Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Mevrouw Anne Van de Putte met als contactadres Groenestaakstraat 62, 9030 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024004934) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 januari 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het regulariseren van de opsplitsing van een woning in 2 woonentiteiten
• Adres: Groenestaakstraat 71, 9030 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 29 sectie A nr. 328B4
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 februari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 25 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Voorliggende aanvraag is gesitueerd in Mariakerke, langs de Groenestaakstraat in een verkavelde omgeving gedomineerd door ruime kavels met open bebouwing. Het terrein in kwestie is via een bestaande oprit toegankelijk vanaf de Groenestaakstraat, maar bevindt zich in tweede bouworde, achter de woning langs Breebroekstraat, Mispelbilk, Schaapherderstraat en Groenestaakstraat. Het totale perceel is 2.237,62m² groot en is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning en enkele bijgebouwen (tuinberging, opslagplaats en serre).
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het regulariseren van de opsplitsing van de eengezinswoning in twee woonentiteiten. De woning wordt verticaal opgedeeld. Hiervoor werd ter hoogte van het gelijkvloers en op de verdieping een doorgang/ deuropening dicht gemaakt en werd een interne trap toegevoegd aan het gebouw.
In 2004 werd een vergunning (2004/40085) afgeleverd voor de renovatie van de woning. Hierbij zouden de aangebouwde bijgebouwen worden afgebroken. Deze aanbouwen werden slechts gedeeltelijk afgebroken, maar werden toegevoegd aan ‘woning 1’. Deze ruimtes werden ingericht als keuken, inkom en (fietsen)berging voor ‘woning 1’.
Woning 1 beschikt gelijkvloers over een inkom, (fietsen)berging, leefruimte met aanpalend overdekt terras en keuken. Op de verdieping zullen er zich twee slaapkamers, een badkamer met dressing, een bureau en bibliotheekruimte bevinden.
Woning 2 beschikt gelijkvloers over een inkom, berg- en techniekenruimte. Op de verdieping zullen er zich een open leefruimte met keuken, slaapkamer en badkamer bevinden.
Beide woningen beschikken over een eigen tuinzone.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
* Op 30/06/2022 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het afsplitsen van een perceel met als doel deze grond te verkavelen in 6 loten bestemd voor gestapelde woningen, 1 lot voor gemeenschappelijke tuin en een gemeenschappelijk oprit (OMV_2022030242).
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 06/02/1986 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van serres (1985/848).
* Op 17/10/1996 werd een vergunning afgeleverd voor het renoveren van een loods tot gezinswoning met bureau na afbraak van loodsen en bergingen (1996/40156).
* Op 28/11/2002 werd een vergunning afgeleverd voor de sloping van een serre (2002/40281).
* Op 01/07/2004 werd een vergunning afgeleverd voor de renovatie van een woning en berging tot hedendaagse woning en de afbraak van bijgebouwen (2004/40085).
Verkavelingsvergunningen
* Op 12/02/2004 werd een vergunning afgeleverd voor de wijziging van een bestaande verkaveling (2003 MA 128/01).
*Op 03/10/2022 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling (202 MA 128/00).
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
GEWESTPLAN
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
GEWESTELIJK RUP
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
- Artikel 4.18: oppervlakte slaapkamer
Een appartement / eengezinswoning / schakelwoning / hospitawoning moet minstens één slaapkamer bezitten met een minimum vloeroppervlakte van 11 m².
Woning 2 beschikt over één slaapkamer. Hoewel op de plannen wordt aangegeven dat deze slaapkamer 11 m² groot is, stemt dit niet overeen met de nagemeten oppervlakte op plan. De slaapkamer bezit slechts een netto- oppervlakte van ca. 7,4 m² bij nameten. Hiermee wordt niet voldaan aan bovenstaand artikel waardoor onvoldoende woonkwaliteit kan gewaarborgd
worden. De slaapkamer moet een minimale grootte hebben van 11 m²: dit is de minimale ruimte die noodzakelijk is voor het plaatsen van een dubbel bed en een kleerkast.
- Artikel 4.18: oppervlakte leefruimte
De minimum vloeroppervlakte van de woonkamer in een appartement / eengezinswoning / schakelwoning / hospitawoning bedraagt 24 m². Als de zitruimte en de eetruimte geen geheel vormen, worden beide oppervlaktes samen geteld. Als de keuken geïntegreerd is in de woonkamer, moet de woonkamer 3m² groter zijn, met uitzondering van woningen met slechts 1 slaapkamer.
Vanuit de plannen is het onvoldoende duidelijk hoe groot de woonkamer voor woning 2 effectief is. Op de plannen wordt een living en leeshoek aangeduid die respectievelijk 22 m² en
4 m² groot zouden zijn. Dit is echter niet na te meten op de plannen omdat de vide in de woonkamer niet duidelijk ingetekend wordt. De plannen geven bijgevolg onvoldoende duidelijk weer hoe groot de woonkamer is. Bovenstaand artikel kan niet afgetoetst worden met de voorliggende plannen.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening publiciteit
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening. (Besluit van de Vlaamse Regering van 12 mei 2023)
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende aanvraag is erop gericht om een bestaande, vrijstaande eengezinswoning om te vormen tot twee grondgebonden halfopen ééngezinswoningen. Deze werken werden reeds uitgevoerd, het betreft een regularisatie. Om deze opsplitsing te realiseren werd ter hoogte van het gelijkvloers een deuropening dicht gemaakt en ter hoogte van de verdieping een doorgang dicht gemaakt. Verder werd een interne trap toegevoegd aan woning 2.
Woning 1 is voldoende ruim om een degelijke woonkwaliteit te kunnen garanderen. Echter woning 2 beschikt niet over een voldoende grote slaapkamer. Woning 2 beschikt over één slaapkamer van ca. 7,4 m² groot. Deze ruimte is te klein om zowel een dubbel bed als een kleerkast comfortabel te plaatsen (art. 4.18 ABR). Bijgevolg bezit woning 2 onvoldoende woonkwaliteit.
Daarnaast is het vanuit de plannen onvoldoende duidelijk hoe groot de woonkamer van woning 2 effectief is. Een woonkamer moet minstens 24 m² groot zijn (art. 4.18 ABR). Dit kan met de aangeleverde plannen niet correct beoordeeld worden.
Omwille van deze redenen kan geen kwalitatieve opsplitsing gebeuren van de bestaande woning in twee woonentiteiten. Na de splitsing moeten beide woningen over een voldoende grote leefruimte beschikken en over voldoende ruime slaapkamer(s). Hier wordt niet aan voldaan.
9. PLANTECHNISCHE OPMERKINGEN
De weergegeven oppervlaktes op de plannen komen niet overeen met de nagemeten oppervlaktes op de plannen. Daarnaast is het vanuit de plannen onvoldoende af te leiden of er wijzigingen zijn gebeurd aan het afvoerstelsel. Aangezien een bijkomende badkamer en keuken geïnstalleerd werden, zullen er ook werken gebeurd zijn aan het afvoerstelsel.
De plannen zijn onvoldoende duidelijk om de aanvraag correct te kunnen beoordelen.
CONCLUSIE
Ongunstig. De aanvraag is op basis van de bezorgde informatie niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen (strijdigheid met artikel 4.18 van het algemeen bouwreglement) en niet verenigbaar geacht met de goede ruimtelijke ordening (geen kwalitatieve opsplitsing in twee woningen).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het regulariseren van de opsplitsing van een woning in 2 woonentiteiten aan mevrouw Anne Van de Putte gelegen te Groenestaakstraat 71, 9030 Gent.