2024_CBS_02029 - OMV_2023148700 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de renovatie en uitbreiding van een eengezinswoning, de gedeeltelijke afbraak van een magazijn en de gedeeltelijke renovatie en herbestemming van het resterende deel magazijn tot atelierruimte. - zonder openbaar onderzoek - Dendermondsesteenweg, 9040 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Jonas Binon - Valérie De Pré met als contactadres Vincent Evrardlaan 46, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023148700) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 december 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: de renovatie en uitbreiding van een eengezinswoning, de gedeeltelijke afbraak van een magazijn en de gedeeltelijke renovatie en herbestemming van het resterende deel magazijn tot atelierruimte.

• Adres: Dendermondsesteenweg 378, 9040 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nr. 1107D3

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 januari 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 21 februari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de omgeving en de plaats van het project

OMGEVING

Het perceel van de aanvraag is gelegen langs de Dendermondsesteenweg in de wijk Dampoort. De omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door gesloten bebouwing langs de straatzijden. De bebouwing bestaat uit twee tot drie bouwlagen en is overwegend afgewerkt met hellende dakvlakken. In het binnengebied van het bouwblok, waar voorliggend perceel deel van uitmaakt, bevinden zich enkele loodsen waaronder een Colruyt met bijhorende parkeergelegenheden.

Het perceel van de aanvraag beschikt op het gelijkvloers over een oppervlakte van 343,16 m². Op het gelijkvloers bedraagt de breedte langsheen de Dendermondsesteenweg 8,22 m. De maximale diepte van het perceel bedraagt 32,07 m. Op het eerste verdiep is de perceelsbreedte aan de straatzijde kleiner. Enkel de gelijkvloerse onderdoorgang onder het pand van de linkeraanpalende behoort tot het perceel van de aanvraag. Op de verdiepingen bevindt zich het appartement van de linkeraanpalende (Dendermondsesteenweg 380).

MORFOLOGIE

Op het perceel van de aanvraag bevindt zich aan de straatzijde een hoofdvolume bestaande uit twee bouwlagen afgewerkt met een zadeldak. De kroonlijst- en nokhoogte (gemeten t.o.v. de rooilijn) bedraagt respectievelijk 7,20 m en 10,90 m. Het dakvolume is zowel aan de voor-  als de achterzijde voorzien van een dakkapel. De bouwdiepte van het hoofdvolume (gemeten t.o.v. de rooilijn) bedraagt 8,62 m.

Palend langsheen de rechterperceelsgrens (Dendermondsesteenweg 376) en de achtergevel van het hoofdvolume beschikt het pand over een gelijkvloers aanbouwvolume afgewerkt met een plat dak. Het gelijkvloerse aanbouwvolume beschikt over een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. de rooilijn) van 3,33 m (op basis van de snede S_B_CC). Het aanbouwvolume beschikt over een breedte van circa 5,00 m (gemeten t.o.v. de rechterperceelsgrens) en behoudt een afstand van minimaal 3,37 m t.o.v. de linkerperceelsgrens (Dendermondsesteenweg 380).

Tot slot beschikt het pand palend aan de linker-, achter- en rechterperceelsgrens over twee aanééngesloten loodsen:

• De kleinste loods palend aan de achter- en linkerperceelsgrens is grotendeels afgewerkt met een lessenaarsdak (met nok gelegen aan de linkerperceelsgrens). De nokhoogte van het dak (gemeten t.o.v. de rooilijn) bedraagt 5,43 m. Palend aan de achter- en linkerperceelsgrens is de loods echter voorzien van een duiventil afgewerkt met een plat dak met een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 5,81 m.
• De grootste loods palend aan de achter- en rechterperceelsgrens is afgewerkt met een zadeldak. De loods beschikt over een kroonlijsthoogte en nokhoogte (gemeten t.o.v. de rooilijn) van respectievelijk 3,72 m en 5,52 m.

Het perceel is volledig volgebouwd met als uitzondering een verharde zone van 22,67 m² gelegen tussen de loods, het aanbouwvolume en het hoofdvolume aan de straatzijde.  Deze verharde buitenruimte is gedeeltelijk overdekt (3,71 m²) door een uitkragend terras van de linkeraanpalende.

