2024_CBS_02025 - OMV_2023171408 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning/kamerwoning met handelsruimte + het isoleren van de gevels - zonder openbaar onderzoek - Hoogstraat, 9000 Gent - Vergunning

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Cocon Vastgoed NV met als contactadres Kortrijksesteenweg 62, 9830 Sint-Martens-Latem heeft een aanvraag (OMV_2023171408) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 december 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een meergezinswoning/kamerwoning met handelsruimte + het isoleren van de gevels

• Adres: Hoogstraat 130, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 2893B

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 19 januari 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 21 februari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Bestaande toestand

Omgeving
Het perceel ligt langs de Hoogstraat in de wijk ‘Sint-Michiels’.
De bebouwing in de omgeving is van het type gesloten bebouwing, de meeste hoofdgebouwen tellen 3 bouwlagen.
De meeste panden zijn volledig ingevuld met woningen. Verschillende panden zijn op de gelijkvloerse bouwlagen ingericht met handel, diensten en horeca en op de verdiepingen wonen.
 

Morfologie
Het perceel is schuin ten opzichte van de rooilijn ingeplant. Het heeft een oppervlakte van ongeveer 162m², de straatbreedte meet 8,93m en de perceelsdiepte meet op het diepste punt 24,61m. 
De bebouwing betreft een rijbebouwing, in de bestaande toestand ingericht met een handelszaak (32,1m²) en een kamerwoning met 8 woonunits (6 kamers en 2 studio’s).
Beschrijving van de bebouwing:
* Het hoofdgebouw A telt 3 bouwlagen met een zadeldak en het diepste punt ligt 10,31m achter de rooilijn.
* Aangebouwd is bijgebouw B: 2 bouwlagen met plat dak. De diepte meet 15,77m achter de rooilijn.
* In de linker achterhoek ligt een koer van 20,7m².
* In de rechter achterhoek staat nog een gebouw C van 2 bouwlagen hoog, met een deels licht hellend zadeldak en links en rechts 2 kleine gelijkvloerse bijgebouwen van 3,4m² en 1,2m² met platte daken.
 

Erfgoed
Het pand is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.
 

Het pand heeft door verbouwingen in het verleden zijn erfgoedwaarde verloren.

Stedenbouwkundig misdrijf
Voor het perceel is geen bouwmisdrijf gekend.

Het pand is een bestaande kamerwoning, opgenomen op de lijst met erkende kamerwoningen voor 7 kamers en 2 studio’s sinds 1991.
In een vorige vergunning werden 2 gelijkvloerse kamers samengevoegd tot 1 kamer. Aan de straatzijde bevindt zich een nachtwinkel met eigen toegang en de afzonderlijke inkom naar de achter- en bovengelegen kamerwoning.

Het bestaande programma stemt overeen met de destijds verleende vergunning (2015/10020).

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Programma

De functie ‘handelspand met meerdere woonunits’ blijft behouden. De bouwheer wenst het aantal woonunits (namelijk 8) te behouden, maar 1 kamer wordt omgevormd tot 1 extra studio.  Alle kamers en studio’s worden intern gewijzigd. 

De gevels van de verschillende gebouwen worden extern geïsoleerd.
De koer krijgt een nieuwe waterdoorlatende verharding (grind) en er wordt een vijver aangelegd.
 

Aanpassingen bouwvolumes, gevel en daken

*  Volume:  Alle volumes blijven behouden.
*  Dak: In het hoofddak van gebouw A worden vooraan 3 en achteraan 2 dakvlakramen geplaatst.
*  Voor-, zij- en achtergevels:  De gevelopeningen blijft allemaal behouden en worden geïsoleerd en bekleed met een gecementeerd gevel in witte kleur.
Gebouw A: Het nieuwe voorgevelpakket springt 14cm uit vóór de rooilijn, onderaan word een plint voorzien van groen geglazuurde tegels tot aan de dorpel van de gelijkvloerse ramen.

Gebouw B: Tegen de achtergevel van dit bijgebouw B worden de 2 bestaande brandtrappen vervangen door 1 nieuwe trap van de koer tot aan het platte dak, dit net naast de linker zijperceelsgrens.

Gebouw C: De 2 achtergevels in baksteen op de perceelsscheidingen worden aan de zijde van de buren in een witte kleur geschilderd. 
Koermuur : Deze wordt eveneens gecementeerd in witte kleur.

Aanpassingen binnenindeling

De gelijkvloerse bouwlaag:

Hoofdgebouw A: De gemeenschappelijke inkom, de fietsenstalling en de handelszaak blijven ongewijzigd behouden.
Gebouw B: Kamer 1 wordt een studio 1 (23,14m²): Hierin wordt een binnenmuur gesloopt, een afzonderlijke badkamer en een kitchenette ingericht.
Gebouw C: Studio 2 (31,47m²): Hierbinnen wordt een kitchenette ingericht.

