Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Mevrouw Rita De Vuyst met als contactadres Rechtstraat 208, 9080 Lochristi heeft een aanvraag (OMV_2024007115) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 16 januari 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het verhogen van het aantal entiteiten in de meergezinswoning
• Adres: Sint-Kwintensberg 78, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 5 sectie E nr. 1806A
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 februari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Het pand van de aanvraag is gelegen langs de Sint-Kwintensberg in de Binnenstad. Het pand is gelegen nabij het kruispunt met de Sint-Hubertusstraat en Sint-Amandstraat. Deze straten worden gekenmerkt door gesloten, residentiële bebouwing met vaak een commerciële plint. Schuin tegenover het pand bevindt zich de campus van de Universiteit Gent. Het perceel van de aanvraag heeft een kadastrale oppervlakte van 173 m². Het pand wordt beschouwd als een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met 4 entiteiten op de verdiepingen en een handelsruimte op het gelijkvloers.
Het pand met adres Sint-Kwintensberg 78, 9000 Gent is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van behoud.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Voorliggende aanvraag betreft het regulariseren van het verhogen van het aantal entiteiten in een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met 4 entiteiten met een gelijkvloerse handelsruimte naar 6 entiteiten zonder handelsruimte.
De gelijkvloerse handelsruimte werd hierbij omgevormd naar 2 studio’s. Naast de vergunde voordeur werden nog 2 bijkomende voordeuren geplaatst. De nieuwe linkse deur geeft rechtstreeks toegang aan de eerste studio. Deze studio beschikt over een keukentje, een toilet met douche. De oppervlakte van de studio bedraagt ca. 23 m². Deze studio heeft ook een bijkomende toegangsdeur in de gemeenschappelijke hal. Via de nieuwe rechterdeur kan toegang genomen worden tot een keuken. Deze keuken is voor gemeenschappelijk gebruik. In de vergunde toestand bevond zich op deze plaats een sanitaire blok. Een nieuw gemeenschappelijk toilet werd geplaatst achter de gemeenschappelijke trap. De middelste deur geeft toegang tot de achterliggende gemeenschappelijke trap. Achter deze trap is de toegangsdeur naar de tweede studio. Deze studio beschikt over een keuken en douche. De oppervlakte van de studio bedraagt ongeveer 40 m². Vanuit deze studio kan toegang genomen worden via het schuifraam in de achtergevel tot de private buitenruimte.
Op de eerste verdieping zijn er in de vergunde toestand 2 kamers met hun eigen keuken. In de nieuwe toestand (te regulariseren) werd de keuken uit beide kamers gehaald en doet de nieuwe keuken op het gelijkvloers dienst als gemeenschappelijke keuken. ‘kamer 1’ werd verkleind tot 17 m² in functie van het voorzien van een aparte ruimte met een gemeenschappelijk douche, lavabo en toilet. ‘kamer 2’ blijft behouden. Vanuit de gemeenschappelijke traphal is er ter hoogte van de achtergevel een deur aanwezig die toegang biedt tot het platte dak van de gelijkvloerse aanbouw. In functie hiervan werd er een zichtscherm geplaatst met een diepte en hoogte van 2 m.
Op de tweede verdieping zijn de keukens uit ‘kamer 3 en 4’ verwijderd. Deze kamers dienen ook gebruik te maken van de gemeenschappelijke keuken op het gelijkvloerse verdieping.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
- Op 06/10/1969 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van de zolderverdieping met kapdak tot een tweede verdieping met plat dak. (Litt. S-15-69).
- Op 01/12/1969 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een woonhuis, de voorgevel inbegrepen. (Litt. S-55-69).
- Op 03/08/1970 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van de annexen op de benedenverdieping. (KW S-36-70).
- Op 23/07/1979 werd een vergunning afgeleverd voor verfraaien straatgevel en herinrichten winkelpui. (KW S-50-79).
- Op 20/06/2002 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing van een woning met een handelszaak en een woongelegenheid (voorstel tot regularisatie). (2000/250).
Handhaving
Er is een proces-verbaal met nummer 2023643.002 opgemaakt op 22/08/2023 voor:
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven: (zie bijlagen omgevingsloket)
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 28 februari 2024 onder ref. 037076-004/PJ/2024:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de maatregelen en reglementeringen.
Bijzondere aandachtspunten:
• Er wordt benadrukt dat de kamers zonder raamopening aan de straatzijde rechtstreeks moeten kunnen evacueren naar een veilige plaats via vaste gevelladders.
