2024_CBS_02044 - De aanleg en wijziging van een gemeenteweg in het kader van OMV_2023090185 R - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 27 loten bestemd voor eengezinswoningen en meergezinswoningen (max. 64 wooneenheden), het uitvoeren van infrastructuurwerken na het slopen van de bestaande bebouwing - zonder openbaar onderzoek - Everstraat en Antwerpsesteenweg, 9040 Gent - Goedkeuring

Keurt het rooilijnplan en bijhorend plan van de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.

keurt de ligging, breedte en uitrusting van de gemeentewegen, zoals ontworpen in de verkavelingsaanvraag, gelegen Everstraat 35 - Antwerpsesteenweg 812 en kadastraal gekend als afdeling 19 sectie C nrs. 334A, 335P6, 335Z6, 335G6, 335P5, 335X6, 335A7, 335Y5, 335D4, 335L7, 335V7, 335D8, 335A8, 335X7, 335B8, 335M6 en 336Y, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Externe adviezen

• De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 6 november 2023 met kenmerk 063260-008/PJ/2023).
• De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 31 januari 2024, met kenmerk VK-23-213 – 3de advies) moeten strikt nageleefd worden. 
• De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 3 oktober 2023, met kenmerk 5000047165) moeten strikt nageleefd worden. 
• De voorwaarden opgenomen in het advies van PROXIMUS (advies van 2 november 2023, met kenmerk MS 562283) moeten strikt nageleefd worden. 
• De voorwaarden opgenomen in het advies van Wyre (advies van 3 oktober 2023, met kenmerk 25112835) moeten strikt nageleefd worden.

Projectgebonden 

• Alle openbare verhardingen dienen een dwarshelling van min. 2% en max. 4% te hebben en een langshelling van min. 2 mm/m.
• Bij de uitwerking van het technisch dossier dienen de draaicirkels van de brandweer mee op het grondplan ingetekend staan. 
• T.h.v. de ondergrondse afvalcontainers dienen de betonstraatstenen afgeboord te worden d.m.v. een boordsteen type ID1. Er dient een keerpunt voor IVAGO voorzien te worden 
• De boordstenen rondom de oprit van de parking en de parkeerplaatsen dienen van het type IA te zijn. De boordsteen tussen de verschillende parkeerplaatsen onderling zijn van het type ID1 net zoals de boordsteen tussen loper en de parkeerplaatsen zelf.
• De toegangspaden richting de verschillende woningen dienen uitgevoerd te worden in de standaard betonstraatstenen 22 x 22x 8 cm met een breedte van max. 1,5 m.
• Het is verboden om water van openbaar naar privaat domein te laten afwateren. T.h.v. typedwarpsprofiel 3 zal het water dat afkomstig is van het karrespoor afwateren richting de private eigenaar wat niet wordt toegelaten. Het lijkt ons daarom aangewezen om de verharding éénparig te laten afwateren naar de brede berm. Op een halve meter die onder helling ligt kan bijna geen water infiltreren. Eveneens moet het karrespoor lager aangelegd worden. Peilen hiervan moeten herbekeken worden.

• T.h.v. het voet/fietspad aan de Antwerpsesteenweg en Everstraat dient er een uitstulping te worden gecreëerd waarbij ook dient rekening te worden gehouden met de afwatering. Eveneens dient de herstelling van de asfalt t.g.v. de rioolaansluiting in de Everstraat te gebeuren tot de halve baanbreedte. Herstelling dient mee uitgewerkt te worden.
• De locatie van de uitwijkzone t.h.v. HS-Cabine lijkt niet de juiste locatie te zijn. Deze dient voor de oprit van de parking te liggen.

Eveneens zou de eerste zone van de oprit  5,5m breed moeten zijn zodat een wagen kan binnen rijden als er iemand staat te wachten om buiten te rijden.

Ter hoogte van de aansluiting van de parking dient de centrale strook grasdallen ook langer onderbroken worden, auto’s draaien niet in haakse bocht.