De 1e verdieping:

Hoofdgebouw A: De 2 kamers (21,45m² en 18,11m²) krijgen een nieuwe sanitaire cel.
De gemeenschappelijk douche verdwijnt, maar het gemeenschappelijke toilet blijft wel behouden.
Gebouw B: De gemeenschappelijke keuken wordt vergroot (oppervlakte 9,94m²), kamer 4 verkleint (18,74m²) en krijgt een afzonderlijke sanitaire cel.

Gebouw C: Binnen de studio worden binnenmuren gesloopt en de studio krijgt een kitchenette.

De 2e verdieping:

 Hoofdgebouw A: De 2 kamers (20,68m² en 15,60m²) krijgen een nieuwe sanitaire cel.

Dakverdieping:

 De zolder wordt omgevormd tot een gemeenschappelijke leefruimte.
 

Scheidingsmuren

De profielen van de scheidingsmuren wijzigen niet.

Aanpassingen riolering / waterhuishouding

Er wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. De bouwheer plaatst een septische put (2000L). Op de koer word een vijver aangelegd met een doorsnede van 2,7m en een diepte van 0,10m (inhoud: 0,59m³). De verharding bestaat uit waterdoorlaatbare grind.
 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 19/02/1992 werd een vergunning afgeleverd voor ‘de wijziging van een venster tot een deur in de voorgevel’. (1990/642)

* Op 16/4/2015 werd een vergunning afgeleverd voor ‘van 2 kamers, 1 kamer te maken’. (2015/10020)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

• Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 26 januari 2024 onder ref. 034846-012/PV/2024:
  Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.
  Bijzondere aandachtspunten:
  - Ten behoeve van de entiteiten gelegen aan de binnenkoer dient een ladder voorzien te worden naar die koer + een ladder die leidt naar een veilige plaats, bvb het plat dak van een aanpalend pand.
  - In de inkom/traphal worden fietsen gestald. Er dient benadrukt te worden dat in deze evacuatieweg steeds een doorgangsbreedte van minstens 70cm gevrijwaard dient te worden.
  - De daken dienen aan de onderzijde beschermd te zijn door een beplating met EI30

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
 

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als 1) verwevingszone en 2) zone voor openbare ruimten.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
 

1/ Artikel 4.11 Voorwaarden waaraan een meergezinswoning moet voldoen

Elke meergezinswoning moet bestaan uit een mix van woningen (groottes en / of aantal slaapkamers).
Een mix van woningen bereiken we door enerzijds te streven naar een gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen van minimum 75m², en anderzijds door een variatie in groottes (oppervlaktes) en types (aantal slaapkamers). Een gemiddelde minimum netto vloeroppervlak

Het is niet evident om bij verbouwingen van rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoningen (die niet aan de mix voldoen) toch te voorzien in de vooropgestelde mix of de gemiddelde netto totale vloeroppervlakte van 75m². Verbouwingen/uitbreidingen waarbij het aantal woningen niet verhoogt, moeten een verhoogde leefkwaliteit nastreven door de gemiddelde oppervlakte van de woningen zo veel mogelijk op te trekken naar 75m². Dit kan bijvoorbeeld door woningen samen te voegen of uit te breiden.
Ontwerp:
De kamer 4 op de 1e verdieping in gebouw B verkleint in oppervlakte. In principe voldoet de kamer aan de minimum-oppervlaktenormen voor een kamer, maar gezien de gemiddelde vloeroppervlakte van de 8 woonunits slechts 22,94m² bedraagt, kan het verkleinen van een kamer niet aanvaard worden. De gemiddelde vloeroppervlakte van de 8 units wijkt te sterkt af van het gewenste gemiddelde van 75m².
-> Bijzondere voorwaarde : de kamer 4 wordt uit de vergunning gesloten en moet worden gebruikt ter verruiming van de keuken

2/ Artikel 4.1 Definities en artikel 4.17  Studio
‘Studio: zelfstandige woning waarbij alle leeffuncties geïntegreerd zijn in één ruimte, met uitzondering van het sanitair voor eigen gebruik. Het sanitair kan zich eventueel in een aangrenzende aparte ruimte bevinden die deel uitmaakt van die woning’.