• De wanden en structuren moeten voldoen aan de brandweerstand zoals beschreven in dit verslag.
Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 8 februari 2024 onder ref. 5000059359:
We hebben de plannen van uw project goed ontvangen. Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:
Standaard vermogen zijn leverbaar.
Gunstig advies van Farys afgeleverd op 5 maart 2024 onder ref. AD-24-187:
Drinkwater
Deze aanvraag tot omgevingsvergunning betreft het verhogen van het aantal entiteiten in de meergezinswoning.
We hebben geen opmerkingen en/of bezwaren voor bovenstaande werken.
Ons advies is gunstig.
Riolering
Met ingang van 01/01/2024 (= aanvraag advies omgevingsvergunning) behandelt Farys – Netinfra Z enkel adviesvragen die voldoen aan één van volgende criteria:
* bouwdossiers en verkavelingsdossiers met toekomstig openbaar domein;
* bouwdossiers en verkavelingsdossiers met een aanzienlijke hydraulische impact op openbaar domein (= vanaf een verharde oppervlakte groter dan 1000 m²).
Aangezien het voorliggende dossier niet voldoet aan deze criteria, kan door de stad / gemeente op basis van de inhoud van het standaardadvies dat aan de stad/gemeente werd overgemaakt advies verleend worden.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
Artikel 3.4 Gescheiden afvoerstelsels voor afval- en hemelwater; Dit artikel verplicht om bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden, is de bouwheer verplicht een privaat gescheiden afvoerstelsel voor afvalwater en hemelwater te voorzien.
Toetsing: niet conform. Vooreerst zijn de rioleringsplannen in het dossier heel onduidelijk. Op basis van de ingediende plannen lijkt er geen gescheiden rioleringsstelsel aanwezig te zijn. In de voorliggende aanvraag worden 2 nieuwe toiletten toegevoegd op het gelijkvloers, alsook 2 keukens en nog een gemeenschappelijke keuken. Ook op de eerste verdieping wordt een nieuwe douche/lavabo/wc voorzien. Om die reden kan geoordeeld worden dat het rioleringsstelsel kan aangepast worden en moet het afvoerstelsel gescheiden voorzien worden. Op de plannen van de regularisatie werd dit niet voorzien.
Artikel 3.6 Afvalwater – septische put – IBA; Dit artikel schrijft dat de plaatsing van een septische put (voor lozing van faecaal afvalwater) verplicht is bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden.
Toetsing: niet conform. Vooreerst zijn de rioleringsplannen in het dossier heel onduidelijk. Op basis van de ingediende plannen lijkt er geen bestaande septische put aanwezig te zijn. In de voorliggende aanvraag worden 2 nieuwe toiletten toegevoegd op het gelijkvloers, alsook 2 keukens en nog een gemeenschappelijke leefkeuken. Ook op de eerste verdieping wordt een nieuwe douche/lavabo/wc voorzien. Om de reden kan geoordeeld worden dat het rioleringsstelsel kan aangepast worden. Bijgevolg moet er een septische put voorzien worden. Op de plannen van de regularisatie werd dit niet voorzien.
Artikel 4.11 Voorwaarden waaraan een meergezinswoning moet voldoen; Dit artikel bepaalt dat elke meergezinswoning moet bestaan uit een mix van woningen (groottes en/of aantal slaapkamers). Met dit voorschrift streeft de stad Gent per project naar een gevarieerde mix van kwaliteitsvolle woongelegenheden van diverse grootte en verschillende types, waaronder ook voldoende ruime gezinsvriendelijke woongelegenheden zodat ook gezinnen in de stad kunnen blijven vertoeven. Een mix van woningen wordt bereikt door enerzijds te streven naar een minimum gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen en anderzijds door een variatie in groottes (oppervlaktes) en types (aantal slaapkamers).
- Oppervlakte: een gemiddelde minimum netto vloeroppervlakte van 75 m² zorgt ervoor dat de woningen niet te klein zijn uitgevoerd en er een gezond evenwicht ontstaat tussen kleinere en grotere woningen.
- Verdeling naar typologie: het moet gaan om een mix van 1-, 2-, 3- of meer-slaapkamerappartementen, en dit van verschillende groottes. Als richtlijn wordt vooropgesteld: min. 25 % grote (3 en meer-slaapkamerappartementen, met variërende grootte), max. 25 % kleine (studio’s en 1-slaapkamerappartementen, met variërende grootte) en de rest in 2-slaapkamerappartementen.