PROGRAMMA EN INDELING

Het hoofd- en aanbouwvolume betreft een eengezinswoning. Op het gelijkvloers beschikt de woning over een inkom- en traphal aan de rechterzijde en een woonkamer aan de rechterzijde. In het aanbouwvolume beschikt de woning over een keuken, bijkeuken en toilet. Op de eerste verdieping bevinden zich twee slaapkamers. Onder het  hellend dak bevindt zich een zolderruimte.

In de loods bevindt zich een badkamer (intern verbonden met de bijkeuken in het gelijkvloerse aanbouwvolume). Het overige deel van de loods is ingericht als magazijn en beschikt over een netto vloeroppervlakte van 178,40 m². De loods is bereikbaar via de onbebouwde koer en een onderdoorgang naar de straatzijde. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

1/ Sloop en vervanging van het gelijkvloerse aanbouwvolume:

Het bestaande gelijkvloerse aanbouwvolume wordt gesloopt. Er wordt een nieuw perceelsbreed gelijkvloers aanbouwvolume opgericht. Het nieuwe aanbouwvolume beschikt over een bouwdiepte van 15,89 m en een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. de rooilijn) van 3,37 m. Het aanbouwvolume wordt afgewerkt met een plat dak aangelegd als groendak (38,52 m²).

Enkel in de hoek gelegen tussen de achtergevel van het hoofdvolume en de linkerperceelsgrens wordt een kleine patio voorzie (met een oppervlakte van 6,65 m²). Deze patio is echter grotendeels overdekt door het uitkragend terras van linkeraanpalende. In de hoek tussen de achtergevel van het aanbouwvolume en de rechterperceelsgrens wordt een lichthapper voorzien met een oppervlakte van 9,96 m². De kroonlijsthoogte van deze lichthapper bedraagt 4,73 m.

De scheidingsmuren met de linker- en rechteraanpalende blijven door de plaatsing van het nieuwe aanbouwvolume ongewijzigd.

2/ Renovatie van de voor- en achtergevel van het hoofdvolume:

De voorgevel wordt aan buitenzijde geïsoleerd (met een dikte van 10 cm) en afgewerkt met pleisterwerk (met een dikte van 1 cm) in een lichtgrijze kleur. De onderzijde van de gevel wordt tot een hoogte van circa 0,85 m voorzien van een slagvaste plint in zwarte geveltegels. De nieuwe gevelafwerking (isolatie, pleister en tegels) reikt 11 cm voorbij de rooilijn. De resterende breedte van het aanpalende trottoirpeil bedraagt 1,62 m.

De achtergevel wordt eveneens aan buitenzijde geïsoleerd (met een dikte van 10 cm) en afgewerkt met pleisterwerk (met een dikte van 1 cm) in een lichtgrijze kleur. De bestaande bakgoten (voor- en achtergevel) worden vervangen door een houten exemplaar in een zwart geschilderde kleur. De kroonlijsthoogtes blijven daarbij ongewijzigd. Het buitenschrijnwerk wordt vervangen door houten buitenschrijnwerk in een natuurlijke kleur. De garagepoort wordt vervangen door een dubbele stalen deur in gelakt staal. De inkomdeur wordt vervangen door een vast raam.

3/ Interne aanpassingswerken aan het hoofdvolume:

De interne indeling van het hoofdvolume wordt integraal gewijzigd. Op het gelijkvloers wordt een nieuwe inkomhal voorzien aan de achterzijde van het hoofdvolume toegankelijk vanuit de onderdoorgang. Deze onderdoorgang wordt afgesloten met een nieuwe dubbele stalen poort. Aan de straatzijde wordt een zithoek ingericht. Centraal tussen de inkomhal en de zithoek wordt een nieuwe afsluitbare traphal ingericht. De voormalige traphal wordt heringericht tot washok en bergruimte. De bestaande keldertrap blijft behouden. In het nieuwe aanbouwvolume wordt een ruime keuken en eetkamer ingericht.

