Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Michael Gistelinck - Emma Tryhou met als contactadres Victor Braeckmanlaan 182/301, 9040 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023169191) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 31 december 2023.
De aanvraag werd op 14 maart 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 22 april 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het verbouwen van een meergezinswoning naar een ruime eengezinswoning
• Adres: Bomastraat 50, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 2854T5
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 22 april 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 14 maart 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
In het beroepschrift staan volgende relevante elementen en/of argumenten:
Er werden foto’s van beperkte aangepaste plannen en een motivering toegevoegd (onderstaand een niet-limitatieve opsomming van de aanpassingen op de fotoplannen).
De belangrijkste aanpassingen worden hieronder vermeld.
Aangezien in het beroepschrift nieuwe elementen, nieuwe argumenten of een aangepast voorstel wordt toegevoegd, voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:
1. BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL
1/ Voor het slopen en herbouwen van de gemeenschappelijke rechter scheidingsmuur werd een akkoord bekomen met de SO Gent en CAW (eigenaar en erfpachthouder). Hierbij worden voor het inrichten van de terrassen op de 1e verdieping ook zichtschermen (namelijk een groenscherm) geplaatst om de inkijk op de buur te beperken.
2/ In het beroepschrift worden foto’s van aangepaste plannen en een motivering toegevoegd (onderstaand een niet-limitatieve opsomming van de aanpassingen op de fotoplannen). De belangrijkste aanpassingen worden hieronder vermeld:
2.a/ De naar binnendraaiende dubbele deur op de gelijkvloerse bouwlaag wordt geschrapt.
2.b/ Het profiel van de rechter scheidingsmuur wordt tussen een bouwdiepte van 10,64m en 14,40m verhoogd met 0,26m muur en 0,70m zichtscherm tot een hoogte van 1,90m.
2.c/ Het dakterras op de gelijkvloerse bouwlaag links wordt aangepast met een gemetselde muur als zichtscherm in plaats van een groenscherm.
2.d/ Het gelijkvloerse balkon (2,9m²) links wordt geschrapt.
2.e/ Het dakterras op de 2e verdieping wordt in diepte verminderd (dit blijft binnen de bouwdiepte van het hoofdvolume en komt overeen met de bouwdiepte van de omliggende gebouwen). Groenbakken zullen dienen als zichtscherm.
2.f/ Het zadeldak en de ramen van de voorgevel worden aangepast naar de oorspronkelijke vormgeving.
2.g/ De bouwdiepte van de 1e verdieping wordt aangepast aan de bouwdiepte van de gelijkvloerse verdieping.
2.h/ De beroepsindiener is niet akkoord dat de bouwdiepte van de 1e verdieping niet dieper mag reiken dan de bestaande achtergevel (8,66m). Men verwijst naar de diepte van de bestaande achtergevel die centraal 10,38m diep meet en stelt dat deze diepte uitgebreid mag worden naar de rechterzijde en dit op verhoogde gelijkvloerse laag en de 1e verdieping, inclusief het daarboven liggende dakterras met zichtschermen.
Men stelt dat er tot tegen de achterste perceelsgrens vaak wordt aangebouwd met een hoogte van 2 bouwlagen
2.i/ De uitsprong van de nieuwe voorgevel (rechts) springt 21cm uit op de voorgevel. Volgens de bouwheer is dit conform met artikel 2.7 van het algemeen bouwreglement.
2. BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL
1/ Het bekomen van een akkoord met de rechter buur (eigenaar en erfpacht) met betrekking tot de bouwdiepte en bouwhoogte van een scheidingsmuur kan geen garantie bieden tot het bekomen van een aanpassing aan de bouwdiepte. De aanvraag wordt ruimtelijk bekeken en houdt ook rekening met eventueel latere aanpassingen aan de omliggende percelen en mogelijke aanpassingen van de functies die er in het rechter aanpalende pand ooit mogelijk zijn.
Specifiek ten aanzien van het rechter aanpalende perceel wordt er geoordeeld dat de bouwdiepte van het nieuwe hoofdgebouw en de daardoor op te hogen scheidingsmuur te ver uitsteekt ten aanzien van de bebouwing op het rechter aanpalende perceel, waardoor de toekomstige mogelijkheden op het aanpalende perceel te veel beperkt worden en de belevingskwaliteit met het voorliggende ontwerp te veel beperkt worden. In het beroepschrift werd geen akkoord toegevoegd van de aanpalende buur.
