Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft gunstig advies.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Ziphius Vaccines NV met als contactadres Heidestraat 19, 9820 Merelbeke heeft een aanvraag (OMV_2023160086) ingediend bij de deputatie op 20 december 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:
• Onderwerp: het exploiteren van een laboratorium en kantoorruimte (IIOA + SH) + bijstelling van de milieuvoorwaarden
• Adres: Rijvisschestraat 120, 9052 Zwijnaarde
• Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie A nr. 19Y
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 17 januari 2024.
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 17 januari 2024.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 februari 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.
Het perceel wordt begrensd door de E40 in het noorden, het Rijvisschepark in het oosten en zuiden en een woonwijk in het westen. Het gebouw maakt deel uit van een kleinschalige kantorensite met in de omgeving enkele kantoorgebouwen van 4-5 bouwlagen.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag omvat het verbouwen van een bestaand kantoorgebouw. De bestaande functie van het gebouw is kantoren. Deze aanvraag wil hier bijkomend enkele labo’s aan toevoegen.
Er wordt een functiewijziging van kantoorfunctie naar kantoorfunctie met onderzoeksruimte/labo’s gevraagd. De labo’s zijn louter op onderzoek gericht, er wordt niet geproduceerd.
Het bestaande gebouw wordt niet uitgebreid. Er worden enkele nieuwe lichte scheidingswanden voorzien op het gelijkvloers ter hoogte van vergaderzaal 0-1 en het labo -BSL2. Op nivo+01 worden enkele lichte scheidingswanden afgebroken zodanig een grote open ruimte ontstaat voor het onderbrengen van het labo biologie. De 2de verdieping blijft ongewijzigd.
Er wordt gasopslagcontainer geplaatst op het terrein. De opslagcontainer is vervaardigd uit thermisch verzinkt staal en voorzien van dubbele deuren die 180° geopend kunnen worden en afsluitbaar zijn met een veiligheidscilinderslot. De container is 3 m breed, 2,35 m diep en 2,20 m hoog. Het hemelwater dat terecht komt op deze constructie watert af in het omliggend groen.
De omgevingsaanleg wijzigt niet. De bestaande parkings blijven behouden.
Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten
Het betreft een nieuwe inrichting. Ziphius Vaccines NV staat in voor de ontwikkeling en validatie van innovatieve vaccins voor de preventie van infectieziekten.
Volgende rubrieken worden aangevraagd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
3.4.1°b) | lozen, zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, van bedrijfsafvalwater dat één of meer gevaarlijke stoffen (lijst 2C, VLAREM I) bevat in concentraties hoger dan het indelingscriterium (tot en met 2 m³/u) | Lozen van bedrijfsafvalwater (zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie) dat al of niet een of meer van de gevaarlijke stoffen, vermeld in bijlage 2C, bevat in concentraties die hoger zijn dan de indelingscriteria, vermeld in de kolom “indelingscriterium GS (gevaarlijke stoffen)” van artikel 3 van bijlage 2.3.1 | klasse 2 | Nieuw | 0,34 m³/uur |
16.3.2°b) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioningsinstallaties (meer dan 200 kW) | Diverse koelinstallaties, airco’s, frigo’s en diepvriezers | klasse 2 | Nieuw | 206,04 kW |
17.1.2.1.2° | opslagplaatsen voor gevaarlijke gassen in verplaatsbare recipiënten, met uitzondering van de opslagplaatsen, vermeld in rubriek 48, met een gezamenlijk waterinhoudsvermogen van meer dan 1000 liter tot en met 10.000 liter | De opslag van diverse gevaarlijke gassen in verplaatsbare recipiënten | klasse 2 | Nieuw | 1800 liter |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van de opslagplaatsen, vermeld in rubriek 48, en producten, gekenmerkt door gevarenpictogram GHS01, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kilogram, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 l en 5000 kg of 5000 l | De opslag van diverse gevaarlijke stoffen in kleine recipiënten(max. 30L of 30 kg). | klasse 3 | Nieuw | 1500 liter |
24.3. | laboratoria die biologische, scheikundige, of organische bedrijvigheid uitoefenen met het oog op opzoekingen, proeven, analyses, toepassing of ontwikkeling van producten, kwaliteitscontrole op producten, en waar afvalwater eigen aan de laboratoriumtechnieken wordt gegenereerd | Laboratoria voor biotechnologisch onderzoek en chemische activiteiten, waar afvalwater, eigen aan de laboratoriumtechnieken wordt gegenereerd | klasse 2 | Nieuw | 16 lokalen (totale oppervlakte: 432,87 m2) |