Het is niet evident om bij verbouwingen van rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoningen (die niet aan de mix voldoen) toch te voorzien in de vooropgestelde mix of de gemiddelde netto totale vloeroppervlakte van 75 m². Bij de verbouwing van een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning waarbij het aantal woningen wel verhoogt, moet de mix nagestreefd worden. Een toename van het aantal woningen kan dus slechts als daarmee tegelijk ook de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen verhoogt.
Toetsing: niet conform. In voorliggende aanvraag zal het aantal entiteiten toenemen van 4 naar 6. De 2 bijkomende entiteiten zijn studio’s. De overige 4 entiteiten betreffen kamers. Bijgevolg zal het toevoegen van 2 studio’s een negatieve impact hebben op de mix. Hierdoor zal 100 % van de entiteiten ‘kleine entiteiten zijn’. De aangevraagde, te regulariseren werken streven de mix niet na. Strikt genomen zal de gemiddelde nettovloeroppervlakte van de woonentiteiten een klein beetje verhogen. Maar dit ligt niet in de buurt van de vooropgestelde gemiddelde nettovloeroppervlakte van 75 m² voor woonentiteiten. Het volledige pand zal na de werken bestaan uit 6 woonentiteiten waarvan de grootste entiteit 40 m² NVO bedraagt. Om deze reden dient de aanvraag te worden geweigerd.
Artikel 4.12 Fietsenberging; Dit artikel bepaalt dat iedere meergezinswoning in of buiten het gebouw op eigen terrein moet beschikken over één of meerdere afzonderlijke fietsenberging(en). Iedere fietsenberging moet overdekt zijn, bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte en vanop de openbare weg goed toegankelijk zijn. De fietsenberging kan individueel of gemeenschappelijk voorzien worden. De oppervlakte van de fietsenberging(en) wordt afgestemd op het aantal en de omvang van de in de meergezinswoning voorziene woningen. Zij wordt als volgt berekend:
- 1 m² per kamer of studio;
- 2 m² per appartement, te vermeerderen met 1 m² per slaapkamer vanaf de 2e slaapkamer.
Een individuele fietsenberging mag nooit kleiner zijn dan 2 m², een gemeenschappelijk nooit kleiner dan 3 m². Op gemotiveerd verzoek van de aanvrager kan de vergunningverlenende overheid in een afwijking op deze bepaling toestaan, bv. bij de verbouwing van een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning waarbij het aantal woningen niet verhoogd wordt.
Toetsing: niet conform: Het pand van de aanvraag omvat in rechtmatige toestand 4 entiteiten en na verbouwing (regularisatie) 6 entiteiten, bestaande uit allemaal 1-slaapkamerentiteiten. Cfr. artikel 4.12 vereist dit een fietsenberging van minimaal 6 m², hieraan is niet voldaan. In de bestaande toestand is er geen fietsenberging bij de 4 kamers. Ook in de nieuwe toestand is er geen fietsenberging. Uit de aanvraag blijkt ook niet dat hiernaar onderzoek werd gedaan. Aangezien het gaat om een verhoging van het aantal entiteiten bij een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning kan ook geen afwijking verleend worden. Het verhogen van het aantal entiteiten zonder het voorzien van een fietsenberging is strijdig met dit artikel. Bijgevolg dient de aanvraag te worden geweigerd.
Artikel 4.17 Studio. Dit artikel bepaalt dat de minimum netto vloeroppervlakte van de een studio 30 m² bedraagt. De vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de studio mag bij nieuwbouw niet lager zijn dan 2,5 meter en bij verbouwing van bestaande gebouwen niet lager zijn dan 2,20 meter, behoudens voor dat deel van de studio dat de opgelegde minimum netto vloeroppervlakte overtreft.
Toetsing: niet conform: In voorliggende aanvraag worden op het gelijkvloers 2 studio’s toegevoegd. De eerste studio, bereikbaar via de linker deur wordt voorzien van een keuken, douche en toilet. De totale oppervlakte van de studio bedraagt ca. 23 m². Er wordt niet voldaan aan artikel 4.17 van het Algemeen Bouwreglement. Om deze reden dient de aanvraag te worden geweigerd.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
De aanvraag omvat een meergezinswoning met toegangsdeuren op meer dan 2 niveaus en met minstens 6 entiteiten waardoor de verordening cfr. art. 5 van toepassing is op de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid. Voor die gebouwen, die uit verschillende aansluitende delen bestaan, zijn de bepalingen van de verordening die gelden voor de verdiepingen en voor de trappen naar andere niveaus alleen van toepassing op de onderdelen die toegangsdeuren tot wooneenheden op meer dan twee niveaus hebben.