• I.f.v. het aantal parkeerplaatsen (privaat + openbaar) dient de oprit/ loper breder worden uitgevoerd zodat wagens kunnen kruisen. 
• T.h.v. dwarsprofiel PRT 1 zien wij nog altijd problemen met de helling van de wadi richting de loten 6 t.e.m. 13. Op het grondplan is de eerste 0,5 m vlak ingetekend terwijl volgens de peilen en het dwarsprofiel er een helling is van 10 tot 20%. Deze zone dient vlak aangelegd te worden.  
• De detail van de verholen goot klopt niet. De bovenkant van de verholen goot dient gelijk te zitten met de bovenkant voetpad. Eveneens monden de verholen goten uit in de wadi’s d.m.v. de verholen goot te laten afschuinen met dezelfde helling als de talud van de wadi. Hier moeten geen kopmuren voorzien worden. 
• De palen die het verkeersvrij gebied afsluiten dienen net voorbij de parking geplaatst te worden. Zoals ze nu ingetekend staan, zal er foutief geparkeerd worden t.h.v. de cabine. 
• Sommige plantvakken zijn te smal zoals bv rond de parking. Door wat te herschikken / schuiven kan het groen hier mogelijks wat aansluitender gemaakt worden. 
• T.h.v. de groenzone in de hoek die ook wordt overgedragen naar het openbaar domein, dient er geen boordsteen geplaatst te worden. Groen mag aansluitend doorlopen. 
• De peilen die op de dwarsprofielen staan kloppen niet met de dwarsprofielen zelf.

• In de centrale groenzone is het voorzien van een enkele zitbanken, geplaatst op een gesloten verharding,  noodzakelijk.

• De grens van het openbaar domein moet duidelijk afleesbaar zijn in functie van beheer. Afhankelijk van de locatie wordt dit opgelost door middel van plaatsing van een boordsteen, afsluiting of voorzien van een ander beplantingstype. 
• Nieuwe bomen worden op minimaal 3m van gevels geplant (2de en 3de orde bomen), of op 6m van gevels (1ste orde bomen).
• In de inkomzone zijde Everstraat wordt de aanplant van struweel afgestemd op de beschikbare breedtes, zodat alle planten vrij kunnen uitgroeien (beheerlast laag houden).
• De voorziene wadi’s worden geoptimaliseerd in de fase technisch dossier (zo nodig aanpassen van taludverhoudingen, asymmetrisch profiel). Om de dwarsprofielen van de wadi's beter te begrijpen / te optimaliseren is een plan met aanduiding waterstanden in diverse scenario’s (zomer- en wintersituatie, T20, T100 e.d.) nodig. 
• In de centrale speelzone wordt speelinfrastructuur voorzien die complementair is met de elementen in het speelbosje. Dit is nader af te stemmen met Groendienst / Jeugddienst in fase technisch dossier.
• De werkzaamheden nabij bestaande te behouden bomen en boszone worden opgevolgd (sloop en aanleg) door een gecertificeerd bomendeskundige. De nodige posten hiervoor moeten opgenomen worden in het technisch dossier. 
• Een technisch dossier wordt ter goedkeuring ingediend aan de Groendienst van de Stad Gent, waarbij voorafgaand de specifieke bepalingen en aanpassingen in functie van de opgelegde voorwaarden voor de openbare groenaanleg met Groendienst worden afgestemd.

legt aan de houder(s) van de verkavelingsvergunning, bij afgifte van de verkavelingsvergunning, de hiernavolgende lasten op:

LAST 1 – Aanleg openbare weg en riolering

Als vergunninghouder ben je verplicht om de openbare weg bij het project aan te leggen op eigen kosten. Ook de riolering hoort daarbij, zoals aangegeven op de plannen en eventueel aangepast aan de voorwaarden. 

De verkavelingsvergunning geldt als omgevingsvergunning voor de aanleg van de nieuwe weg. 

LAST 2 – Openbaar groen
Als vergunninghouder ben je verplicht om het openbaar groen bij het project aan te leggen op eigen kosten. Je baseert je daarvoor op de plannen, eventueel aangepast aan de voorwaarden.

De verkavelingsvergunning geldt als omgevingsvergunning voor de aanleg van het groen.  

TER INFORMATIE: VERPLICHTINGEN BIJ DE CONCRETE UITVOERING VAN LAST 1 EN LAST 2

TECHNISCH DOSSIER 

De Stad Gent en Farys stellen minimale kwaliteitseisen aan de technische uitvoering van de werken. Zij zijn immers de toekomstige eigenaars-wegbeheerder en beheerder van het openbaar domein. Het gaat bijvoorbeeld om de materiaalkeuze en de samenstelling van de fundering.

Daarom vragen we om een technisch dossier op te stellen.
 

Je kan de vereisten waaraan deze plannen en documenten moeten voldoen, opvragen bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen. Ze moeten eveneens aan het standaardbestek SB 250 (laatste geldende versie) voldoen.

