2024_CBS_02031 - OMV_2023107215 R - dossier in beroep - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 4 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing en het rooien van bomen - met openbaar onderzoek - Lettelbroeklaan, 9051 Gent - voorwaardelijk gunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

BRICKS ON HEELS met als contactadres Brakelstraat 54, 9830 Sint-Martens-Latem en FAIRWAY BUILDINGS BV met als contactadres Eeksken 69, 9920 Lievegem hebben een aanvraag (OMV_2023107215) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 12 augustus 2023.

De aanvraag werd op 30 november 2023 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen voorwaardelijk vergund.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door derde, persoon. Op 7 februari 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van een grond in 4 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing en het rooien van bomen

• Adres: Lettelbroeklaan 8, 9051 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 25 sectie A nr. 42S2

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 7 februari 2024.

ADVIES

Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015  tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:

1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;

2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;

3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;

4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;

5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;

6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 30 november 2023 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.

Het huidige advies omvat een gewijzigd standpunt ten opzichte van de beslissing in eerste aanleg voor die elementen die hieronder worden beschreven en gemotiveerd:

1.  BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL

In het beroepschrift staan volgende relevante elementen en/of argumenten:

De aanvraag dient geweigerd te worden omdat deze;

-      Niet de Vlaamse Codes voor ruimtelijke ordening artikel 4.3.1§1c volgt;

-      De vereiste om een MER-screening te doen, negeert.

Een verkavelingsproject kan enkel goedgekeurd worden als:

-      De goede ruimtelijke ordening bewaard wordt door het karakter van de straat te respecteren (bouwhoogte van max. 8 m en max. 2 bouwlagen met hellend dak);

-      Strenge voorschriften voor het uitzicht van koppelwoningen (zelfde bouwstijl en kleur) worden toegepast;

-      Het project in overeenstemming is met het nog op te stellen lastenkader door de Stad voor verdichtingsprojecten;

-      In de verkoopsakte strenge eisen worden opgenomen om de goede ruimtelijke ordening in de straat te bewaren;

-      Een gedegen MER-screening, mogelijks zelf een project MER, wordt opgemaakt.

2.  BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL

Aangezien in het beroepschrift nieuwe argumenten worden toegevoegd, voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:

Er wordt geoordeeld dat de aanvraag zich wel voldoende inpast in de omgeving waardoor de goede ruimtelijke ordening gerespecteerd wordt. De voorschriften laten een kroonlijsthoogte van 6 m en een nokhoogte van 11 m toe wat overeenstemt met 2 bouwlagen en een hellend dak of 2 bouwlagen met een teruggetrokken dakverdiep dat zich inpast binnen het gabariet van een hellend dak. Daarnaast is in de voorschriften ook opgenomen dat het bouwblok als één architecturaal geheel moet ontworpen worden. Bijgevolg zal voldoende aandacht besteed worden aan het voorkomen van de nieuwe woningen binnen de wijk.

Woningen van het halfopen type zullen aanvankelijk atypisch zijn in deze straat. Er zijn echter tal van woonwijken in de Gentse deelgemeenten (of in de ‘groeistad’) waar destijds uitsluitend vrijstaande villa’s en/of bungalows opgericht werden, maar waar het laatste decennium toegestaan werd om halfopen bebouwingen of tweewoonsten op te richten, hetzij na sloop van een vrijstaande woning, hetzij omdat het perceel nog onbebouwd was. De term ‘zuinig en efficiënt ruimtegebruik’ is reeds enige tijd van toepassing en noopt tot dit soort evolutie. Gelet op de toenemende bevolkingsdruk en het schaarser worden van de open ruimte is het niet langer verantwoord om kwestieus perceel van ± 1.770 m² groot (= woningdichtheid ± 5,6 w/ha) verplicht voor te behouden voor één woning. Heden ten dag dient in wijken als deze gestreefd naar een woningdichtheid van ca. 25 w/ha. Door het perceel in vier te splitsen bedraagt de woningdichtheid ± 22,6 w/ha. Een goed ruimtelijk beleid dient rekening te houden met hedendaagse én in de toekomst gewenste ontwikkelingen en visies, zoals een bedachtzame verdichtingsstrategie die streeft naar een intensiever gebruik van de bestaande ruimte. Om die reden heeft de Vlaamse decreetgever eind 2017 de term ‘ruimtelijk rendement’ ingevoerd in bovenvermeld artikel 4.3.1, § 2 VCRO als nieuwe beoordelingsgrond voor de goede ruimtelijke ordening. Dankzij het vernieuwde artikel 4.3.1, § 2 VCRO kan een vergunningverlenende overheid rekening houden met de mate waarin een aanvraag bijdraagt aan een verhoging van het ruimtelijk rendement. De rendementsverhoging is evenwel enkel mogelijk op locaties waar dit gerechtvaardigd is. Artikel 4.3.1, § 2, 2° VCRO benadrukt namelijk dat er enkel rekening kan gehouden worden met een ruimtelijke rendementsverhoging indien “de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving” en als “de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is”.

Binnen de verkaveling zijn reeds lasten opgelegd die eigen zijn voor het project. Gezien de beperkte omvang van het project is de druk van het project op wegenis, water …. de omgeving hier zeer klein.

Dit wordt tevens zo geconcludeerd vanuit de MER-screening. Er worden geen aanzienlijke milieu-effecten op de omgeving verwacht. Deze conclusie is aannemelijk.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.