‘De minimum netto vloeroppervlakte van een studio bedraagt 30m²’.
Ontwerp:
Gebouw B, gelijkvloerse bouwlaag: ‘Kamer 1’ wordt gewijzigd naar een ‘studio’ met eigen wc, douche en kitchenette. De oppervlakte bedraagt slechts 23,14m² en is dus te klein voor een studio, waarin alle voorzieningen (kitchenette, badkamer en toilet) worden inrichten.
-> Bijzondere voorwaarde : Deze woonunits mag niet als een studio worden beschouwd, maar enkel als een kamer en er dient 1 functie te verdwijnen: de kitchenette mag niet worden ingericht.
 

Artikel 4.16 Kamer in kamerwoning of hospitawoning -  §2 Bijkomende normen voor kamerwoningen
* Bij gebrek aan een kookgelegenheid in minstens één kamer, moet de kamerwoning beschikken over een gemeenschappelijke keuken met een minimum vloeroppervlakte van 6m², met een minimum van 1,5m² per unit.
* Bij gebrek aan een wc in minstens één kamer, moet de kamerwoning per begonnen groep van vier kamers zonder wc, beschikken over één wc. Bij gebrek aan een douche/bad in minstens één kamer, moet de kamerwoning per begonnen groep van vier kamers zonder een douche/bad, beschikken over één badkamer of doucheruimte.

Ontwerp:
* Er zijn 6 kamers (dit mede gelet op bovenstaande voorwaarden van kamer1) zonder keuken/kitchenette aanwezig. De keuken wordt verbouwd en vergroot. Voor de 6 kamers dient een gemeenschappelijke keuken met een minimale oppervlakte van 9,0m² te worden voorzien. Het ontwerp voorziet een keuken van 9,94m² en voldoet aan de vereisten.
* Het aantal kamers zonder een toilet wordt niet gewijzigd. Vóór de verbouwingen was 1 toilet aanwezig voor deze 5 kamers. Dit toilet is nog steeds op dezelfde plaats aanwezig. Dit is aanvaardbaar.
-> Het ontwerp voldoet aan de beide bepalingen.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
 

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

-   niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

-   niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

-   gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

-   gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

-   niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Toetsing gewestelijke verordening (GSV) en algemeen bouwreglement stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Er gebeuren werken aan de afwatering. De bouwheer vraagt een afwijking aan voor het plaatsen van een regenwaterput en een infiltratievoorziening. In de beschrijvende nota wordt aangehaald dat de plaatsing technisch gezien niet mogelijk is doordat het perceel bijna volgebouwd is. Er is een kleine koer  met een oppervlakte van 19,65 m² aanwezig met daaronder een bestaande septische put die behouden blijft. De afwijking kan aanvaard worden.

De bestaande verharding in beton (koer) wordt vervangen door waterdoorlatend grind.

De waterdoorlatende verharding dient uitgevoerd te worden met waterdoorlatende materialen, geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag en onderfunderingslaag. De hellingsgraad bedraagt minder dan 2%. Er mogen geen afvoerkolken voorzien worden.

-> Volgende bijzondere voorwaarden worden opgelegd:
Verharding:
De waterdoorlatende verharding dient uitgevoerd te worden met waterdoorlatende materialen, geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag en onderfunderingslaag. De hellingsgraad bedraagt minder dan 2%. Er mogen geen afvoerkolken voorzien worden.

-> Opmerking:
Er is vrijstelling van infiltratievoorziening.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een kleine overstromingskans ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Programma - woonkwaliteit
De aanvraag voorziet in het behoud van de gelijkvloerse handelsfunctie en het behoud van aantal kamers en studio’s, namelijk 8.
Het behoud van de kamerwoning kan aanvaard worden gezien a) de kamerwoning als vergund wordt beschouwd en b) gelet op de vorige vergunning (2015) die toen met 6 kamers en 2 studio’s vergund werd.

Het voorzien van a) een grotere keuken en b) het inrichten van de dakverdieping (voorheen zolder) tot een gemeenschappelijke leefruimte zal bijdragen aan een hogere woonkwaliteit van de woonunits.

De buitenruimte wordt eveneens opgewaardeerd door a) de aanleg van een vijver, b) de mogelijkheid om planten tussen de grindverharding te plaatsen en c) het cementeren van de koermuren.
Vooral voor de studio en de kamer die er op uitkijken zal dit een aangenaam zich opleveren.

Het aantal kleine woonunits is in het pand is hoog en de gemiddelde oppervlakte van de woonunits is zeer laag binnen deze woning (type kamerwoning).
De geplande werken betreffende vooral interne aanpassingen binnen de kamers en studio’s, onder meer het slopen van binnenmuren, waardoor de woonunits ruimer lijken, verder worden ze voorzien van iets ruimere sanitaire cellen, wat positief beoogt wordt. 