Het ontwerp voldoet onder andere niet aan onderstaande punten. Vermoedelijk zijn er nog meer punten maar de plannen kunnen niet aan alle artikels van de verordening worden getoetst, wegens te onduidelijk.
Omwille van bovenstaande strijdigheden met de gewestelijke verordening toegankelijkheid, dient de aanvraag te worden geweigerd.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is deels bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande meergezinswoning verbouwd met werken aan de afwatering. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt ca. 90 m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 7500 l. Op de plannen wordt er geen hemelwaterput voorzien.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Huidige aanvraag omvat de verbouwing van een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met 4 entiteiten en een gelijkvloerse handelsfunctie naar een meergezinswoning met 6 entiteiten (verhoging met 2 entiteiten zonder handel).
Het pand werd gebouwd in een voor die periode kenmerkende maar niet vooruitstrevende of toonaangevende architectuurtaal. Om die reden is er geen bezwaar tegen de aanpassingen vanuit erfgoedoogpunt.
Functiewijziging van handel naar wonen
Sint-Kwintensberg is opgenomen in het kernwinkelgebied in de BGO Visienota Detailhandel en Horeca 2023. Het principe van de levendige commerciële plint wordt hier toegepast. Dat houdt in dat bestaande handels- en/of horecapanden op het gelijkvloers niet kunnen omgezet worden naar een andere functie (vb. wonen) maar wel naar een andere zichtbare economische activiteit (zoals kantoren, maakeconomie, atelier,…) of een gemeenschapsvoorziening. Het is van belang dat de interactie tussen het pand en het openbaar domein behouden blijft, waarbij de levendige commerciële plint niet onderbroken wordt. De Stad Gent voert hier een stimulerend beleid, waar handels- en horecazaken meer mogelijkheden krijgen. De omgeving wordt gekenmerkt door verschillende horecazaken en handelszaken op het gelijkvloers. Gezien de ligging nabij het centrum is het behoud van deze commerciële plint gewenst. De bestaande raampartijen lenen zich ertoe om als handelszaak te functioneren. Het voorzien van een studentenstudio op deze plaats zal ervoor zorgen dat de levendigheid in de plint verloren gaat. Het voorstel om op de gelijkvloerse verdieping wonen te voorzien is bijgevolg niet aanvaardbaar en komt niet in aanmerking voor vergunning.
Woonkwaliteit
Het betreft een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met 4 woonentiteiten. Er zijn 2 entiteiten op de eerste en 2 entiteiten op de tweede verdieping. De eerste bijkomende studio op het gelijkvloers is slechts ca. 23 m² groot. Een studio dient een minimale oppervlakte van 30 m² te hebben om in aanmerking te komen als studio. De benaming ‘studio’ wordt in de aanvraag foutief gebruikt en dient eigenlijk als ‘kamer’ benoemd te worden. Op deze oppervlakte is een keukentje, toilet en douche voorzien. Gezien de geringe oppervlakte, zal deze entiteit niet veel woonkwaliteit bieden. Bovendien is er enkel daglichttoetreding aan de straatzijde. Tussen de twee delen van deze entiteit is een doorgang met een breedte van ca. 1m50. Deze vernauwing zal ervoor zorgen dat het licht slechts beperkt kan binnenvallen in het tweede deel hiervan.
De tweede studio op het gelijkvloers is voldoende groot en zal over voldoende daglicht beschikken.
Op de eerste verdieping worden kamer 1 en 2 verbouwd zodat deze over geen eigen voorzieningen beschikken. Het sanitair wordt voorzien op dezelfde verdieping. De nieuwe keuken wordt een gemeenschappelijke keuken op het gelijkvloers. In principe zal de woonkwaliteit voor deze twee kamers kunnen verhogen. De studentenkamers 3 en 4 blijven onveranderd.