Het technisch dossier moet zeker volgende zaken bevatten:

• een grondplan bestaande toestand
• grondplannen van de ontworpen toestand: riolering, wegen, groen, op schaal 1/250
• lengteprofielen
• dwarsprofielen
• peilenplannen
• details van eventuele kunstwerken
• bestek
• gedetailleerde raming
• beplantings- en groenbeheerplan
• details van de parkinfrastructuur, zoals meubilair en speelinfrastructuur
• de hydraulische nota 

Deze zaken zijn indien nodig aangepast aan de voorwaarden uit de vergunning.

Maak het dossier digitaal over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen (deze dienst zorgt voor de interne verspreiding van dit dossier bij de Groendienst en Farys). 

De Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, de Groendienst en Farys kunnen hierop opmerkingen geven, aanbevelingen doen en aanpassingen vragen. 

Als vergunninghouder heb je er alle belang bij om de aanbevelingen van de technische diensten na te leven en de gevraagde aanpassingen door te voeren. Zo vermijd je dat de Stad Gent of Farys de rioleringswerken, de wegenwerken of de groenaanleg, niet aanvaarden bij de voorlopige oplevering. 

Indien nodig zal de Stad Gent bij een gebrekkige uitvoering van de werken een beroep doen op de mogelijkheid om bestuursdwang toe te passen. Dat betekent dat de Stad Gent zelf de wegenwerken/groenaanleg uitvoert in jouw plaats en op jouw kosten. De bestuursdwang is voorzien in artikel 77 van het omgevingsvergunningendecreet. 

Om diezelfde reden is het aangewezen om de werken pas op te starten nadat het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent en Farys.

AANBESTEDING OF ONDERHANDSE OVEREENKOMST

Het technisch dossier dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. 

Eenmaal je een aannemer hebt aangeduid, leg je dit voor aan de Stad Gent. Hiervoor maak je een kopie van de inschrijving over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen en de Groendienst.

START VAN DE WERKEN

Deel de aanvangsdatum van de werken minstens 14 kalenderdagen vooraf mee aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.

Je belegt vooraf een startvergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Farys en de Groendienst).

WEGGRENZEN UITZETTEN

Vóór de start van de wegen- en rioleringswerken moet je als vergunninghouder de weggrenzen ter plaatse uitzetten met voldoende en duidelijk zichtbare tekens. Deze afpaling op het terrein zet je om in een ‘uitzetplan’ dat je aan Projectbureau Ruimte voorlegt ter goedkeuring.

PLAN VAN GRONDOVERDRACHT

Uiterlijk 60 kalenderdagen voor de voorlopige oplevering leg je een ‘plan van grondoverdracht’ voor de kosteloze grondafstand voor aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen ter goedkeuring.   Dit ‘plan van grondoverdracht’ moet exact overeen komen met het vergunde rooilijnplan. 

De technische vereisten waaraan het plan van grondoverdracht moet voldoen, vind je hier. Bij vragen hierover kan je terecht bij Dienst Vastgoed.

VERKEERSBORDEN, STRAATMEUBILAIR EN WEGMARKERINGEN

Als vergunninghouder moet je, op eigen kosten, de nodige verkeersborden en straatmeubilair, zoals paaltjes, laten leveren en plaatsen. Je brengt eveneens de nodige wegmarkeringen aan, zowel aan de wegen binnen de vergunning als aan de bestaande, aanpalende wegen, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf van de Stad Gent. 

Je kan de opmaak van een signalisatieplan aanvragen bij het Mobiliteitsbedrijf van zodra het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent/Farys. 

In de e-mail naar het Mobiliteitsbedrijf geef je mee wanneer de voorlopige oplevering gepland is. Voor het opmaken van een goedgekeurd signalisatieplan geldt immers een zekere doorlooptijd, wat betekent dat de aanvraag minstens 5 maanden voor de voorlopige oplevering moet gebeuren. 

Bij je aanvraag stuur je alle nodige informatie over de geplande heraanleg mee: een gegeorefereerd PDF- en DWG-bestand van het grondplan met daarop aangeduid de eventuele geplande paaltjes (met vermelding van het type) en laadpalen, de route(s) en draaicirkels voor de voertuigen van de brandweer en IVAGO, info over welke weggebruikers welke wegsegmenten wel/niet mogen gebruiken, aanleg conform (woon)erf is (indien van toepassing) en alle andere informatie die nodig is voor de opmaak van het signalisatieplan. 

AS-BUILT DOSSIER

Voor de voorlopige oplevering moet je als vergunninghouder een as-built dossier opmaken op eigen kosten. Onder as-built dossier verstaan we meer dan enkel het ‘plan’. 