2/ Reactie op de belangrijkste aanpassingen op de fotoplannen en de motivering die werden toegevoegd in het beroepschrift:
2.a/ Akkoord met de visie om de naar binnendraaiende binnendeur (die beoordeeld werd als een interne 2e voordeur) te schrappen.
2.b/ Deze aanpassing met beperkte ophoging in metselwerk en daarboven doorzichtig zichtscherm voor het dakterras op de gelijkvloerse bouwlaag kan aanvaard worden mits er geen bezwaren zijn van de rechter buur.
2.c/ De aanpassing met een volwaardig zichtscherm biedt onvoldoende kwaliteit om dit linker terras toe te laten: de bouwdiepte van het hoofdgebouw moet omwille van de beperkte perceelsdiepte aan de linker zijde vermeden worden. De afmetingen van dit terras bieden geen grote meerwaarde en links wordt ook een dakterras (aansluitend op de leefruimte) voorzien met bruikbare afmetingen.
2.d/ Het verwijderen van het linker balkon op de 2e verdieping wordt positief beoordeeld.
2.e/ Het behoud van het terras op de 2e verdieping wordt negatief beoordeeld, dit omwille van de beperkte perceelsdiepte en de bouwhoogte van het terras. Betere zichtschermen zullen nog steeds gepaard gaan met te veel uitkijk op de omliggende percelen en de schending van de privacy van de buren.
2.f/ Het behoud van de bestaande hellend dak, de kroonlijst en de raamindeling in de voorgevel wordt positief beoordeeld.
2.g/ Deze opmerking/aanpassing met betrekking van de 1e verdieping is niet duidelijk. Volgens de situatieschets (die wel toegevoegd werd), lijkt dit geen aanpassing aan de eerdere, diepere bouwdiepte van 10,35m voor het nieuwbouwgedeelte. In dat geval wordt niet akkoord gegaan met de bouwdiepte van de nieuwbouw en dit omwille van de beperkte perceelsdiepte en ligging in een scherpe bouwblokhoek.
2.h/ Het betreft hier een ondiep perceel (14,40m), gelegen in de scherpe bouwblokhoek: een ophoging tot 4 bouwlagen en een diepere bouwlaag zijn bijgevolg onaanvaardbaar: de beperkte binnenruimte tussen de hoofdgebouwen wordt hiermee nog versterkt met negatieve impact op de huidige en latere belevingskwaliteit van de omliggende percelen en/of de mogelijke latere verbouwingsmogelijkheden. Het gaat om een te sterk bebouwd bouwblok met te weinig bezonning, belichting en privacy.
Wij zijn niet akkoord met het vergroten van de bouwdiepte van het hoofdgebouw.
Hier en daar zijn inderdaad al hogere bouwvolumes van 2 bouwlagen aanwezig tot tegen de achterste perceelsgrens, vaak gaat het om oude bebouwing over een gedeeltelijke breedte van het perceel. Bij verbouwingswerken op deze percelen zal de stad Gent ook de nodige overwegingen maken om het binnengebied in de scherpe bouwblokhoek zoveel mogelijk open te maken.
2.i/ De uitsprong is niet conform met de bepalingen van het algemeen bouwreglement:
‘Het is niet toegelaten om een volledig gevelvlak laten uitkragen tot voorbij de rooilijn, tenzij in functie van voorgevelisolatie, dan geldt art. 4.3.8§1 van de VCRO. Bij gebouwen met gevelisolatie kunnen kleinschalige constructieve elementen maximaal 5 centimeter voorbij de gevelisolatie uitspringen. De hoogte boven het peil van het trottoir of van de openbare weg wordt gemeten ter hoogte van de voorgevel op de rooilijn.’
Het voorstel betreft hier een nieuwbouw met andere gevelmaterialen, die het nieuwbouwdeel al accentueren. Er is geen enkele reden om nog een extra uitsprong voor de rooilijn te voorzien.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.
Ongunstig advies gezien er geen nieuwe projectinhoudversie werd opgeladen. Het beroepschrift bevat enkel foto’s van beperkte aangepaste plannen en een motivering. De voorgestelde aanpassingen komen nog te weinig tegemoet aan de ruimtelijke inpasbaarheid. De impact naar de aanpalende buren is nog te groot. Alsook komen de voorgestelde aanpassingen niet tegemoet aan het advies vanuit erfgoedoogpunt: de opmerkingen betreft het verwijderen van de originele trap, het plaatsen van een muur voor een raamopening van de oude voorgevel blijven van toepassing.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt ongunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het verbouwen van een meergezinswoning naar een ruime eengezinswoning van Michael Gistelinck - Emma Tryhou, gelegen te Bomastraat 50, 9000 Gent.