programma dient er een fietsenberging met een oppervlakte van minimum 10 m² te worden voorzien. In de aanvraag wordt deze gecombineerd voorzien met de gemeenschappelijke inkom voor de appartementen.
Aanvullend op het algemeen bouwreglement werd er vanuit Stad Gent de ‘Richtlijnen Fietsenparkings’ opgesteld. De voorstelde fietsenberging voldoet naar aantal fietsstalplaatsen en qua inrichting niet aan deze richtlijnen:
Aantal:
Het aantal fietsstalplaatsen is vastgelegd op minimaal 2 per appartement en per bijkomende slaapkamer 1 extra stalplaats. Voor het aangevraagde programma bedraagt dit een minimum van 10 fietsstalplaatsen. Echter worden er in de aanvraag slechts 8 fietsstalplaatsen voorzien.
Inrichting:
De fietsenberging wordt voorzien van 100% hangsysteem fietsstalplaatsen, wat niet aanvaardbaar is. Het aantal plaatsen van het hangsysteem mag nooit meer dan 20% zijn van het totale aantal fietsparkeerplaatsen in de fietsenberging. Er dient minstens 50% van de fietsparkeerplaatsen als een standaard fietsenstalling of hoog-laag systeem te worden voorzien. Verder dient de ruimte achter de fietsen minstens 1m40 te bedragen bij een kleine fietsenberging. Dit bedraagt, rekening houdend dat een fiets een lengte van 2m00 bedraagt, slechts 1m20, waardoor hier niet aan wordt voldaan.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- langs de straatkant gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
HEMELWATERPUT
Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande eengezinswoning gesloopt en wordt er in de plaats een meergezinswoning met 3 entiteiten gebouwd. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt 112m². Het volume van de hemelwaterput of hemelwaterputten bedraagt minimaal 100 liter per vierkante meter horizontale dakoppervlakte. Bij meergezinswoningen geldt dat per overschreden schijf putvolume van 5000 liter er minimaal één woongelegenheid op de hemelwaterput wordt aangesloten, met een minimum van één, voor zover er voldoende woongelegenheden aanwezig zijn. Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 11200 liter. Echter wordt er in de aanvraag een hemelwaterput met een inhoud van slechts 10000 liter voorzien. Er dient bijgevolg een hemelwaterput met een capaciteit van min. 11200 liter dient te worden voorzien. De hemelwaterput dient te worden uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
INFILTRATIEVOORZIENING
Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening. Er dient voor huidige aanvraag 112 m² dakoppervlakte in rekening te worden gebracht. Als er een hemelwaterput met hergebruik aanwezig is, mag de afwaterende oppervlakte met 30 m² verminderd worden. De horizontale dakoppervlakten van de delen van de daken die zijn uitgerust met een groendak met een minimale opslagcapaciteit van 50 liter per vierkante meter door twee gedeeld. In de aanvraag worden alle groendaken voorzien met een opslagcapaciteit van 35l/m². Alle groendaken dienen echter te beschikken over een opslagcapaciteit van min. 50l/m². Enkel op deze manier kan het oppervlakte dat voorzien wordt van een groendak in rekening gebracht worden. Voor huidige aanvraag bedraagt dit 42m² aan dakoppervlakte. Het totale dakoppervlakte dat uiteindelijk in rekening te brengen is bedraagt 61 m². Voor dit dakoppervlakte dient een bovengrondse infiltratievoorziening van min. 4,88 m² te worden voorzien met een buffervolume van min. 2013 liter. De aanvraag voldoet hieraan maar voorziet een ondergrondse infiltratievoorziening met 7,20 m² infiltratieoppervlakte en 2460 liter buffervolume met volgende motivatie:
‘De tuinzone is relatief beperkt in oppervlakte. Aanleg van een bovengrondse infiltratie zou een grote impact hebben op de bruikbaarheid van de tuinzone. Aangezien de noodzakelijke oppervlakte voor infiltratie relatief beperkt is, wordt voorgesteld om de
infiltratie met behulp van ondergrondse infiltratiekratten uit te voeren.’
Er kan ruimtelijk akkoord worden gegaan met het voorzien van een grotere ondergrondse infiltratievoorziening om zo de tuinzone meer te vrijwaren. De ondergrondse infiltratievoorziening dient hierbij te beschikken over een infiltratieoppervlakte van min. 7,20 m² en 2460 liter buffervolume.
GROENDAK
Er wordt een nieuw plat dak aangelegd. Dit dak is volledig geschikt om als groendak aan te leggen.