39.1.1° | stoomgeneratoren, andere dan lagedruk stoomgeneratoren (waterinhoud van 25 l tot en met 500 l) | stoomgeneratoren/autoclaven (3 autoclaven van 63L en 1 autoclaaf van 52 L) | klasse 3 | Nieuw | 242 liter |
51.1.2° | activiteiten (maximaal risiconiveau 2) waarbij organismen genetisch worden gemodificeerd, of waar dergelijke genetisch gemodificeerde organismen worden gekweekt, opgeslagen, getransporteerd, vernietigd, verwijderd of anderszins gebruikt | laboratoria voor activiteiten met ggo's van maximaal risiconiveau 2 | klasse 1 | Nieuw | 16 lokalen (totale oppervlakte: 432,87 m2) |
51.2.1° | activiteiten waarbij doelbewust pathogene organismen worden gekweekt, opgeslagen, getransporteerd, vernietigd, verwijderd of anderszins gebruikt (maximaal risiconiveau 2) - andere dan rubriek 51.1 | laboratoria voor activiteiten met pathogene organismen van maximaal risiconiveau 2 | klasse 1 | Nieuw | 16 lokalen (totale oppervlakte: 432,87 m2) |
Volgende bijstelling van de sectorale voorwaarden wordt aangevraagd:
Er wordt een bijstelling gevraagd van artikel 5.17.4.1.3.§4 (VLAREM II) m.b.t. de verbodsbepaling op het gebruik en de opslag van 30L acetonitril. Het chemisch product acetonitril wordt als solvent aangewend in het wetenschappelijk onderzoek dat zal worden verricht in de laboratoria. Het product wordt o.a. gebruikt bij het opzuiveren van eiwitten en andere organische moleculen, bij de extractie van organische moleculen uit waterige oplossingen of als oplosmiddel. Hierbij wordt heel vaak acetonitril of mengsels ervan, in andere organische solventen, gebruikt.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
* Op 23/01/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het bouwen van een fietsenstalling + berging (regularisatie). (OMV_2019127732)
* Op 12/05/2022 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het bouwen van een tijdelijke modulaire uitbreiding van een kantoorgebouw. (OMV_2022026469)
* Op 19/05/2022 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het vellen van hoogstammige bomen. (OMV_2022039546)
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 10/06/1999 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een mast, het plaatsen van bijhorende technische cabine, aanbrengen van antennes op d. (1998/70127)
* Op 24/10/1997 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een kantoorgebouw. (1996/70100)
* Op 01/02/2007 werd een vergunning afgeleverd voor het uitbreiden van een bestaand kantoorgebouw met 2de verdieping. (2006/70132)
* Op 11/06/2009 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van 4 canadapopulieren. (2009/70073)
* Op 07/08/2017 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een tijdelijke modulaire uitbreiding van een kantoorgebouw voor een periode van maximaal 5 jaar. (2017/04091 Dig)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Wettelijk verplichte externe adviezen worden opgevraagd door de vergunningverlenende overheid.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent - deelproject 6C Parkbos' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 9 juli 2010). De locatie is volgens dit RUP gelegen in projectzone voor kantoorachtigen.
Het gebied is bestemd voor dienstverlenende bedrijvigheid, kennisintensieve productie en onderzoekscentra, waarbij de omvang van de activiteiten en van de bebouwing het draagvlak van de residentiële omgeving niet overstijgt wat betreft de ruimtelijke en visuele impact en de mobiliteitsaspecten. Deze activiteiten mogen geen intensieve loketfunctie hebben.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
De vergunningverlenende overheid staat in voor de opmaak van de waterparagraaf. Met betrekking tot de waterparagraaf wordt volgend advies uitgebracht:
1. Ligging project
Het project situeert zich in het afstroomgebied van een waterloop van tweede categorie (beheer: Provincie Oost-Vlaanderen). Het ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelige gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- achteraan gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).
- Aan de voorzijde gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd met een kantoorgebouw.