Het bevat minstens volgende zaken:

• goedkeuring GRB opmeting (zie verder*)
• AS-Builtplan + opmetingsfiches van de putten (inspectieputten, instromen, uitstromen, overstorten, alle constructies onder de grond)
• huisaansluitfiches 
• proefverslagen
• technische fiches + overzichtslijst
• exploitatiefiches pompen
• werfverslagen
• bestek

* Enkel het as-built plan dien je in bij Informatie Vlaanderen. De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als er een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen is over de conformiteit aan het Grootschalig Referentie Bestand of Basiskaart Vlaanderen (GRB).

AFSLUITING WERF

Zolang de openbare weg, de riolering en het openbaar groen niet voorlopig zijn opgeleverd moet de werf afgesloten blijven met een voldoende en stevig hekwerk. Tot zolang duid je de straten aan met een verkeersbord ‘privaat’, en dit aan alle toegangen.

OPLEVERING

Je voert de wegen- en rioleringswerken en de groenaanlegwerken in principe in één geheel uit. De afgewerkte weg, de riolering en het openbaar groen worden voorlopig en definitief opgeleverd in aanwezigheid van de Stad Gent in functie van een latere kosteloze afstand aan de Stad Gent.
 De werken (wegen, riolering en openbaar groen) worden in 1 keer opgeleverd.

De waarborgtermijn tussen de voorlopige en de definitieve oplevering bedraagt 3 jaar en gaat in op datum van de voorlopige oplevering. In die periode valt het groenonderhoud ten laste van jou als vergunninghouder. 

De Stad Gent neemt het onderhoud van het openbaar groen over vanaf de definitieve oplevering van de werken.

EINDE VAN DE WERKEN

Nadat de openbare weg is aangelegd en de rioleringswerken zijn uitgevoerd, laat je dit weten aan de Dienst Wegen Bruggen en Waterlopen.  De beëindiging van de groenaanleg deel je mee aan de Groendienst.

CONTACTGEGEVENS

• Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen: tdwegen@stad.gent 
• Farys: vergunningen@farys.be 
• Groendienst: groendienst@stad.gent 
• Projectbureau Ruimte: landmeetcel@stad.gent 
• Dienst Vastgoed: vastgoedbeheer@stad.gent
• Mobiliteitsbedrijf: mobiliteit@stad.gent
• Informatie Vlaanderen: https://overheid.vlaanderen.be/GRB-As-builtplannen

LAST 3 – Aanleg van nutsvoorzieningen
Als vergunninghouder ben je verplicht om nieuwe nutsvoorzieningen naar en in het project aan te leggen op eigen kosten en/of om bestaande nutsvoorzieningen aan te passen.

Het is verplicht om minimaal volgende nutsvoorzieningen aan te leggen:

• elektriciteit
• water
• telecommunicatie
• openbare verlichting

Je volgt daarbij strikt de voorwaarden uit de adviezen van de nutsbedrijven.

Je staat zelf in voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit gebeurt volgens de richtlijnen van de Stad Gent en Fluvius. De Stad Gent neemt bij overdracht van het openbaar domein immers ook het beheer van de verlichting over. 

Je vraagt direct na het bekomen van de vergunning advies bij de lichtcel, via openbareverlichting@stad.gent. 

Je plaatst de openbare verlichting conform het Lichtplan van de Stad Gent. Alle info over het Lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.

LAST 4 - Verkoopbaarheidsattest en waarborgen

A. Waarborgen om een verkoopbaarheidsattest te bekomen

Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, of verhuurd voor meer dan negen jaar, of bezwaard met een recht van erfpacht of opstal, als de verkavelingsakte is verleden (art 4.2.16 §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Daarvoor is een verkoopbaarheidsattest nodig van het college van burgemeester en schepenen. 

Het college kan dit attest enkel afleveren als je als vergunninghouder (deels) zelf de lasten hebt uitgevoerd en/of (deels) de nodige waarborgen hebt gesteld. 

Een waarborg betekent ofwel:

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een afdoende financiële waarborg verleend door een bankinstelling.

Als het gaat om een financiële waarborg voor de aanleg van de weg, de riolering en/of het openbaar groen, dan gelden volgende dwingende termijnen voor het uitvoeren en afwerken van de werken:

- Het geheel van de lasten moet uitgevoerd zijn, zodat tot voorlopige oplevering kan worden overgaan binnen een termijn van 3 jaar nadat het verkoopbaarheidsattest door het college van burgemeester en schepenen aan de vergunninghouder is betekend,

- de definitieve oplevering vindt drie jaar na de voorlopige oplevering plaats.