Het algemeen nuttig hergebruik (ANG) wordt berekend op 6480 liter. De dakoppervlakte die kan instaan voor opvang en hergebruik van hemelwater bedraagt (ANG/50) bedraagt 42 m². In de aanvraag worden alle groendaken voorzien met een opslagcapaciteit van 35l/m². De groendaken dienen over een opslagcapaciteit van min. 50l/m² te beschikken om in rekening te brengen voor de infiltratievoorziening.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van het project. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
ERFGOEDWAARDE
Oorspronkelijk waren er op dit perceel 2 woningen aanwezig die waren opgericht in het laatste kwart van de 19e eeuw. In 1997 werd er een vergunning verleend voor het verbouwen van deze 2 woningen tot 1 eengezinswoning met garage. Rekening houdend met het uitzicht van de voorgevel, en het feit dat door de verbouwing in 1997 de beide panden grondig zijn gewijzigd, wordt geoordeeld dat de erfgoedwaarde dermate is aangetast en dat de woning voor sloop in aanmerking komt.
PROGRAMMA
Meergezinswoning
De Stad Gent streeft in haar beleid naar een gevarieerde mix van kwaliteitsvolle woongelegenheden van diverse grootte en verschillende types. Dergelijk gevarieerd woonaanbod creëert immers ook een gemengde bevolkingssamenstelling wat van belang is in de stad: een mix van alle leeftijden, culturen en gezinssamenstellingen maakt een stad dynamisch, leefbaar en uitermate interessant om in te wonen, te werken en zich te ontspannen.
Dit betekent dat ook voldoende ruime gezinsvriendelijke woongelegenheden moeten gerealiseerd worden, met een tuin of terras. Op die manier moeten ook (jonge) gezinnen met of zonder kinderen zich goed blijven voelen in de stad en moet de selectieve stadsvlucht door deze groep tegengegaan worden.
De stad Gent streeft er daarom naar de bestaande eengezinswoningen zoveel mogelijk te behouden en bijkomend plaats te maken voor nieuwe eengezinswoningen. Meergezinswoningen zijn uiteraard ook nog mogelijk maar kunnen bijvoorbeeld nooit als dit betekent dat hiervoor een te beschermen eengezinswoning (NVO < 220 m²) voor moet verdwijnen worden, en bijgevolg verdwijnen. De woning uit de aanvraag betreft een woning met een netto vloeroppervlakte van 229 m², waardoor hier sprake is van een te beschermen eengezinswoning. Bij de sloop van een te beschermen eengezinswoning en het op deze plek realiseren van een woonproject met één of meerdere appartementen, moet er per gesloopte te beschermen eengezinswoning een evenwaardige woning in de plaats komen waarvan de netto vloeroppervlakte van de woning minstens 120 m² bedraagt.
Om na te gaan welke woontypologie waar het meest op zijn plaats is, ontwikkelde de stad een ‘woningtypetoets’. Deze wordt uitgevoerd op percelen kleiner dan 1500 m², niet gelegen in een binnengebied en niet gelegen in een verordenend plan (BPA of RUP) waarvoor een specifiek woningtype werd opgelegd. Het resultaat van de toets geeft aan waar meergezinswoningen toegelaten zijn, waar eengezinswoningen principieel verplicht zijn en waar andere stedelijke woontypologieën mogelijk zijn. Het is geen verordenend instrument, maar een eerste beoordelingskader om te bepalen welk type woning op een perceel het meest geschikt is. Dit gebeurt op een objectieve manier, door op een uniforme wijze de omgeving, de buren, het perceel, het mogelijke volume en de parkeermogelijkheden in beeld te brengen. Op basis van onze informatie zijn de resultaten voor het betreffende pand als volgt:
De woningtypetoets geeft totaalscore 6 aan. Bij een score 6 of minder is er geen voorkeur voor een bepaald woningtype. Zowel een eengezinswoning, een meergezinswoning als een ander woningtype is in principe mogelijk. Dit maakt dat op deze locatie, gezien de omvang van het pand, een meergezinswoning aanvaardbaar is. De meergezinswoning uit de aanvraag beschikt daarenboven over ruime appartementen die ook geschikt zijn voor een gezin (waardoor voldaan wordt aan een gevarieerde mix van kwaliteitsvolle woongelegenheden van diverse grootte en verschillende types). De te beschermen eengezinswoning (TBE) wordt in de aanvraag gesloopt gecompenseerd door het voorzien van een duplex-appartement met een NVO van 120 m² met volgende motivatie:
‘Het bestaande gebouw bestaat uit een samengevoegde woning met een totale bewoonbare oppervlakte van 229 m². Dit gebouw zal worden afgebroken en vervangen door een nieuwbouw meergezinswoning. Er wordt in dit project rekening gehouden met de compensatieregeling waarbij minimaal 1 appartement voorzien wordt met een oppervlakte van 120 m². Dit appartement bevindt zich op de bovenste 2 lagen van het gebouw en beschikt over 3 ruime slaapkamers, 2 badkamers, een aparte bureauruimte met aangrenzend terras. Door de positionering bovenaan het gebouw heeft dit appartement het meest privacy en meer lichtinval. Het appartement kan gemakkelijk op een kwalitatieve manier onderdak bieden aan een gezin.’