2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
2.1 Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Door de toename van de bebouwde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. De afvoer van het hemelwater dat terecht komt op deze gasopslagcontainer moet vertraagd gebeuren. Dit kan door het opgevangen hemelwater dat op de gasopslagcontainer terecht komt in de tuin te laten infiltreren of door de aanleg van een groendak. Het opgevangen hemelwater mag dus niet rechtstreeks worden afgevoerd naar de openbare riolering.
Het water infiltreert op eigen terrein. De omliggende onverharde ruimte is voldoende groot om infiltratie op eigen terrein mogelijk te maken. De aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening en het algemeen bouwreglement.
2.2 Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
2.3 Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
2.4 Waterkwaliteit
Het project heeft geen hierop geen betekenisvolle impact.
3. Conclusie
Er kan geconcludeerd worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 29 januari 2024 tot 27 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.
De bezwaren worden als volgt samengevat:
1/ Mobiliteit
Het nieuwe bedrijf brengt extra verkeer met zich mee.
2/ Bestemming
Het labo wordt voorzien in woongebied.
3/ Veiligheid
De bezwaarindiener stelt het volgende: “Tot vaccin welk gevaar kan het meebrengen enz. Covid 2024/2025?”
4/ Groen
Er moet meer groen voorzien worden op het dak en rond het gebouw.
5/ Communicatie
De buurt werd niet correct geïnformeerd.
Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
1/ Mobiliteit
De bestaande en nieuwe functie vallen onder dezelfde functiecategorie waardoor er wordt verwacht dat het verkeer hetzelfde zal blijven. De parkeerrichtlijnen van de Stad Gent zijn voor beiden hetzelfde. Er wordt bijgevolg geen bijkomende hinder verwacht.
2/Bestemming
Het perceel ligt in een zone voor kantoorachtigen volgens het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan dat onder andere kantoren en onderzoekscentra toelaat op deze locatie. De functiewijziging zelf is in principe vrijgesteld van (stedenbouwkundige) vergunning.
3/ Veiligheid
Dit is geen stedenbouwkundige aangelegenheid. Problemen met de werking van het bedrijf moeten opgenomen worden met het bedrijf zelf.
4/ Groen
Dit argument is in zekere mate terecht. Bij een nieuwbouwproject of grondige renovatie van de site verwachten we dat er onthard wordt. Het gaat hier echter enkel en alleen over een functiewijziging en niet over een nieuwbouw/ uitbreiding of andere constructieve werken aan het gebouw waardoor we niet kunnen verwachten dat er een groendak wordt aangelegd of parking wordt uitgebroken.
5/ Communicatie
Het ontbreken van communicatie tussen de aanvrager en de omwonenden is inderdaad jammer. Hoewel het voeren van een constructieve dialoog met de aanpalende buren zeker aan te bevelen valt, is dit niet van stedenbouwkundige aard.
7. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De stedenbouwkundige voorschriften van het Gewestelijk RUP zijn voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven. Omdat het voorstel overeenstemt met deze voorschriften, getuigt het dus ook van een goede ruimtelijke ordening.
De functiewijziging is conform het GRUP en in principe dus niet vergunningsplichtig. Het plaatsen van een gasopslagcontainer met een oppervlakte van 7 m² is aanvaardbaar. Het gaat over een zeer beperkte constructie die in functie staat van de werking van het bedrijf.
Gezien alle werken gebeuren binnen het bestaande volume, de oppervlakte behouden blijft en het aantal parkeerplaatsen hetzelfde blijft, blijft de impact op de omgeving beperkt.
Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten
Er wordt geen advies gegeven over de milieuhygiënische en veiligheidsaspecten van de aangevraagde ingedeelde inrichtingen.
CONCLUSIE
Gunstig advies, de aanvraag is in overeenstemming met de planologische voorschriften van het gewestelijk RUP Parkbos.
Er wordt geen advies gegeven over de milieuhygiënische en veiligheidsaspecten van de aangevraagde ingedeelde inrichtingen.
De aanvraag wordt beslist door de deputatie (art. 15 van het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over omgevingsvergunningsaanvragen die door de deputatie worden behandeld (klasse 1 inrichtingen en/of provinciale projecten).
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt gunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het exploiteren van een laboratorium en kantoorruimte (IIOA + SH) + bijstelling van de milieuvoorwaarden van Ziphius Vaccines nv, gelegen te Rijvisschestraat 120, 9052 Zwijnaarde.
Er worden geen aandachtspunten meegegeven.