Als er geen financiële waarborg wordt gesteld, gelden enkel de vervaltermijnen voorzien in het Omgevingsvergunningsdecreet (art 99 tem 104).

Bedragen en vrijgave van de borg(en) die verband houden met het verkoopbaarheidsattest 

Als waarborgen worden gesteld voor de aanleg van nutsleidingen, is het bedrag van de waarborg gelijk aan het verschil van de door de nutsmaatschappijen geraamde kostprijs en het aan de nutsmaatschappijen betaalde voorschot.

De waarborgen voor de aanleg van nutsleidingen worden volledig vrijgegeven na bevestiging door de distributiemaatschappijen van de betaling van het saldo van de geraamde kostprijs.

Als waarborgen worden gesteld voor in de vergunning opgelegde lasten met betrekking tot de wegen- en rioleringswerken en de aanleg en het onderhoud van de groenzones, dan is het bedrag van de waarborg gelijk aan het bedrag van de vermoedelijke kostprijs van de werken (of van het gedeelte van de werken dat nog uitgevoerd moet worden), zoals blijkt uit een raming of een prijsofferte, welke ter goedkeuring is voorgelegd aan de Stad Gent, verhoogd met 25%, en aangevuld met de geraamde kostprijs voor de opmaak van een as-built plan.

De waarborg voor de wegen- en rioleringswerken wordt vrijgegeven na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen, op volgende wijze: 85 % van de waarborg, waaronder het forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan, wordt vrijgegeven na de voorlopige oplevering en 15% van de waarborg wordt vrijgegeven na de grondoverdracht (verlijden van de akte). 

De waarborg voor de aanleg en het onderhoud van de groenzones wordt in helften vrijgegeven, de ene helft na de voorlopige oplevering van de groenaanleg en de andere helft na de grondoverdracht (verlijden van de akte), na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen.

B. Waarborgen voor de goede uitvoering van de werken

Indien er geen waarborgen worden gesteld in functie van het bekomen van een verkoopbaarheidsattest, dan ben je als vergunninghouder verplicht om een “bankwaarborg op eerste verzoek” te stellen ter garantie van de goede uitvoering van de wegen-, rioleringswerken en de groenaanleg. 

Deze waarborg voor de goede uitvoering van de werken bedraagt:

• voor wegen- en rioleringswerken: 15% van de verhoogde geraamde kostprijs voor de wegen- en rioleringswerken. Dit is 15% van 125% van de geraamde kostprijs van de wegen- en rioleringswerken.
• voor groenaanlegwerken: 50 % van de verhoogde geraamde kostprijs van de groenaanlegwerken. Dit is 50% van 125% van de geraamde kostprijs voor groenaanleg. 

Deze bankwaarborg voor de goede uitvoering van de werken wordt verplicht gesteld voor de aanvang van de werken en wordt pas bij grondoverdracht (verlijden van de akte) vrijgegeven. 

Indien een verkoopbaarheidsattest van toepassing is wordt deze borg (B) niet meer bovenop de reeds verplichte borg (zie A = 125 % van de geraamde totaalprijs) gevraagd, op voorwaarde dat deze borg (A) reeds is gesteld vooraleer wordt gestart met de werken.

De financiële instellingen die zich borg stellen voor de houder van de verkavelingsvergunning moeten verplicht gebruik maken van een model van borgakte. Dit model van borgakte kan je opvragen bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel 09 266 79 50 of via bouwen@stad.gent .

LAST 5 – Kosteloze grondafstand 

Binnen het jaar na de definitieve oplevering draag je de openbare weg met uitrusting en het openbaar groen kosteloos over aan de Stad Gent.

De Stad Gent controleert het plan van grondoverdracht zoals ingediend in last 1 en 2 zowel digitaal als op het terrein alvorens de definitieve oplevering kan plaatsvinden. Eenmaal het plan van overdracht conform verklaard is, ben je verplicht de prekadastratie (= voorafgaande perceelsidentificatie) ervan aan te vragen.

Een notaris van je keuze maakt vervolgens het conform verklaarde plan in analoge versie, samen met een ontwerp van de akte, over aan de Dienst Vastgoed, Sint-Salvatorstraat 16,  9000 Gent, voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.

Na goedkeuring door de gemeenteraad zal een notaris van je keuze de akte verlijden. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven,  ...) zijn ten laste van jou als vergunninghouder.

Oordeelt dat, op basis van het voorwaardelijk gunstig advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd, de verkavelingsaanvraag nr. OMV_2023090185 voor gronden aan Everstraat 35 - Antwerpsesteenweg 812, voor vergunning in aanmerking komt.