Ook op de verdiepingen wordt de indeling gewijzigd. Na de verbouwingswerken beschikt het pand op het eerste verdiep over een bureau aan de achterzijde en een slaapkamer aan de straatzijde. Centraal bevindt zich de traphal en een badkamer. Onder het hellende dak wordt een gelijkaardige indeling voorzien bestaande uit een centrale traphal en badkamer met aan weerszijden een slaapkamer. In totaal beschikt het pand na de verbouwingswerken over drie slaapkamers en een vierde kamer die hiertoe dienst kan doen, maar wordt ingericht als bureau.

4/ Sloop en gedeeltelijke ontpitting van de grote loods tot buitenruimte:

Van de grote loods palend aan de rechter- en achterperceelsgrens wordt de volledige dakbedekking verwijderd. De buitenmuren en de dakconstructie van het hellend dak van de loods blijven behouden. De open constructie wordt ingericht als een buitenruimte voor de woning. De totale buitenruimte beschikt over een oppervlakte van 126 m² die gedeeltelijk wordt overdekt:

• De dakconstructie van de loods wordt langsheen de volledige scheidingsmuur met de kleine loods voorzien van een dakbedekking met een breedte van 2 m. Daardoor ontstaat een overdekte buitenruimte van 23,86 m². De dakbedekking betreft niet-lichtdoorlatende golfplaten. De overdekte buitenruimte dient als gaanderij voor de kleine loods.
• Verder wordt de eerste travee van de dakconstructie van de grote loods, palend aan het nieuwe aanbouwvolume, voorzien van een dakbedekking bestaande uit lichtdoorlatende golfplaten. Daardoor ontstaat een overdekte buitenruimte van 40,18 m². De overdekte buitenruimte dient als terras voor de aanpalende woning.

Tot slot wordt de vloerplaat van de loods gedeeltelijk uitgebroken en ontpit en vergroend
(82,71 m²). Na de verbouwingswerken beschikt het perceel over een onbebouwde buitenruimte van 132,67 m² (inclusief patio) waarvan 57,95 m² overdekte buitenruimte (inclusief patio). Het aandeel aan niet-verharde en niet-overdekte buitenruimte bedraagt 67,91 m². De scheidingsmuren met de linker- en achteraanpalende blijven door de verbouwingswerken aan de loods ongewijzigd.

5/ Verbouwing en herinrichting van de kleine loods tot atelier:

De bestaande dakconstructie van de kleine loods, inclusief de duiventil worden gesloopt. De muren van de loods, inclusief de scheidingsmuur met de grote loods, blijven behouden. De dakconstructie wordt integraal vervangen door een gedeeltelijk plat dak (palend aan de achter- en linkerperceelsgrens) en een lessenaarsdak en voorzien van zonnepanelen. Omwille van het nieuwe dakpakket neemt de nok- en kroonlijsthoogte van de loods beperkt toe, maar deze blijven onder de scheidingsmuur.

De gevel palend aan de nieuwe tuin en gelegen onder de nieuwe gaanderij wordt voorzien van nieuw houten buitenschrijnwerk in een natuurlijke kleur. Elke travee wordt daarbij voorzien van een dubbele glazen deur met aan weerszijden een raamvlak.

De kleine loods wordt heringericht als atelier. De voormalige bergruimte wordt heringericht tot een afzonderlijk toilet, tevens toegankelijk vanuit het nieuwe gelijkvloerse aanbouwvolume. De eerste twee traveeën van de loods worden ingericht als atelierruimte, de derde travee wordt ingericht met een sanitaire ruimte en de vierde travee wordt eveneens ingericht als atelierruimte. Onder de nok van de derde travee wordt een mezzanine voorzien voor technieken.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

• Op 04/01/1968 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een reclame (1968 SA 002).
• Op 07/11/1968 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een reclame (1968 SA 216).
• Op 22/01/1970 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een reclame (1970 SA 009).

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

4.5.   Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht. Dit wordt opgenomen als opmerking.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van de Vlaamse Milieumaatschappij - Afdeling Operationeel Waterbeheer - Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

• niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
• niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
• gelegen bij een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal), namelijk de Dendermondsesteenweg. De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming) onder het huidig klimaat en klimaatverandering.
• niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater getoetst.

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt, in de mate dat het niet wordt geïnfiltreerd, uit in de (nog niet gescheiden) openbare riool.