Het ontwerp voorziet het verkleinen van de oppervlakte van ‘kamer 4’ op de 1e verdieping. 
Gezien de gemiddelde oppervlakte van de geplande woonunits maar 22,94m² bedraagt, dus een opmerkelijk minder grote oppervlakte dan het gewenste gemiddelde van 75m² volgens het algemeen bouwreglement, kan het verkleinen van deze ‘kamer 4’ niet aanvaard worden.
Bovendien zal de gemeenschappelijke keuken, palend aan de ‘kamer 4’ ook bijkomende hinder (geluid) veroorzaken voor de ‘kamer 4’.
-> Bijgevolg wordt ‘kamer 4’ wordt uit de vergunning gesloten en de betreffende ruimte moet worden toegevoegd aan de gemeenschappelijke keuken.
Gelet op de geplande interne verbouwingswerken mogen er dus maximaal 7 woonunits (namelijk 5 kamer en 2 studio’s) in het pand gerealiseerd worden.
 

Erfgoed
Het ontwerp voorziet het afwerken van de isolatie met een witte cementering met een betegelde plint waarbij de bestaande gevelopeningen behouden blijven. 

Gezien de huidige gevelafwerking geen erfgoedwaarde heeft en de ritmering van de oorspronkelijke gevelopeningen behouden blijft kan er vanuit erfgoedoogpunt akkoord gegaan worden met dit ontwerp.
-> Volgende voorwaarden wordt opgelegd:
De afwerking van de isolatie op de voorgevel dient te gebeuren in een gladde cementering of cementering met een fijne korrel. Dit om sterke vervuiling op korte termijn te vermijden.

Bouwvolumes en scheidingsmuren
*  De bestaande bouwvolumes worden niet aangepast.
*  De profielen van de scheidingsmuren worden niet gewijzigd.
Bijgevolg kunnen we stellen dat de aanpalende percelen niet verder ingebouwd worden, zodat de buren geen onaanvaardbare vermindering van de belichting, bezonning en/of zichten zullen ervaren. 
 

Openbaar domein
* Voorgevel:

De voorgevelbekleding met het plaatsen van uitspringende gevelisolatie vóór de rooilijn kan gunstig geadviseerd worden volgens het huidige toetsingskader van de stad Gent, mits de aanvraag voldoet aan de onderstaande bijzondere voorwaarden:
- De uitspringende gevelbekleding voor de rooilijn mag niet meer dan 14cm bedragen (dit is isolatie inclusief gevelafwerking, waarvan de isolatie minstens een dikte van 12cm heeft).
- Het voetpad moet na het aanbrengen van de gevelisolatie ten minste 1,2m breed blijven.
Het isoleren van de gevels zal een positief effect hebben op zowel het wooncomfort, alsook op de energie-efficiëntie van de woning.
De voorgestelde gevelbekleding en het kleurgebruik zijn aanvaardbaar.
De voorgevel wordt op een kwalitatieve manier afgewerkt en zal daardoor ook zorgen voor een opwaardering van het straatbeeld.

* Oprit in trottoir:

Het gebouw is niet toegankelijk voor autoverkeer, bijgevolg moet de oprit in het trottoir worden verwijderd. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

* Reclame:

1)  Het oude, dubbelzijdige reclamepaneel van de nachtwinkel -dat te breed en te laag was opgehangen- is volgens de foto’s en de plannen reeds verwijderd van de gevel.
Dit paneel kan, omwille van bovenstaande opmerkingen, niet herplaatst worden bij heringebruikname van de handelszaak.
2)  Volgens de nieuwe plannen wordt ook kader van de niet-zaakgebonden reclamekader (tussen het raam van de handelszaak en de inkomdeur van de woonunits) verwijderd. Dit resulteert in een opwaardering van de voorgevel.

Overige gevels (niet op openbaar domein)
Ook het isoleren van de achterliggende gevels zal een positief effect hebben op zowel het wooncomfort, alsook op de energie-efficiëntie van de verschillende woonunits. 
Eveneens de afwerking van de koermuren en gevelmuren gericht naar de buren, draagt bij tot een degelijke opwaardering van de betreffende eigendom. 
 

Mobiliteit
Fiets:

De oppervlakte van de handelszaak wijzigt niet en het aantal kamers en studio’s blijft behouden op 7 (dit na uitsluiting van ‘kamer 4’). 
De gemeenschappelijke fietsenstalling is onvoldoende groot, maar werd in 2015 vergund. De oppervlakte en ligging ervan wijzigt niet. Bijgevolg kan de bestaande fietsenstalling aanvaard blijven.
 

Auto:

Gezien de oppervlakte van de handelszaak en het type van de woonunits (kamer en studio’s), boven dien de ligging nabij verschillende openbare vervoerslijnen, maakt ook dat er binnen dit pand geen nood is aan autoparkeerplaatsen binnen het project.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.