Maar de Stad Gent kiest ervoor om in te zetten op grootschalige studentenhuisvesting in plaats van het verder uitbreiden van kamerwoningen. De voorbije 20 jaar is het aantal studenten in Gent verdubbeld. Meer dan de helft van de Gentse studenten zit ook op kot. De bestaande gereglementeerde studentenhuisvesting – die ook reeds integraal verhuurd is aan studenten – volstaat echter niet. Het onevenwicht tussen vraag en aanbod van studentenhuisvesting wordt elk jaar duidelijker, de diensten van de Stad Gent en hoger onderwijsinstellingen worden overstelpt met vragen naar huisvesting. Als gevolg hiervan woont een kwart van de kotstudenten in gezinswoningen en appartementen. Uit enquêtes blijkt dat dit zou gaan over een 10.000-tal studenten in 3.700 gezinswoningen of appartementen. Om de samenleving tussen studenten en niet-studenten in de stad zo optimaal mogelijk te organiseren, kiest de Stad er daarom bewust voor om in te zetten op ‘grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten’ waaraan telkens een specifiek traject gekoppeld is met aandacht voor de locatie, het ontwerp en het beheer. Nieuwe kamerwoningen (klassieke ‘studentenkoten’ met bv. een 6-tal kamers) waar minder grip is op het beheer én die ruimtelijk eerder geschikt zijn voor het huisvesten van 1 gezin, zijn niet meer toegestaan cfr. het algemeen bouwreglement. Deze bewuste keuze moet het samenlevingsverhaal in de stad ten goede komen én moet (bestaande) appartementen en gezinswoningen terug beschikbaar maken. Op die manier kan ook de druk op de reguliere woningmarkt dalen en kunnen opnieuw meer gezinnen in de stad wonen.
Concreet betekent dit dat bestaande kamerwoningen in stand kunnen gehouden worden maar niet meer verder kunnen uitgebreid worden. Ze worden beschouwd als rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoningen, waarbij het verhogen van het aantal entiteiten enkel kan als hierdoor de mix wordt nagestreefd alsook een fietsenberging wordt voorzien, met andere woorden als er een meerwaarde kan voorzien worden voor alle entiteiten en voor de omgeving.
Voorliggend ontwerp voldoet hier niet aan. Er wordt geen meerwaarde gecreëerd voor de omgeving, noch voor de bestaande entiteiten. De mix wordt niet nagestreefd en er is geen fietsenberging.
In de rechtmatige toestand beschikt het pand over geen fietsenberging. In de voorliggende aanvraag wordt nog steeds geen fietsenberging voorzien. Het ontbreken van een fietsenberging heeft een negatieve impact op de woonkwaliteit voor de 6 entiteiten. In de aanvraag wordt ook niet aangegeven dat er onderzoek werd gevoerd naar het al dan niet voorzien van een fietsenberging. Het ontbreken van een fietsenberging is bovendien ook strijdig met artikel 4.12 van het Algemeen Bouwreglement.
Op de eerste verdieping werd ook een zichtscherm geplaatst op de linker perceelsgrens. Hierdoor neemt de bouwdiepte toe met 2 m. De plannen geven niet duidelijk weer waarom dit zichtscherm werd geplaats. Op het grondplan staat nog steeds ‘plat dak’ ingetekend. De luchtfoto’s doen vermoeden dat dit deel van het plat dak als terras wordt ingericht. De breedte van het terras is niet duidelijk. Op basis van de luchtfoto lijkt dat er ook een zichtscherm zou moeten geplaatst worden met de rechter perceelsgrens, conform het Burgerlijk Wetboek. Op basis van de plannen is het ook niet duidelijk voor wie het terras bedoeld is en vanaf waar dit kan betreed worden. Op basis van de luchtfoto lijkt de bestaande achtergevel al 2 m verder te komen dan de achtergevel van de linker aanpalende. Het verder uitbreiden van de gevel met 2 m is dan ook niet gewenst. Dit heeft ruimtelijke een te grote impact op de linker aanpalende, waardoor deze visueel wordt ingesloten.
Conclusie
Het is ruimtelijk niet wenselijk om de handelsfunctie om te vormen naar woonfunctie, gezien de ligging in kernwinkelgebied. Bovendien overtreffen de 6 woonentiteiten de draagkracht van het perceel: er kan geen geschikte fietsenberging gerealiseerd worden, er wordt geen mix nagestreefd in de meergezinswoning en studio 1 is te klein. Om deze redenen dient de aanvraag te worden geweigerd.
Een herstel naar de rechtmatig tot stand gekomen kamerwoning met 4 entiteiten en een gelijkvloerse handelsruimte dringt zich hierbij op.
CONCLUSIE
Ongunstig stedenbouwkundig advies omdat de aanvraag is in strijd met artikel 4.11, 4.12 en 4.17 van het Algemeen Bouwreglement, strijdig is met de verordening toegankelijkheid en van geen goede ruimtelijke ordening getuigt (woonkwaliteit).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verhogen van het aantal entiteiten in de meergezinswoning aan mevrouw Rita De Vuyst gelegen te Sint-Kwintensberg 78, 9000 Gent.