Verharding

De verhardingen of overdekte constructies moeten, zonder dat hiervoor een afvoersysteem wordt aangelegd (met uitzondering van dakgoten en regenpijpen) afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 25% van de oppervlakte van de afwaterende oppervlakte zijn. Er mogen geen afvoerkolken of boordstenen voorzien worden die de doorstroming van het water onmogelijk maken. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Hemelwaterput

Er wordt een hemelwaterput van 2 x 5 m³ voorzien.

De hemelwaterput wordt voorzien van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt.

Er worden aanvoerleidingen aangelegd naar elk toilet (3) en naar de plaats waar de wasmachine wordt voorzien, naar een spoelbak in de berging en naar een buitenkraantje.

Groendak

Op de woning wordt een groendak voorzien (circa 40 m²).

Infiltratievoorziening

De bouwheer vraagt een afwijking op het plaatsen van een infiltratievoorziening (boven-en ondergronds) en een buffervoorziening. De afwijking is aanvaardbaar indien:

• Het groendak zo opgebouwd wordt dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 50 l/m².
• De luifels afwateren richting tuin (= natuurlijke infiltratie). De tuin heeft een voldoende grote oppervlakte (>25%) opdat het water zou kunnen infiltreren.
• Alle dakoppervlakten, uitgenomen het groendak en de luifels, moeten aangesloten worden op de hemelwaterput.

Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Er wordt enkel voldaan aan de GSV en het ABR indien bovenstaande maatregelen nageleefd worden.

Voor de praktische toepassing van de regelgeving wordt verwezen naar het Technisch achtergronddocument bij de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater (CIW-rapport, 2023). Dit wordt opgenomen als opmerking.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden. In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf. Dit wordt opgenomen als opmerking.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden bij de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen. Dit wordt opgenomen als opmerking.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

1/ Sloop en vervanging van het gelijkvloerse aanbouwvolume:

Ten gevolge van het nieuwe gelijkvloerse aanbouwvolume verkrijgt de woning een ruime keuken en eetruimte die tevens dienst kan doen als verblijfsruimte. De gelijkvloerse bouwdiepte van circa 15,89 m is aanvaardbaar gezien de betrekkelijke diepte van het perceel en het extra aandeel aan buitenruimte dat wordt gecreëerd. Bovendien beschikt de rechteraanpalende over een gelijkvloerse bouwdiepte die betrekkelijk dieper reikt.

De kroonlijsthoogte van het nieuwe aanbouwvolume reikt slechts beperkt hoger dan de kroonlijsthoogte van het bestaande aanbouwvolume. De vrije hoogte in het nieuwe aanbouwvolume bedraagt 2,60 m en het dak wordt aangelegd als groendak. De meerhoogte is bijgevolg voldoende beperkt en valt binnen de gangbare normen en is ook aanvaardbaar binnen de omgeving. De meerhoogte leidt bovendien niet tot een ophoging van de scheidingsmuren met de linker- of rechteraanpalende. De impact op de omgeving is bijgevolg beperkt.

 Enkel de lichthapper reikt betrekkelijk hoger. De kroonlijsthoogte van de lichthapper bedraagt immers 4,73 m wat 1,36 m hoger reikt dan het plat dak van het nieuwe aanbouwvolume. Gezien de lichthapper voorzien wordt tegen de zeer hoge scheidingsmuur met de rechteraanpalende, voldoende afstand houdt van de linkerperceelsgrens en geen zichten genereert op aanpalenden kan dit echter aanvaard worden.

2/ Renovatie van de voor- en achtergevel van het hoofdvolume:

Ten gevolge van de voor- en achtergevelisolatie vergroot de energie-efficiëntie en bijgevolg het wooncomfort van deze woning. De gevels worden bovendien op een kwalitatieve wijze afgewerkt waardoor de werken tevens een opwaardering betekenen voor het straatbeeld. De isolatie en afwerking beperkt zich tot een uitsprong van 11 cm voorbij de rooilijn en het voetpad blijft eveneens voldoende breed. De impact op het gebruikscomfort van het openbaar domein is bijgevolg voldoende beperkt.