Verder worden er 2 ruime 2 slaapkamer-appartementen voorzien in het gebouw. Het voorgestelde programma voor alle verdiepingen is bijgevolg ruimtelijk en programmatorisch aanvaardbaar.
MORFOLOGIE EN WOONKWALITEIT
Het bestaande gebouw wordt integraal gesloopt en vervangen door een nieuwbouw. Dit gebouw bestaat uit 3 volwaardige bouwlagen en een onder 45 graden teruggetrokken 4de bouwlaag. Het nieuwe volume zoekt voldoende aansluiting op de bestaande omgeving en is ruimtelijk inpasbaar in het straatbeeld. De impact op de aanpalende percelen is bijgevolg beperkt en aanvaardbaar. Richtinggevend dient de gelijkvloerse buitenruimte (tuinzone) in geval van nieuwbouw een minimale diepte van ca. 8-10 m te bedragen. In de aanvraag wordt er echter een gelijkvloerse bouwdiepte van 16m00 voorzien waardoor de buitenruimte slechts een diepte van 6m00 bedraagt. Er kan ruimtelijk wel akkoord worden gegaan met deze beperktere diepte gezien er nog steeds een voldoende grote, onverharde buitenruimte over blijft.
Zowel de gelijkvloerse als eerste verdieping worden ingericht als voldoende ruime
2-slaapkamerappartementen. Beide appartementen beschikken over een voldoende grote kwalitatieve buitenruimte, voldoen aan alle vormelijke eisen en streven een hoge woonkwaliteit na. De tweede en derde verdieping worden ingericht als duplex 3-slaapkamerappartement. Ook deze beschikt over een voldoende grote kwalitatieve buitenruimte, voldoet aan alle vormelijke eisen en streeft een hoge woonkwaliteit na. Het appartement beschikt op de derde verdieping zowel aan de voorzijde als achterzijde over een terras. Het terras aan de voorzijde wordt hierbij op een afstand van 1m50 ter hoogte van de linker perceelsgrens en een afstand van 1m05 van de rechter perceelsgrens voorzien. Cfr. het Burgerlijk Wetboek (‘Lichten en Zichten’) dient het terras ter hoogte van beide perceelsgrenzen een minimale afstand van 1m90 te behouden in functie van inkijk en afstand tot de perceelsgrens.
De aanvraag voldoet echter niet aan artikel 4.12 (fietsenberging) van het algemeen bouwreglement en ook niet aan de aanvullende nota ‘Richtlijnen Fietsenparkings’. De voorstelde fietsenberging voldoet naar aantal fietsstalplaatsen en qua inrichting niet aan deze richtlijnen. Het aantal fietsstalplaatsen is vastgelegd op minimaal 2 per appartement en per bijkomende slaapkamer 1 extra stalplaats. Voor het aangevraagde programma bedraagt dit een minimum van 10 fietsstalplaatsen. Echter worden er in de aanvraag slechts 8 fietsstalplaatsen voorzien. De fietsenberging wordt voorzien van 100% hangsysteem fietsstalplaatsen, wat niet aanvaardbaar is. Het aantal plaatsen van het hangsysteem mag nooit meer dan 20% zijn van het totale aantal fietsparkeerplaatsen in de fietsenberging. Er dient minstens 50% van de fietsparkeerplaatsen als een standaard fietsenstalling of hoog-laag systeem te worden voorzien. Verder dient de ruimte achter de fietsen minstens 1m40 te bedragen bij een kleine fietsenberging. Dit bedraagt, rekening houdend dat een fiets een lengte van 2m00 bedraagt, slechts 1m20, waardoor hier niet aan wordt voldaan.
Vanuit Stad Gent is het aanmoedigen van het fietsgebruik een belangrijke doelstelling van een duurzaam mobiliteitsbeleid. Eén van de voorwaarden om het gebruik van de fiets aan te moedigen, is het voorzien van een kwaliteitsvolle, goed gesitueerde en voldoende ruime fietsenstalling waarbij de fiets veilig gestald kan worden. Een goede bereikbare fietsenstalling die voldoende ruim en goed ingericht is zal het gebruik van de fiets stimuleren. Bij bouwprojecten is het belangrijk om voldoende en kwaliteitsvolle fietsenstallingen te voorzien. Gezien het hier gaat om nieuwbouw kan hier geen afwijking op toegestaan worden nog kan er met bijzondere voorwaarden naar een oplossing gezocht worden. Om deze reden dient de aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen (artikel 4.12 fietsenberging & richtlijnen fietsenparkings).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het oprichten van een kleinschalige meergezinswoning na het slopen van een bestaande woning aan DEMALO nv (O.N.:0437358053) gelegen te Smidsestraat 185, 9000 Gent.