Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Mevrouw Mieke Daneels met als contactadres Karel Antheunisstraat 47, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023154188) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 21 november 2023.
De aanvraag werd op 7 maart 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 2 mei 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: regularisatie van een functiewijziging magazijn naar eengezinswoning en terrasoverkapping/tuinserre
• Adres: Karel Antheunisstraat 47 en 47A, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nrs. 2563S6 en 2563T6
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 2 mei 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 7 maart 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
In het beroepschrift staan volgende relevante elementen en/of argumenten:
1. BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL
a) Het College stelt in het bestreden besluit dat een omvorming van atelier in een zone voor waardevolle tuinen naar wonen niet in overeenstemming is met haar beleidsnota Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent en daarom ruimtelijk niet gewenst is. Artikel 4.4.9/1, in fine VCRO bepaalt dat de gemeenteraad op gemotiveerde wijze kan beslissen dat voor een bijzonder plan van aanleg, de afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, niet kan worden toegepast. Deze gemeenteraadsbeslissing wordt bij uittreksel bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad. De beleidsnota waarnaar het College verwijst is geen zo’n gemeenteraadsbeslissing. Het is een zuivere richtlijn zonder verordenende kracht. De beleidsnota reikt de vergunningverlenende overheden enkel richtsnoeren aan.
b) In de beslissing wordt niet vermeld dat het atelier/magazijn geen eigen toegang meer heeft en enkel nog bereikt kan worden via of doorheen het woonhuis. De functie magazijn is hierdoor historisch en ruimtelijk achterhaald en niet langer functioneel; 47A is ruimtelijk volledig afhankelijk van 47 en kan niet als afzonderlijke entiteit functioneren.
c) De maximale bebouwingsgraad is door de historische bebouwingsgraad niet alleen reeds bereikt maar tevens sterk overschreden. De richtlijnen inzake de bebouwingsgraad zoals opgenomen in het BPA BINNENSTAD-ZUID kunnen daarom niet van toepassing zijn. Daarenboven gaat het niet om gesloten bebouwing maar om een transparante overkapping in tuinzone waaronder de tuin gewoon doorloopt. De overkapping heeft dan ook een transparant en open karakter en kan dus niet zondermeer beschouwd worden als een bijkomend volume.
d) Via de bepalingen van het BPA BINNENSTAD-ZUID tracht het College dan ook de zonevreemde functie van het atelier/magazijn te behouden. Hetgeen evident bijzonder merkwaardig is. Ateliers worden in de regel immers afgezonderd in gebieden voor ambachtelijke bedrijven en voor KMO’s net omdat ze in de regel niet verenigbaar zijn met de bestemming woongebied.
Aangezien in het beroepschrift nieuwe elementen en nieuwe argumenten worden toegevoegd, voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:
2. BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL
a) De beroepsindiener verwijst ten onrechte naar het laatste lid van artikel 4.4.9/1 VCRO (“De gemeenteraad kan gemotiveerd beslissen dat voor een bijzonder plan van aanleg, de afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, niet kan worden toegepast.”). Artikel 4.4.9/1, eerste lid VCRO houdt in dat een vergunningverlenende overheid kan, maar niet hoeft af te wijken van een >15 jaar oud BPA. In de tekst staat immers het woord “mag”. Dit artikel geeft dus aan de vergunningverlenende overheid de beleidsvrijheid om al dan niet de BPA-voorschriften toe te passen. In het kader van deze beleidsvrijheid bij het beoordelen van de goede ruimtelijke ordening beschikt de vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om te verwijzen naar de beleidsnota “Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent” als niet normatieve beleidsvisie. De mogelijkheid die het laatste lid van artikel 4.4.9/1 VCRO biedt aan de gemeenteraad om die afwijkingsmogelijkheid uit te sluiten in bepaalde >15jaar oude BPA’s, heeft niet tot gevolg dat de vergunning verlenende overheid haar beleidsvrijheid verliest voor die BPA’s die de gemeenteraad niet heeft uitgesloten van het toepassingsgebied. Kortom, voor elk BPA waarover de gemeenteraad geen besluit in toepassing van artikel 4.4.9/1, laatste lid heeft genomen dat afwijken niet is toegelaten, is afwijken potentieel mogelijk. In dit laatste geval blijft het mogelijk dat een vergunning verlenende overheid niet wenst af te wijken van het BPA in het kader van de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening, en hierbij als onderbouwing verwijst naar een BGO, zoals de beleidsnota “Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent”.
b) Het linker volume op het perceel dat als magazijn/atelier wordt bestemd is enkel bereikbaar via het woonhuis, dit kan bevestigd worden. Echter is het volume vanuit het woonhuis (de tuinkamer) ook een niet vergund volume. Dit volume ligt ook voor om te regulariseren. Indien de tuinkamer niet was uitgevoerd, zou het magazijn/atelier niet enkel vanuit het woonhuis toegankelijk zijn.
c) De tuinkamer met overkapping wordt wel degelijk beschouwd als een bouwvolume. De constructie neemt volume in, in de ruimte. Naast een footprint heeft het ook een volume. Daarom wordt dit wel beoordeeld als een ‘bouwvolume’.
d) Het betreft hier geen zonevreemde functie. Conform de voorschriften van het gewestplan voor woongebied is hierin ‘wonen, handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf’ mogelijk. Bovendien tracht de Stad Gent ook te het verweven van functies na te streven, zoals beschreven in Ruimte voor Gent.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt ongunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor regularisatie van een functiewijziging magazijn naar eengezinswoning en terrasoverkapping/tuinserre van mevrouw Mieke Daneels, gelegen te Karel Antheunisstraat 47 en 47A, 9000 Gent.