Om schade aan de nieuwe gevelafwerking te vermijden, bijvoorbeeld bij werken aan het voetpad, moet de gevelisolatie voorzien worden van een slagvast materiaal dat minstens
10 cm doorgetrokken wordt tot onder het trottoirpeil en minstens 40 cm boven het maaiveld. Hiervoor moet het trottoir plaatselijk aangepast worden. Het is niet toegestaan om de afwerking te laten steunen op het trottoir, zwevende of overhangede isolatie is pas toegestaan vanop een hoogte van 25 cm boven het trottoirpeil. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

3/ Interne aanpassingswerken aan het hoofdvolume:

De interne aanpassingswerken aan het hoofdvolume worden gunstig beoordeeld. Door de interne reorganisatie waarbij de circulatie centraal wordt georganiseerd wordt de straat-en achtergevel optimaal benut met meer levendige functies. Dit vergroot de interactie en de leefbaarheid met de straat. Bovendien verkrijgt de woning na verbouwingswerken drie volwaardige slaapkamers waardoor het een gezinsvriendelijke woning betreft. Het wordt positief bevonden dat de ruimte onder het hellend dak optimaal wordt benut. 

Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein verwijderd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Het is de bouwheer niet toegestaan om zelf een oprit op openbaar domein te verwijderen. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

4/ Sloop en gedeeltelijke ontpitting van de grote loods tot buitenruimte:

Ten gevolge van gedeeltelijke sloop en ontpitting van de loods verkrijgt het pand een betrekkelijke grote buitenruimte die bovendien grotendeels onthard en vergroend wordt. Het extra aandeel aan buitenruimte vormt niet alleen een meerwaarde voor het wooncomfort van deze woning, maar betekent ook een meerwaarde voor de omgeving.

Vooreerst dient opgemerkt te worden dat de verbouwingswerken geen negatieve impact hebben op aanpalenden gezien de scheidingsmuren ongewijzigd blijven. Een extra aandeel aan vergroening en ontharding leidt bovendien tot een betere waterhuishouding op het perceel wat bijdraagt aan het voorkomen van overstromingen bij hevige regenval. Het extra aandeel aan groene buitenruimte draagt bovendien bij tot een grotere biodiversiteit in de stad en gaat het stedelijk hitte-eiland effect tegen.

Het gedeeltelijk ontpitten van de loods met behoud van de bestaande structuren en de herinrichting ervan tot een groene buitenruimte ligt tevens in lijn met de bouwblokvisie van de stad. Stad Gent wilt inzetten op het vergroenen en verweven dan dichtbevolkte wijken. In het verweven, verluchten en ontpitten van de dichtbevolkte wijken spelen de binnengebieden van bouwblokken een belangrijke rol. In kleine binnengebieden, zoals binnen voorliggende aanvraag, moet de nadruk liggen op verluchten door het voorzien van nieuw groen of het verweven door het voorzien van voorzieningen.

Door de grote loods in te richten als nieuwe groenzone en de kleine loods te herbestemmen tot een atelier wordt ingezet op beide. Zowel groenzones als ateliers vormen kwetsbaar stedelijke functies binnen de stad. Dit zijn functies die we extra moeten beschermen, omdat ze anders door ‘harde’ functies (meestal wonen) worden verdrongen, terwijl deze functies belangrijk zijn voor het stedelijk functioneren. Logischerwijs willen we die kwetsbare stedelijke functies laten primeren op woonfuncties in binnengebieden.

5/ Verbouwing en herinrichting van de kleine loods tot atelier:

De verbouwingswerken van de kleine loods worden gunstig beoordeeld. Door het bijkomend isoleren vergroot de gebruiskwaliteit van het pand. Het voorzien van nieuwe raamvlakken vergroot de natuurlijke lichtinval en versterkt het contact met de buitenruime. De verbouwingswerken worden volledig voorzien binnen de bestaande scheidingsmuren waardoor ook de impact op aanpalenden zeer beperkt blijft. De herbestemming van de loods tot atelierruimte past binnen de bouwblokvisie (zie boven).

Voorliggende aanvraag komt mits toepassing van de bijzondere voorwaarden in aanmerking voor vergunning.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.